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再建築可能にする救済措置とは
再建築不可物件は一定の条件を満たすと再建築が可能になる場合があります。
該当物件が再建築不可物件に指定されるのは建築基準法や都市計画法などの法律で定められた防災や安全上の理由からなので、その基準をクリアできれば再建築が可能になります。
救済措置には主に3つの方法があります。
- 隣接地の土地を入手する
- 道路の位置指定を申請する
- 43条但し書き申請を行う
それでは、順にご紹介していきましょう。
なお、自分の家が再建築不可物件かどうかの調べ方は以下の記事で詳しく解説しています。
また以下の記事でも再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザを解説しているので、併せて参考にしてください。
隣接地から借地または土地購入
再建築不可物件になる主な理由の一つは「接道義務」を満たさないことです。
接道義務とは、「建築基準法で認められた道路」に敷地が2メートル以上接している必要があるという義務です。
そのため、道路に接している間口が2ｍに満たない場合は新築や建て替え、増築・増改築ができません。
ただし、隣接地の土地を借りる、または購入するという対策を講じて接道義務を満たすようにすれば、再建築が可能になります。
まずは物件の前面道路が「建築基準法で認められた道路」に該当するかを確認し、隣接地の土地所有者と交渉して賃貸借契約や分筆による購入を進めましょう。
道路の位置指定を申請する
道路の幅が4m以上あるにも関わらず、建築基準法上の道路として認められていない場合は道路の位置指定申請を検討しましょう。
道路の位置指定申請を行って行政から認定を受けると、建築基準法上の道路として見なされるようになるからです（土地と道路の接する長さが2m以上あることが前提）。
ただし、位置指定道路の申請を行うには、該当道路に接する住民全員からの承諾（印鑑証明・登記簿謄本）を得なくてはなりません。
そのうえ、位置指定道路の申請を行うには、数万円程度の手数料も発生します。
ちなみに、建築基準法上の道路は、1号道路から5号道路までの5つに分類されます。位置指定道路は5号道路に該当するので、これを機に覚えておきましょう。
＜建築基準法第42条：道路の定義＞
第1項
次の1～5号に該当する幅員4m（特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では6m）以上のもの（を道路と定義する）
第1号…道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
第3号…建築基準法の施行日〔1950年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日（基準時）〕現在既に存在している道（公道・私道の別は問わず）
第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号…私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。（一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路）
位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
私道に接している土地が再建築不可物件かどうかを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
43条但し書き申請を行う
接道義務を満たしておらず、近隣の土地の取得や位置指定道路の認可が難しい場合は「43条但し書き申請」を行うことで再建築が可能になる場合があります。
「43条但し書き」とは接道義務の例外的適用で、接道義務を満たせないと認められるやむを得ない理由があるときに適用されます。
建築基準法43条の「但し書き規定」とは
建築基準法第43条は「建築物の敷地は道路に2メートル以上接していなければならない」という条文で、接道義務について記載しています。
「43条但し書き規定」とは、「ただし」と書かれた以降の文章に記載されている再建築不可物件（無接道敷地）の救済措置に関する規定です。
この規定に記載された条件を満たした道路は「（43条）但し書き道路」と呼ばれ、この但し書き道路と接道することで再建築が可能になります。
但し書き規定の認定を受けるのに必要な3つの条件
但し書き既定の認定を受けるには、基本的に以下3つの条件すべてをクリアしなくてはなりません。
- 敷地の周囲に広い空地を有する
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の同意を得て許可している
＜建築基準法第43条：敷地等と道路との関係＞
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。引用元：建築基準法第43条
それでは、上記の条件の内容についてご紹介していきます。
その敷地の周囲に広い空地を有する
建築基準法施行規則第10条第3項の4に「周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること」と規定されおり、該当地の周囲にこれがある場合、但し書きの許可が得られる可能性があります。
特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
敷地が空地と2メートル以上接していることや、消防署長より消火活動に支障がない旨の意見が得られること、側溝など雨水や排水を処理できることなどの諸条件が挙げられます。
建築審査会の同意を得て許可している
都道府県や建築主事が置かれている市町村が設置している建築審査会にて審査を受け、許可を得る必要があることを指しています。
これらの条件をクリアすることではじめて但し書き許可を得ることができます。
但し書き申請の注意点 各自治体で基準が異なる
「但し書き申請」の許可基準は自治体によって異なることがあるので注意が必要です。
例えば、多くの自治体では空地と道路の接道間口は2メートルとされていますが、自治体によっては2メートル以下としている場合もあります。
また「通路タイプ」「旗竿タイプ」など敷地の形状によって条件が異なる場合もあります。
但し書き申請を行う場合には、事前に自治体に確認してから申請を行うようにしましょう。
43条但し書き申請手続きの流れ
但し書き申請手続きの流れは以下の通りです。
事前相談
まずは、該当物件の接道要件を確認するために自治体の都市計画窓口に問い合わせをします。
役所の現地確認で道路が建築基準法外の道路であることが確認できると「43条許可申請書」を作成して窓口に提出し、審査を受けます。
書類提出
提出書類は「43条許可申請書」「現況図」「近況見取図」「土地利用計画書」「登記事項証明書」などです。
また、隣地所有者との通路確保の同意書などの書類が必要になり、近隣にお住まいの方々に理解を得ることが必要となるケースが一般的です。
審査
建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、該当物件が許可基準を満たしているかを審査します。
審査内容は周辺の基盤状況、通路の確保、都市計画上の妥当性など様々な項目があります。
許可
建築審査会にて同意が得られると「但し書き許可」が下り、住宅取り壊し後の再建築が可能となります。
ただし、取り壊して建物を建築する場合には建築確認申請という別の申請がセットで必要になりますのでご注意ください。
なお、43条但し書き道路の基準を満たしていても必ず建て替えできるとは限りません。
43条但し書き道路で起こり得るトラブル事例と対処法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
再建築不可で救済措置（抜け道）を行うのが難しいときは専門の買取業者へ
これまで、再建築不可物件を「再建築可能」にするための3つの救済措置（抜け道）を紹介しましたが、実際に行うのは簡単なことではありません。
もし、時間をかけることなく、再建築不可物件を手放したいと考えているなら、専門の買取業者へ売却の相談をしましょう。
再建築不可物件の売却を不動産仲介業者に依頼しても、基本的には断られるのがオチです。
地震などで建物が倒壊しても建て替えができないような物件を購入したいと考える個人の方はまずいないためです。
また、再建築不可物件は担保価値が非常に低く、住宅ローンを組める金融機関がほぼない点も再建築不可物件の売却が難しいわけとして挙げられます。
その点、再建築不可物件専門の買取業者に売却を依頼すれば、再建築不可物件をそのままの状態で、かつスピーディーに現金化することが可能です。
なぜ再建築不可物件を購入できるかというと、専門の買取業者は再建築を可能にするためのノウハウを豊富に持っているためです。
もちろん、再建築不可物件のリフォーム等も専門の買取業者が行うため、売主であるアナタがわざわざリフォームを行う必要もありません。
ちなみに、当社なら再建築不可物件をスピーディーに買い取り可能です。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼をする
なお、以下の記事では再建築不可物件をできる限り高値で売却するテクニックをご紹介しています。
併せて参考にしてください。
まとめ
今回は、再建築不可物件を「再建築可能」にする救済措置として、以下3つの方法を紹介しました。
- 隣人から土地を借りる、もしくは購入する
- 道路の位置指定申請をする
- 43条但し書き申請を行う
ただし、上記3つの救済措置を実践するには、膨大な手間とお金がかかってしまいます。
もし、余計な手間をかけることなく、再建築不可物件を手放したいと考えているなら、専門の買取業者へ売却の相談をしましょう。
専門の買取業者は、再建築不可物件を現状のまま、売主であるアナタから買い取ってくれるので、数週間から1か月程度で現金化できます。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
過去にはフジテレビの「newsイット！」に訳あり物件専門の買取業者として紹介されました。
年間で5,000件以上のご相談（※）に対応する弊社スタッフが、アナタの再建築不可物件を少しでも高く買い取らせていただく方法を、あらゆる角度から模索いたします。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
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無料で相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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