国土交通大臣(1)第10112号
再建築不可のアパート経営に進むリスク
再建築不可物件とは、文字通り一度取り壊すと同じ土地に改めてアパートなどの建築物を建てることができない物件を指しています。まずは、再建築不可物件のアパートに潜むリスクにはどのようなものがあるのかを調べていきましょう。
老朽化しても建替えができない
再建築不可物件のアパートを運営する上で最も大きなリスクは老朽化しても再建築できない点です。再建築不可物件は、昭和25年の建築基準法が施行された際に指定された「接道義務」を満たしていない物件を指しています。
接道義務とは、建築基準法第43条に定められている「法律で認められた道路と敷地の間口が2メートル以上接している必要がある」という義務です。
現在の道路の基準は一般的に道路幅4メートルと定義されています。しかし江戸時代などから続く旧市街地では、大正・昭和前期の道路の規格である幅1.8メートルの道路が今でも存在しています。
幅1.8メートルの道路に接道している場合、原則として再建築不可です。ただし例外として、2項道路と呼ばれる道路に接道していれば再建築ができる可能性があります。
2項道路とは1.8メートル以上〜4メートル未満の道路を指し、市町村や都道府県など特定行政庁が指定した道路です。2項道路に接している場合、道路中心から2mの範囲の敷地を後退（セットバック）することで建築できます。
ただし、セットバックによって敷地が小さくなるため現状建っているアパートと同規模のものは建てられなくなるという懸念点が挙げられます。
例え自然災害による倒壊でも建て直しが認められないので、土地の活用ができなくなるリスクがあります。この再建築ができない点が最も大きなリスクです。
工事条件が悪くリフォーム工事が割高になる
再建築不可物件は、ご紹介した通り多くの場合が道路幅1.8メートルと現在の感覚では非常に幅の狭い道路と接道しているケースが多数あります。
再建築不可物件を一度取り壊してしまうと、再び建物を建築することが出来なくなるので、活用を考える場合には大規模なリフォーム工事を行うのが一般的です。しかし、再建築不可物件はリフォーム工事が割高になるというリスクがあります。その理由は再建築不可物件のリフォーム工事の難しさにあります。
再建築不可物件はその多くが道路幅の狭い場所に立地しています。つまり、工事用の車両の進入が難しい場所に立地しています。
道路幅が狭いため、大量の資材を運ぶことができる大型車両や、建築に必要な重機の搬入ができません。
そのため資材の搬入回数の増加や、小型機材の導入を行う必要があります。時には工場で組み立ててくる部材をバラの状態で納入し、現地で作業員が組み立てるケースも見られます。
当然、大型のトラックや重機を使用するのに比べて作業が非効率になり、工事日数は一般的な建築工事より長くなります。また、取り壊して新たに作り直す部分があればその廃棄物を捨てる必要があるなど、新築に比べて求められる作業量が増えるため工事の価格が割高になる傾向にあります。
再建築不可物件のアパート経営のメリット
再建築不可物件のアパート経営にはデメリットもありますが、どのようなメリットがあるのでしょうか。順にご紹介していきます。
物件価格が安い
再建築不可物件は、活用が難しい物件なので物件価格が安い場合がほとんどです。物件の多くは築50年以上経過している建物が建っており、建物の価値がほとんどない状態です。
また建物を取り壊すと再建築できないため、土地そのものの利用価値も低く、総合的に物件価格が安い傾向にあります。
安価に土地建物が購入できるので、リフォーム等によってアパートを効率的に運用することができる場合は、安く物件を手に入れることができるのが大きなメリットです。
固定資産税が安い
再建築不可物件のメリットの一つに固定資産税が安いことが挙げられます。
固定資産税は、市区町村が土地や建物の状態や立地条件を元に算出した固定資産税評価額に税率を掛け合わせた税金です。不動産を保有していると必ず発生する税金で、固定資産税評価額（課税標準額）に1.4％の標準税率を掛けた金額を固定資産税評価額とするのが一般的です。
標準税率は一律の税率ですが、固定資産税評価額は物件ごとに評価が異なります。
固定資産税評価額は物件の経年により減額していくシステムなので、築年数が50年以上の物件が多い再建築不可物件は固定資産税評価額が低い傾向にあります。
これを「経年減価補正率」といいますが、建築から45年以上経過した建物の評価額は新築時の2割にまで下がります。
なお、固定資産税評価額の最低額は新築時の2割が最低なので、再建築不可物件はこの最低税率で評価されることは珍しいことではありません。
また経年減価補正以外でも、道路に面していない「無接道」や土地の形が三角やL字型の「不整形地」、間口が狭小な場合にはそれぞれの条件での減額補正が行われるので評価額が下がります。
相続税対策としても効果がある
再建築不可物件は相続税対策としての効果もあります。不動産を相続する際は、不動産の相続税評価額によって相続税額が決まります。
再建築不可物件の場合土地の評価は低く、土地の状況により開口狭小補正や不整地補正などの相続税評価額を下げる補正を適用されるケースが多々見られます。
また、道路と接していない「無道路地」という評価を下された場合には通常の土地評価の4割減の評価となる可能性があります。
このように、再建築不可物件は相続税対策で評価額を下げつつ財産を譲渡できる有効な方法の一つであるといえるでしょう。
再建築不可のアパートの活用方法
続いて、再建築不可物件のアパートを活用するにはどのような手段があるのかをご紹介していきましょう。
リフォームして付加価値をつけ保有していく
再建築不可物件を活用する最も一般的な方法はリフォームしてアパートに付加価値を付けることです。リフォームを行うと、外観や各お部屋の内装・設備を一新できます。
たとえ築年数が古くても居住空間が綺麗にリフォームされていれば、一定の入居促進効果は見込めるでしょう。
ただし主要構造部と呼ばれる壁、柱、床、はり、屋根又は階段は全体の1／2 を超えるリフォームは再建築不可物件では行えません。理由は確認申請が必要になるためです。再建築不可のアパートをリフォームする際は規模に注意しながら行いましょう。
都内など賃貸需要のある場所であれば売却益も狙える
都内などで人気の高い地域に立地する物件や、交通アクセスが良い物件であれば古いアパートでも賃貸需要が見込めます。この場合は積極的なアパート運用を考えている会社などに売却することも一つの方法です。
再建築不可物件は制約が多くリスクも抱えている土地なので、売却して別の資産運用や投資に切り替えることでリスク分散を図ることができます。
特に最近は投資家の間でも再建築不可物件のアパート運用が利回りの良い投資対象であるとされているので、買い手がつくうちに売却しておくのも有効な選択肢であるといえるでしょう。
まとめ
再建築不可物件のアパートは建て替えができず、古い建物が多いことから経営リスクが大きいと考えられがちです。しかし割安で購入することが可能で、リフォームや売却などによって利益を得ることも可能です。
相続などで再建築不可物件のアパートを手に入れた場合は、保有する物件のメリットとデメリットの双方を考慮し、活用や売却など有効な方法を考えていきましょう。
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