訳アリ物件の売却相談はこちらから

閉じる

その物件は再建築不可かも!?私道の注意点をわかりやすく説明

その物件は再建築不可かも!?私道の注意点をわかりやすく説明 再建築不可

「私道と公道の違いがわからない」
「私道だと再建築不可物件の建て替えができないの?」
「私道に面した家に住んでいる時に気をつけることは?」

私道に面した道路に住んでいると、道路に関する知識と無関係ではいられません。
買い物や通勤、通学など日々の生活に不可欠な道路。その道路に法律上の違いがあるということをご存知でしょうか。道路には様々な法律が関わっており、道路の種類によって周辺の土地の活用が制限されることもあります。

再建築不可物件を活用する上で「私道」という道路は重要な意味を持つ道路です。物件の活用を考えるためにも、私道と再建築不可物件の関係性についてご紹介していきます。

私道って何?他の道路と何が違う?

「私道」とは個人の所有する土地に作られている道路です。当然、誰が通行するかを土地の所有者が制限することもできます。
私道の管理は土地の所有者が行い、通行制限も可能なので「ここは私道です」「関係者以外通行禁止」と標識やポールなどを立てている場合もあります。

私道

私道と対になる言葉として「公道」があります。これは、国や地方公共団体によって整備された公の道で、誰でも自由に通行することができる道です。

道路の定義は法律で定められており、道路の維持管理を定めた「道路法」や道路を通行するルールを定めた「道路交通法」、道路を課税対象とみなすための「不動産登記法」「税法」があり、再建築不可物件の活用を考える上で関係のある「建築基準法」です。

建築基準法は道路について第42条で定義を定めており、6種類の道路に分類されています。

建築基準法第42条
<第1項>
第1号道路…道路法による道路(国道・都道府県道・市町村道等の公道)
第2号道路…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法で築造された道路
第3号道路…建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)以前から存在する道路(公道・私道共に)
第4号道路…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号道路…私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(「位置指定道路」とも呼ばれる)

<第2項>
基準時(第1項第3号と同じ)現在既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。(公道・私道共に。一般に「42条2項道路」又は単に「2項道路」と呼ばれています。)

上記の道路に該当しない道路の場合は原則として道路とは認められず建物の建築や建て替えは認められません。ただし、下記の要件を満たしていると都市計画審議会で認められた場合は建物の建築が可能となります。

〔接道の特例許可の要件〕法第43条第1項但書・施行規則第10条の2次のいずれかに該当する道路
(1)広い空き地が周囲にあること
(2)農道等に接していること
(3)道に通ずる道路に接していること

第42条第1項

今回のテーマである「私道」は建築基準法上では第42条第1項第5号に定義されており、「道路法や都市計画法などの法律とは別に建設される一定の基準を満たした道路で、特定行政庁(都道府県または市区町村)から位置の指定を受けた道路」とされています。
他の道路と区別するために、建築の分野では「5号道路」や「位置指定道路」とも呼ばれます。

私人でも道路を建設することはできますが、特定行政庁から「これは道路です」と認められなければ、建物を建築することができません。再建築不可物件の問題は、特定行政庁から認められていない道路に面していることから発生します。

建物を建て替えることができるか確認する

再建築不可物件を所有している場合、道路が法律上の基準を満たしていないことから再建築が認められない可能性があります。まずは、物件が面している道路について確認しておきましょう。

その私道は建築基準法上の道路か

前の章で道路についての法律上の定義をご紹介しましたが、現地では目の前の道路が法律上のどの分類に該当するかは判別できません。
国道や都道府県道であれば道路標識が立っていますが、市区町村道や私道は表示されておらず、その違いを一目で見分けることはできません。そこで再建築不可物件の面する道路建築基準法の道路かどうかを確認する必要があります。

建築基準法の道路かどうかを確認

建築基準法の道路かどうかは市区役所や町村役場の建築や都市計画を担当している部署で確認することができます。担当部署には担当内の道路地図が存在しており、この地図に記載されている道路が建築基準法上の道路ともいえるでしょう。

私道が位置指定道路として認められるためにはいくつかの条件があります。それは以下の5点です。

・道路幅が4.0m以上であること
・公道への接道部分に両端2m以上の隅切りがあること
・通り抜けが可能であること、または道路延長が35m以下の行き止まり道路であること
・道路延長35m以上の場合は行き止まりに転回可能なスペースがあること
・関係権利者の承諾をもとに申請手続きを行なっていること

位置指定道路の条件

私道が後に述べる共有であり位置指定道路に認められておらず、上記の条件を満たしている場合には道路を位置指定道路にすることを提案しても良いでしょう。

位置指定道路とは?再建築不可となる理由について
再建築不可物件の活用や売却を考えている際、「位置指定道路」というキーワードを耳にすることがあります。この位置指定道路とはどんな道路なのか。位置指定道路の活用によって再建築不可物件を活用できるのかなど、今回の記事では位置指定道路に関する疑問に...

権利関係を確認。他の人の同意は必要?

私道はあくまで私人の土地なので、建て替えを行う場合にも権利関係が気になります。私道が法律上の道路である「位置指定道路」や、私道負担(セットバック)という方法で42号2項道路の適合を受けて再建築を行う場合のどちらも、土地の所有者の同意が必要です。

私道の多くは単独の土地所有者ではなく、道路と接続している建物の数だけ所有者が存在していることが多くあります。土地所有者が多くなればなるほど同意を得るのが難しくなりますが、私道に面した物件を建て替える場合には原則として土地所有者全員の同意が必要となります。

再建築不可物件の活用方法の一つとして「敷地設定」があります。これは土地所有者の同意を得て、自分の物件の敷地を法律で認められた道路に接道する方法で、土地所有者が1名の場合は敷地設定で再建築不可物件を活用する方法もあります。
ただし、土地所有者の同意を得られても敷地設定に関しては市区町村の条例などで制限されている可能性があります。敷地設定を行うには場合には十分ご注意ください。

私道が共有になっているケースも多い

私道が位置指定道路の場合、所有権が共有になっている場合があります。複数ので権利を持つこと「共有」といい、権利を分割することを「共有持分」といいます。基本的に私道は公平に持分が分けられるので、4人で使用している場合の持分は1/4、6人で使用している場合には1/6などとなります。

私道に面した物件を買い受ける場合は、通行する権利はそのまま継承されません。私道の持分も合わせて購入するようにしましょう。このようなトラブルを避けるために私道通行許可が得られなかった場合の売買契約無効を特約に入れて土地売買されることもあります。

私道が共有の場合、建物の建て替えを行うには原則として私道所有者全員の同意が必要となります。

私道所有者全員の同意

また、位置指定道路ではない私道でも「42条2項道路」として認められれば再建築は可能となります。これは建築基準法第42条で「既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの」を道路として認め、再建築を可能とする方法です。この場合も共有者全員の同意が必要です。

権利関係を確認。他の人の同意は必要?

私道はあくまで私人の土地なので、建て替えを行う場合にも権利関係が気になります。私道が法律上の道路である「位置指定道路」や、私道負担(セットバック)という方法で42号2項道路の適合を受けて再建築を行う場合のどちらも、土地の所有者の同意が必要です。

私道の多くは単独の土地所有者ではなく、道路と接続している建物の数だけ所有者が存在していることが多くあります。土地所有者が多くなればなるほど同意を得るのが難しくなりますが、私道に面した物件を建て替える場合には原則として土地所有者全員の同意が必要となります。

再建築不可物件の活用方法の一つとして「敷地設定」があります。これは土地所有者の同意を得て、自分の物件の敷地を法律で認められた道路に接道する方法で、土地所有者が1名の場合は敷地設定で再建築不可物件を活用する方法もあります。
ただし、土地所有者の同意を得られても敷地設定に関しては市区町村の条例などで制限されている可能性があります。敷地設定を行うには場合には十分ご注意ください。

共有者同意が必要な場合の流れは?

私道に面している再建築不可物件が得るためには

・位置指定道路に指定される
・42号2項道路として認められる

という2つの方法がありますが、どちらの場合にも共有者の同意が必要です。共有者同意には書面の手交が必要です。同意書には

・同意する事項のタイトル
・日付
・同意内容と、内容に同意する旨
・署名と捺印

の4つの内容が揃っていれば同意書として成立します。

位置指定道路の場合には「私道の通行・掘削同意書」を、42号2項道路の場合には「私道負担同意書」です。

特に私道負担の同意書にでは私道を所有する面積が変更したとしても、共有者の権利としての持分が変わらないようにする一文を入れておかないとトラブルの原因となります。このような瑕疵を防ぐためにも、同意書の作成は不動産会社や行政書士などに依頼して行うのが安心です。

私道を位置指定道路にする場合も、42号2項道路にする場合も、基本的な流れは

・事前相談
・現場調査
・下図面作成
・申請書作成
・関係権利者の同意承諾
・申請
・工事
・完了検査
・位置指定または2項道路認可

となります。再建相談開始から図面作成、申請や完了検査に到るまでは半年以上の期間を要します。築不可物件の活用を考えている場合には十分に時間の余裕を持っておくようにしましょう。

共有者同意書

まとめ

再建築不可物件を活用する上で私道の果たす役割は重要です。特に土地所有者が他人であったり、共同所有している道路の場合は権利者の同意が必要なので、権利者との関係構築は重要です。

ただし、関係が良くない場合には同意が得られずに建物を再建築できないというリスクもあります。再建築不可物件を活用する上では、不動産会社などの専門家に相談し、慎重に進めていくことをお勧めします。

タイトルとURLをコピーしました