放置空き家はトラブルの元｜実例と解決策

放置空き家で起こりうる危険とトラブル

放置空き家は放置空き家は大きく分けて7つのリスクを持ち、所有者にとって大きな責任と多額の負担を伴います。
放置せず、あなたに合った管理・活用方法で財産を守りましょう。

倒壊のリスク

国内の空き家のおよそ7割は、旧耐震基準である「震度5程度の地震に耐えうる住宅」に沿って建造されています。そのため著しく耐震性が低く、近年多発している地震やしい台風などにより高い確率で倒壊するだけでなく、近隣住宅にまで被害を与えてしまう恐れがあります。

対して、昭和56年（1981年）6月に施行された新耐震基準では「震度6強から7に達する程度の地震で倒壊・崩壊しない建物」とされています。

平成7年（1995年）に発生した阪神・淡路大震災の調査結果によると、新耐震基準の建物で被害が軽微だったもの又は無かったものが70％程だったのに対し、旧耐震基準の建物は30％程が大破以上の被害を受け、軽微又は被害が無かったのは30％程度でした。旧耐震基準の建物が受けた被害の大きさは明らかです。

また、空き家の倒壊により起きた事故は保険適用外になるときもあります。隣接する建物や歩行者等を傷つけてしまった場合、建物の所有者が賠償責任を負う可能性があります。保険適用は「被災時に人が居住している住宅」という条件が多く、空き家で起きた事故に対し適用されないこともあるからです。

空き家を対象とした損害保険に加入したい場合は、住宅ではなく一般物件（住宅よりもリスクが高い店舗等の建物）として保険に加入する必要があります。ただし保険料は割高になり、所有者の負担は大きくなります。

老朽化が早い

人の出入りがない状態が長く続くと、湿気がこもり、腐食が進みます。
空気の入れ替えがされず、埃や塵が堆積することによるカビ・虫の繁殖、地震による破損部分や雨漏りを起きている部分を放置することがことが原因です。老朽化が進めば、いざ活用しようとしたとき多額の修繕費あるいは解体が必要になることもあります。

老朽化を少しでも防ぐためには、1か月に1回換気、掃除、通水を行う必要があります。水道管は長期間使用しないことで錆びて破裂したり、水道管の水が蒸発して乾き、下水管からの空気が伝って家の中に悪臭を充満させることもあります。
活用する予定も無く放置したまま所持し続けると、老朽化がどんどん進行してしまいます。

犯罪の温床

空き家が遠隔地にある場合はもちろん、そうでない場合も、長い間放置したままの家は侵入者を招きやすく、近隣住民とのトラブルに発展する可能性もあります。
自分の財産である家が犯罪行為の場や、トラブルの元になってしまうと、近所の噂の的になったり、事故物件のように空き家の低落にも繋がります。

狙われやすい空き家

• 出入口が施錠されておらず、簡単に侵入できてしまう
• 囲いがない、もしくは壊れてしまっている
• 庭の手入れが行われておらず、雑草や木が生い茂っている
• 視界を妨げる障害物などが多く、建物内部の見通しが悪い
• 人が住んでいる形跡、もしくは管理が行われているような形跡がない

では実際どのような事例があるのでしょうか。

不審者が住みつく

50代女性が管理する空き家に、住所不定無職45歳の男が住みついていた事例です。4月、女性が空き家の様子を見に行った際に布団が敷かれているなど人が住んでいる形跡を確認し、警察に通報しました。男は「鍵が開いており冬場をしのいでいた」と認めたそうです。
女性が訪れた時期が違えば、犯人と対面していたかもしれません。また、住みついた人物がそのまま邸宅内で死亡し事故物件となることもあります。

事故物件とは基本的に心理的瑕疵のある物件のことを指し、売却時の値段が下がったり、賃貸に出す際にも家賃を下げざるを得なかったりと、所有者にとっては大きなデメリットになります。

犯罪の拠点にされる

千葉県にある空き家で、密輸された覚せい剤の受け渡しが発覚しました。密輸目的のペーパーカンパニーが空き家の住所を使用していたようです。
そのほかにも、大麻の栽培が行われていたり、詐欺グループが摘発されることもあります。

窃盗・放火

14歳の少年が、遊び半分で空き家敷地内の枯草に放火した事例や、消火活動が見たいという理由で放火した事例もあります。
人目に付きにくかったり、施錠がされていないような状況だと、簡単に侵入を許してしまいます。家財などを物色し、そのまま火を付け逃走を図った事例もあります。また、燃えやすい枯草やゴミ、紙ゴミが散乱していることも多く、放火の可能性が高まります。
さらに風向きや風の強さ、空気の湿度が低い場合などには空き家だけでなく周辺住宅へ延焼してしまうことも多くあります。

不法投棄のたまり場

長い間放置された空き家は庭木も荒れ果て、近隣住民もあまり近づこうとはしません。すると人目が減り、「ゴミを捨てても見つからない場所」と認識され、不法投棄が始まるきっかけとなります。一度不法投棄が始まると、不法投棄をする人が次々に集まってきます。

不法投棄が増えてゴミが溜まると、ゴミ屋敷となり、悪臭も放つようになるので、近隣トラブルのもとになります。

実際に、弊社が独自に行った「経験したご近所トラブル」のアンケート調査でも、「悪臭」や「ゴミ屋敷」関連の回答がランクインしています。

ご近所トラブルの原因として「悪臭」「ゴミ屋敷・清掃関連」がトップ10入り

引用元：ご近所トラブルランキング

撤去責任は投棄をした本人に課せられますが、投棄をした犯人が見つからない場合、投棄された場所の所有者が撤去責任を負う事になります。撤去費用は、古タイヤ1本あたり1,000円から2,000円、冷蔵庫1台あたり1,000円から5,000円かかります。
活用できず維持費を払い続け、さらに不用品処分費を支払うことになってしまうこともあるのです。

財産である持ち家を犯罪に都合がいい場所と認識されたり、価値が下がってしまわないよう、戸締り、見回り、屋内や庭木の管理を行い目を光らせることが重要です。

動物の住処

野生動物は居心地が良ければ人工物であろうと住みつきます。
動物の種類によって被害の出方や住みつきやすい場所は異なりますが、家屋の腐朽や損傷につながることに変わりはありません。動物が住みつくと、所有している家の中だけでなく周辺家屋まで被害が広がりかねません。クレームの対応をしたり、動物による腐朽被害や配線の損傷による火災などが起きれば、損害賠償を求められる可能性があります。
定期的に様子を見れないと判断した時点で、対策を講じましょう。
具体的には、動物が侵入できる経路・配管内に金網をセットする、動物の嫌がる超音波やフラッシュライトを発する商品をセットする等があります。また、駆除を行う場合は害獣駆除業者へ連絡しなければなりません。

ハクビシン

近年、都市部での住みつきが増加しています。決まった場所に排泄する習性があり、建材を腐敗させます。天井裏に巣を作るとシミを作ったり、重みで天井が抜けることもあります。
雑菌やウイルスの媒介元になりますし、ノミ、ダニも一緒に持ち込んでしまい、周辺住宅へ不衛生な環境が広がっていきます。

アライグマ

断熱材を巣にして、住みついて子どもを生み、どんどん増えます。決まった場所で排泄物をするため、ハクビシン同様衛生環境を悪化させ、腐敗、天井の破損につながります。

ネズミ

種類により床下、天井裏など住みつく場所は異なりますが、電機配線や配管をかじり火災の原因になることもあります。

資産価値の減少

相続される物件は、相続時が一番価値が高い状態です。放置すればするほど古くなり、資産価値は低下してしまいます。最も価値が高い今、活用方法を決めましょう。

国によって定められている建物の耐用年数によると、木造戸建て住宅は22年、鉄筋コンクリートなどのマンションは47年となっています。そのため、売却における建物の価値査定としては築25年以上の多くの戸建ては価値がほぼゼロの古家として扱われます。
木造戸建て住宅は、築10年経過すると資産価値が半分まで下がります。築15年を過ぎると下落率は緩やかになり、築20年までほぼ横ばいになります。

固定資産税の負担

不動産（土地や家屋など）を所有し続けると、固定資産税を支払う義務が発生します。固定資産の価値により金額は異なりますが、活用していない空き家のために毎年税金を支払うことになります。
また、きょうだいなど複数人で分割して相続する場合、空き家の管理や税金の支払いを均等分割して行わなければなりません。もし、きょうだいのうち誰かが支払いできなくなると、その分を他のきょうだいが負担することになってしまいます。

【相続登記の義務化】
2024年4月1日以降は、相続で不動産取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なく怠った場合、10万円以下の過料が課されますので、注意が必要です。
また、特定空き家に指定され改善しないまま1年以上放置すると、固定資産税は6倍になってしまいます。指摘箇所を改善すれば解除されます。

行政代執行の対象に

上述の通り、倒壊の危険性や衛生上の有害性、その他著しい管理不足が確認され特定空き家に認定された物件について、所有者に代わって行政が適正管理に向けた取り組みを行うことを、行政代執行といいます。
特定空き家の認定を受け、改善のための「指導・助言」「勧告」「命令（違反すると50万以下の過料）」など再三の指導に応じない場合、第三者への危害を及ぼす可能性が高い場合、住民等から強い対応要望を受けた場合に執行が検討・実行されます。
建物の構造・面積・劣化状態等の条件から算出された費用は、後日行政が所有者に請求します。財産差し押さえなどにより強制的に徴収され、解体費用がかかる上に財産が手元に残らなくなってしまいます。

放置空き家で起きた事故事例と損害賠償

所有する空き家の倒壊により近隣の建物へ被害が及べば、多額の賠償金が発生し、他人の身体、ひいては命を奪うことになりかねません。放置している間に事故を起こすことがないよう、責任ある管理を行うか、できない場合は活用・売却する決断をしましょう。

近隣家屋の損傷事例

空き家が倒壊し、近隣の建物へ被害が及んだ場合、まずは所有している空き家の解体費用がかかります。解体費用は広さ・形状など条件によって異なりますが、木造の場合およそ建坪50坪あたり100万円から250万円前後かかります。
次に近隣建物に与えた被害への損害賠償費用と、家財の損害を与えた賠償責任を負うことになります。損害の程度により修繕または建替えとなり、建替えとなった場合は何千万円もの費用が発生する可能性があります。

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人身被害の事例

空き家が倒壊し、隣の家が全壊、住人である両親（30～40代）と幼い子どもの3人が死亡した場合、「物件損害額（住宅、家財、焼失家屋の解体・処分費　）」が1,500万円、「人身損害額（死亡逸失利益、慰謝料、葬儀費用）」が1億6,000万円となり、所有者に対し総額2億越えの支払いが請求されます。

放置空き家の解決策

賃貸での活用

継続的に家賃収入を得つつ、入居者が換気や掃除なども行うため、家の老朽化を防ぐことができます。所有権を失わないため、将来住むという選択も可能です。ただし、不動産売買や賃貸管理未経験者にとって賃貸経営は困難なため、一般的には不動産会社を通じて管理を行ってもらうことになります。
修繕やリフォームの必要がある場合、初期費用がかかり、空き家の状態によっては高額になります。また、空室ができてしまうとその間は家賃収入が無いまま維持管理費がかかってしまうというデメリットがあることにも注意しましょう。

賃貸契約には2種類の制度があります。将来所有者自身が住む可能性がある場合、定期借家契約を選択すれば、更新予定なく期限付での契約ができ、指定した時期に確実に居住者へ退去のお願いができます。

普通借家契約

1年以上（一般的には2年）の契約期間を設定する制度で、入居者が強く保護されます。オーナー側からの解約や更新拒絶はほとんどの場合認められません。

定期借家契約

契約期間は自由に決めることができ、契約更新がありません。契約終了の1年から6か月前までに通知を行えば、確実に退去してもらうことができます。

こんな人にオススメ

• 不動産売買や賃貸管理の経験がある
• 空き家が比較的新しくきれい
• 駅近
• 将来所有者自身が住む予定がある

など

空き家管理サービスでの活用

修繕・管理を行うことで、老朽化を防いで資産価値を維持し、また近隣からのクレームやトラブルを回避することができます。
ただし、将来賃貸や売却、住む予定が無い場合には不要な管理費がかかってしまいます。今後の方針を具体的に決めておくと、有意義に活用することができます。

こんな人にオススメ

• 空き家を所有し続けたいけど、自分で定期管理は難しい…
• 将来活用予定だけど放置してしまっている

など

民泊での活用

立地や宿泊料単価等にもよりますが、普通賃貸経営と比較して高い収益が得られます。また、民泊を開始した家は売却時、居住用不動産ではなく事業用不動産として売却される分、好条件で売却することが可能になります。
ただし、景気の影響を受け収益が変動する可能性や、宿泊客の利用方法によってはトラブルが起きる場合もあるため、禁止事項を明瞭に記載し契約する必要があります。
また、賃貸とは異なり毎回宿泊者が変わり、掃除の手配、アメニティの準備等やることが多く、本業と平行した活用方法としては厳しいでしょう。不動産知識が無い方などにはハードルが高く、不向きといえます。

〈民泊の3つの形態〉

「住宅宿泊事業法」による民泊

必要書類をそろえて、道府県知事等へ届出という簡便な手続きで宿泊事業が可能になる制度。
基本的には台所、浴室、便所、洗面設備があれば営業できますが、、年間180日以内での稼働制限があります。また、家主居住型と家主不在型があり、家主不在型の場合は、住宅宿泊管理業者に業務委託をする必要があります。

「旅館業法」による民泊

主に簡易宿所として都道府県知事等の営業許可と、建築基準法、消防法などへの適合状況の確認を得て開業します。年間稼働日制限はありませんが、営業可能地域が限られており、設備についても客室面積要件（原則33平米以上、宿泊者10人未満の場合3.3平米／人）の規制を受けます。

「特区民泊」による民泊

地域限定の旅館業法適用除外措置による民泊で、各地方自治体によって手続きは異なり、また近隣住民への説明も求められる地域もあります。開業に際した条件も、地方自治体によってトラブル対応措置や2泊3泊以上の滞在等異なります。

こんな人にオススメ

• 不動産ビジネス、インターネットビジネスが得意な人
• 観光地近くに物件を所有している人
• 外国語や異文化交流が得意である人

など

解体更地での活用

今後活用予定が無い場合や、空き家が古く、保存しておいても危険な場合、または建物があることでむしろ価値が下がってしまう場合、更地にしてから売却する方法があります。
また買い手としては、更地は土地活用のイメージをしやすく、すぐに着工できるという利点もあります。ただし、土地の需要が高いエリア限定の活用方法です。所有する空き家があるエリアの土地価格を検索し、同じような値段で安く大量に売却情報がある場合には、売却需要がなく、買主が見つからない場合がほとんどです。
解体による出費だけがかかり、収支が最終的に赤字になってしまわないよう、下調べを必ず行いましょう。また、固定資産税の軽減措置が受けられなくなることを踏まえ、一度査定や見積りを受けて決断しましょう。

〈解体費用の相場〉

こんな人にオススメ

• 土地価格が数千万など、需要が高いエリアに空き家を所有している

など

売却での活用

所有権は失いますが、資産を現金化することができます。また固定資産税など納税義務がなくなり、その後管理費用や管理に伴う交通費、委託人件費などの支払いが不要になります。

空き家を維持管理する人がいない場合や将来的に利用する予定がない場合、維持管理費を払い続けるよりもなるべく早く手放してしまうのが良いでしょう。
また相続人が複数いる場合、空き家として共有資産という状態で分割するよりも現金化して分割する方が複雑にならずに済みます。空き家の売却方法についても種類があるので、比較してみましょう。

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こんな人にオススメ

• 今後活用予定がない
• 資産を現金化したい
• 管理が面倒だ

など

「買取」と「仲介」の違い

売却には「買取」と「仲介」の2種類があります。その違いを確認しましょう。

〈買主の違い〉

〈売却手続期間の違い〉

〈売却価格の違い〉

買取のメリット

問題がある空き家でも売却しやすい

所有している空き家に大きな欠陥があったり、再建築不可の土地にある、事故物件であるなど個人に売りにくい場合でも、空き家買取専門業者であればノウハウを活かして買取が可能です。

仲介手数料が発生しない

不動産業者が直接買い取るので仲介手数料はかかりません。
仲介では仲介手数料（（売買価格×3％＋6万円）＋消費税）を支払うことになります。

売却完了までの期間が短い

前述の通り、仲介は購入希望者が現れるまで売買活動期間や購入希望者との打ち合わせも時間を要します。買取では成立後すぐに現金化が可能ですので、お急ぎの方に向いています。

建物の契約不適合責任が無い

契約不適合責任とは、引き渡した物件が種類や品質の点で契約内容と異なっていた場合に、売主が責任を負うことです。
例えば、無事に売却した物件で漏水や配管の不備、家屋の傾きなどが確認された場合、その責任が売主に問われます。引き渡し後であっても数百万もの修繕費を支払うことになるのです。
仲介では売主が責任を負う一方、買取では買取業者が所有者になるため、売主は免責されることが一般的です。

【買取】こんな人にオススメ

• 所有する空き家が売れるか自信がない
• 短期間で売却したい
• 早く現金化したい
• 費用や手間をかけたくない

など

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仲介のメリット

買取よりも高く売れる可能性が高い

希望した価格で売れるとは限りませんが、適正価格で売却できれば、買取と比較して高額で売却できることが多いです。
仲介の場合、不動産物件サイトなどの様々な広告媒体を利用し、不動産市場の相場価格で売却に至る可能性が高くなるからです。

【仲介】こんな人にオススメ

• 高く売りたい
• 立地・状態が良い

など

まとめ

放置空き家はさまざまなリスクをはらんでいます。心象的なデメリットだけでなく、実際に他人へ悪影響を与えてしまったり、その結果所有者である自分に損害賠償を請求される可能性もあります。
買取での売却は管理の手間や費用を省き、素早く現金化できます。
一度査定を依頼し、所有する空き家にどれだけの価値があるのか、今後どのように活用するか、検討してみましょう。

弊社ではどんな物件でも積極的に買取を行っております。お困りの方は是非一度お相談ください。

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