道路に面していない土地の定義とその確認方法
道路に面していない土地の種類
土地が道路に面していない状態ではなぜ建て替えや増築、新たな建築ができないのでしょうか。その理由を知るためには、まずは道路に面していない土地について把握する必要があります。
道路に面していない土地の定義は以下の3種類に分けられます。
- ①道路ではない道に面している
- ②道路に面している長さが不足している
- ③周辺が他の土地に囲まれている
上記の土地は建築基準法の規定を満たしていません。
建築物の敷地や用途などに関する最低の基準を定めた法律のこと。建築物を建てるには同法に基づいた建築確認を受ける必要がある。
建築基準法の規定を満たしていない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建て替えや新築などができないため注意が必要です。それぞれの土地の定義について、詳しく見ていきましょう。
①道路ではない道に面している
建築基準法で定める道路は、原則として幅員4m以上と定められています。土地の前の道路が幅員4m未満であれば、法律上道路に面していない土地ということです。
道路の定義
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
②道路に面している長さが不足している
土地が幅員4m以上の道路に接していても、接道部分の幅員が2m以下であれば、道路に面していないと見なされます。
敷地等と道路との関係
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
③周辺が他の土地に囲まれている
土地の周りが近隣の別の土地に囲まれてしまっていて、道路に出るために他人の土地を通行するしかない袋地もまた道路に接しているとは見なされません。
このような3種類の土地は建築基準法で定められた接道要件を満たしておらず、行政の建築許可が下りないため、再建築ができません。ただし、壁紙の張り替えや水回り設備の交換など建築確認申請が不要な小規模なリフォームであれば可能です。
ちなみになぜ接道義務を果たしていないと再建築不可なのかというと、緊急車両の移動や出入りができずに防災や安全が担保できないためです。消火活動や救助などを円滑に行うことを目的にこのような規定が設けられています。
参照元：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会「道路について」
あなたの所有している土地は接道義務を果たしていますか？
所有している土地が再建築不可かどうか確認するには、まずその土地を管轄している自治体の役所に行き、本当に再建築不可なのか、建築できない理由は何かなどについて確認しなければなりません。
公道の幅員は役所に保管されている道路台帳などを見れば確認可能です。また、道路情報をホームページ上で公開している自治体の場合は役所のホームページのサイト内検索で「道路台帳」と調べれば道路情報を記載しているサイトが出てくるので、そこで調べることも可能です。
このような役所での確認ぐらいであれば、土地の所有者自身でも対応は可能ですが、実際の接道部の現況調査などは測量士に立ち会ってもらい、境界を確定させる必要があります。
早いタイミングで不動産会社に相談し、自身で進める作業とプロに委ねる作業を事前に仕分けておくとスムーズです。
自身の所有する物件が再建築不可かどうかの調べ方を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
道路に面していない土地の売却額が安い理由
道路に面していない土地に立つ建物（再建築不可物件）の売却額は、建築可能な類似物件（立地や築年数、構造など）のおよそ3割程度と言われています。
つまり、「再建築できない」というたった1点の違いで、本来の市場相場の3割程度の金額でしか売却できなくなるということです。
前述したとおり、新築や増築できない物件に居住したいという人は少なく、買い手が付きにくいからです。
ただし、土地に建っている家屋の状態によって売却額は前後するため、3割程度というのはあくまで目安になります。
そのため、再建築不可物件の正確な売却額を知りたい場合は、不動産会社に査定を依頼しましょう。
なお、売却方法によって査定を問い合わせるべき業者が異なります。
不動産売却方法について、次項で解説します。
道路に面していない土地を売却する2つの方法
道路に面していない土地を売却する方法は下記の2種類がありますが、より有益に売却できるのは買取です。
買取であれば、高額な費用を一切かけずに売却できるからです。（詳しくは後述します）
道路に面していない土地を売却する方法
- 道路に面した土地にする＝再建築可能物件にして仲介で売却
- 道路に面していない土地のまま＝再建築不可物件として買取で売却
それぞれ詳しく見ていきましょう。
道路に面した土地にする＝再建築可能物件にして仲介で売却
道路に面した土地（再建築可能物件）にしてから仲介で売却すれば、本来の市場相場通りの金額で売り出せます。
仲介の不動産売却方法は下記の通りです。
- 仲介の売却方法
- 不動産知識を持たず、自身が居住する目的である個人が買主となる。売主から売却の依頼を受けた仲介業者が、3ヶ月から半年以上の時間をかけて不動産ポータルサイト（SUUMO、at-homeなど）を通して買い手を募る。購入希望者が現れたら内覧や交渉をおこない、双方が合意すれば売主と買主が売買契約を締結する。
新築や増築が可能になることで、ニーズの低さが解消されるからです。
ただし、売却前に高額な費用がかかるうえに、買い手が現れない限り永遠に売却できません。
そのため、費用や手間をかけてしまう前に、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
道路に面していない土地も、そのまま買い取ってもらえます。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする主な方法は以下の通りです。
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法
- 隣地の土地の一部を購入する
- 土地をセットバックさせる
- 「43条但し書き道路」の認可を受ける
1つずつ簡潔に紹介します。
隣地の土地の一部を購入する
隣地の土地の一部を購入すれば、再建築可能物件にできます。
所有する土地が建築基準法上の道路に2m以上接するようにすれば、接道条件を満たせるからです。
ただし、もちろん土地の購入費用がかかります。
立地や購入する土地の面積にもよりますが、数十万円から数百万円かかることもあります。
土地をセットバックさせる
接している道路の幅員が4ｍ以上になるようセットバックすれば、再建築可能物件にできます。
セットバックとは、建築基準法上の道路と所有する土地との接道ラインを後退させることです。
セットバックさせることで、所有する土地に2ｍ以上接している道路の幅員が4m以上になれば、接道条件を満たし、再建築できる土地にできます。
ただし、自治体への申請や、数十万円以上の工事費用を支払わなければなりません。
セットバックの詳細はこちらをご覧ください。
「43条但し書き道路」の認可を受ける
道路に面していない土地も、下記条件を満たせば、建築審査会（建築にかかわる指導等を担う行政機関）の許可を得て、再建築可能物件にできます。
ただし、申請には複雑な申請手続きが必要なうえに、結局許可が下りないおそれがあります。
- 敷地の周囲に広い空地を有する
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
参照元：e-GOV｜建築基準法第四十三条（敷地等と道路との関係）
道路に面していない土地のまま＝再建築不可物件として買取で売却
道路に面していない土地は、買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
買取であれば、再建築できない土地であっても、そのまま売却できます。
買取の不動産売却方法は下記の通りです。
- 買取の売却方法
- 売主から売却の依頼を受けた買取業者が、直接買主となる。買取業者は、リフォーム等をおこなった後、再度販売する目的で物件を購入する。そのため、査定によって再販利益が見込めると判断すれば買取価格の提示が可能。買取価格や条件等で双方が合意すれば、売主と買取業者が直接売買契約を締結する。
このような売却方法により、道路に面していない土地を買取で売却することで、売主は多くのメリットを得られます。
なお買取では、再販までにかかるコスト分（リフォーム費用など）が市場価格から差し引かれます。
専門知識を持たない人が正確にコストを計算することは難しいので、買取価格を知りたい方は、専門の買取業者に査定を依頼してください。
ただし、全ての買取業者が買い取れるわけではありません。
以下のポイントを抑えて、少しでも高く買い取ってくれる専門の買取業者を見つけましょう。（詳細は後述します）
高額で買い取ってくれる買取業者を選ぶ2つのポイント
- 再建築不可物件の買取実績が豊富にある
- 必ず複数社に査定を依頼し比較する
道路に面していない土地を買取で売却するメリットは以下の通りです。
道路に面していない土地を買取で売却するメリット
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 高額な費用が一切かからない
- 契約不適合責任が問われない
ひとつずつみていきましょう。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
買取であれば、道路に面していない土地を1週間から1ヶ月程度で売却できます。
買取業者が直接買主になるため、仲介のように、再建築できる土地にするための手続き期間や、買い手を探す期間が一切不要だからです。
買取では、買取業者が査定を行い、売主が買取価格や条件等に納得でき次第、売買契約を締結できます。
再建築不可物件の買取を専門としている弊社では、最短3日で現金をお渡しできます。
売却に高額費用をかけたくない方や、売却をお急ぎの方は、ぜひ一度ご連絡ください。
査定やご相談のみのお問い合わせもお待ちしております。
>>【最短3日で売却】40秒で物件情報を入力！無料査定フォーム
高額な費用が一切かからない
買取であれば、高額な費用を一切かけずにそのまま土地を売却できます。
専門の買取業者なら、道路に面していない土地も、豊富な経験や知識から活用方法を見出し、買い取れるからです。
そのため所有者は、売却前にまとまった費用が無くても売却できます。
契約不適合責任が問われない
買取であれば、契約不適合責任が一切問われないため、どんな不具合があるかわからない物件でも、所有者は安心して売却できます。
契約不適合責任とは、契約書に記載が無い不具合や欠陥が発見された場合に、売主が買主に対して負う責任です。
一方、仲介では、個人が買主になるため、消費者保護の観点から契約不適合責任が適用されます。
契約時に全ての不具合等を買主となる一般人が見抜くことは難しいからです。
買取業者はココを見てる！買取価格が決まるポイント
前項では、道路に面していない土地を売却する場合、買取がおすすめであることを説明しました。
売主から売却の依頼を受けた買取業者は、下記のポイントから、ニーズが高いと判断した物件を高額で買い取ります。
不動産業者が不動産（土地・建物）を査定する際のポイント
- 土地の広さ、形状、立地（駅からの距離、周辺施設）
- 建物の広さ、築年数
- 土地、建物の評価額
- 周辺相場や取引事例
- 単独所有か共有状態か（共有不動産は原則共有者全員の同意がなければ売れない）
- その他（例えば、道路に面していない土地の場合、ローンを組むことが難しく不動産価格に影響するなど）
「ニーズが高い」とされる物件は、例として以下のような物件があげられます。
| ポイント | 理由 |
|---|---|
| 築年数 | 築年数が浅い物件のほうが高値で売却可能 |
| 立地 | 駅や繁華街の近くなど生活利便性の高いエリアのほうが坪単価が高い傾向にある |
| 物件所在エリアの価値 | 所有地周辺の物件相場が他の地域と比較して高いかどうか |
| 人口動態 | 周辺に大学があるなど人口の多い町か |
高額で買い取ってくれる買取業者を選ぶ2つのポイント
前述したとおり、どの買取業者に依頼しても高額で買い取ってくれるわけではありません。
そのため、売却を依頼する買取業者を選ぶ際には、以下2つのポイントを抑えてください。
より高額で、確実に買い取ってくれる業者を選び出せます。
高額で買い取ってくれる買取業者を選ぶ2つのポイント
- 再建築不可物件の買取実績が豊富な買取業者を複数ピックアップする
- 複数の買取業者に査定を依頼し比較する
詳しく見ていきましょう。
再建築不可物件の買取実績が豊富な買取業者を複数ピックアップする
ホームページ等を確認して、再建築不可物件の買取実績が豊富にあるか、確認しましょう。
再建築不可物件の買取実績が豊富な買取業者なら、売れ残るリスクを負わない分を上乗せし、高額で買い取ってくれるからです。
一般的な買取業者では価値を見出せない物件も、専門の買取業者であれば、蓄積した経験や専門的な知識、豊富な販路を活かして再度販売できます。
逆に、実績がなく専門性が低い買取業者だと、買取価格が低いことや、そもそも買取に応じられないこともあります。
複数の買取業者に査定を依頼し比較する
買取の査定は、必ず複数の専門買取業者に依頼してください。
複数の査定結果を比較して初めて、買取価格が高いのか低いのかを判断できるからです。
ただし、買取価格が高いからと言って安易に売却を依頼しないでください。
なぜなら、売却先に選んでもらえるように、実際には不可能な買取価格を提示する悪徳業者も中にはいるからです。
このような悪徳業者は、契約の直前になって買取価格を値下げしたり、売主にとって不利な条件に変更したりすることがあります。
そのため、買取業者を比較する際には、金額だけではなく担当者も比較し、根拠や態度から信頼できる業者かどうか確認しましょう。
買取事例のご紹介
ここからは、実際の買取事例についてご紹介します。
前述したとおり、道路に面していない土地を買い取ってもらう業者を探す際は、買取実績を持っているのかの確認が必須です。
過去の取り扱い事例を参照しながら、自身が所有する物件の特性に合った不動産業者を選定することを心がけましょう。
株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例
横浜市にお住まいのI様は、土地と道路が1m程度しか接していない土地を所有されており、再建築不可であったことから、その活用にお悩みを持っていらっしゃいました。
ご自宅を新築された際に、間口の一部を隣地から借り、建築許可を取ったうえで新築工事の実施を検討していたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないこともあり断念。不動産としての活用の選択肢が狭まったことで買い取りをご検討されていた中で、当社（株式会社AlbaLink）へご相談をいただきました。
I様のご希望はできるだけ早期に売却したい、契約不適合責任による売却トラブルは避けたいというご意向だったため、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。
当該物件は、買取後にリフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生するために購入させていただきました。
弊社では、これまでにも道路に面していない土地（再建築不可物件）を多数買い取ってきました。
他社で断られてしまった物件も、専門家として自信を持って買取価格を提示致します。
道路に面していない土地の売却でお悩みの方はも、ぜひ弊社にご相談ください。
>>【再建築不可物件の売却をプロに相談する】お問い合わせはこちら
まとめ
道路に面していない土地は、新築や建て替えなどの再建築はできません。
しかし、隣地の土地の購入やセットバック等によって接道義務を満たせば、仲介でおよそ市場相場通りの金額で売却できます。
ただし、当然土地の購入等には高額な費用がかかります。
そこで、専門の買取業者に依頼することで、道路に面していない土地のまま売却できます。
所有者は高額な費用や手間をかけることなく、再建築不可物件を手放すことができます。
また、専門の買取業者を選ぶ際には必ず以下のポイントを抑え、少しでも高く買い取ってくれる専門の買取業者を見つけましょう。
- 再建築不可物件の買取実績が豊富にある
- 必ず複数社に査定を依頼し比較する
弊社では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っています。
「他社では断られてしまった」「他社の買取価格に納得できなかった」という方も、安心してご連絡ください。
専門家であるスタッフが、誠心誠意を尽くして買い取らせていただきます。
まずはお気軽にご相談ください。
相談・査定はこちら
