再建築不可のアパート経営に潜むリスクとは？有効な活用方法はあるのか

再建築不可のアパート経営に進むリスク

再建築不可物件とは、文字通り一度取り壊すと同じ土地に改めてアパートなどの建築物を建てることができない物件を指しています。まずは、再建築不可物件のアパートに潜むリスクにはどのようなものがあるのかを調べていきましょう。

老朽化しても建替えができない

再建築不可物件のアパートを運営する上で最も大きなリスクは老朽化しても再建築できない点です。再建築不可物件は、昭和25年の建築基準法が施行された際に指定された「接道義務」を満たしていない物件を指しています。

接道義務とは、建築基準法第43条に定められている「法律で認められた道路と敷地の間口が2メートル以上接している必要がある」という義務です。
現在の道路の基準は一般的に道路幅4メートルと定義されています。しかし江戸時代などから続く旧市街地では、大正・昭和前期の道路の規格である幅1.8メートルの道路が今でも存在しています。

幅1.8メートルの道路に接道している場合、再建築不可物件と見なされ、一度取り壊してしまうと再び同じ物件にアパートなどを建築することはできなくなります。

例え自然災害による倒壊でも建て直しが認められないので、土地の活用ができなくなるリスクがあります。この再建築ができない点が最も大きなリスクです。

工事条件が悪くリフォーム工事が割高になる

再建築不可物件は、ご紹介した通り多くの場合が道路幅1.8メートルと現在の感覚では非常に幅の狭い道路と接道しているケースが多数あります。

再建築不可物件を一度取り壊してしまうと、再び建物を建築することが出来なくなるので、活用を考える場合には大規模なリフォーム工事を行うのが一般的です。しかし、再建築不可物件はリフォーム工事が割高になるというリスクがあります。その理由は再建築不可物件のリフォーム工事の難しさにあります。

再建築不可物件はその多くが道路幅の狭い場所に立地しています。つまり、工事用の車両の進入が難しい場所に立地しています。

道路幅が狭いため、大量の資材を運ぶことができる大型車両や、建築に必要な重機の搬入ができません。必然的に資材の搬入回数が多くなったり、搬入可能な小型の機材を使用してリフォームを行う必要がでてきます。

当然、大型のトラックや重機を使用するのに比べて作業が非効率になり、工事日数は一般的な建築工事より長くなります。また、取り壊して新たに作り直す部分があればその廃棄物を捨てる必要があるなど、新築に比べて求められる作業量が増えるため工事の価格が割高になる傾向にあります。

再建築不可物件のアパート経営のメリット

再建築不可物件のアパート経営にはデメリットもありますが、どのようなメリットがあるのでしょうか。順にご紹介していきます。

物件価格が安い

再建築不可物件は、土地活用が難しい土地なので物件価格が安い場合がほとんどです。物件の多くは築50年以上が経過していること、再建築不可の土地は評価額が低いことがその理由です。

安価に土地建物が購入できるので、リフォーム等によってアパートを効率的に運用することができる場合は、安く物件を手に入れることができるのが大きなメリットです。

固定資産税が安い

再建築不可物件のメリットの一つに固定資産税が安いことが挙げられます。

固定資産税は、市区町村が土地や建物の状態や立地条件を元に算出した固定資産税評価額に税率を掛け合わせた税金です。不動産を保有していると必ず発生する税金で、固定資産税評価額（課税標準額）に1.4％の標準税率を掛けた金額を固定資産税評価額とするのが一般的です。

標準税率は一律の税率ですが、固定資産税評価額は物件ごとに評価が異なります。

固定資産税評価額は物件の経年により減額していくシステムなので、築年数が50年以上の物件が多い再建築不可物件は固定資産税評価額が低い傾向にあります。これを「経年減価補正率」といいますが、建築から45年以上経過した建物の評価額は新築時の2割にまで下がります。なお、固定資産税評価額の最低額は新築時の2割が最低なので、再建築不可物件はこの最低税率で評価されることは珍しいことではありません。

また経年減価補正以外でも、道路に面していない「無接道」や土地の形が三角やL字型の「不整形地」、間口が狭小な場合にはそれぞれの条件での減額補正が行われるので評価額が下がります。