離婚して共有名義の不動産を売却する際に知っておきたいこと

離婚して共有名義の不動産を売却する際に知っておきたいこと 共有持分

離婚の際、夫婦で共有している自宅があったらどのように処分すれば良いのでしょうか?
婚姻中、夫婦でお金を出し合ってローンを組まずに家を購入しているケースもあれば、ペアローンや連帯保証などを利用してローンが残っているケースもあるでしょう。

ローンが残っている場合、「オーバーローン」か「アンダーローン」かによっても対処方法が異なってきます。

今回は、離婚する夫婦が共有名義の不動産をもっている場合や売却したい場合の対処方法をご説明していきます。

婚姻中に購入した自宅は「財産分与」の対象になる

婚姻中に夫婦が不動産を共有名義で取得した場合、離婚後も共有持分がそのままの割合で維持されるとは限りません。夫婦で不動産を共有している場合、他人同士が共有している状態とは異なる考え方が適用されるからです。

婚姻中に夫婦が共同して取得した財産は「夫婦共有財産」として財産分与の対象になります。
財産分与として評価するとき、「見かけの共有持分割合」は無視されます。たとえ夫が80%、妻が20%の共有持分のケースでも、必ずしも8:2の比率では分けません。

登記されている持分割合とは関係なく、法律的な財産分与の考え方に従って財産分与が行われます。

共有持分割合

財産分与の割合は基本的に2分の1

夫婦が財産分与として不動産を分け合うとき、それぞれの取得割合はどのくらいになるのでしょうか?

法的な財産分与の割合は、基本的に「夫婦が2分の1ずつ」です。

財産分与割合
それがもっとも公平ですし、現実的にも婚姻中に取得した財産は、夫婦が助け合って購入したものだから半分ずつ取得すべきだからです。

たとえ妻が専業主婦で夫の収入によって生活費をまかない貯蓄をしてきたとしても、夫婦の財産分与割合は2分の1ずつになります。妻が家を守っていたことにより、夫は外で存分に働いてお金を得ることができたという意味で、妻にも財産形成への貢献が認められるからです。

ただし、夫の特殊な才能や資格などによって通常一般とはかけ離れた高収入を得ていたケースなどでは、妻の財産分与割合が半分より減らされる可能性があります。
たとえば夫が医師で病院を経営しており、何億円もの資産がある事案において、妻には数千万円程度の財産分与しか行われなかった裁判例もあります。

そういった特殊な事案以外では、夫婦の財産分与割合は2分の1ずつになると考えましょう。

以下では住宅ローンが残っている場合と残っていない場合に分けて、共有名義の家の財産分与の方法をみていきましょう。

共有物件に住宅ローンがついていない場合の対処方法

共有名義の自宅に住宅ローンがついていない場合には、以下のように財産分与を行います。

どちらかが単独取得して、相手に代償金を支払う

夫婦のどちらかが家を単独で取得し、相手に代償金を支払って清算する方法があります。
この場合の精算金の金額は「不動産の価格の2分の1」です。たとえば3,000万円の物件で夫の共有持分が3分の2、妻の共有持分を3分の1としているケースで夫が不動産を取得するなら、夫が妻に家の価値の半額である1,500万円を支払います。
妻の見かけの持分割合である3分の1の1,000万円ではないので、注意が必要です。

共有解消し償金

共同で売却して2分の1ずつにわける

もう1つの清算方法は、物件を売却して分ける方法です。
家を売却して経費を引き、手元に残ったお金を夫婦で2分の1ずつにします。たとえば3,000万円の物件を売って300万円経費がかかったら、残りの2,700万円を2分の1ずつにします。夫婦がそれぞれ現金で1,350万円ずつ取得して清算が完了します。

共同売却で等分

住宅ローンを組んでいる場合の対処方法

話がさらに複雑になるのは、住宅ローンを利用している場合です。どうやって家の価値を算定し、財産分与をすれば良いのでしょうか?

ローン名義は家の所有名義と一致している

この話を理解する前提として、住宅ローン名義と家の所有名義の関係について正しく理解している必要があります。

家の所有名義は、家に対する所有権の持分割合です。
住宅ローン名義は、住宅ローンを「誰が借りているか」という債務者の名義です。
これらの2つには、法律的な関係はありません。

家の所有名義人でない人が住宅ローンを借りても良いはずですし、家の共有持分割合と住宅ローンの割合が一致している必要もありません。

しかし現実には、家の所有名義と住宅ローンの名義は一致します。
なぜなら、金融機関は「家の所有者にしかローンを貸さない」からです。
金融機関は、万一返済が滞った場合には物件を競売にかけて貸付金を回収しようと考えています。
そのとき、物件がローン名義人と違っていたら競売にかけにくくなってしまいます。
またローン名義人と所有名義人が一致している方が、本人は熱心にローンを返済するでしょう。

このような理由により、金融機関は所有名義人にしか住宅ローンを貸し出しません。共有物件の場合には、債務者の持分割合が「住宅ローンの割合と同じかそれ以上」になっています。

たとえば3,000万円の物件を借りるとき、夫の共有持分が3分の2、妻の共有持分が3分の1になっているとすれば、夫が2,000万円までのローンを組み、妻が1,000万円までのローンを組んでいる可能性があります。

必ずしもフルローンにする必要はなく、夫が1,000万円のローンを組んで1,000万円を現金で払い、妻が800万円のローンを組んで200万円を現金で支払うなどの方法も可能です。

アンダーローンの場合

以上の知識を前提に、住宅ローンが残っている場合の共有物件をどうやって財産分与すればよいのか、みていきましょう。

財産分与の際には、住宅ローンが「オーバーローン」か「アンダーローン」かによって大きく取扱いが異なります。
オーバーローンとは、住宅ローンの残債が多額で、住宅を売却してもローンを完済できない状態です。
アンダーローンとは、住宅ローンの残債が少なくなっており、家を売却すればローンを完済できる状態です。

  • アンダーローンの場合の財産分与対象額
    まずはアンダーローンの場合の考え方をご紹介します。
    アンダーローンの場合、財産分与の対象になるのは「家の価値からローン残高を引いた価格」です。
    例えば、3,000万円の物件があり、ローンが2,000万円残っていたら、差引の1,000万円が夫婦の財産分与対象となります。
  • 家をどちらかが取得する方法
    家を夫婦のどちらかが取得する場合には、相手に対して財産分与対象額の半額を代償金として支払います。
    ただし離婚後も家に相手の名義を残しているのは不都合ですから、家の名義と住宅ローンの名義を、家の取得者に揃えるべきです。その方法は、後に詳しくご説明します。※1へ
  • 家を売却して分ける方法
    家を売却する場合には、売却代金からローンを完済し、残ったお金を半額ずつに分け合います。

アンダーローン

オーバーローンの場合

家を売却してもローンを払いきれない「オーバーローン状態」の場合、家は「資産価値がない」とみなされて、財産分与の対象から外れます。
家を取得する側は相手に代償金を支払う必要はありません。そのままにしておくことも可能です。

しかし放っておくと、家の所有名義も住宅ローンの名義も共同のままになり、不都合が起きます。

例えば、離婚後も住宅ローン名義が残っていれば、支払い義務は継続します。
滞納などが起きた場合に、住んでいないにも関わらず督促が届くことになるのです。

また、将来売却や賃貸を考えた際にも、いちいち相手の了解が必要になって面倒が発生します。

財産分与は行わないとしても、何らかの方法で清算をしておくべきです。
この場合、以下のように対応しましょう。

  1. どちらかが家に住みたいかどうかを検討する
    まずは、どちらかが離婚後も家に住み続けたいかどうかを検討します。
  2. 家の名義と住宅ローン名義を揃えて一方が住み続ける
    どちらかが家に住みたいのであれば、家の所有名義と住宅ローンの名義をその人に揃える必要があります。その方法は、項目を分けて後に詳しく解説します。※1へ
  3. 家を任意売却する
    夫婦のどちらも家に住みたい希望を持たないのであれば、家を売却しましょう。
    オーバーローン物件でも「任意売却」という方法で家を売ることが可能です。
    任意売却とは、住宅ローン債権者と共同で不動産を市場において売却する方法です。ローンを滞納すると競売にかけられてしまいますが、任意売却なら競売を避けつつオーバーローン物件を普通に不動産市場で売却できるので、債務者はいろいろなメリットを得られます。
    例えば、通常は競売よりも任意売却の方が高額で売れるので、売却後の残債の支払も任意売却の方が楽になりますし、引越費用も出してもらえるケースが多数です。

オーバーローン

家の所有名義と住宅ローン名義を変更する2つの方法

離婚の際、夫婦のどちらかが家を取得するには共有不動産の名義と住宅ローン名義を変更しておくべきです。以下でその方法を2つ、ご紹介します。

金融機関と交渉してローンと所有名義を変更する

今の借入先の金融機関と交渉を行い、ローン名義を変更してもらう方法があります。
例えば、夫名義で2,000万円、妻名義で1,000万円のローンを組んでいる場合(住宅の持分割合は夫が3分の2、妻が3分の1)、夫が家を取得するなら金融機関と交渉して夫のローンを3,000万円にしてもらいます。
そして住宅の名義も100%夫名義にします。

ただしこれには金融機関を納得させる必要があります。
夫に充分な資力がないと了承してもらうのは困難となるでしょう。

ローンを組み替える

もう1つは、別の金融機関でローンを借り換える方法です。
たとえば先の例で言うと、夫が別の金融機関で3,000万円のローンを組んで今の金融機関への夫婦双方のローンを完済します。
住宅の名義も100%夫名義にして、あとは夫が単独のローンを返済していきます。

ただしこの方法でも、夫に別の金融機関で3,000万円を借りるだけの信用と資力が必要になります。

家を共同で売却する方法

上記のように、「家のローン名義を変更する」のが難しい状態であれば、家を夫婦が共同で売却する方法をお勧めします。

アンダーローンであれば、売却して残ったお金を夫婦で2分の1ずつに分け合うことができます。
オーバーローンでも、任意売却で家を高く売れば残債を減らされますし、残ったローンは分割払いで楽に払っていけるケースが多くなっています。

相手に無断で共有名義の持分だけを売れるのか

夫婦が共有名義になっていて相手と話しても意見が合わない場合など「共有持分だけを売れないのだろうか?」と考える方がおられます。

以下では財産分与対象の物件の共有持分を売れるのか、見ていきましょう。

財産分与前の物件を勝手に売却してはいけない

財産分与前に共有持分を売却するのは、基本的に困難です。
理由は2つあります。

まずは住宅ローンです。先にも述べたように、住宅ローンと家の所有名義は一致している必要があり、住宅ローンの完済前に勝手に第三者名義にすると契約違反となります。
最悪の場合、残ローン一括返済を求められる可能性もあるので、非常に危険です。

次に住宅ローンを利用していないとしても、夫婦の自宅は「共有財産」として相手にも2分の1の権利があります。例えば、自分の方が「みかけの共有持分」が多かった場合で、自分の持分を勝手に第三者に売却したら、後で相手から清算を求められたり損害賠償請求されたりする危険も発生します。

離婚する夫婦の「共有状態」は、まったくの第三者との「共有状態」とは違うので、安易に行動するのは危険です。

財産分与が済んでいたら共有持分を売れる

一方。すでに財産分与が済んでいるならば、自分の持分だけを共有持分買取業者などに売却することも可能です。

離婚の財産分与割合は基本的に2分の1ずつになりますが、夫婦で自由に決めてもかまいません。話し合いの結果、お互いの財産分与による取得分をみかけの共有持分通りにして、離婚後も物件を共同所有し続けることにしたなら、それも有効です。

その場合、すでに財産分与が済んでそれぞれの権利が確定しているので、自分の共有持分をどのように処分しようと自由です。相手の承諾なしに売却しても、相手から文句を言われたり損害賠償請求されたりするおそれはありません。

また離婚時に財産分与の話をしなかったとしても、離婚後2年が経過したら財産分与請求権は時効にかかります。その場合にも相手から財産分与請求される可能性がなくなるので、あなたの持分を自由に売却しても良い状態となります。

ただし、あなた名義の住宅ローンが残っているなら、完済する必要があります。

離婚時に共有の不動産を売りたい場合には専門会社に相談を

離婚時に共有の不動産を売りたい場合には専門会社に相談を

離婚時、夫婦に共有不動産があって共同のローンを組んでいる場合、対処方法は非常に複雑です。
安易に自己判断で売却などを進めると大きなトラブルとなってしまうリスクがあります。

安全に進めるには、弁護士などの法律家による支援や専門の不動産会社によるアドバイスが必要となるでしょう。

当社では、不動産に詳しい弁護士とのおつきあいもありますし、離婚の際の不動産売却案件も解決してきた実績があります。共有不動産の売却をご検討の方は是非とも一度、ご相談下さい。

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