土地名義を親から子へ変更する方法をケース別に解説！節税できる制度もご紹介

親から子へ土地の名義変更をする2つのケース

親から子へと土地の名義を変更するには、法務局で所有権移転登記（不動産の所有権の移行を明確にするための手続き）をおこなう必要があります。

親から子への名義変更が必要となるケースは、主に以下の2つです。

まずは、それぞれがどのような状況なのかを見ていきましょう。ケースによって必要となる手続き方法は異なるので、次章以降で自分に当てはまる方の手続きをご確認ください。

なお、登記手続きは司法書士などの専門家に代行してもらうことも可能です。数万円から十万円前後の依頼費用がかかりますが、書類の不備等を案じることなく確実に登記手続きを完了できます。

①親が死亡したとき

子が親の土地を相続することに決まったときは、相続人である子が土地の所在地を管轄する法務局で「相続登記の手続き」をおこないます。

親の死後に土地を相続するパターンは2つです。

まず、親が土地を所有しており、子に土地を相続させる旨の遺言書を遺していれば、基本的には遺言書通りに財産を相続します。

一方、遺言書がないまま相続が発生した場合、相続人全員で遺産の分割方法について話し合わなければなりません。これを「遺産分割協議」と呼びます。

このように、遺言書あるいは遺産分割協議の結果によって土地を相続したときにおこなう名義変更手続きが相続登記です。

②親から子へ生前贈与するとき

生前贈与によって土地の名義を親から子へと変更するには、新しい所有者となる子が、土地を管轄する法務局で「生前贈与の登記」をおこなう必要があります。

生前贈与は、土地を確実に子に相続させたいときに選択すべき方法と言えます。

というのも、遺言書では相続分や遺産分割方法などを指定できますが、相続人全員が合意すれば遺言書とは別の方法で遺産を分割することが可能です。

たとえば、遺言書で特定の相続人に不動産などの高額な遺産を受け継がせるように指定すると、ほかの法定相続人が遺留分（法定相続人に最低限認められる遺産の取得分）を主張してトラブルが起こりかねません。

相続が発生してからではなく、生前のうちに相続人に財産を贈与することで、確実に財産を子に渡しつつ、相続発生後に起きうる相続人同士のトラブルを回避できるのです。

①親が死亡した場合の土地の名義変更の流れ

この章では、亡くなった親名義の土地を相続した子が相続登記をおこなって名義を変更する方法をご紹介します。

相続登記の流れは以下のとおりです。

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

必要書類を集める

相続登記を申請する際に必要となる書類は、相続のケースによって異なります。ここでは、遺言書によって子が親の土地を相続した場合に用意すべき書類を一覧でご紹介します。

取得までに時間のかかる書類もあるので、相続登記後に売却などの予定のある方は時間に余裕を持って書類を集めるようにしましょう。

書類がそろったら、法務局へ提出する登記申請書を作成します。登記申請書のひな形は法務局のホームページからダウンロードが可能です。

参照元：法務局「不動産登記の申請書様式について」

書類名	取得場所	取得にかかる費用の目安（自治体によって異なる場合あり）
登記事項証明書（相続登記申請書を作成する際に必要）	法務局	1物件につき600円（オンライン請求・送付の場合は500円）
被相続人の戸籍謄本（出生から死亡までのすべて）	市区町村役場	1通450円
被相続人の住民票の除票	市区町村役場	1通300～400円
相続人全員の戸籍謄本	市区町村役場	1通450円
新名義人の住民票	市区町村役場	1通300～400円
固定資産評価証明書	土地所在地の市区町村役場	1通200～400円
遺言書	故人が作成	0円

法務局で名義変更の手続きをおこなう

相続登記に必要な書類の準備が完了したら、相続した土地を管轄する法務局へ向かい、相続登記申請書と添付書類一式を提出しましょう。

法務局に申請してから1～2週間で新しい権利証（登記の完了を証明する書類）が発行されます。これをもって相続登記は完了です。

なお、登記申請手続きをおこなう際には登録免許税を納めなければなりません。

相続登記にかかる登録免許税については後述する「名義変更にかかる税金の種類」で解説するので、参考にしてください。

②親から子へ生前贈与した場合の名義変更の流れ

親から土地を生前贈与された子が生前贈与の登記をおこなう際の流れは以下のとおりです。

事前に手続きの流れを押さえておくことで、スムーズな名義変更が可能となるでしょう。

必要書類を集める

まずは、生前贈与の登記を申請する際に必要な以下の書類を集めます。

書類名	取得場所	取得にかかる費用（自治体によって異なる場合あり）
登記事項証明書	法務局	1物件600円
固定資産評価証明書	土地所在地の市区町村役場	1通200～400円
親の印鑑証明書	親の住所地を管轄する市区町村役場	1通250～300円
贈与を受ける子の住民票	子の住所地を管轄する市区町村役場	1通300～400円
登記済権利証（もしくは登記識別情報通知書）	親が所有	※再発行不可

その後、法務局へ提出する登記申請書と、贈与の事実を法務局へ報告するための登記原因証明情報を作成しましょう。

登記申請書のひな形は法務局のホームページからダウンロードできます。また、登記原因証明情報の作成例も法務局のホームページで公開されているので、これをもとに自身の状況に応じた書類を作成してください。

参照元：法務局「不動産登記の申請書様式について」

参照元：法務局「不動産を贈与した場合の申請書の様式・記載例（オンライン庁）」

贈与契約書を作成する

贈与契約書とは、財産を贈与する際に作成する契約書のことで、税務署やほかの相続人などの第三者に贈与の事実を証明するためのものです。

贈与契約書があれば、相続発生後に生前贈与分の遺産を考慮したうえで公平な遺産分割が可能となるので、ほかの相続人との間で起こり得るトラブルを未然に防げます。税務署から生前贈与の事実を否認されて、相続発生後に不当に相続税を課されるのを回避することも可能です。

贈与契約書の様式に決まりはなく、自身で作成することも可能です。

ただし、記載すべき内容に誤りがあった場合は書面としての効力が失われてしまうので、行政書士などの専門家に依頼して作成してもらうことをおすすめします。

法務局で名義変更の手続きをおこなう

必要書類がそろったら、生前贈与を受けた土地を管轄する法務局に書類一式を提出し、名義変更を申請します。

その後の法務局職員による手続きは1～2週間で完了するので、名義が子に変更されているかを法務局で登記事項証明書を取得して確認しましょう。

なお、登記申請には登録免許税の納付が必要です。登録免許税については後述する「名義変更にかかる税金の種類」で解説しているので、合わせて参考にしてください。

名義変更にかかる税金の種類

土地の名義を親から子へ変更する際には、以下の税金を納めなければなりません。

相続時と生前贈与時とで課せられる税金が異なるものもあるので、自身のケースではどの税金を納める必要があるのかを事前に確認しておきましょう。

登録免許税（①親が死亡した場合②生前贈与の場合の両方で発生）

登録免許税とは、土地の所有権移転登記などの手続きをおこなう際に国に納める税金のことです。

登録免許税額の計算式は、下記の通りです。

登録免許税額＝固定資産税評価額×税率

固定資産税評価額は固定資産税を算出する際の基準となるもので、不動産の所有者に対して市区町村から送られてくる固定資産税課税明細書を見れば確認できます。

課税証明書が見当たらない場合は、市区町村の窓口で固定資産課税台帳の閲覧を申請しましょう。なお、閲覧方法や手数料は自治体ごとに異なるので、自治体ホームページで確認するか、担当窓口で問い合わせましょう。

税率は登記の種類によって異なりますが、相続に伴う名義変更の場合は0.4％、生前贈与に伴う名義変更のケースでは2.0％です。

参照元：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

税額が3万円以下の場合は申請書に収入印紙を貼る形で納められますが、それ以上の金額のときは現金で納付し、領収書を申請書に添付して提出します。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を相続したときと、生前贈与を受けた際の登録免許税額を試算してみましょう。

相続時・生前贈与時におけるそれぞれの登録免許税額は以下のとおりです。

土地の生前贈与を受けた際には高額の登録免許税を納める必要があるので、事前に土地の固定資産税評価額を調べたうえでシミュレーションすることをおすすめします。

なお、相続による土地の所有権移転登記を令和7（2025）年3月31日までにおこなう場合、土地の価格（市町村役場で管理している固定資産課税台帳に登録された価格がある場合はその価格）が100万円以下の場合には登録免許税が課されません。

参照元：国税庁「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」

相続税（①親が死亡した場合のみ発生）

親が亡くなって不動産を相続した場合、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に相続税を納める必要があります。

相続税は相続した土地だけではなく、すべての相続財産に対して課せられます。

相続税の計算方法は以下のとおりです。

たとえば、相続人が配偶者と子の2人である場合の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×2＝4,800万円」です。

相続財産額が基礎控除額を下回れば、相続税は課されません。

相続税率は相続財産額に応じて異なり、相続する金額が多いほど税率も高くなるしくみです。相続税率は以下の表のとおりです。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	0円
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

参照元：国税庁「No.4155 相続税の税率」

ここでは計算を分かりやすくするため、土地のみを相続したケースを想定して相続税をシミュレーションしていきましょう。

土地の価格が5,000万円、法定相続人が子1人のみと仮定した場合における相続税額は以下のとおりです。

相続税は原則現金での納付のほか、電子納税も可能です。

少額の場合は税務署か金融機関で現金納付、高額の場合は電子納税など、ご自身に合った納税方法を選択することも可能です。

不動産取得税（②生前贈与の場合のみ発生）

不動産取得税は、不動産を取得した方に課される税金のことです。

相続で土地を取得した際には課税されませんが、生前贈与で土地を得た場合は課税対象となります。

土地の生前贈与を受けた際にかかる不動産取得税の計算式は以下のとおりです。

なお、令和6（2024）年3月31日までに宅地を取得した場合は課税される固定資産税評価額が2分の1に軽減されます。

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の宅地を生前贈与されたケースにおける不動産取得税は次のとおりです。

不動産取得税は、都道府県税事務所の窓口のほか金融機関などでの納付が可能です。

納付書1枚あたりの合計金額が100万円未満のときはクレジットカード、30万円未満の場合はスマートフォン決済アプリでも納付できます。

贈与税（②生前贈与の場合のみ発生）

土地の生前贈与を受けた際に気をつけなければならないのが、贈与税です。

贈与税は1月1日～12月31日までの間に贈与を受けた財産の合計額から基礎控除額を差し引いた金額に課される税金で、以下の計算式で求めます。

親から18歳以上の子への贈与に適用される税率と控除額は以下の表のとおりです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	0円
400万円以下	15％	10万円
600万円以下	20％	30万円
1,000万円以下	30％	90万円
1,500万円以下	40％	190万円
3,000万円以下	45％	265万円
4,500万円以下	50％	415万円
4,500万円超	55％	640万円

参照元：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

たとえば親が土地の評価額が2,000万円の土地を18歳以上の子へ生前贈与する場合の贈与税額は次のとおりです。

生前贈与の場合は相続税と比べて高額な税金が課せられる点に注意が必要です。

名義変更時に利用できる！贈与税を抑える2つの制度

土地を生前贈与すると、相続時と比べて高額な贈与税が課せられる可能性があります。しかし、以下2つの制度を活用すれば、納税額を大きく抑えることが可能です。

それぞれの方法について、詳しく解説します。

相続時精算課税制度を選択して最大2,500万円までを非課税にする

相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫に財産を贈与するときに選択できる、贈与税の制度のひとつです。

生前贈与の際に相続時精算課税制度を選択すれば、最大2,500万円までの贈与に対する贈与税を非課税にできます。

2,500万円を超えた部分に関しては一律20％の税率が課せられますが、贈与税率よりも低いので結果的に贈与税額を抑えられるでしょう。

参照元：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

ただし、贈与時に相続時精算課税制度を利用すると、次にご紹介する年間110万円までの非課税枠は使えません。

また、相続時精算課税制度は結局のところ課税を先送りする制度に過ぎず、相続が発生した際には相続財産と贈与財産を合わせた金額に対して相続税が課されます。

なお、令和5（2023）年の税制改正により、令和6（2024）年1月以降、相続時精算課税制度を選択した場合でも、年間110万円までであれば贈与税も相続税もかからない基礎控除枠が新設されます。

年間110万円までの基礎控除を利用する

贈与税には、年間110万円の非課税枠があります。これを「暦年贈与制度」といいます。

年間110万円以内の贈与であれば税務署へ申告する必要はないので、土地の持分を年間110万円の範囲で少しずつ子へと贈与していけば贈与税はかかりません。

参照元：国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」

生前贈与には3年内加算ルールがあり、相続が開始する3年前までの贈与財産は相続財産に加算されます。しかし税制改正によって、生前贈与財産の相続財産への加算期間が7年へと延長されることが決まりました。ただし、4年前以前の贈与財産については100万円が控除されます。

相続時精算課税制度と暦年贈与制度のどちらを利用したほうがよいのかはケースによって異なるので、専門家に相談したうえで慎重に検討することをおすすめします。

名義変更をしなかった場合に負うリスク

2023年2月現在、相続した土地を登記する義務はなく、罰則もありません。

しかし土地の名義を変更しないことで、以下のリスクを負う点に注意が必要です。

これから詳しく解説しますが、2024年4月1日からは相続登記が義務化されて罰則が設けられるので、土地を相続した際には必ず名義を変更しましょう。

それぞれ詳しく解説していきます。

第三者に所有権を主張できない

土地の名義を自身へと変更しなければ第三者に所有権を主張できないので、土地を売却したり、土地を担保としてお金を借りたりするなどの行為ができません。

土地を相続したとしても、名義変更をしなければ法律上の所有者は亡くなった親のままだからです。

また遺産分割協議の結果、土地を相続できることになっても、相続登記をおこなっていなければ、第三者に不動産を差し押さえられてしまう可能性があります。ほかの相続人に借金があった場合、債権者は借金をしている相続人の法定相続分を差し押さえる権利を有しているからです。民法909条でも、遺産分割の効力は第三者の権利を害することはできないと定められています。

（遺産の分割の効力）
第九百九条　遺産の分割は、相続開始の時にさかのぼってその効力を生ずる。ただし、第三者の権利を害することはできない。

引用元：e-Gov法令検索「民法」

2023年2月現在、相続登記は義務ではありませんが、名義変更をしないことで生じるさまざまなリスクを避けるためには相続登記が必須です。

相続した土地の利用予定が今後もない場合は、売却の検討をおすすめします。

前述のように相続登記をおこなわなければ売却はできませんが、委託書にサインをしたうえで不動産買取業者に依頼すれば名義変更を代行してくれ、不動産を直接買い取ってもらえます。

弊社、株式会社Alba Link（アルバリンク）でも、名義変更のサポートや買取をおこなっておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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相続人同士のトラブルに繋がる

相続登記をしておらず、名義が被相続人のままとなっている土地は相続人全員の共有となります。しかしその後も相続登記をおこなわずに放置を続けると、相続のたびに相続権を主張できる相続人の数が増え、権利関係が複雑化しかねません。

相続人が増えるほど遺産分割協議は難航しがちです。誰の名義で登記をするのかでトラブルが起こる可能性もあります。のちの世代におけるトラブルを防ぐためにも、土地を相続した時点で相続登記をするようにしましょう。

【要注意】2024年以降は相続登記が義務化される

現在は相続登記をおこなわなくても罰則が課せられることはありませんが、令和6（2024）年4月1日から相続登記の申請が義務づけられることになりました。

相続が発生したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をおこなわなかった場合は、10万円以下の罰金を課されるおそれもあります。

①親が死亡した場合の土地の名義変更の流れで紹介した手順に沿って、期限内に確実に申請をおこないましょう。

遺産分割協議が終わっておらず相続登記をするのが難しい場合でも、法務局に自身が相続人である旨を申告することで、相続登記の義務を履行したと見なされるようになります。これを「相続人申告登記制度」といいます。

この段階ではまだ正式な相続登記をおこなったことにはなりませんが、遺産分割協議が終わって相続人が確定した時点から3年以内に相続登記をおこなえばよいので、すぐに相続登記ができない状況にある場合には相続人申告制度を活用することをおすすめします。

まとめ

親が死亡して子が土地を相続した場合、もしくは親から子へ土地を生前贈与したケースでは、土地の名義を子へと変更する必要があります。

2023年2月現在、相続登記は義務づけられておらず、罰則もありません。しかし名義変更をしなければ第三者に所有権を主張できないため、土地の売却や担保としての利用が不可能です。

2024年4月1日からは、一定期間内に相続登記をおこなわなかった人への罰則も設けられるので、土地を相続したら忘れずに名義変更の手続きをおこなってください。

また、土地を相続した場合には登録免許税・相続税、土地の生前贈与を受けたときには登録免許税・不動産取得税・贈与税を納めなければならない点を押さえておきましょう。

「土地を売却したいけど名義変更の手続きが面倒」
という方は、不動産買取業者への売却を検討することをおすすめします。

たとえ名義変更をしていない土地であっても、不動産買取業者に委任状を託せば、名義変更を代行してもらい、直接買い取ってもらうことが可能です。

株式会社Alba Link（アルバリンク）は、弁護士や司法書士などの専門家と提携している不動産買取業者です。

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