自己破産すると共有名義の不動産はどうなる?わかりやすく解説

共有名義不動産

「自己破産をすると共有持分や共有不動産はどうなってしまうの?」

土地や建物、マンションなどの家が共同名義になっている状態で自己破産すると、家はどうなってしまうのか気になるところですよね。

基本的には共有不動産も「換価」、つまり現金化の対象になるので、家は失われてしまいます。
そうなると、共有者にも大きな迷惑をかけてしまうでしょう。

ただし、住宅ローンが完済できている・抵当権が共有持分のみに設定されている、といったケースで共有者が自己破産した場合は、破産者の持分のみが処分の対象となります。

そこで今回は、共同名義の家がある場合に自己破産したらどうなるのか、適切な対処方法を合わせてお伝えいたします。

本記事を読めば、自己破産するべきかどうかの判断基準と、破産しなくても済む方法までわかります。

もし、自己破産を避けたい場合は、任意売却・共有持分に強い専門の不動産買取業者に売却の相談をしましょう。
専門の買取業者は市場価格を参考にした高額買取ができるため、ローン残債や借金が完済できる可能性があります。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、任意売却・共有持分に強い専門の買取業者です。
共有名義不動産の自己破産にお悩みの方は、破産手続き開始前に一度ご相談ください。
もちろん、相談のみのお問い合わせも大歓迎です。

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自己破産とは

自己破産は、負債がかさんで自力返済が不可能となったときに裁判所に申し立てて財産を精算する手続きです。自己破産

破産手続きが済むと、裁判所で「免責」の判断がおこなわれ、「免責決定」がおりればほとんどすべての負債を免除してもらえます。

  • 消費者金融
  • クレジットカード
  • 銀行カードローン
  • 住宅ローン
  • 奨学金
  • 連帯保証債務
  • 携帯電話代
  • 未払い家賃

共有者が自己破産した場合、共有者の持分は、破産管財人による任意売却、競売共有物分割請求訴訟という方法により処分されます。

しかし、処分の対象は、あくまでも共有持分に限られますので、共有者の自己破産により他の共有者の持分に影響が及ぶことはありません。

なお、共有名義不動産の任意売却については、以下の記事も併せて参考にしてください。

共有名義不動産の任意売却が100%分かる!競売を回避する全手順を解説
金融機関から任意売却の合意が得られれば、住宅ローンの完済が困難でも、抵当権を抹消して不動産を売却できます。本記事では、共有不動産・共有持分を任意売却するシチュエーション・任意売却のメリットとデメリット・共有不動産や共有持分を任意売却する手順について解説します。

共有物分割請求訴訟は、以下の記事で詳しく解説しています。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有状態を解消したい場合、「共有物分割請求訴訟」が有効です。本記事では、共有物分割請求訴訟の3パターンの判決・共有物分割請求訴訟のメリットとデメリット・共有物分割請求訴訟を起こす7つのステップ・通知が届いた場合のとるべき4つの対処法・共有物分割請求訴訟をせず、共有持分のみを手放す方法を解説します。

自己破産のメリット

自己破産をするメリットは以下の2つです。

  • 借金がゼロの状態に
  • 取り立てや強制執行を止められる

借金がゼロの状態に

借金をはじめとしたほとんどの負債がなくなります。

自己破産には借金の限度額もありません。

免責さえ受けられれば一切の返済が不要となるので、借金のない生活を取り戻せます。

取り立てや強制執行を止められる

借金を滞納すると、給料などを差し押さえられてしまうケースが少なくありません。

そんなときでも自己破産の開始決定がおりれば、強制執行を止めたり失効させたりできます。

また自己破産を弁護士や司法書士に依頼すると、その時点で債権者からの取り立てが止まり、電話もかからなくなって督促の郵便も来なくなります。

借金に追われる生活から解放されると経済面だけではなく精神面でも大きなメリットとなるでしょう。

自己破産のメリット

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自己破産のデメリット

一方自己破産には以下のようなデメリットもあるので注意が必要です。

  • 一定以上の資産が無くなる
  • ローンやクレジットカードを利用できない
  • 職業の制限

一定以上の資産が無くなる

自己破産をすると、借金を免除してもらえる代わりに一定以上の価値のある財産がすべて失われます。

預貯金であれば99万円を超える部分、預貯金や保険、車などの場合には20万円を超えると失われると考えましょう。

家などの不動産をもったまま破産することはほとんど不可能といえます。

自己破産のデメリット

ローンやクレジットカードを利用できない

自己破産をすると個人信用情報機関」に事故情報が登録されるので、ローンやクレジットの審査に通らなくなります。

住宅ローンや車のローンなど利用できなくなりますし、クレジットカードの発行もできません。

自己破産後に事故情報が登録される期間はおよそ5~10年程度なので、その期間は多少不便な生活を我慢する必要があります。

職業の制限

自己破産の手続き中は、一定の職業や資格が制限されます。
対象になるのは、以下のような業種です。

  • 弁護士、司法書士、税理士などの士業
  • 警備員
  • 生命保険外交員
  • 調理師
  • 宅建業者
  • 貸金業
  • 旅行業者
  • 公証人
  • 成年後見人

こういった仕事をされている方は、一時的に仕事ができなくなる可能性があります。

制限される期間は「破産手続き開始決定後、免責決定が確定するまで」の間。
同時廃止なら2~3ヶ月間、管財事件なら半年程度と考えましょう。

自己破産後の制限

共有名義の自己破産

家が夫や妻との共同名義になっているときに片方が自己破産すると、家はどうなってしまうのでしょうか?

この章では、自己破産をした場合の、共有者への影響について解説します。

他の共有者には影響しない

共同名義の家があるときに自己破産すると「共同名義人に迷惑をかけるのでは?」と心配になるかもしれません。

家などの不動産が共同名義になっている状態を「共有」といいます。
それぞれの共同名義人(共有持分権者)には、独自の「共有持分(不動産に対する割合的な権利)」が認められます。共有名義不動産

そして共有持分は、それぞれの共有持分権者の個別の財産です。

家が共有状態のときに共有持分権者の1人が自己破産しても、他の共有持分権者には影響しません。

自分が自己破産したからといって夫や妻などの他の共有持分権者の持分まで没収されることはないので、この点については安心してください。

共有名義・共有持分の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義とは?共有持分とは?が世界一わかる入門書
共有名義や共有持分、持分割合など不動産の共有に関する用語、共有者が行えること、共有名義不動産のメリット・デメリットを解説します。この記事を読むと、不動産を共有名義にするのが得策なのかの判断ができるようになります。

連帯債務やペアローンで、片方が自己破産した場合は影響がある

住宅ローンが残っている状態で自己破産した場合は、連帯債務・ペアローンを組んでいるもう片方の債務者に一括返済の請求がきます。

連帯債務型ローン

ペアローン

金融機関による抵当権の行使に、共有名義かどうかは考慮されないからです。

そのため、破産者ではないほうに一括返済でできる資力がなければ、共有名義不動産が競売にかけられて共有者も住宅を失ってしまいます。

住宅ローンが残っている共有名義不動産の持分を所有している場合は、自己破産をする前に共有者への相談はあらかじめ必要です。

住宅ローン残債がある場合の共有名義人の自己破産については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義人が自己破産したら共有不動産は競売に!【回避方法まで完全解説】
売れない訳あり不動産の活用方法なら

自己破産者の持分は失われる

ただし自己破産すると、破産者本人の共有持分は破産手続きによって失われます。

以下で具体的に何が起こるのか、みてみましょう。

破産管財人による任意売却

不動産を所有している人が自己破産を申し立てると「管財事件」となって「破産管財人」が選任されます。
破産管財人とは、破産者の財産を預かって現金化したり債権者へ配当したりする人です。

破産者が不動産を共有している場合、破産管財人はまず共有持分の任意売却を進めます。

任意売却とは

金融機関などの許可をとり、共有持分を適正価格で買い取ってくれる人を探すのです。

他の共有持分権者へ買取を持ちかけたり、共同売却を進めようとしたりするケースもよくあります。

共有名義不動産の任意売却については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義不動産の任意売却が100%分かる!競売を回避する全手順を解説
金融機関から任意売却の合意が得られれば、住宅ローンの完済が困難でも、抵当権を抹消して不動産を売却できます。本記事では、共有不動産・共有持分を任意売却するシチュエーション・任意売却のメリットとデメリット・共有不動産や共有持分を任意売却する手順について解説します。

競売

共有不動産に抵当権」が設定されている場合には、抵当権者である金融機関が競売を申し立てます。

ただ共有持分にしか抵当権が設定されていない場合、不動産全体を競売にかけることができません。

共有持分のみを得たい人は少ないので、競売にかけても共有持分が売れるとは限りません。

共有者の自己破産で共有持分が競売にかけられた時の対策については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有者の自己破産で共有持分が競売にかけられた時の対策
自己破産について要点解説 自己破産とは、裁判所に申立をしてすべての負債を免除してもらう手続きです。 クレジットカードや消費者金融、住宅ローンなどの負債は全額免除されます。 その代わり、破産者の「財産」は一部を除いて処分され...

共有物分割請求

共有持分の任意売却が困難な場合、破産管財人は「共有物分割請求」という手続きを行う可能性があります。

共有物分割請求とは、を分筆してそれぞれの共有者が一筆の土地を取得したり、不動産全体を売却して現金で分けたりするための手続きです。
共有者間で、共有状態の解消に向けた協議が整わなかった場合、共有物分割請求訴訟により裁判所に判断を仰ぎます。

共有物分割請求訴訟

他の共有持分権者が買取を希望するなら、適正価格を算定して共有持分を売却します。

見ず知らずの人との共有状態

このように、共有持分権者が自己破産をすると、基本的には「破産者の共有持分のみ」の売却が進められます。

任意売却でも競売でも、買い受け人が見つかったら共有持分は買い受け人のものとなります。

その結果、他の共有持分権者は「見ず知らずの第三者と不動産を共有」する状態になってしまうので注意してください。

見ず知らずの人との共有状態

たとえば夫婦で家を共有しているときに夫が自己破産すると、夫名義の部分が知らない不動産会社の所有物となり、妻は知らない不動産会社と家を共有し続けなければなりません。

たとえ妻の名義が失われないとしても、大きな迷惑や不安を与えてしまうでしょう。

自由に管理処分できなくなる

破産者の共有持分のみが第三者のものになると、その後の共有物の管理方法が複雑になります。

共有者が夫婦であれば、2人で話し合って家の管理方法や処分方法などを決定できるでしょう。

しかし第三者が共有者になれば、その第三者と話し合って家の管理処分方法を決定しなければなりません。
家の修繕をしたり売却したりするときに、他の共有者の承諾が必要となるのです。

共有名義の不動産に対する「変更」「保存」「管理」行為

自分の家なのに、自分たちだけでは意思決定できないのは不便な状態となるでしょう。

共有不動産に行える各共有者の行為については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
共有物の使用 各共有者には使用収益権がある 冒頭に説明したように、共有というのは物理的にその不動産を2つ以上に分けて使用権を持つのではなく、全体に対して、全員が持分に応じた使用収益権を持つという概念的なものです。 つまり、誰か...

具体例

Aさん(40歳男性)は妻と家を共同名義にしていました。

家は妻と共同名義になっています。
Aさんは借金をするときに債権者に求められ、自分の持分に抵当権を設定していました。

Aさんが借金に困って自己破産を申し立てると、債権者はAさんの共有持分を競売にかけてしまいました。

その結果、Aさんの共有持分はB不動産のものに。

B不動産はAさんの妻に対し、共有持分を高額で買い取るよう要求してきたので、妻は困っています。
断ると不動産会社は妻へ「持分買取」を求めてきました。

買取価格が高かったので夫婦で相談して断ったところ、不動産会社と妻の共有関係が継続することになりました。

その後Aさん夫婦は家を便利にリフォームしたいと考えたのですが、不動産会社が納得しないので実現できませんでした。

このように、家の共有名義人が自己破産すると自分たちの家であるにもかかわらず自由に使えない上、他の共有者にも多大な迷惑をかけてしまいます。

「事前の任意売却」が有効

家が共同名義になっているときに自己破産するなら、事前に家を「任意売却」するようお勧めします。

この章では、任意売却の概要・メリットについて解説します。

「事前の任意売却」が有効

任意売却とは

任意売却とは、債務者が金融機関と協議をして自主的に不動産を売却する方法です。

任意売却の流れ

ローンが残っている場合、名義人であっても勝手に家を売却できません。

ただし金融機関から許可をとれば、自分で不動産会社に依頼して家の売却を進められます。
それが任意売却です。

任意売却によって得られた売却金は、残ローンの返済に充てられます。
それでも残ったローンは分割払いによって返済していけるケースが多数です。

下記のサイトでは任意売却と自己破産の違いについて詳しく触れておりますので、参考にしてください。

参照元:任意売却ガイド|自己破産と任意売却の正しい使い方を知ろう 

任意売却のメリット

自己破産前に任意売却すると、以下5つのメリットがあります。

  • 同時廃止にできる可能性が高い
  • 他者への迷惑を最小限にできる
  • 所有者の意向に沿った売却が可能
  • 自己破産を避けられる可能性がある
  • 周囲に知られず売却できる

同時廃止にできる可能性が高い

自己破産には同時廃止と管財事件の2種類の手続きがあります。

一定以上の財産があると管財事件が選択され、高額な管財予納金を支払わねばなりません。

自己破産前に任意売却をすると、大きな財産としての「家」がなくなります。
その他に目立った財産がなければ簡単な同時廃止になるので、管財予納金は不要に。

同時廃止では破産管財人も選任されず、手続きがとても簡単です。

破産手続きが同時廃止になる可能性が高まることは、大きなメリットとなるでしょう。

同時廃止とは

他者への迷惑を最小限にできる

共有状態のまま自己破産すると、共有持分権者は破産手続きに巻き込まれます。

破産管財人から買取要請を受けることもありますし、共有持分が第三者名義になったら知らない不動産会社と家を共有することになって大きなストレスを感じるでしょう。

事前に任意売却してスッキリしておけば、こういった問題は発生しません。

家が共有名義になって管理や処分が不便になる心配も不要です。

所有者の意向に沿った売却が可能

自分たちの家を手放さねばならないとしても「裁判所によって強制売却されるのは嫌だ」と感じる方が多いでしょう。

任意売却であれば、自分たちで不動産会社を選定して自分たちで売り出し、買い主と交渉して売却方法を決められます。

自主的に売却を進められることもメリットの1つといえるでしょう。

自己破産を避けられる可能性がある

破産手続きが開始すると、共有持分のみの売却が原則となります。

通常、共有持分のみの取得を希望する人は少なく、需要が小さいためどうしても売却価額が少額になるものです。

これに対し、共有名義人と協力して不動産全体を売却する場合には、通常の市場価格で売れるので破産手続き開始後よりも高額で売れるでしょう。

残ローンや他の借金を完済できたら自己破産を避けられる可能性もあります。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も共有持分に強い専門の買取業者です。
独自の活用ノウハウを駆使して、共有持分の適正価格での買取に対応いたします。
無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎ですので、いつでもご連絡ください。

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周囲に知られず売却できる

自己破産をして共有持分が競売にかかってしまったら、競売情報が全国に公開されてしまいます。

そうなったら、誰にみられるかわかりません。

不動産会社が様子を見に来たりして、近所の人に不審に思われる可能性もあります。

任意売却であれば通常とおりに不動産全体を売却するだけなので、不審に思われる可能性はありません。

任意売却のメリット

任意売却の注意点

自己破産前に不動産全体を任意売却するには、共有名義人全員の合意が必要です。共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要

参照元:e-Gov法令検索|民法第251条1項

夫や妻などと共有している場合には、事情を話して売却に納得してもらわねばなりません。

借金を秘密にしている場合などには言い出しにくいこともあるでしょうし、相手が「家を売りたくない」と主張するかもしれません。

その場合、破産になったらどのようなリスクがあるのかを説明して、説得しましょう。

任意売却は専門の不動産会社を利用しよう

自己破産前に共同名義の家を売却するときには、任意売却に長けた不動産会社を選定することが重要です。
すべての不動産会社が任意売却に対応しているわけではありません。

特に破産を考えている場合、その後の破産手続きとの関係にも配慮しながら売却手続きを進める必要もあるでしょう。

任意売却を得意とする不動産会社であれば、査定から買取までスムーズに進められるものです。

まずは任意売却や共有不動産などの特殊案件に詳しい不動産会社を探してみて下さい。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、任意売却・持分買取などの訳あり不動産に強い専門の買取業者です。
日本全国の訳あり不動産をトラブルなく買い取ってきており、お客様からも多くのお喜びの声を頂戴しております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

無料査定・無料相談は随時行っておりますので、任意売却・共有持分の所有でお困りの方はいつでもご連絡をお待ちしております。
もちろん、強引な営業等はありませんので、ご安心ください。

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まとめ

自己破産した者の共有持分は、破産管財人による任意売却・共有物分割請求・競売などの方法で処分されます。

しかし、破産手続きを開始する前に、任意売却・共有持分に強い専門の不動産買取業者に売却をすれば、自己破産しなくても済む可能性もあります。
自己破産で共有持分を処分することにご不安がある方は、一度専門の買取業者に売却の相談をしてみましょう。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、共有持分・任意売却の買取実績が多い専門の買取業者です。
上記のような権利関係が複雑な訳あり不動産を積極的に買い取っており、フジテレビの「イット」などの各種メディアにも取り上げられた実績がございます。

イットで紹介されました

今後の破産を見据えたアドバイスとサポートをさせていただきますので、共有不動産の売却処分をお考えであれば、ぜひとも一度ご相談ください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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