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長屋を高く売却するために気を付けておきたいポイントをわかりやすく解説

長屋を高く売却するために気を付けておきたいポイントをわかりやすく解説再建築不可
道下真
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。

集合住宅というとマンションやアパートなどをイメージされる方が多いと思いますが、長屋とか連棟式建物と呼ばれるものがあります。

長屋・連棟式建物は、再建築が難しいなど問題がある物件が多いため売却が難しいといわれており、専門的な知識がないと必要以上に売却価格が安くなってしまうことがあります。

このような長屋を高く売却するためには、長屋の特徴を知り、気を付けるべきポイントを押さえておくことが大切です。

 

長屋

長屋・連棟式建物の特徴

長屋とか連棟式建物と呼ばれる集合住宅には次のような特徴があります。

隣の家と壁を共有している独立住戸

共同住宅と呼ばれるアパートやマンションは、居住者は出入り口、階段や廊下などの共用部分を経由して各住戸に出入りします。

これに対して長屋・連棟式建物は隣接する住戸と壁を共有している以外は独立した造りになっているため、直接それぞれの住戸への出入りが可能になっている点に大きな特徴があります。

すなわち長屋・連棟式建物と共同住宅であるマンション等との違いは「共用部分」の有無にあるといえます。

各戸1つの建物として登記が可能

長屋・連棟式建物は複数の独立した住戸が繋がっている状態ですが、不動産登記においてはマンションと同様にそれぞれを1つの建物として登記することが可能です。

このとき土地の所有権は、各戸に合わせて分筆された土地を所有するケースや土地を持ち分で共有するケースがあり、前者をテラスハウス、後者をタウンハウスと呼ぶことがあります。

長屋・連棟式建物の特徴

 

共同住宅に比べて建設費用を安く抑えることができる

長屋・連棟式建物は、共用の廊下や階段、エントランスを設置する必要が無いためにマンションやアパートと比較して建設費用を安く抑えられ共用の廊下などを設置する必要が無い分、狭い土地であっても共同住宅と比べて住戸部分の面積を広く取れるという特徴があります。

長屋の売却価格の相場

長屋の売却価格の相場はどのようなものになるでしょうか。

マンション等に比べて2~3割安くなるのが一般的

長屋は戸建住宅と異なり壁を隣家と共有し、マンションと異なりエントランスや廊下・階段などの共有部分が不要なため建築費が安く抑えられることなどから、売却価格についても一般的に安くなります。

長屋であっても各住戸の所有者間で土地や建物の権利や利用、維持管理などについて明確に定められている物件については売却価格が低廉になるということはありません。

しかし、長屋では住宅ローンの審査が通りにくい物件、土地の条件や隣家の所有者との関係から再建築が困難という注意を要する物件なども多く、このような物件については立地、築年数、面積などが同じ条件の他の戸建住宅やマンションと比べて売却相場が2~3割、場合によってはそれ以上安くなることが一般的です。

注意を要する物件ついては「長屋売却時の注意点」で解説します。

長屋の売却方法

長屋の売却方法にはどのようなものがあるのでしょうか。

そのまま売却

ひとつはそのまま売却する方法です。

購入者の中には自分自身でリフォームをして自分好みの造作を楽しみたいというニーズを持っている方がいらっしゃいます。

このような方には多少設備が古くなっていても、価格を下げてそのままの状態で売却したほうが良いかもしれません。

リフォームや修繕をしてから売却

もうひとつは内装や設備が古くなっている物件の見栄えを良くするためにリフォームを実施し、修繕が必要な個所についてはしっかりと直した状態で売却する方法です。

リフォームや修繕

見栄えが良い物件は好印象を与えますし、隣家と壁を共有している長屋では、リフォームや修繕は隣家の居住者に気を遣う必要がありますのでリフォーム等が住んでいる物件であれば購入者の精神的負担が小さくなるというメリットもあります。

ただし、リフォームや修繕には費用が発生しますので、それらの費用以上の不可価値を付けた価格で売却できるかどうかは事前に検討しておくことが必要です。

長屋売却時の注意点

長屋は注意が必要な物件のために、なかなかスムーズに売却ができないことから不動産会社から仲介を敬遠されるケースがあります。

不動産会社から仲介を敬遠される

下記に長屋売却時の注意点について解説します。

住宅ローンの審査が通り辛い

住宅購入のための住宅ローン利用に際して金融機関では利用者の年収、購入予定物件の担保価値などについて審査を行いますが、長屋は再建築が難しかったり、建築基準法上の問題があったりすることが多いことから担保価値下がり、金融機関での審査が通り辛い傾向にあります。

このため長屋の売却では、購入希望者が現れても住宅ローンで希望額の借り入れができず、売買契約締結に至らないことがありますので注意が必要です。

住宅ローンの審査が通り辛い

再建築が困難

長屋は各戸独立しており、廊下や階段などの共用部分が無いため各戸それぞれが独自で建て替え等を行うことが可能です。

しかし、壁を共有している構造であることから実際には隣家との調整や建て替え後でも建築基準法を遵守できているかの確認が必要で、再建築が困難なケースが多くあり、これが長屋の売却価格の相場が安くなる大きな理由となっています。

再建築が困難

切り離しの承諾

各住戸の所有者が建て替えを行うためには、隣接する住戸との切り離しが必要になります。

切り離しとは、長屋の住戸のうち部分的に取り壊してしまうことをいいます。

技術的には不可能ではないケースがほとんどですが、施工による騒音だけでなく、切り離し後の住戸の強度保持のための補強、外壁の施行のし直しなどもあり、他の長屋の居住者への事前説明と承諾が必要になります。

他の居住者にとっては基本的にメリットが無い話であり、承諾を渋られるケースも少なくありません。

切り離しの承諾

切り離し後の遵法性

切り離しの承諾を得られたとしても切り離し後に再建築する建物と残された建物の両方とも建築基準法などを遵守している必要があります。

そもそも長屋は共同住宅を建てるための建築条件が厳しい場所で建てられていることも多いため、再建築ができないということがあります。

接道条件などを満たしているかどうかを土地に対する権利の設定なども含めて確認をしなければならず、専門的な知識が必要となります。

切り離し後

高く売却するためのポイント

それでは長屋をできる限り高く売却するためのポイントにはどのようなものがあるのでしょうか。

隣家等に解体承諾を取得しておく

現時点ではまだまだ使用できる状態であっても、将来的な再建築などを考慮に入れて隣家等関係者から解体についての承諾を取得しておくことは購入者に安心感を与えることができますので売却価格を高くすることができます。

境界を決定しておく

他の所有者との間で土地の境界が明確に定まっていない長屋がありますが、再建築などの際に必ずといっていいほどトラブルの原因となります。

トラブルとなることが分かっている物件を高く売却することはできませんので、隣接する土地所有者との境界については明確に決定しておくことが大切です。

境界を決定しておく

売却活動が不調なときは?

売却活動が上手く進まないときには、何を見直したら良いでしょうか。

建物の状態と価格帯が合っているか

どんなに良い物件でも設定した売却価格が高すぎれば売れにくくなります。

特に長屋のような建物は上記で解説した問題を抱えている可能性があるために、購入者は価格に敏感になっていることから、建物の状態と価格帯が合っているかどうかについて再確認をする必要があります。

また、長屋を自己の居住用物件として売却するのか、投資用物件として売却するのかによっても価格帯設定に対する考え方が変わります。

これは自己の居住用では快適性や利便性が重視されますが、投資用では採算投資性が重視されるためです。

専門の買取業者へ買取を依頼

長屋は売りにくいと言われますが、専門の買取業者に依頼して買い取ってもらうという方法があります。

専門の買取業者のなかには問題を抱えている物件の再生を得意とする会社もあります。

専門の買取業者へ買取を依頼

コストをかけず売却できる

買取業者は買い取った不動産に付加価値をつけて転売したり、自ら運用して利益を得るため仲介に比べて売却価格は仲介に比べて下がる傾向にあります。

しかし、売却手続きがスピーディで、仲介手数料が不要、リフォームや修繕不要で買い取りが行われるため仲介に比べてコストがかかりません。

契約不適合責任免責

契約不適合責任とは、売却したものが契約内容と異なるものであったとき売主は責任を負わなければならないというものです。

不動産のプロフェッショナルである買取業者による直接買取であれば売主の契約不適合責任は免責となるため、買取の大きなメリットになります。

アルバリンクでも買取を行っております

長屋の買取はアルバリンクでも行っております。

アルバリンクであれば、全国を買取エリアとしており、相談も来店だけでなく、インターネットや電話でも受け付けています。

弊社は長屋の買取実績も豊富で、高度な専門知識を持った営業担当が相談対応いたします。

アルバリンクでも買取を行っております

 

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まとめ

長屋には、壁を隣家と共有するなどの長屋の特徴により、切り離しの際の隣家との調整や建替後の建物の遵法性などが問題となるケースがあることがご理解いただけましたでしょうか。

これらの問題点から購入者側にも高度な専門知識が求められるため、購入を検討できる人が狭まり、価格を大幅に下げなければ売却が決まらないというケースが出てきます。

アルバリンクであれば長屋についても専門的な知識と豊富な経験がありますので、結果的に高値での買取も不可能ではありません。

是非、アルバリンクにご相談ください。

 

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