共有物分割請求にはどんな方法がある?価格賠償についてわかりやすく解説

共有名義不動産

「共有物分割請求の価格賠償とはどのような分割方法?トラブルなく共有状態を解消したい……」

共有物の管理や処分等に対して共有者間で意見が対立したり、合意形成が得られない場合には、共有状態を解消を目的とした「共有物分割請求」が必要です。
共有物の分割方法にどのような選択肢があるのか、疑問の思う方も多いのではないでしょうか?

共有物分割請求の価格賠償とは、特定の共有者が他の共有者の持分を買い取ることで共有状態を解消する手続きです。
価格賠償を選択するには、持分を買い取る側の資力や不公平が生じない価格設定が必要となります。
そこで今回は、共有物分割請求の価格賠償について、以下の内容をお伝えします。

あなたの状況における最適解が「共有物分割請求」なのか、簡単に見極められる内容となっていますのでぜひ最後までお読みください。

なお、「なるべく手間・費用をかけずに共有関係を解消したい」という方は、共有物分割請求ではなく、ご自身の共有持分のみを売却する方法がおすすめです。
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共有物分割請求とは

共有物分割請求とは、共有して所有する不動産等の共有状態について解消を求める際に請求できる権利のことを指します。

複数人で不動産を共有する場合、売却や贈与、大規模修繕、増改築などの変更行為をする際は、不動産の権利を有する者全員の同意が必要になります。

変更行為は共有者全員の同意が必要

しかし、共有者間で意見が対立したり、共有物分割協議が決裂した場合には共有物分割請求が可能です。

共有物分割請求は、当事者間で話し合いを行い、協議が調わなかった場合に、裁判所を介して共有物分割請求訴訟を提起します。

共有物分割請求訴訟

参照元:e-Gov法令検索|民法第258条

なお、共有物分割請求については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求をするべきケース・しないべきケース|実際の流れと判例も紹介
「他の共有者に共有持分を買い取ってほしい」「共有状態から抜け出したい」方へ向けて、共有物分割請求とは何か、どのようなときにおすすめなのかをお伝えします。共有物分割請求の方法や流れもわかりやすく解説しています。

共有物分割方法

共有物分割請求による共有物分割方法は以下の3つです。

  • 現物分割
  • 代金分割
  • 価格賠償

共有物の分割方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求にはどんな方法がある?価格賠償についてわかりやすく解説
本記事では、共有物分割請求の概要・共有物分割方法の種類・価格賠償の概要とメリットとデメリット・共有状態を解消する方法について解説します。この記事を読むと、共有物分割請求が最適な方法なのかの判断ができるようになります。

① 現物分割

共有物分割に際しては、原則的に「現物分割」の方法をとります。

現物分割とは

現物分割とは共有物を物理的に分割することです。
たとえば土地を共有持分割合に応じて分筆し、それぞれ単独の所有とする方法が該当します。

ただし、分筆できない不動産を有する場合や、分筆によって土地の資産価値が毀損してしまうリスクもあるため注意が必要です。

現物分割

なお、土地の分割方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

土地を分割して売る方法を3分で理解【分筆登記を司法書士が徹底解説】
分筆登記の手順や必要書類、費用をはじめ土地を分割して一部を売却するために必要となる知識を網羅的に解説します。この記事を読むと分筆登記をスムーズに進められるほか、自分の土地が分筆に向いているかの判断ができるようになります。

② 代金分割(競売)

次に挙げられる方法が「代金分割(競売)」です。

代金分割(競売)とは、共有する不動産を競売手続きによって売却し、その売却代金を持分割合に応じて分配することを指します。

これは先程の現物分割することができない際や、分割することで、その価値が著しく低下するおそれがあるときに行われる方法です。

ただし、競売を通じて共有不動産(建物、土地等)を売却すると、通常の市場価値と比較して大きく下落することもあるため共有者全員が不利益を講じる可能性があるため注意が必要になります。

代金分割(競売)

③ 価格賠償(代償分割)

最後に挙げられる方法が「価格賠償(代償分割)」です。

代償分割とは

価格賠償(代償分割)とは、特定の共有者が不動産の権利を取得し、他の共有者に対し金銭(代償金)を支払うことで精算する方法のことを指します。

また価格賠償の方法は大きく「部分的価格賠償」「全面的価格賠償」の2種類に分類することができます。

ただし、この方法を選択する場合、他の共有者に金銭を支払うだけの余力があるかどうかや、共有者間で不公平が生じないよう不動産の評価基準をしっかりする必要があるでしょう。

価格賠償の種類

価格賠償には以下の2種類があります。

  • 部分的価格賠償
  • 全面的価格賠償

部分的価格賠償

部分的価格賠償とは、現物分割によって共有者間の取得金額に差が生じる場合、持分価格の不足分を、一部現金によって精算する方法を指します。

部分的価格賠償を選択することで、共有不動産を単独で取得した人は、より広い土地や建物を手に入れることができ、その他の共有者(売却したい人)は相当する現金を手に入れることができるため双方にメリットが生じます。

部分的価格賠償

全面的価格賠償

全面的価格賠償とは、共有者1名が単独で不動産を取得して、他の共有者の持分をそれに相当する現金を支払うことで精算する方法を指します。

この方法を用いることで、土地の分筆や競売によって市場価値よりも低い価格になるリスクを軽減することが可能です。

ただし、共有不動産の買い取りを希望する共有者がいる、などの前提条件を満たす必要があります。

全面的価格賠償

全面的価格賠償の要件

全面的価格賠償による共有物分割は、以下の要件を満たす必要があります。

特定の共有者が持分を取得するのが相当であること
持分を取得する相当性。すでに共有不動産で居住・運営・経営などを行っている場合、相当性が認められやすい
特定の共有者が代償金を支払う能力があること
持分買取を希望する側の代償金を支払う資力。代償金の金額は当事者の合意・裁判所の鑑定によって決められる

上記の条件が揃っている場合に、裁判で全面的価格賠償による共有物分割が認められやすくなります。

なお、共有持分の買取価格(代償金)は、当事者間の合意・鑑定人による評価のどちらかで適正な金額を設定されます。
鑑定人による評価を受ける場合、費用が50万円〜100万円ほどかかるため、当事者間で買取価格に合意がとれるかを先に検討しましょう。

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも、共有不動産・共有持分の無料査定を随時行っております。
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全面的価格賠償の注意点

価格賠償における全面的価格賠償を選択する際は以下の点に注意する必要があります。

賠償金の金額を巡ったトラブル

全面的価格賠償を成立させるためには、共有者の賠償金額を合理的基準から判断することが求められます。
仮に賠償金の金額に不平等が生じると、金銭を巡ってトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

そのため、価格賠償における全面的価格賠償の方法を取るためには次の項目に留意するようにしましょう。

・共有物の性質及び形状
・共有関係の発生原因
・共有者の数及び持分の割合
・共有物の利用状況及び分割された場合の経済的価値
・分割方法についての共有者の希望及びその合理性の有無
・共有物を特定の共有者に取得させるのが相当であると認められること
・共有物の価格が適正に評価されていること
・共有物を取得する者に支払い能力があること
・他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があること

これらの条件や事情を総合的に考慮して全面的価格賠償を判断することでトラブルを未然に防ぐことができます。

全面的価格賠償が成立した過去の判例

多角的かつ総合的な条件を必要とする全面的価格賠償ですが、過去にはこれらの条件や事情をクリアして請求が認められた判例が存在します。

以下では、実際に全面的価格賠償が成立したケースを参考にみていきましょう。

東京地裁 平成19年(2007年)6月25日

共有状況となっている建物について、原告が全面的価格賠償を求めた一方で、被告は競売を求めた裁判です。
裁判所は以下の要件から全面的価格賠償を認めています。

・対象となる建物の敷地が原告の単独の所有にあること
・対象となる建物自体についても原告が15/16もの共有持分を有していること
・原告は10年以上前から対象となる建物に居住しており、生活の本拠としていること

またこのほかにも、当該不動産の価格評価が適正であること、原告自体に支払い能力があることを踏まえ、該当する建物を原告の単独所有として認めています。

また先述した「他の共有者にはその持分の価格を取得させることとしても共有者間の実質的公平を害しないと認められる特段の事情があること」という点も言えることから、この事案では共有物分割請求における全面的価格賠償が認められています。

全面的価格賠償が成立した過去の判例

最高裁 平成8年10月31日

この裁判は、原告(A)が対象となる土地を単独で取得する全面的価格賠償の方法による分割を希望している一方で、被告(BCDEF)は持分の合計に相当する部分の土地を共有のまま残し、その余の部分の土地を各人の単独所有とする現物分割を希望しています。

この事案について、裁判所は以下の内容から全面的価格賠償を認めています。

・1㎡あたり29,700円(BCDEFらの持分に相当する価格は各19万1000円)と評価しており、評価が不合理とはいえない
・登記簿上の面積1464㎡に対し、共有地の持ち分はA/228分の223、BCDEF/228分の1であり、土地としての社会的・経済的効用が乏しいものと言わなければならない

これらの理由から持分の大部分有するAは、土地を単独で取得することが認められました。

また土地の価格も適正に評価されており、また共有者に対しても支払われる賠償金の金額もその履行が困難であるとは考えられないため、共有者間の実質的公平が害されるおそれはないものと認められたため、全面的価格賠償が成立しています。

全面的価格賠償が成立した過去の判例

共有不動産の管理や処分で悩んだら専門家へ相談を

共有不動産の管理及び処分をはじめ、共有物分割請求は大変専門的な手順で行うことになります。

したがって、このような問題が発生したら必ず弁護士等の専門家に相談するようにしましょう。

弁護士などの専門家に依頼することで、共有者間の調停やトラブルの未然防止など、協議をスムーズに進めることができます。

なお、「共有持分のみをトラブルなく現金化したい」という方は、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者は弁護士をはじめ、各専門家とネットワークがあるため、法律のプロの元、共有持分の売却が可能です。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も各専門家との連携がある共有持分買取業者です。
相談のみの問い合わせも歓迎ですので、いつでもお問い合わせください。

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なお、以下の記事では共有持分の買取業者を得意ジャンル別にご紹介するとともに、高額査定を勝ち取るためのポイントを解説しています。
共有持分を売却して共有状態を解消したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください

共有持分の買取業者を得意ジャンルで厳選!【悪質業者を徹底排除】
共有名義の不動産は他の名義人の賛同が得られないと売却や活用ができず、他の共有者と意見が対立するケースは珍しくありません。本記事では、共有持分をスピーディーかつ安全に買い取ってもらえる共有持分買取業者について解説します。

まとめ

近年、親族間で発生する相続や贈与をはじめ、不動産の売却、相続税法の改正などを理由に、共有物分割しなければならないケースが頻繁に発生しています。

しかし、共有物分割請求に関する知識がないため、スムーズに共有状態の解消ができなかったり、協議が進展せず問題やトラブルに発展してしまうこともあります。

そうならないためにも、本記事を参考に共有物分割請求を有効に活用して、共有して所有する不動産の解消をするようにしましょう。

なお、「共有者と顔を合わせず共有状態を解消したい」という方は、共有物分割請求ではなく、ご自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却するのも一つの手段です。
専門の買取業者は共有持分のみでも問題なく売却できるため、スムーズに持分を現金化できます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も共有持分に強い専門の買取業者です。
弁護士・不動産鑑定士・税理士など、各専門家とネットワークのある弊社なら、トラブルなく共有持分を買い取れます。
これまで共有持分をはじめとした訳あり不動産を数多く買い取っており、お客様からも感謝の声を頂戴しております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

無料査定・無料相談のみのご連絡も大歓迎です。
共有持分の所有に関するお悩みがある方は、いつでもお気軽にお問い合わせください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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