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実家の建て替えの費用相場はいくら？【調査データあり】
実家の建て替えにかかる費用相場は、およそ4,000万円です。
国土交通省が発表した「住宅視聴動向調査」を見ると、2017年〜2022年の5年間においての注文住宅建て替え建築資金は、以下のようになっています。
この調査結果から、建て替え建築資金の平均は3,500万円ほどであることがわかります。
更に、建て替えるのが一般的な木造住宅の場合、以下のような費用も必要です。
- 解体費用
- 建て替え前の住居を解体するための工事費用。90万円〜120万円ほど
- 外構費用
- 建物以外の庭や駐車場、カーポート、塀などに関する工事費用。建築費用の10%ほど
- その他諸費用
- 建て替えで必要となる引っ越し、登記、印紙税などの各種税金、保険などの費用。150万円〜200万円ほど
建築資金にこれらの費用を合計すると、建て替えにはおよそ4,000万円ほどが必要だと分かります。
新築注文住宅と比べると土地代はかからないものの、4,000万円という大金には変わりないため、資金対策は非常に重要です。
では、その資金が不足している場合の解決策について、次の章から解説していきます。
実家を建て替えるお金がない場合の8つの解決策
建て替え資金が不足している場合、以下の8つの解決策が挙げられます。
- 親族に資金を提供してもらう
- ローンを利用する
- 補助金を利用する
- ローコスト住宅を建てる
- リフォームを行う
- そのまま活用する
- 火災保険金を申請する
- 売却する
それぞれ詳しく解説していきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
親族に資金を提供してもらう
建て替え資金不足の解決策1つ目は、「親族に資金を提供してもらう」です。
「実家で一緒に暮らす家族から費用の一部を提供してもらう」というのは、よく聞く話ではないでしょうか。
更に両親や祖父母からの資金援助の場合、住宅取得資金贈与の非課税制度が受けられるため、資金調達に加えて節税にもなります。
住宅取得資金贈与の非課税制度とは、父母、祖父母といった直系尊属からの贈与で自身が住む家屋の建て替え、増改築をする場合、要件を満たしていれば省エネ等住宅の場合には1,000万円、それ以外の住宅であれば500万円が非課税となる制度です。
特例を受けるためのその他詳細な要件は、国税庁のWebサイトで公開されています。
参照元：No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税｜国税庁
前述の通り直系尊属（父母・祖父母）からの贈与に限られているため、兄弟姉妹、子どもからの贈与は対象外なので注意が必要です。
ローンを利用する
建て替え資金不足の解決策2つ目は、「ローンを利用する」です。
新築同様、建て替えでも住宅ローンを組んで建て替え資金にするのは一般的な資金調達の手段です。
住宅ローン審査は「完済時年齢」も審査項目となっていますが、近年住宅ローンの利用者年齢は上昇傾向で、40歳以上でも比較的住宅ローンを組みやすくなっています。
住宅金融支援機構が発表したデータでも、固定金利の住宅ローン「フラット35」の利用者平均年齢は2022年で42.8歳となっています。
また、建て替え前の家の住宅ローンが残っている場合でも、残債と建て替え費用を1本化する「建て替えローン」という選択肢もあります。
住宅ローンの利用は資金不足の有効的な解決策ですが、完済時に定年を過ぎているような場合、返済で生活が困窮する「老後破産」の不安があります。
建て替えで住宅ローンの利用を検討する場合は、入念な返済計画を立てることをおすすめします。
補助金を利用する
建て替え資金不足の解決策3つ目は、「補助金を利用する」です。
国や自治体が交付している補助金を利用して、費用負担を軽減するのも有効な手段です。
住宅の建て替えは所有者だけでなく、街の景観やエコハウスの推進、経済効果に良い影響を与えるため、様々な補助金が用意されています。
例として以下のような補助金があります。
- 老朽危険家屋解体撤去補助金
- 一定の水準以上に老朽化した家屋の解体・撤去に掛かる経費のうち、2/1以内（上限100万円）を補助する制度
- 建築物不燃化推進事業補助制度
- 木造住宅が密集している対象地域内の建物を解体する際に、最大50万円の補助金を受けられる制度
- 耐震不適格木造住宅除却費補助金
- 耐震診断の総合評点が一定水準以下の家屋を解体する際に、工事費用の2/3以内（上限20万円）を補助する制度
- 地域型住宅グリーン化事業
- 一定要件を満たした木造住宅を新築する際、政府指定の施工事業者に依頼した場合に70万円〜140万円を補助する制度
- こどもみらい住宅支援事業
- 省エネ性能の高い住宅を新築する際、最大100万円の補助金を受けられる制度
このように解体工事や耐震改修など対象は様々あり、建て替え費用の負担を軽減してくれます。
反対に、補助金はどんな建て替えにも利用できるものではなく、要件を満たし、正しく申請しなければ補助を受けることはできません。
検討している建て替え内容にどのような補助金が使えるのか、事前にしっかりと確認しておきましょう。
ローコスト住宅を建てる
建て替え資金不足の解決策4つ目は、「ローコスト住宅を建てる」です。
ローコスト住宅とは、建材や設備を一括購入したりしたり、設計や間取りプラン、デザインを規格化することでコストダウンを図った住宅のことです。
2022年度の調査結果を見ると、住宅面積の平均は122.8㎡（約37坪）、建設費の平均は3715.2万円となっています。
2022年度フラット35 注文住宅融資利用者の主要指標
平均住宅面積 122.8㎡ 平均建設費 3,715.2万円
坪単価を計算してみると、
となり、注文住宅の平均坪単価が約100万円ということがわかります。
一方でローコスト住宅の坪単価は30万円〜50万円ほどとなっており、費用負担を大きく軽減できます。
ただし、ローコスト住宅は前述の通り仕様を規格化しているため、耐震・断熱といった住宅性能や間取りの自由度は通常の注文住宅より劣る傾向があります。
「できるだけ暖かく快適な家にしたい」「子どもの成長や独り立ちに合わせて間取りを設計してほしい」など、強い要望のある方にはローコスト住宅は不向きかもしれません。
リフォームを行う
建て替え資金不足の解決策5つ目は、「リフォームを行う」です。
今ある家を取り壊して建て替えるのではなく、一部分のみを修繕するリフォームであれば、解体費用や建築費用を大きく抑えることができます。
たとえば、屋根や外壁といった雨風に晒される部分は修繕が必要になりがちな部分ですが、30坪の木造住宅の場合、屋根・外壁の塗装工事にかかる費用相場は100〜150万円ほど。
屋根の葺き替え工事が発生しても150〜300万円ほどです。
たとえ柱や梁だけを残すようなフルリフォームであっても、費用相場は1,500万円〜2,000万円ほどとなっており、建て替え費用と比べて非常に費用を抑えられます。
ただし、築50年以上経っているような築古物件の場合、家の内部まで劣化しているおそれがあり、修繕だけで高額なリフォーム費用がかかってしまいます。
特に家の土台となる基礎が損傷している場合、家全体の劣化が急速進むため、リフォームではなく建て替えをおすすめします。
そのまま活用する
建て替え資金不足の解決策6つ目は、「そのまま活用する」です。
新たにに住居を持ち、古くなった実家を賃貸として貸し出すことができれば、建て替え費用をかけず、家賃収入を新居の費用やローンの支払いに充てることができます。
ただし、家賃収入を得るには借主がいることが前提となっています。
実家が築古、立地が悪いなど賃貸物件として条件が悪ければ借主がなかなか見つけられず、むしろ無駄に維持費を払ってしまうことになりかねません。
ほかにも入金管理の手間や入居者トラブルの可能性などもあるため、いきなり手を出すには難易度の高い手段といえるでしょう。
火災保険金を申請する
建て替え資金不足の解決策7つ目は、「火災保険金を申請する」です。
家が火事で焼失してしまった場合にのみ使える解決策ですが、火災保険に加入していれば被害内容に応じた保険金を受け取り、それを新居の費用に充てることができます。
火災保険で支払われる保険金は被害状況で変動し、次のような基準で判定されます。
- 全損
- 構造部分の損害額が時価の50%以上、もしくは床面積の70%以上が焼失している状態。保険金額の全額が支払われる
- 半損
- 構造部分の損害額が時価の20%以上50%未満、もしくは床面積の20%以上70%未満が焼失している状態。保険金額の50%が支払われる
- 一部損
- 構造部分の損害額が時価の3%以上20%未満、もしくは床上浸水している状態。保険金額の5%が支払われる
例えば火事により家屋が全焼し、損害額が3,000万円と認められれば、全額の3,000万円が支払われ、契約内容と被害状況によって家財保険金、臨時費用保険金などが加算されます。
突然の災害で住まいを失い、生活に困窮しているときにこれだけの保険金が下りれば、大きな助けになるでしょう。
ただし、実際は住み続けられないような状態でも半損や一部損と判定され、思ったほどの保険金が下りない可能性もあります。
火災保険だけを頼りにせず、平時の備えも大切にしましょう。
売却する
建て替え資金不足の解決策8つ目は、「売却する」です。
「特別な思い入れがあり、今の家を住み継いでいきたい」などの事情が無ければ、売却により現金化し、新居の費用負担を軽減するのがおすすめです。
土地ごと手放すことになるため、固定資産税や都市計画税といった維持費の悩みから解放されるのも嬉しい点です。
なお、不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類があり、以下のような違いがあります。
- 「仲介」とは、仲介業者に買主を探してもらうこと
- 「買取」とは、買取業者に直接買い取ってもらうこと
なお、家の売却方法や高額売却する方法については、以下の記事でも詳細に解説していますので、あわせて読んでみてください。
ここからは、仲介・売却それぞれどのような物件が向いているのかを解説していきます。
築浅で立地が良いなら仲介業者に売却を依頼する
築浅・好立地な物件の場合、仲介業者へ売却を依頼するのがおすすめです。
仲介業者はWebサイト、住宅情報誌、広告などで物件を宣伝し、買主との仲介をしてくれます。
条件の良い物件なら需要が高く買い手を見つけやすいため、仲介業者へ依頼してもすぐに売却の目処が立つでしょう。
仲介業者に売却を依頼する場合、以下の2つの方法があります。
- そのまま売却する
- 解体してから売却する
それぞれ詳しく見ていきましょう。
そのまま売却する
住居に手を加えず、そのままの状態で仲介業者に売却を依頼する方法です。
そのまま売却する場合、リフォームなどの費用負担が無いため、仲介手数料を除いた売却金額のほとんどが利益になるというメリットがあります。
一方で、修繕が必要な状態で売りに出した場合、その費用は買主負担となるため、劣化・老朽化がひどい物件の場合は不向きです。
比較的家の状態が綺麗で、現状でも問題なく住めるような場合は、そのまま売却するのがよいでしょう。
解体してから売却する
住居を解体し、更地の状態で仲介業者に売却を依頼する方法です。
一般的に中古物件よりも土地のみの方が買主にとってメリットが多く、売れる可能性が高まります。
ただし、解体費用の負担が必要なほか、住宅用地の特例が適用されない、接道義務を果たしていないと再建築できないなどのデメリットも存在します。
古い家を更地にして売却するデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しているため、検討中の方はぜひこちらも読んでみてください。
築古で立地が悪いなら買取業者に買い取ってもらう
築古・立地が悪いといった需要の低い物件の場合は、買取業者への売却がおすすめです。
買取業者は仲介業者と違い、自社で物件を買い取り、再建・再販する業者です。
老朽化した物件でも売却できる経験とノウハウがあるため、条件の悪い物件でも比較的高額で買い取ってもらえます。
ほかにも、買取業者への売却には以下のようなメリットがあります。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
現状のまま買い取ってくれる
買取業者であれば、現状のままの物件を買い取ってくれます。
買取業者は自社で修繕、販売をおこなうため、売り主が物件の解体・リフォームをする必要がなく、費用負担がほぼゼロで売却できます。
もちろん仲介手数料も発生しないため、売却金額のほとんどが利益になるのは大きなメリットです。
なお、このサイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）も、一般の不動産業者が扱わない訳あり物件を専門に買い取っている業者としてフジテレビの「newsイット！」に紹介された実績があります。
築古、空き家といった「訳あり物件」を全国で数多く取り扱っており、独自のノウハウと経験でどんな物件でも確実に売却できる自信があります。
「建て替えを考えていたが、資金不足で困っている」「相続した実家をできるだけ高く売却したい」などのお悩みがある方は、ぜひ一度弊社へ無料査定をご依頼ください。
>>【老朽化した物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
早く売却できる
不要な物件を手早く売却できるのも、買取業者へ依頼する大きなメリットです。
仲介業者へ依頼をした場合、売却まで平均3ヶ月〜6ヶ月ほどの期間がかかり、物件の需要によっては売却に1年以上かかってしまうこともあります。
その点買取業者は仲介ではなく直接買い取るため、査定から買い取りまでが平均1週間〜1ヶ月ほどとスピーディーに売却することができます。
売却に時間がかかれば、それだけ固定資産税などの維持費がかかってしまいます。
負担なくスピーディーに売却したい方には、買取業者へ売却を依頼するのがおすすめです。
契約不適合責任を免除してくれる
買取業者に売却する場合、契約不適合責任が免除される点もメリットとして挙げられます。
契約不適合責任とは、家を売買する際、契約内容に不具合がある場合に、売主に課せられる責任を指します。
たとえば仲介業者に売却を依頼し、売買契約が成立したあとに雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、売り主は修繕費用や損害賠償金を負担する責任が発生します。
一方買取業者へ売却した場合は、買主である業者に修繕・改修のノウハウがあるため、契約不適合責任は免除される特約があります。
そのため、売却前に修繕や調査の必要が無く、現状のままで安心して売却することができます。
契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しているので、詳細が気になる方はこちらも読んでみてください。
老朽化した物件は普段は見えない部分に不具合が発生していることも多く、それらを把握せずとも安心して売却できるのは大きなメリットです。
築古物件でもトラブルの心配なく売却したいという方は、買取業者へ売却するのがよいでしょう。
家の建て替えで後悔すること4選
多額の費用負担が必要な家の建て替えですが、高額であるがゆえに失敗・後悔してしまったというケースも多々あります。
今回は、代表的な以下の4つのケースについて解説していきます。
- リフォームで十分だった
- 工務店選びに失敗した
- 仮住まいの費用がかかった
- 再建築不可物件だった
リフォームで十分だった
家を建て替えたものの、結果的にリフォームで十分だったと後悔してしまうケースがあります。
建て替えは自由度の高さや住宅性能の向上がメリットですが、家族構成が変わらなかったり、今の住まいの不満点が限定的な場合は、メリットを感じにくいです。
間取りの変更が不要で部分的な改修で十分であれば、リフォームのほうが費用負担が少なく引っ越しなどの手間もかからないため、満足いく結果になるでしょう。
建て替えとリフォームの比較は、今の家にどんな不満があるのか、将来的にどんな生活になるのかをよく想像しながら検討しましょう。
工務店選びに失敗した
工務店選びに失敗した結果、建て替えを後悔してしまうというケースもあります。
大抵の人にとって家づくりは一生に1、2度しか行わないため、自身の要望にあった業者を探すのは至難の業です。
特に工務店に依頼する場合、建材や仕様を統一、一元管理しているハウスメーカーと違い、職人ごとに施工精度にムラが出ます。
もしあまり腕の良くない下請けに丸投げするような工務店だった場合、設計・施工ミスなどが生じ、建て替えを後悔してしまうかもしれません。
施工トラブルから工務店と言い争いになり、民事訴訟まで発展したというケースも珍しくありません。
たとえば、床暖房を備えた新築注文住宅で、床の表面温度が25℃に達するのに6時間もかかるといった不具合が発覚。
その後も施主は満足なクレーム対応を得られず、関連した複数社を訴訟する事態にまで発展しました。
参照元：床暖房の不具合が設計者の責任に | 日経クロステック（xTECH）
高額な建て替え費用を無駄にしないためにも、依頼する工務店は慎重に選びましょう。
仮住まいの費用がかかった
工事中の仮住まいの費用が想定以上にかかってしまったというのも、建て替えに伴うよくある失敗です。
建て替え工事はまず既存住宅を解体・撤去し、それから新築を建てるため、更地に家を建てるよりも長い工期が必要です。
家の大きさや設計にもよりますが、おおよそ半年ほどの工期がかかります。
しかし、天候不良や災害といった外部影響により、工期が伸びてしまうこともあります。
工期が伸びればそれだけ仮住まいの家賃が必要となるため、費用負担が増加してしまうのです。
「工務店が負担してくれないの？」と思う方もいるでしょうが、施工ミス、スケジュール管理不足など施工管理責任を問われる内容で工期が伸びれば業者負担となりますが、天候など外的要因による工期の遅れは施主負担となります。
ほかにも建て替え工事には思わぬ追加費用が発生することがあるので、資金には余裕を持って計画していくことが大切です。
再建築不可物件だった
建て替えを検討していたものの、今の家が再建築不可物件でそもそも建て替えることができなかったという失敗もあります。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしておらず、現在建っている建物を解体・更地にしても、新たに建物を建てることができない土地・物件のことです。
再建築不可物件は建て替えができないのはもちろん、建築確認申請が必要なリフォームも行えないため、取り扱いが非常に難しくなります。
ただし、再建築不可物件でも建て替えを可能にする方法はあり、主に以下の6つが挙げられます。
- 隣地の一部を買い取る
- 土地の等価交換をする
- 隣地の一部を借りる
- セットバックを実施する
- 位置指定道路の申請をする
- 但し書き規定の申請をする
これらの方法の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
今回は建て替え資金が無い場合の解決策について解説しました。
建て替えは解体、建築、諸費用を合わせると4,000万円もの費用がかかり、全額を用意するには大きすぎる負担です。
住宅ローンや補助金など負担を軽減する方法をご紹介しましたが、それでも数千万円の負担がある上に、思わぬトラブルで建て替えを後悔してしまうかもしれません。
今の家に不満があり、同じ土地に住み続けることにこだわりが無いのなら、専門の業者に売却してしまうのも良いでしょう。
買取業者への売却なら、老朽化した物件でも比較的高額で買い取ってもらえる上に即現金化できるため、新居の建築資金に充てることができます。
固定資産税など維持費の支払いや老朽化による倒壊の不安もあるため、迷っている方は一度専門業者へ相談してみることをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国各地の「訳あり物件」の買取を専門としている不動産買取業者です。
一般の不動産業者が扱わない訳あり物件を専門に買い取っている業者として、フジテレビの「newsイット！」に紹介された実績もあります。
どのような物件であってもスピーディーに買い取ることが可能なので、「建て替えを考えていたが、資金不足で困っている」「相続した実家をできるだけ高く売却したい」などのお悩みがある方は、ぜひ一度弊社へ無料査定をご依頼ください。
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