株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
固定資産税・都市計画税とは不動産所有者が納める税金
固定資産税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人が、市町村に納付しなければならない税金のことです。
1月1日以降にマイホームを購入したり、相続で家や土地を取得したりすると、翌年から固定資産税を納付する義務が発生します。
そして、固定資産税と一緒に徴収されるのが都市計画税です。
都市計画税とは、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人の中で、市街化区域内に土地・家などをもつ人が、固定資産税に加えて支払う税金のことです。
市街化調整区域とは簡単に言うと、今後まちづくりなどの開発を進めていこうと市町村が計画している地域を指します。
固定資産税・都市計画税は、土地・建物と別々に納付額を請求され、毎年4月〜6月頃にかけて納付書が送付されます。
固定資産税の納付スケジュール
固定資産税の納付スケジュールは各自治体によって異なりますが、一般的には下記のタイミングで設定されています。
- 第一期分の納付：6月
- 第二期分の納付：9月
- 第三期分の納付：12月
- 第四期分の納付：翌年2月
このように、1年間に支払う固定資産税額を4回の期に分割して、それぞれに「〇期分納期限〇月〇日」といったように納付期限が決められています。
なお、分割払いのほかにも一括で支払う方法もあり、その場合は一期分の納付期限と同じです。
ただし、国民年金のように、まとめて納付すると割引になるという特典はありません。
再建築不可物件の固定資産税額は「固定資産税評価額×1.4％」で計算される
再建築不可物件の固定資産税額は、「固定資産税評価額×1.4％」で計算できます。
固定資産税は土地・建物にそれぞれに課せられますが、ここでは土地と建物に分けて「評価額を調べて固定資産税額を算出する方法」を解説します。
土地の固定資産税評価額の計算方法
土地の固定資産税評価額の計算式は以下のとおりです。
土地の路線価は地価公示価格のおよそ7割に設定されるので、まずは公示価格を以下の手順で調べます。
- 国土交通省が提供している地価公示都道府県地価調査から調べたい地域を選択
- 検索条件で、対象を「地価公示・都道府県地価調査の両方」用途区分を「住宅地」に設定して検索する
- 検索結果で市町村内のすべての公示価格が表示されるので、対象の公示価格をチェックする
例えば、公示価格1㎡あたり50万円の土地であれば、路線価は35万円です。
土地の面積が100㎡と仮定すると、以下の計算式になります。
このように、土地の固定資産税評価額は3,500万円と導き出せました。
前述した固定資産税の計算方法である「固定資産税評価額×1.4％」に当てはめると、1年間の土地の固定資産税額は49万円となります。
しかし、住宅が建っている土地や、使い勝手の悪い形をした土地の場合は税負担が軽減される措置が適用されるので、上記で導き出した固定資産税よりも安くなることがほとんどです。
家屋のある土地は「住宅用地の特例」が適用される
家屋のある土地は「住宅用地の特例」が適用されるので固定資産税額が安くなります。
住宅用地の特例とは、居住するための建物が建っている土地に対して、固定資産税額を算出する元になる「課税標準」を減額する特例のことです。
住宅用地の特例が適用された土地の固定資産税は、面積に応じて以下のように軽減されます。
よって、先ほど、土地の固定資産税評価額が3,500万円だと支払う固定資産税が年間49万円になるとお伝えしましたが、家屋のある土地は年間8万1,200円まで引き下げられるのです。
建物の固定資産税評価額の計算方法
建物の固定資産税評価額の計算式は以下のとおりです。
それぞれの項目は下記のような意味を表しています。
- 再建築費用評点
- 再び同じ建物を新築した時にかかると予想される費用
- 経年減点補正率
- 家屋の築年数に応じた減価をあらわしたもの。築20年を迎えると下限0.2（20%）となる
- 評点
- 建物の構造別に乗じる数値。木造0.99円・非木造1.1円
土地の評価額は地価・面積で求めますが、建物は経年劣化による資産価値の下落が固定資産税評価額の算定に影響するので、築年数・構造が計算式で必要になります。
実際に、再建築費評点数500万円・築20年・木造住宅のケースで計算事例を見ていきましょう。
建物の固定資産税評価額 = 500万円 × 0.2 × 0.99 = 99万円
固定資産税評価額×1.4％により、
99万円 × 1.4% = 1万3,860円
このように、建物の固定資産税評価額は、年間1万3,860円と算出できます。
固定資産税が0円になる建物の3つの条件
建物を所有する人には固定資産税の納付義務がありますが、例外として、特定の条件を満たすと固定資産税が0円になる建物があります。
特定の条件は3つあり、それぞれの詳細は次のとおりです。
1つ目は、課税要件を満たしていない建物です。
固定資産税がかかる建築物は、外気分断性・用途性・土地定着性のすべての条件が備わっている必要があります。
- 外気分断性
- 屋根と3方向以上の壁があり、外気を遮断する性能
- 用途性
- 住居であれば人が住める広さ、倉庫であれば物が置ける広さがあるなど、建物の用途・目的を果たす機能
- 土地定着性
- 物置のように地面に置くだけではなく、基礎で固定した建物
上記の3つのすべてが備わっていれば、固定資産税が0円になる1つ目の条件である「課税要件を満たしている」に該当します。
固定資産税が0円になる2つ目の条件は、1月1日時点で存在していない建物です。
前述したように、固定資産税の納付義務があるのは「1月1日の時点で不動産を所有している人」です。そのため、1月2日に建築物が完成した場合は、その年の建物の固定資産税は0円になります。
固定資産税が0円になる3つ目の条件は、免税点を下回る建物です。
免税点とは、税金が課税になるか非課税になるかを決める境目のことです。不動産には、家屋20万円・土地30万円・償却資産150万円と、それぞれ免税点が設定されています。そのため、建物の固定資産税評価額が20万円を下回っていれば、固定資産税は0円になります。
このように、所有している建物が上記の3つの条件を満たしていれば、建物の固定資産税は0円となるのです。
再建築不可物件の固定資産税の計算事例【袋地の場合】
再建築不可物件の固定資産税の計算事例を、袋地のケースで見ていきましょう。
袋地とは、他人の土地に囲まれて公道に接していない土地のことで、再建築不可物件の1つです。
詳しくは後述しますが、土地には形状によって固定資産税評価額を下げる「補正率」という評価方法があります。
ここでは補正率の1つである「間口狭小補正」に該当する袋地を、土地の評価額1,000万円・建物の評価額500万円・土地面積100㎡と仮定して計算します。
間口狭小補正率は、地区区分・間口の幅によって評価額が減額されますが、袋地は間口がないため、適用する補正率は0.90です。
補正率を適用した固定資産税の導き出し方を見ていきましょう。
1,000万円（土地の評価額） × 0.90（補正率） = 900万円
まず、袋地の固定資産税評価額は900万円となりました。
前述したように、居住用家屋の建つ土地には「住宅用地の特例」の対象となるので、以下の軽減措置を適用します。
| 住宅用地の面積 | 固定資産税額 |
|---|---|
| 200㎡までの部分（小規模住宅用地） | 固定資産税評価額×1/6×1.4% |
| 200㎡超の部分（一般住宅用地） | 固定資産税評価額×1/3×1.4% |
参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
今回の計算事例では、土地を100㎡と仮定しているので、以下の計算式になります。
これで、袋地の土地の固定資産税は年間2万1,000円と算出できました。
続いて、袋地の建物の固定資産税を算出します。
建物の1年間の固定資産税は7万円と計算できたので、最後に土地の固定資産税と合算します。
このように、袋地の土地の評価額1,000万円・建物の評価額500万円・土地面積100㎡のケースでは、1年間の固定資産税は9万1,000円となります。
再建築不可物件の固定資産税額に相場はないが比較的安価になる
再建築不可物件の固定資産税額に相場はありません。
不動産の状態や立地などによって評価額固定資産税評価額が変わるからです。
しかし、建築可能な通常の物件よりも再建築不可物件は固定資産税額が安価になる傾向にあります。その理由には、資産価値が低い・建物が老朽化しているケースが多い、という2つの要因が挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
資産価値が低い
再建築不可物件の固定資産税額が安価になりやすい理由の1つ目は、資産価値が低いことです。
再建築不可物件は建て替えができない土地であり、形状や特殊だったり、用途が限られたりするため、通常の土地と違い「補正」がかかるからです。
宅地の形状に応じて評価額を調整する割合のこと
具体的には、土地の形状に合わせて以下の4つの補正減価が適用されます。
- 不整形地補正
- 三角形や台形などいびつな形状をした土地の評価額を算出する際の補正
- 間口狭小補正
- 道路に接している敷地の間口が狭い土地の評価額を算出する際の補正
- 奥行価格補正
- 道路からの奥行距離が長すぎる・短すぎる土地の評価額を算出する際の補正
- 奥行長大補正
- 敷地の間口の幅に対して奥行距離が2倍以上ある土地の評価額を算出する際の補正
これらの形状をした土地は、正方形の土地より用途が限定されるため、評価額が考慮され、固定資産税額が安くなるように計算されます。
そのため、再建築不可物件は総じて固定資産税額が安くなる傾向にあるのです。
建物が老朽化しているケースが多いから
再建築不可物件は建物の築年数が古く、老朽化しているケースが多いので固定資産税が安価になりやすいです。
前述したように、建物の固定資産税額は築年数に応じて評価額を引き下げる「減価補正率」がかけられるからです。
再建築費評点数500万円の木造住宅の例で、築5年・築20年のケースで比較すると、固定資産税は下記のようになります。
| 築5年 | 築20年 |
|---|---|
| 4万4,352円 / 年 | 1万3,860円 / 年 |
このように、築20年を経過している建物は、支払う固定資産税が3万492円安くなることがわかります。
再建築不可物件は建物の老朽化が評価額に加味されるので、固定資産税が安価になりやすいのです。
再建築不可物件の固定資産税額を簡単に調べる方法
ここまでは、さまざまな計算式を用いて評価額から固定資産税額を算出する方法について解説しました。
しかし、複雑な計算をしなくても、固定資産税評価額がわかれば、1.4%を乗じるだけなので税額を導き出すのは簡単です。
この章では、固定資産税評価額を調べる3つの方法を以下の順番でお伝えします。
- 課税明細書を確認する
- 固定資産課税台帳を閲覧する
- 固定資産評価証明書を取得する
課税明細書を確認する
まずは、課税明細書を確認する方法です。
課税証明書は、市区町村から毎年4月〜6月にかけて送付される納税通知書に同封されています。課税明細書の「価格」の欄に土地・家屋の固定資産税評価額が記載されています。
1月1日時点で不動産を取得していれば、自宅に課税明細書があるはずなので探してみましょう。
固定資産課税台帳を閲覧する
自宅に課税証明書が見当たらない場合は、役所で固定資産課税台帳を閲覧しましょう。
固定資産税台帳とは、固定資産税の課税対象である不動産に関して、所在地・所有者・評価額などの情報が登録された帳簿のことです。
固定資産税課税台帳も「価格」の欄に土地・家屋の固定資産税評価額が記載されています。
固定資産課税台帳は、不動産の所在地にある市区町村の役所で閲覧・取得可能です。
固定資産評価証明書を取得する
最後に、固定資産評価証明書を取得して確認する方法です。
固定資産評価証明書とは、前述した固定資産課税台帳に登録されている固定資産の評価額を証明する書類です。
固定資産評価証明書も「価格」の欄に土地・家屋の固定資産税評価額が記載されています。
固定資産課税台帳は、不動産の所在地にある市区町村の役所で取得可能です。
再建築不可物件の固定資産税は安いが所有しているだけでリスクがある
ここまで読んだあなたは、「再建築不可物件の固定資産税は安いし、このまま保有していても大丈夫そう」と思ったかもしれません。
しかし、再建築不可物件は、その土地がもつ特殊性ゆえに所有しているだけでさまざまなリスクを背負うことになります。
再建築不可物件を所有し続けるリスクについて、以下の4つの内容について解説します。
- 家屋が倒壊して近隣住民から損害賠償を請求される
- 更地になると固定資産税が6倍に上がる
- 通常の物件よりリフォーム費用が高くなる
- 子供や孫に「負の遺産」を相続してしまう
家屋が倒壊して近隣住民から損害賠償を請求される
再建築不可物件を所有し続けると、家屋が倒壊して近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
前述したように、再建築不可物件は建て替えができず建物が老朽化しているケースがほとんどであるため、自然災害をきっかけに倒壊する可能性があります。
万が一、建物の倒壊が原因で死傷者が発生した場合は所有者に責任が課せられるので、損害賠償を請求される恐れがあるのです。
実際に、日本住宅総合センターでは所有物件の倒壊で隣家の住民を死亡させた場合の被害額を試算しています。
このように、物件・人身の両方に数千万円〜数億円におよぶ損害額を請求される可能性があります。
日本の国土の面積は全世界の0.29％程度しかないにもかかわらず、マグニチュード6以上の地震の18.5％が国内で起きているほど、日本は地震大国です。
参照元：一般社団法人国土技術研究センター｜国土を知る / 意外と知らない日本の国土
自然災害が多い日本で再建築不可物件を放置するのは、危険な行為と言えます。
更地になると固定資産税が6倍に上がる
再建築不可物件の家屋の倒壊が心配だからと解体して更地にすると、今度は固定資産税が6倍に上がります。
前述したように、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税額が以下のように軽減されます。
引用元：大阪市HP「住宅用地の特例率」
しかし、再建築不可物件を解体して更地となれば、住宅用地の特例の対象外となり、土地の固定資産税は下記のように増額します。
【土地の固定資産税評価額が3,500万円のケース】
【住宅用地の特例の対象】
土地の固定資産税 = 3,500万 × 1/6 × 1.4％ = 81,200円（年間）
【住宅用地の特例の対象外】
土地の固定資産税 = 3,500万 × 1.4％ = 49万円（年間）
このように、住宅用地の特例がなくなるだけで、支払う固定資産税が年間40万円強増えてしまいます。
老朽化した家屋は所有者の意思に関係なく、台風や地震などの自然災害で倒壊する可能性もあるので、突然税負担が重くなって家計を圧迫するリスクからは逃れられません。
家屋があっても「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になる
住宅が建っている土地であっても、「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になります。
特定空き家とはそのまま放置すると倒壊したり景観を損なったり、周辺住民に悪影響をおよぼすと行政に指定された有害な空き家のことです。また、将来的に特定空き家になると指定される管理不全空き家もあります。
これらは、住宅が建っていても「住宅用地」とみなされないため、住宅用地の特例の適用外となり、土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がります。
特定空き家と管理不全空き家の詳細については、以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひお読みください。
再建築不可物件を管理しない状態で所有すると、重い税負担により、家計が圧迫される原因となります。
通常の物件よりリフォーム費用が高くなる
再建築不可物件のリフォーム費用は、通常の物件よりも費用が高額になりやすいです。
再建築不可物件は、前面道路の幅員が狭く、接道している範囲が少ない傾向にあることから、車両が通りにくい状態にあります。
つまり、本来であれば、大型の工事車両で資材や廃棄物を運搬できるものが、軽トラ・手作業に切り替わることで、人件費などの費用が高額になってしまうのです。
費用はどこまでリフォームするかによって異なりますが、通常の物件の費用相場が200万円～500万円程度なのに対して、再建築不可物件のリフォーム費用は数百万～2,000万円程度です。
再建築不可物件は建て替えができない分、寿命を長引かせるために定期的にリフォームを施して不具合のある箇所を直しておく必要があります。
通常の物件よりも、再建築不可物件の維持費が高くなることは留意しましょう。
子供や孫に「負の遺産」を相続してしまう
活用しない再建築不可物件を所有し続けると、子供や孫に「負の遺産」を相続することになります。
再建築不可物件を相続するということは、ここまで挙げてきた3つのリスクをそのまま受け継ぐことになるからです。
- 家屋の倒壊により、死傷者を発生させて数千万円〜数億円におよぶ損害賠償を請求されるリスク
- 家屋が倒壊したり、特定空き家に指定されて固定資産税が6倍に跳ね上がるリスク
- 通常の物件よりも倍以上高いリフォーム費用が定期的に発生するリスク
本来、子供や孫に豊かに暮らし続けてもらいたくて残す財産が「負の遺産」となってしまっては本末転倒です。
子供や孫を経済的に困惑させないよう、自身の代でなんらかの形で処分しておくことをおすすめします。
再建築不可物件は「売却」すれば固定資産税の支払いから解放される！
ここまでご説明してきたように、再建築不可物件の所有にはさまざまなリスクが伴います。
再建築不可物件を建築可能にする方法はありますが、多額の費用がかかったり、周辺環境が諸条件を満たしている必要があったりして、現実的な対策ではありません。
そのため、再建築不可物件は売却するのが最適解です。
再建築不可物件を売却すれば、固定資産税の支払いから解放されてまとまったお金も手に入るからです。
では、どのように再建築不可物件を売却したら良いのかをご説明します。
まず、不動産を売却する方法は「一般の不動産業者（仲介）」と「買取業者」の2種類があり、両者には以下のような違いがあります。
- 仲介業者
売主から売却依頼のあった不動産を、広告・宣伝する業者。売主と買主の成約までをサポートしてもらえる
- 買取業者
売主から売却依頼のあった不動産を、直接買い取る業者。どのような不動産も現状のまま買い取ってもらえる
仲介・買取のそれぞれの違いは、以下の記事で詳しくお伝えしているので、ぜひ参考にしてみてください。
結論から言うと、再建築不可物件は「専門の買取業者」への売却が最適です。
その理由を2つの売却方法を解説しながらお伝えしていきます。
仲介業者に売却を依頼しても売れない
再建築不可物件は、仲介業者に依頼しても売れません。
なぜなら、仲介業者がターゲットにしているのは、一生住むことを前提に家探しをしている買い手だからです。
再建築不可物件はすでに老朽化している上に、建て替えもできないので、仮に購入したとしても一生住み続けられるか保証がありません。
そのため、買い手は少々値段が高くても、一生住める安心感がある普通の家を買いたがるので、再建築不可物件は家探しの候補から除外されてしまうのです。
仲介業者に依頼した場合、買い手が見つからず、一生売れ残ってしまう恐れがあります。
再建築不可物件は専門の買取業者への売却が最適！
再建築不可物件は専門の買取業者へ売却するのが賢明な判断と言えます。
不動産買取で確実に売却できれば、前述したような倒壊リスクや固定資産税が6倍に跳ね上がるリスクからも解放されるからです。
なぜ、専門の買取業者が再建築不可物件を買い取れるのかというと、再販するターゲットが一般個人の消費者ではなく、不動産投資家だからです。
不動産投資家は、購入した再建築不可物件で賃貸経営を行なって毎月の家賃収入を得ることを目的にしています。そのため、経営戦略を立てて、収益性が見込めるのであれば再建築不可物件でも買い取ります。
専門の買取業者であれば再建築不可物件を買い取れる理由の詳細については、以下の記事で詳しく解説しているので、ご覧ください。
なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件を専門に取り扱っている買取業者です。「建て替えができない」「築年数が古く、老朽化が激しい」といった買い手が見つかりにくい家も積極的に買取しています。
実際に、フジテレビの「イット」では、ボロ物件を買取・再生する業者として特集されています。
弊社であれば、一般の不動産業者が扱えないような物件も確実に買取可能です。再建築不可物件を所有するリスクから解放されたい方は、ぜひ弊社にご相談ください。もちろん、相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
本記事では、再建築不可物件の固定資産税や所有し続けるリスクについて解説しました。
再建築不可物件の固定資産税額に相場はないものの、比較的安価になりやすい傾向にあります。活用用途の制限がある上に、再建築不可物件は建物が老朽化を起こしているケースがほとんどだからです。
ただし、固定資産税が安いからという理由で活用しない再建築不可物件を所有すると無駄な税金負担で家計を圧迫する原因になりかねません。活用する予定がないのであれば、早期に売却したほうがよいでしょう。
相続した不動産の処分にお困りでしたら、再建築不可物件を専門に取り扱っている弊社AlbaLink（アルバリンク）に一度お問合せください。再建築不可物件のプロが全力で相談に乗らせていただきます。
もちろん、売却前提ではなくても相談は大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。
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