建物の建て替えができない「再建築不可物件」は、制約が大きい代わりに周辺の物件に比べて格安で購入できる物件です。しかし「救済措置」を講じることによって建て替えが可能となる場合があります。救済措置によって建て替えができるようになると資産価値が大きく向上するので、再建築不可物件を保有していたり、購入予定の場合は救済措置が可能かどうかを検討してみると良いでしょう。
この記事では、救済措置の概要と対策についてご紹介していきます。
再建築可能にする救済措置とは
再建築不可物件は一定の条件を満たすと再建築が可能になる場合があります。該当物件が再建築不可物件に指定されるのは法律で定められた防災や安全上の理由からなので、その基準をクリアできれば再建築が可能になります。
救済措置には主に3つの方法があります。「隣接地の土地を入手する」「道路の位置指定を申請する」
「43条但し書き申請を行う」です。
それでは、順にご紹介していきましょう。
隣接地から借地または土地購入
再建築不可物件になる主な理由の一つとして「接道義務」があります。接道義務とは、「建築基準法で認められた道路」に敷地が2メートル以上接している必要があるという義務です。以前の接道義務は間口の幅が1.8メートルだったので、間口の幅が理由で接道義務を満たしていない場合があります。この場合は、隣接地の土地を借地または土地購入することで接道義務を満たすことができます。
物件の前面道路が「建築基準法で認められた道路」に該当するかを確認し、隣接地の土地所有者と交渉して賃貸借契約や分筆による購入を進めます。これより接道義務を満たすと再建築が可能になります。
道路の位置指定を申請する
接道義務を満たすためには、「建築基準法で認められた道路」に接している必要があります。建築基準法で認められた道路とは地方公共団体が整備する道路か、建築基準法が施行された昭和25年以前から存在している道路を指しており、具体的には1号道路から5号道路までの5つの分類があります。
＜建築基準法第42：道路の定義＞
第1項
次の1～5号に該当する幅員4m（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の
議を経て指定する区域では6m）以上のもの（を道路と定義する）
第1号…道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開
発法等によって築造された道路。
第3号…建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定さ
れた地域ではその指定された日（基準時）〕現在既に存在してい
る道（公道・私道の別は問わず）
第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定し
たもの。
第5号…私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定
したもの。（一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路）
この中で私有地に敷設した道路は「5号道路」とされているので、再建築不可物件を活用する為に5号道路を敷設するのも一つの方法です。条文に「特定行政庁がその位置をしていしたもの」と記載されていることから、5号道路は「位置指定道路」と呼ばれています。
位置指定道路を敷設するためには建築基準法施行令第144条第4項に合致している必要があるので、道路を敷設する場合には行政と十分協議してから工事を開始するようにしましょう。
位置指定道路については以下にまとめています。
43条但し書き申請を行う
接道義務を満たしておらず、近隣の土地の入手や位置指定道路の建設が難しい場合は「43条但し書き申請」を行うことで再建築が可能になる場合があります。
「43条但し書き」とは接道義務の例外的適用で、接道義務を満たせないと認められるやむを得ない理由があるときに適用されます。
建築基準法43条の「但し書き規定」とは
建築基準法第43条は「建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければならない」という条文で、接道義務について記載しています。「43条但し書き規定」とは、「ただし」と書かれた以降の文章に記載されている再建築不可物件（無接道敷地）の救済措置に関する規定です。この規定に記載された条件を満たした道路は「（43条）但し書き道路」と呼ばれ、この但し書き道路と接道することで再建築が可能になります。
但し書き規定には
「敷地の周囲に広い空地を有する」
「特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める」
「建築審査会の同意を得て許可している」
という３つの条件があります。
＜建築基準法第43条：敷地等と道路との関係＞
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
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それでは、上記の条件の内容についてご紹介していきます。
「その敷地の周囲に広い空地を有する」
建築基準法施行規則第10条第3項の4に「周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」と規定されおり、該当地の周囲にこれがある場合、但し書きの許可が得られる可能性があります。
「特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める」
敷地が空地と2メートル以上接していることや、消防署長より消火活動に支障がない旨の意見が得られること、側溝など雨水や排水を処理できることなどの諸条件が挙げられます。
「建築審査会の同意を得て許可している」
都道府県や建築主事が置かれている市町村が設置している建築審査会にて審査を受け、許可を得る必要があることを指しています。
これらの条件をクリアすることではじめて但し書き許可を得ることができます。
但し書き申請の注意点 各自治体で基準が異なる
「但し書き申請」の許可基準は自治体によって異なることがあるので注意が必要です。例えば、多くの自治体では空地と道路の接道間口は2メートルとされていますが、自治体によっては2メートル以下としている場合もあります。
また「通路タイプ」「旗竿タイプ」など敷地の形状によって条件が異なる場合もあります。
但し書き申請を行う場合には、事前に自治体に確認してから申請を行うようにしましょう。
43条但し書き申請手続きの流れ
但し書き申請手続きの流れは以下の通りです。
事前相談
まずは、該当物件の接道要件を確認するために自治体の都市計画窓口に問い合わせをします。役所の現地確認で道路が建築基準法外の道路であることが確認できると「43条許可申請書」を作成して窓口に提出し、審査を受けることになります。
書類提出
提出書類は「43条許可申請書」「現況図」「近況見取図」「土地利用計画書」「登記事項証明書」などです。また、隣地所有者との通路確保の同意書などの書類が必要になり、近隣にお住まいの方々に理解を得る必要があります。
審査
建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、該当物件が許可基準を満たしているかを審査します。審査内容は周辺の基盤状況、通路の確保、都市計画上の妥当性など様々な項目があります。
許可
建築審査会にて同意がえられると「但し書き許可」が得られて、取り壊し後の再建築が可能となります。ただし、取り壊して建物を建築する場合には建築確認申請という別の申請がセットで必要になりますのでご注意ください。
まとめ
ご紹介した通り、再建築不可物件でも救済措置により再建築が可能な場合があります。ただし、救済措置を自分だけで進めることは図面の作成などで大きなハードルとなります。
また許可を取らずに再建築を行うと、最悪の場合その建物を取り壊さなければならない可能性もあります。法令遵守の観点や、経済的・時間的損失を防ぐ場合には必ず専門家に相談することをおすすめします。
再建築不可物件を救済措置によって活用したいと場合は土地家屋調査士や不動産業者に相談しながら進めていきましょう。
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