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農地売買の自由化とは売買規制の緩和のこと
農地売買の自由化とは何かを知る前に、農地のあり方と権利について定めた「農地法」を理解する必要があります。
農地法を踏まえたうえで、農地売買がどのように「自由化」されたのか見ていきましょう。
農地売買は「農地法」により規制されている
農地の売買は「農地法」により厳しく規制されています。
そもそも農地法とは戦後の「農地改革」において、農地の所有権を地主から耕作者へと移行させることで、耕作者の安定化と生産力の向上を図るために制定された法律です。
この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。
時代は変わっても、農地の売買規制にある「安定した食料供給のために、農地は国の資源として保全されなければならない」という前提は変わりません。
もし農地が宅地のように自由に売買されたら、耕作者がたびたび変わったり、農地が耕作以外に転用され、国内の食料供給は不安定になってしまうでしょう。
そのため、国は大切な資源が勝手に売却されないよう、法律で厳重な規制をかけているのです。
なお、農地を売買する場合や、農業以外の用途へ転用する場合には「農業委員会※」に許可申請を出さなければなりません。
※農業委員会とは
市町村に設置される行政機関で、農地法に基づく権利移動の許可や、農地転用案件への意見具申、農地利用の最適化の推進などに関する事務を行う。
参照元：農林水産省「農業委員会について」
農業委員会の詳細については、以下の記事で解説しているので参考にしてください。
農地法改正の歴史
1952年（昭和27年）に制定された農地法は、時代の変遷に合わせて改正を繰り返しています。
| 年 | 法制定・改正、関連条項など |
|---|---|
| 1951年 | 農業委員会発足 |
| 1952年 | 農地法制定（自作農主義の制度化） |
| 1962年 | 農地法改正（農業生産法人制度の設置） |
| 1970年 | 農地法改正（権利移動規制緩和、農業生産法人要件緩和、農地保有合理化事業新設、自作農主義から借地主義へ） |
| 1980年 | 農用地利用増進法制定 |
| 2001年 | 農地法改正 |
| 2009年 | 農地法等改正法の制定・施行（利用権の自由化、利用期間最長50年） |
| 2016年 | 農業生産法人から「農地所有適格法人」へと名称変更、法人の要件緩和 |
| 2023年 | 下限面積の廃止 |
食料供給や経済情勢の変化とともに、農業・農地関連法案が改正され、農業参入の規制が緩和されていることがわかります。
特に2009年には、農業委員会が地域の実情に応じて、農地を取得する際の下限面積を設定できるように改正されました。
また、2016年には企業に対する農地売却要件が緩和されています。
そして直近の2023年（令和5年）の改正では、サラリーマンなどの一般人が農地を取得しやすいよう、農業参入の障壁が一段と下がっています。
なお、今後も農地売買の自由化が進むと考えられますが、2～3年の短期で変わることはないでしょう。
過去の改正ペースから考えて、次回の改正は数年以上先になりそうなので、今売却を考えている方は待つ意味はないといえそうです。
農地法第3条の「下限面積要件（5反要件）」が撤廃された
今回の改正の目玉は「下限面積要件（5反要件）」の撤廃です。
農地法の改正前は5,000m²（5反）未満の農地は購入できないという制限がありましたが、法律の条文からその一文が削除されています。
参照元：農林水産省「改正農地法の概要」
結果として、農地を購入したい方が面積や規模によらず農地を購入できるようになりました。
ちなみに50aは約5,000㎡、サッカーグラウンドの約7割ほどの広さです。
売り手側から見ると、これまでは狭い農地を処分できず持て余していましたが、下限面積の撤廃によって、小規模農業を始めたい方に狭小な農地を売却できるチャンスができたといえます。
個人・一般法人の農業購入条件が緩和された
改正のもう1つの目玉は、個人と一般法人に対する農地購入条件の緩和です。
改正前までは、基本的に農業従事者しか農地を購入できませんでしたが、今回の改正により、以下の条件を満たせば、農業従事者以外の個人と、一般法人も農地を購入できるようになっています。
参照元：農林水産省「改正農地法の概要」
【個人の農地取得条件】
- 効率的かつ適切な営農計画を持っていること
- 水利・農薬使用など周辺農業に協調すること
個人については、個人事業主や兼業サラリーマン、一般企業が農業へ参入が可能になりました。
ちなみに、農家以外の一般の方が農地を購入する際には以下の手続きを踏みます。
- 農業委員会に「農地法３条の規定による許可申請書」と「営農計画書」を提出
- 月末締め・翌月の総会で許可の審議が行われる
- 許可が下りた後1週間ほどで許可証が交付される
また法人についても、法人形態や事業内容、構成員、役員で一定の要件を満たせば農地を取得して新規参入が可能となっています。
引用元：農林水産省「改正農地法の概要」
つまり農地を手放したい方にとっては、個人・法人を問わず農地を売却しやすくなったということです。
農地売買自由化の背景と目的
国は農地が耕作されず「遊休農地」や「耕作放棄地」となる事態を解消し、農地の有効利用を促すために、売買の自由化その他の施策を実施しています。
国が農地の流動性を図る背景と目的は以下のとおりです。
改正の背景は農業従事者の減少
農地法改正の背景の1つに、農業従事者の少子高齢化による就業人口の減少があります。
以下の農林水産省の統計からは、基幹的農業従事者の56.7％を70歳以上が占めていることがわかります。
近年、高齢で農業を廃業する方が農地の譲渡先を探しても、地域全体が高齢化しているために譲渡先が見つからないというケースが後を絶ちません。
これまでは農業従事者の間でしか農地を譲渡できなかったことから、引き取り手のいない農地は遊休農地や耕作放棄地になるしかなかったのです。
そこで政府は行き場を失った農地の流動性を高め、有効利用を図るために、農地売買の自由化に踏み切ったという経緯があります。
規制緩和の目的は食料自給率の向上
農業の参入規制緩和には、国の食料自給率の向上を図る最終的な目的があります。
今回の農地法改正にともない、国は年々低下する食料自給率を75％まで回復する計画を示しています。
食料自給率が低下した要因は、日本人の食生活が変化したことと、食料の海外依存が高まっていることです。
先述の農業従事者の高齢化や農地面積の減少が進む中で、食料自給率を向上させるために、国は生産基盤の強化、つまり農地の集積・集約化、農地の大区画化・汎用化などを推進する必要があるとしています。
上記の流れで、国は農地の有効利用と耕作放棄地の解消を推進し、その施策の一環として農地の購入規制を緩和しました。
特に、新規就農者の約半分が50a未満で農業を始めている実態も考慮し、国は小規模でも就農できるよう環境整備に努めているのです。
農地売買自由化の5つのメリット
ここで農地売買自由化のメリットを「売り手」「買い手」「地域・農業全体」それぞれの視点から見てみましょう。
農地の処分が容易になる
農地を手放したい方にとっては、農地売買が自由化されたことで、農地を処分しやすくなりました。
特に売却の許可申請の手続きが簡単になったことは大きなメリットです。
というのも、もし購入希望者が要件未達の場合は、農地の売却許可が下りないため、かつては売却許可の申請時に、農地の購入希望者が耕作面積の要件を満たしているか、都度確認する必要がありました。
しかし改正によって、売却の許可申請時に買主の要件を気にせずに済むようになり、売却手続きがスムーズになったことで、農地の売り手側の負担が軽減しています。
誰でも新規就農のチャンスを得られる
農地を購入したい企業や個人にとっては、今回の改正で農地を取得しやすくなったことが大きなメリットです。
農地取得の下限面積要件が撤廃されたことによって、50a未満からでも農業を始められるようになり、個人や法人が農地を取得しやすくなりました。
今回の改正によって新規就農が促進されるとともに、既存農家の規模拡大にもつながることが予想されます。
相続後の活用/処分の選択肢が増える
今回の改正により、相続で農地を取得した方にとっては農地の活用/処分の選択肢が増えました。
農地を相続すると、たとえ自分が農業に従事しなくても、他の農業従事者へ譲渡できない限り、農地を適切な状態に維持・管理しなければなりません。
というのも、もし農地をそのまま放置した場合、周辺の農地へ害を及ぼしトラブルになったり、将来的に固定資産税が高くなったりする恐れがあるからです。
しかし今回の改正で農地の取得要件が緩和されたおかげで、相続人は他者への農地売却が容易になりました。
なお国は現在、農地の賃借についても制度改正を進めており、今後は相続した農地を賃借する道も開けると考えられます。
相続後の農地に活用の選択肢が増えたことで、今後は使わない農地の維持・管理負担に悩まされずに済むかもしれません。
なお、以下の記事では使わない農地を相続・保有し続けるリスクについて解説しているので、気になる方は参考にしてください。
農業を中心とした地域振興が可能になる
農地の多い地域にとっては、農地売買自由化によって、農業を中心とした地域振興が推進される可能性があります。
規制緩和によって農地の流動性が高まれば、以下のような地域経済の活発化が期待できます。
- 耕作放棄地の再利用
- 地域の農業生産力が向上
- 農地の集約化・大規模化による運営効率化
- 新規ビジネス（アグリビジネス）の誕生
アグリビジネスとは、農業にかかわるビジネスのことで、農産物の生産のほか、加工・販売、観光、教育など、例えば以下のような農業ビジネス全般のことです。
- 農業体験ツアーで観光客を誘致する
- 農産物を使ったカフェやレストランの経営
- 特産品のブランド化
上記のようなイノベーションが起これば、農業が単なる生産活動にとどまらず、地域全体の経済を活性化する産業へと成長するでしょう。
観光誘致なども進み、地域のブランド化にもつながると考えられます。
外国企業の参入で地元に利益が還元されない恐れもある
地域経済の活性化が期待される一方で、農地売買自由化により海外資本が参入し、地域経済が空洞化する懸念もあります。
例えば、外資系企業が農地を購入し、海外向けの輸出農産物のみを生産した場合、地元で生産活動を行った利益がすべて海外へ流れ、地元に還元されない可能性が高いです。
もし参入企業の事業規模が大きく、地域の広大な土地を購入していた場合には、地元の産業と経済の衰退を招くかもしれません。
農地価格が適正化される
農地売買が自由化されると、農地活用や農業運営の自由度が高まるため、農地の価値向上にもつながります。
特に新規就農希望者や企業のニーズに見合う農地であれば、宅地に近い適正な価格で売却できる可能性が出てきます。
また、農地の土地としての需要が高まり相対的な価値が上がれば、これまで農地取引に消極的だった不動産業者も農地を積極的に取り扱うようになるでしょう。
結果として農地の流動化が進み、ますます売却価格相場が上がることが見込まれます。
なお、農地価格の相場については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてください。
自由化で農地価格が不安定になる恐れもある
農地売買の自由化により、農地価格が適正化される一方で、投機的な取引が増えれば価格が不安定になる恐れもあります。
例えば、以下のような要因で農地価格は大きく変動する可能性があります。
- 外資系などの大手資本による買い占め
- 事業開発のための大規模な農地転用
農業の大規模化や効率化が進めば、価格競争で農産物価格が下落し、農業の収益力が低下しないとも限りません。
また、売買自由化で農地価格が高騰すれば、国内法人や個人が農地を取得できなくなる恐れもあります。
最悪の場合、小規模の個人農業が立ち行かなくなり、既存従事者の農業離れが進むことに加え、せっかく誘致している新規参入者も減ってしまう可能性があります。
なお農地を売りたい側からすると、農地価格の乱高下はあまり好ましいこととはいえないでしょう。
というのも、農地の売却には大変時間がかかるため、値上がりしたタイミングで売却することが困難だからです。
【パターン別】農地売買自由化後の手続きの方法
農地売買が自由化されたとはいっても、農地の立地や使用現況などによって、踏むべき手続きや売却の可否が分かれるため、注意が必要です。
特に、農地を農業用ではなく他の用途へ「農地転用」して売却する場合は、農地のまま売却する場合とは異なる手続きや注意点があります。
ここでは実際に農地売買の手続きを行う際の手順について、パターン別に解説します。
なお、以下の記事では農地を確実に売却するためのポイントを解説しているので、参考にしてください。
農地として売却する場合
農地を農地のまま売却する場合は、以下の流れで売却手続きを行います。
- 買い手（農業従事者）を探す
- 売買契約（停止条件付き売買契約）を結ぶ
- 農業委員会に売却許可を申請する
- 所有権移転請求権の「仮登記」を行う
- 許可後、所有権移転の「本登記」と決済を行う
まず、農地を購入できる人が農業に従事する個人・法人に限られるので、買い手は農業従事者の中から探すしかありません。
購入者を見つけたら、売買契約を結んでから農業委員会へ許可申請を提出します。
なお売買契約がないと、許可申請が下りない可能性があるので、売買契約は許可申請の前に締結する必要があります。
また、許可申請が通るとも限らないので、売買契約は「申請が却下された場合は、契約を白紙撤回する」旨の「停止条件付き売買契約」として締結することが一般的です。
続いて、不動産の所有権移転の「仮登記」を行い、売却許可を待ちます。
（※仮登記は必須ではないものの、買主との申請関係構築のため行われる場合が多いです）
売却許可が下りたら、所有権移転の「本登記」と決済を行って売買手続きは終了です。
農地転用して売却する場合
農地を宅地などに「農地転用※」してから売却する場合は、さらに手続きが複雑になります。
※農地転用とは
農地を農地以外の目的で活用すること。
農地法の農地転用許可制度にもとづき、農地転用を行う場合は都道府県知事から許可を得る必要がある。
国は優良な農地の保全や食料生産の確保のために、農地転用に一定の規制を設け、許可が必要と定めています。
農地転用して農地を売却する際の流れは以下のとおりです。
- 農地の購入希望者を探す
- 停止条件付き売買契約を結ぶ
- 農業委員会に農地転用許可の相談をする
- 農業委員会または都道府県知事に転用許可申請を行う
- 所有権移転請求権の「仮登記」を行う
- 農地転用許可後、所有権移転の「本登記」と代金精算を行う
もし転用許可が下りなかった場合、買い主が希望する土地活用ができなくなるため、農地のまま売却する場合と同様、停止条件付き売買契約を結ぶことが一般的です。
なお農地のまま売却する場合と異なるのは、法務局で農地転用手続きを行う必要がある点です。
農地転用手続きは自分でも行えますが、一般的には土地家屋調査士に依頼します。
農地転用の流れは以下のとおりです。
【30a以下の農地を転用する場合】
- 申請者から農業委員会へ「申請書提出」
- 農業委員会から都道府県知事等に「意見を付して送付」
- 都道府県知事等から申請者へ「許可等の通知」
【30a超の農地を転用する場合】
- 申請者から農業委員会へ「申請書提出」
- 農業委員会から都道府県農業委員会へ「意見聴取」
- 都道府県農業委員会から農業委員会へ「回答」
- 農業委員会から都道府県知事等に「意見を付して送付」
- 都道府県知事等から申請者へ「許可等の通知」
農地の規模にかかわらず、農地転用の許可は都道府県知事が行います（窓口は農業委員会）。
ただし農地が大規模の場合は、都道府県知事の審査がより厳しくなり、手続きが煩雑になるので注意が必要です。
なお、農地を宅地に転用するまでにどれくらい時間がかかるか知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
転用許可申請には「立地基準」「一派基準」を満たす必要がある
農業委員会へ許可申請をする際には、2つの許可基準（立地基準、一般基準）両方を満たしている必要があります。
「立地基準」とは、農地を生産性と周辺環境（市街化状況）で分類した農地区分をもとにした基準のことで、農地区分は以下のように分かれています。
| 農地区分 | 営農条件・市街化の状況 | 転用許可の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画で「農用地区域」に指定された区域にある農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあり、営農条件の良好な農地 | 原則不許可 |
| 第１種農地 | 土地改良事業の対象となった生産性の高い農地（10ha以上など） | 原則不許可 （公共事業のみ転用可） |
| 第２種農地 | 駅から500m以内にあり、今後市街化が見込まれる農地 | 他の土地が転用できない場合は許可 |
| 第３種農地 | 駅から300m以内にあり、すでに市街化が進められているエリアの農地 | 原則許可 |
参照元：農林水産省「振興地域制度、農地転用許可制度等について」
立地基準で転用許可が下りるのは市街地にある「第3種農地」と「第2種農地」のみであり、田園地帯にある他の区分の農地はほぼ転用不可能です。
なお、所有する農地がどの農地区分にあるかを調べるには、農業委員会に問い合わせるか、もしくは「eMAFF農地ナビ」でおおまかな情報なら検索が可能です。
もうひとつの「一般基準」とは、農地転用の目的の実現性や、転用による周辺への影響などを考慮した以下の審査基準のことです。
- 資力と信用があると認められること
- 転用行為の妨げとなる権利を有する者の同意があること
- 行政庁の許認可等の処分の見込みがあること
- 遅滞なく転用目的に供すると認められること
- 農業用用排水施設の機能に支障を及ぼすおそれがないこと
- 土砂の流出や崩落などの災害を発生させるおそれがないこと
自治体により若干異なりますが、一般基準では「申請目的実現の確実性」が問われ、関係者に悪影響を及ぼさず、申請どおりに適切に運用できることが農地転用の必須条件です。
なお以下の記事では、売却が困難な市街化調整区域の不動産の売却方法について解説しているので、参考にしてください。
相続した農地を売却する場合
相続した農地を売却する場合の手続きの流れは以下のとおりです。
- 農業委員会へ相続の届出を行う
- 農地を売却できるか役所に相談・確認する
- 価格査定・不動産業者と媒介契約の締結
- 停止条件付き売買契約を結ぶ
- 転用許可申請を行う
- 買い手が仮登記を行う
- 転用許可が下りたら農地の引き渡し・本登記・精算を行う
農地を相続した場合は、農地を取得したことを知った日から10カ月以内に、農地が属する農業委員会への届け出を行う義務があります。
農業委員会は農地の権利変動を把握する必要があるため、相続の届け出が義務化されているのです。
もし届け出を怠ったり、虚偽の届け出をした場合は10万円以下の罰金に処されるため注意しましょう。
届け出は、農業委員会の窓口で「届出書」を入手し、以下の項目を記載し提出します。
- 権利を取得した者の氏名・住所
- 届出に係わる土地の所在等（所在・地番、地目（登記簿・現況）、面積、備考（賃借権などある場合記入）
- 権利を取得した日
- 権利を取得した事由
- 取得した権利の種類及び内容
- 農業委員会によるあっせん等の希望の有無
参照元：農林水産省「農地相続ポータル」
なお、法務局で行う農地の「相続登記」は別途必要となるため、忘れないよう注意しましょう。
もし10カ月以内に遺産分割協議が終わらない場合は、いったん相続人全員で届出し、協議終了後再度届出することをおすすめします。
その後の農地の売却手続きは「農地として売却する場合」「農地転用して売却する場合」の流れで行ってください。
自由化されても農地が売却しづらい3つの理由
ここまで農地を売却する際の手続きの流れを解説してきましたが、いくら農地売買が自由化されたといっても、実際の農地売却は困難を極めます。
理由はこのあと詳しく解説します。
下限面積以外の厳しい要件が残っている
農地売買の自由化で下限面積要件は撤廃されたにもかかわらず、農地売却が難しいのは、農地法に以下のような厳しい要件が残っているためです。
- 全部耕作要件（効率的な営農ができる労働力・機械・技術があること）
- 常時従事要件（年間150日以上農業に従事できること）
- 地域調和要件（周囲の農地利用に支障を及ぼさないこと）
上記を満たす者でないと新たに農業に参入できません。
「何となく田舎に移住して農業をやってみたい」程度の軽い動機では農地の購入が認められないため、売却先は自ずと限られてしまいます。
基本、農地の売買自由化は農地として譲渡することを前提とした要件緩和であるため、自由な土地活用を目的とした売買ではほとんど恩恵を受けられないと考えていいでしょう。
農地の現況によっても対応方法が異なる
そもそも農地が売却できるかどうかは、地目でなく農地の現況によって決まります。
もし地目が農地であっても、荒れて農耕できる状態でない場合は、農業委員会に問い合わせ、現況が農地かどうかを確認しましょう。
もし農地として使えない状態と判断された場合は「非農地証明」を取得し、地目を「山林」または「原野」に変える必要があるからです（地目は登記官が決定）。
非農地証明が出されると、農地として売買・転用の規制から外れるので、農地転用が容易になり、自由に処分できる可能性が高いです。
ただし、現況が農地でなくなったからといって、必ず非農地証明が発行されるわけではありません。
自治体にもよりますが、以下のような厳しい認定基準があるからです。
- 農地法施行（昭和27年10月21日）以前から農地以外の土地であったもの
- 自然災害による災害地等で農地としての復旧が困難な土地であること
- おおむね10年以上耕作放棄されたため自然荒廃し、農地への復元の見込みがないこと
- 人為的に転用された土地で、転用事実行為からおおむね20年以上経過している土地であること
どんなに農地が荒れていても、上記に当てはまらない場合は、農地法の規制の下売買するしかありません。
農業従事者全体が減少傾向である
農地売買が自由化されても売れにくいもう1つの理由は、農業従事者全体が減少傾向にあることです。
農林水産省のデータによると、基幹的農業従事者数は2000年からの20年間で240万人から136万人に半減しています。
「基幹的農業従事者」とは、普段仕事として主に自衛農業に従事している人のことです。
2023年の基幹的農業従事者数は116万人、年齢構成のピークは70歳以上であり、全体の平均年齢は68.7歳でした。
なお農林水産省の見解では、農業従事者の高齢化が進んでいることから、今後10年～20年先の農家の数は大幅に減少する見込みです。
新規就農者はいても廃業する者の方が圧倒的に多く、農地を新たに購入する母数が減っているため、今後ますます農地は売れにくくなるでしょう。
収益性が低い農地は需要が低い
農地転用できない農地は、農業で収益を上げるしかありません。
しかし収穫までに時間がかかるうえ、天候にも左右されやすいことから、農業は安定した収益を上げにくい事業でもあります。
特に近年の異常気象によって作物が従来通りに育たず、十分な収穫量を確保できないケースも増えています。
さらに資材や燃料の高騰によって経費が増加し、投資回収が困難になっていることも、農業の収益性が低下する要因のひとつです。
こうした収益性の低い土地は需要が下がり、買い手がますます見つかりにくくなるでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は収益性の低い農地や山林など、売却の難しい土地を専門に買い取っている不動産買取業者です。
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農地売買が自由化されても売却できない時の3つの対処法
これまで見てきたように、農地売買が自由化されたからといって、すべての農地が希望通り売却できるとは限りません。
ここからは農地が売却できない場合に取るべき対処法を、「活用」「無償譲渡」「売却」の3つに分けて解説します。
なお、3番目の売却方法には、農地を「手間なく・高く売却する裏ワザ」も紹介しているので、農地転用の手続きに手こずっている方や、安く手放したくない方は参考にしてください。
農地を活用する
農地転用ができず、売却もできない場合は、以下の方法で活用することも1つの方法です。
| 活用方法・相談機関 | 概要 |
|---|---|
| 農地バンク （農地中間管理機構） |
|
| 観光農園 |
|
| 市民農園 |
|
「農地バンク（農地中間管理機構）」では農地を預かり、借り手を探してくれます。
預かってもらった農地は10年で返却されますが、期間中は返還してもらえない点に注意しましょう。
「観光農園」を開園する場合は、綿密な事業計画書（開設目的、サービス内容、施設規模などの全体像、栽培、整備、経営管理その他の計画）、さらに農地委員会の許可が必要です。
また、利用者から賃料を受け取る貸付方式の「市民農園」を開設する場合は、開設場所に制限はありませんが、農業委員会に申請し承認を受ける必要があります。
続いて、農地転用できる場合の農地活用法の一例を紹介します。
| 活用方法 | 概要 |
|---|---|
| 駐車場 |
|
| 資材置き場 |
|
| サービス付き高齢者向け住宅 |
|
| 事業用定期借地権 |
|
特に初期投資をともなう場合は収益性の高い方法を選ぶべきです。
なぜなら農地転用したことで固定資産税が上がり、約10倍～100倍になるケースもあるため、十分な収益を確保しないと収支がマイナスになってしまうからです。
また、農地を活用する場合、所有する農地が自宅から離れていると、継続的な管理が負担になる点にも注意しましょう。
なお、農地を有効活用する方法については以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
農地を無償譲渡する
売却も活用もできない農地は「無償譲渡」も検討してみましょう。
| 譲渡方法 | 概要 |
|---|---|
| 相続土地国庫帰属制度 |
|
| 近隣農家へ譲渡 |
|
| マッチングサイト |
|
「相続土地国庫帰属制度」とは、相続により発生する「所有者不明土地」をなくす目的で制定された、2023年4月からの制度です。
要件を満たせば、相続した土地を国が引き取ってくれますが、実際には要件が厳しく、弁護士等の協力を得ないと制度を利用できないケースが多いようです。
2つ目の「近隣農家への譲渡」は、他の方法と比べると引き取ってもらえる確率は高いものの、やはり相手にニーズがなければ成り立ちません。
また、自分で農家を1軒1軒当たる手間がかかる点もデメリットです。
3つ目の「マッチングサイト・アプリ」は、インターネット上に物件情報を掲載するだけで、買い手と手軽にマッチングできる魅力があります。
ただし個人間取引となるため、トラブルなどのリスクが大きい点には注意が必要です。
農地を売却する
最後に、農地売買が自由化されても売れなかった時の裏ワザ売却方法を紹介します。
| 売却方法 | 概要 |
|---|---|
| 農業委員会 |
|
| 農協 |
|
| 太陽光発電業者 |
|
| 不動産仲介業者 |
|
| 不動産買取業者 |
|
地元を離れている方や、相続で離れた農地を取得した方など、地元の農家とコネクションがない場合は、「農業委員会」や「農協」に相談して農家を紹介してもらうとよいでしょう。
ただし、農業委員会の事務局（市役所）は基本的に公務員なので、農業や農地に詳しいとは限らず、親身に相談に乗ってもらうのは難しいでしょう。
3つ目の「太陽光発電」は、農地でも進んで買い取ってくれる点はメリットですが、農地転用できなければ売買契約は無効となります。
4つ目の「仲介業者」は、立地が良く居住ニーズがある土地なら高く売却できる可能性があります。
ただし立地が悪い土地や、農地転用できない農地は、最初から断られる可能性が高いです。
最後に、5つ目の 「買取業者」については、農地専門の優良な業者を選べば、農地転用できない農地でも買い取ってもらえます。
買取業者は買い取った物件を多彩な用途に再生・再販するノウハウを持っているため、他の方法では売れない農地でも問題なく買い取れるのです。
さらに、専門の買取業者は土地や法律の専門家と連携しているため、難しい農地転用手続きや農地区分調査などをワンストップで依頼できるメリットもあります。
基本的に、面倒な手続きはすべて買取業者が行うので、売却依頼者は売買契約手続きをするだけです。
なお、以下の記事では、買取業者に農地を高額で売却するポイントについて、詳しく解説しているので参考にしてください。
アルバリンクなら買い手のいない農地でも買い取れる！
弊社AlbaLink（アルバリンク）は農地をはじめとする流動性の低い不動産を専門に扱う不動産買取業者です。
これまで多くの農地や原野・山林、再建築不可の空き家などの不動産を買取・再販してきており、例えば、群馬県片品村の農地を400万円で買い取った実績もあります。
さらに弊社は買い取り実績だけでなく、お客様からの評価も高く、良い口コミも多数いただいております。
例えば、地方の不動産の相続が発生し、弊社で不動産を買い取らせていただいたお客様からは、以下のような感謝のお言葉を頂きました。
かねてより悩みの種であった地方にある不動産をいよいよ相続することとなり、相続人全員で話し合い、買取業者様にお願いすることにしました。 譲渡益は見込んでおらず、とにかく早い段階での現状渡しが実現しそうな業者様を探し、口コミや実績からAlbaLink様にご相談いたしました。 断られてしまうのでは、と不安が募りましたが、担当の方が当初より親身に寄り添って下さり、難しい条件の不動産ではありましたが、何とかお引き受けいただけることになりました。 やり取りも非常にスムーズ且つ迅速で、相続発生から短期間での契約締結となり、長年の肩の荷が下りてホッといたしました。 AlbaLink様にご相談して本当に良かったです。また、ご担当いただいた方にも心より感謝申し上げます。
上記は信憑性の高いGoogleの口コミにお客様が書き込んでくださったものですが、その他にも弊社はGoogleの口コミで多数の好意的な評価を頂いております。
さらに弊社はお客様からの評判だけでなく、以下の理由で高い社会的信用も得ています。
「農地転用できず売却の見込みが立たない」「税金や管理負担から解放されたい」と農地の処分にお困りの方は、ぜひ以下からお気軽にご相談ください。
まとめ
農地売買が「自由化」され、農地取得時の下限面積規制が撤廃されたことで、農業参入へのハードルが下がりました。
このことは農地を手放したい方にとって、買い手が広がることを意味します。
しかし、買い手は原則として農業従事者に限られることに変わりはなく、担い手が減少する農業従事者から買い手を探すことは困難です。
農地を他の用途へ転用すれば、農業従事者以外へ売却も可能ですが、農地区分や農地の現況によっては農地転用がほぼ不可能です。
無償譲渡をする場合は個人間取引のリスクがあり、国に農地を引き取ってもらいたくても、引き取り要件を満たす可能性は低いです。
しかしご安心ください。
売却や無償譲渡ができない農地でも、農地専門の買取業者に相談すれば手放すことが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、売却や農地転用のできない農地を専門に買い取る不動産買取業者です。
他の不動産業者に断られた農地や、国や市町村に引き取りを断られた農地、農地転用できない農地も多数買い取ってきました。
その買い取り実績はフジテレビ「イット」をはじめ、数々のメディアでも紹介されています。
他の不動産業者に売却を断られたり、農地転用できず途方に暮れてしまったという方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
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