孤独死があったマンションは事故物件?確実に売却する方法を解説!

孤独死があったマンションは事故物件?確実に売却する方法を解説! 事故物件

「孤独死があったマンションは事故物件として扱われてしまうのか」「孤独死があったマンションを売却するにはどうしたらよいのか」といったお悩みを抱えている方は多いでしょう。

孤独死が発生したマンションは、必ずしも事故物件として扱われるわけではありません。遺体の発見が早ければ、問題なく売却できるでしょう。

しかし遺体の発見が遅くなり、体液や血液などで部屋が汚れてしまった場合には事故物件として扱われます。売りに出したとしても人が亡くなっている事実が敬遠され、なかなか買い手が見つからないことは覚悟しなければなりません。

家族や親戚が孤独死したマンションを相続したものの、「借り手や買い手が見つからずに途方に暮れている」方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、孤独死が発生したマンションの売却方法について詳しく解説します。

結論から述べると、孤独死があったマンションは事故物件を専門に取り扱う不動産買取業者に売却することをおすすめします。孤独死があったマンションを一般の買い手に売却するのは困難ですが、専門の不動産買取業者であれば短期間で確実に買い取ってくれます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)では、孤独死があったマンションをスピーディーに買取いたします。査定も無料ですので、孤独死があったマンションの扱いにお困りの方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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マンションでの孤独死は遺体発見が遅れると事故物件になる

一般に、建物内で人が亡くなっている物件は「事故物件」として扱われます。売買・賃貸にあたって買い手・借り手に心理的嫌悪感や抵抗感を抱かせることから「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。

ただし、人が亡くなっている物件のすべてが事故物件として扱われるわけではありません。

では、事故物件とは具体的にどんなものを指すのでしょうか。ここでは、事故物件に該当する死因や売却時に知っておきたい注意点について解説します。

心理的瑕疵が生じる3つの条件【ガイドラインを元に】

2021年10月8日、国土交通省は「宅建業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。ガイドラインによると、事故物件に該当する死因と該当しない死因は以下の表の通りです。

事故物件に該当する死因 事故物件に該当しない死因
・殺人(他殺)

・自殺

・火事などによる事故死

・遺体が長期間放置されて特殊清掃が必要となる自然死・孤独死(病死・老衰)

・病気や老衰による自然死・孤独死

・階段からの転落や浴室内での転倒などによる不慮の事故死

参照元:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

事故物件に該当する、つまり買い手・借り手に心理的嫌悪感・抵抗感を抱かせると見なされている死因は殺人や自殺、焼死の3種類です。人の死に事件性があるかどうかがひとつの基準となっているといえるでしょう。

一方、人がいつか亡くなるのは当たり前のことであるため、病気や老衰による自然死・孤独死の場合は事故物件とは見なされません。階段からの転落や浴室内での転倒などによる不慮の事故死も、日常生活上で十分起こり得る出来事と捉えられているので事故物件に該当する死因には含まれていない点もポイントです。

ガイドラインが制定されるまで、「高齢者が孤独死した物件=事故物件」と考える不動産業者は多く、独身の高齢者が部屋を借りられないという社会問題が起こりました。そこでその問題を改善すべく、事故物件に関する明確な定義が設けられたというわけです。

しかし事故物件には該当しない死因であっても、遺体の発見が遅れて血液や体液などで床や壁が汚損し、部屋中に腐敗臭が染みついてしまった場合は事故物件として扱われます。たとえ特殊清掃を行って見た目をきれいにしたとしても、腐敗した遺体によって部屋が汚れてしまった事実は消えず、買い手・借り手に心理的抵抗感・嫌悪感を抱かせてしまうためです。

特殊清掃
専用の器具や洗剤などを使って事故物件現場の原状回復を行う作業

心理的瑕疵が生じた物件は売主に告知義務が生じる

遺体の発見が遅れた孤独死物件は、前述のように事故物件として扱われます。事故物件を売却する際、売主は買主に対して人が亡くなった事実を告知しなければならない点に注意が必要です。これを「告知義務」といいます。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件の売却時には経過年数にかかわらず買い手に告知する必要がありま。たとえ孤独死のあった建物を取り壊しても、告知義務はなくなりません。

告知義務についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。

事故物件の告知義務はいつまで?ガイドラインや判例をもとに簡単解説
事故物件の売却・賃貸契約時には告知義務がある 瑕疵(欠陥や不具合)を抱えた物件を貸す・売るとき、売主・貸主は、告知義務を負います。 告知義務とは、売買・賃貸契約前に売主・借主が負う義務で、買主・借主に瑕疵の内容を伝えなければなりませ...

告知義務を怠ると契約不適合責任を負う恐れがある

事故物件を売却する際、告知義務があるにもかかわらず、故意に人が亡くなった事実を告げなかった場合には買い手から契約不適合責任を問われる恐れがあります

契約不適合責任とは、引き渡した目的物が契約内容に適合していなかった場合に売主が買い手に負う責任を指します。事故物件であることを売買契約書に記載しておらず、物件の引き渡し後に事実が発覚した場合には買い手から損害賠償や契約の解除などを請求されかねない点に注意が必要です。

たとえば、競売で落札したマンション内で死後4か月が経過された腐乱遺体が発見された事例において、買受人が売却許可決定の取り消しを申し立てたところ、裁判所は民事執行法75条1項の損傷に該当すると判断し、売却許可決定を取り消しています(平成22年1月29日名古屋高裁判決)。

孤独死が生じたマンションの売却相場は安価になる

孤独死があったマンションであっても遺体をすぐに発見できれば事故物件とは見なされないため、通常の不動産同様、相場に近い価格で売却できるでしょう。

しかし、孤独死の発生から遺体の発見までに時間がかかり、事故物件となってしまったマンションは通常の不動産同様には売却できません。必ずしも価格を下げなければならないわけではありませんが、買い手に心理的嫌悪感を抱かせることから相場よりも2~3割ほど価格を下げないと売却は難しいでしょう。

ただし、マンションの資産価値は立地や築年数などによって異なります。都心部など需要の高いエリアに立地していて築年数が浅い場合は、孤独死があったマンションでもそれほど価格を下げずとも売却できる可能性があります。

不動産業者の無料査定を活用するのが手っ取り早い

孤独死があったマンションの売却価格は立地や築年数などに左右されるため、一概にはいえません。孤独死があったマンションをいくらで売却できるのかが知りたいのであれば、不動産業者の無料査定を活用するのが効率的です。

不動産業者は部屋の汚損状態に加え、マンションの築年数や交通アクセス、周辺環境、階数、方角、共用部分、管理状態、耐震基準、周辺の売却事例などを総合的に考慮したうえで査定価格を算出します。「査定価格=売却価格」というわけではありませんが、不動産業者に査定を依頼するとマンションの適正な相場を把握できます

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも無料査定を実施しています。孤独死のあったマンションの売却価格の目安を知りたい方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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マンション内で孤独死を発見したらまずやるべきことリスト

マンション内で家族や親戚が亡くなっているのを発見した際、思わず気が動転してしまい、どうしたらよいのか判断に迷ってしまうことでしょう。

そこでここでは、マンション内で孤独死を発見したらやるべき3つのことを解説します。いざというときに落ち着いて対処できるよう、事前に押さえておくことをおすすめします。

警察に通報する

マンション内で遺体を発見したら、まずは警察に通報します。いったいなぜ亡くなったのか、事件性はないのかを警察に調べてもらうためです。

このとき、慌ててしまって遺体や部屋の中のものを移動させる行為はNGです。警察がマンションに到着するまで、現場はそのままの状態を維持するようにしましょう。

現場検証や遺体の検死が終わり、事件性がないと判断されたら遺体は遺族へ引き渡されます。孤独死で腐敗した遺体は衛生上、現地で火葬をしてから遺骨を持ち帰るケースが多い傾向にあります。そのため、火葬業者や葬儀会社の手配も同時に進めておくとよいでしょう。

死亡届の提出

死亡届は、死亡の事実を知った日から7日以内に死亡者の本籍地、または届出人の住所地を管轄する役所へ提出する必要があると戸籍法第25条で定められています。

第二十五条 届出は、届出事件の本人の本籍地又は届出人の所在地でこれをしなければならない

引用元:e-Gov法令検索「戸籍法第25条

孤独死を見つけた際には警察による身元確認が行われたり、火葬業者・葬儀会社へ連絡したりとやるべきことは多岐にわたりますが、警察から死体検案書を受け取ったらすぐに手続きを進めましょう。

特殊清掃を依頼する

警察による現場検証が終わると、ようやく室内へ立ち入れるようになります。しかし、腐敗した遺体が長期間放置された部屋には何らかのウイルスや細菌が蔓延しており、不用意に入ると感染症にかかってしまいかねません。

そのため、孤独死があった部屋は特殊清掃の専門業者に依頼して清掃を行ってもらいましょう。特殊清掃業者には、腐敗した遺体の体液や血液で汚れた部屋・腐敗臭をきれいに取り除くノウハウがあります。特殊清掃業者に特殊清掃を行ってもらうことで、部屋を人が住める状態にまで原状回復できます。

特殊清掃費用の相場

特殊清掃にかかる費用は間取りや作業内容によって異なりますが、費用相場は以下の通りです。

間取り 費用相場
1K・1R 7~30万円
1DK~3LDK 13~50万円
4LDK以上 20~70万円
作業内容 費用相場
床の清掃 3万円~
浴室清掃 3万円~
消臭・除菌処理 1万円~
オゾン消臭 1日3万円~5万円
畳の撤去 1枚3,000円~
汚染物の除去 2万円~
害虫駆除 1万円~

ただし、一般社団法人日本少額短期保険協会が公表している「第5回孤独死現状レポート」によると、孤独死のあった物件の原状回復のために415万8,000円もの費用がかかったケースもあります。

高額な特殊清掃費用を請求される事態に陥るのを防ぐためにも、特殊清掃を依頼する際には事前に複数の業者に見積もりを依頼して比較しましょう。業者によっては追加費用を請求される可能性もあるので、見積もりの内訳をきちんと確認することも大切です。

売却するのであれば特殊清掃を行わないほうがよいこともある

孤独死のあったマンションの売却を視野に入れている場合は、特殊清掃を事前に行わない方がよいケースもあります。

特殊清掃を依頼すると、数十万円から数百万円もの費用を負担しなければなりません。特殊清掃を行っても事故物件である事実は消えないため、一般の買い手を見つけるのは困難です。売れ残ってしまった場合には、多額の特殊清掃費用がそのまま赤字となってしまいかねません。

また、そもそもマンションの立地や建物の状態が悪いと、特殊清掃をしようがしまいが売れ残る可能性は高いでしょう。

しかし事故物件専門の不動産買取業者に依頼すると、特殊清掃をしていない孤独死物件を現状で、かつ適正価格で買い取ってくれます

孤独死物件を専門の不動産買取業者に売却するメリットは次の見出しで詳しく解説しますが、売却に際して余計な費用をかけたくないのであれば、特殊清掃を依頼する前に専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。

孤独死が発生したマンションの売却方法

孤独死が発生したマンションの売却方法には、以下2通りがあります。

  • 通常の不動産仲介業者に売却活動を依頼する
  • 専門の不動産買取業者に依頼して買い取ってもらう

マンションの状態によって適した売却方法は異なるので、自身の状況と照らし合わせながら読み進めていってください。それぞれの売却方法の特徴について、詳しく解説します。

通常の不動産仲介業者に売却活動を依頼する

仲介とは、売主から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が営業活動を通じて一般の買い手を探し、売買契約を締結させる売却方法です。

孤独死が発生したマンションが都市部の人気エリアに立地しており、築20年以内で部屋や設備の状態が比較的良好な場合は、通常の不動産仲介業者に売却を依頼するとよいでしょう。

孤独死が発生したマンションを一般の買い手へ売却する際には特殊清掃を行う必要がありますが、仲介では相場に近い価格で売れる可能性があるので、売却までにかかる数十万円~数百万円の支出を十分回収できるでしょう。

しかし、地方にあって駅から徒歩で15分以上かかる、築20年を超えているようなマンションの場合は、不動産仲介業者に依頼しても一般の買い手を見つけるのは困難です。売りに出したとしても数年単位で売れ残る可能性が高く、多額の特殊清掃費がそのまま赤字として家計に重くのしかかってしまいかねません。

専門の不動産買取業者に依頼して買い取ってもらう

買取は、買い手である不動産買取業者に直接物件を売却する方法です。孤独死のあったマンションを専門の買取業者に売却するメリットは、以下の3つです。

  • そのままの状態で買い取ってもらえる
  • 最短数日で現金化できる
  • 売主の契約不適合責任が免責される

それぞれのメリットについて、詳しく見ていきましょう。

そのままの状態で買い取ってもらえる

孤独死があったマンションでも、そのままの状態で買い取ってもらえるのは買取を利用する最大のメリットです。

専門の不動産買取業者は、買い取った事故物件に特殊清掃やリフォームなどを施してから商品化します。買取価格から商品化にかかるコストは差し引かれますが、不動産仲介業者を通じて一般の買い手へ売却する際に必要な特殊清掃を売主側で行う必要がないため、余計な費用や手間をかけずに手放せます。

最短数日で現金化できる

専門の不動産買取業者が直接買い手となる買取では、仲介とは異なり売却活動を行う必要がありません。そのため、1週間~1か月ほどで事故物件を現金化できる点もメリットのひとつです。

事故物件の買取を専門としている弊社AlbaLink(アルバリンク)では、スピーディーに買い取ることが可能です。全国の事故物件を積極的に買い取っているので、孤独死があったマンションを売却できずにお困りの方は、ぜひ弊社までお問い合わせください。

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売主の契約不適合責任が免責される

売主の契約不適合責任が免責される点も、孤独死があったマンションを専門の不動産買取業者に売却するメリットです。

中古住宅の売却時、売主は買い手に対して契約不適合責任を負わなければならないのは前述の通りです。しかし、契約不適合責任は売主と買い手両者の合意があれば免責にできます

買い手が一般の方の場合、売主が負うべき契約不適合責任を免責にするのは難しいといわざるを得ません。それに対して、専門の不動産買取業者は物件の欠陥や不具合をすべて承知のうえで買い取るため、売主の契約不適合責任を免責にできるのです。

ただし、不動産買取業者のすべてが契約不適合責任の免責に対応しているわけではありません。物件の引き渡し後に余計なトラブルに巻き込まれたくない方は、契約不適合責任を免責にしてもらえるかどうかを不動産買取業者に確認しておくとよいでしょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)では、孤独死があったマンションを売主の契約不適合責任を免責にしたうえで買取いたします。孤独死があったマンションを安心して売却したい方は、弊社へお任せください。

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孤独死マンションの売却事例

ここまで、孤独死が起こったマンションの売却相場や売却方法について解説してきました。最後に、孤独死のあったマンションを弊社AlbaLink(アルバリンク)が実際に買い取った事例をひとつご紹介します。

結婚を契機に独立して以来、親とは別居する日が続いていたのですが、「頼りのないのは元気な証拠」と捉え、とくに連絡がなくても元気でやっているはずだと思っていました。ところがある日、親が実家のマンションで倒れて亡くなったという連絡が入りました。死後2か月が経ってから、近隣の方の通報によって発覚したそうです。

どうしてもっとまめに連絡をしなかったのか、悔やんでも悔やみきれませんでした。

親の葬儀をつつがなく終えたあと、問題となったのが実家の処遇です。長期間遺体が放置されていたことで物件の汚損がひどく、特殊清掃を行ってもらったものの地元の不動産屋では取り扱ってもらえませんでした。

いったいどうしたらよいものか頭を抱えていたところ、インターネットでアルバリンクさんの存在を知り、駄目元でお願いしてみることにしました。するとすぐに営業の方が現地を見に行ってくださり、「弊社ならば問題なく買い取れる」と力強いお言葉をかけていただけました。結果、私が考えていたよりも高く買い取ってもらえて、本当に満足しています。

物件の状態によって異なりますが、孤独死のあったマンションをはじめとする事故物件は通常の不動産仲介業者では取り扱ってもらえないケースがほとんどです。売りに出したとしても、一般の買い手を見つけるのが難しいためです。

しかし、弊社AlbaLink(アルバリンク)には買い取った事故物件を再生して活用するノウハウがあるため、問題なく買い取れます。「孤独死のあったマンションが売却できずに困っている」「いったいどうしたら売却できるのかがわからない」とお悩みの方は、ぜひ弊社へお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

孤独死が生じたマンションのすべてが事故物件として扱われるわけではありません。遺体の発見が早ければ事故物件にはならず、通常の不動産同様に売却できます。

しかし、遺体の発見が遅れて体液や血液などによって部屋が汚損したマンションは事故物件として見なされるため、売却前に数十万円以上もの費用を投じて特殊清掃を行う必要があります。また、相場よりも3割ほど価格を下げなければ売却するのは難しいでしょう。

ただし、特殊清掃を行って売り出し価格を下げたとしても、必ず売れるとは限りません。マンションの立地や部屋の状態などによっては売れ残ってしまいかねず、特殊清掃費が赤字となりかねない点に注意が必要です。

孤独死のあったマンションを余計な費用や手間をかけることなく売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。専門の不動産買取業者には買い取った事故物件を活用する豊富なノウハウがあるので、短期間で買い取ってもらえます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、事故物件の買取を専門としている不動産買取業者です。全国の事故物件を積極的に買い取っているため、孤独死があったマンションを売却できずにお困りの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。

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「孤独死があったマンションの売却方法」に関するよくある質問

孤独死が起きたマンションにかかる特殊清掃費は、相続人が負担する必要があります。ただし専門の不動産買取業者に直接売却すると、特殊清掃費を払うことなく事故物件を手放せます。
隣人が孤独死で亡くなり、そのまま住み続けたくないがために別の家への引っ越しを検討するケースがあります。しかし、引っ越し費用は自分自身で負担しなければなりません。被害状況によっては、遺族から賠償金を受け取れることもあります。
日本少額短期保険協会「第6回孤独死現状レポート」によると、孤独死の4割は死後3日以内に発見されています。ただし、社会との関わりがあまりない方の発見までに3か月以上かかるケースもあり、平均すると発見までにかかる日数は17日です。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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