長屋（連棟式建物）は価格を下げないと売れにくい
冒頭でもお伝えした通り、長屋や連棟式建物の売却が難しいのは事実です。
詳細は後ほどお伝えしますが、一般の買い手が長屋を購入しようとしても、住宅ローンの審査に通りにくいことや、将来建て替えが必要になっても、自由に建て替えられない可能性があるからです。
ゆえに、売主は買い手がつくまで売り出し価格を下げることになってしまいます。
それでは、売れにくい理由の詳細や売却相場をお伝えする前に、まずは長屋（連棟式建物）の特徴から説明します。
長屋（連棟式建物）の特徴
「長屋」「連棟式建物」と呼ばれる集合住宅の特徴について、簡単に説明していきます。
隣の家と壁を共有している独立住戸
共同住宅と呼ばれるアパートやマンションは、居住者は出入り口、階段や廊下などの共用部分を経由して各住戸に出入りします。
これに対して長屋（連棟式建物）は隣接する住戸と壁を共有している以外は独立した造りになっているため、直接それぞれの住戸への出入りが可能になっている点に大きな特徴があります。
すなわち長屋（連棟式建物）と共同住宅であるマンション等との違いは「共用部分」の有無にあるといえます。
各戸1つの建物として登記が可能
長屋（連棟式建物）は複数の独立した住戸が繋がっている状態ですが、不動産登記においてはマンションと同様に、それぞれを1つの建物として登記することが可能です。
このとき土地の所有権は、各戸に合わせて分筆された土地を所有するケースや土地を持ち分で共有するケースがあり、前者をテラスハウス、後者をタウンハウスと呼ぶことがあります。
共同住宅に比べて建設費用を安く抑えられる
長屋（連棟式建物）は、共用の廊下や階段、エントランスを設置する必要がありません。
よって、マンションやアパートと比較して建設費用を安く抑えられ、共用の廊下などを設置する必要が無い分、狭い土地であっても共同住宅と比べて住戸部分の面積を広く取れるという特徴があります。
長屋（連棟式建物）が売れにくい理由
長屋（連棟式建物）の特徴をおさえたところで、長屋（連棟式建物）が一般の買い手に売れにくい理由を説明していきます。
長屋（連棟式建物）が一般の買い手に売れにくい理由は、主に下記の2つです。
- 住宅ローンの審査に通りにくい
- 再建築が困難な物件が多い
以上のような理由で売れにくくなるため、長屋の売主は、売り出し価格の値下げや、売り出し前に他の所有者と交渉をおこなう必要があります。（売却相場については後述します）
というわけで、長屋（連棟式建物）が売れにくい2つの理由を、それぞれ具体的に説明していきます。
なお、長屋（連棟式建物）を売却したい際は、専門の不動産会社（買取業者）に直接買い取ってもらう方法をおすすめします。
専門の買取業者に買い取ってもらうことで、あなたは手間も費用もかけることなく、物件を売れるからです。（詳細は長屋（連棟式建物）を売るなら「買取」がおすすめにて説明します。）
弊社でも全国の再建築不可物件を積極的に買い取っていますので、長屋の売却にお困りの方は、ぜひお気軽にご連絡ください。
ご相談のみのお問い合わせも、大歓迎です！
住宅ローンの審査に通りにくい
住宅を購入するための住宅ローンを組む際、金融機関では利用者の年収、購入予定物件の担保価値などについて審査を行います。しかし、長屋は再建築が難しかったり、建築基準法上の問題があったりすることが多いことから担保価値下がり、金融機関での審査に通りにくい傾向があります。
このため長屋の売却では、購入希望者が現れても住宅ローンで希望額の借り入れができず、売買契約締結に至らないことがあります。
再建築が困難な物件が多い
長屋は各戸独立しており、廊下や階段などの共用部分が無いため、各戸それぞれが独自で建て替え等を行うことが可能です。
しかし、壁を共有している構造であることから、実際には隣家との調整や建て替え後でも建築基準法を遵守できているかの確認が必要で、再建築が困難なケースが多くあります。
これが長屋の売却価格の相場が安くなる大きな理由となっています。
切り離しの承諾
各住戸の所有者が建て替えを行うためには、隣接する住戸との切り離しが必要になります。
切り離しとは、長屋の住戸のうち部分的に取り壊してしまうことをいいます。
技術的には不可能ではないケースがほとんどですが、施工による騒音だけでなく、切り離し後の住戸の強度保持のための補強、外壁の施行のし直しなどもあり、他の長屋の居住者への事前説明と承諾が必要になります。
以上のように、他の居住者にとっては基本的にメリットが無い話であり、承諾を渋られるケースも少なくありません。
切り離し後の遵法性
切り離しの承諾を得られたとしても、切り離し後に再建築する建物と残された建物の両方とも、建築基準法などを遵守している必要があります。
そもそも長屋は、共同住宅を建てるための建築条件が厳しい場所で建てられていることも多いため、再建築ができないということがあります。
接道条件などを満たしているかどうかを土地に対する権利の設定なども含めて確認をしなければならず、専門的な知識が必要です。
長屋（連棟式建物）の売却相場はマンション等の7～8割程度
長屋（連棟式建物）の売却価格は、マンション等の7～8割程度まで安くなります。
前述したとおり、長屋は住宅ローンの審査に通りにくいことや、土地の条件や隣家の所有者との関係から、再建築が困難なことが多くあるからです。
ゆえに、立地、築年数、面積等条件が同じ戸建住宅やマンションと比べて、売却相場が2～3割、場合によってはそれ以上安くなることが一般的です。
ただし、長屋であっても、各住戸の所有者間で土地や建物の権利や利用、維持管理などについて明確に定められている物件については、売却価格が極端に安くなるとは限りません。
なお、自身の長屋（連棟式建物）の売却価格を調べたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して、簡単に、より正確な売却価格を把握しましょう。
長屋（連棟式建物）を売るなら「買取」がおすすめ
お伝えしてきた通り、長屋（連棟式建物）を売りたくても、なかなか買い手がつきにくいのは事実です。
とはいえ、所有する長屋（連棟式建物）に合った方法を選択すれば、ほぼ確実に売却できます。
まず、不動産の売却方法は「仲介」「買取」の2種類がありますが、長屋（連棟式建物）を売却するなら、「買取」がおすすめです。
「仲介」「買取」それぞれの売却の仕組みは下記の通りです。
- 仲介
- 売主が不動産会社（仲介業者）に物件の売却活動を依頼し、買主を見つけてもらう仕組み。仲介業者は、物件情報を広く公開して一般の買い手を募集し、内覧や交渉を経て、売買契約の成立を目指す。
- 買取
- 売主が不動産会社（買取業者）に直接、物件を売却する仕組み。
以上の仕組みからわかる通り、「仲介」では一般の買い手が買主となり、「買取」では買取業者が直接買主になります。
これらの違いから、「仲介」「買取」それぞれで売却を得意とする物件の特徴が異なりますので、それぞれ分けて具体的に説明していきます。
一般の買い手相手に売却するのは難しい
お伝えしてきた通り、長屋（連棟式建物）を仲介業者を通して一般の買い手に対して売却することは困難です。
前述のように、住宅ローンの審査に通りにくいことや、再建築が難しいことから、わざわざ長屋を購入したい一般の買い手はほとんどいないからです。
ゆえに、一般の買い手に対して売却できる長屋は、立地が良く、なおかつ長屋の全部屋の所有権を持っている場合に限られます。
立地が良ければ、一般の買い手からの高い居住ニーズを見込めますし、長屋の全所有権を得られれば、「一戸建て」として利用できるからです。
これにあてはまる長屋であれば、仲介で売り出すことで、より高額での売却を狙えます。
仕組みのとおり、仲介業者は物件情報を広く公開するので、たとえ売主が強気な価格で売り出しても、購入希望者が1人でもいれば、売却できるからです。
とはいえ、長屋の他の所有者全員と交渉して、所有権を全て買い取るのは時間も費用もかかりますし、そのうえ確実に売却できるとも限りません。
よって、よほど立地が良く、かつ全部屋の所有権をすでに持っている場合を除き、長屋等を売却する際は後述する買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者に依頼すれば高確率で売却できる
一般の買い手には売れにくい長屋（連棟式建物）も、専門の買取業者に依頼すれば、高確率で買い取ってもらえます。
買取業者は、一般の買い手のような「居住目的」ではなく、物件に付加価値をつけて商品化するといった「事業目的」で物件を買い取るからです。
それゆえに、住宅ローンの審査に通るかどうかを心配する必要はありません。また、ほかの所有者との交渉が必要な場合も、長屋等の再建築不可物件の扱いに長けた専門の買取業者であれば、蓄積した活用ノウハウを活かして対応できます。
そのほか、長屋（連棟式建物）を買取業者に直接売却するメリットがあるので、それぞれ具体的に説明していきます。
コストをかけず売却できる
買取業者に直接物件を売却すれば、売主が負担するコストは一切ありません。
買取業者は、物件を商品化するまでに必要なコストを全て計算し、そのコスト分を物件の価格から差し引いた価格で買い取るからです。
ゆえに、リフォームしないと住めないなど、一般の買い手にとっては用途が無いような物件も、買取業者は買い取れます。
コストを差し引かれる分売却価格は安くなりますが、一生売れ残っていたかもしれない物件を、一切費用をかけることなく確実に売却できます。
契約不適合責任の一切が免責される
買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任の一切が免責されます。
そもそも契約不適合責任とは、不動産の売却後、売買契約書には無い欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。不動産の知識を持たない一般消費者が全ての欠陥に気付くのは難しいことから、仲介の買主を守る目的で制定されています。
しかし、買取業者は、物件に潜む全ての欠陥を把握したうえで、物件にリフォームを施して商品化するので、本来売主が負う契約不適合責任の全てを特約によって免責できます。
以上のように、買取業者が買主になるからこそ、どんな欠陥があるかを把握しきれない物件も、あなたは安心して売却できます。
アルバリンクでも買取を行っております
当サイトを運営しております、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」では、全国の長屋等の再建築不可物件を積極的に買い取っています。
弊社は常に豊富な資金を用意しており、買取価格にご納得いただければ、最短3日で買取金額をお渡しできます。
もちろん、契約不適合責任を全て免責いたしますので、お客様の負担は一切ございません。
売却のご相談は無料電話およびインターネットから承っております。ぜひ下記お問い合わせフォームからご連絡ください。
長屋（連棟式建物）を高く売却するポイント
それでは最後に、長屋（連棟式建物）をできる限り高く売却する3つのポイントをご紹介していきます。
- 隣家等に解体承諾を取得しておく
- 境界を決定しておく
- リフォームしない
これらのポイントをおさえて、より高額売却を目指しましょう。
それでは、ひとつずつ紹介していきます。
隣家等に解体承諾を取得しておく
現時点ではまだまだ使用できる状態であっても、将来必要になりそうな再建築などを考慮に入れて、隣家等の関係者から解体についての承諾を取得しておきましょう。
将来解体できることが保証されていれば、購入者に対して安心感を与えられるため、より高い売却価格でも納得してくれる買い手が現れやすくなるからです。
とはいえ、隣家の所有者等から確実に許可を得られるわけではありません。
どうしても隣家から許可を得られず、売却が難しい場合は、買取業者に相談しましょう。
境界を決定しておく
隣接する土地所有者との境界は、明確に決定してきましょう。
中には他の所有者との間で土地の境界が明確に定まっていない長屋も多くありますが、再建築などの際に必ずといっていいほどトラブルの原因となります。
トラブルとなることが分かっている物件を高く売却することはできませんので、あらかじめ境界を確定しておくことで、少しでも高く売れるよう準備しておきましょう。
ただし、境界を確定させるには数十万円かけて専門家の「土地家屋調査士」に依頼する必要があります。
買取業者に直接売却すれば一切費用はかかりませんので、売却に費用をかけたくない方は、買取業者に相談しましょう。
リフォームしない
長屋を売る際は、売主負担でリフォームしてはいけません。
リフォームをするには、数十万円から数百万円もの費用がかかるうえに、売却できるとは限らないからです。
売れ残ってしまえば、リフォーム費用分が全て赤字になってしまいます。
また、一般の買い手の中には、自分好みのリフォームをおこないたい方もいます。
このような方にとって、売主好みでリフォームされ、その費用分売却価格が高くなってしまっている物件を購入したいとは思いません。
以上のことから、物件はリフォームせず、そのまま売り出しましょう。
なかなか買い手がつかないようであれば、買取業者に直接買い取ってもらうことで、一切費用をかけずに売却できます。
弊社では最短3日での買い取りも可能ですので、お急ぎの方はまずご連絡ください。
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まとめ
長屋（連棟式建物）は、一般の買い手にとって、購入時の住宅ローンの審査に通りにくいうえに、建て替えをおこなう際には他の部屋の所有者全員と交渉しなければならないため、売れにくくなってしまいます。
ゆえに、長屋（連棟式建物）を売却するには、全部屋の所有者と交渉し、所有権を買い取ったり、将来的な解体の許可をもらっておく必要があります。
ですが、この方法は手間も時間もかかりますし、全部屋を買い取るとなれば膨大な費用もかかります。そのうえ、そこまでしても必ず売却できるとも限りません。
そこで、長屋（連棟式建物）の売却は、専門の買取業者に依頼し、手間も費用もかけずに直接買い取ってもらう「買取」がおすすめです。
買取業者は、リフォームが必要な物件も、そのままの状態で1週間から1ヶ月程度で買い取ってくれます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、これまで長屋等の再建築不可物件を数多く買い取ってまいりました。
豊富な知識や経験を持った担当者が、責任を持って適切な買取価格を提示いたしますので、ぜひご連絡ください。
もちろん、売却前提ではなく、ご相談のみでも大歓迎です。
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