再建築不可物件は通常物件と比べて売却相場が低くなる
再建築不可物件とは、接道義務を満たさない土地や、その土地の上に建つ家屋を指します。
幅員4m以上の道路に、土地が2m以上接していなければならないこと。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
再建築不可物件は、今ある建物を壊すと、新しく建物を建てることができません。それゆえ、不動産としての価値が低下し、売却相場も低くなってしまいます。
詳しくはのちほど解説しますが、再建築できず一般の買い手に売れにくくなることも、売却相場が低くなる要因の1つです。
再建築不可物件の売却相場は、再建築が可能な通常の物件のおよそ〇割程度と表現されることもありますが、あくまで目安です。物件の立地や家屋の状態によっても、売却を見込める金額は大きく異なるからです。（詳細は後述します）
いくら売り出し価格を下げても全く買い手が付かないこともありますから、ご自身で売却相場を調べてもあまり意味を成しません。
したがって、売却価格を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼して早く＆確実に売却価格を把握することをおすすめします。
弊社でも無料で再建築不可物件の査定をおこなっておりますので、とりあえず価格を知りたいという方は、ぜひご連絡ください。
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それでは、再建築不可物件の売却相場が低くなってしまう理由と、およその売却相場の考え方を見ていきましょう。
再建築不可物件は一般の買い手に売れにくい
不動産を売りたい！となれば、不動産会社に物件の売却を依頼するのが一般的な方法です。
不動産の売却を依頼すると、不動産会社（仲介業者）は物件情報を広く公開し、一般の買い手から買主を募集します。その後、希望者との内覧や交渉をおこない、売買契約の成立を目指します。
しかし、仲介業者に依頼して再建築不可物件を売りだそうとしても、ほとんど買い手はつきません。
一般の買い手は、自身が居住することを目的として物件を探していますから、以下2つの理由から再建築不可物件を購入しようとは思わないのです。
- 将来建て替えられない物件に居住したくはない
- 住宅ローンを組めない
再建築不可物件を確実に売りたい方は、専門の買取業者は再建築不可物件を確実に買い取れるを参照してください。
それでは、再建築不可物件が一般の買い手に売れにくい理由を、それぞれ分けて見ていきましょう。
将来建て替えられない物件に居住したくはない
一般の買い手は今後数十年間暮らすマイホームを探しているのですから、将来建て替えられない物件をわざわざ購入しません。
というのも、長年住み続けていれば、老朽化などによっていずれ家屋に不具合が生じるものです。通常の物件（再建築できる物件）なら、建て直しによってあっさりと問題を解決できますが、再建築不可物件となると、そうはいきません。リフォームによって、居住期間をある程度伸ばすことはできますが、やがて構造的に限界が来てしまいます。
以上のことから、再建築不可物件を購入しようという一般の買い手はおらず、いくら物件の売却価格を下げても一生売れ残ってしまうこともあるのです。
住宅ローンを組めない
一般の買主が再建築不可物件を購入しようと思っても、住宅ローンを組めません。
建築基準法に合致しない物件のもつ不動産価値は低く、金融機関が担保として認めないからです。
住宅ローンを組めないとなると、一般の買主は現金で一括購入するしかありません。
このことから、たとえ購入希望者がいたとしても、物件の購入資金を用意できず、結局売却に至らなくなってしまうのです。
再建築不可物件の売却相場は「通常物件の〇割」とは限らない
ネット上にあがっている情報の中には、「再建築不可物件の売却相場は5～7割程度」という文言もよくありますが、必ずしもそうとは限りません。
まず前提として、制限やリスクがある再建築不可物件の売却相場は、通常物件（再建築可能な物件）と比較すると、ある程度安くなります。
ただし、実際にどれくらい安くなるかは、買主のニーズによって大きく左右されます。このニーズは、「物件の立地」と「家屋の状態」によって決まります。
詳細は後述しますが、たとえば生活に便利な場所にあり、メンテナンスによって綺麗な状態を保てている再建築不可物件であれば、通常物件と同じくらいの金額で売り出しても、買い手は付きやすくなります。
一方で生活に不便で、ボロボロな物件であれば、一生売れ残ることもあります。
このように、物件の持つニーズによって、売却を見込める金額は大きく異なるのです。
したがって、再建築不可物件の予想売却価格を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼して把握しましょう。
再建築不可物件の売却額を左右する2つの要素
先ほどお伝えした通り、再建築不可物件の売却額は大きくわけて下記2つの要素によって左右されます。
- 物件の立地
- 家屋の状態
それぞれ分けて見ていきましょう。
物件の立地
物件の立地は、買取額を算出するうえにおいて、買取業者が最も重要視するポイントです。
物件の立地の良し悪しは、生活の利便性をイメージしていただけると分かりやすいかと思います。
たとえば、都心であれば、駅からの距離が、物件の立地の良し悪しを判断するポイントです。駅から近いほど、生活の利便性は高いといえるので、その分買取額も上がりやすくなります。
地方であれば、市街地からの距離が、物件の立地の良し悪しを判断するポイントです。市街地と物件の距離が短いほど、生活の利便性が高いといえるので、買取額が上がりやすくなります。
家屋の状態
物件の立地の次に大切なのは、家屋の状態です。
家屋の状態の良し悪しは、「今すぐ住める状態なのかどうか」が判断基準です。
たとえば、リフォーム等によってキッチンやトイレ、お風呂を問題なく利用できる状態の物件があったとします。この物件なら、表層的なリフォームで済むので、通常物件と近い金額での売却を見込めます。
反対に、築年数が50年以上で、キッチンやトイレが汚くぼろぼろになっている物件があったとします。この場合だと、表層的なリフォームでは済まず、大規模なリフォームをしないといけません。したがって、売却額はどうしても下がってしまいます。
このように、同じような立地の再建築不可物件であっても、家屋の状態によって売却価格は全く異なります。
専門の買取業者は再建築不可物件を確実に買い取れる
お伝えした通り、 再建築不可物件は一般の買い手に売れにくく、売却価格は通常物件と比較して安くなりますし、一生売れ残るおそれもあります。
将来家屋の建て替えが必要になっても、居住するにはリフォームでなんとか繋いでいくしかありませんし、 そもそも購入時に住宅ローンを組めないことが原因です。
そこで、再建築不可物件を確実に売却したい方は、専門の買取業者に直接売却することをおすすめします。
というのも、買取業者は一般の買い手とは異なり、自身が居住するために物件を購入するわけではありません。
物件にリフォーム等を施して商品化してから自社で運用したり、売却を見込める取引先（不動産投資家等）に再販することで利益を得るといった、事業目的で物件を買い取ります。
運用目的や再販先の利用内容としては、たとえば賃貸経営などがあげられます。
再建築不可物件を購入した投資家は、賃貸物件として貸し出しを行います。賃貸としてなら、再建築不可物件であっても、入居希望者を見つけることは可能です。賃貸の入居者は長期間住む訳ではないので、建て替えできるかどうかは関係ありません。
投資家にとっても、利回り（投資金額に対する収益の割合）に見合う家賃収入が得られれば、それでいいのです。
以上のように、専門の買取業者であれば、再建築不可物件の活用先があるので、たとえ再建築不可物件であっても、高額での売却が期待できます。
再建築不可物件を専門の買取業者に売却することで、売主は以下のようなメリットを得られます。
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 売主の負う契約不適合責任の一切が免責される
1つずつ解説していきます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
再建築不可物件を専門とした買取業者は、1週間から1ヶ月ほどで物件を買い取れます。
買取業者自身が直接買主になるので、購入希望者を探す期間は一切不要だからです。
また、買取業者は物件を商品化することで利益を見込める金額を査定価格として提示するので、その価格に売主が納得しさえすれば、すぐさま買い取れます。
以上のことから、一般の買い手相手では一生売れ残ってしまっていたかもしれない再建築不可物件を、売主はあっという間に売却できるのです。
弊社は再建築不可物件を最短3日で買い取りいたしますので、売却をお急ぎの方は、ぜひご連絡ください。
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売主の負う契約不適合責任の一切が免責される
買取業者に物件を売却すれば、売主の負う契約不適合責任の一切が免責されます。
売主が買主に対して引き渡した目的物に「種類・品質・数量」といった面で、契約内容と異なる点が判明したとき、相手方に対して責任を負わなくてはならない
わが国には、消費者が、適切かつ安全に商品やサービスを選べる状態を維持するべく「消費者保護」という概念があります。上記の内容をもとに、不動産取引に置き換えると、、売主が買主に引き渡した不動産において、契約書の内容と異なる点があったら、売主はその責任を負わなくてはなりません。
たとえば、契約時には物件の不具合があると聞かされていなかったにも関わらず、一般消費者である買主が購入した家の屋根に不具合があり、それが原因で雨漏りが発生したとしましょう。
雨漏りの修理費用は、雨漏りがした箇所や被害の大きさによって価格が左右されるので一概には言えませんが、一般的に数十万円から数百万円もの費用がかかります。物件の不具合を見抜けない買主に非があるのでは、と思われるかもしれませんが、不動産に関する知識があまりない一般の買主が中古住宅にある欠陥のすべてを見抜くことは不可能であることから、契約不適合責任を負う売主がその費用を負担することになります。
一方、買取の場合、契約不適合責任は売主に課せられません。家を買い取る業者は不動産のプロであるため、売却対象の物件にある不具合のすべてを見抜くことができ、リフォームを行うことを想定しているからです。
以上のように、買取業者が買主になるからこそ、どのような不具合が潜んでいるか全くわからない物件も、あなたは安心して売却できます。
再建築不可物件をより高額で買い取ってもらう3つのテクニック
お伝えした通り、専門の買取業者は、高確率で再建築不可物件を買い取れます。
となれば、「少しでも高く買い取ってもらいたい！」と、誰しも思いますよね。
というわけで、この章では再建築不可物件をより高額で買い取ってもらうための3つのテクニックをご紹介致します。
- 再建築不可物件を専門とする買取業者をピックアップする
- 複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する
- 営業担当者を比較し、業者を決める
それでは、具体的な内容を1つずつ、ご紹介していきます。
再建築不可物件を専門とする買取業者をピックアップする
再建築不可物件の専門業者であれば、一般の不動産会社に比べて高額で買取できる可能性が高まります。
というのも、専門の買取業者には長年の経験とノウハウが積み上がっています。経験とノウハウが豊富にあると、買い取った再建築不可物件を再活用するまでの時間や費用を大きく削減できるので、その分を買取額に上乗せできるからです。
長年の経験とノウハウが豊富にあると、以下の点を把握していることから、買い取った再建築不可物件のリフォーム代を最小価格で行えます。
- リフォームを安値で行ってくれる業者
- 価格を抑えられるリフォーム素材
ただし、一概に買取業者といっても、それぞれ得意分野は異なります。
以上のことから、再建築不可物件を専門的に取り扱っている買取業者を、複数ピックアップしましょう。
複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する
再建築不可物件の査定を専門の買取業者に依頼する際は、複数の会社（3社が目安）に見積もりをしてもらいましょう。
複数の会社に査定をしてもらうことで、査定額の比較ができます。とくに、不動産は一度に動く金額が高額です。査定額の比較を行わないと、数百万円単位で損する恐れもあります。
たとえば、再建築不可物件の査定をA社・B社・C社の3社に依頼したとしましょう。そして、各会社からの査定額が以下のようになったとします。
- A社：980万円
- B社：910万円
- C社：1,050万円
上記のケースだと、C社に依頼すべきです。3社の中で最も安いB社と比較すると、140万円（1,050万円-910万円）の差があります。
再建築不可物件をより高く売るためには、複数の会社に査定を依頼することが必要不可欠です。
とはいえ、高い査定価格の業者にすぐさま決定すれば良いというわけではありません。査定価格と同時に、各社の営業担当者を比較することも重要です。その理由を次の見出しで解説いたします。
営業担当者を比較し、業者を決める
営業担当者を比較することも、再建築不可物件を高く売るためには欠かせません。営業担当者の中には、不誠実な人もいるからです。不誠実な営業担当者の特徴として、以下の点が挙げられます。
- 言ったことを守らない人
- 契約をせかそうとする人
- 売主に対しての態度が高圧的な人
- 電話やメールの問い合わせに対する対応が遅い人 など
もし、自身の営業担当者が、やたらと契約をせかそうとしてきたらどうでしょうか。
「本当に契約を結んで大丈夫何だろうか？」と不安になってしまいますよね。誠実な営業担当者なら、契約をせかすようなことはしません。
誠実な営業担当者なら、売主が安心して再建築不可物件を売却できるよう、じっくりと考える時間を設けるなど、それ相応の対応をしてくれます。
万が一、査定額が一番高い業者の営業担当者が不誠実でいまいち信用できないと感じた場合は、2番目に査定額が高い業者に買取額を上げてもらえないか交渉しましょう。
自分
「先週、〇〇社に査定をお願いしたら、△△万円提示されたんだけど、なんか怪しいんですよね。こっちの質問に対しても、的確に答えてくれないし、やたらと契約をせかしてきますし」
営業担当者
「なるほど。たしかに、質問に対して的確に答えてくれないのは、ちょっと怪しいですね。」
自分
「そうなんですよ。だから、お宅に買い取ってもらおうと思って、今日は連絡したんですよ」
営業担当者
「本当ですか。ありがとうございます。ぜひ買い取らせてください。」
自分
「そこで提案があるのですが、買取額を現状の価格から、もう少しだけ上げてもらえませんかね？」
営業担当者
「かしこまりました。もう一度、社内で検討してみます。」
もちろん、交渉を行ったからといって、必ずしも買取額が上がるとは限りません。それでも、誠実で信頼できる営業担当者なら、できる限りの対応をしてくれるはずです。
【難易度★★★】再建築不可物件の買取価格を予想する計算方法
再建築不可物件の買取価格は、ご自分で計算することもできます。ただし、以下のように計算手順が複雑です。
- 近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する
- 近隣の投資用物件の利回り確認する
- 投資家への売却金額を想定する
- リフォーム代を算出する
- 諸経費を算出する
このように、かなり難易度は高いですし、必ずしも算出した金額が適正な価格とも限りませんので、専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
弊社でも無料で査定を承っておりますので、ぜひご連絡ください。もちろん、売却を前提としないご相談のみでも大歓迎です。
>>【物件情報は30秒で入力完了！】完全無料お問い合わせフォーム
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する
まずは、自身が保有する再建築不可物件と類似した賃貸物件の家賃を確認します。なお、今回はあくまでも類似物件の家賃を確認するのが目的なので、必ずしも再建築不可物件である必要はありません。賃貸物件には、再建築不可物件が持つマイナス要素は反映されないからです。
類似した賃貸物件を探す際は、以下の項目で絞り込みしましょう。
- 場所
- 築年数
- 建物の面積
今回は「suumo」に掲載されている以下の物件を例に、解説していきます。
- 家賃：15万円
- 場所：JR山手線「目黒駅」から徒歩10分
- 築年数：48年
- 専有面積：70.42㎡
以降では、この家賃15万円の物件をもとに、再建築不可物件の買取相場を求めていきます。
近隣の投資用物件の利回り確認する
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認したら、今度は近隣の投資用物件の利回りを確認します。
投資用物件の利回りを確認する際は、「健美家」「REGuide」などのポータルサイトを利用するのがおすすめです。
健美家で近隣の投資用物件を探すと、目黒駅から電車で20分ほどの場所にある池袋駅から徒歩圏内の以下の物件が掲載されています。
- 場所：JR山手線「池袋駅」から徒歩11分
- 築年月：1969年1月（築53年）
- 建物の面積：68.07m2
- 利回り（満室時）：7.85％
投資家への売却金額を想定する
類似した賃貸物件の家賃と近隣の投資用物件の利回りを確認したら、その情報をもとに、投資家への売却金額を想定します。
まずは、年間の家賃収入を求めます。
15万円（家賃）×12か月=180万円
年間の家賃収入を求めたら、その金額に利回りを割って、投資家への売却金額を算出します。
180万円（年間の家賃）÷7.85％≒2,300万円
リフォーム代を算出する
投資家への売却金額を想定したら、今度はリフォームにかかる金額を算出します。リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。
先ほどの「1.近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認」の章で求めた物件（専有面積：70.42㎡：71.48m2）をもとに、建物面積70㎡で計算します。
70㎡×10万円=700万円
諸経費を算出する
リフォーム代を求めたら、買取業者が再販するまでに必要となる諸経費を算出します。諸経費の具体例は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記に関する手数料
- 確定測量図を作成するための測量費用
- 買取業者の利益（会社の利益＋人件費＋会社の維持運営費） など
諸経費は、投資家への売却金額の20～30％程度が目安です。先ほどの「3.投資家への売却金額を想定する」で求めた2,300万円をもとに、諸経費30％と見積もって計算します。
2,300万円×30％=690万円
これまでの内容をもとに、再建築不可物件の買取相場（概算）を計算すると、以下のようになります。
2,300万円（投資家への売却金額）-700万円（リフォーム代）-690万円（諸経費）=910万円
ただし、今回求めた金額は簡易的な想定にすぎません。実際には、上記で求めた買取額より上がる可能性もあれば、逆に買取額が下がる可能性もあります。
したがって、より確実に再建築不可物件の買取相場を知りたい場合は、専門の買取業者（再建築不可物件を取り扱っている業者）に査定をお願いしましょう。
弊社では最短12時間で査定価格をご提示いたしますので、下記お問い合わせフォームより、ご連絡ください。
まとめ
再建築不可物件の売却相場や、一般の買い手に売れにくい理由などを解説してまいりました。
再建築不可物件は、今ある建物を解体してしまうと、二度と建物を建てられないことから、一般の買い手に売れにくく、売却を見込める金額も低くなってしまいます。
場合によっては一生売れ残ってしまい、1円にもならないことすら珍しくはありません。
そこで、再建築不可物件を確実に売却したい方は、専門の不動産買取業者に相談し、直接買い取ってもらうことをおすすめいたします。
専門の買取業者であれば、ほぼ確実に、1週間から1ヶ月程度で再建築不可物件を買い取ってくれます。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、再建築不可物件を積極的に買い取っております。
これまで蓄積してきた知識や活用ノウハウを駆使して、他社よりも高額に買い取れるよう、全力で対応いたしますので、ぜひご相談ください。
もちろん、ご相談のみでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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