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マンションでの孤独死は遺体発見が遅れると事故物件になる
一般に、建物内で人が亡くなっている物件は「事故物件」として扱われます。売買・賃貸にあたって買い手・借り手に心理的嫌悪感や抵抗感を抱かせることから「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。
ただし、人が亡くなっている物件のすべてが事故物件として扱われるわけではありません。
では、事故物件とは具体的にどんなものを指すのでしょうか。ここでは、事故物件に該当する死因や売却時に知っておきたい注意点について解説します。
心理的瑕疵が生じる3つの条件【国のガイドラインを元に解説】
2021年10月8日、国土交通省は「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。
ガイドラインが制定されるまでは、「高齢者が孤独死した物件＝事故物件」と考える不動産業者が多く、独身の高齢者が部屋を借りられないという社会問題が起きたためです。
ガイドラインによると、事故物件に該当する死因と該当しない死因は以下の通りです。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
事故物件に該当する、つまり買い手・借り手に心理的嫌悪感・抵抗感を抱かせると見なされている死因は殺人や自殺、焼死の3種類です。人の死に事件性があるかどうかがひとつの基準となっているといえるでしょう。
一方、人がいつか亡くなるのは当たり前のことであるため、病気や老衰による自然死・孤独死の場合は事故物件とは見なされません。階段からの転落や浴室内での転倒などによる不慮の事故死も、日常生活上で十分起こり得る出来事と捉えられているので事故物件に該当する死因には含まれていない点もポイントです。
しかし事故物件には該当しない死因であっても、遺体の発見が遅れて血液や体液などで床や壁が汚損し、部屋中に腐敗臭が染みついてしまった場合は事故物件として扱われます。たとえ特殊清掃を行って見た目をきれいにしたとしても、腐敗した遺体によって部屋が汚れてしまった事実は消えず、買い手・借り手に心理的抵抗感・嫌悪感を抱かせてしまうためです。
専用の器具や洗剤などを使って事故物件現場の原状回復を行う作業
事故物件の基準につていは「事故物件の基準と死因別・死亡場所別の告知義務を理解しよう！」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
心理的瑕疵が生じた物件は売主に告知義務が生じる
遺体の発見が遅れた孤独死物件は、前述のように事故物件として扱われます。事故物件を売却する際、売主は買主に対して人が亡くなった事実を告知しなければならない点に注意が必要です。これを「告知義務」といいます。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件の売却時には経過年数にかかわらず買い手に告知する必要があります。たとえ孤独死のあった建物を取り壊しても、告知義務はなくなりません。
告知義務についてさらに詳しく知りたい方は「事故物件の告知義務はいつまで？ガイドラインや判例をもとに簡単解説」の記事も併せてご参照ください。
告知義務を怠ると損害賠償請求される恐れがある
事故物件を売却する際、告知義務があるにもかかわらず、故意に人が亡くなった事実を告げなかった場合には買い手から契約不適合責任を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、引き渡した目的物が契約内容に適合していなかった場合に売主が買い手に負う責任を指します。事故物件であることを売買契約書に記載しておらず、物件の引き渡し後に事実が発覚した場合には買い手から損害賠償や契約の解除などを請求されかねません。
契約不適合責任によるペナルティを受けないためにも、所有しているマンションに告知義務がある場合、必ず告知してから売却するようにしましょう。
なお、契約不適合責任については「不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
事故物件の売却・購入時のトラブル事例
実際、6年前に自殺があったマンションを告知義務を果たさず売却した結果、裁判で売主に損害賠償と売買契約解除を求める判決が出されたこともあります。
売却の場合、告知義務は事故後何年経っても残り続けますので、「昔のことだから告知しなくていいだろう」と思わず、告知するようにしてください。
事故物件が賃貸物件だった場合のトラブル事例
賃貸マンションで事故が起きた場合、オーナーは事故から原則3年は次の賃借人に対して告知義務を果たさなくてはなりません。
もし告知義務を怠ると売却の場合と同様、買主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。実際、1年数カ月前にマンション内で自殺があったことを告げずに賃借人に部屋を貸したオーナーに対し、損害賠償請求がなされる判決が過去に出ています。
また、賃借人が自殺したことにより、賃料を下げざるを得なくなり損害を被ったとして、オーナーから賃借人の遺族に対して損害賠償請求が認めらた判決もあります。
親が賃貸マンションで孤独死をしてしまった場合などは、オーナーから損害賠償請求を起こされる恐れがあることを頭に入れておかなくてはなりません。
孤独死が生じたマンションの売却相場は安くなる
孤独死があったマンションであっても遺体をすぐに発見できれば事故物件とは見なされないため、通常の不動産同様、相場に近い価格で売却できるでしょう。
しかし、孤独死の発生から遺体の発見までに時間がかかり、事故物件となってしまったマンションは通常の不動産同様には売却できません。必ずしも価格を下げなければならないわけではありませんが、買い手に心理的嫌悪感を抱かせることから相場よりも2～3割ほど価格を下げないと売却は難しいでしょう。
ただし、マンションの資産価値は立地や築年数などによって異なります。都心部など需要の高いエリアに立地していて築年数が浅い場合は、孤独死があったマンションでもそれほど価格を下げずとも売却できる可能性があります。
なお、事故物件の売却相場については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却価格を正確に知るなら不動産業者への査定が一番早い
孤独死があったマンションの売却価格は立地や築年数などに左右されるため、一概にはいえません。孤独死があったマンションをいくらで売却できるのかが知りたいのであれば、不動産業者の無料査定を活用するのが効率的です。
不動産業者は部屋の汚損状態に加え、マンションの築年数や交通アクセス、周辺環境、階数、方角、共用部分、管理状態、耐震基準、周辺の売却事例などを総合的に考慮したうえで査定価格を算出します。
「査定価格＝売却価格」というわけではありませんが、不動産業者に査定を依頼するとマンションの適正な相場を把握できます。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、日常的に事故物件の査定を行っております。そのため、素早く適正価格をお伝えできます。
孤独死が起きたマンションの査定額を知りたい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。査定額にご納得いただけば、そのまま売却も可能です。
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マンションで孤独死を発見した後の4つの流れ
マンション内で孤独死を発見した後の流れは以下の通りです。
- 警察に通報する
- 役所へ死亡届を提出する
- 特殊清掃を依頼する
- お祓いを依頼する
マンション内で家族や親戚が亡くなっているのを発見した場合、気が動転してしまうこともあるでしょう。そんな時でもまずは上記4つの流れを落ち着いて順に行うようしてください。
いざという時、スムーズに行えるように、以下でそれぞれ解説していきます。
警察に通報する
マンション内で遺体を発見したら、まずは警察に通報します。なぜ亡くなったのか、事件性はないのかを警察に調べてもらうためです。
このとき、慌ててしまって遺体や部屋の中のものを移動させる行為はNGです。警察がマンションに到着するまで、現場はそのままの状態を維持するようにしましょう。
現場検証や遺体の検死が終わり、事件性がないと判断されたら遺体は遺族へ引き渡されます。孤独死で腐敗した遺体は衛生上、現地で火葬をしてから遺骨を持ち帰るケースが多い傾向にあります。そのため、火葬業者や葬儀会社の手配も同時に進めておくとよいでしょう。
役所へ死亡届を提出する
死亡届は、死亡の事実を知った日から7日以内に死亡者の本籍地、または届出人の住所地を管轄する役所へ提出する必要があります。
参照元：戸籍法第25条
孤独死を見つけた際には警察による身元確認が行われたり、火葬業者・葬儀会社へ連絡したりとやるべきことは多岐にわたります。
しかし、死亡届の提出には上記のように期限が設けられていますので、警察から死体検案書（医師による死因などが記載された書類）を受け取ったらすぐに死亡届提出の手続きを進めましょう。
特殊清掃を依頼する
警察による現場検証が終わると、ようやく室内へ立ち入れるようになります。しかし、腐敗した遺体が長期間放置された部屋には何らかのウイルスや細菌が蔓延しており、不用意に入ると感染症にかかる恐れがあります。
そのため、孤独死があった部屋は特殊清掃の専門業者に依頼して清掃を行ってもらいましょう。
特殊清掃業者には、腐敗した遺体の体液や血液で汚れた部屋・腐敗臭をきれいに取り除くノウハウがあります。特殊清掃業者に特殊清掃を行ってもらうことで、部屋を人が住める状態にまで原状回復できます。
特殊清掃費用の相場
特殊清掃にかかる費用は間取りや作業内容によって異なりますが、費用相場は以下の通りです。
| 間取り | 費用相場 |
|---|---|
| 1K・1R | 7～30万円 |
| 1DK～3LDK | 13～50万円 |
| 4LDK以上 | 20～70万円 |
| 作業内容 | 費用相場 |
|---|---|
| 床の清掃 | 3万円～ |
| 浴室清掃 | 3万円～ |
| 消臭・除菌処理 | 1万円～ |
| オゾン消臭 | 1日3万円～5万円 |
| 畳の撤去 | 1枚3,000円～ |
| 汚染物の除去 | 2万円～ |
| 害虫駆除 | 1万円～ |
ただし、一般社団法人日本少額短期保険協会が公表している「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死のあった物件の原状回復のために415万8,000円もの費用がかかったケースもあります。
高額な特殊清掃費用を請求される事態に陥るのを防ぐためにも、特殊清掃を依頼する際には事前に複数の業者に見積もりを依頼して比較しましょう。業者によっては追加費用を請求される可能性もあるので、見積もりの内訳をきちんと確認することも大切です。
売却するのであれば特殊清掃を行わないほうがよいこともある
孤独死のあったマンションの売却を視野に入れている場合は、特殊清掃を事前に行わない方がよいケースもあります。
特殊清掃を依頼すると、数十万円から数百万円もの費用を負担しなければなりません。しかし特殊清掃を行っても事故物件である事実は消えないため、一般の買い手を見つけるのは困難です。売れ残ってしまった場合には、多額の特殊清掃費用がそのまま赤字となってしまいます。
そもそもマンションの立地や建物の状態が悪いと、特殊清掃をしようがしまいが売れ残る可能性は高いでしょう。
しかし事故物件専門の不動産買取業者に依頼すると、特殊清掃をしていない孤独死物件を現状で、かつ適正価格で買い取ってくれます。
孤独死物件を専門の不動産買取業者に売却するメリットは次の見出しで詳しく解説しますが、売却に際して余計な費用をかけたくないのであれば、特殊清掃を依頼する前に専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。
弊社Albalinkも特殊清掃を行っていない状態で、事故物件を買い取れます。費用をかけずにスピーディーに売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、事故物件の買取に強い買取業者については以下の記事で詳しく紹介しています。
また、特殊清掃の必要性については以下の記事でもい解説していますので、参考にしてください。
お祓いを依頼する
孤独死が起きたマンションを賃貸に出したり、売却する場合は、事前に神社や寺に依頼し、孤独死が起きた部屋のお祓いをしてもうと良いでしょう。
お祓いをしてもらうことで賃借人や買い手の心理的抵抗感を下げることができ、賃借人や買手が見つかりやすくなるためです。自身で住む場合も気になるのであればお祓いをしてもらいましょう。
お祓いをおこなってくれる神社や寺はインターネットで探せます。費用はだいたい3万円～10万円ほどです。
なお、買取で売却する場合はお祓いをする必要はありません。買取業者は一般の買い手と違い、居住目的で買い取るわけではありませんし、必要性を感じた場合は業者の方でお祓いをおこなうためです。
なお、事故物件のお祓い費用の相場については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
孤独死が発生したマンションの売却方法
孤独死が発生したマンションの売却方法には、以下2通りがあります。
- 通常の不動産仲介業者に売却活動を依頼する
- 専門の不動産買取業者に依頼して買い取ってもらう
マンションの状況により、仲介と買取、どちらの売却方法が適しているかは異なります。
そこでこの章では仲介と買取の違いと特徴について説明しながら、どのようなマンションが、どちらの売却方法に向いているのかを解説します。
なお、事故物件を高額売却する方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
通常の不動産仲介業者に売却活動を依頼する
仲介とは、売主から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が営業活動を通じて一般の買い手を探し、売買契約を締結させる売却方法です。
孤独死が発生したマンションが都市部の人気エリアに立地しており、築20年以内で部屋や設備の状態が比較的良好な場合は、通常の不動産仲介業者に売却を依頼するとよいでしょう。
実際、弊社が行ったアンケートでも購入対象の物件として「築20年以内の物件」を挙げる人が大半でした。
孤独死が発生したマンションを一般の買い手へ売却する際には特殊清掃を行う必要がありますが、仲介では相場に近い価格で売れる可能性があるので、売却までにかかる数十万円～数百万円の支出を十分回収できるでしょう。
専門の不動産買取業者に依頼して買い取ってもらう
前項で仲介で売却するのに適している孤独死のマンションの条件をお伝えしましたが、その条件に当てはまらないマンションに関しては、専門の買取業者に買い取ってもらうことをお勧めします。
具体的には地方にあって駅から徒歩で15分以上かかり、築20年を超えているマンションとなります。
利便性が悪く、築年数の古いマンションは一般の個人売りに出したとしても需要が少ないため、売れ残る可能性が高いといえます。売れ残ると、多額の特殊清掃費やリフォーム費用が赤字となってしまいます。
しかし、専門の買取業者であれば、悪立地であったり、築年数の古いマンションでも問題なく買い取れます。なぜなら専門の買取業者はそうしたマンションを運用し、利益を生み出す独自のノウハウを持っているためです。
孤独死が起きたマンションを専門の買取業者に売却するメリットは以下の3つです。
- そのままの状態で買い取ってもらえる
- 平均1ヶ月程度で売却できる
- 売主の契約不適合責任が免責される
それぞれのメリットについて解説します。
そのままの状態で買い取ってもらえる
孤独死があったマンションでも、そのままの状態で買い取ってもらえるのは買取を利用する最大のメリットです。
専門の不動産買取業者は、買い取った事故物件に特殊清掃やリフォームなどを施してから商品化します。買取価格から商品化にかかるコストは差し引かれますが、不動産仲介業者を通じて一般の買い手へ売却する際に必要な特殊清掃を売主側で行う必要がないため、余計な費用や手間をかけずに手放せます。
平均1ヶ月程度で売却できる
専門の不動産買取業者が直接買い手となる買取では、仲介とは異なり売却活動を行う必要がありません。そのため、平均1か月ほどで事故物件の売却が完了するのもメリットのひとつです。
仲介だと買い手を探す必要があるため、売却までに平均3ヶ月～半年かかります。
事故物件の場合、仲介で売りに出しても永遠に買い手が見つからない恐れもあります。もし売れなければ特殊清掃費など、売却費用が赤字になるだけでなく、維持費や税金の支払いが発生し続けます。
そう考えると、1ヶ月程度で売却でき、売却金としてまとまった現金も受け取れる買取のメリットは大きいといえます。
売主の契約不適合責任が免責される
売主の契約不適合責任が免責される点も、孤独死があったマンションを専門の不動産買取業者に売却するメリットです。
中古住宅の売却時、売主は買い手に対して契約不適合責任を負わなければならないのは前述の通りです。しかし、契約不適合責任は売主と買い手両者の合意があれば免責にできます。
買い手が一般の方の場合、売主が負うべき契約不適合責任を免責にするのは難しいといわざるを得ません。それに対して、専門の不動産買取業者は物件の欠陥や不具合をすべて承知のうえで買い取るため、売主の契約不適合責任を免責にできるのです。
ただし、不動産買取業者のすべてが契約不適合責任の免責に対応しているわけではありません。物件の引き渡し後に余計なトラブルに巻き込まれたくない方は、契約不適合責任を免責にしてもらえるかどうかを不動産買取業者に確認しておくとよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、孤独死があったマンションを売主の契約不適合責任を免責にしたうえで買取いたします。孤独死があったマンションを安心して売却したい方は、弊社へお任せください。
>>【孤独死が起きたマンションでも高額売却】無料買取査定を依頼する
孤独死マンションの売却事例
前章で、孤独死が起きたマンションを専門の買取業者に売却するメリットについてお伝えしました。
しかし、「本当に事故物件のマンションを買い取ってくれるのだろうか」と不安をぬぐえない方もいるでしょう。そこで訳アリ物件専門の買取業者である弊社Albalinkがこれまで買い取った事故物件を紹介します。
実際、弊社は下記のように「孤独死」をはじめ、「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
弊社はただ買い取るだけでなく、上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、事故物件であっても決して買い叩くようなことはせず、価値を見出し、適正価格で買い取っています。
弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「肩の荷が下りた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者として上場を果たしており、社会的信用も得ています。 そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
今回は孤独死が起きたマンションについて、事故物件にあたるかどうかの判断基準や、告知義務、売却方法などについて解説しました。
孤独死が起きたマンションの全てが事故物件として扱われるわけではなく、遺体の発見が早ければ通常の不動産同様に売却できます。
しかし、遺体の発見が遅れ、遺体の汚れを清掃する特殊清掃が必要になると、事故物件扱いとなります。特殊清掃には数十万円かかることもあり、売却価格も相場よりも3割ほど下げなければ売却するのは難しいでしょう。
また、売却価格を下げたとしてもマンションの立地や部屋の状態によっては売れ残る恐れがあり、売れ残れれば特殊清掃費などの売却費用が赤字となってしまいます。
ですから、孤独死のあったマンションを余計な費用や手間をかけることなく売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。専門の不動産買取業者には買い取った事故物件を活用する豊富なノウハウがあるので、短期間で買い取ってもらえます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、事故物件の買取を専門としている不動産買取業者です。全国の事故物件を積極的に買い取っているため、孤独死があったマンションを売却できずにお困りの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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