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市街化調整区域にある不動産が売れないと言われる5つの理由
一般的に、市街化調整区域にある不動産は売却が難しいと言われています。
市街化調整区域とは、街づくりを抑えているエリアであるため、建物の建築や不動産の利活用にさまざまな制約があり、そのことが不動産の売却にも多大な影響を及ぼしています。
市街化調整区域にある不動産が売れない理由は以下の5つです。
もしかしたら、上記の見出しを見ただだけで「確かにそうなんだよな」と納得がいく方もいるかもしれません。
上記をすでに理解しており、とにかく不動産を早急に売却したい方は「市街化調整区域にある不動産は専門の不動産買取会社への売却がオススメ」で、市街化調整区域を簡単に手放す方法をご確認ください。
市街化調整画区域の定義と詳細は以下の記事で解説しています。
インフラ環境が悪いから
市街化調整区域にある不動産は、インフラ環境があまり良くない傾向にあります。
市街化調整区域は、そもそも一般の方が暮らすことを想定していないエリアだからです。
家を買った後に、上記の電気・ガス・上下水道を自分で引き込むにはかなりの費用と労力を要します。
インフラ引き込み費用の相場は以下の通りです。
| インフラ工事 | 費用相場 | 備考・注意点 |
|---|---|---|
| 上下水道引込 | 50万〜100万円以上 | 道路から敷地内までの距離が遠い、敷設難易度が高い場合は、数百万円かかるケースもある |
| ガス（ガス管）引込 | 数万円〜数十万円 | 前面道路から宅内まで |
| 電気（引込線） | 数万円 | 電柱からの引き込み |
| 浄化槽からの切り替え | 10～20万円 | 下水道引込工事が別途必要な場合がある |
市街化調整区域では、下水道に浄化槽（じょうかそう）が設置されているケースも珍しくありません。
浄化槽とは、日常生活の中で発生した汚水を、河川や水路に放流させるための装置です。
浄化槽を使い続ける場合でも、浄化槽の定期的な掃除（汲み取り）が必要となり、一般的に年間約5万円〜9万円の金額がかかります。
このように、市街化調整区域にある不動産はそもそもインフラ環境に難がある点が、一般の買主から購入を避けられ、世間の人々から「売れない」と言われてしまう一番の理由です。
浄化槽のある物件の注意点は、以下の記事で詳しく解説しています。
生活の利便性が悪いから
市街化調整区域にある不動産は、インフラ環境同様、生活の利便性も悪い傾向にあります。
前述のように、市街化調整区域は原則、建物を建てることができないからです。
市街化調整区域に建物を建てられないということは、私たちの日常生活に必要不可欠な以下の生活施設も建てられないことを意味します。
- コンビニ、スーパー
- 学校
- 病院、銀行
- 駅 など
市街化調整区域内に上記の生活施設がないということは、たとえば、コンビニやスーパー、病院に行くにも、毎回車を出して、長距離を往復しなければなりません。
弊社のアンケート調査でも、家探しで優先される要素のダントツは「立地」となっており、居住用物件で生活の利便性が悪いのは致命的であることがわかります。
このように、日常生活を暮らすうえで、あまりにも不便がかかってしまう点も、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われる要因の一つです。
原則は新たに建物を建てられないから
市街化調整区域では、新たに建物を建てることは原則できません。
市街化調整区域で新たに建物を建てるには、原則として行政（都道府県知事）から開発許可を得る必要があるからです（開発許可を得るための条件は「開発許可を取得する」の章を参照してください）。
市街化調整区域で新たに建物を建てるために行政からの許可が必要になると、もし買主が今ある建物を解体し、新たに建て直そうと思っても、その買主は購入後に多大な手間を強いられてしまいます。
したがって、このような再建築不可物件は仲介で売り出しても売れる可能性が低いです。
もし、市街化調整区域にある物件を手放すのであれば、仲介ではなく買取がベストな選択と言えます。
詳しくは、「市街化調整区域にある不動産は専門の不動産買取会社への売却がおすすめ」をご覧ください。
以下の記事では、不動産の購入希望者に敬遠される「住んではいけない土地」の特徴について、詳しく解説しています。
買主が住宅ローンを組めない可能性があるから
市街化調整区域にある不動産は、買主が住宅ローンを組めない可能性があります。
というのも、市街化区域にある不動産と比較すると、市街化調整区域にある不動産は金融機関からの担保評価額が低くなってしまうからです。
住宅ローンを組めないとなると買主は、市街化調整区域にある不動産を現金一括で購入するしか手段がなくなってしまいます。
資産家なら容易に購入できるかもしれませんが、一般の方では現金一括での購入は困難でしょう。
もし、現金一括で不動産を購入できる買主を早急に見つけたい場合は、専門の不動産買取業者に直接売却するのが近道です。
地目が農地だと売買の制約がより一層厳しくなるから
地目（土地の用途のこと）が農地の場合、原則、一般の人に売却できません。
農地を購入できるのは農地法によって、農業従事者もしくは、地域の農業委員会からの許可を受けた農家に限られているからです。
もし、農地を一般の人に売却するのなら、農地転用許可制度にもとづき、行政からの許可を受けなければなりません。
農地を農地以外の用地に転換すること。具体的には、住宅・駐車場・学校・病院・工場・太陽光発電所など
農地転用は、転用面積に応じて許可を受ける相手が、以下のように異なります。
- 農地面積が4ha以下の場合：都道府県知事または指定市町村の長の許可
- 農地面積が4ha以上の場合：農林水産大臣の許可
農地転用の許可を得る相手が、都道府県知事や農林水産大臣となると、許可を得るまでに複雑で多大な時間がかかる手続きを行わなくてはなりません。
この点も、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われる要因の一つです。
所有する農地を売却したい場合は、一度専門の不動産買取業者に相談してみることをおすすめします。
専門の不動産買取業者なら、豊富な利活用ノウハウと再販ルートを持っているため、一般に売れない農地でも買い取れる可能性が高まります。
農地転用の手順と具体的な売却方法については、以下の記事をご参照ください。
市街化調整区域がこのまま売れないとどうなる？リアルなリスク
ここまで、市街化調整区域の不動産が売れにくい理由を解説してきました。
では、売れないまま所有し続けると、実際にどのような事態が待ち受けているのでしょうか。
結論から言うと、「売れない状態」が長引くほど、所有者が背負うリスクと経済的な損失は膨らんでいきます。
具体的なリスクは以下の通りです。
| 市街化調整区域の不動産を保有するリスク | 具体的な影響・損失 |
|---|---|
| 固定資産税を払い続けなければならない | ・毎年1月1日時点の所有者に固定資産税が課税される |
| 建物の老朽化により倒壊リスクが増す | ・木材の腐食やシロアリ被害により劣化が加速する ・周辺へ危害が及べば損害賠償責任が生じる（民法第717条） |
| 草木の繁茂や倒壊で近隣トラブルに発展する | ・越境や倒壊リスクにより行政へ通報される |
| 売却価格がさらに下がる | ・時間の経過とともに市場価値が下落し、売却の選択肢がさらに狭まる |
市街化調整区域であっても、不動産を所有し続ける限り固定資産税が発生するため、年間5万円なら10年で50万円の負担となります。
もし今50万円で売れたと仮定すると、10年後には100万円の損失となる計算です（売れない市街化調整区域の土地でも「買取」なら売却できる可能性があります）。
さらに、行政の指導や勧告を受けた空き家を放置した場合、自治体に強制解体（行政代執行）され、100万〜300万円もの高額な解体費用を所有者に請求される可能性もあります。
これらの理由により、市街化調整区域の不動産が売れないと悩んでいる今、諦めずに売り切ることがベストです。
専門の不動産買取業者なら、一般の仲介では売れない市街化調整区域の土地でも売却が可能だからです。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、市街化調整区域をはじめとする訳あり物件の買取を全国規模で手がける専門の不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件・年間買取件数2,000件（2025年）の実績で培われたノウハウを活かし、一般の仲介では売却が難しい市街化調整区域の不動産でも積極的に買い取りを進めています。
他社で買取を断られた物件でも買取できる場合がありますので、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
空き地を放置するリスクは以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
市街化調整区域内にある不動産を売る２つの方法
市街化調整区域にある不動産をどうやって売ればいいのか分からずに迷っている方は、多くいることでしょう。
結論から言うと、適切な売却方法を選べば市街化調整区域の土地でも売却は可能です。
まず、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
| 売却方法 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 内容 | 不動産を売りたい人と買いたい人を仲介し、売買取引をサポートする売買形態 | 物件を業者が直接買い取り、整地やリフォーム等を施して再販する取引形態 |
| 適したケース | 時間や費用がかかっても少しでも高く売却したい場合 | 費用をかけずに手間なく、早く売却したい場合 |
両者の違いを踏まえ、市街化調整区域にある不動産を売るための具体的な方法を見ていきましょう。
仲介（一般の不動産業者）で市街化調整区域の不動産を売却する方法
仲介で市街化調整区域の不動産を売却するには、仲介業者に依頼し、一般の買主を探す方法があります。
「仲介」で売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 居住用以外の需要層に広くアプローチできる | ・マイホームを探している一般層に敬遠されやすい ・買主探しに数年単位の時間がかかるケースもある ・市街化調整区域の物件を取り扱わない業者も多い |
居住用としてではなく、資材置き場や駐車場、趣味のアトリエといった特定の目的で活用を考えている人にとっては、市街化調整区域の物件も需要があるかもしれません。
そうした買主を見つけられれば、売却できる可能性はあります。
しかし、市街化調整区域の不動産は、建て替えができない、インフラが整っていないなど、人が住むには適さない環境であることがほとんどのため、一般の市場で買主を探すのは現実には難しいといえます。
売却活動が長期戦を余儀なくされ、最悪、ずっと売れない可能性も否定できません。
買い手探しの苦労を避けたい方や、なるべく早く売却したい方は、「専門の不動産買取業者での売却」がおススメです。
専門の不動産買取業者であれば、市街化調整区域の不動産でも問題なく買い取ってくれます。
もし、仲介での売却にこだわるのであれば、取るべき方法は以下の2つです。
開発許可を取得する
市街化調整区域であっても、開発許可を得れば、建物の建築が可能になります。
参照：都市計画法第29条
原則、市街化調整区域は開発許可が下りませんが、例外として、市街化区域に隣接している場合は、開発許可が下りることがあります。
開発許可が下りれば、土地の価値が上がるため、売却できる可能性が高まります。
なお、開発許可申請に関しては、市区町村の都市計画担当課または建築指導課に問い合わせるとスムーズです。
開発許可が得られない不動産でも、まだ諦める必要はありません。
開発許可申請が難しい場合は、「アルバリンクなら市街化調整区域の不動産でも買い取れる」をご覧ください。
都市計画法第60条証明に該当する
売却対象の不動産が、既に都市計画法第60条証明の内容に該当している場合、仲介でも売却できる可能性が秘められています。
建築物を建築しようとする計画が、都市計画法に適合していることを証明する書面のこと。この書面があることで、開発許可がなくても、再建築できることが証明される
参考：e-GOV：都市計画法：（認可又は承認の申請）第六十条
要するに、都市計画法第60条証明があることで、再建築不可物件から、通常の再建築可能な物件になるので、仲介でも売却できる可能性が高まるということです。
ただし、都市計画法第60条に該当する建物は以下のものに限定されます。
- 農林漁業用の建物（新築）
- 公益上必要な建物
- 日常生活用品の販売・加工等、業務用の建物 など
開発許可申請が難しく、都市計画法第60条証明の要件にも当てはまらない場合は、次にご紹介する専門の不動産買取会社への売却が最もスムーズで効率的です。
市街化調整区域にある不動産は専門の不動産買取会社への売却がオススメ
結論から言うと、市街化調整区域にある不動産は、専門の不動産買取業者へ売却することを強くオススメします。
「買取」で売却するメリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・比較的短期間で売却できる ・売却のための手間と費用がかからない（残置物処理、整地、仲介手数料など） ・契約不適合責任を免責にて買取してくれることが一般的 | ・市街化調整区域の物件を取り扱う業者数が少ない |
仲介で一般の買主を探すのは困難を極めますが、専門の不動産買取業者なら物件の現況や地目にかかわらず買い取れる可能性が高まります。
なぜなら、専門の不動産買取業者は、買い取った市街化調整区域の土地を収益化するための独自のノウハウを持っているからです。
詳しくは次項で解説しますが、一般の買主には活用が難しい物件でも、プロの視点で見れば再生・活用できる道筋が見えています。
アルバリンクなら市街化調整区域の不動産でも買い取れる
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、市街化調整区域内の不動産をはじめ、一般の買い手には売却しにくい不動産を積極的に買い取っている専門の不動産買取業者です。
たとえば、弊社では、買い取った物件にリフォーム等を施し、以下のように活用・再販しています。
- 賃貸物件として再生: 入居者を見つけて物件を再生し、投資家へ売却
- 自社で運用: 弊社にてリフォームし、民泊などで運用
- 店舗等へコンバージョン: 飲食店や資材置き場などに用途変更し、事業用の物件として売却
こうしたノウハウがあるため、弊社のような専門の不動産買取業者なら、地目に関わらず市街化調整区域にある不動産を高確率で買取可能です。
実際に弊社をご利用いただいたお客様からも、以下のように高評価をいただけております。
Google口コミからもお分かりいただけるように、弊社では他社から断られた市街化調整区域の不動産の買取にも注力するとともに、所有者様の複雑な手続きもサポートしております。
弊社独自の活用ノウハウを駆使して、できる限りスピーディーに買取できるよう対応いたします。
無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお気軽に弊社までお問い合わせください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
売却以外で市街化調整区域の不動産を手放す3つの方法
ここまで市街化調整区域の不動産を売却する方法について解説してきましたが、どうしても売れない場合は、売却以外の方法で手放すことも検討しましょう。
それぞれ詳しく解説していきます。
無償譲渡する
まず考えられるのが、親族や知人、あるいは隣地の所有者などへ無償で譲渡する方法です。
とくに、隣地の所有者にとっては、自身の土地が広がることで活用の幅が広がるため、有益な提案となる可能性があるでしょう。
ただし、無償譲渡を行う際には、税金に関する注意点が２つあります。
- 譲受側に贈与税が発生することがある
- 法人への譲渡の場合は譲渡側にも譲渡所得税が発生する
まず、譲渡された側には、土地の評価額に応じた贈与税が課されます。
無償であっても税負担が発生するため、譲渡する前に相手の十分な理解と合意を得ておくことが不可欠です。
加えて、譲渡する側にも、法人への譲渡など特定のケースでは譲渡所得税が発生する可能性があります。
個人間の譲渡で基本的に譲渡所得税は発生しませんが、安心して手続きを進めるためにも、一度税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
不動産を無償譲渡する具体的な方法と注意点は以下の記事で詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
国や自治体に寄付する
国や地方自治体への寄付も選択肢として挙げられます。
しかし、自治体が寄付を受け入れるのは、公園や公共施設の建設といった明確な利用計画がある土地に限られるのが実情です。
| 引き取りを認める可能性がある不動産 | ・公共目的や地域社会への貢献などに活用できる土地（教育用地、公園、避難場所など） |
|---|---|
| 寄付を断られる不動産 | ・公共利用が見込めない ・権利関係がクリアになっていない ・維持管理コストがかかる ・不要な建物が建っている・換価価値がない |
自治体としては、市民の不要な不動産を引き取ってしまうと固定資産税収入が減少する上に管理負担もかかるため、活用の難しい市街化調整区域の不動産は、寄付を断られるケースがほとんどです。
また、2023年4月から始まった「相続土地国庫帰属制度」を利用して、相続した土地を国に引き取ってもらう方法もあります。
相続または遺贈で取得した土地で、一定の要件を満たした場合に、申請によって所有権を国に移転できる制度
ただし、この制度も審査基準が厳しく、建物がない更地であることや土壌汚染がないことといった多くの条件を満たさなければなりません。
さらに、承認された場合でも、10年分の土地管理費に相当する高額な負担金を納付する必要があるため、誰でも気軽に利用できる制度とは言えないのが現状です。
もし、自治体や国に不動産を引き取ってもらえない場合は、市街化調整区域の物件を得意とする専門の不動産買取業者へ売却することも検討しましょう。
なお、相続土地国庫帰属制度について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてお読みください。
相続前なら相続放棄する
市街化調整区域にある不動産をまだ相続する前なら、相続放棄を検討するのは選択肢の一つです。
自身が相続人であると知った時から3ヶ月以内に家庭裁判所で手続きをすることで、プラスの財産とマイナスの財産（借金など）の両方を一切相続しない意思表示
相続放棄すれば、相続人として扱われないため、負動産となった市街化調整区域の不動産を引き継がずに済みます。
そのため、物件以外の遺産も受け継がなくて良いと考える場合や、相続について親族と話し合いたくない場合は相続放棄を選択するのも良いでしょう。
ただし、相続放棄は他の財産状況も踏まえた慎重な判断が求められる、重大な決断です。
相続放棄を検討する際には以下の点に注意しましょう。
- プラスの財産も放棄しなければならない
- 不動産の管理義務が残る場合がある
相続放棄はすべての相続権を放棄するため、預貯金や有価証券といった一部の財産だけを選んで相続することはできません。
また、相続放棄しても、次に相続する人が管理を始めるまでの間は、不動産の管理義務が残る可能性があります。
管理を怠り、万が一近隣に損害を与えてしまった場合、損害賠償責任を問われる恐れもあるため、相続放棄をしたとしても適切な管理が必要です。
そのため、物件以外に相続したい遺産がある場合や、管理義務から解放されたい場合は、いったん相続した後で物件だけ売却するのも手です。
ここまででご紹介したように、買取であればスムーズな売却が可能なため、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）なら、平均1ヶ月程度で買取を実現しています。市街化調整区域の不動産売却でお困りなら、ぜひご相談ください。
相続放棄すべきかどうかの判断基準は以下の記事で解説しているので、併せてご参照ください。
払いますか？
固定資産税の支払いが
なくなります
アルバリンクにご依頼いただけば、
平均1か月程度で買取可能です
カンタン1分査定
まとめ
今回は、市街化調整区域にある不動産が「売れない」と言われるその真相について解説しました。
市街化調整区域は、原則として新たに建物を建てられないため、利活用が大幅に制限され、買い手がつきにくい特徴があります。
しかし、売れないからといって処分を先送りしていると、固定資産税の支払いや建物の老朽化、近隣トラブル、資産価値の下落など様々なリスクが高まる一方です。
そのため、市街化調整区域の不動産を使用する予定がないのであれば、早急に専門の不動産買取業者（仲介での売却が難しい物件や再建築不可物件を豊富に買い取りしている業者）に売却することをオススメします。
専門の不動産買取業者は、市街化調整区域にある不動産を買い取った後に商品化するノウハウが豊富にあるからです。
当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」もそのような専門の不動産買取業者として、仲介での売却が難しい物件をこれまで数多く買取してきました。
過去には、「市場で売れにくい不動産を買い取る業者」として、フジテレビの「イット」で紹介された実績もございます。
他社に断られた市街化調整区域の物件の買取にも対応可能ですので、ぜひ一度、下記無料買取査定フォームより弊社までお問い合わせください。
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