共有名義マンションには危険が潜む!共有の回避方法と解消方法を網羅!

共有名義不動産

「夫婦でマンション購入を控えているけど、共有名義にするか単独名義にするか決めかねている」
「共有名義は危険って聞いたことはあるけど、どう危険なのか詳しく知らない。」

住宅購入の機会は人生で何度も訪れるものではないので、慎重になる気持ちはよくわかります。

また、この記事を読んでいる人の中には
「親が所有していたマンションを相続することになったけど、協議も面倒だし共有名義にしようか迷っている」
このような方もいるかもしれません。

マンションを共有名義で持つと、住宅ローン控除によって税負担を軽減できるなどの良さがある反面、利用や処分が面倒になったり、将来自分の子供や孫に迷惑をかけたりする恐れもあります。

そこで今回は、共有名義のマンションに関する以下の内容をお伝えします。

本記事を読めば、本当に共有名義にしたほうが良いのかどうかの判断と、共有状態をカンタンに解消する方法までわかります。

もし、共有名義のマンションをすでに所有していて、「共有状態を解消したい」とお悩みの方は、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者は、一般の不動産会社が売却において消極的になりやすい共有持分でも問題なく買い取れるからです。

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  1. マンションが共有名義になるパターン
    1. 新規購入時に資金を出し合う
      1. マンションの共有持分割合の決まり方
      2. マンションの共有持分割合の調べ方
      3. 共有名義でマンションを購入する3つの方法
    2. 遺産相続時に共同で相続する
  2. マンションを共有名義にするメリット
    1. 高額なローンを組める
    2. 住宅ローン控除も人数分適用できる
    3. 売却時の3,000万円特別控除も人数分適用できる
  3. マンションを共有名義にするデメリット
    1. 自由にマンションを処分(売却)できない
    2. 自由にマンションを貸し出せない
    3. 自由にマンションを修繕できない
    4. 他の共有者がローンを払わない場合に競売にかけられてしまう
    5. 将来離婚したときにトラブルの原因になる
    6. 相続により自分の子供や孫がトラブルに巻き込まれる
    7. 親と共有名義にすると相続が発生して他の相続人と共有になる
  4. 単独名義でマンションを購入する方法
    1. ローン返済に無理のないマンションを探す
    2. 親などから支援を受け頭金を多くする
  5. マンションの共有状態を解消する方法
    1. 共有者全員で足並みをそろえて売る
    2. 他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう
    3. 他の共有者の持分を買い取る
    4. 共有物分割請求をする
    5. 共有持分買取業者に持分を売却する
  6. 離婚なら共有解消ではなく財産分与
    1. 共有財産全体の価値を均等に分ける
    2. 均等にならない分を現金(代償金)で清算する
    3. マンション全体を売却し代金を折半する
    4. 財産分与が済んでいる場合や時効にかかったら共有関係を解消する
  7. マンションの共有持分専門の買取業者の選び方
    1. 買取実績が豊富かどうか
    2. 免許更新回数が多い
    3. 買取率が高い
    4. 対応エリア
    5. 営業マンが信頼できる
    6. マスメディアへの露出など
  8. まとめ

マンションが共有名義になるパターン

まずは、マンションが共有名義になる典型的なパターンを見ていきましょう。

基本的にマンションが共有名義となるのは「新規購入時」または「遺産相続時」の2パターンです。

ただし、マンションを共有名義で持つと、様々なデメリットも伴うため、特性をよく理解した上で共有にするか否かの判断をしたほうが良いでしょう。

共有名義のマンションが抱えるデメリットや、共有名義を回避する方法は後ほど解説します。

また、すでに共有名義のマンションをお持ちで、共有関係を解消したい方は、「マンションの共有状態を解消する方法」へ読み飛ばしましょう。

新規購入時に資金を出し合う

複数人で資金を出し合ってマンションを購入する際は、共同出資した方同士での共有名義となるのが一般的です。

例えば、結婚や出産を機に夫婦共同で資金を出し合って、新居を購入することもあれば、親子共同で資金を出し合い、親子二世帯住宅を購入するケースもあるでしょう。
1人での購入が難しい高額なマンションも、複数人で資金を出し合えば、手が届くようになります。

ただし、マンションを共有名義で購入すると、後々共有者間でのトラブルにつながりやすいので、慎重な判断が必要です。

まずはマンションを新規購入した際の、持分割合の決まり方について見ていきましょう。

マンションの共有持分割合の決まり方

複数人が資金を出し合って、マンションを共有名義で新規購入する場合、原則として持分割合は出資割合に揃えます。

なぜなら出資割合と異なる持分割合にしてしまうと、贈与」とみなされて「贈与税」が発生する可能性があるからです。

具体例をもとに見ていきましょう。

夫婦共同で「5,000万円のマンション」を購入する例

  • 夫 4,000万円の住宅ローン
  • 妻 1,000万円の頭金

この場合、夫の持分割合は「5分の4」妻の持分割合は「5分の1」となります。

しかしここで、

  • 夫の持分割合を「5分の3」
  • 妻の持分割合を「5分の2」

としてしまうと、夫から妻に対して持分割合「5分の1(1,000万円)」の贈与とみなされ、妻に贈与税がかかる可能性があります。

つまり、持分割合は購入者それぞれの出資割合に合わせて設定する必要があります。

マンションの共有持分割合は安易に決めるリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションの共有持分割合は安易に決めると悲劇!正しい計算方法でリスク回避
マンションの共有持分は、購入時は「出資割合」相続時は「相続割合」によって異なります。マンションで共有となる権利・持分割合の決まり方・共有持分割合を適当に決めるリスク・計算方法・マンションの共有状態を解消する方法6選について解説します。

マンションの共有持分割合の調べ方

マンションの共有持分割合は登記簿で確認できます。

登記簿の「権利部(甲区)」で、「権利者その他の事項」を確認すると、各共有者の氏名・住所・持分割合が、以下のように記載されています。
権利部の甲区
区分所有者が有する敷地権の割合である「敷地権割合」は、「表題部」の「敷地権の割合」の欄で確認できます。
登記簿は全国の法務局で窓口・郵送・オンラインで請求可能です。

なお、登記簿謄本の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。

登記事項証明書の見方を超簡単解説|共有持分の確認方法や取得方法を網羅!
登記事項証明書とは 「登記事項証明書」は登記事項の「すべてが」記載されたデータを印刷したものであり、「登記簿謄本」とほぼ同義の用語として使われます。 従来「登記簿謄本」とよばれていたブック式の書類は、法務局がオンライン化され...

共有名義でマンションを購入する3つの方法

複数人で共同出資してマンションを共有名義として購入する方法は、主に以下の3パターンです。

一方が頭金を出して他方が住宅ローンを組む
夫婦でマンションを購入する際、一方が頭金を出して他方が住宅ローンを組むケースが多々あります。その場合、購入したマンションは夫婦で共有名義になります。
住宅ローンの連帯債務や連帯保証を利用する
住宅ローンを組むときに連帯債務や連帯保証を利用すると、夫婦の収入を合算できるので住宅ローンの借入枠が上がります。この場合もマンションが共有名義になるのが一般的です。
ペアローンを利用する
ペアローンとは、1つの不動産に対して、夫婦それぞれが住宅ローンを契約することです。夫婦の収入を合算できるため、借入枠を増やせるメリットがあります。ペアローンの場合にもマンションは共有名義になります。
また、金融機関によっては親子でもペアローンを利用できるケースがあります。

遺産相続時に共同で相続する

遺産相続時にも、マンションが共有名義になる可能性があります。

遺産分割協議」を通して相続人の誰か1人の単独名義にせず相続登記を行うと、法定相続分通りの共有名義となるからです。

No714_遺産分割協議とは

遺産分割協議
相続人(遺産を受け継ぐ人)全員で遺産の分け方を話し合うこと

遺産分割協議を行えば、相続人同士で合意した持分割合に設定することも可能です。

ですが、共有名義でマンションを相続すると様々なデメリットを抱えることになるので、遺産分割協議で1人の相続人の単独名義にすることも検討しましょう。

マンションを共有持分で相続する際の遺産分割協議書の書き方については、以下の記事で詳しく解説しています。

マンションを共有持分で相続!遺産分割協議書の書き方を専門家が解説
遺産分割協議書とは遺産の分割方法や割合をまとめた書類 遺産分割協議とは、被相続人(故人)の財産について、法定相続人全員で分割方法や割合を話し合うことです。 遺産分割について合意した結果をまとめた書類を「遺産分割協議書」といい...

マンションを共有名義にするメリット

共有名義のマンションには、主に新規購入時においてメリットがあります。

ただし、これから紹介するメリットを上回るデメリットもあるため、共有者と円滑なコミュニケーションが取れる自信がないなどの場合にはマンションを共有名義で購入することはおすすめしません。

また、遺産相続時には、共有名義にするメリットが少ないどころか、新規購入時よりも共有者が増えている可能性があり、さらに複雑な権利関係を抱えることになります。

ですので、遺産相続時は「協議が面倒だから」といった理由で共有名義を選択するのは避けた方が良いです。

ここからはマンションを共有名義で購入するメリットを見ていきましょう。

共有名義不動産のメリット・デメリットについては、以下の記事でも紹介しているので、あわせてお読みください。

知らないと損!共有名義の不動産のメリットとデメリットをわかりやすく解説
不動産を共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を回避する方法、共有状態を解消する対策を解説します。この記事を読むと、共有名義不動産特有のリスクを回避できるようになります。

高額なローンを組める

連帯債務やペアローンを利用すると、ローン契約者それぞれの収入を合算して審査を受けられるので、単独名義より高額なローンを組むことができます。

例えば、共働きの夫婦がマンションの購入を検討しているとしましょう。
この時、ペアローンや連帯債務などの住宅ローンを選ぶことで、審査対象の収入は夫婦2人分の収入を合算した金額になります。単独ローンより借入額を増やせる

そのため、1人の収入では住宅ローンが組めず、購入できないマンションであっても、夫婦2人などで力を合わせれば手が届くかもしれません。

住宅ローン控除も人数分適用できる

共有名義として連帯債務やペアローンを利用すると、ローン契約者それぞれに「住宅ローン控除」が適用できるため、毎年払う税金を安く抑えられます。

住宅ローン控除
住宅ローンを利用して新居を購入した際に「年末時点でのローン残高の0.7%」の金額分を13年間、所得税や住民税から控除される制度。

ただ、共有者それぞれに住宅ローン控除を適用することで、節税になるかどうかはあなたや他の共有者の年収によって異なります。

節税効果が見込めるかどうかは、不動産会社や金融機関の担当者に確認しましょう。

売却時の3,000万円特別控除も人数分適用できる

共有名義なら「3,000万円の特別控除」を共有者の人数分適用できるため、マンション売却時の税金を節税、もしくは全て払わなくて良い可能性があります。

3,000万円の特別控除
居住用財産(不動産)を譲渡(売却)して得た譲渡所得から3,000万円を控除する特例のこと。

3,000万円の特別控除の要件は以下の国税庁HPを参照ください。

参照元:国税庁「マイホームを売ったときの特例」

不動産売却に関する税金・特例については、以下の記事で詳しく解説しています。

【世界一わかる】不動産売却に関する税金完全ガイド!お得な特例も紹介!
不動産売買に関する税金について、網羅的に解説。具体的には、印紙税・登録免許税・譲渡所得税について、求め方、試算・納付方法を解説。また譲渡所得税を軽減する各種特例についても完全解説。さらに税金のことで困ったら時のとっておきの対処法も公開。

マンションを共有名義にするデメリット

共有名義のメリットは説明した通り、ほとんどが物件の新規購入時に有益なものです。

一方でこれからご紹介する共有名義のデメリットは、あなたが共有名義のマンションを持ち続ける限り一生ついて回ります。

これからご紹介する共有名義のデメリットをしっかりと把握したうえで、マンションを共有名義にするかどうか判断してください。

共有持分を所有するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分のリスクをすべて公開!あなたに最適な処分方法も見つかる!
共有持分とは?3つの事例でわかりやすく解説 共有持分とは、不動産に対して各共有者が持つ「所有権」の割合のことを言います。 不動産を共有で所有していると言っても、物理的に「Aさんの持ち分はここまで」「Bさんの持ち分はここまで」というように...

自由にマンションを処分(売却)できない

共有名義になっているマンションを、共有者のうちの1人が自由に売却することはできません。

共有名義の不動産を売却するためには、共有者全員の合意を得る必要があるからです。
【共有持分】共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要

このことは、民法251条で定められており、以下が実際の条文です。

第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。

引用元:Wikibooks「民法251条」

つまり、他の共有者全員を説得できなければ、共有名義のマンションを完全な100%所有権として売却することはできません。

自由にマンションを貸し出せない

共有名義になっているマンションを、共有者のうちの1人が勝手に第三者へ貸し出すことは制限されます。

共有名義の不動産を賃貸利用するためには、共有者の共有持分の過半数から合意を得る必要があるからです。
管理行為は共有者の持分価格の過半数が必要

例えば、兄弟3人でマンションを「3分の1」ずつ共有しているとしましょう。

この場合、マンションを第三者へ貸し出すためには、兄弟のうち少なくとも2人以上の意見を一致させる必要があります。兄弟2人の共有持分を合計することで持分割合が「3分の2」となり、過半数を満たし賃貸利用が可能になるからです。

このことは民法252条で定められており、以下が実際の条文です。

第252条
共有物の管理に関する事項(次条第1項に規定する共有物の管理者の選任及び解任を含み、共有物に前条第1項に規定する変更を加えるものを除く。次項において同じ。)は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。共有物を使用する共有者があるときも、同様とする。

引用元:Wikibooks「民法252条」

自由にマンションを修繕できない

共有名義になっているマンションを、共有者のうちの1人が勝手に修繕を行うことは内容によっては制限されます。

先ほどの賃貸利用と同様、マンションの価値を高める目的の修繕工事にも、共有者の共有持分の過半数から合意を得る必要があるからです。

ただし、修繕の内容が破損や老朽化に対しての修理・修繕など、現状を維持するために必要な行為であれば「保存行為」とみなされ、単独での修繕は可能になります。

増改築など共有物の性質を変更するような修繕の場合、共有者間でうまく意見がまとまらなければ、適切なタイミングで修繕工事が行えず、マンションの価値が低下する恐れがあります。

共有名義不動産に関する保存行為・変更行為・管理行為については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
共有物の使用 各共有者には使用収益権がある 冒頭に説明したように、共有というのは物理的にその不動産を2つ以上に分けて使用権を持つのではなく、全体に対して、全員が持分に応じた使用収益権を持つという概念的なものです。 つまり、誰か...

他の共有者がローンを払わない場合に競売にかけられてしまう

他の共有者が住宅ローンの返済を滞納し続けた場合、滞納者の持分が競売に掛けられる可能性があります。

住宅ローンを融資している金融機関は、滞納者の持分を競売に掛けて残債を回収しようとするからです。

競売にかけられた他の共有者の持分が購入されると、面識のない第三者との共有状態になってしまいます。

前述したように、不動産の管理行為などには共有者の同意も必要です。
今後、共有不動産へ修繕や売却などをしようとした際に、話し合いを進めにくくなる可能性があります。共有不動産の活用方法で共有者同士の意見が対立

他の共有者の持分が競売にかけられた際の対処法については、こちらの記事で解説していますので、ご確認ください。

他の共有者の持分が競売にかけられた!対処法を凄腕司法書士が簡単解説
共有者のうちの一人が、不動産の共有持分を担保に融資を受けていて返済不能に陥ると、その共有者の持分は競売にかけられます。本記事では、住宅ローンが残っている場合の対処法・完済後の対処法・第三者に持分を落札された後の対処法・トラブルなく共有状態を解消する方法について解説します。

将来離婚したときにトラブルの原因になる

夫婦で共有名義として購入したマンションは、もし離婚するとなった場合にトラブルの原因になる可能性があります。

夫婦が離婚して疎遠になったとしても不動産の共有状態は続くため、片方がローン返済を怠るなどすると、もう片方に被害を与える可能性が高いからです。

例えば、マンションから離れたことで夫の責任感が薄れて、返済を滞納し続けたとしましょう。
この場合、物件が競売にかけられてしまうため、突然妻と子供が家から追い出されることになりかねません。

このようなリスクを回避するためにも、夫婦の離婚時にはマンションの分け方についてしっかりと話し合うことが重要です。

財産分与の仕方については「離婚なら共有解消ではなく財産分与」で詳しく解説しております。

相続により自分の子供や孫がトラブルに巻き込まれる

マンションの共有状態を放置していると、将来そのマンションを巡って、自分の子供や孫がトラブルに巻き込まれる可能性があります。

共有者のうちの誰かが死亡して複数の相続人に持分が受け継がれるたびに、共有持分が細切れになり、売却や利用などの話し合いがまとまらなくなるからです。

【共有持分・相続】相続のたびに権利関係が複雑になる

例えば、相続が繰り返されて、マンションを顔も名前も知らない10人で共有しているとしましょう。

この場合、共有者のうち誰かがマンションを売却・利用したいと考えても、人探しから始めなければならず、個人での売却・利用が非常に困難になります。

つまり、不動産の共有名義をそのままにしておくことで、自分の子供や孫に面倒事を押し付けることになりかねません。

親と共有名義にすると相続が発生して他の相続人と共有になる

親子共有名義でマンションを購入すると、将来親が亡くなった際に相続が発生して、他の相続人との共有状態となる可能性があります。

親との関係は良好だとしても、将来共有者となる他の相続人と上手くやっていけるとは限りません。

もし他の相続人と折り合いが悪い場合、将来共有者間でトラブルになってしまうかもしれません。

単独名義でマンションを購入する方法

お伝えしてきた通り、共有名義のマンションは数多くのデメリットを抱えているため、新規購入の際は、単独名義を選択した方が後々のトラブルが少なくて済むでしょう。

ここからは、共有名義を避けて単独名義でマンションを購入する方法をご紹介します。

ローン返済に無理のないマンションを探す

まずは1人の収入だけで無理なく購入できるマンションを探しましょう。

夫婦や親子の収入を合算する必要がなければ、そもそも共有名義にならずに済むからです。

一般的に適正な返済負担率(年収における年間の返済額)は、額面年収の20%と言われています。

例えば、額面年収が600万円の方であれば、無理のない返済額は年間120万円、つまり毎月10万円までなら無理なく返済できるという計算になります。

弊社のアンケート調査でも、住宅ローンを組んで後悔している理由1位に「ローンの返済」が挙げられており、生活環境の変化などで後々負担になるケースが多ことがわかります。

全国377人にアンケート調査!住宅ローンを組んで後悔しているのは全体の約2割、後悔している理由とは?

引用元:訳あり物件買取プロ|全国377人にアンケート調査!住宅ローンを組んで後悔しているのは全体の約2割、後悔している理由とは?

将来的なライフスタイルの変化も見通し、無理のないローンの返済計画を立てる必要があります。

親などから支援を受け頭金を多くする

親など資金を援助してくれそうな人がいるなら、支援を受けて可能な限り頭金を多く用意しましょう。

資金贈与を受けた分は持分割合に含める必要がなく、単独名義で不動産を購入できるからです。

ただし、「住宅資金贈与の特例」に該当しない贈与は、原則として贈与税が発生するので注意が必要です。

住宅資金贈与の特例
親が子供の住居購入のために資金を援助するした場合、一定額まで贈与税が非課税となる特例措置

住宅資金贈与の特例の詳しい概要は、以下の国税庁のホームページを参照ください。

参照元:国税庁「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

「住宅資金贈与の特例」に該当していれば、節税効果を得つつも共有名義を回避することができます。

マンションの共有状態を解消する方法

共有名義のマンションには様々なデメリットがあると紹介しましたが、すでに共有名義でマンションを持っている方もいるでしょう。

共有名義のマンションで不都合やトラブルが生じているなら、すぐにでも共有状態を解消することをおすすめします。

ここからは、マンションの共有状態を解消する方法をお伝えします。

共有状態を解消する全てのパターン別の流れ・手順については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有状態を解消する全てのパターン別に「流れ」や「手順」を完全網羅
共有状態の解消前に必要な2つの手順 不動産の共有関係を解消する前に必要な準備は以下の2つです。 共有者の調査 共有者全員で共有解消方法について話し合う 共有者の調査 まずは、共有者が誰なのか、確定させておく...

共有者全員で足並みをそろえて売る

不動産の売却価格を共有持ち分割合によって分割
共有者全員の合意のもと不動産全体を売却し、売却代金を持分割合に応じて各共有者に分配することで共有状態を解消できます。

共有名義のマンションとはいえ、完全な100%所有権として売却するので、通常の不動産売却と同じです。そのため、一般市場で取引される相場通りの価格でマンションを売りに出せます。

相場通りの金額でマンションを売却したい方は、他の共有者に話を持ち掛けてみて、共有者全員で足並みを揃えて売却を目指しましょう。

共有名義のマンション売却については以下の記事を参考にしてください。

共有名義マンション売却の鉄則!ベストな売却方法の選び方と流れを解説
共有名義とは 共有名義とは、一つの不動産に対して複数人が登記している状態の不動産を指します。 共有不動産に対して共有者がおこなえる法律行為は、各共有者の持分割合に応じて制限されます。 共有名義に関する用語は以下の通りで...

他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう

持分所有者同士で売却しあう
あなた自身の共有持分のみを他の共有者に買い取ってもらうことで、マンションの共有関係から抜け出すことが可能です。

例えば、兄弟2人でマンションを共有しているとしましょう。
この時、兄の持分を弟に買い取ってもらえば、兄は共有関係から抜けられますし、弟はマンションを単独所有として自由に活用できるため双方にメリットがあります。

この方法はマンションの共有持分を手放す代わりに、まとまった現金を手にしたい人におすすめです。

ただ、他の共有者が買取に応じるかどうかは共有者間の交渉次第です。

他の共有者との交渉を上手く進めるコツは以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
共有者同士で持分を売買することで、共有不動産の権利関係を整理することが可能です。本記事では、共有持分を親族間売買することによる買主と売主双方のメリット・リスク・手順・例文を交えた交渉術・共有持分をトラブルなくスムーズに売却する方法について、解説します。

他の共有者の持分を買い取る

あなたが他の共有者の持分を全て買い取ることでも共有状態の解消が可能です。他の共有者に持分を買取り、単独名義にする

買取後はマンションがあなたの単独所有物となるため、自由に活用できるメリットがあります。

この方法は、他の共有者に買取代金を支払ってでも、マンションを単独所有にして自由に活用したい人におすすめの方法です。

ただし、相手が持分を売却してくれるかどうかは共有者間の交渉次第です。

他の共有者から持分を買い取って、マンションを単独所有にしたい方は、以下の記事を参考に交渉を成功させましょう。

共有名義の不動産を親族間の持分買取でまとめる全手順とベストな交渉術
共有者同士で持分を売買することで、共有不動産の権利関係を整理することが可能です。本記事では、共有持分を親族間売買することによる買主と売主双方のメリット・リスク・手順・例文を交えた交渉術・共有持分をトラブルなくスムーズに売却する方法について、解説します。

共有物分割請求をする

他の共有者と話し合ってもマンションの売却や、共有持分のみの売買に応じない場合は、裁判(共有物分割請求訴訟)を行うという手もあります。

共有物分割請求訴訟

共有物分割請求訴訟
裁判所を通して、他の共有者に共有状態の解消を求める訴訟のこと。

まずは共有者間で協議(話し合い)を行った上で、交渉決裂時に訴訟を起こせば、裁判所から強制力のある判決が下され、共有状態を解消してもらえます。

訴訟は共有者間の話し合いが決裂してるけど、マンションの売却や利用に対する強い思いがある人におすすめの方法です。

ただし、訴訟を起こすと共有状態の解消方法は裁判所が強制的に決定するため、あなたの思い通りの結果になるとは限りません。

共有物分割請求に関しては、以下の記事で詳しく解説しておりますので、参考にしてください。

「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる!手順や費用面などを完全網羅
共有状態を解消したい場合、「共有物分割請求訴訟」が有効です。 本記事では、共有物分割請求訴訟の概要・メリットとデメリット・流れ・3種類の分割方法・費用・トラブルなしで共有持分を手放す方法を解説します。

共有持分買取業者に持分を売却する

不動産買取業者が共有持分を買い取るあなた自身の持分のみを他の第三者に売却することで、共有関係から抜け出すことが可能です。

あなたの共有持分は、あなたの完全な所有物であり、他の共有者から合意を得なくても自由に売却できるからです。

参照元:e-Gov法令検索|民法第206条

ただし、共有持分のみを買い取ってもマンションの専有部分(各部屋)を自由に活用できないので、一般の個人や一般の不動産屋はまず買い取りません。

一方、共有持分を専門に取り扱う買取業者であれば、共有不動産の豊富な活用ノウハウを有しているため、あなたの持分のみでも買い取ってもらえます。

  • 他の共有者と意見が合わない
  • 他の共有者とかかわりたくない
  • 他の共有者と連絡がとれない
  • 他の共有者が売却に消極的

上記のような場合には共有持分買取業者への共有持分売却を検討しましょう。

当社でも共有持分の買取を進めていますので、共有関係でお困りの方はご相談ください。

>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する

また、マンションの共有持分買取業者の選び方は「マンションの共有持分専門の買取業者の選び方」を参考にしてください。

離婚なら共有解消ではなく財産分与

離婚する場合は、わざわざマンションの共有状態を解消する必要はありません。

離婚時にマンション等の不動産は、預貯金や株、自動車等の財産と一緒に「財産分与」で原則、半分ずつに分けるからです。No881財産分与とはこのような夫婦が婚姻関係で築いた財産を「共有財産」と言います。

ここからは共有財産を夫婦で財産分与する方法を3つに分けて解説していきます。

共有財産全体の価値を均等に分ける

離婚時の財産分与では、前提として共有財産全体で価値が均等になるように分けます。

具体例をもとに解説します。

共有財産全体の価値を半分ずつに分ける財産分与の例
共有財産は「時価5,000万円の区分マンション」「4,000万円の預貯金」「1,000万円の自動車」
上記の例で、夫が1人でマンションを単独所有する場合、
  • 夫「時価5,000万円の区分マンション」=5,000万円
  • 妻「4,000万円の預貯金」+「1,000万円の自動車」=5,000万円

このように共有財産の価値を半分ずつに分けることが可能です。

均等にならない分を現金(代償金)で清算する

上述した「共有財産全体の価値を均等に分ける財産分与」のように、共有財産をきれいに折半できるとは限りません。
このような場合、均等にならない分を現金(代償金)で清算することで財産分与が可能です。

具体例をもとに説明します。

代償金で清算する財産分与の例
共有財産は「時価5,000万円の区分マンション」「4,000万円の預貯金」
上記の例で、夫が1人でマンションを単独所有するのであれば、夫から妻に対して代償金「500万円」を支払うことで、
  • 夫「時価5,000万円の区分マンション」-「支払った代償金500万円」=4,500万円
  • 妻「4,000万円の預貯金」+「受け取った代償金500万円」=4,500万円

このように価値を半分ずつに分けることが可能です。

代償金で清算する財産分与では、夫婦のどちらかが、現状のまま家に住み続けられるメリットがあります。

マンション全体を売却し代金を折半する

  • 夫婦のどちらにも代償金の支払い能力がない
  • 離婚に伴ってマンションを手放したい

このような場合には、マンションを売却して得た「売却益」を夫婦で折半します。

売却益
売却代金から「売却にかかった諸費用」や「住宅ローンの残債」等を差し引いた金額。

具体例をもとに解説します。

マンションを売却し代金を折半する財産分与の例

  • 共有財産は「時価5,000万円の共有マンション」
  • マンションを時価通りの「5,000万円」で売却
  • 住宅ローンの残債「1,000万円」を売却代金をもとに完済

この場合、売却益の「4,000万円」を夫と妻で「2,000万円」ずつに折半します。

マンション全体の売却による財産分与では、共有不動産を現金化して折半するので、どちらが物件に残るか等でトラブルになる心配がありません。

財産分与が済んでいる場合や時効にかかったら共有関係を解消する

離婚時財産分与が済んでいる、あるいは離婚後2年が経過して時効にかかってしまったら財産分与はできません。

参照元:e-Gov法令検索|民法768条2項

もし離婚後もマンションが共有名義のままになっていて、共有者間でトラブルが生じているなら共有状態の解消に向けて動きましょう。

マンションの共有持分専門の買取業者の選び方

マンションの共有状態から解放されるには、共有持分買取業者へ売却するのが一番スムーズで確実です。

ただし共有持分買取業者にもいろいろな業者があるので、信頼できる不動産会社を選びましょう。

以下ではマンションの共有持分を売却する業者の選び方をお伝えします。

なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者をピックアップして、選びやすいように解説しております。ぜひ参考にして下さい。

共有持分買取のトラブルと回避法を伝授!優良買取業者を一挙15社紹介!
共有名義の不動産は他の名義人の賛同が得られないと売却や活用ができず、他の共有者と意見が対立するケースは珍しくありません。本記事では、共有持分をスピーディーかつ安全に買い取ってもらえる共有持分買取業者について解説します。

買取実績が豊富かどうか

これまで多くの共有持分を買い取ってきた実績のある業者は信頼できます。

買取実績が高い業者はノウハウやスキルも蓄積しているので、的確に対応してくれる可能性が高いと考えられるからです。

逆に、買取実績の少ない業者は共有持分の取り扱いに不慣れで、買取後に他の共有者とトラブルを起こしかねません。

トラブルが起きてからでは遅いので、買取業者のHPから今までの買取実績を確認するようにしましょう。

免許更新回数が多い

宅建の免許は5年に一度の更新制となっています。

更新回数の多い不動産業者は実績や信頼を積み重ねているため、良質である可能性が高いでしょう。

宅建業免許の更新回数は各買取業者のHPで確認できます。

具体的には以下のように記載がされています。

  • 国土交通大臣(1)第〇〇〇〇〇号
  • 東京都知事(1)第〇〇〇〇〇号

免許更新回数は上記の()に入る数字から1を引いた回数です。

ただし、都道府県知事免許から国土交通大臣免許に切り替わるとき等に、数字が1に戻るため、免許更新回数が多ければ多いほど営業歴が長いとは限りません。

そのため、宅建業免許の更新回数は買取業者を選ぶ1つの参考材料として考えましょう。

買取率が高い

買取率とは、共有持分を持ち込まれたときに実際に買い取る割合です。

買取率の高い業者は面倒で複雑な案件でも共有持分を買い取ってもらえる可能性が高いのでおすすめです。

基本的に買取業者のHPを見れば、買取率についての記載があるので確認してみましょう。

逆に買取率を公表していない買取業者は、営業歴が短く経験値の少ない業者である可能性があるので、1つの判断材料としてください。

対応エリア

共有持分買取業者は全国対応しているとは限りません。
一定地域でしか営業していないものも多数あります。

マンションの所在地に対応している業者を選定しましょう。

なお弊社は全国対応しております。全国対応
都心部・地方部問わず、共有持分の買取に対応しておりますので、いつでもお問い合わせください。
無料査定のみの問い合わせも大歓迎です。

>>【共有持分のみで高額売却・トラブル解消】無料で買取査定を依頼する

営業マンが信頼できる

実際に共有持分買取業者とやり取りしてみて、営業マンが誠実な業者を選びましょう。

たとえばコミュニケーションをとりやすい、すぐに返事をもらえる、デメリットやリスクも説明してくれる営業マンは信頼できる可能性が高いといえます。

弊社が行ったアンケート調査で「信頼できる不動産営業担当者の特徴」についてまとめているので、営業マンを選ぶ際の参考になさってください。

【信頼できる不動産営業担当者の特徴ランキング】男女500人アンケート調査

引用元:訳あり物件買取プロ|【信頼できる不動産営業担当者の特徴ランキング】男女500人アンケート調査 

マスメディアへの露出など

テレビや雑誌、業界誌などマスメディアに露出している会社は信頼できる可能性が高いでしょう。

実績や対応エリア、マスメディアへの露出などについては各不動産会社のHPでチェックできるので、共有持分買取業者のサイトをチェックしてみてください。

また、以下の記事でおすすめできる共有持分買取業者を徹底比較しておりますので、業者選びの参考にしてください。

共有持分買取のトラブルと回避法を伝授!優良買取業者を一挙15社紹介!
共有名義の不動産は他の名義人の賛同が得られないと売却や活用ができず、他の共有者と意見が対立するケースは珍しくありません。本記事では、共有持分をスピーディーかつ安全に買い取ってもらえる共有持分買取業者について解説します。

当社でも積極的に共有持分を買い取っております。
共有持分をはじめ、全国の売れにくい訳あり不動産を積極的に買い取っており、フジテレビの「イット」など、各メディアでも取り上げられた実績がございます。

イットで紹介されました

マンションの共有関係にお悩みであれば、お気軽にご相談いただけましたら親身になって対応させていただきます。

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まとめ

この記事では、共有名義のマンションがもつメリットやデメリットについて詳しく解説してきました。

記事内でお伝えした通り、共有名義のマンションには数多くのデメリットが存在するため、今後起こりうる人間関係のトラブルなどを解消する覚悟がないのであれば、共有名義での購入は避けた方が良いでしょう。

もし、すでにお持ちのマンションが共有名義になっていてトラブルが生じている場合は、この記事で紹介した方法で早めに共有状態を解消することをおすすめします。

ただし、この記事でお伝えした「マンションの全体売却」や「共有者間で持分を売買する」方法に関しては、他の共有者と協力し合わないとと行えません。

「他の共有者と協力できる関係にない」
「他の共有者と関わりたくない」
「他の共有者の連絡先や住所がわからない」

上記のような場合は、共有持分買取業者へあなた自身の持分を買い取ってもらうことで、共有関係から抜け出しましょう。

弊社でも、共有持分のみの買取を積極的に行っております。

共有持分をはじめ、全国の売れにくい訳あり不動産の買取実績が多く、お客様からも高評価の口コミをいただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

マンションの共有関係でお困りの方は、お気軽にご相談ください。
もちろん、無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎です。

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共有名義のマンションに関するよくある質問

共有持分とは、夫婦や親子等でマンションの専有部分(各戸)を共有している場合に、各人が有する割合的な権利のこと。 一方で、共用部分はマンションのエントランスや階段などを指し、マンションの全住人で共有しています。
共有名義のマンションを売却する際に必要となる主な書類は以下の通りです。
  • 共有者全員の身分証明書
  • 共有者全員の住民票
  • 共有者全員の実印と印鑑証明書
  • 登記済証(権利証)
もしあなたが売却による現金化を希望しているのであれば、あなたの共有持分のみを他の第三者へ売却する方法がおすすめです。 あなたの共有持分は、あなたの完全な所有物であり、他の共有者から制限を受けずに売却可能です。 ただし、共有持分のみを買い取ってくれる個人や不動産屋はまず現れないので、共有持分を専門に取り扱う買取業者に買取を依頼しましょう。
共有持分割合は、その不動産を取得するときの出資額に合わせるのが一般的です。 たとえば、夫婦で5,000万円のマンションを購入して、夫が4,000万円・妻が1,000万円ずつ出資した場合、夫4/5・妻1/5となります。 持分割合を誤って登記した場合は、法務局で「持分更正登記」を申請すると、変更が可能です。 ただし、夫婦の合意があった上で、後日持分割合を変更する場合は、変更した分が贈与税の課税対象となるため、留意しましょう。
マンションの共用部分と敷地利用権は、切り離して売却ができません。 区分所有法の第15条で「別段の定めがない限り、分離して処分ができない」と定められているからです。 上記は、マンション全体の売却・共有持分のみの売却、どちらも同様です。
監修者
石動 龍 司法書士

石動 龍 司法書士

プロフィールページへ
青森県八戸市在住。石動総合会計法務事務所代表。
読売新聞社記者などを経て、働きながら独学で司法書士試験、公認会計士試験に合格。
ドラゴンラーメン(八戸市)元店長、ワイン専門店 vin+共同オーナー。
趣味はブラジリアン柔術(黒帯)とラーメンの研究。

◆保有資格・関連リンク
司法書士(日本司法書士会連合会
公認会計士(日本公認会計士協会
税理士(日本税理士会連合会
行政書士(日本行政書士会連合会

記事執筆:永田仁(株式会社AlbaLink) /監修:石動 龍 司法書士

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