道路に面していない土地は売却額が安くなる
道路に面していない土地は、道路に面している通常の土地よりも売却価格が安くなります。
道路に面していない土地は、建築基準法における「接道義務」を満たしておらず、建物の建て替えや再建築が認められないからです。このような物件を「再建築不可物件」と言います。
再建築不可物件は、一度建物が取り壊されると二度と建て替えができないので、そういったリスクを敬遠され、一般の買い手から需要が少ないのです。
では、具体的にどのような土地が「道路に面していない土地」に該当するのか、その基準と確認方法を解説してまいります。
道路に面していない土地は「再建築不可物件」となる
前述したように、道路に面していない土地は、建物の建て替えや増築ができない「再建築不可物件」となります。
建築基準法では、「接道義務を満たしていなければ、建物の建築が認められない」と定めています。
- 建築基準法
- 建築物の敷地や用途などに関する最低の基準を定めた法律のこと。建築物を建てるには同法に基づいた建築確認を受ける必要がある。
- 接道義務
- 建築基準法上の道路（幅員が4ｍ以上）に、土地が幅2ｍ以上接していること。緊急車両の移動や出入りを確保することで、消防活動や救助活動を円滑におこなうことを目的としている。
具体的に、「接道義務を満たしていない状況」とは以下の3種類に分けられますので、それぞれ詳しく解説していきます。
- ①周辺が他の土地に囲まれている
- ②道路に面している長さが不足している
- ③道路ではない道に面している
①周辺を他の土地に囲まれている
周囲を他の土地に囲まれており、公道に出られない状態の土地は、建て替えができない再建築不可物件となります。
このような土地も、災害や急病人が出た際に、緊急車両が進入できず、防犯上問題があるからです。
上記のように、道路い面していない土地を「袋地（ふくろじ）」といい、その周りを囲んでいる土地を「囲繞地」と呼びます。
ちなみに、袋地のように接道していない土地の所有者は、囲繞地を通行して公道に出て良いことが法律で認められており、その権利を「囲繞地通行権」と言います。
囲繞地所有者は、この「囲繞地通行権」を拒否できないので、袋地が存在している限り、自分の敷地を袋地所有者に通行され続けることになります。
土地の周辺を別の所有者の敷地に囲まれていて、道路に出るために他人の土地を通行するしかない袋地は、道路に接していない土地の代表例です。
袋地や囲繞地については、以下の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
②道路に面している長さが不足している
土地が幅員4m以上の道路に接していても、接道部分の間口が2m未満であれば、建て替えができない再建築不可物件となります。
敷地等と道路との関係
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
「間口2ｍ以上」と定められている理由は、前述したとおり、緊急車両があなたの土地に進入できなくなり、防犯面において支障をきたすからです。
例えば、以下の画像のように、道路に面している土地（整形地や旗竿地など）の間口が2m以上あれば建築可能ですが、2m未満の場合は再建築不可となります。
あなたの土地に接している道路が間口2ｍ以上あるかどうかの調べ方は、後ほど解説します。
③土地に面している道路が「法律上の道路」ではない
あなたの土地に面している道路が「法律上の道路」でないと、建て替えができない再建築不可物件となります。
前述したように、建築基準法で定める道路は、原則として「幅員4m以上」と定められています。
道路の定義
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
このように、幅員4mの基準が定められているのは、その土地で災害が起こったり、急病人が出た場合に緊急車両が通れず、防災面で支障をきたしてしまうからです。
以下の画像のように、土地の接する道路の幅員4m未満であれば、再建築不可物件となってしまいます。
ちなみに、「法律上の道路」には以下6つの種類があります。
| 42条1項1号道路（道路法による道路） | 国道・都道府県道・市区町村道などの公道 |
|---|---|
| 42条1項2号道路（開発道路） | 都市計画法や土地区画整理法などの法律で作られた道路 |
| 42条1項3号道路（既存道路） | 建築基準法が制定される前から存在する道路 |
| 42条1項4号道路（計画道路） | 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの |
| 42条1項5号道路（位置指定道路） | 一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」として指定したもの |
| 42条2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満ではあるが、特定行政庁が指定したもの |
仮に土地に接する道路が4m以上あったとしても、上記6つのいずれかの道路に該当しなければ、再建築不可物件となります。
よって、土地の前面道路が「法律上の道路」であるかの確認はとても重要です。（確認方法は後述します）
あなたの土地が「再建築不可物件」かどうか調べる方法
所有している土地が再建築不可かどうかは、その土地を管轄している自治体（役所）の建築・道路関連の窓口で確認できます。
自治体の窓口に行ったら、「本当に再建築不可なのか？」「建築できない理由は何なのか？」を担当者に聞いてみましょう。
ただ、自治体の窓口に行く前に以下の必要書類を準備してください。以下の書類がなければ、窓口の担当者が調べられません。
| 資料 | 目的 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 土地の所有者名や住所、建物面積、構造、建築年月日などの情報を把握し、登記情報に誤りがないか確認するための書類 | 法務局で取得 |
| 公図 | 土地の位置や形状を確定するための地図で、不動産登記の際に用いられる書類 | 法務局で取得 |
| 地積測量図 | 土地面積や位置、境界を公示するための書類 | 法務局で取得 |
| 建物図面 | 敷地に対する建物の配置や形状が表記され、建物を新築や増改築して床面積・構造の変更などを登記申請する際に必要な書類 | 法務局で取得 |
上記の書類は、不動産を「購入」または「譲り受けた」ときに受け取った書類一式の中にすべて入っていますので確認してみてください。もし紛失している場合は、法務局へ行けば新しく取得できます。
ただ、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者に相談すれば、「上記の書類なし」でもすぐに調べてくれます。自治体の担当者よりも不動産業者の方がプロなので瞬時に解決してくれます。
自身の所有する物件が再建築不可かどうかの調べ方をより詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
道路に面していない土地の売却相場は3割減が目安
道路に面していない土地の建物（＝再建築不可物件）の売却額は、建築可能な類似物件（立地や築年数、構造など）のおよそ「3割程度」と言われています。「建築できない」というだけで価格が7割減となってしまいます。
前述したとおり、新築や増築できない物件に居住したいという人は少なく、買い手がつきにくいからです。
ただし、建物の状態によって売却価格は前後するため、3割程度というのはあくまで目安になります。査定する業者によって価格は変わってくるからです。
では、不動産業者は物件を査定する際はどのポイントを見ているのか、詳しく解説していきます。
道路に面していない土地の価格を決める7つのポイント
基本的に、不動産業者が道路に面していない土地を査定する際は、以下7つのポイントを見ています。
不動産業者が不動産（土地・建物）を査定する際のポイント
- 土地の広さ、形状、立地（駅からの距離、周辺施設）
- 地域の人口
- 建物の広さ、築年数
- 土地、建物の評価額
- 周辺相場や取引事例
- 単独所有か複数人で共有しているか
（共有不動産は原則共有者全員の同意がなければ売れない） - 住宅ローン残債の有無
上記のポイントを見て、以下のような「ニーズが高い物件」と判断できれば、高額で買い取ります。
| ポイント | 理由 |
|---|---|
| 築年数 | 築年数が浅い物件のほうがリフォーム費用は安く済み、売却もしやすい。 |
| 立地 | 駅や繁華街の近くであれば、生活するうえでの利便性が高い。 |
| 物件所在エリアの価値 | 所有地周辺の物件相場が他の地域と比較して高ければ、高値でも活用しやすい。 |
| 人口動態 | 周辺に大学があるなど、人口の多い町であれば物件の利用者が多い。 |
しかし、上記はあくまで一般的な不動産業者が見ているポイントです。
もし、査定を依頼した不動産業者が「道路に面していない土地」を専門に扱っているなら、そのような土地を再生するノウハウを豊富に持っているので、一般的な不動産業者よりも査定額は高くなりやすいです。
「道路に面していない土地を専門に扱っている不動産業者の見つけ方」については、後述してますので、できる限り高く売りたいとお考えなら必ずチェックしておいてください。
なお、弊社アルバリンクは「道路に面していない土地」のような再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
年間200件以上の売買実績を元にあなたの土地の価格を正確に算出できますので、査定をご希望の際はお気軽に弊社へお声かけください。
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道路に面していない土地を売却する2つの方法
お伝えした通り、道路に面していない土地は建物を建て替えられないので、買い手がつきにくくなります。
とはいえ、道路に面していない土地であっても問題なく売却可能で、売却方法は下記の2通りがあります。
道路に面していない土地を売却する方法
- 建築可能物件にして「仲介」で売却
- 再建築不可物件のまま「買取」で売却
ただし、先にお伝えしておくと、道路に面していない土地を手放すなら、「専門の買取業者」に買い取ってもらう方法が最適です。
詳細はこれから解説しますが、買取業者に依頼すれば、道路に面していない土地でも余計な手間や費用を一切かけずに売却できるからです。
それでは、道路に面していな土地を売却する2つの方法を、それぞれ詳しく見ていきましょう。
建築可能物件にして「仲介」で売却
道路に面していない土地でも、建築可能物件にしてから「仲介業者」に売却を依頼すれば、あなたの希望する価格で売却できる可能性があります。
不動産会社（仲介業者）に物件の売却を依頼し、一般の買手の中から買主を見つけてもらう売却方法。仲介業者は物件の情報を不動産ポータルサイト等に掲載して買手を募り、内覧や交渉を経て売買契約の締結を目指す。仲介業者は、契約が成立したら成功報酬（仲介手数料）を売主や買主からもらうことで収益を得る。
建築可能になれば、新築を建てたい人も購入できますし、将来必要に応じて建て替えが可能です。よって、一般個人が買い手の需要が多くなり、「仲介」でも売れやすくなります。
なお、道路に面していない土地を建築可能にする方法は以下の3つがありますので、詳しく解説してきます。
再建築不可物件を再建築可能にする主な方法
- 隣地の土地の一部を購入する
- 土地をセットバックさせる
- 43条但し書き道路の認可を受ける
ただし、再建築不可物件を建築可能にするには、高額な費用がかかります。
ですから、「手間や費用をかけたくない」「確実に売却したい」という方は、専門の買取業者に売却を依頼することをおすすめします。買取業者であれば、道路に面していない土地もそのまま買い取ってくれるからです。
なお、弊社アルバリンクは再建築物件を専門に扱う買取業者ですので、面倒な手続きや費用を書けたくないとお考えなら、一度ご相談ください。
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隣地の土地の一部を購入する
道路に面していない土地は、隣地の土地の一部を購入すれば建築可能物件にできる可能性があります。
土地に面している道路の間口が2m未満で再建築不可になっている場合、隣地を購入して間口を2ｍ以上に広げれば、接道義務を満たせるからです。
例えば、以下の画像のように、間口が1.9mで再建築不可となっているなら、隣地の一部を購入して2mにすれば接道義務を満たせて建築可能になります。
ただし、土地の前面道路が「4ｍ未満」だったり「法律上の道路でない」場合は、間口を2ｍにしても接道義務を満たせないので、建築可能にはできません。
また、隣地の一部を購入するには数百万～数千万円の資金が必要です。仮にあなたは購入する準備ができていたとしても、隣人が土地の一部を売るのを拒否していれば購入できず、間口を2mに広げられません。
あなたの土地が「前面道路の間口が2ｍ未満」であることで再建築不可になっており、隣人も土地の一部を売却することに同意しているなら良いですが、そうでなければ他の方法を検討する必要があります。
土地をセットバックさせる
セットバックとは、土地を建築部分を後退させて、前面道路の幅を増やすことです。
セットバックさせることで、土地に接する道路の幅員が4m以上になれば、接道条件を満たし、再建築できる土地にできる可能性があります。
例えば、以下の画像のように、あなたの土地の前面道路の幅員が3.6mしかなかった場合、0.4m後退させれば4mになり、接道義務を満たせるようになります。
ただし、セットバックして前面道路の幅員4mにできたとしても、土地と道路との間口が2mだった場合は接道義務を満たせず、建築可能物件にはなりません。
また、セットバックするには自治体への煩雑な手続きが必要です。おまけに、数十万円以上の工事費用を支払わなければならないので、費用が出せない場合も実現は難しいです。
「前面道路の幅員が4ｍ未満」であることが原因で再建築不可になっているなら検討の価値はありますが、そうでない場合やセットバックする資金がない場合は他の方法を検討してください。
セットバックについては、下記記事でより詳しく解説しております。
「43条但し書き道路」の認可を受ける
「43条但し書き」とは、接道義務を満たしていなくても、以下の条件をクリアすれば建築可能にできる制度です。
- 敷地の周囲に広い空地を有する
- 特定行政庁（地方自治体）が交通上・安全上・防火及び衛生上支障がないと認める
- 建築審査会の同意を得て許可している
この「43条但し書き道路」の申請手続きを行えば、あなたの土地を再建築可能にできる場合があります。
建築審査会（建築にかかわる指導等を担う行政機関）が、上記の条件に該当する道路を法律上の道路として認めているからです。
ただし、申請には複雑な申請手続きが必要なうえに、結局許可が下りない可能性もあります。
ですから、但し書きの申請は、再建築不可物件を専門に扱う不動産業者に相談して任せるのが賢明です。
なお、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者ですので、但し書きに関するお悩みがあれば気軽にお問い合わせください。
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※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
43条但し書き道路の詳細は、下記記事にて解説しておりますので、ご参考ください。
専門の買取業者に「そのままの状態」で買い取ってもらう
お伝えしてきた通り、道路に面していない土地のままだと、一般の個人に売却するのは困難ですし、建築可能にするには手間も費用もかかります。
ですから、「土地を確実に売却したい」「手間や費用をかけずにスムーズに売却したい」とお考えなら、専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらいましょう。
不動産業者（買取業者）自身が直接買主となって物件を売主から買い取る。買取業者は不動産を買い取ったあと、必要に応じてリフォーム等をおこなって商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなうことで収益を得る。
専門の買取業者は、道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に保有しています。ですから、現状のままでは使い道のない不動産でも、積極的に買い取ることができるのです。
道路に面していない土地を専門の買取業者に買い取ってもらうことには、他にも以下3つのメリットがありますので、詳しく解説していきます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、道路に面していない土地を「1週間から1ヶ月程度」で売却できます。
買取の場合、買取業者が直接あなたの土地を購入します。
仲介業者のように、再建築できる土地にするための手続きや買い手を探す手間ないので、あなたと買取業者の間で価格の合意さえ取れればすぐに売買契約を結べるのです。
ちなみに、弊社では「最短3日」で全国の再建築不可物件を買い取っていますので、売却をお急ぎの方もぜひ一度ご連絡ください。
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※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
高額な費用が一切かからない
専門の買取業者に依頼すれば、あなたは高額なリフォーム費用や建築可能物件に再生する費用を一切かけずにそのまま土地を売却できます。
前述したように、専門の買取業者は道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に持っています。
ですから、リフォームして人が住める状態にしたり、前述した「再建築可能にする3つの方法」で建て替えできる状態にする施策は買取業者があなたの代わりに行います。あなたが負担するはずだったそれらの費用も支払う必要がありません。
買取価格は安価になってしまうのが唯一のデメリットですが、費用をかけても売れる保証のなかった土地を、そのままの状態で売れるのですから、あなたにとっては逆にメリットになるという考え方もできます。
確かに、商品化までにかかるコスト分は買取価格から差し引かれるので、仲介業者に依頼して売却する価格よりは安くなってしまいます。
ですが、再建築不可物件として一生売れ残っていたかもしれない土地を、値段をつけて買い取ってもらえると考えれば、メリットがあると考えることもできます。
リフォームや建築可能物件に再生する費用を出したくないとお考えなら、買取業者への売却が最適です。
契約不適合責任が問われない
専門の買取業者に売却を依頼すれば、「契約不適合責任」が免責となります。
契約不適合責任とは、不動産売却後、売買契約書に記載のない欠陥が物件に見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。買主から欠陥部分の補修費用や減額を請求されれば、売主はそれに応じなければなりません。
一般的に、契約不適合責任は、両者の合意が得られれば免責にして売買契約を結ぶことが可能です。
しかし、仲介業者に売却を依頼する場合は、買い手となる一般個人を守る必要があるので、契約不適合責任が免責になることはほぼありません。
それに対して、買取業者であれば不動産買取のプロとして物件内のすべての欠陥を見抜くことができます。ですから、契約不適合責任をつけて売買契約を行う必要がなく、契約不適合責任は「免責」で合意してくれやすいのです。
買取業者を利用して契約不適合責任を免責で物件を売却できれば、あなたは物件売却後に損害賠償を請求される心配はなくなります。
ただ、買取業者によっては、売主に責任を負担させたまま契約する業者もいますので、買取業者の選び方はとても重要です。
なお、弊社は「契約不適合責任」を免責で買取しておりますので、土地の売却後に賠償責任を請求されるリスクを背負いたくないとお考えなら、気軽に弊社へご相談ください。
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高額で買い取ってくれる買取業者を選ぶ2つのポイント
道路に面していない土地を買取で売却することのメリットについてはすでにお伝えしたとおりですが、買取業者ならどこでも良いわけではありません。
もし、専門性のない買取業者に依頼してしまえば、安値で買いたたかれたり、そもそも買取を拒否されるおそれもあります。
というわけで、売却を依頼する買取業者を選ぶ際には、以下3つのポイントを確実におさえましょう。より確実に、より高値で土地を買い取ってくれる専門の買取業者を選び出せます。
高額で買い取ってくれる買取業者を選ぶ3つのポイント
- 再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産業者を複数ピックアップする
- 口コミを確認する
- 複数の買取業者に査定を依頼し比較する
詳しく見ていきましょう。
再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産業者を複数ピックアップする
再建築不可物件の買取実績が豊富な不動産業者を複数ピックアップしましょう。
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道路に面していない土地を買取した事例のご紹介
この章では、実際に道路に面していない土地を弊社で買取した事例をご紹介します。
【株式会社AlbaLinkにおける横浜市I様の事例】
横浜市にお住まいのI様は、土地と道路が1m程度しか接していない「再建築不可」の土地を所有されていました。維持費や税金を払う続けるのはもったいないと感じ、手放すことを決めましたが、地元の不動産業者には「再建築不可は売れません」と門前払い。複数の不動産業者を訪問しましたが、どこも同じ対応だったそうです。
間口の一部を隣地から借り、建築許可を取ったうえで建築可能にすることも検討してみたものの、申請が認められるかどうかは提出してみないとわからないこともあり断念。どこでも良いから買い取って欲しいとネットで調べていたところ、当社（株式会社AlbaLink）を見つけていただき、ご相談をいただきました。
I様のご希望は「できるだけ早期に売却したい」「契約不適合責任による売却トラブルは避けたい」というご意向だったため、土地の形状や広さ、立地、周辺相場などを総合的に勘案し、最適な買取価格のご提案を経て、当社での買取額にご納得いただいた上で、買い取りを行いました。
当該物件は、買取後にリフォームを行い、賃借人を募集し投資用物件として再生するために購入させていただきました。
弊社では、上記の事例のような道路に面していない土地（再建築不可物件）を多数買い取ってきました。他社で断られてしまった物件も、専門家として自信を持って買取価格を提示いたします。
I様と同じように、道路に面していない土地の売却でお悩みであれば、ぜひ弊社へご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
まとめ
道路に面していない土地は、建築基準法で定められた接道義務を果たさないことから、新築や建て替え等ができません。
隣地の土地の購入やセットバック等によって接道義務を満たせば、買手がつきやすくなることもありますが、役所への手続きが煩雑ですし、高額な費用もかかります。
なので、「確実に土地を売却したい」「手間も費用もかけずに土地を売却したい」という方は、「専門の買取業者」に道路に面していない土地をそのまま買い取ってもらいましょう。
買取業者は道路に面していない土地を再生するノウハウを豊富に持っているので、あなたの土地をできる限り高く買い取ってくれます。
優良買取業者を選ぶポイントは以下の通りで、本文でも詳しくお伝えしましたので、少しでも高く買い取ってくれる買取業者を見つけてください。
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なお、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」では、全国の再建築不可物件を適正価格で積極的に買い取っています。
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