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離婚時に共有名義になっている不動産の住宅ローンはどうすればよいのか?

離婚時に共有名義になっている不動産の住宅ローンはどうすればよいのか? 共有持分

夫婦共働きが常識になりつつある昨今、不動産を夫婦共有名義で購入することも珍しくありません。

しかし、離婚する場合に共有名義不動産があるとやはり手続きが煩雑になることを覚悟しなくてはならないのです。
住宅ローンが残っている場合はなおさらです。

では、離婚と共有名義不動産の関係、さらには住宅ローンとの関係について何が問題になるのか、どのようにして保有や処分をするのかなどを考えてみましょう。

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財産分与の基本

財産分与の基本的な考え方は、夫婦が共に生活していた間の共有財産の清算をするというものです。

慰謝料の意味合いを含む財産分与もありますが、慰謝料は別途の請求として行い、財産分与は単に清算的な意味で行われることが多くなります。

また、事案によっては配偶者の後の生活を考慮した「扶養的財産分与」もありますが、ここではあくまで清算的意味だけを考慮に入れて解説します。

日本の財産分与の考え方としては「2分の1ルール」というものがあり、たとえどちらかが専業主婦(主夫)だとしても基本的には2分の1ずつで清算することになっています(どちらか一方に財産形成への特別の寄与があれば別)。

財産分与

財産分与の方法

分与対象は他にもありますがとりあえず不動産だけに着目して考えてみます。

離婚に基づく共有名義不動産の処分には次の二種類の方法があると考えられます。
(ひとまず住宅ローンのことは度外視して考えてみます。)

一方の共有者が買い取る

たとえば、夫婦で4000万円の不動産を2分の1ずつで共有しているとすると、夫が妻に2000万円を支払って妻の持分を買い取り夫の単有にする方法があります。
もちろん、逆のパターンでも構いません。

夫婦どちらかが相手の持分を買い取る

一方が買い取る

売却して現金を分ける

不動産全体を売却した上で得られた現金から仲介手数料等の諸費用を差引き、そのお金を共有持分に応じて分配する形もあります。

この方が「一方の共有者が買い取る」よりも公平性が保ちやすいという考え方もあります。
(持分の価格がいくら相当かという点で揉めることがないため)

夫婦共有不動産を第三者に売り、売却代金を分ける

第三者に売却

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単有とするために共有不動産の所有者名義を変更する方法

では、少し話がややこしくなりますが「住宅ローンが残っている状態での共有名義不動産をどうやって離婚によって処分するのか」を考えてみましょう。

共有名義の当事者である夫と妻の他に「銀行」という第三者が絡んでくるだけに、一筋縄ではいかないことも多々あります。

前提としてローンの契約上、共有不動産の所有者名義の名義変更は難しい

銀行等から住宅ローンを借りる際に「金銭消費貸借契約書(他の名称であることも)」を交わしているはずです。

その中で、基本的に「お金を借りる人=所有権の登記名義人=実際の居住者」が原則であるという内容の約定が入っていることがほとんどでしょう。

住宅ローンの元々の趣旨が「マイホームが欲しい人」にお金を貸すということであり、投資用物件や事業用物件として使われることは本旨から外れるのでそのような規定となっているのです。

不動産登記の技術的な面から言えば、住宅ローンの債権者が「抵当権者」として登記されている物件をそのまま売却する(=抵当権がついたまま所有者を変える)ことはできるのですが、これを勝手にやってしまうと銀行との契約違反になります。

つまり、住宅ローンの残債務について契約違反を理由に一括請求を受ける危険があるということです。

①住宅ローンを継続し名義を単独名義に変更

住宅ローンをそのままにして名義を単独名義に変えるにはどうしたら良いのでしょうか。

これができるとしたら実務的に考えられるのは次のような処理です。

夫が住宅ローンを組み、妻が現金を出して共有にしている場合

これは住宅ローンを組んでいる夫が現金を出資した妻の持分を買い取るなら問題ありません。
(※ただし妻が夫の連帯保証人になっていれば話は別)

夫が住宅ローンを組み、妻が現金を出して共有

 

銀行としても、もともと妻は債務者ではなかったわけですし、債務者である夫の持分が増えるだけなので担保価値としてもむしろ増加するくらいだからです。

夫が住宅ローンを組み、妻が一部現金を出資して共有になっている場合

妻の持分を買い取り夫が単有

 

夫婦共有で両方が住宅ローンを利用している場合(ペアローンで2本の抵当権がついている場合)

ペアローン

このケースは住宅ローンの借入割合に応じて持分を登記しているはずです。

夫が妻の持分を買い取りたいのであれば妻の分のローンを全額返済した上で持分を買い取る、あるいは妻の組んでいた住宅ローンを夫が引き受ける(または新たにその分のローンを組む)ことになります。

つまり、手元現金があるのか、あるいは住宅ローンを新たに組める信用力があるのかという点が鍵になってきます。

もともと片方の収入だけでは足りないために収入合算していることが多いため、債務を引き受けたり新たな住宅ローンを組むとなると難しいことも多くなります。

特に妻側が不動産を取得したい場合、収入=信用力が足りず審査に落ちるという問題が起こりがちです。

そのような場合、相手の持分相当を買い取るための金額だけでも親からの贈与を受けられないか?など、現金での資金調達の余地を考える必要があります。

夫婦でペアローンを組んでいる場合

妻のローンを夫が引き受ける

 

②住宅ローンを借り換えし単独名義に変更

今組んでいる住宅ローンに代わって「不動産をもらいたい側」が新規に、単独で別の住宅ローンを申込み、古い住宅ローンを返済した上で新たなローンを使って共有持分を買い取るというものです。

つまり、これは「借り換えと持分の移転を同時に行う」ということになります。

これも、借り換えはその時点での信用力を新たに審査することになるため、収入がネックになることは大いに考えられます。

持分移転と借り換えを同時に行う場合

ローンの借り換え

 

③連帯債務者や連帯保証人を変更する

妻が連帯保証人

連帯債務者と連帯保証人は似ているようで性質が全く異なります。

夫婦が連帯債務者となっている場合、その立場は全く同一です(ペアローンとの違いは、連帯債務の場合は住宅ローンが1本であることです)。

この場合、共有持分は夫婦で決めた内部の「負担部分」に応じていることが普通です。

連帯債務者として住宅ローンを借りている不動産につき、もしどちらかが不動産を保持したいのであれば銀行と交渉の上で一部を返済して連帯債務者を外してもらうか、別の連帯債務者をつけるしかないことになります(この場合も新たな連帯債務者が審査に通ることが必要)。

例えば夫が主たる債務者であり、妻が連帯保証人になっていると所有権の名義は夫一人ということも多いのですがこの場合、妻を連帯保証人から外せるか?という問題が出てきます。

これも、連帯保証人ありきで住宅ローンが通ったのであれば単純に連帯保証人を外したり交代したりというのは難しくなります。

銀行に一部を返済して連帯保証人を外すことを認めてもらうか(=残債の金額の多寡にもよる)、別に信用力のある連帯保証人を探す必要があることになります。

または夫の親の不動産を新たに担保に入れるなど、銀行が認めた方法をとることを条件に妻が保証人から外れることができることもあります。

妻の連帯保証を外す

 

居住しない人が住宅ローンを負担し続ける形は避ける

たとえば夫名義のみで住宅ローンを組んでいる場合、注意しておきたいのは、夫の名義、夫の住宅ローンを維持したまま妻(または妻と子)だけが住み続けるのは極力避けるべきということです。

財産分与代わりに住宅ローンを払ってもらうという発想の人は非常に多いのですが、途中で夫の生活に変化が生じて(再婚や病気など)支払いがストップしてしまうことも珍しくありません。

たとえ公正証書などで約束していても、実質的に支払いができなくなってしまえば夫婦の間での約束事は銀行に対しては通用しないので、容赦なく競売にかけられ、結果として住み続けている妻は追い出されてしまうことになります。

住宅ローンの名義人と所有者、居住者を一致させておくということはそのような意味でとても大切なポイントなのです。

売却してから現金を分ける方法

離婚を前提とした夫婦間で共有名義不動産を持っている場合、一番シンプルかつ公平な方法は、「物件そのものを売ってしまい、お金で分ける」というものです。

ただ、この場合も住宅ローンの残債いかんによっては「住宅を売ってもお金が残らない」ということになります。

ケース別に考えてみましょう。

売却金額が残債務より高い場合は通常の売却

不動産の条件が良い場合などで良い値段で買い手がつけば、売却代金で残債務を返済してもまだ余剰が出ることがあります。

そのようなケースでは通常の売買となるため、不動産の売買代金を決済する当日に売主側の銀行に売却代金で残債務全額の返済を行う手続きを行います。

残金決済当日のお金、権利の流れ

※不動産の代金決済当日のお金の流れについて詳しくはこちらで解説しています↓
債権と債務を世界一わかりやすく解説します

売却金額が残債務より安い場合は任意売却

問題なのは、まだ住宅ローンを組んでから日が浅くてほとんど元金が減っていない場合や、不動産自体の条件が良くないなどで、売却代金全額を充てても残債務を返済しきれない場合です。

完済するにあたり不足する金額を現金で補えないが経済状況だが売却したい、また、住宅ローンをすでに滞納していたり滞納の危険がある場合には「任意売却」という方法をとります。

「任意売却」とは「競売」に対応する言葉で、そのまま放っておけば競売にかけられてしまうような不動産を、競売になる前に(もしくは競売が始まった後でも一定の時期までに)債務者自らが市場に出して売ることです。

任意売却は外形上ほとんど普通の売却と変わらないのですが、重要な違いは、前提として「いくら支払えば抵当権を抹消してくれるのか?」を銀行と交渉しなくてはならないことです。

全額を支払ってもらえないのに銀行が抵当権抹消に応じるのは理由があります。

滞納が起こった場合に競売にかけると銀行側にも手間と膨大な費用がかかりますが任意売却ならそれが要りません。
さらに普通に市場に出せば競売より高く売れて多く債権を回収できるというメリットがあるので、条件次第では銀行が応じてくれるのです。

ただし、任意売却に向けての交渉はノウハウが必要なことも多々あります。
そこで、任意売却を得意とする不動産業者からその手法等をアドバイスしてもらうことは必須といえるでしょう。

※任意売却についてはこちらで詳しく解説しています↓

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共有者と話が出来る状態ではない場合

ここまで色々な方法論を説明してきたのですが、細かい話し合いができる状況であればまだ良い方です。

そもそも離婚を前提として共有名義不動産を処分するわけですから、相手が話し合いに応じてくれない、もしくは自分が相手と話したくもないというケースも非常に多いのです。

とはいえ、特に住宅ローンが絡む場合にはややこしい点も多く、共有者間の意思疎通なしで売却することは非常に難しいといえます。

どうしても話し合いができない状況なのであれば離婚に伴う売却に詳しい不動産業者に間に入ってもらい、住宅ローンの処理も含めたアドバイスをもらった上で書面等のやりとりを通じて意思の一致をはかっていく方法もあります。

共有者と話が出来る状態ではない場合

ただし夫婦双方の意見が対立しているなど、法的な調整が必要な場合は弁護士法との関係から業者では対応できず、弁護士が入って仲裁する必要があることも知っておかなければなりません。

まとめ

・共有名義不動産を持っている夫婦が離婚を考える場合、不動産の処理としては共有者のどちらかが相手の持分を買い取る、全体を売却して現金で分けるなどの方法がある。

・住宅ローンがまだ残っている場合には銀行との関係が出てくるので簡単に住宅ローンや所有権の名義人を変えることは難しく、さらには離婚を理由に簡単に連帯保証人から外れることもできないため、銀行との交渉が必要になる。

・売却代金をもって銀行に住宅ローンを完済することができない場合や夫婦で話し合いができない場合などは、離婚に伴う不動産売却を得意とする不動産業者に相談してどのような方法があるかアドバイスを受ける方がよい。

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離婚時に共有名義になっている不動産の住宅ローンはどうすればよいのか?:まとめ

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