共有持分を内緒で売るなら「買取」の一択!【他の方法が論外な理由】

共有名義不動産

近年は共働き夫婦の増加によって、不動産を夫婦共有で購入するケースも珍しくありません。また、相続した不動産を兄弟で共有にすることもあるでしょう。

ただ、共有不動産は共有者の1人が自由に取り扱える範囲が法によって制限されています。ですから、深く考えずに不動産を共有したものの、思ったように不動産を処分ができずに困っている人が多くいらっしゃいます。

話し合いができる段階であればまだ良いのですが、仮に共有者間の関係が悪化していて、すでに連絡すら取りづらくなっていれば、不動産の処分は尚更難しくなります。

ですが、ご安心ください。共有持分のみを売却することで共有関係から抜け出すことが可能です。しかも、共有者の同意がいらないので、共有者に知られずに手放せます。

本記事では

  • 他の共有者に内緒で自分の持分を売る方法
  • 自分の持分だけを売る場合に、バレる可能性がある場面
  • 持分売却以外に共有関係を解消する方法

などについて詳しく解説していきます。

この記事を読み、適切に共有持分のみを手放し、共有関係のストレスからすぐに解放されてください。

なお、弊社アルバリンクは共有持分を専門に扱う買取業者です。

「共有持分をできる限り高く売却したい」「共有関係のストレスから今すぐ解放されたい」とお考えなら、一度弊社へご相談ください。

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共有持分のみであれば内緒で売ることができる

通常、共有不動産の全体を売却するには共有者全員の合意が必要です。

【共有持分】共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要

共有者全員の所有物である不動産を、一人の所有者が好き勝手売却したり、賃貸に出したりすれば、他の共有者に迷惑だからです。

しかし、「共有持分のみ」であれば、他の共有者の同意は不要で、ご自身の判断で売却することが可能です。

不動産は共有で所有してはいても、共有持分は「あなた自身だけの権利」のため、売却しようが何しようがあなたの自由だからです。

民法第206条」でも、「自分の所有物は自由に使用したり収益を生み出したり、売却(処分)したりできる」と定められており、持分のみの売却もこの内容に該当します。

よって、共有持分のみなら、他の共有者に内緒で売却できます。

では、実際に共有持分を誰に売却すべきなのかについて、次の章から詳しく解説していきます。

持分のみの売却を誰に相談するべきか

自分の共有持分のみを売却する場合、相談するべき相手は誰なのでしょうか。

結論としては、共有持分を「一般の不動産仲介業者」や「他の共有者」へ売却することは難しいため、「持分買取を専門とする買取業者」に売却するのが現実的です。

その理由について、詳しく解説していきます。

一般の不動産仲介業者

一般の不動産仲介業者は、大手であれ地元業者であれ、「持分のみ売却したい」旨を相談しても取り扱うスキルがないため、持分売却の相談相手として適切ではありません。

持分のみを売り出しても、一般の買い手は持分のみを欲しがることはほとんどないので、買い手を見つけることはまず不可能です。

他の共有者

現実的に、売却の話が好条件かつ時間的にも早くまとまる可能性が高いのは「他の共有者への売却」です。

もし、他の共有者との関係が良好なのであれば、市場価格と同等の価格で取引が可能になることもあります。

共有者にとっても、あなたの共有名義を買い取ることで不動産が単独名義になるので、不動産を自分だけの判断で自由に利用できるなどのメリットがあるからです。

ただ、他の共有者に「持分を買う意欲がある」「買い取れる資力がある」などの条件が整っていなくては交渉が成立しないことは言うまでもありません。

不動産投資家

あなたの共有持分を「一般の不動産投資家」に売却する方法もあります。

しかし、共有持分の売却を他の共有者に対して内緒にするケースでは、不動産投資家にとって購入後のリスクが伴うこともあります。

よって、売却完了前に、購入希望の投資家から他の共有者に連絡されてしまうおそれがあるといえるのです。

投資家は、あなたの持分だけを購入した後、他の共有者と交渉し「自分が他の共有者の持分を買い取る」または「相手に自分の持分を買い取ってもらう」ことにより収益化します。

つまり、持分買取後に他の共有者が交渉に応じなければ取引が成立しません。計画していた収益化が実現しないため、投資家としても他の共有者がどのようなスタンスを取るかは重要な問題です。

このように、不動産投資家が事前に他の共有者の意向を確認し、見通しを立てておきたいと考える可能性が高いです。よって、不動産投資家に持分売却をするケースでは、内緒で売ることができない可能性があります。

持分専門の不動産買取業者

持分買取を専門に取り扱う不動産業者への相談は「内緒で売買する」ことを想定した場合、最も適切であると考えられます。

持分売却による現金化

売却して名義を変えた後であれば、いずれ他の共有者に売却はバレるのですが、いったん自分が名義から抜けてしまえば、すでに権利関係から離脱しているので、面倒なトラブルに巻き込まれることはありません。

あとの交渉などはすべて不動産業者が行ってくれますので、心理的な負担も一切かからないことになります。

なお、弊社は共有持分に強い専門の買取業者です。

年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績(※)があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

「共有持分をできる限り高く売却し、共有関係のトラブルから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。

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売却前に他の共有者へ知られるとトラブルに発展する

売却が完了する前に他の共有者に売却の事実が知られた場合、トラブルに発展することもあります。

では、売却先の選択を間違えたばかりに売却前に他の共有者にバレてしまったら具体的にどのような状況になるのでしょうか。

共有物分割請求訴訟を起こされる

他の共有者があなたに対して「共有物分割請求訴訟」を起こしてくることが考えられます。

共有物分割訴訟

共有物分割請求とは、裁判所に対して「共有不動産の分割方法について適切な判断を下してほしい」と求めるものです。

第258条

1.共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
2.裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。
1.共有物の現物を分割する方法
2.共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
3.前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
4.裁判所は、共有物の分割の裁判において、当事者に対して、 金銭の支払、物の引渡し、登記義務の履行その他の給付を命ずることができる。

引用元:民法第258条

共有物分割の方法には次のようなものがあります。

【相続・共有持分】現物分割・代償分割・換価分割

現物分割 財産をそのままの状態で分割する。
換価分割 財産を売却して金銭に換えた上で分割する。
代償分割 財産を誰かに取得させ、取得者が他の人に金銭を交付する。

裁判所はこのような類型の中から、最も適切な分割方法を判決として提示します。

共有物分割請求訴訟は、当事者が分割方法を希望することも可能ですが、裁判所は必ずしも希望に拘束されず、裁判所が独自に下した判断で当事者に分割方法を指定することもあります。

また、共有物分割請求訴訟は他の訴訟と異なり、「必ず共有者全員を当事者としなくてはならない」という特徴があります(=固有必要的共同訴訟)。

よって、もともと共有者AとBが争っていたのに、その他の共有者Cまで巻き込んでしまう状況になるリスクもあります。

なお、もし共有物分割請求訴訟が係属中(=裁判所で取り扱い中)に共有者の1人が共有持分を第三者に譲渡すると、当事者の申立てにより裁判所が決定で、譲受人に訴訟を引き受けさせる手続きを取ることとなります(民事訴訟法第50条1項)。

トラブルが過激化すると第三者が介入できなくなる

共有者間でのトラブルが過激になると、第三者が買い取る余地がなくなってしまいます。

持分買取業者も、買い取った後に明らかに他の共有者から交渉を拒否されるような状況になれば、その後の名義一本化等の処理が困難となります。

結局、トラブルが深刻になれば弁護士に相談するしか方法がなくなってしまうのです。

共有持分の売却が他の共有者にバレてしまうタイミング

自分の共有持分だけを内緒で売却しようとしたにもかかわらず、他の共有者にバレてしまうのはどのようなタイミングなのでしょうか。

共有持分の売却がバレるタイミングとしては「売却完了前」と「売却完了後」の両方があります。

もともと共有者同士の仲が悪く、権利関係から離脱して交流を絶ちたいという人は、売却が完了するまではバレないように細心の注意を払わなくてはなりません。

持分の売却を無事終えて、持分買取専門の不動産業者に名義を移してさえしまえば、その後は何を言われても他の共有者と業者の間で話し合えば済みます。

とにかく契約や決済など、売却の一連手続きを他の共有者に知られずに終えることが大切です。

固定資産税の通知書が送られてきて発覚

市区町村から固定資産税納税通知書が送られてきたことにより、他の共有者が名義変更に気づくというものがあります。

例)

A2/3、B1/3で共有する不動産につき、Bが自分の持分全部を令和4年10月に不動産業者Cに売却した。

令和5年度からの固定資産税納税通知書が送られるのはAもしくはCということになる。

自治体によって対応方法は異なるが、一般的には以下の対応となる。

  • 持分が多いAに送る
  • AかCどちらかで自分が受け取る旨を申し出た者に送る
  • 住民票(または会社本店)がその不動産の所在地に存在する方に送る

もし、Aに送られた場合には固定資産税納税通知書に「所有者 A他1名」などと書かれていれば気づかないでしょうが、「所有者 A C」と書かれていれば名義変更に気づいてしまいます。

一方、Cに送られた場合、Aは今まで納税通知書が来ていた時期に来なくなったため、名義変更されていることに気づくということが考えられます。

持分の購入者が他の共有者に連絡をとり発覚

上に解説した通り、持分を購入しようとする者が売買完了前に他の共有者に連絡を取ってしまい、売買の事実が発覚するという危険があります。

もちろん、共有者は「他の共有者が持分のみ売買しようとしている」ことを知ったとしても、取引自体を妨害することはできません。

ただ、旧不動産登記法時代の「権利証(登記済証)」では、全員が同時に物件を取得して共有になっている場合には、全員分の権利証が1通にまとまっています。(※現在では新規に所有権を取得しても権利証は発行されず、「登記識別情報通知」を共有者ごと、物件ごとに発行する取り扱いとなっています)

AとBの共有不動産の共有者Bが持分を売却しようとすると、売買の際に、本来であれば法務局に対する登記申請書に権利証を添付しなくてはなりません。

しかし、「権利証をAが所持している」「持分を売却したいのに、Aが権利証を渡してくれない」といったケースも考えられます。

そうなると、「資格者代理人(司法書士)による本人確認情報」など、別の方法での売買が必要となり、余分にかかる費用(プラス数万円~十数万円)をBが負担しなくてはならなくなります。

また、Aが実力行使として売買関係者へのクレームや嫌がらせなどを行ってくる可能性がないとはいえません。

登記簿謄本を取得されて発覚

持分売却後に気づかれるパターンとして、持分売買と所有権移転登記の完了後に「登記簿謄本」を取得されることによる発覚が考えられます。

他の共有者が何らかの手続きのためにたまたま登記簿を取り、あなたの持分売却に気づく可能性はあるでしょう。

ただ、権利証(登記済証)が発行されているケースでは、権利証だけを見ても発覚しないことがあります。

もともと共有で登記された権利証には、共有者全員の名前が記載されているところ、誰か1人が持分を売却しても、現在では特に権利証に何かが書き込まれることはないからです。

持分売却以外の共有名義の解消方法3選

持分売却以外の共有名義解消方法を解説します。

他の共有者全員と合意し、共有不動産全体を売却する

共有者全員が合意の上で行うのであれば「共有不動産全体の売却」という方法があります。

ただ前述したように、共有不動産の全体売却は、「共有物の変更・処分行為」にあたるため、次の条文によって共有者全員の合意が必要であるとされています。

第251条
各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。次項において同じ。)を加えることができない。

引用元:民法第251条

そこで、共有者同士の関係が悪い場合には、もちろん全体売却は不可能ということになります。

他の共有者から持分をすべて買い取り、名義を一本化して売却する

他の共有者から持分を売却してもらい、自分の単独名義にして売却する方法があります。

しかし、売買を行う場合にも当然、共有者同士の関係が良好であることが前提となります。

相手との売買となれば、価格など条件交渉に始まり、売買契約、代金決済まである程度長期に渡って関わらなくてはならないからです。

共有物分割請求訴訟を起こす

他の共有者に対し、「共有物分割請求訴訟」を起こす方法もあります。

共有物分割請求訴訟については前述していますが、この方法には、

  • 争っていなかった共有者も含めて共有者全員を巻き込むことになる
  • 当事者が希望していなかった分割方法が指定されてしまうことがある

といったデメリットがあります。

さらには、弁護士報酬などの費用面や時間的、精神的消耗を考えても、必ずしも得策といえないこともあります。

共有名義から離れる目的だけであれば、共有持分専門の買取業者に自分の持分のみ売却したほうがトータルでのメリットが大きいといえるでしょう。

不動産業者への売却であれば手続きが完了するまでの期間をなるべく短くすることができ、他の共有者に知られないように売却することが可能になるからです。

まとめ

今回は、共有持分を内緒で売る方法について解説いたしました。

基本的に、「共有持分のみ」の売却であれば、他の共有者の同意なしで売却できます。よって、他の共有者に内緒で持分を売却することは十分可能です。

しかし、売却する相手によっては、あなたが持分を売却することがバレてしまう可能性が出てくるので、売却相手は慎重に選ぶ必要があります。

また、持分売却の相手はしっかり選べても、売却する過程でバレてしまうケースもあるので注意してください。(詳しくは本文で)

ですが、共有持分の買取を専門にしている買取業者に売却すれば、他の共有者にバレるリスクは限りなく低いです。

専門の買取業者なら、持分の取り扱いに慣れているからです。たとえバレてしまっても、それは売却後であなたは共有関係から抜け出したあとなので、何の害もありません。

「今すぐ共有関係のトラブルから解放されたい」とお考えであれば、専門の買取業者に持分を買い取ってもらってください。

なお、弊社は持分買取に強い専門の買取業者です。

年間600件以上の買取実績とノウハウを元に、共有持分をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

イットで紹介されました

弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。

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持分を内緒で売ることに関するよくある質問

共有持分を内緒で売ることは可能です。持分のみの売却なら他の共有者の同意が必要ないからです。詳しくは当記事で解説しています。
共有持分は「専門の買取業者」に売却することをおすすめします。持分買取専門の買取業者なら、持分の扱いに慣れていますし、他の共有者に顔を合わせず売却できるので、よりバレにくくなります。
共有持分の売却がバレてしまうタイミングとしては、以下の3つが考えられます。 ・固定資産税の通知書が送られてきて発覚 ・持分の購入者が他の共有者に連絡をとり発覚 ・登記簿謄本を取得されて発覚 詳しくは当記事で解説しています。

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