道路に面していない土地の定義とその確認方法
道路に面していない土地の種類
道路に面していない土地になぜ建て替えや増築、新たに建築をすることが不可能なのでしょうか？このことを考えていくのにあたって、まずは道路に面していない土地について知っておく必要があります。
道路に面していない土地の定義は以下の3種類に分けられます。
①道路ではない道に面している
建築基準法で定める道路とは、原則として幅員4m以上と定められています。土地の前の道路が幅員4m未満であれば、それは法律上道路に面していない土地ということになります。
②道路に面している長さが不足している
土地が幅員4m以上の道路に接していても、接道部分の幅員が2m以下であれば、道路に面していないということになります。
引用：https://www.zentaku.or.jp/wp-content/uploads/2018/09/20180921-04-1.pdf
③周辺が他の土地に囲まれている
土地の周りが近隣の別の土地に囲まれてしまっていて、どの部分も道路に接していない状態は文字通り道路に接していないということになります。なお、このケースのような道路に出るのにあたって他人の土地を通行するしかない土地を袋地といいます。
①〜③は法律で定められた道路に接していないので接道要件を満たしていないということになり、その土地に建っている建物は建て替えや増築を行うことができません。これを再建築不可と呼びます。
再建築不可は、その土地に建つ建物にリフォームを行うことは可能ですが、建築確認が必要となる新築や増築については行政の建築許可がおりません。
ちなみになぜ接道義務を果たしていないと再建築不可なのかと言うと、緊急車両の移動や出入りができないため、防災や安全が担保できないため、消火活動や救助などを円滑に行うことを目的にこのような規定が設けられています。
以下も参考にして下さい。
あなたの所有している土地は接道義務を果たしていますか？
所有されている土地が再建築不可かどうかは、まずその土地を管轄している自治体の役所に行き、必要な情報を集める必要があります。本当に再建築不可なのか？不可となってしまう理由は何か？などについて確認しなければなりません。公道の幅員などは、自治体のホームページで調べることはできるケースもありますので、事前に確認してみると良いでしょう。
このような役所での確認ぐらいであれば、土地の所有者様ご自身でも対応は可能ですが、実際の接道部の現況調査などは測量士に立ち会ってもらい、境界を確定させることが必要となります。早いタイミングで不動産会社に相談し、ご自身で進める作業とプロに委ねる作業を事前に仕分けておくとスムーズになります。
道路に面していない土地の相場と査定の基準
ご自身が所有する土地が道路に面していない土地（＝再建築不可）であることが明確になった場合、その土地を売却するためにはどうしたら良いのでしょうか？
上述した通り、再建築不可の場合、自由に新築・増築を行うことはできませんので、一般的な不動産物件と比較すると売却しづらくなり、周辺の相場よりも比較的安値で取引されることが多くなります。決まった相場は無いため、一概にどのくらいと言えないところもありますが、場合によっては30％程度の価格まで下がってしまうこともあります。
だからと言って、長期的に所有することが得策というわけでもありません。固定資産税などの税金は毎年かかりますし、建て替えができないので建物の老朽化が進み不動産の価値が下落するなどのリスクが顕在化してくるでしょう。
また昨今では、自然災害の激甚化が話題に上ることが増えていますが、事故や自然災害で建物が倒壊したとしても再建築不可物件では建て替えなどはできませんので、最終的には価値のほとんどない再建築不可の更地だけが残るということにもつながりかねません。
このようなことを考えていくと、再建築不可物件を所有されている方はいつでも売却できるような体制をあらかじめ準備しておくことが重要だと言えるでしょう。
高価買い取りのポイントとは？
ここからは、再建築不可物件の高値での売却について考えてみたいと思います。
不動産や土地を査定する際のポイントは以下の通りです。
・土地の広さ、形状、立地（駅からの距離、周辺施設）
・建物の広さ、築年数
・土地、建物の評価額
・周辺相場や取引事例
・その他（例えば、道路に面していない土地の場合、ローンを組む事が難しいこともあり、
不動産価格に影響するなど）
そもそも不動産としての価値が高ければ再建築不可であっても高値で売却することが可能なケースがあります。
不動産として価値があるかどうかは、不動産のマーケティングに関わってくることで、物件自体の価値（築年数が浅いなど）や立地（生活利便性の高さなど）に加えて、周辺不動産の取引価格（物件所在エリアの価値）、人口動態（周辺に大学があるなど）などの要因が複雑に絡み合って不動産の価格は決まっていきます。
したがって、そういった幅広いデータを保有し、マーケティングによって不動産の価値を創造・高めることができる不動産会社に依頼できるかどうかが非常に重要となります。
世の中には数多の不動産会社が存在しますが、それぞれ強みを持つ分野は異なっています。餅は餅屋と言いますが、再建築不可物件であれば、それを専門で扱っている業者に相談することが最短ルートとなります。
売却する際のポイント
道路に面した土地＝再建築可能物件にして売却しよう！
ここでは、道路に面していない土地の実際の売却について考えていきます。
まず最初に取り組むこととして、道路に面した土地（＝再建築可能）にしてから売却することを検討してみましょう。不動産として活用するにあたって、制限の無い形で売却できることが一番望ましいのは言うまでもないことと思います。
再建築可能にする主な方法は以下の通りです。
①隣接者から土地を購入・借りることを提案する
上で述べた接道義務ですが、幅員4m以上の道路に2m以上の間口で接していることが求められています。隣地から土地を購入、もしくは借りたりすることで間口を広げ、この条件をクリアすることで、道路に面している土地とすることができる場合があります。
これは建築基準法43条に定められている規定で、43条但し書き道路と呼ばれています。この基準に沿って安全を確保できる場合に建築許可が認められるケースがあります。ただしこれは、市町村に設置されている行政機関の建築審査会の審査によって認められる必要があり、申請すれば必ず認められるわけではないということに注意が必要です。
また、所有者同士で直接取引を行うとトラブルになることがあることも留意しておく必要があります。売主買主ともに不動産のプロで取引実績があるというケースは稀だとおもいますので、不動産業者に媒介を依頼して間に入ってもらうことをオススメします。
道路に面していない土地のまま＝再建築不可物件として売却
43条但し書き道路の認定を得られない場合は、再建築不可物件のまま売却を検討することとなります。
売却を進めるにあたっては、不動産会社に相談をすることが一般的です。この場合、不動産会社に仲介してもらい第三者である買い手をマッチングしてもらうか、再建築不可物件の買い取りを行っている不動産会社に直接買い取ってもらうかのいずれかが一般的な選択肢となります。
売却価格については、ここまで述べてきたように物件の状況によって異なるものの、周辺相場の３〜７割程度となる可能性が高いでしょう。
また、不動産会社による買取は、仲介による売却の相場よりも安値となるケースが多くなりますが、仲介のように第三者の買い手を探してくる手間暇がかからない分、不動産を素早く現金化でき、仲介手数料がかからないというメリットもあります。
買取事例のご紹介
ここからは、実際の買取事例についてご紹介いたします。
道路に面していない土地の売却にあたっては、その不動産の価値を創造し、高めることができる不動産会社に依頼することが重要なのは上述した通りです。その不動産会社の実力を把握する一つの方法として、買い取り事例を確認し、その背景から結果までを説明してもらうようにしましょう。
不動産買取業者と一口に言っても、特定エリアに強い・投資物件への転用が得意・リフォーム提案に長けているなど、それぞれの特徴がありますので、過去の取り扱い事例を参照しながら、あなたが所有する物件の特性に合った不動産業者を選定することを心がけましょう。物件の条件が悪いからといって売却や買い取りをあきらめる必要はありません。
株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例
横浜市にお住まいのI様は、道路の間口が1m程度の道路に面していない土地を所有されており、再建築不可であったことから、その活用にお悩みを持っていらっしゃいました。
ご自宅を新築された際に、間口の一部を隣地から借り、建築許可を取った上で新築工事を実施されることを検討していたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないということもあり断念。不動産としての活用の選択肢が狭まったことで買い取りをご検討されていた中で、当社（株式会社AlbaLink）へご相談をいただきました。
I様のご希望はできるだけ早期に売却したい、瑕疵担保免責で売却のトラブルは避けたいというご意向だったため、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。
当該物件は、買取後リフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生する為に購入させて頂きました。当社では、これまでにも道路に面していない土地（再建築不可物件）の買い取り実績多数となっております。道路に面していない土地の売却でお悩みの方はぜひ当社にご相談ください。
まとめ
ここまで、道路に面していない土地（再建築不可物件）の売却について、その方法と疑問点について考えてきました。結論を申し上げると、土地・不動産の所有者様個人ですべて完結させることは非常に難しく、まずは所有されている土地について信頼できる不動産会社に相談してみることが売却への近道だと言えるでしょう。
どの不動産会社に問い合わせたら良いかわからないという場合には、複数の不動産会社にまずは話を聞いてみて、その中から本当に信頼できそうな不動産会社をみつけていくことをおすすめします。
その際、道路に面していない土地の売却について、過去事例・実績について詳しく話を聞き、その不動産会社の得意不得意を見極めながら、あなたが所有する不動産について、最適な提案ができそうな不動産会社を選定すると良いでしょう。
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