再建築不可物件はやめたほうがいいと言われる理由をプロが徹底解説!

529 再建築不可物件

「実家が再建築不可物件なんだけど、相続しても問題ないだろうか?」
「再建築不可物件を相続するときにはどうするのがベスト?」

再建築不可物件の実家を相続するにあたり、「再建築不可物件はやめたほうがいい」と言う言葉を聞くと不安に感じてしまいますよね。

詳しくは本文で解説しますが、再建築不可物件には「メンテナンス費用がかかる」「地震や火事などの自然災害で倒壊したら新築できない」などのリスクが潜んでいます
再建築不可物件を所有してもデメリットしかないため、再建築不可物件を相続したらできる限り早く手放すことをおすすめします

そこで今回は、これから再建築不可物件を相続する予定のある方へ向けて以下の内容を詳しく解説します。

この記事を読むと、再建築不可物件を所有するリスクや最適な対処法が分かります

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再建築不可物件とは新しく建物を建てられない土地のこと

再建築不可物件とは、いま建っている建物を取り壊しても新たな建物の建築(再建築)が法令によって認められていない土地のことです。

再建築不可物件

再建築不可となる主な要因としては、建築基準法上の接道義務を満たしていないことが挙げられます。

接道義務

接道義務
建物を建てる際には建築基準法上の幅4m以上の道路に敷地の間口が2m以上接していなければならないとするルール。

参照元:e-Gov法令検索|建築基準法第42条第43条

具体的には、あなたの実家が以下のケースのいずれかに該当している場合は「再建築不可物件」として扱われます。

  • 道路に接している敷地の間口が2mに満たない
  • 敷地が他の土地に囲まれていて道路に接していない
  • 土地に面している道がそもそも建築基準法上の道路ではない

たとえば、細長い路地の先に敷地が広がっている旗竿地では、道路に接している間口が2mに満たないケースが少なくありません。

3建築基準法上の道路と2m以上接していなかったら再建築不可物件

また、土地のなかにはまったく道路に通じていない「袋地(死に地)」も存在します。

袋地

一方、土地が道路に面していても、じつは建築基準法上の道路ではなく「私道」だったというケースもあります。

公道と私道の違い

私道
国や市区町村が所有する道路に対して、個人や企業が所有する土地のこと。
私道はあくまでも「私有地」であり、道路とは扱われない。
ただし、自治体から「位置指定道路」の認可を受けている私道は建築基準法上の道路として扱われる。

上記に該当する土地は建築基準法の接道義務を満たしていないため、再建築が認められていないのです。

なお、実家が再建築不可物件かどうかを調べる方法が知りたい方は、以下の記事を併せてご参照ください。

再建築不可物件かどうかの調べ方
再建築不可物件は建て替えが出来ないので購入・売却を検討するときには再建築不可なのかどうかを調べて検討する必要があります。本記事では、再建築不可物件かどうかを調べる3つの方法・再建築不可物件の要件・役所で確認する方法・役所で確認するべき内容・最適な処分方法について解説します。

また、私道に接している土地が再建築不可かどうかの調べ方は、以下の記事で詳しく解説しています。

私道に接する土地が再建築不可か3分でわかる!確認方法と対処法を伝授
自宅の前面道路が私道でも、建築基準法上の道路に該当し、かつ2m以上接しているなら建て替えは可能です。本記事では、私道の概要・私道に接する土地が再建築不可かどうかの調べ方・私道の建て替えに関する同意書について解説します。

再建築不可物件はやめたほうがいいと言われる5つの理由

冒頭でも軽く述べましたが、再建築不可物件にはさまざまなリスクが潜んでいるので所有し続けるのはおすすめできません。
「再建築不可物件はやめたほうがいい」と言われるのは、主に以下5つの理由によります。

それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

なお、以下の記事では再建築不可物件にありがちな9つのトラブル事例について解説しています。
これから再建築不可物件を相続する予定がある方は、事前に把握しておくことをおすすめします。

再建築不可物件にありがちなトラブル9選!あなたに最適な解決方法も紹介
再建築不可物件でありがちなトラブル9選 再建築不可物件とは、今ある建物を壊すと新しく建設ができない不動産を指します。 再建築不可になる理由はいくつかありますが、多くは「接道義務」を果たしていないケースです。 接道義務とは「...

大規模なリフォームや建て直しができない

再建築不可物件は建て替えだけでなく、リフォームや修繕内容が制限されているデメリットもあります

基本的に、再建築不可物件は建築確認が必要となるリフォームはできません

建築確認申請が必要な工事

再建築不可物件は前述のように建築基準法上の基準を満たしていないので、申請しても建築確認が下りないのです。

建築確認
これから建てようとしている建築物が法令で定められている建築基準に適合しているかを自治体が確認すること。
建築計画が適法であることが確認されたら「確認済証」が交付され、工事に着手できる。
また建築工事完了後に完了検査を受け、法令に適合していると認められると「検査済証」が交付される。
建築確認の流れ

たとえば、家の壁や柱などの主要構造部の半分以上をリフォームしたいときには建築確認が必要です。
そのため、再建築不可物件では原則として間取りの変更を伴う大規模なリフォームはおこなえません。

参照元:国土交通省|法律上の手続きと補助・融資等の制度

ただし、再建築不可物件でも建築確認が不要の範囲内ならリフォームが可能です。

一例として、再建築不可物件が木造建築物であり、かつ2階建て以下・延床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下という条件を満たす「第4号建築物」に該当するときは、建築確認申請が不要なので大規模なリフォームでもおこなえます。

参照元:e-Gov法令検索|建築基準法第6条第1項

しかし、2025年4月の建築基準法第6条の改正法の施行に伴って第4号建築物は「第2号建築物」「第3号建築物」に分類され、一部建築確認が必要となりました。

参照元:国土交通省|2025年4月(予定)から4号特例が変わります

第2号建築物
木造2階建てや延床面積200㎡を超える木造平屋建て
第3号建築物
延床面積200㎡以下の木造平屋建て

したがって2025年4月以降は、再建築不可物件の築年数が古くどれだけ老朽化が進んでいても、耐震補強などの大規模な修繕工事はできなくなってしまう点に注意が必要です。

「築年数の古い再建築不可物件を相続してもリフォームすればいい」と考えている場合は、住むにあたってどの程度のリフォームが必要か、希望するリフォームは実現できるかを事前に確認しておいたほうがよいでしょう。

なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

再建築不可物件のリフォーム可能な範囲|知らないとヤバい注意点も解説
再建築不可物件のリフォームは通常の物件と比べて難しい 再建築不可物件のリフォームは、通常の物件と比べて難しい傾向があります。 この章では、リフォームが難しい理由と、そもそも再建築不可物件とはどんなものなのかも解説します。 再建築不...

住宅ローンが組めないことが多い

再建築不可物件を取得する際に住宅ローンを組めない可能性が高い点も「やめたほうがいい」と言われる理由のひとつです。

金融機関から住宅ローンを借りる際は、購入対象となる土地や家屋に「抵当権」と呼ばれる担保が設定されます。
住宅ローンを借りた方が万が一返済不能に陥った際、金融機関は抵当権を設定している不動産を競売にかけ、売却金額で融資を回収するしくみとなっています。

住宅ローンの仕組み

しかし、再建築不可物件は建物を建てられないデメリットがあることから、通常の土地よりも評価額が低く、多くの金融機関では再建築不可物件を担保として認めていません

そのため、再建築不可物件の購入時には融資を受けられない可能性が高いので、再建築不可物件を売却しようとしても買い手が見つからない事態に陥る恐れがあります

なお、再建築不可物件でもノンバンクの住宅ローンや不動産投資ローンなら借りることが可能です。
詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。

再建築不可物件は住宅ローンを組めるのか
再建築不可物件は住宅ローンが組める? 結論として、再建築不可物件のローンを金融機関で組むのは難しいといえます。融資を行うか否かの判断は最終的に金融機関が行うため皆無であるとは言い切れませんが、住宅ローンとしての融資を受けることができる可能...

古い物件が多くリフォームやメンテナンスに費用がかかる

再建築不可物件の多くは築年数が古く、住むにあたってリフォーム費用やメンテナンス代がかさんでしまう点も「やめたほうがいい」理由として挙げられます。

再建築不可物件とは建築基準法上の接道義務を満たしていない土地のことだと前述しました。

つまり再建築不可物件は接している道幅が狭い、もしくは道路と接しておらず、リフォーム工事を行う際にトラックや重機などが家の近くまで乗り入れることができません。
その分、人手を使って機材や道具などを運び込んだうえで作業をしなければならないため、通常のリフォームよりも人件費がかさんでしまうのです。

また、再建築不可物件の多くは建築基準法が制定された1950年(昭和25年)以前に建てられたケースが多い傾向にあります。

建築基準法制定以前に建てられていた家は現行法に基づく接道義務を満たしていなくても、現状のまま使用する分には何ら問題はないのです。
このような建物を「既存不適格物件」と呼びます。

既存不適格物件とは

築古の再建築不可物件のリフォームをして、柱の腐朽やシロアリ被害などが見つかるケースは少なくありません。

当初見込んでいた金額以上のコストがかかることも珍しくないので、再建築不可物件へのリフォームは慎重に検討することをおすすめします

なお、既存不適格物件については以下の記事で詳しく解説しています。

違法建築と既存不適格の違いを分かり易く説明
原則として違法建築や既存不適格物件は、売りに出してもほぼ買い手を見つけることはできません。違法建築と既存不適格の違い・違法建築が生まれる理由・既存不適格物件の概要・違法建築や既存不適格物件の売却方法について解説します。

地震や火事で倒壊したら建て直せない

再建築不可物件には、地震や台風などの自然災害で倒壊したり、火の不始末による火災によって全焼したりしても建て直すことができないデメリットもあります

再建築不可物件が倒壊することによるリスク

新たな建物を建てられない土地には資産価値はなく、手放したくても一般の買い手が見つかることはありません。
結局はそのまま所有せざるを得ず、引き続き固定資産税都市計画税(土地が市街化区域内にある場合)を納め続ける必要があります。

固定資産税と都市計画税

また建物が壊れてしまったら、周囲に危害を与えないように解体して片づけなければなりません。

そのようなときに役立つのが、自治体の補助金です。
自然災害で建物が倒壊した際、罹災証明書を申請して認められれば補助金を受け取ることができます。

しかし自然災害で全壊と認められても、解体費用を補助してくれるかどうかは自治体の裁量次第です。
ケースによっては100万円以上にのぼる解体費用を全額自己負担しなければならなくなる恐れもあります。

参照元:NHK|災害列島命を守る情報サイト|うちは自腹で隣は無料 解体費用は誰が出すの?

いつ自然災害が起こるのかは誰にも予測ができません。
老朽化が進んで倒壊の恐れが高い場合には、できる限り早く再建築不可物件を手放したほうが安心といえます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)では、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っております。
どのような再建築不可物件でも適正価格で買い取ることができるので、再建築不可物件を売却したいとお考えの方は、まずは無料査定をご利用ください。

なお、無料査定を利用しても無理な営業をかけることは一切ありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。

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所有している再建築不可物件が倒壊しそうなときにできる対策は、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件がもしも倒壊したら?8つの対策を不動産のプロが解説
倒壊寸前の再建築不可物件を所有するリスクや再建築不可物件のリスクを回避する対策について解説します。この記事を読むと、デメリットの多い倒壊寸前の再建築不可物件を確実に売却できるようになります。

売却が難しい

再建築不可物件を相続で取得しても、売却が難しいところも「やめたほうがいい」と言われる理由のひとつです。

ここまで解説してきたように、既存の建物が倒壊したら二度と新たな家を建てられない再建築不可物件には資産価値はほぼありません。
再建築不可物件を売却したくても、一生涯にわたって快適に暮らせる住まいを探している個人の方からは見向きもされないのが現実です。

そのため、再建築不可物件を手放したいときに依頼先を誤ると、一生所有し続けなければならない事態に陥る恐れがあるため、注意が必要です。

しかし、ご安心ください。
専門の買取業者に依頼すれば、高確率で再建築不可物件を買い取ってもらえます
専門の買取業者には、再建築不可物件を再建築可能にして再販したり、賃貸物件として活用したりできるノウハウが豊富にあるからです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも、これまでに数多くの再建築不可物件を買い取ってまいりました。
倒壊しそうなほど築年数の古い再建築不可物件でも現状のまま買い取ることが可能なので、再建築不可物件をできる限り早く手放したいとお考えの方は、まずは弊社にご相談ください。

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なお、以下の記事では再建築不可物件を少しでも高く売るために押さえておきたい専門の買取業者の選び方を解説しています。
併せて参考にしてください。

再建築不可物件を高額買取できる不動産業者の選び方3選【完全保存版】
再建築不可物件をもっとも好条件で売却する方法は、再建築不可物件に強い専門の買取業者に買い取ってもらうことです。本記事では、再建築不可物件を高額売却する方法・買取の流れ・所有し続けるリスクなどを解説します。

再建築不可物件を相続するときの3つの対処法

ここからは、再建築不可物件を相続したときにできる以下3つの対処法を解説します。

  • 相続放棄する
  • 再建築可能にして売却する
  • 再建築不可のまま専門の買取業者に売却する

結論から申し上げると、再建築不可物件を相続したときには「再建築不可のまま専門の買取業者に売却する」ことをおすすめします
専門の買取業者に依頼すれば、再建築不可の状態でも問題なく買い取ってくれます。
ほかの2つの対処法とは異なり、再建築不可物件の売却に際して費用や手間をかけることなく現金化できる点が大きなメリットです。

3つの対処法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。

なお、以下の記事では再建築不可物件を相続するリスクを解説しています。

併せて参考にしてください。

再建築不可物件の相続がもたらす6つのリスク!対処法を徹底解説!
再建築不可物件の活用予定がないのであれば、相続をせず売却するのが賢明です。本記事では、再建築不可物件を相続する6つのリスク・再建築不可物件の6つの処分法・相続手続きの流れ・再建築不可物件かどうかを調べる2つの方法について解説します。

相続放棄する

再建築不可物件を相続したくないのなら、相続放棄をするのも選択肢のひとつです。

相続放棄とは、被相続人の遺産をすべて受け継がないことです。
相続の開始があったことを知ったときから3か月以内に家庭裁判所で手続きを行うと、相続放棄することができます。

相続放棄

参照元:e-Gov法令検索|民法第915条

相続放棄には、以下のようなメリットがあります。

  • 借金など負の遺産を受け継がなくて済む
  • 再建築不可物件にかかる維持管理費用を負担する必要がなくなる

不要な再建築不可物件を相続せずに済む点は、もっとも大きなメリットと言えるでしょう。

ただし、以下のデメリットも潜んでいる点には注意しなければなりません。

  • 再建築不可物件以外の遺産も放棄しなければならない
  • 売却できる再建築不可物件を現金化できない
  • 「現に占有」している場合には管理義務が発生する

デメリットのなかでも特に注意する必要があるのが、再建築不可物件に親と一緒に住んでいたなど「現に占有している」ときには相続放棄を選択しても、引き続き費用をかけて維持・管理を行わなければならない点です。

参照元:財務省|財産管理制度の見直し(相続の放棄をした者の義務)

再建築不可物件の管理義務から解放されたいなら、ほかの相続人が再建築不可物件を相続するか、家庭裁判所に相続財産清算人を選出してもらう必要があることを押さえておきましょう。

相続放棄後の管理責任は、次の順位の相続人 または相続財産清算人が管理できるようになるまで続く

相続財産清算人
相続人に代わって被相続人の遺産を精算し、残った財産を国庫に納める役割を担う。

なお、相続放棄について詳しい内容や手続きの流れを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

空き家の相続放棄はもったいない!管理義務から免れる裏ワザを紹介!
空き家の相続放棄の手順 空き家を相続放棄する手順は、以下のとおりです。 必要書類を取得する 管轄の家庭裁判所に相続放棄申述書と必要書類を提出する 家庭裁判所から届く照会書を返信する 相続放棄申述受理通知書が...

再建築可能にして売却する

再建築不可物件を再建築可能にしてから売却する方法があります

前述のように、再建築不可物件のもっとも大きなリスクは「建て替えができない」点です。
しかし再建築を可能にしたら自由に建て替えできるようになるので、通常の不動産同様に早期売却が期待できます

再建築不可物件を再建築可能にする方法は以下のとおりです。

  • 隣地の一部を買い取る
  • 隣地と等価交換する(旗竿地の場合)
  • 隣地を建築確認時のみ借りる
  • 敷地の接道部分を後退させる(セットバック)
  • 43条2項2号許可を得る
  • 位置指定道路の申請を出す

ただし、いずれの方法も手間がかかるだけでなく、相当の費用も必要となるため、現実的な選択肢とは言えません。

再建築不可物件を手放したいなら、次の見出しで解説するように専門の買取業者にそのままの状態で売却することをおすすめします。

なお、再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザは以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

【プロ直伝】再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ6選!
そもそも再建築不可になってしまうのはどのような土地? 土地上に建物を建てる際には、建築基準法や都市計画法などの法令で定められている細かな制限をクリアする必要があります。しかし中には、法令の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊し...

再建築不可のまま専門の買取業者に売却する

再建築不可物件を処分したいなら、現状のまま専門の買取業者に売却する方法がもっとも手軽で確実です。

専門の買取業者は、再建築不可物件を再建築可能にしたり、リフォームとして賃貸物件として貸し出したりといった活用ノウハウを豊富に有しています。
そのため、一般の不動産業者が取り扱わない再建築不可物件でも問題なく買い取ることが可能なのです。

また、専門の買取業者は再建築不可物件を買い取ったあとに自社でリフォームを施してから活用します。
したがって、あなたが売却に際してリフォームを行わずに済む点もメリットのひとつです。

再建築不可物件を手間も費用もかけずに売却したい方は、専門の買取業者に相談することをおすすめします

なお、当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)は、再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の買取業者です。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。

これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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以下の記事では、弊社が再建築不可物件を高額で買い取れる理由や買取実績、実際に弊社をご利用いただいたお客様の声を掲載しております。
ぜひご参照ください。

再建築不可物件の不動産専門の買取業者です。他社で断られた物件でもお気軽にご相談下さい。 | 訳あり物件買取プロ
再建築不可物件の不動産専門の買取業者です。他社で断られた物件でもお気軽にご相談下さい。

再建築不可物件でも売却できる3つの理由

再建築不可物件でも、けっして売却できないわけではありません。
再建築不可物件が売却できる理由は、以下の3つです。

  • 他の物件より安い
  • 固定資産税・都市計画税が安い
  • 投資用物件として運用できる可能性がある

それぞれの理由について、詳しく解説します。

他の物件より安い

ここまで解説してきたように、建て替えができない再建築不可物件は資産価値が高くありません。
そのため買い手からすると、同条件の中古住宅よりも1~5割ほど安い価格で購入できるメリットがあります

ただし、前述のとおり再建築不可物件購入時には住宅ローンを組めない可能性が高いため、必然と買い手は現金一括で購入できるほどの経済力を持った方に限られます。

再建築不可物件を市場相場より安く売り出したとしても、やはり買い手が見つかりにくいことに変わりはありません

固定資産税・都市計画税が安い

再建築不可物件は資産価値が低いため、課税対象となる固定資産税評価額も低く設定されている特徴があります。
そのため通常の中古住宅に課される固定資産税や都市計画税より安い点も、買い手にとっては大きな魅力となり得ます

しかし、倒壊リスクの高い築古の再建築不可物件は何年住めるかが分からず、自然災害で壊れても建て直しができません。

建物がなくなって土地のみの状態になると、それまで適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税が最大で6倍にまで増大します

住宅用地の特例とは?

住宅用地の特例
居住用の家屋が建っている土地に課される固定資産税を最大で6分の1、都市計画税を最大で3分の1に軽減する制度。

したがって短期的には固定資産税・都市計画税を安く抑えられるかもしれませんが、将来的に税負担が増えかねない再建築不可物件を売りに出しても、買い手を見つけるのは難しいと言わざるを得ません。

なお、土地上に空き家が建っていても、土地の200㎡以下の部分に課される固定資産税が6倍に、200㎡を超える部分に課される固定資産税が3倍になる恐れもあります。
詳しくは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。

空き家の固定資産税はいつから6倍に上がる?【改正の影響も解説】
空き家の固定資産税と都市計画税 所有している不動産が空き家でも、所有者には毎年固定資産税と、地域によっては都市計画税が課せられます。 たとえ空き家であっても、土地と家屋というれっきとした固定資産であることには変わらないからです。 ...

投資用物件として運用できる可能性がある

駅から近いなど立地がよく、賃貸需要の期待できるエリアに再建築不可物件が建っている場合は、不動産投資家相手に売却できることがあります

不動産投資家にとって大切なのは「家賃収入と投資利回り」です。

利回り
投資金額に対して得られる収益の割合。
「利益÷投資金額÷運用年数×100」の計算式で求められる。

また、賃貸物件を探している方の立場からすると、再建築不可かどうかは関係ありません。
駅からの距離が近い、周辺に買い物ができる商業施設があるなどの条件が満たされていれば、再建築不可物件でも相場どおりの値段で貸すことが可能です。

したがって、相場よりも安く購入できる再建築不可物件は不動産投資家にとっては格好のターゲットとなり得るのです。

しかし再建築不可物件を売却して利益を確定させたいと考えても買い手は見つからず、倒壊したら再建築できないリスクがあります。

長期的な視点で見ると損をする可能性が高く、再建築不可物件を購入したくないと考える不動産投資家も少なくありません

ここまで再建築不可物件でも売却できる3つの理由を解説してきましたが、結論をお伝えすると「売却できないことはないが、買い手を見つけるのは難しい」のが実情です。

そのため再建築不可物件をできる限り早く手放してあらゆるリスクから解放されたいなら、専門の買取業者に売却することをおすすめします

弊社AlbaLink(アルバリンク)では、全国の再建築不可物件をスピーディーに、かつ適正価格で買い取っております。
再建築不可物件の処分をお考えの方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。

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なお、以下の記事では再建築不可物件で賃貸経営を行うメリットとリスクについて詳しく解説しています。
再建築不可物件で賃貸経営を始めようか考えている方は、ぜひ参考にしてください。

再建築不可のアパートを賃貸経営する5つのリスクと対処法を専門家が解説
再建築不可のアパートで賃貸経営を行うリスクや更地にして活用する方法、再建築不可のアパートの売却方法を解説します。この記事を読むと、一般の買手が見つかりにくい再建築不可アパートをスピーディーに売却できるようになります。

まとめ

「再建築不可物件を取得するのはやめたほうがいい」と言われるのは、建て替えや大規模なリフォームができない、メンテナンス費用がかかるなどのリスクが潜んでいるからです。

再建築不可物件を所有してもデメリットしかないため、相続を通じて取得することになった際にはできる限り早く手放すことをおすすめします。

ただし、一般の不動産業者に再建築不可物件の売却を依頼しても、個人の買い手が見つかりにくいために取り扱ってはもらえないケースがほとんどです。
そのため、再建築不可物件を売却したいなら専門の買取業者に相談しましょう

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、再建築不可物件をはじめ全国の訳あり物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
年間で760件以上もの訳あり物件を買い取っている実績があり、再生して活用できるようにする専門ノウハウも持ち合わせているため、高額買取も実現可能です。

過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも紹介されました。

イットで紹介されました

他社で断られたような再建築不可物件でも弊社なら問題なく買い取れるので、まずは一度無料査定をご利用ください。
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「再建築不可物件はやめたほうがいい」に関するよくある質問

再建築不可物件には、同じ条件の中古住宅よりも1~5割ほど安く購入できるメリットがあります。 また固定資産税評価額が低く設定されており、固定資産税や都市計画税の負担が小さい点もメリットです。
建て替えができない家でも、隣地の一部を購入するなどして接道義務を満たすと建築可能にできます。 また、専門の買取業者に依頼すると建て替えができない家でも適正価格で買い取ってくれるので、売却金額を元手に住み替えを検討するのも選択肢のひとつです。
建築基準法上の幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければ再建築はできません。 また土地に接している道路の幅が4mあったとしても、建築基準法で定められている道路ではない場合も再建値不可物件となります。
建て替えができない再建築不可物件でも、建築確認申請が不要な範囲内であればリフォームが可能です。 また木造2階建て以下・延床面積500㎡以下・高さ13m以下・軒高9m以下なら間取りの変更を伴う大規模なリフォームが可能ですが、2025年4月からの法改正に伴って建築確認申請が必要となり、リフォームできなくなる恐れがある点に注意が必要です。
監修者
阪口 修一

阪口修一 宅地建物取引士

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龍谷大学卒。
野村不動産株式会社や三菱地所住宅販売株式会社(現三菱地所リアルエステートサービス(株))で個人の住宅仲介から法人の事業用不動産、投資用不動産の仲介業務を近畿圏全域で従事。
また、任意売却や不動産M&Aの仲介業務を行って参りました。
現在はエスアール・パートナーズ株式会社で仲介だけでなく建売事業なども行い、特に負動産(空ビルや空室室率が高い賃貸マンション) のバリューアップ事業で不動産の再生に取り組んでいます。
その他大手電力会社提供サービスで不動産のオンライン相談の専門家を担当。
【所有資格】
宅地建物取引士
公認不動産コンサルティングマスター

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