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そもそも再建築不可になってしまうのはどのような土地？
土地上に建物を建てる際には、建築基準法や都市計画法などの法令で定められている細かな制限をクリアする必要があります。しかし中には、法令の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊したら新たな建物を建てられない土地が存在します。このような土地を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可と判断される主な要因は、以下2つです。
再建築不可物件の建て替えを可能にする裏ワザをご紹介する前に、まずはどのような土地が再建築不可となってしまうのかについて見ていきましょう。
接道義務を満たしていない
土地上に建物を建てるには、建築基準法で定められている幅4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければなりません。これを「接道義務」と言います。建築基準法では、第43条にて以下のように規定されています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない
引用元：e-Gov法令検索「建築基準法第四十三条」
具体的には、土地が以下の条件に該当する場合は再建築不可物件として扱われます。
- 前面道路の幅が4m未満
- 道路に接している敷地の幅が2m未満
- 建築基準法上の道路に敷地が接していない
- そもそも道路に接していない
建築基準法による接道義務は、緊急時に消防車や救急車の通行をスムーズにして被害の拡大を防ぐ目的で1950年に定められたものです。それ以前に建てられた家は、たとえ接道義務を満たしていなくても当時の法律では何ら問題はありませんでした。しかしその後の法律の制定や度重なる法改正によって現行の法律の要件を満たさなくなった結果、再建築不可物件が生み出されることになったのです。
このように、建築当時は問題なかったもののその後に制定された法律によって違法建築物状態となった不動産を「既存不適格物件」といいます。
接道義務の詳細については以下にもまとめています。
市街化調整区域内に存在する
そもそも土地は、都市計画法によって「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。
市街化区域はすでに市街地が形成されているエリア、もしくはこれから10年以内に計画的に市街化を図るエリアのことです。前述の接道義務など建築基準法や都市計画法による細かい制限はあるものの、基本的に建物の再建築は可能です。
それに対して市街化調整区域とは、建物などの開発行為を制限して市街化の抑制を防ぐことを目的としたエリアを指します。そのため、原則として市街化調整区域には新しい建物を建築できません。
後述の「市街化調整区域内で建物を建てる裏ワザ」の項目で解説するように自治体の許可があれば再建築は可能ですが、要件を満たすハードルはかなり高く、許可が下りないケースが一般的です。
所有している土地が市街化区域か、市街化調整区域のどちらに該当するのかは、自治体が提供している都市計画図を見れば分かります。自治体によってはインターネット上で都市計画図を公開しているところもあるので、「（自治体名） 都市計画図」と検索してみてください。
また「全国都市計画図検索」というサイトでは、全国の都市計作図が検索可能です。（公開している市区町村に限る）
また、土地の周囲に田畑や山林などが広がっており、住宅や店舗などの建物がほとんどない場合は市街化調整区域である可能性が高いといえます。
再建築不可物件に建物を建てる6つの裏ワザ・抜け道
ここまで、再建築不可物件の定義について解説してきました。たとえ再建築不可物件であっても、以下の6つの裏ワザをいずれかを駆使すると再建築が可能となります。
それぞれのケースについて、詳しく解説します。
隣地の一部を買い取る
前述のように、敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していない場合には再建築ができません。しかしこの場合は、隣地の一部を購入し、道路に接する敷地の幅を2m以上に広げられれば再建築できるようになります。
ただし、隣地の方が必ずしも売却に応じてくれるとは限りません。唐突に「敷地の一部を買いたい」と話を持ちかけても、トラブルへと発展するだけでしょう。
また、仮に隣地の方が売却を承諾してくれたとしても、土地を購入するための費用を用意する必要があります。土地の売買価格を巡り、隣地の方ともめるケースも少なくありません。この場合は、不動産業者を間に挟んだうえで交渉をおこなうことをおすすめします。
隣地と等価交換する（旗竿地の場合）
道路に接している間口が狭く、奥に敷地が広がっている旗竿地の場合、接道義務を満たすために自身の敷地の一部と隣地の敷地の一部を等価交換する方法があります。
たとえば旗竿部分の長さが10mあり、現在道路に面している敷地の間口が1.9mしかない場合、接道義務を満たすために「0.1m×10m」分の敷地を隣地と丸ごと交換するということです。
この方法のメリットは、金銭的な負担を抑えられる点にあります。交換し合う土地価格が同等となるように面積を調整すれば、費用は発生しません。また、土地と土地など同じ種類の固定資産を交換する場合には「固定資産の交換の特例」が適用され、譲渡所得税が課されない点もメリットです。
ただし特例が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 交換により譲渡・取得する資産がいずれも固定資産であること
- 交換により譲渡・取得する資産が同じ種類の資産であること
- 交換により譲渡する資産は1年以上所有していたもの
- 交換により取得する資産は交換相手が1年以上所有していたもの、かつ交換のために取得したものではないこと
- 交換による取得した資産を譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途で使用すること
- 交換によって譲渡した資産の時価と取得した資産の時価の差額が、いずれか高いほうの資産の時価の20％以内であること
参照元：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
また「隣地の一部を買い取る」ケースと同様、隣地の方との交渉が不可欠な点には注意が必要です。
隣地を建築確認時のみ借りる
上記2つの方法は、いずれも隣地の方の承諾がなければ成立しません。土地の売却や交換に際して二の足を踏む隣地の方は多いでしょう。
そのような場合には、接道義務を満たすように隣地の一部を「借りる」方法を検討してはいかがでしょうか。土地の所有権を有していない場合でも、隣地を借りて接道義務を満たせば再建築が可能となります。売却よりも賃貸のほうがハードルが低く、隣地の方に応じてもらえる可能性はあるでしょう。
この方法を選択する場合は、のちのトラブルを避けるためにも賃貸借契約書を交わすことをおすすめします。地代や使用期間などについて隣地の方と話し合い、証拠を書面としてしっかりと残しておきましょう。
敷地の接道部分を後退させる（セットバック）
敷地に接している道路の幅が4mに満たない場合は、道路の中心線から2mの位置にまで敷地を後退させれば建て替えが可能です。これを「セットバック」といいます。道路の最低幅員が6mに設定されているエリアでは、道路の中心線から3mの位置にまで敷地を下げる必要があります。
ただしセットバックをした敷地は道路として扱われるため、その分、利用できる土地の面積は狭くなります。再建築できる建物が小さくなってしまう点は覚悟しなければなりません。また、セットバックにかかる30～80万円ほどの費用を自身で負担しなければならなくなるケースもある点に注意が必要です。
自治体によってはセットバックに際して補助金を支給してくれるところもあるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
また、セットバックをした敷地面積分の固定資産税は非課税となるメリットもあります。セットバックをした際には、自治体に非課税申告をするのを忘れないようにしましょう。
但し書き申請を出す
前述のように、土地に建物を建てるには幅4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接している必要があります。そのため、道路に接していない土地は当然再建築ができません。
しかし無接道の土地であっても、特定行政庁（地方自治体）に申請して建築審査会の許可が下りれば再建築が可能になります。
第四十三条2 前項の規定（建築物の敷地は、道路｛次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。｝に二メートル以上接しなければならない）は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条2項」
つまり、敷地の周囲に広い空き地があり、そこを道路として使用することに交通上・安全上・防災上・衛生上問題ないと判断されれば再建築できるのです。これを「43条2項の許可（43条但し書き道路）」と呼びます。
43条但し書き申請については、以下に詳しくまとめています。
なお、自治体によって認可基準は異なるので事前確認が必須です。また、認可基準がいつ変更されるのかは分からず、「43条2項の許可」を得ていたとしても将来的に再建築ができなく恐れもあります。
位置指定道路の申請を出す
位置指定道路とは、特定行政庁から法律上の道路として認められた私道を指します。個人や法人が所有している私道はあくまでも土地の一部を便宜的に道路として使っているに過ぎず、たとえ幅が4m以上あったとしても建築基準法上の道路とは見なされないため再建築はできません。
しかし、特定行政庁から敷地の一部が道路であるという指定を受けた場合には私道であっても建築基準法上の道路として扱われるため、再建築が可能です。建築基準法では、第42条1項5号にて、以下のように規定されています。
第四十二条5 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法、大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法又は密集市街地整備法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの
引用元：e-Gov法令検索「建築基準法第42条1項5号」
ただしすべての私道が位置指定道路として認められるわけではなく、以下の基準を満たす必要があります。
- 幅4m以上
- 私道の両端が他の道路と接続していて通り抜けができる（長さが35m以下、道路の長さが35mを超える場合で自動車用の転回スペースがある場合は行き止まりでも可）
- 既存の道路と私道が接している箇所、および位置指定道路が屈曲している部分には1辺2mの二等辺三角形となるように隅切り（角を切り取ること）が必要
- 原則としてアスファルト舗装
- 道路勾配が12％以下で階段状となっていないこと
- 側溝などによって道路の境界が明確になっていること
また、道路の位置指定を受けるには、道路となる土地に関して権利を有する者全員の承諾が必須です。関係権利者全員の同意が得られたら、申請書や委任状、申請図、登記事項証明書などの書類を携えて自治体へ申請します。
「但し書き申請を出す」際と同様、自治体ごとに手続きの流れや必要書類は異なるので、申請にあたっては事前に建築指導課などの窓口で相談しましょう。
位置指定道路については、以下に詳しくまとめています。
市街化調整区域内で建物を建てる裏ワザ
ここまで、再建築不可物件を建て替える6つの裏ワザについてご紹介してきました。たとえ土地が市街化調整区域内にある場合でも、裏ワザを利用すると建物を新たに建てられるようになります。
そこでここからは、市街化調整区域内の土地に建物を建てる裏ワザについて解説します。
自治体に開発許可を得る必要がある
市街化調整区域は市街化を抑制することを目的としたエリアのため、原則として建物は建てられません。しかし、自治体から開発許可を得た場合には建築が可能です。
自治体に開発許可を申請する際の一般的な流れは、以下のとおりです。
- 事前届の提出
- 開発予定標識の設置
- 近隣住民への説明
- 事前協議
- 開発事前協議
- 協議の締結
- 開発許可申請
- 許可
- 工事完了届の提出
- 建築確認申請
ただし申請にあたり、開発行為許可申請書や地番表、資金計画書など膨大な書類を準備しなければならない点に注意が必要です。
たとえば、東京都の場合は東京都都市整備局の『「都市計画法」の規定に基づく開発行為の許可等に関する審査基準及び「宅地造成等規制法」の規定に基づく宅地造成に関する工事の許可の審査基準』に必要となる書類一式が掲載されていますが、これらを自身で集めるのは相当困難であると言わざるを得ません。
また、開発許可が下りる主な条件は次の見出しで詳述しますが、申請したとしても必ず通るとは限らない点にも注意する必要があります。
開発許可が下りる主な条件
市街化調整区域内において開発許可が下りる主な建物には、以下のものがあります。
- 周辺の居住者が日常生活を営むにあたって必要となる物を売る店舗
- 周辺の市街化調整区域内で生産される農産物などの処理・貯蔵・加工に必要な建物
- 市街化調整区域内にある工場の事業効率化に必要と認められる建物
- 市街化区域内での建築が困難なガソリンスタンドや火薬類製造所など
- 社会福祉施設や医療施設など公益上必要な建築物
- 市街化調整区域内の土地を長期所有する者の居住用住宅
- 市街化調整区域内の土地所有者の6親等以内の親族の居住用住宅
- 長期にわたって建築物の敷地として利用されている土地における開発行為
- 市街化調整区域指定前から保有している土地における同規模程度の住宅の建て替え
ただし前述のように必ずしも許可が下りるとは限らないため、まずは自身が所有している土地でどのような建物が建てられるのか、どうすれば許可が下りるのか、自治体の窓口へ行って相談してみるとよいでしょう。
一方、市街化調整区域内で農業を営んでいる方の居住用住宅を建てる際には開発許可は不要です。しかし地目が「農地」の場合は、建物を建てるにあたって農業委員会に転用許可申請を出して「宅地」へ転用しなければならない点に注意しましょう。
家屋を再建築する以外の活用方法を考える
市街化調整区域内にある建物を建て替えたいと考えても、残念ながら開発許可が下りないケースがあります。そのような際は、開発許可のいらない土地活用を検討するとよいでしょう。
たとえば、土地に太陽光発電を設置して売電したり、駐車場経営で収益を上げたりする方法であれば開発許可は必要ありません。
しかし、いずれの土地活用方法も数百万円ほどの初期費用やメンテナンスにかかる維持管理費用が必要です。投資した費用を収益で回収するには相当の時間が必要であり、最悪のケースでは赤字になりかねません。事前に綿密な投資計画を立てたうえでおこなわなければ、成功するのは難しいでしょう。
いずれの裏ワザ・抜け道もハードルが高い
ここまでご紹介してきたように、再建築不可物件や市街化調整区域内の土地であっても裏ワザを用いれば再建築が可能です。ただし、いずれの裏ワザも初期費用がかかったり、専門知識が必要であったりなどハードルが高い方法ばかりです。
再建築不可物件を所有している方の多くは、なるべく手間や費用をかけずに活用したいと考えていることでしょう。しかし、ご安心ください。再建築不可物件を手間や費用をかけることなく、確実に有効活用できる方法があります。
結論から先にお伝えすると、それは「売却」です。活用方法のない再建築不可物件であっても、売却すれば現金化が可能です。
再建築不可物件をどのように売却すればよいのかは、次の項目で具体的に解説していきます。
再建築が難しい場合は専門の不動産買取業者に相談するのが堅実
再建築不可物件の活用が難しいからとはいえ、そのまま放置するのはNGです。たとえ何の用途にも使っていない再建築不可物件であっても、所有している限り固定資産税や維持管理費などのランニングコストは負担し続けなければなりません。
また建物が老朽化し、地震や台風などの自然災害によって倒壊して近隣の方や通行人などに被害を与えた場合には損害賠償をしなければならないリスクもあります。
将来自身が亡くなった際に再建築不可物件を所有したままだと、子どもに「負の遺産」を相続させることにもなりかねません。
この記事でご紹介した裏ワザを使っての活用が難しいようであれば、自身の代で再建築不可物件を処分することをおすすめします。
ただし、活用の難しい再建築不可物件の売却を通常の不動産業者に依頼しても、取り扱いを断られるのがオチです。再建築不可物件を購入したいと考える一般の買い手はまずいないためです。
しかし、そのような再建築不可物件でも問題なく買い取ってくれて現金化できる専門の不動産買取業者が存在します。
ここからは、再建築不可物件を専門の不動産買取業者に売却する3つのメリットについて解説します。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている買取業者です。再建築不可物件を再活用するノウハウを豊富に有しているため、適正価格で買い取ることが可能です。また、できる限り高値をご提示する自信もあります。査定は無料ですので、ぜひ他社の査定価格と比較してみてください。
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老朽化・損傷していても売却可能
築年数が古く、建物や設備の状態が悪い場合でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば現状で売却できます。
専門の不動産買取業者は、買い取った物件にリフォームを施してから賃貸として貸し出したり、再販したりして収益を上げるビジネスを展開しています。そのため、売却に際して売主側で建物のリフォームをおこなう必要はありません。売却時に余計な費用を負担せずに済む点が、専門の不動産買取業者に売却するメリットのひとつです。
最短数日で決済を完了できる
3日～1週間という短期間で再建築不可物件を現金化できる点も、専門の不動産買取業者に売却するメリットとして挙げられます。
通常の不動産業者に売却を依頼すると、一般の買い手を見つけるために半年以上の時間がかかるケースは珍しくありません。再建築不可物件のように需要のない不動産の場合には、何年にもわたって売れ残ることもあるでしょう。
しかし、買取の場合は専門の不動産買取業者が直接購入する形となるため、買い手を探す必要がありません。再建築不可物件をできるだけ早く現金化したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売主の契約不適合責任が免責される
売主の契約不適合責任を免責にできる点も、専門の不動産買取業者に売却するメリットのひとつです。
契約不適合責任とは、売主が買主に対して負うべき責任を指します。契約書には記載されていない不具合や欠陥が万が一物件の引き渡し後に発覚した場合、買主から修繕費や損害賠償、契約の解除などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
契約不適合責任は売主と買い手の合意があれば契約時に免責にできますが、一般の買い手が売主の契約不適合責任の免責に同意してくれることはまずありません。その点、買い手がプロの不動産買取業者であれば物件に潜んでいる不具合や欠陥を見抜いたうえで買い取るため、売主の契約不適合責任を免責にできるのです。
物件を引き渡したあとに余計な不安を抱える必要がない点は、再建築不可物件を不動産買取業者に売却する大きなメリットと言えるでしょう。
まとめ
現行の法律の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊したら建て替えできない再建築不可物件であっても、隣地の一部を買い取る・借りる、接道義務を満たすようにセットバックをするなどの対策を講じれば再建築できるようになります。
また、建築が制限されている市街化調整区域内にある土地でも、自治体から開発許可を得られれば再建築が可能です。
しかし、再建築不可物件や市街化調整区域内にある土地を建て替え可能にするには、費用や手間がかかるデメリットがあります。活用できずにそのまま放置すると、固定資産税などの費用を負担し続けなければならない点にも注意が必要です。
再建築不可物件は、所有してもリスクしかありません。リスクからいち早く逃れたいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている不動産買取業者です。スピーディーに買い取ることが可能なので、再建築不可物件を早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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