私道で再建築不可でも建築可能にする方法4選！許可を取るコツも公開！

再建築を目指すべきケース・売却を検討すべきケース

私道に面した物件でも、再建築可能にする方法はあります。
ただし、いずれの方法も、一定の費用と時間がかかります。
それらをかけてまで再建築を目指すべきかどうかは、あなたの私道の状況次第です。

場合によっては再建築可能にするよりも売却を検討するほうが、時間的にも経済的にも現実的な選択になることがあります。

あなたが無駄な時間やお金を使わず最適な方法を選べるよう、まずはその判断基準をお伝えします。

【再建築を目指すべきケース】
次のようなケースでは、売却を急ぐよりも再建築を目指したほうがよい可能性があります。

【売却を検討すべきケース】
一方、次のようなケースでは、再建築よりも売却を検討したほうが現実的な場合があります。

私道に面した再建築不可物件は、一般の不動産市場では買い手が付きにくいのが現実です。

建て替えができない物件を自宅として購入したいと考える一般個人の買い手は見つかりにくいため、価格を下げても売れ残ってしまうケースが少なくありません。

しかし、再建築不可物件を専門とする不動産買取業者であれば、そのままの状態で買取を検討してもらえる可能性があります。
私道持分がない、所有者との交渉が難航しているといった権利関係が複雑な物件の取り扱いに慣れている業者もあるからです。

詳しくは、「私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へ」の章で解説します。

私道で再建築不可でも建築可能にする方法4選

前章で再建築を目指すべきケースに該当した方のために、ここでは私道を再建築可能にする具体的な方法をお伝えします。

再建築可能にするためには、以下の4つの方法があります。

各項目について、詳しく解説していきます。

ただし、正直に申し上げて、これらの方法はいずれも自治体の判断や、私道所有者の同意が必要となるため、時間や費用がかかります。
そういった面についてもお伝えしますので、再建築可能にすることが現実的かどうか改めてご確認ください。

私道で再建築不可の物件を1日でも早く手放したいとお考えの方は、「私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へ」へお進みください。

セットバックを行う

接している私道が建築基準法42条2項道路※1に該当する場合は、原則として道路中心線から2m後退する「セットバック」を行うことで、建て替えられる可能性があります。

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第42条2項」

セットバックとは、主に建築基準法第42条第2項に定められる道路に接する土地で、新築や建て替えをする際に、道路の中心線から2m後退した線を敷地境界線とみなすルールのことです。
後退した土地の部分には、建物や門、フェンス、塀などを建てられませんが、建築基準法上の「道路」の要件を満たせるようになります。

ただし、セットバックには測量や工事などで数十万円もの費用と、数か月の期間がかかります。

また、敷地として利用できる面積が減るため、建ぺい率・容積率などの条件によっては、建て替え後の建物が小さくなる場合があることも頭に入れておきましょう。

なお、セットバックの詳細は以下の記事で解説しているので、併せてご参照ください。

セットバックの費用とは？補助金でお金がもらえる条件や注意点も解説！

セットバックを行い、道幅4m以上を確保すれば再建築可能となり、売却しやすくなります。本記事では、セットバックのメリットとデメリット・セットバックの費用・セットバックを行う流れ・セットバックの費用をかけずに物件を売却する方法について解説します。

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建築基準法第42条2項道路として指定を受ける

セットバック以外にも建築基準法第42条2項に基づく「みなし道路」としての指定を受けていれば、私道でもセットバックを行うことで再建築ができる可能性があります。

建築基準法第42条2項道路（みなし道路）とは、建築基準法が施行されるよりも前にあった幅員4m未満の道路に適用される制度です。
未指定の道を新たに2項道路として扱えるかどうかは、道が存在した時期や利用状況などによって判断が異なるため、まずは、以下の流れで特定行政庁（自治体の建築指導担当部署）に確認、相談しましょう。

なお、事前相談から指定手続き完了までには1〜3か月程度かかり、以下の費用がかかる点に留意しましょう。

※道路指定・確認方法や必要書類は特定行政庁によって異なります。

建築基準法第43条2項（43条ただし書き道路）認定・許可の申請を行う

もし私道が位置指定道路などに該当せず、建築基準法上の道路に接していない場合でも、広い公園や広場などに敷地が接していれば、第43条2項1号の認定、または第43条2項2号の許可を得て、再建築可能にできる可能性があります。

参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条2項1号・2号」

「第43条第2項第1号（認定）」「第43条第2項第2号（許可）」は、2018年改正前に「43条ただし書き許可」と呼ばれていた制度です。
建築基準法上の道路に接していない敷地でも、周囲に一定の空地があり、交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないなどの基準を満たせば、特定行政庁の認定または許可によって建築できるとされています。

そのため、例えば私道の幅員が4m未満であったとしても、要件を満たす十分なスペースがあれば、再建築が認められるケースがあります。

申請先は、「認定（1号：建築審査会の同意不要）」「許可（2号：建築審査会の同意が必要）」のいずれも各自治体の建築指導課などの建築担当窓口です。

必要書類は自治体によって異なりますが、一般的に以下のものが求められます。

申請から認定・許可までの期間は自治体によって異なるため、各自治体の担当窓口への事前相談で確認しておきましょう。
自治体にもよりますが、2号許可では原則として建築審査会の審査が必要なため、事前相談から許可通知書の発行まで数週間以上かかるケースも少なくありません。

なお、申請が認められるかどうかは敷地の状況や自治体の判断によるため、許可が下りないケースがあるのも現実です。

敷地設定を行う

土地所有者の許可を得られれば、土地と私道の接している幅が2m未満であっても、敷地設定によって再建築できる土地にすることも可能です。

隣接地の一部を建築敷地に含める「敷地設定の変更」によって、接道長さを2m以上確保できる場合があります。

ただし、他人の土地を建築敷地に含める場合には、土地所有者との合意や土地を使用できる権利関係の整理が必要です。
条例などで敷地設定が制限されているケースがあるなど、自治体ごとに取扱いも異なるため、建築士や自治体の建築担当窓口へ事前に確認しましょう。

ここまで、私道で再建築不可の物件を再建築可能にする方法を4つご紹介してきました。

しかし、いずれの方法も手間や費用がかかるだけでなく、実行しても必ずしも再建築できるようになるとは限らないのが実情です。
「手間や費用をかけたくない」「自治体に相談しても難しいと言われた」などの場合には、再建築不可物件を売却し、そのお金をもとに新たな住まいを購入するのは選択肢の一つです。

当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
弁護士や土地家屋調査士などの士業と連携している弊社では、私道に接する再建築不可物件の法的な確認事項にも配慮しながら対応していますので、私道に面した再建築不可物件にお悩みの方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。

>>【私道に面した再建築不可物件も買取可能】無料の相談・査定を依頼

【状況別】私道所有者に建て替え許可を得る方法

私道は個人の土地でもあるため、所有権を持っていない部分については、工事に際して所有者からの許可が必要です。
そこでここでは、私道所有者に建て替え許可を得る方法について、私道の所有状況別にお伝えします。

私道が「共同所有」の場合の建て替え許可の取り方

私道全体を私道に接する建物所有者が共同で所有している状態を「共同所有」といいます。
下記、画像だと、A～Fの建物所有者が私道全体を共同で所有している状態です。

共同所有の場合には、私道に工事車両を進入させる、道路を掘削する、配管を新設するといったケースでは、後のトラブルを回避するために実務上、共有者全員の承諾を得るのが一般的です。

共有者全員から工事の同意を得る際は、以下の手順で進めます。

なお、2023年施行の改正民法により、ライフライン引き込みのために他人の土地等を使用できる権利が明文化されましたが、無条件で工事が認められるわけではありません。
周囲への影響を最小限に抑える配慮が必要となるなどの制約もあるため、事前の丁寧な説明と合意形成が重要です。

参照元：e-Gov法令検索「民法第213条の2、第213条の3」

具体的な工事方法や権利関係については専門家へ確認しましょう。
同意書の記載内容については「私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容」をご覧ください。

私道が「分割型所有」の場合の建て替え許可の取り方

分割型は、下図のように共有者の人数に応じて私道を分筆（法的に土地を分けて登記すること）して所有する方法です。

分割型の私道に接する土地の場合には、共同所有のように「私道関係者全員」ではなく、工事車両が通行するルートや、配管を通す区画を所有している関係者から許可を得ます。
上の図で言うと、Aさんが建て替えを検討しているなら、工事車両が通過するであろうC、D、Eの私道共有者から許可を得なければなりません。

許可を得る手順は、基本的に共同所有と同様ですが、確認・交渉する対象が「通行・工事ルート上の所有者」に限定される点が異なります。

分割型では所有者同士で「道路を使っているのはお互いさま」という認識があるため、交渉がスムーズに進みやすい傾向にあります。
ただし、特定の所有者から拒否されると通行や掘削ができなくなるため、承諾料の支払い条件などを双方で事前に協議しておくことが大切です。

私道持分がない場合の建て替え許可の取り方

接している私道の権利（持分）を自分自身が持っていない状態です。

この場合、私道の所有者全員（単独所有ならその所有者、共有なら共有者全員、分割型なら通行・掘削ルート上の所有者全員）から建て替え許可を得る必要があります。

手続きの基本的な流れは「共同所有」や「分割型所有」と同様ですが、「持分なし」の立場から全員に承諾を求めていくことになります。

分割型所有のように「お互いさま」の関係性がなく、相手側に道路を使わせるメリットが少ないため、心理的ハードルが高くなり拒否されやすいといえます。

承諾を得にくい場合には、私道持分を共有者から買い取り、共有者の一員となる方法もありますが、相手にメリットがなければ説得するのは困難でしょう。

私道の共有者と交渉し承諾料を支払うくらいなら、物件を手放しても良いと思う方は、後述する私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へをご参照ください。
専門の不動産買取業者であれば、再建築不可物件をそのままの状態で買い取ることも可能です。

私道持分のい土地に関しては、下記記事で詳細を解説しております。

私道持分がない土地のベストな売却方法を伝授！【トラブルとは決別】

私道持分のない物件は私道所有者から通行の承諾や通行料でトラブルになる可能性があり、売却が難しい傾向にあります。本記事では、3種類の私道・共有型と分割型の違い・私道持分の売却が難しい理由・私道持分のない物件のベストな売却方法について解説します。

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私道所有者から建て替え許可を得る交渉術4選

私道で建て替え許可をもらうためには適切な私道所有者を確認し、私道所有者と交渉することになります。

場当たり的な対応では許可を取るのは困難なため、順序立てて進めていくことが必要です。
ここでは私道所有者から建て替え許可を得るための具体的な交渉術を4つ解説します。

最初は書面で依頼する

私道所有者と交渉する際に、最初は訪問ではなく書面で依頼しましょう。

私道所有者もいきなり訪問されても困惑し、検討する時間もないため、許可を与えることにかえって躊躇する可能性があります。
そのため、まずは書面でこちらの意向と工事計画を伝えることが重要です。

書面は以下のように整理して簡潔にまとめます。

書面を作成して私道所有者に送ったら、次の私道所有者との交渉に進みましょう。

私道所有者との交渉内容を「書面」に残す

私道所有者との交渉内容は必ず書面に残すことが重要です。

私道所有者に書面で依頼しても反応がなかったり、断られてしまった場合には直接私道所有者と建て替え許可をもらうための交渉を行います。
その際に、交渉が複雑化・長期化した結果、経緯が曖昧になり、言った・言わないのトラブルになることも少なくありません。

トラブルを避けるためには、交渉した日付、参加者に加えて、誰がいつどんな発言をしたのか細かく書面に残しておきましょう。

また、「通行・建築の同意書」や「覚書」も準備しておくことで、建て替え許可をもらうための交渉を円滑に進めることができます。
同意書の内容については、5章「私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容」をご確認ください。

共同所有の場合は「代表者」を立ててもらう

私道が共同所有の場合、可能であれば、共有者の1人を代表者（窓口）として交渉を進めるのが望ましいです。

共同所有の場合には、工事の許可を得るためにそれぞれの所有者を相手に交渉しなくてはならず、1人のケースと比べると交渉が難しく、長期化する傾向にあります。

そのため、複数いる共有者のうち、もっとも話しやすい人や地域のリーダー格の人にまず相談し、窓口（代表者）となってもらえるようお願いする方が効果的です。

余計な負担やトラブルが生じないよう、そもそも共同所有なのか、そうでないか交渉前に調べておくことが大切です。

交渉がうまくいかない場合は専門家の第三者を立てる

私道所有者の交渉が上手くいかない場合、特にトラブルになりそうな場合には、無理に自力で解決しようとせず、専門家の第三者に入ってもらうほうが安全です。

必要な書類や登記については行政書士・司法書士等へ相談し、私道所有者との間で法的なトラブルや交渉が生じている場合は弁護士へ相談しましょう。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も専門の不動産買取業者として、再建築不可の法的トラブルに強い弁護士と連携しております。
そのため、トラブルの相談はもちろん、もし建て替えせずに売却した場合いくらになるかまでトータルで相談に乗ることができます。

時間と費用をかけてトラブルと向き合い続けるより、売却してしまった方が精神的な負担を軽減できる場合もあります。
ぜひ一度、お気軽にご相談ください。

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私道の建て替えに関する共有者からの「同意書」に必要な記載内容

共有私道を建築基準法上の道路として認定申請する場合は、下記のいずれかの認定が必要です。

ただし、お伝えした通り、複数人で共有している私道だと、どちらの認定を申請するにも共有者全員からの同意と、それを記した書面（同意書）が必要です。

下記4つの内容が記されていれば、同意書として認められ、自治体へ認定の申請が可能になります。

同意書の名称は、位置指定道路の認定を申請するなら「私道の通行・掘削同意書」、42条2項道路の認定を申請するなら「私道負担同意書」となります。

たとえば、掘削同意書の場合は以下のような内容を記載します。

なお、共有者とのトラブルを避けるためにも、同意書の作成は不動産会社や行政書士などに依頼して行うのが安心です。

私道を位置指定道路にする場合も、42号2項道路にする場合も、基本的な流れは下記の通りです。

具体的な流れや申請書類等の書式は、自治体によっても異なる場合があるため、各自治体のホームページでご確認ください。

自治体への相談開始から図面作成、申請や完了検査に至るまでは、半年以上の期間を要します。
再建築不可物件の活用を考えている方は十分に時間の余裕を持っておくようにしましょう。

私道に面している再建築不可物件を売却するなら専門の買取業者へ

私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、再建築不可物件専門の買取業者への相談も選択肢です。

建て替えできない物件はマイホームを探している層への売却は困難であり、仲介で一般個人の買い手を探しているといつまでも売れ残ることにもなりかねません。
一方、専門の不動産買取業者なら、「建て替えできない」という大きなマイナスポイントを克服したうえで、収益を生み出す商品として活用できるため、再建築不可物件であっても買い取れる可能性があります。

たとえば、売主から再建築不可物件を現状のまま買い取った専門の不動産買取業者は、リフォームを施した後に投資家に賃貸物件として売却したり、自社で活用して利益を出したりすることも可能です。

そのため、私道に面している再建築不可物件を売却するなら、一般の個人ではなく、専門の不動産買取業者に売却するのがスムーズです。

弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、再建築不可物件の売却に関するご相談や査定を無料で承っております。

私道に面した再建築不可物件をはじめ、数多くの訳あり不動産を買い取っており、市場で売れにくい不動産を買取・再生する買取業者として、フジテレビ「イット」でも紹介された実績がございます。

担当者がこれまで蓄積してきた活用ノウハウを活かし、適正な査定価格をご提示いたしますので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

この記事では主に以下の内容をお伝えしました。

もし「共有者の同意を得るのが難しい」「私道所有者や持分関係が不明」「再建築可能にする費用を捻出できない」といった場合には、物件をそのまま売却して手放すことも一つの選択肢です。

活用が困難な再建築不可物件でも、専門の不動産買取業者なら豊富な活用・再販ノウハウを持っているため、そのままの状態で買い取ってもらえる可能性があります。

なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、再建築不可物件や私道のある物件の買取に強い専門の不動産買取業者です。
弊社では弁護士や土地家屋調査士などの士業と連携し、私道に接する再建築不可物件でも権利関係を確認しながら買取を検討できるケースがあります。

再建築できない物件を早期に手放したいとお考えの方は、物件を現状のまま買い取れる可能性がありますので、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

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