共有名義でのアパート経営はトラブルの種!すぐ分かる紛争解決の手引き

共有名義不動産
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共有名義でアパート経営しているけど、共有者同士でトラブルが絶えない…

このように、アパートの共有状態で頭を抱えている賃貸経営者の方は数多くいます。

事実、共有名義でのアパート経営が発端となり、共有者トラブルが発生して弊社にご相談にいらっしゃるお客様はあとを絶ちません。

結論、トラブルが発生しているアパートの共有状態はなるべく早期に解消するべきです。

目先のトラブルを一旦は解消できたとしても、共有状態が続いていれば根本的な解決にはならず、今後も共有者間で同じようなトラブルを繰り返すおそれがあるからです。

仮に、共有者間がやり直しの効く間柄であったとしても、この先5年10年とトラブルを繰り返していれば、修復不可能な関係になってしまうでしょう。

もちろん、現在発生しているトラブルを解決する方法について解説していきますが、併せてご紹介する共有状態の解消方法も参考にしてください。

すでに共有名義でアパート経営している人も、これから検討している人も、この記事を読む数分で将来起こり得る途方もないトラブルを回避できることをお約束します。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
目次
  1. 共有名義でのアパート経営で起こり得るトラブル
    1. アパートの管理方針に対立が生じる
    2. 他の共有者に賃料を独占される
    3. 固定資産税の負担割合を巡って揉める
    4. 管理業務の負担を巡って争いが起こる
    5. 将来自分の配偶者や子供もトラブルに巻き込まれる
  2. トラブルを解決するには共有状態を解消しよう
  3. 他の共有者に対して共有状態の解消を提案する流れ
    1. 賃貸経営から離れたい場合
      1. 不動産全体の売却を持ちかける
      2. 他の共有者にあなた自身の持分を買い取ってもらえるか提案する
      3. 交渉が決裂したならあなた自身の持分を第三者へ売却する
    2. 賃貸経営を続けたい場合
      1. 他の共有者の持分を買い取らせてもらえるか交渉する
      2. 交渉が決裂したなら共有物分割請求訴訟も視野に
  4. 共有状態の解消方法5選
    1. 共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する
      1. メリット
      2. デメリット
      3. こんな人におすすめ
    2. 他の共有者に持分を買い取ってもらう
      1. メリット
      2. デメリット
      3. こんな人におすすめ
    3. 他の共有者の持分を買い取る
      1. メリット
      2. デメリット
      3. こんな人におすすめ
    4. 共有物分割請求訴訟を起こす
      1. メリット
      2. デメリット
      3. こんな人におすすめ
    5. 自身の共有持分を第三者へ売却する
      1. メリット
      2. デメリット
      3. こんな人におすすめ
  5. 共有名義のアパートを売買する流れ
    1. 仲介業者へ相談して不動産全体を売却する場合
      1. 共有者間で売却費用の負担割合を決める
      2. 複数の不動産仲介業者へ相談・査定依頼
      3. 仲介業者と媒介契約を結ぶ
      4. 購入希望者にレントロールを開示する
      5. 売買契約締結
      6. 引き渡し・決済
    2. 他の共有者と共有持分を売買する場合
      1. 他の共有者へ売却交渉
      2. 司法書士へ相談
      3. 売買契約
      4. 決済
    3. 共有持分買取業者へ相談して持分のみを売却する場合
      1. 複数の共有持分買取業者へ査定依頼
      2. 買取価格の提示を受け条件を調整
      3. 売買契約締結
      4. 所有権移転登記・決済
  6. アパートの売却後は確定申告が必須
  7. これからアパート経営を検討している人は共有名義を避けるべき
    1. 共有名義でアパート経営を始めるメリット
      1. アパートローンの借入枠が増える
      2. 所得税を軽減できる
      3. 管理業務を分担できる
  8. まとめ

共有名義でのアパート経営で起こり得るトラブル

以前は、仲良くしていた親族同士であったとしても、共有者としてアパート経営を始めたことでトラブルとなり関係が壊れてしまうことがあります。

このことは永遠の愛を誓った夫婦であっても同じです。

というわけで早速、共有名義でのアパート経営にありがちなトラブルを解説していきます。

トラブルの種類ごとに解決方法を紹介しますので、安心して読み進めてください。

アパートの管理方針に対立が生じる

共有不動産の活用方法で共有者同士の意見が対立
共有名義でアパート経営を始めると、いずれ共有者間で管理方針を巡って揉め事が起こる可能性があります。民法上、共有名義の不動産を「売却する」「賃貸に出す」「修繕する」などの行為には、いちいち共有者の同意が必要になるからです。

他の共有者と意見が対立し、必要なタイミングで適切な修繕工事が行えなければ、通常より早い段階でアパートの価値がどんどんと低下してしまいます。

もし、すでに意見が対立しており、話し合いの余地がないようであれば、なるべく早期に共有状態の解消に踏み切るほうが良いでしょう。

共有者が共有不動産に対して行える行為、制限される行為については以下の記事にまとめておりますので、参考にしてください。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
共有物の使用 各共有者には使用収益権がある 冒頭に説明したように、共有というのは物理的にその不動産を2つ以上に分けて使用権を持つのではなく、全体に対して、全員が持分に応じた使用収益権を持つという概念的なものです。 つまり、誰か...

他の共有者に賃料を独占される

共有者が賃料を独占
本来であれば、共有名義のアパートに発生した賃料収入は、共有者全員が持分割合に応じて分配するべきです。ですが、アパートの管理会社は振込手数料や振込の手間をなるべく抑えようとするので、わざわざ各共有者に按分して賃料を振り込んではくれません。

そのため、賃料を受け取った共有者のうちの代表者1人が、賃料を他の共有者に支払わずに独占してしまい、トラブルに発展するケースがあります。

この場合は、独占者に対して「本来自分が受け取るべきであった賃料(独占者の不当利得)」の返還を求めることが可能です。裁判(不当利得返還請求訴訟)をおこし、訴えが裁判所に認められれば、最大過去10年間まで遡って独占者から強制的に賃料を取り返せます。

不当利得返還請求訴訟については以下の記事で詳細に解説しておりますので、気になる方は参考にしてください。

共有不動産を独り占めされたら不当利得返還請求で賃料を請求!やめたほうがいいケースも紹介
強引に請求しないほうが良いケース 人それぞれ異なる事情があり一概に言えるものではないですが、次のようなケースでは、今後生じるかもしれない状況まで想像を巡らせておく必要があります。 人間関係を今以上に悪化させたくない 共有不動産は、夫婦...

固定資産税の負担割合を巡って揉める

共有名義でアパート経営を行うと、毎年かかる固定資産税の負担を巡ってトラブルになる場合があります。

法令上、共有不動産にかかる固定資産税は、共有者全員が持分割合に応じて負担するよう定められています(連帯納税義務)。

第十条の二
共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

引用元:e-Gov「地方税法第10条2項」

具体的には、共有者のうちの代表者1人に対して固定資産税の納付書が届き、代表者は納付を済ませた後に、他の共有者に対して負担分を請求できる仕組みになっています。もし、他の共有者が持分割合に応じた負担分の支払いに応じないようであれば、負担者が「求償権」を行使することで滞納者に負担分を請求可能です。

共有不動産の固定資産税に関して以下の記事で詳細に解説しておりますので参考にしてください。

共有名義の固定資産税を滞納したり共有者が死亡した時の対処法を解説
共有名義の不動産の固定資産税の支払い方法 不動産には、単独名義であれ共有名義であれ、固定資産税が課されます。 固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対し、3年に1回見直しがある不動産評価額(土地や家屋の価値)に準じて、1...

管理業務の負担を巡って争いが起こる

アパートの賃貸経営には様々な管理業務が伴います。

本来であれば、共有者同士で管理業務を分担できるのがベストですが、特定の共有者に管理業務が偏ることで不満が募りトラブルになるケースがあります。

賃貸経営者が行う管理業務の例

  • 入居者の募集や審査
  • 家賃回収
  • 入居者のトラブル対応
  • 建物のメンテナンス
  • 契約更新時の説明
  • 確定申告の経理作業

他の共有者が管理業務を放置しており、話し合いにも応じる姿勢がないのであれば、早期に共有状態を解消してトラブルを回避したほうが良いでしょう。

将来自分の配偶者や子供もトラブルに巻き込まれる

あなたの共有持分は、将来あなたが亡くなった際に自分の配偶者や子供へ受け継がれます。

共有名義になっているアパートを放置していることで、将来自分の配偶者や子供までもがトラブルに巻き込まれるおそれがあります。現在の共有者とはうまくやっていたとしても、自分の配偶者や子供も良好な関係を築けるとは限らないからです。

もしかしたら、配偶者や子供が他の共有者からアパートの管理業務を押し付けられたり、持分割合に応じた賃料を支払ってもらえなかったりする可能性があります。

自分亡き後に残される家族を思うのであれば、生前にアパートの共有状態を解消しておきましょう。

トラブルを解決するには共有状態を解消しよう

共有名義でのアパート経営にありがちなトラブルを解説してきました。

上述したトラブルはいずれも、アパートが共有名義であることが原因で引き起こされます。よって、トラブルを根本から解決したいのであれば、共有状態を解消するしかないでしょう。

仮に、他の共有者とまだやり直せる間柄であったとしても、アパート経営をめぐるトラブルを5年10年と繰り返せば、その関係は修復不可能なものへ変わり果てます。共有状態をスッキリ解消して、両者が不満を抱えることがなくなれば、以前のような良好な関係に戻れるかもしれません。

また、すでに共有者同士でやり直しが効かない程に関係悪化しているのであれば、なおさら早めに共有状態から抜け出したほうが良いでしょう。不満を溜めた他の共有者が、裁判(共有物分割請求訴訟)など手段を選ばずに共有状態の解消を押し進めて来る可能性があるからです。

共有物分割請求訴訟
裁判所を通して、他の共有者に共有状態の解消を求めること

ここからは、共有名義になっているアパートの共有状態を解消する方法について、順を追って説明していきます。

他の共有者に対して共有状態の解消を提案する流れ

では、他の共有者に対して共有状態の解消を提案する流れを見ていきましょう。

ここでは、「提案者が賃貸経営から離れたい場合」「提案者が賃貸経営を続けたい場合」の2つに分けて解説していきます。

賃貸経営から離れたい場合

もしあなたに、賃貸経営を続ける気がなく、共有名義のアパートを売却して共有状態から離れたいなら、次の流れで他の共有者に交渉を持ちかけましょう。

不動産全体の売却を持ちかける

他の共有者全員と一緒に不動産全体を売却できないか交渉してみましょう。共有名義の不動産とはいえ、共有持分を100%揃えた状態で売却するので、一般の市場相場通りの価格で売りに出すことが可能です。

もちろん、共有名義になっている不動産は、共有者全員から合意形成ができなければ、不動産全体としての売却はできません。詳細はこの記事の「共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する」で解説しております。

他の共有者にあなた自身の持分を買い取ってもらえるか提案する

特定の共有者に対して、あなた自身の持分を買い取ってもらえないか提案しましょう。

他の共有者に持分を買い取ってもらえれば、あなたは共有状態から抜け出すことができますし、他の共有者もアパートが単独所有になれば、自由に活用できるので双方にメリットがあります。詳細はこの記事の「他の共有者に持分を買い取ってもらう」で解説しております。

交渉が決裂したならあなた自身の持分を第三者へ売却する

「不動産の全体売却も共有者間での持分売買も交渉決裂してしまった。」
「そもそも話し合いを持ちかけられる間柄にない。」

上記の場合は、あなた自身の共有持分を第三者へ売却するのが有効です。あなたの共有持分は、あなた一人の所有物であり、持分のみであれば他の共有者から合意を得ずとも、自由に売却可能だからです。

詳細はこの記事の「自身の共有持分を第三者へ売却する」で解説しております。

賃貸経営を続けたい場合

もしあなたが、賃貸経営をどうしても続けたいという譲れない思いがある場合は、次の流れで共有状態の解消を持ちかけましょう。

他の共有者の持分を買い取らせてもらえるか交渉する

共有状態を解消して賃貸経営を続けたいのであれば、他の共有者全員の持分を買い取ってしまうしかありません。詳細はこの記事の「他の共有者の持分を買い取る」で解説しております。

交渉が決裂したなら共有物分割請求訴訟も視野に

他の共有者が持分の売却に応じず、それでもあなたが賃貸経営を続けたいのであれば、裁判(共有物分割請求訴訟)で強制的に共有状態を解消する手段があります。

ただし、共有物分割請求訴訟では共有不動産の分け方は裁判所の判断で決定されてしまうため、あなたの望むような結果になるとは限りません。一例として、共有不動産全体が競売にかけられてしまい、アパートが手元に残らないばかりか、市場相場よりも安価で競落されてしまうケースがあります。

詳細はこの記事の「共有物分割請求訴訟を起こす」で解説しております。

共有状態の解消方法5選

上記の流れで他の共有者に交渉を持ちかけ、これから紹介する5つの方法のいずれかで共有状態を解消しましょう。

共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する

他の共有者全員から同意を得て不動産全体を売却し、得た売却利益を持分割合に応じて各共有者に分配することで共有状態を解消できます。
不動産の売却価格を共有持ち分割合によって分割

例えば、市場価格5,000万円のアパートを共有者A、Bで「2分の1ずつ」共有しているとしましょう。
上記例で、不動産全体を市場価格通りの5,000万円で売却した場合、A、Bに「2,500万円ずつ」を分配することで共有状態を解消します。

また、共有名義であろうと不動産全体での売却なので、一般の不動産仲介会社に依頼して相場通りの金額で売却を目指した方が良いでしょう。

不動産仲介業者に依頼して不動産全体を売却する際の流れは、この記事の「仲介業者へ相談して不動産全体を売却する場合」で解説しております。

メリット

市場相場通りの価格でアパートを売りに出せる
共有名義のアパートとはいえ、持分を全て揃えた100%の状態で売りに出すのですから、一般の不動産売買と同様の相場価格で売りに出すことが可能です。
共有者全員の現金が残るので公平
共有者全員の手元に持分割合に応じた現金が入るため、比較的公平感のある解消方法と言えます。

デメリット

他の共有者全員を説得しなければならない
共有不動産を全体として売却するためには、共有者全員の合意が必要であるため、説得できなければこの共有状態の解消方法は行えません。

こんな人におすすめ

  • 他の共有者と足並みを揃えて売却を進められる人
  • 市場相場通りの金額で不動産を売却したい人

他の共有者に持分を買い取ってもらう

あなた自身の共有持分のみをほかの共有者に買い取ってもらうことで、あなただけが共有状態から抜け出すことが可能です。
持分所有者同士で売却しあう

売主であるあなたは、まとまった現金を得つつ共有状態から抜け出すことが可能ですし、買主となる共有者もアパートが単独所有になれば、1人で自由に賃貸利用できるため双方にメリットがあります。

共有者同士で共有持分を売買する際の流れはこの記事の「他の共有者と共有持分を売買する場合」で解説しております。

メリット

自由に交渉が可能
共有者との売買交渉であれば、他人との売買に比べて自由に日程や売却代金等の条件を調整することが可能です。
相手の希望次第で一般相場に近い金額で持分を買い取ってもらえる
他の共有者に「アパートの賃貸経営をどうしても続けたい」という強い希望があるのであれば、市場相場通りで強気の価格交渉を持ちかけても、納得してもらえる可能性があります。

デメリット

共有者のうちの誰かに経済的余力が必要
他の共有者に持分を買い取ってもらうためには、当然相手方に経済的な余力があることが条件となります。

こんな人におすすめ

  • 自分の持分を手放して、まとまった現金を手に入れたい人
  • 他の共有者に賃貸経営を続けたい強い希望がある人

他の共有者の持分を買い取る

他の共有者全員から持分を買い取ってしまえば、不動産はあなたの単独名義となるため、共有状態を解消することが可能です。よって、アパートを単独名義にして自由に活用できるため、他共有者の持分買取は賃貸経営を続けたいという人には有効な方法です。

共有者同士で共有持分を売買する際の流れはこの記事の「他の共有者と共有持分を売買する場合」で解説しております。

メリット

単独名義となればアパートを自由に活用できる
他の共有者の持分をすべて買い取ってしまえば、アパートはあなたの単独所有になります。
そうなれば、誰にも制限されずあなたが自由にアパートを活用できるようになります。

デメリット

共有者間で取引価格に折り合いがつかない
共有持分の取引価格は共有者間の話し合いで決めるため、適正な取引価格がなかなかまとまらないケースがあります。

こんな人におすすめ

  • 買取代金を支払ってでもアパートを自由に活用したい人
  • 他の共有者の持分を買い取れるだけの経済的余力がある人

共有物分割請求訴訟を起こす

共有物分割訴訟とは
他の共有者と話し合っても共有状態の解消に応じない場合は、裁判(共有物分割請求訴訟)を行い、強制的に共有状態の解消に踏み切るという方法もあります。共有物分割請求訴訟を起こせば、裁判所から下される強制力のある判決に基づいて、共有状態を解消してもらうことが可能です。

共有物分割請求訴訟に関しては以下の記事で詳細に解説していますので参考にしてください。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有物分割請求訴訟とは 「共有物分割請求訴訟」とは裁判所を通して、他の共有者に共有解消を求める訴訟のことです。 不動産を共有していると、共有者1人1人でできる行為が限られます。単独名義の不動産と違い、共有名義の不動産はリフォームや賃...

メリット

共有者間で意見が対立していても共有状態を解消できる
共有物分割請求訴訟では、裁判所が強制力のある判決を下すため、共有者間の意見に関係なく共有状態を解消できます。
共有状態の解消方法に納得感が得られやすい
国家資格を有する不動産鑑定士による適正な鑑定額に基づいて、裁判所から判決が下されるため共有者間で納得感が得られやすいメリットがあります。

デメリット

あなたが望む結果にならない可能性がある
裁判所が中立的な立場から、最も合理的な解消方法を決定するため、あなたが望んでいた解消方法にならない可能性があります。判決結果によっては、アパートが競売にかけられて安価で競落されてしまう場合もあります。
高額な弁護士費用がかかる
専門知識を持たない一般の個人が裁判手続を進めることは非常に困難であり、弁護士に相談することになります。そのため、原告側(訴訟を申し立てる人)は「50万円~100万円」程度の弁護士費用を支払わなければなりません。
共有状態の解消までに時間がかかる
裁判手続に最低でも半年、長ければ数年単位で時間を要します。

こんな人におすすめ

  • アパートの賃貸経営に譲れない強い思いがある人
  • 他の共有者と関係が悪化しきっていて訴訟を起こしても構わない人

自身の共有持分を第三者へ売却する

他の共有者が不動産の全体売却にも、共有者間での持分売買にも合意してくれない場合は、あなた自身の持分のみを第三者へ売却して共有状態から抜け出すのが得策です。共有持分は各自の完全なる所有物であり、持分のみを売却するのであれば他の共有者から合意を得る必要がないからです。

ただ、アパートの共有持分のみを持っていても、自由に賃貸経営を行えるわけではないので、一般の個人や会社はまず買い取ってくれません。

共有持分のみを売却する際は、共有持分を専門に取り扱う買取業者へ売却するのが現実的でしょう。共有持分買取業者であれば、共有不動産の活用ノウハウに長けており、あなたの持分のみであっても買い取ってもらえます。

弊社も共有持分に特化した買取業者です。アパートの共有でお困りの方は、ご相談だけでも大歓迎ですのでお気軽にお問い合わせください。

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共有持分買取業者へあなた自身の持分を売却する際の流れはこの記事の「共有持分買取業者へ相談して持分のみを売却する場合」で解説しております。

メリット

他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出せる
あなたの共有持分のみであれば、他の共有者の合意を取らなくても自由に売却可能です。よって、共有持分専門の買取業者に持分買取を依頼すれば、他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出せます。
最短数日で共有状態から抜け出せる
共有持分買取業者であれば、業者が買主となり直接あなたの持分を買い取るため、金額感さえ合えば最短数日で決済まで運ぶことができます。

デメリット

買取価格が市場相場よりも安価になる
共有持分買取業者はあなたの持分を買い取った後に、数年単位で時間をかけて不動産の権利関係を整理し、一般市場に流せる状態にしてから再販・再活用することで利益をあげています。
そのため、再活用までにかかる費用を見越した買取価格でないと、利益を確保できずに費用倒れしてしまうため、一般相場よりも安価での買取となります。

こんな人におすすめ

  • 他の共有者と関わりたくない人
  • すぐにでも共有持分を現金化したい人
  • 面倒なく楽に共有状態から抜け出したい人

共有名義のアパートを売買する流れ

ここまでアパートの共有状態を解消する方法について解説してきました。

ここからは、売買によってアパートの共有状態を解消する流れを解説していきます。

なお、より詳細な流れは以下の記事で解説しておりますので参考にしてください。

共有状態を解消する全てのパターン別に「流れ」や「手順」を完全網羅
共有状態の解消前に必要な2つの手順 不動産の共有関係を解消する前に必要な準備は以下の2つです。 共有者の調査 共有者全員で共有解消方法について話し合う 共有者の調査 まずは、共有者が誰なのか、確定させておく...

仲介業者へ相談して不動産全体を売却する場合

不動産仲介会社に相談して、共有不動産全体を売却する場合の流れを解説していきます。現状、アパートに賃借人が居住している場合は「オーナーチェンジ物件」として売りに出すこととなりますが、基本的な流れは通常物件と殆ど変わりません。

ここでは、賃借人がアパートに住んでいるオーナーチェンジ物件を前提として売却の流れを解説します。

共有者間で売却費用の負担割合を決める

不動産仲介会社へ相談して、不動産全体を売却する際には次のような諸費用が発生します。

  • 仲介手数料
  • 収入印紙代
  • 抵当権抹消登記費用

これらの売却費用は各共有者が持分割合に応じて負担するのが一般的ですが、念の為話し合っておくと良いでしょう。実際に支払いが必要な段階で、共有者同士でトラブルになることを回避できるからです。

複数の不動産仲介業者へ相談・査定依頼

一社に絞るのではなく、必ず複数の不動産仲介業者へ査定依頼を出しましょう。

査定金額を比較する目的も当然ありますが、それよりも「担当してくれる営業マン」を見比べてください。

仲介業者から提示された査定額は、実際に売りに出す段階で売主が自由にコントロールできますが、一度担当についた営業マンは、売主側で変更することは基本的に不可能だからです。

不動産の売却活動を成功させるためにも、売主に真摯に向き合ってくれ、あなたが信頼できる営業マンを探してみましょう。

仲介業者と媒介契約を結ぶ

信頼できる仲介業者・営業マンを見つけたら、売却活動を正式に依頼する「媒介契約」を締結しましょう。
媒介契約の締結以降は、基本的に仲介業者が主導して売却活動を行ってくれます。

購入希望者にレントロールを開示する

アパートの購入希望者が現れたら、物件情報に併せて現在の賃貸状況を説明しましょう。

このときに、レントロール(賃貸借条件一覧表)があると、購入希望者も判断がしやすいので、仲介業者にレントロールの作成を依頼しましょう。また、アパートの管理を委託している不動産管理業者がレントロールを持っている場合もあるため、売却の際は管理業者へも確認しましょう。

レントロールの主な記載事項は次の通りです。

  • 部屋番号
  • 賃貸借契約の締結日
  • 賃借人の情報
  • 部屋の情報(専有面積や間取りなど)
  • 賃料について(賃料、共益費、敷金)

売買契約締結

購入希望者との交渉が終わり、両者とも契約内容やその他条件に納得ができれば売買契約を結びます。

売買契約の際には、一般的に物件売却価格の10~20%程度を、買主から手付金として受け取ります。

引き渡し・決済

契約が成立したら、契約書にて取り決めた決済当日に、売却代金の決済や登記申請(所有権移転登記、抵当権抹消登記)、物件の引き渡しなどを行います。

オーナーチェンジ物件の場合には、登記申請を行う際に所有権の移転に伴って賃貸借契約も売主から買主へ移転します。売却代金の受領を済ませたら、物件の鍵と一緒に賃貸借契約の内容がわかる書面を買主へ渡しましょう。

他の共有者と共有持分を売買する場合

他の共有者へあなた自身の持分を売却する場合の流れは次のとおりです。

他の共有者へ売却交渉

他の共有者と交渉して共有持分の売買に同意をもらい、取引価格や決済日などの詳細な条件を決めていきます。

売買価格は共有者間の交渉次第で決まりますが、あまりに不当な金額を提示してしまうとトラブルの原因となるため、本来の市場価格をベースに交渉を行いましょう。

共有持分の市場価格の具体例
市場価格5,000万円のアパートの場合、「持分割合2分の1」の共有持分の市場価格=2,500万円

もちろん、売主買主それぞれが「高く売りたい」「安く買いたい」と思うものです。以下の記事に、共有持分を共有者間売買する際の交渉テクニックをまとめてありますので、参考にしてください。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
不動産の「共有名義」とは 共有名義とは複数人が同じ不動産を所有している状態のことです。本記事で使用する共有名義に関する専門用語を定義しておきます。 共有者 不動産を共有している人 共有持分 不動産に対して各共有...

司法書士へ相談

共有者間で売買条件を調整し終えたら、司法書士へ「売買契約書の作成」と「持分移転登記」を依頼しましょう。

ちなみに、登記手続きの完了後にかかる司法書士報酬や登録免許税、収入印紙代などは基本的に買主側の負担となります。

売買契約

個人間(共有者間)売買であったとしても、正式な売買契約書を用意する必要があります。売買契約書が登記申請の必要書類となるからです。

一度、売買契約を締結してしまうと、簡単には取り消しできないので売買条件等を慎重に検討しましょう。

決済

共有者間(個人間)での持分売買の場合は、決済を現金で済ませる場合がほとんどです。もちろん、相手方の共有者が遠方におり、書類の郵送ベースで持分売買を行う場合には「口座振込」で決済を行うこともあります。

売主側で着金確認ができたら、担当の司法書士が持分移転登記を行い、売主の共有持分を買主名義に変更します。

決済時に買主が用意しなければならない書類は以下の通りです。

  • 印鑑証明書及び実印
  • 住民票(発行から3ヶ月)
  • 身分証明書
  • 収入印紙
  • 代理権限証書(司法書士への委任状)

決済時に売主が用意しなければならない書類は以下の通りです。

  • 登記済権利証
  • 固定資産税納付通知書
  • 印鑑証明書及び実印
  • 住民票(発行から3ヶ月)
  • 身分証明書
  • 代理権限証書(司法書士への委任状)

 

共有持分買取業者へ相談して持分のみを売却する場合

共有持分買取業者へ自身の持分を売却する流れは以下のとおりです。

複数の共有持分買取業者へ査定依頼

共有持分買取業者を選ぶ際は、必ず1社でなく複数社へ査定依頼をしましょう。査定額もそうですが、買取業者の雰囲気や担当してくれる営業マンの質を比較検討するためには、より多くの情報が必要だからです。

具体的には、共有持分の買取実績が豊富な買取業者へ3社ほど査定依頼を出すのがおすすめです。

共有持分買取業者の選び方は以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有持分買取業者に相談すれば、あなたの共有持分のみで売却できます!この記事では、共有持分を買い取る専門業者を厳選してご紹介します。面倒な共有トラブルから抜け出したいなら必読です!

弊社も共有持分を専門に買い取りを行っております。無理な営業活動はいたしませんので、ぜひ以下の無料査定フォームよりご相談ください。

>>【共有持分の完全無料査定】アパートの共有状態にお困りの方はこちら

買取価格の提示を受け条件を調整

査定額が提示されたら、買取業者と条件のすり合わせを行います。売主であるあなたと買取業者が金額感に納得できれば、数日間で決済まで運ぶことが可能です。

あなたの共有持分を買取業者により高額で買い取ってもらうテクニックは以下の記事で解説していますので、参考にしてください。

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有持分買取業者に相談すれば、あなたの共有持分のみで売却できます!この記事では、共有持分を買い取る専門業者を厳選してご紹介します。面倒な共有トラブルから抜け出したいなら必読です!

売買契約締結

買取業者とあなたの双方が売買条件に合意できたら、日程を取り付けて売買契約を結びます。多くの場合、売買契約は買取業者の事務所で行います。

売買契約の際に必要となる書類は次のとおりです。

  • 権利証または登記識別情報
  • 身分証明書
  • 住民票(発行から3ヶ月)
  • 印鑑登録証明書及び実印

以上の必要書類は、万が一用意できなくても代替方法を提示可能なため、担当の営業マンへ気軽に相談しましょう。

所有権移転登記・決済

決済当日に売却代金を「口座振込」または「現金」で受け取ります。

着金確認できたら、買取業者が依頼した司法書士が「持分移転登記」を行い、あなたの共有持分を買取業者名義へと変更します。

持分移転登記(決済)の際に必要となる書類は次の通りです。

  • 代理権限証書(司法書士への委任状)
  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書及び実印
  • 住民票(発行から3ヶ月)
  • 不動産の権利証または登記識別情報
  • 固定資産税通知書

上記書類の書類の取得方法がわからない場合や、万が一必要書類を紛失してしまった場合は担当の営業マンへ相談しましょう。

アパートの売却後は確定申告が必須

不動産を売却した際は、譲渡所得税が発生するため確定申告を行います。なお、共有者全員で協力して不動産全体を売却した場合は、共有者各人が別々に確定申告する必要があります。

譲渡所得税の申告期限は、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日の間です。

また、アパートを売却した場合は居住用財産の税制特例は適用できませんが、以下の税制特例が適用可能な場合があります。各種要件はURLをご確認ください。

土地を譲渡した場合の1,000万円の特例控除
2009年(平成21年)及び2010年(平成22年)に取得した土地を売却した場合に、譲渡所得から最大で1,000万円分を非課税とする制度。

参照元:国税庁HP

事業用不動産の買換え特例
事業用として所有していた不動産を売却して、一定期間内に事業用不動産を買い替えた場合に、譲渡所得税を将来に繰り延べられる特例制度(譲渡所得税が非課税になるわけではない)。

参照元:国税庁HP

これからアパート経営を検討している人は共有名義を避けるべき

共有名義でアパート経営を始める場合は、
「親が経営していたアパートを兄弟の共有名義で相続する」
「夫婦の共有名義として新たにアパートを購入する」
これらのシーンが考えられます。

ここまで読み進めて頂いた人は、共有名義でのアパート経営の危険性を十二分にご理解いただけたかと思います。

ただ、共有名義でのアパート経営にも少なからずメリットと言える点があるため、ここから補足説明をしていきます。とはいっても、メリットを遥かに上回るデメリットが有るため、やはりアパートを共有名義で取得するのはできる限り避けたほうが良いです。

共有名義でアパート経営を始めるメリット

共有名義でアパート経営を始めるメリットは以下のとおりです。

アパートローンの借入枠が増える

アパートを新しく購入する際に、主に夫婦などの共有名義としてアパートローンを契約する場合があります。

共有名義であれば、共有者の収入を合算してローン審査に望めるため、単独名義と比べてアパートローンの借入枠が増えます。

ただ、忘れてはいけないのが、夫婦共有名義であれば離婚時のことです。夫婦2人で借入枠を無理に広げすぎてしまうと、どちらか片方だけでは返済ができないため、万が一離婚した際に返済が困難になってしまうおそれがあります。

所得税を軽減できる

賃貸収入にかかる所得税は、所得額が増えれば増えるほど税率が上昇する「超過累進税率」を採用しています。よって、アパートを共有名義にして賃貸収入を共有者と分配し、一人ひとりの所得を減らすことで所得税を軽減できます。

ただこのメリットは、毎年の確定申告の経理作業が複雑化するデメリットを伴います。

経理作業の具体的な流れとしてまずは、年間の賃貸収入から各共有者が負担した管理費用の総額を差し引いて年間の収支を計算します。

そのあと、年間の収支を持分割合に応じて按分して、各共有者がそれぞれ確定申告を行わなければなりません。そのため、毎年の確定申告の際は共有者同士での協力が不可欠であり、仮に関係が悪化している場合は精神的にストレスとなるでしょう。

管理業務を分担できる

アパートを共有名義にすることで、アパートの管理業務を共有者同士で分担できるメリットがあります。

確かに一人で管理するよりも複数人で分担したほうが、一人ひとりの負担は減るでしょう。

ただ、いずれ管理業務の負担が特定の共有者に偏った場合にトラブルが生じる可能性がある点に注意しなければいけません。

管理業務の負担を減らす目的で共有名義にするくらいなら、最初から「不動産管理会社」へアパートの管理を委託したほうが良いでしょう。管理業者であれば、「賃貸収入の5%」を相場としてアパートの管理業務を一任できます。

まとめ

この記事では、共有名義でのアパート経営に起こりがちなトラブルについて解説してきました。

共有状態を続けていても、トラブルの根本的な解決にはなりません。

ですから、記事内でお伝えした方法でアパートの共有状態を解消するようおすすめします。

なお、次のような場合は共有持分買取業者へ、あなた自身の持分を買い取ってもらうことで共有状態から抜け出す方法が有効です。

  • 他の共有者と関わりたくない
  • 他の共有者と話し合いの余地がない
  • 連絡先がわからず物理的に交渉ができない

弊社も、共有持分に特化して買い取りを行う専門業者です。ご相談だけでも大歓迎なため、アパートの共有状態に頭を悩ませている方は、以下の無料査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。

>>【共有名義の不動産の相談窓口】完全無料の査定フォームはこちら!

共有名義でのアパート経営に関するよくある質問

はい、可能です。 民法上、共有名義の不動産によって発生した収益は、各共有者の持分割合に応じて分配するよう定められているからです。 裁判所へ「不当利得返還請求」の申立を行い、訴えが認められれば独占者から賃料を取り返すことができます。
あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であるため、他の共有者から合意を得ずとも自由に売却できます。 したがって、自身の共有持分のみを他の第三者に売却すれば、他の共有者に知られずに共有状態から抜け出すことが可能です。 ただし、一般の不動産仲介業者は共有持分のみの買取を行っていないため、現実的には共有持分専門の買取業者に相談するのが良いでしょう。
アパートの他の共有者が管理業務を分担してくれない場合は、共有状態の解消に踏み切ったほうが良いでしょう。 話し合いで一旦トラブルを解決したところで、共有状態を放置していればいずれ同様のトラブルを繰り返す可能性があるからです。 具体的な共有状態の解消方法は記事内で解説しているので参考にしてください。
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