道路に面していない土地の定義とその確認方法
道路に面していない土地の種類
土地が道路に面していない状態ではなぜ建て替えや増築、新たな建築ができないのでしょうか。その理由を知るためには、まずは道路に面していない土地について把握する必要があります。
道路に面していない土地の定義は以下の3種類に分けられます。
- ①道路ではない道に面している
- ②道路に面している長さが不足している
- ③周辺が他の土地に囲まれている
上記の土地は建築基準法の規定を満たしていません。
建築物の敷地や用途などに関する最低の基準を定めた法律のこと。建築物を建てるには同法に基づいた建築確認を受ける必要がある。
建築基準法の規定を満たしていない土地は「再建築不可物件」と呼ばれ、建て替えや新築などができないため注意が必要です。それぞれの土地の定義について、詳しく見ていきましょう。
①道路ではない道に面している
建築基準法で定める道路は、原則として幅員4m以上と定められています。土地の前の道路が幅員4m未満であれば、法律上道路に面していない土地ということです。
道路の定義
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
②道路に面している長さが不足している
土地が幅員4m以上の道路に接していても、接道部分の幅員が2m以下であれば、道路に面していないと見なされます。
敷地等と道路との関係
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
③周辺が他の土地に囲まれている
土地の周りが近隣の別の土地に囲まれてしまっていて、道路に出るために他人の土地を通行するしかない袋地もまた道路に接しているとは見なされません。
このような3種類の土地は建築基準法で定められた接道要件を満たしておらず、行政の建築許可が下りないため、再建築ができません。ただし、壁紙の張り替えや水回り設備の交換など建築確認申請が不要な小規模なリフォームであれば可能です。
ちなみになぜ接道義務を果たしていないと再建築不可なのかというと、緊急車両の移動や出入りができずに防災や安全が担保できないためです。消火活動や救助などを円滑に行うことを目的にこのような規定が設けられています。
参照元：一般社団法人大阪府宅地建物取引業協会「道路について」
あなたの所有している土地は接道義務を果たしていますか？
所有している土地が再建築不可かどうか確認するには、まずその土地を管轄している自治体の役所に行き、本当に再建築不可なのか、建築できない理由は何かなどについて確認しなければなりません。
公道の幅員は役所に保管されている道路台帳などを見れば確認可能です。また、道路情報をホームページ上で公開している自治体の場合は役所のホームページのサイト内検索で「道路台帳」と調べれば道路情報を記載しているサイトが出てくるので、そこで調べることも可能です。
このような役所での確認ぐらいであれば、土地の所有者自身でも対応は可能ですが、実際の接道部の現況調査などは測量士に立ち会ってもらい、境界を確定させる必要があります。
早いタイミングで不動産会社に相談し、自身で進める作業とプロに委ねる作業を事前に仕分けておくとスムーズです。
自身の所有する物件が再建築不可かどうかの調べ方を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
道路に面していない土地の相場と査定の基準
所有する土地が道路に面していない土地（＝再建築不可）であることが明らかになった場合、その土地を売却するにはどうしたらよいのでしょうか。
前述のように、再建築不可物件の場合は新築や増築ができないため、一般の土地と比較すると売却しづらく、周辺の相場よりも比較的安値で取引される傾向にあります。
土地も同じで、とくに決まった相場はありませんが、立地条件によっては一般の土地の30％程度の価格まで下がってしまうこともあります。
だからといって、長期的に所有することが得策というわけでもありません。固定資産税などの税金は毎年かかりますし、建て替えができないので建物の老朽化が進み、不動産の価値が下落するなどのリスクも顕在化してくるでしょう。
また、事故や自然災害で建物が倒壊したとしても再建築不可物件は建て替えなどはできないため、最終的には価値のほとんどない再建築不可の土地だけが残ることにもなりかねません。
このようなことを考えると、再建築不可物件を所有されている方はいつでも売却できるような準備をあらかじめ整えておくことが必要です。売却したい時に、すぐに買主が見つかる可能性も低いので早め早めの対応がおすすめです。
再建築不可の土地や物件を高く買い取ってもらうポイント
ここからは、再建築不可物件をより高く売却する方法についてご紹介します。
- 土地の広さ、形状、立地（駅からの距離、周辺施設）
- 建物の広さ、築年数
- 土地、建物の評価額
- 周辺相場や取引事例
- 単独所有か共有状態か（共有不動産は原則共有者全員の同意がなければ売れない）
- その他（例えば、道路に面していない土地の場合、ローンを組むことが難しく不動産価格に影響するなど）
そもそもの不動産としての価値が高ければ、再建築不可物件であっても高値での売却が可能なケースもあります。
不動産として価値があるかどうかを見極めるポイントは、以下の通りです。
| ポイント | 理由 |
|---|---|
| 築年数 | 築年数が浅い物件のほうが高値で売却可能 |
| 立地 | 駅や繁華街の近くなど生活利便性の高いエリアのほうが坪単価が高い傾向にある |
| 物件所在エリアの価値 | 所有地周辺の物件相場が他の地域と比較して高いかどうか |
| 人口動態 | 周辺に大学があるなど人口の多い町か |
それに加えて、再建築不可物件でも活用・再生するノウハウを持っていたり、取得した再建築不可物件を独自に売却できるルートを確保していたりする不動産業者であれば、一般の不動産会社よりも高値での買取が期待できるでしょう。
再建築不可物件の早期売却を希望する場合は、再建築不可物件を専門で扱っている業者に相談することをおすすめします。
>>再建築不可でも買取可能！経験豊富なスタッフへご相談ください
売却する際のポイント
道路に面した土地にする＝再建築可能物件にして売却しよう！
ここでは、道路に面していない土地を売却するポイントについて解説します。
まずは、道路に面した土地（＝再建築可能）にしてから売却することを検討してみましょう。建築基準法の接道義務を満たす土地にすれば、購入者が自由に土地を活用できるようになるため、相場に近い価格で売却可能です。
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法は以下の通りです。
①隣接者から土地を購入・借りることを提案する
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上の間口で接している土地でなければ新築や建て替え等ができません。
そこで道路に面していない土地の場合は、隣地から土地を購入、もしくは借用して道路に接する間口を広げることで、接道義務を満たした土地に出来る可能性があります。
これは建築基準法43条に定められている規定で、「43条但し書き道路」と呼ばれています。
敷地等と道路との関係
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの。
ただし、市町村に設置されている行政機関の建築審査会の審査によって認められる必要があり、申請すれば必ず認められるわけではないという点には注意が必要です。
また、所有者同士で直接取引を行うと、トラブルになることがあることも留意しておく必要があります。トラブルを未然に防ぐためにも、信頼のおける不動産業者に媒介を依頼して間に入ってもらうことをおすすめします。
道路に面していない土地のまま＝再建築不可物件として売却
43条但し書き道路の認定を得られない場合は、再建築不可物件のまま売却を検討します。
売却を進めるにあたっては、不動産会社に相談することが一般的です。この場合、不動産会社に仲介してもらい第三者である買い手をマッチングしてもらうか、再建築不可物件の買い取りを行っている不動産会社に直接買い取ってもらうかのいずれかを選択します。
売却価格については物件の状況によって異なるものの、周辺相場の3〜7割程度となる可能性があります。
また、買取業者へ買い取ってもらう場合は、仲介を通じて売却するときよりも安値となるケースが多い傾向にありますが、仲介のように第三者の買い手を探す時間がかからない分、不動産を早く現金化できるばかりか、仲介手数料がかからないというメリットもあります。
買取事例のご紹介
ここからは、実際の買取事例についてご紹介します。
道路に面していない土地の売却にあたっては、再建築不可物件の取り扱いに長けた不動産会社に依頼することが重要なのは前述の通りです。
しかし一口に不動産会社といっても、特定エリアに強い・投資物件への転用が得意・リフォーム提案に長けているなど、それぞれ特徴が異なります。
再建築不可物件の運用ノウハウを持っている不動産会社を見極めるためにも、再建築不可物件の買取事例を確認することをおすすめします。
過去の取り扱い事例を参照しながら、自身が所有する物件の特性に合った不動産業者を選定することを心がけましょう。物件の条件が悪いからといって売却や買い取りをあきらめる必要はありません。
>>再建築不可物件でも最短3日で現金化可能！買取はお任せください
株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例
横浜市にお住まいのI様は、土地と道路が1m程度しか接していない土地を所有されており、再建築不可であったことから、その活用にお悩みを持っていらっしゃいました。
ご自宅を新築された際に、間口の一部を隣地から借り、建築許可を取ったうえで新築工事の実施を検討していたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないこともあり断念。不動産としての活用の選択肢が狭まったことで買い取りをご検討されていた中で、当社（株式会社AlbaLink）へご相談をいただきました。
I様のご希望はできるだけ早期に売却したい、契約不適合責任による売却トラブルは避けたいというご意向だったため、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。
契約時に売主が買主に対して負う責任のこと。契約内容と目的物の種類や品質などが適合しなかった場合、売主は買主に損害賠償や目的物の補修などを行わなければならない。
参照元：国土交通省「住宅業界に関連する民法改正の主要ポイント」
当該物件は、買取後にリフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生するために購入させていただきました。
当社では、これまでにも道路に面していない土地（再建築不可物件）を多数買い取ってきました。道路に面していない土地の売却でお悩みの方はぜひ当社にご相談ください。
まとめ
道路に面していない土地は新築や建て替えなどの再建築はできません。しかし隣地の一部を借りる、または購入して接道義務を満たせば、再建築の許可が下りることもあります。
一方、再建築不可物件のまま売却する場合は、再建築不可物件の再生・活用ノウハウがあり、買取実績が豊富な不動産業者に依頼することをおすすめします。
どの不動産会社に問い合わせたらよいのかがわからない場合は、まず複数の不動産会社の話を聞いてみて、再建築不可物件の売却事例や実績が豊富な不動産会社を選ぶとよいでしょう。
当社では、再建築不可物件などの訳あり物件でも積極的に買取を行っております。対象エリアは日本全国におよびますので、再建築不可物件の処分にお悩みの場合はぜひご相談ください。
相談・査定はこちら
0120-849-198
