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そもそも再建築不可になってしまうのはどのような土地？
土地上に建物を建てる際には、建築基準法や都市計画法などの法令で定められている規定に適合する必要がありますが、中には法令の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊したら新たな建物を建てられない土地が存在します。
このような土地を「再建築不可物件」と呼びます。
再建築不可物件についての詳細や活用方法、処分方法については以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可と判断される主な要因は以下の2つです。
再建築不可になった要因によって取るべき対策が異なります。
建て替えを可能にする具体的な方法の前に、所有する物件がどちらに該当するかを把握しておきましょう。
接道義務を満たしていない
土地上に建物を建てるには、原則として、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していることが必要です。
これを「接道義務」と言います。
建築基準法では、第43条にて以下のように規定されています。
第四十三条 建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない
引用元：e-Gov法令検索「建築基準法第四十三条」
具体的には、土地が以下の条件に該当する場合は再建築不可物件として扱われます。
- 前面の通路が建築基準法上の道路に該当しない（幅が4m未満など）
- 建築基準法上の道路への接道幅が2m未満
- そもそも道路に接していない
建築基準法による接道義務は、緊急時に消防車や救急車の通行をスムーズにして被害の拡大を防ぐ目的で1950年に定められたものです。
それ以前に建てられた家は、たとえ接道義務を満たしていなくても当時の法律では何ら問題はありませんでした。
しかしその後の法律の制定や度重なる法改正によって現行の法律の要件を満たさなくなった結果、再建築不可物件が生み出されることになったのです。
このように、建築当時は適法に建てられ、その後の法改正で現行基準に適合しなくなった建物を「既存不適格物件」といいます。
接道義務を満たしていない再建築不可物件を再建築可能にする方法は「再建築不可物件を再建築可能にする6つの裏ワザ」で紹介します。
接道義務の詳細については以下にもまとめています。
市街化調整区域内に存在する
2つ目のパターンは、物件が「市街化調整区域内」に存在するケースです。
そもそも土地は、都市の無秩序な拡大を防ぎ、計画的なまちづくりを行うために、都市計画法によって「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。
| 項目 | 市街化区域 | 市街化調整区域 |
|---|---|---|
| 意味 | すでに街になっている場所、または10年以内に計画的に街にする場所 | 自然や農地を守るため、これ以上街にしない（開発を抑える）場所 |
| 建物 | 原則として自由に家や店を建てられる ※別途、用途地域のルールあり | 原則として家や建物を新しく建てることは不可 ※例外として、農家用の住宅や、自治体の特別な許可を得た場合などは建てられることがある |
| インフラ | 道路、水道、電気などが整いやすい | 公共の投資が入りにくいため、生活インフラが不便な場合がある |
市街化区域が市街化を図るエリアであるのに対し、市街化調整区域では建物などの開発行為を制限して市街化を抑制しています。
市街化調整区域内にあるというだけで、すべての物件が「再建築不可」となるわけではありませんが、原則として新しい建物を建築できません。
所有している土地が市街化区域か、市街化調整区域のどちらに該当するのかは、自治体の窓口（都市計画課など）やホームページで公開している「都市計画図」を見れば分かります。
土地の周囲に田畑や山林などが広がっており、住宅や店舗などの建物がほとんどない場合は市街化調整区域である可能性が高いでしょう。
市街化調整区域内の再建築不可物件を再建築可能にする方法は、「市街化調整区域内で建物を建てる4つの裏ワザ」で解説しています。
なお、再建築不可物件かどうかの調べ方については以下の記事で詳しく解説しています。
自分の物件が再建築不可か分からない場合は役所で確認する
所有する物件が再建築不可物件に該当するかどうかは、物件を管轄する自治体の役所で確認できます。
以下の項目を確認しましょう。
- 前面道路が建築基準法上の何条道路に該当するか
- 敷地が道路に接する幅（接道幅）は何mか
- セットバックが必要か、必要な場合の後退距離
- 43条2項の認定・許可の対象になり得るか
- 敷地が市街化調整区域に該当するか
- 過去の開発許可等の履歴があるか
担当の部署は、主に以下の3つです（自治体によって呼称が異なる場合があります）。
| 担当部署 | 確認できる事項 |
|---|---|
| 建築指導課 | 接道状況、道路の種別、セットバックの要否など |
| 都市計画課 | 市街化区域・市街化調整区域の区分など |
| 道路管理課 | 前面道路の管理者、道路種別の詳細など |
窓口で相談する際は、登記事項証明書や地積測量図、公図など、物件の所在や境界がわかる書類を持参するとスムーズです。
なお、役所は「再建築不可かどうか」の確認には対応してくれますが、「どうすれば再建築可能になるか」「どう活用すればよいか」といった相談には対応していないのが一般的です。
具体的な対策を検討する段階になったら、不動産会社や建築士など専門家へ相談するとよいでしょう。
再建築不可物件かどうかの調べ方については、以下の記事でも詳しく解説しています。
【一覧表】再建築不可物件でも条件を満たせば再建築可能にできる
再建築不可物件でも、再建築できない原因を解消したり、法令上の認定・許可を得たりすることで、再建築可能になるケースがあります。
ここでは、再建築できない原因別に検討できる裏ワザを一覧で紹介します。
| 再建築できない原因 | 検討できる裏ワザ | 隣人の協力 | 費用負担 | 期間 | 難易度 |
|---|---|---|---|---|---|
| 接道幅が2m未満 | 隣地の一部を購入 | 必要 | 高 | 中～長期 | 中 |
| 接道幅が2m未満 | 隣地の一部を借りる | 必要 | 中 | 中期 | 中 |
| 旗竿地で間口不足 | 隣地と等価交換 | 必要 | 中 | 中～長期 | 高 |
| 前面道路の幅員不足 | セットバック | 原則不要 | 低～中 | 中期 | 低～中 |
| 建築基準法上の道路ではない | 位置指定道路の指定 | ケースによる | 高 | 長期 | 高 |
| 接道義務を満たさない | 43条2項の認定・許可 | ケースによる | 中～高 | 中～長期 | 高 |
| 市街化調整区域 | 建築・開発許可等 | ケースによる | 中～高 | 中～長期 | 高 |
なお、ここでいう裏ワザとは法律の抜け穴ではなく、接道条件を整えたり法令上の救済措置を利用したりする合法的な方法です。
それぞれの方法について、次章以降で詳しく解説していきます。
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再建築不可物件を再建築可能にする6つの裏ワザ
再建築不可物件であっても、接道義務を満たしていないことが原因であれば、以下の6つの裏ワザのいずれかを活用することで、再建築が可能になる場合があります。
いずれの方法も、隣地所有者との交渉や自治体への申請など、一定の手間と専門知識が必要になる点はあらかじめ理解しておきましょう。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする救済措置については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
隣地の一部を購入して接道幅2m以上を確保する
敷地が道路に接する幅（間口）が2m未満の場合、隣地の一部を購入することで間口を広げ、接道義務を満たせる可能性があります。
ただし、隣地の方が必ずしも売却に応じてくれるとは限りません。
唐突に「敷地の一部を買いたい」と話を持ちかけるとトラブルに発展しかねないため、慎重に進める必要があります。
また、仮に隣地の方が売却に応じてくれた場合でも、購入費用の準備が必要です。
たとえば、接道幅が1.8mの場合、隣地所有者と交渉して隣地のうち0.2m分を取得できれば、接道義務を満たせます。
㎡当たりの単価を20万円、購入する土地の面積が2㎡（幅0.2m×奥行10m）とすると、40万円の費用がかかるということです。
これに加え、分筆や測量、登記にかかる費用として数十万円ほどを負担する必要もあります。
売買価格をめぐって折り合いがつかないケースも少なくないため、不動産会社に間に入ってもらって交渉を進めることをおすすめします。
旗竿地なら隣地と等価交換する
道路に接する間口が狭く、奥に敷地が広がっている旗竿地の場合は、自身の敷地の一部と隣地の一部を等価交換することで、接道義務を満たせるケースがあります。
たとえば、旗竿部分の長さが10mで、道路に面する間口が1.9mしかない場合、不足する「0.1m×10m」分の敷地を、隣地と交換するイメージです。
交換し合う土地の価格が同等になるように面積を調整すれば、金銭的な負担を抑えられる点がメリットです。
また、土地と土地など同じ種類の固定資産を交換する場合は「固定資産の交換の特例」が適用され、譲渡所得税が課されないケースもあります。
ただし特例が適用されるには、以下の要件を満たす必要があります。
- 交換により譲渡・取得する資産がいずれも固定資産であること
- 交換により譲渡・取得する資産が同じ種類の資産であること
- 交換により譲渡する資産は1年以上所有していたもの
- 交換により取得する資産は交換相手が1年以上所有していたもの、かつ交換のために取得したものではないこと
- 交換により取得した資産を譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途で使用すること
- 交換によって譲渡した資産の時価と取得した資産の時価の差額が、いずれか高いほうの資産の時価の20％以内であること
参照元：国税庁「No.3502 土地建物の交換をしたときの特例」
等価交換では前述の「隣地の一部を買い取る」ケースと同様、隣地の方との慎重な交渉が欠かせません。
また、土地の評価額を均等に調整するのは大変困難なため、不動産会社や土地家屋調査士などの専門家に間に入ってもらうのが安全です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では土地家屋調査士と連携し、再建築不可物件を等価交換するための評価額算出をサポートすることも可能です。
専門家を探すのが難しい場合は、弊社までお気軽にご相談ください。
隣地の一部を借りて接道義務を満たす
隣地の購入や等価交換に応じてもらえない場合は、隣地の一部を「借りる」方法もあります。
隣地の一部を借り、その部分を建築確認上の敷地として扱える場合には、接道条件を満たして再建築できる可能性があります。
隣地の購入や等価交換は、いずれも隣地の方の承諾がなければ成立しません。
一方で、賃貸であれば売却よりもハードルが低く、隣地の方に応じてもらえる可能性はあるでしょう。
この方法を選択する場合は、のちのトラブルを避けるためにも口約束は避け、地代や使用期間などを明記した賃貸借契約書を交わしておきましょう。
借地料（地代）の目安としては、借地部分の固定資産税・都市計画税の2〜5倍程度とする「公租公課法」をベースに、当事者間の話し合いで決定されるケースが多くみられます。
借りるのは接道義務を満たすための最小限の面積（わずか数㎡）のため、年間地代も数千〜数万円程度の少額に収まることが一般的です。
前面道路が狭い場合はセットバックする
前面道路が建築基準法42条2項道路などに該当する場合は、建築時にセットバックを行うことで接道規制を満たし、建築できるケースがあります。
セットバックとは、建築基準法に基づき、道幅が4m未満の道路に面した土地に建物を建てる際に、道路の中心線から土地の境界線を後退させることです。
※自治体の独自規制などで、道路の最低幅員や道路の中心線から何m下げる必要があるかが異なる場合もあります。
ただしセットバックをした敷地は道路として扱われるため、その分、利用できる土地の面積は狭くなります。
再建築できる建物が小さくなってしまう点は覚悟しなければなりません。
また、セットバックの工事費用（20万〜80万円程度が目安）を自己負担しなければならないケースもあるため、事前の資金準備が必要です。
自治体によってはセットバックに際して補助金を支給してくれるところもあるため、確認しておくことをおすすめします。
なお、セットバックした部分の固定資産税は非課税となるのが一般的ですが、自動的に適用されるわけではないため、自治体への非課税申告を忘れないようにしましょう。
セットバックの費用やメリット、デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法43条2項の認定・許可を受ける【旧43条但し書き】
敷地が道路にまったく接していない場合でも、建築基準法43条2項の認定・許可を受けることで、例外的に再建築が可能になることがあります。
なお、「43条但し書き申請」は、2018年（平成30年）の建築基準法改正前の呼び方であり、現在は以下の2つの制度（43条2項1号「認定」、43条2項2号「許可」）に整理されています。
【主な対象要件】
43条2項1号「認定」
幅員4m以上の道に接し、国交省告示の基準（農道や公共の道、一定の敷地・規模）に適合する場合
43条2項2号「許可」（旧・但し書き）
1号認定の基準に適合しない場合などで、交通・安全・防火・衛生上支障がないか個別に審査して認められた場合
1号認定は基準に適合すれば比較的簡易な手続きで認められる傾向にあります。
それに対し、2号許可（旧但し書き許可）は個別に審査され、建築審査会が同意して特定行政庁が許可を出す流れになり、やや複雑です。
【43条2項2号「許可」の主な要件】
- 敷地の周りに公園や広場などの広い空地があること
- 交通や防火などの安全面で問題がないと認められること
- 建築審査会の同意を得て、特定行政庁が許可すること
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条2項」
なお、自治体によっても認可・許可の基準は異なるので事前に確認しましょう。
手続きの特徴と大まかな費用、所要期間は以下の通りです。
| 区分 | 43条2項1号「認定」 | 43条2項2号「許可」 |
|---|---|---|
| 建築審査会の同意 | 不要 | 原則、必要 |
| 所要期間（目安） | 約2週間〜1ヶ月 | 約1ヶ月〜2ヶ月 |
| 申請手数料（例） | 27,000～31,000円前後 | 33,000～36,000円前後 |
| 特徴 | 比較的容易 | ・審査が厳しい傾向 ・個別判断となる |
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条2項」
※申請手数料は自治体によって異なり、別途、建築士への調査・図面作成依頼費用（20万円〜50万円程度）がかかるのが一般的です。
ただし、事前相談から許可を得るまでに数ケ月単位の期間がかかることも珍しくありません。
また、43条では基本的に認可・許可基準がいつ変更されるのかは分からず、「43条2項の許可」を得ていたとしても将来的に再建築ができなくなる恐れもあります。
法43条2項の認定・許可申請が可能かどうかは、弊社AlbaLink（アルバリンク）でも確認可能です。
自身で確認するのが難しい場合は、お気軽にお問い合わせください（査定以外の問い合わせでも下記フォームをご利用いただいてかまいません）。
なお、43条但し書き申請については、以下に詳しくまとめていますので、参考にしてください。
位置指定道路として認定してもらう
前面の私道が建築基準法上の道路と認められていない場合、私道を「位置指定道路」として申請・指定してもらうことで、再建築が可能になることがあります。
位置指定道路とは、特定行政庁から建築基準法上の道路として位置の指定を受けた私道のことです。
たとえ幅4m以上の私道であっても、指定を受けていなければ建築基準法上の道路とは見なされません。
しかし、私道が特定行政庁から一定の基準（幅員や構造など）を満たした道路であると認められ、特定行政庁から指定を受けた場合には、私道であっても建築基準法上の道路として扱われるため、再建築が可能です。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第42条1項5号」
| 項目 | 内容・目安 | |
|---|---|---|
| 所要期間（全体） | 約3ヶ月〜6ヶ月 | |
| 行政への申請費用 | 約50,000円前後（自治体により異なる） | |
| 主な諸経費 | 測量費、図面作成費、道路整備工事費（舗装等） | |
| 概算合計コスト | 約100万円〜300万円以上（工事規模による） | |
| 申請の条件 | 道幅4m以上、隅切り、排水設備、関係者全員の承諾等 | |
※位置指定道路の申請には、現況の道を基準に合わせるための「改修工事」が必要になるケースが多く、その工事費用が大きな割合を占めます。
ただしすべての私道が位置指定道路として認められるわけではありません。
位置指定道路の技術基準は建築基準法施行令に定められていますが、自治体が条例等で基準を付加している場合があります。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法施行令第144条の4」
以下は代表例です。
- 幅4m以上
- 私道の両端が他の道路と接続していて通り抜けができる
（長さが35m以下、道路の長さが35mを超える場合で自動車用の転回スペースがある場合は行き止まりでも可） - 既存の道路と私道が接している箇所、および位置指定道路が屈曲している部分には1辺2mの二等辺三角形となるように隅切り（角を切り取ること）が必要
- 原則としてアスファルト舗装
- 道路勾配が12％以下で階段状となっていないこと
- 側溝などによって道路の境界が明確になっていること
また、道路の位置指定を受けるには、道路となる土地に関して権利を有する者全員の承諾が必要です。
関係権利者全員の同意が得られたら、申請書や委任状、申請図、登記事項証明書などの書類を携えて自治体へ申請します。
「法43条2項の認定・許可」と同様、自治体ごとに手続きの流れや必要書類は異なるので、事前に建築指導課などの窓口で相談しましょう。
位置指定道路については、以下に詳しくまとめています。
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市街化調整区域内の再建築不可物件を建築可能にする4つの裏ワザ
前章では「接道義務を満たしていない場合」の対処法についてご紹介してきました。
なお、再建築不可物件が市街化調整区域内にある場合でも、自治体の定めた要件を満たせば開発許可を得て建物を建てられるケースがあります。
参照元：e-Gov法令検索「都市計画法第34条12号、第34条の2」
ここでは、開発許可が認められやすい代表的な4つのケースを紹介します。
ただし、開発許可が下りるまでに少なくとも約3ケ月、長い場合で1年以上かかる点に留意しましょう。
長期所有している場合は建て替え可能な場合がある
自治体によっては、一定の要件を満たす長期所有者等について、自己用住宅の建築を認める許可基準を設けている場合があります。
市街化調整区域に指定される前から土地の権利を持っていた所有者が不利益を被らないよう、一定の条件を満たせば開発許可が認められる仕組みです。
建て替えを認めてもらうための要件は、おおむね以下のとおりです。
- 市街化調整区域に指定される前からの土地所有、またはその相続人であること
- 建て替え前と同じ用途での建築であること
- 自治体が定める床面積や高さなどで建築されること
- 敷地の拡大を伴わない、同一敷地内での工事であること
ただし、具体的な許可要件や建て替えの制限、何年以上の所有で許可を得られるかといった基準は、自治体ごとに異なります。
建て替えを検討する場合は、物件のある自治体の開発審査課などの窓口に、許可が下りる可能性があるのか事前に確認しましょう。
なお、長期所有を理由とする開発許可の対象は土地所有者本人の居住用住宅に限られ、賃貸住宅や店舗などは対象外となるのが一般的です。
長期宅地として利用していた場合は再建築可能になる場合がある
自治体によっては、市街化調整区域指定以前から宅地として利用されていた土地について、一定条件のもと建て替えを認める運用があります。
自治体によって基準は異なりますが、再建築を認めてもらえる可能性があるのは、おもに以下のような土地です。
- 市街化調整区域に指定される前から宅地であること
- 接道義務を満たしていること
接道義務を満たしていることを前提として、市街化調整区域に指定される前から宅地として使われてきた土地は、周辺の市街化を新たに促すおそれが低いと判断され、許可が下りやすい傾向にあります。
また、自治体によっては、以下のようなケースで再建築が認められることもあります。
- 建物を解体した後も、固定資産税の課税地目が「宅地」のままの場合
- 自治体によって解体後の猶予期間が設けられている場合
- 空き家で老朽化が著しい場合
ただし、建て替え後も同じ用途・同程度の規模で使う点が条件となる場合が多く、店舗を住宅に変更したり、大幅に規模を拡大するといった建て替えは認められにくい傾向にあります。
また、過去に何十年も宅地として使っていた土地であっても、建物を解体して数年間宅地以外の用途（建築資材置き場など）で利用していた場合、宅地の「継続性」が途絶えたとみなされ、原則として再建築できません。
土地が長期宅地としての要件を満たすかどうかは、登記事項証明書や航空写真などの資料をもとに自治体が判断するため、早めに相談しておくと安心です。
6親等以内の親族が住む場合は建て替え可能
自治体によっては、いわゆる「分家住宅」などについて、申請者と土地所有者等との親族関係（6親等以内など）を許可要件としている場合があります。
6親等以内の親族が住むために家を建て替える際の条件は、おもに以下の3つです。
- 本家の条件
市街化調整区域に指定される前から、その地域に継続して暮らしている本家（親など）の土地であること - 申請者の条件
婚姻や独立、または親の介護など「どうしても新しい住まいが必要な理由」があること - 住宅困窮の条件
申請者本人が、他に住宅を建てられる土地や建物を所有していないこと
審査で認められやすいケースと、許可が下りないケースを以下にまとめました。
| 区分 | 具体例 |
|---|---|
| 認められやすいケース | ・実家の近くに住んで「親の介護」をする必要がある ・地元の本家を継ぐ ・結婚や独立を機に、実家の近くに新しく家を建てる |
| 許可が下りないケース | ・自分たちは住まずに第三者に貸し出す「投資用・賃貸用」の住宅 ・たまにしか使わない「別荘」や「セカンドハウス」 |
このように、審査では「なぜそこに住まなければならないのか」が重視されます。
土地の所有者本人ではなく親族が住む前提のため、建て替え後は対象の親族が実際に居住する点が条件です。
ただし、自治体によっては3親等以内など、より厳しい基準を設けている場合もあります。
どこまでの親等が対象になるかや必要な証明書類は自治体ごとに異なるため、該当する可能性がある場合は早めに窓口へ相談しましょう。
自治体の条例指定区域に該当する
市街化調整区域の中には、自治体が条例で指定した区域内であれば、比較的柔軟に建築が認められるエリアもあります。
上記の仕組みは都市計画法第34条第11号・第12号に基づく制度で、対象区域は自治体ごとの条例によって「11号区域」「12号区域」などと呼ばれています。
11号区域
市街化区域に隣接・近接し、おおむね50以上の建築物が連なる既存集落。
原則として誰でも住宅などの建築が可能。
12号区域
過疎化を防ぐための特例区域として自治体が独自に条例で指定。
自治体が個別に認めた特定の目的でのみ建築が認められる。
11号区域内であれば地元出身者や農家でなくても建築できるとする自治体が多い傾向です。
一方で、12号区域は地域の維持に繋がる人や用途に対して例外的に許可する仕組みであるため、建て替えできるのが地元出身者、農家、その集落に地縁がある人のみなどに限定されているケースが多いです。
いずれの区域も指定の有無や認められる建物の用途・規模は自治体ごとに異なり、数年ごとの見直しで指定から外れることもあるため、所有している土地の場所を自治体の窓口でご確認ください。
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再建築不可のまま活用・居住する3つの裏ワザ
接道義務を満たせない、市街化調整区域で開発許可が得られないといった理由で、再建築可能にできなかった場合でも、建築確認が不要な方法で活用・居住できる可能性があります。
以下はその一例です。
| 活用方法 | 概要 | 向いている ケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| ①リフォームして 自分で住む | 内装や外装をリフォームして住む | ・建物の状態が良好 ・リフォーム費用を負担できる場合
| 工事内容に一定の制限がある |
| ②賃貸物件として 貸し出す | リフォームを施した後、 戸建ての賃貸物件として 第三者に貸し出して家賃収入を得る | ・建物の状態が良好 ・リフォーム費用を負担できる場合 | ・一定の初期投資が必要 ・立地によっては空室リスクがある |
| ③更地にして 駐車場等で活用する | 建物を解体して更地にし、 月極駐車場や駐輪場、家庭菜園、 資材置き場などとして活用する | 立地的に駐車場等の需要が 見込める場合 | ・初期投資が必要な場合がある ・土地の固定資産税が高額になる恐れがある |
ただし①②のリフォームは、建築確認申請を伴わない内装の模様替えや設備交換などに限られ、柱や梁など主要構造部にまで及ぶ大規模な工事はできません。
③の更地にして活用する方法は、駐車場やトランクルームなど開発許可が不要な用途であれば市街化調整区域内でも検討しやすいでしょう。
一方で、建物を解体すると土地の固定資産税が上昇するケースもあります。
②③の方法で再建築不可物件を収益化したい場合には、事前に運用時の収支をシミュレーションしておくことが重要です。
これまで、再建築不可物件を建て替え・活用する裏ワザをご紹介してきました。
もし、いずれの条件にも当てはまらない場合には、所有する再建築不可物件をそのまま売却し、その売却金で新しい物件を購入するのも選択肢の一つです。
再建築不可物件専門の不動産買取業者であれば、建て替えや利活用が難しい再建築不可物件でもそのまま買い取れる場合があります。
なお、当サイトを運営する専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、全国の再建築不可物件に関するご相談や買取に対応しております。
建て替え・利活用ができない物件や市街化調整区域にある物件でも、維持管理・処分にお悩みの方は一度弊社までお気軽にご相談ください。
再建築不可物件を放置する4つのリスク
再建築不可物件は「建て替え方法がわからない」からといって、放置し続けるのは危険です。
再建築不可物件を放置し続けた場合、おもに4つのリスクがあります。
建て替えできない状態が続く
再建築不可物件を放置し続けると、将来にわたって建て替えができない状態が続くことになります。
さらに、2025年4月以降、木造2階建て住宅などの大規模な修繕・模様替には原則として建築確認※が必要になりました。
これに伴い、一般的な木造2階建て住宅の中には大規模リフォームが困難となっているケースもあります。
参照元：国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」
建物などを建てたり大きく変えたりする前に、その計画が法律（建築基準法など）に合っているかを役所や民間の機関にチェックしてもらう手続き。
この申請をして「確認済証」をもらわないと工事に着手できない。
法改正による具体的な変化は以下の通りです。
| 木造2階建ての大規模な修繕 | 再建築不可物件への影響 | |
|---|---|---|
| 法改正前 | 建築確認申請が不要 | 骨組みさえ残せば実質的なフルリフォームが可能だった |
| 法改正後 | 建築確認申請が必須 | 確認申請が通らないため、大規模リフォームができない |
建て替えだけでなくリフォームも制限されている再建築不可物件を、適切な管理をせず放置し続けるのは極めて危険です。
万が一、地震や台風などの災害で建物が倒壊してしまった場合でも再建できず「税金や管理費のかかる更地」だけが残る可能性が高いです。
老朽化で倒壊する恐れがある
再建築不可物件を放置し続けると、老朽化によって建物が倒壊する恐れがあります。
再建築不可物件には、建築基準法が制定された1950年以前に建築された古い建物が多く見られます。
すでに建築から75年以上が経過しているため、適切な管理が行われていなければ、倒壊のリスクは高いです。
もし、建物が倒壊して隣家を破損させたり通行人に被害を与えたりした場合、多額の損害賠償金を負うことになりかねません。
公益財団法人日本住宅総合センターの試算によると、空き家の倒壊によって隣接する家屋が全壊し、隣人が死亡したケースにおける損害賠償額は約2億860万円にのぼるとされています。
税金や管理費がかかり続ける
再建築不可物件は活用していない状態であっても、放置する限り固定資産税や維持管理費が発生し続けます。
たとえば、「東京在住で、地方にある再建築不可物件（土地500万円・建物100万円）を管理する場合」の年間コストの目安は以下の通りです。
| 費用の項目 | 具体的な内訳・内容 | 年間の費用目安 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 【土地】 500万円 × 1/6（住宅用地の特例※）×1.4%＝約11,600円【建物】 100万円×1.4% =14,000円 | 約25,600円 |
| 水道光熱費 | 電気・水道の基本料金 （通水・換気などの管理維持に 必要：月約2,000円） | 約24,000円 |
| 保険料 | 空き家向けの火災保険 ・施設賠償責任保険など | 約30,000円 |
| 維持・修繕費 | 屋根瓦の差し替え、雨漏り補修、敷地内の草刈り委託など | 約100,000円〜 |
| 管理交通費 | 東京〜現地の往復交通費 （1回約15,000円×年4回） | 約60,000円 |
| 合計 | ー | 約239,600円〜 |
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地（住宅用地）にかかる固定資産税・都市計画税の負担を大幅に軽減する制度のこと。
参照元：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
再建築不可物件は建て替えができないため、現在の建物を維持するにはこまめな修繕を行う必要があります。
たとえば、屋根瓦が1枚剥がれただけでも、放置すれば雨漏りによる構造の腐食につながるため、スピーディーな補修対応が不可欠です。
再建築不可物件は、放置する期間が長引くほど経済的な負担は膨らみ続けます。
売却しにくくなる
再建築不可物件を放置し続けると、将来的に手放したいと考えた段階で売却するのが困難になります。
再建築不可物件は、建て替えできないというマイナス要素があるため、通常の不動産より売却難易度が高いのが実情です。
そのうえ、放置して老朽化が進めば資産価値が落ち、さらに買い手がつきにくくなる負の連鎖に陥りかねません。
そのため、少しでも価値が残っている「今」のうちに、再建築不可物件を売却する方が賢明といえます。
「活用できない再建築不可物件なんて売れないのでは？」と思われるかもしれませんが、次章では再建築不可物件の具体的な売却方法を解説します。
専門の不動産買取業者なら再建築不可物件をそのまま売却可能
再建築不可物件の建て替えも活用も難しい場合には、そのままの状態で売却するのも方法の一つです。
ただし、活用の難しい再建築不可物件は需要が極めて低く、売買の手続きも大変複雑になるため、どの不動産業者でも取り扱ってもらえるとは限りません。
相談するなら、再建築不可物件を専門に扱う不動産買取業者を選びましょう。
再建築不可物件専門の不動産買取業者であれば、買い取った物件を再生・再販して収益化する独自のノウハウを持っているため、一般個人の買主に敬遠される再建築不可物件でも買い取れる場合があります。
ここからは、再建築不可物件を専門の不動産買取業者に売却する3つのメリットについて解説します。
老朽化・損傷していても売却可能
築年数が古く、建物や設備の状態が悪い場合でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば現状で売却できます。
専門の不動産買取業者は、買い取った物件にリフォームを施してから賃貸として貸し出したり、再販したりして収益を上げるビジネスを展開しています。
そのため、売却に際して売主側で建物のリフォームをおこなう必要はありません。
売却時に余計な費用を負担せずに済む点が、専門の不動産買取業者に売却するメリットのひとつです。
平均1ヶ月で決済を完了できる
平均1ヶ月という短期間で再建築不可物件を現金化できる点も、専門の不動産買取業者に売却するメリットとして挙げられます。
通常の不動産業者に売却を依頼すると、一般の買い手を見つけるために半年以上の時間がかかるケースは珍しくありません。
再建築不可物件のように需要のない不動産の場合には、何年にもわたって売れ残ることもあるでしょう。
しかし、買取の場合は専門の不動産買取業者が直接購入する形となるため、買い手を探す必要がありません。
再建築不可物件をできるだけ早く現金化したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談しましょう。
売主の契約不適合責任が免責される
不動産買取では、売主の契約不適合責任を免責とする条件で売買契約を締結するケースがあります。
このことも、専門の不動産買取業者に売却するメリットのひとつです。
引き渡された目的物が、契約で定められた種類・品質・数量に適合しない場合に、売主が負う責任のこと。
参照元：e-Gov法令検索「民法第562条、563条、564条」
契約書には記載されていない不具合や欠陥が万が一物件の引き渡し後に発覚した場合、買主から修繕費や損害賠償、契約の解除などを請求される恐れがあります。
契約不適合責任は売主と買い手の合意があれば契約時に免責にできますが、一般の買い手が売主の契約不適合責任の免責に同意してくれることはまずないでしょう。
一方で、買い手がプロの不動産買取業者であれば、物件の不具合や想定されるリスクを適正に評価したうえで買い取れるため、売主の契約不適合責任を免責にできることが多いのです。
物件を引き渡したあとに余計な不安を抱える必要がない点は、再建築不可物件を不動産買取業者に売却する大きなメリットと言えるでしょう。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクが再建築不可物件を600万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を満たしていませんでした。 
また、下の「ＢＥＦＯＲＥ」でお分かりのように、室内も老朽化が進んだ状態でしたが、弊社はこの物件を600万円で買い取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
ですので、「再建築不可物件の売却などわからないことばかりで不安」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウを活用し、スピーディーかつ適正価格での買取に努めます。（査定後に売却を強要することなどありませんので、ご安心ください）。
まとめ
現行の法律の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊したら建て替えできない再建築不可物件であっても、隣地の一部を買い取る・借りる、接道義務を満たすようにセットバックをするなどの対策を講じることで、再建築できる可能性があります。
また、建築が制限されている市街化調整区域内にある土地でも、自治体から開発許可を得られれば再建築が可能です。
しかし、再建築不可物件や市街化調整区域内にある土地を建て替え可能にするには、費用や手間がかかるデメリットがあります。
活用できずにそのまま放置すると、固定資産税などの費用を負担し続けなければなりません。
こうした負担からいち早く解放されたいのであれば、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取を専門としている不動産買取業者です。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、多くのメディアにも訳あり物件専門の買取業者として取り上げられた実績もあります。
スピーディーに買い取ることが可能なので、再建築不可物件を早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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