再建築不可物件の買取相場は一概に言えません!相場の計算方法を紹介

再建築不可
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「再建築不可物件の買取相場って、どのくらいなんだろう?」
「再建築不可物件は通常物件(再建築が可能な物件)の5~7割が、買取相場って聞いたけど、あれって本当なの?」

このように思っている方は、多いのではないでしょうか。

結論から言うと、再建築不可物件の買取相場は、一概に言えるものではありません。再建築不可物件の買取相場は、一般の買主が抱くニーズの度合いによって大きく左右されるからです。詳しくは、本編の中で解説していきます。

したがって、ほかのサイトに書かれている「通常物件の5~7割が、再建築不可物件の買取相場」というのも間違いです。

とはいえ、再建築不可物件の買取相場がまったく分からない、という訳ではありません。自分で再建築不可物件の買取相場を、計算する方法はあります。

今回の記事を最後まで読んでいただければ、以下の2点を理解できます。

  • 再建築不可物件の買取相場の求め方
  • 再建築不可物件を買取業者に高く売る方法

ただし注意点として、今回紹介する再建築不可物件の買取相場の計算方法は、あくまでも簡易的な推測にすぎません。そのうえ、計算手順も少々複雑であるため、手間もかかってしまいます。

「再建築不可物件のより正確な買取相場を知りたい」
「余計な手間をかけずに、再建築不可物件の買取相場を知りたい」

このように思っているのであれば、再建築不可物件の買取を行っている専門の業者に査定を依頼しましょう。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

再建築不可物件を売却する2つの方法

まず前提として、再建築不可物件を売る際の方法には、以下の2つがあります。

  • 仲介
  • 買取

仲介方式での売却と、買取方式の売却について、それぞれ仕組みを解説していきます。

仲介の仕組み

仲介は、家を売りたい人(以降、売主)と、家を買いたい一般の方(以降、買主)の間に不動産会社が入って、両者の売買を成立させる手法です。

インターネットなどの広告を利用して、買主を広く募集するため、通常の不動産相場に近い金額での売却が期待できます。

買取の仕組み

買取は不動産会社が売主から直接、家を買い取る方法です。買取であれば仲介のように買主は探す必要がないため、じん速に家の売却ができます。

仲介と買取の違い

仲介と買取の違いとして、以下の4点に違いがあります。

仲介 買取
売却金額 買取より高い 仲介より安い
仲介手数料の有無 あり なし
契約不適合の有無 あり なし
買主の対象 一般の方 不動産会社

売却金額・仲介手数料の有無・契約不適合の有無について、上記の違いがなぜ生まれるのか、順に説明していきます。

売却金額

前述のように、仲介はインターネットなどの広告を利用して、購入希望者を募ります。以下のようなポータルサイトを見た人が、買主の対象です。

  • SUUMO
  • at home
  • HOME’S など

さまざまな媒介を通して広く買主を募集するため、通常の不動産相場に近い金額での売却が期待できます。

一方、買取の場合、家を買い取った不動産会社は、資産価値を高めたうえで、次の買主への販売を行います。リフォームが、資産価値を高めるための最たる例です。

そのため、買取業者は資産価値を高めるためにかかるであろう費用を差し引いて、売主から家を買い取る必要があります。

したがって、売却金額は仲介と比較すると、どうしても下がってしまいます。

仲介手数料

仲介は不動産会社が売主と買主の間に立って、双方の調整などを行わないといけません。そのため、売主と買主は仲介会社に仲介手数料を支払う必要があります。

当たり前ですが、仲介会社もビジネスとして活動しています。仲介手数料がなかったら、仲介会社は利益を得られないため、存続できません。

なお、売主と買主が支払う仲介手数料は下表のように、売買金額に応じて変動する仕組みです。

売買金額 計算式
200万円以下 代金の5%+消費税
200万円超400以下 代金の4%+2万円+消費税
400万円超 代金の3%+6万円+消費税

一方、買取であれば、仲介手数料は発生しません。不動産会社が直接、売主から物件を購入するからです。

契約不適合の有無

仲介の場合、売主は契約不適合責任を負わなくてはなりません。買主がプロ(不動産会社)ではなく、一般の方だからです。

契約不適合責任
売主が買主に対して引き渡した目的物に「種類・品質・数量」といった面で、契約内容と異なる点が判明したとき、相手方に対して責任を負わなくてはならない

わが国には、消費者が、適切かつ安全に商品やサービスを選べる状態を維持するべく「消費者保護」という概念があります。

上記の内容をもとに、不動産取引に置き換えると、売主が買主に引き渡した不動産において、契約書の内容と異なる点があったら、売主はその責任を負わなくてはなりません。

たとえば、契約時には物件の不具合があると聞かされていなかったにも関わらず、買主が購入した家の屋根に不具合があり、それが原因で雨漏りが発生したとしましょう。

雨漏りの修理費用は、雨漏りがした箇所や被害の大きさによって価格が左右されるので一概には言えませんが、一般的に数十万円から数百万円程度の金額がかかります。

物件の不具合を見抜けない買主に非があるのでは、と思われるかもしれませんが、不動産に関する知識があまりない一般の買主が中古住宅にある欠陥のすべてを見抜くことは不可能です。

一方、買取の場合、契約不適合責任は売主に課せられません。家を買い取る業者は不動産のプロであるため、売却対象の物件にある不具合のすべてを見抜くことができ、リフォームを行うことを想定しているからです。

したがって、買取の場合、売主に契約不適合責任が課せられることはありません。

ここまで読んだ方は、仲介の方が高く売れるので、買取ではなく仲介で再建築不可物件を売却しようと思っている方も多いのではないでしょうか。

しかし、再建築不可物件に関しては、買取業者に売却するのが賢明です。その理由を、次の章で詳しく解説していきます。

再建築不可物件の売却は買取業者に依頼するべき4つの理由

再建築不可物件は、買取業者に売却するべきです。その理由は、4つあります。

  1. 仲介だと売れ残り続ける恐れがあるから
  2. 一般の買主が住宅ローンを組めないから
  3. すぐに現金化&再建築不可物件を手放せるから
  4. 契約不適合責任が免責されるから

仲介だと売れ残り続ける恐れがあるから

高く売ることを目的に、仲介で再建築不可物件を売り出しても、永久に売れ残り続けてしまう恐れがあります。

再建築不可物件を買うことには、かなりのリスクが発生するからです。そのリスクの具体例としては、以下の2つが挙げられます。

  1. 限界までリフォームで凌ぐしか手段がない
  2. 損害賠償金が発生する可能性があり、そのリスクを背負わないといけない

限界までリフォームで凌ぐしか手段がない

再建築不可物件の場合、構造的に限界を迎えるまでリフォームで凌ぐしか手段がありません。いうまでもありませんが、建て替えができないからです。

長年家に住み続けていると、建て直しが必要な場面が必ず訪れます。建て直しが必要な場面として、よくあるケースに、老朽化や世代交代が挙げられます。

通常の物件(再建築できる物件)なら、建て直すことでこれらの問題をあっさりと解決できますが、再建築不可物件となると、そうはいきません。リフォームによって、居住期間をある程度伸ばすことはできますが、やがて構造的に限界が到来してしまいます。

損害賠償金が発生する可能性があり、そのリスクを背負わないといけない

損害賠償金が発生する可能性がある点も、再建築不可物件を購入する大きなリスクです。リフォームで改善されるのは建物の内部だけで、構造的な部分は一切修復されないからです。

建物の構造的な部分が劣化している状態で、台風や地震が発生したら、倒壊の恐れが極めて高まります。

もし、建物の倒壊によって、近所の住民に被害を与えてしまうと、多額の賠償金を支払わないといけません。

以上のように、再建築不可物件は買主にとってリスクが多くあります。

したがって、再建築不可物件を仲介で出しても、そもそも買主が現れずに永久に売れ残り続ける恐れがあります。

一般の買主が住宅ローンを組めないから

一般の買主が再建築不可物件を購入しようと思っても、住宅ローンを組めません。建築基準法に合致していない物件に対して、金融機関は住宅ローンを融資したいと思わないからです。

住宅ローンを組めないとなると、一般の買主は現金で一括購入するしかありません。

そもそも再建築不可物件という訳ありの物件で、そのうえ現金一括しか購入手段がないとなると、購入者はまず現れません。

つまり、仲介で再建築不可物件を売るのは現実的ではないのです。

そこで、おすすめしたいのが、専門の買取業者(再建築不可物件の買取を行っている業者)へ再建築不可物件を売る方法です。

専門の買取業者なら、たとえ再建築不可物件であっても、高額での売却が期待できます。なぜ、専門の買取業者なら再建築不可物件でも高額で買い取ってもらえるのか、その理由を解説していきます。

前提として、専門の買取業者は原則、再建築不可物件を一般の方ではなく、投資家に売却します。もちろん、買い取った再建築不可物件を、そのまま投資家に売るということはしません。

専門の買取業者が投資家に売却するまでの間には、以下のようなプロセスがあります。

  1. 再建築不可物件をリフォームする
  2. 賃貸入居者の募集をする

つまり、付加価値をつけたうえで、投資家への売却を行っているのです。

再建築不可物件を購入した投資家は、賃貸物件として貸し出しを行います。賃貸としてなら、再建築不可物件であっても、入居希望者を見つけることは可能です。

賃貸の入居者は長期間住む訳ではないので、建て替えできるかどうかは関係ありません。

投資家にとっても、利回り(投資金額に対する収益の割合)に見合う家賃収入が得られれば、それでいいのです。

以上のように、専門の買取業者であれば、再建築不可物件の活用先があるので、たとえ再建築不可物件であっても、高額での売却が期待できます。

すぐに再建築不可物件を手放して現金化できるから

買取業者なら、再建築不可物件をすぐに手放して現金化できます。理由は、2つあります。

仲介は先述のように、仲介会社が一から買主を探さなくてはなりません。その点、買取は、売却対象の物件を直接、売主から買うことができます。

次に2つ目の理由として、仲介は、一般の買主が再建築不可物件を購入するまでに多くの手間が発生します。

まず、お金を貸してくれる金融機関を見つけなくてはなりません。再建築不可物件に融資してくれる金融機関は限りなく少ないので、探すだけでもかなりの時間を要します。

次に、再建築不可物件に融資してくれる金融機関を見つけられたとしても、すぐにお金は借りられません。以下の工程が発生するからです。

  1. 融資を受ける際に必要となる書類提出
  2. 金融機関が借り手の返済能力をチェックするための審査

一方、買取はその業者が資金調達を行う工数を削減して、すぐに現金で再建築不可物件を購入できます。

というのも、買取業者は、内部留保(企業が生み出した利益の中から、社内に蓄えているお金)をしていたり、前もって金融機関から資金を調達していたりするため、会社内に資金が豊富にあります。

したがって、買取業者は一般の買主と違い、再建築不可物件をすぐに購入できるのです。

売主にとって、再建築不可物件をすぐに手放せるのは大きなメリットです。

たとえば、税金の支払いから解放されます。ご存知かとは思いますが、家を所有していると、以下2つの税金が課せられます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税

税金の支払いから解放されれば、その分のお金を貯金に回したり、ちょっと贅沢な食事を楽しめたり、日々の生活をより有意義にできます。

また、生活用の住居として使用していない再建築不可物件を保有し続けていると、「屋根が壊れていて危ない」「草木がうちの家まで伸びてきている」などといったクレームが、近所の住民から寄せられる恐れがあります。

買取業者に再建築不可物件の売却を依頼すれば、こうした精神的なダメージの回避が可能です。

お金と心の健康を守るためにも、再建築不可物件を買取業者に売却しましょう。

契約不適合責任が免責されるから

契約不適合責任が免責されるのも、買取業者に売却を依頼するべき大きな理由です。

先ほどもお伝えした通り、仲介の場合、買主は契約不適合責任を負わなくてはなりません。買主から契約不適合責任を問われると、売主は売却後にも関わらず、以下のようにさまざまな負担が発生します。

  • 不具合箇所の修理に対応するための手間(修理を依頼する業者の選定や、修理業者に問い合わせする手間など)
  • 修理にかかった費用の負担
  • 買主から罵詈雑言(ばりぞうごん)を浴びせられることによる精神的なストレス

その点、買取業者に売却を行えば、契約不適合責任を免れるため、上記のような負担を回避できます。

>>再建築不可物件の買取依頼はこちら

再建築不可物件の買取相場額を左右する2つの判断基準

再建築不可物件の買取相場の計算方法をお伝えする前に、買取業者は再建築不可物件のどういうところをチェックして、買取額を算出しているのかを解説します。

具体的な判断基準は、以下の2点です。

  1. 物件の立地
  2. 物件の状態

物件の立地

物件の立地は、買取額を算出するうえにおいて、買取業者が最も重要視するポイントです。

物件の立地の良し悪しは、生活の利便性をイメージしていただけると分かりやすいかと思います。

たとえば、都心であれば、駅からの距離が、物件の立地の良し悪しを判断するポイントです。駅から近いほど、生活の利便性は高いといえるので、その分買取額も上がりやすくなります。

地方であれば、市街地からの距離が、物件の立地の良し悪しを判断するポイントです。市街地と物件の距離が短いほど、生活の利便性が高いといえるので、買取額が上がりやすくなります。

物件の状態

物件の立地の次に大切なのは、物件の状態です。

物件の状態の良し悪しは、「今すぐ住める状態なのかどうか」が判断基準です。

たとえば、築年数が比較的浅くて、キッチンとかトイレ、お風呂が問題なく利用できる物件があったとします。この物件なら、表層的なリフォームで済むので、買取額は上がりやすくなります。

反対に、築年数が50年以上で、キッチンとかトイレが汚くぼろぼろになっている物件があったとします。この場合だと、表層的なリフォームでは済まず、大規模なリフォームをしないといけません。したがって、買取額はどうしても下がってしまいます。

大規模なリフォームにかかる費用を差し引いて、買取額を算出する必要があるからです。

以上のように「物件の立地」と「物件の状態」が、再建築不可物件の買取額を大きく左右させます。

再建築不可物件の一般的な買取相場はどの程度?

ほかのサイトを見ると、再建築不可物件の買取相場は5~7割程度と書かれていますが、その情報は間違っています。再建築不可物件の買取相場は、一概に「通常物件の〇割」と言えるものではありません。

まず前提として、制限やリスクがある再建築不可物件の買取相場は、通常物件(再建築可能な物件)と比較すると、ある程度安くなります。

ただし、再建築不可物件の買取相場がどの程度安くなるかは、買主のニーズによって大きく左右されます。ここでいうニーズとは、先ほどお伝えした「物件の状態」と「物件の所在地」のことです。

たとえば、都心の駅チカで、築年数も比較的浅い物件があったとします。このような物件なら、買取業者も高値で購入できます。理由としては、買取業者がリフォームをして入居者を募集する際に高い家賃がとれ、結果的に投資家にも高値で売却できるからです。

上記のようにニーズの大きい物件なら、通常物件の相場に近い金額で買い取ってもらえることが期待できます。

反対に、地方の物件で、市街地からも離れている物件があったとしましょう。このような物件だと、買取業者は、たとえタダであってもその再建築不可物件を買い取れない可能性があります。買い取ったところで、投資家に売却する算段をつけられないからです。

以上のように、再建築不可物件の買取相場は、買主が抱くニーズの大きさによって左右されます。

再建築不可物件の買取相場の計算手順

再建築不可物件の買取相場は、自分で計算することもできます。ただし、以下のように計算手順が複雑です。

  1. 近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する
  2. 近隣の投資用物件の利回り確認する
  3. 投資家への売却金額を想定する
  4. リフォーム代を算出する
  5. 諸経費を算出する

自分で計算する手間を省きたい方は、専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。

>>再建築不可物件の買取依頼はこちら

近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する

まずは、自身が保有する再建築不可物件と類似した賃貸物件の家賃を確認します。なお、今回はあくまでも類似物件の家賃を確認するのが目的なので、必ずしも再建築不可物件である必要はありません。賃貸物件には、再建築不可物件が持つマイナス要素は反映されないからです。

類似した賃貸物件を探す際は、以下の項目で絞り込みしましょう。

  • 場所
  • 築年数
  • 建物の面積

今回は「suumo」に掲載されている以下の物件を例に、解説していきます。

  • 家賃:15万円
  • 場所:JR山手線「目黒駅」から徒歩10分
  • 築年数:48年
  • 専有面積:70.42㎡

以降では、この家賃15万円の物件をもとに、再建築不可物件の買取相場を求めていきます。

近隣の投資用物件の利回り確認する

近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認したら、今度は近隣の投資用物件の利回りを確認します。

投資用物件の利回りを確認する際は、「健美家」「REGuide」などのポータルサイトを利用するのがおすすめです。

健美家で近隣の投資用物件を探すと、目黒駅から電車で20分ほどの場所にある池袋駅から徒歩圏内の以下の物件が掲載されています。

  • 場所:JR山手線「池袋駅」から徒歩11分
  • 築年月:1969年1月(築53年)
  • 建物の面積:68.07m2
  • 利回り(満室時):7.85%

投資家への売却金額を想定する

類似した賃貸物件の家賃と近隣の投資用物件の利回りを確認したら、その情報をもとに、投資家への売却金額を想定します。

まずは、年間の家賃収入を求めます。

年間の家賃収入
15万円(家賃)×12か月=180万円

年間の家賃収入を求めたら、その金額に利回りを割って、投資家への売却金額を算出します。

投資家への売却金額
180万円(年間の家賃)÷7.85%≒2,300万円

リフォーム代を算出する

投資家への売却金額を想定したら、今度はリフォームにかかる金額を算出します。リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。

先ほどの「1.近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認」の章で求めた物件(専有面積:70.42㎡:71.48m2)をもとに、建物面積70㎡で計算します。

リフォーム代
70㎡×10万円=700万円

諸経費を算出する

リフォーム代を求めたら、買取業者が再販するまでに必要となる諸経費を算出します。諸経費の具体例は、以下のとおりです。

  • 所有権移転登記に関する手数料
  • 確定測量図を作成するための測量費用
  • 買取業者の利益(会社の利益+人件費+会社の維持運営費) など

諸経費は、投資家への売却金額の20~30%程度が目安です。先ほどの「3.投資家への売却金額を想定する」で求めた2,300万円をもとに、諸経費30%と見積もって計算します。

諸経費
2,300万円×30%=690万円

これまでの内容をもとに、再建築不可物件の買取相場(概算)を計算すると、以下のようになります。

再建築不可物件の買取相場(概算)
2,300万円(投資家への売却金額)-700万円(リフォーム代)-690万円(諸経費)=910万円

ただし、今回求めた金額は簡易的な想定にすぎません。実際には、上記で求めた買取額より上がる可能性もあれば、逆に買取額が下がる可能性もあります。

したがって、より確実に再建築不可物件の買取相場を知りたい場合は、専門の買取業者(再建築不可物件を取り扱っている業者)に査定をお願いしましょう。

>>再建築不可物件の買取依頼はこちら

再建築不可物件を高く売るための方法3選

再建築不可物件を高く売るには、コツがあります。具体的には、以下の3点です。

  1. 再建築不可物件を専門としている買取業者に売却を依頼する
  2. 複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する
  3. 営業担当者を比較する

再建築不可物件を専門としている買取業者に売却を依頼する

再建築不可物件の専門業者に売却を依頼すると、一般の不動産会社に比べて高額で買取できる可能性が高まります。

というのも、専門の買取業者には長年の経験とノウハウが積み上がっています。経験とノウハウが豊富にあると、買い取った再建築不可物件を再活用するまでの時間や費用を大きく削減できるので、その分を買取額に上乗せできるからです。

長年の経験とノウハウが豊富にあると、買い取った再建築不可物件のリフォーム代を最小価格で行えます。以下の点を把握しているからです。

  • リフォームを安値で行ってくれる業者
  • 価格を抑えられるリフォーム素材

ただし、一概に買取業者といっても、それぞれ得意分野は異なります。

再建築不可物件を売るなら、再建築不可物件を専門的に取り扱っている買取業者に売却を依頼しましょう。

複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する

再建築不可物件の査定を専門の買取業者に依頼する際は、複数の会社(3社が目安)に見積もりをしてもらいましょう。

複数の会社に査定をしてもらうことで、査定額の比較ができます。とくに、不動産は一度に動く金額が高額です。査定額の比較を行わないと、数百万円単位で損する恐れもあります。

たとえば、再建築不可物件の査定をA社・B社・C社の3社に依頼したとしましょう。そして、各会社からの査定額が以下のようになったとします。

  • A社:980万円
  • B社:910万円
  • C社:1,050万円

上記のケースだと、C社に依頼すべきです。3社の中で最も安いB社と比較すると、140万円(1,050万円-910万円)の差があります。

再建築不可物件をより高く売るためには、複数の会社に査定を依頼することが必要不可欠です。

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営業担当者を比較する

営業担当者を比較することも、再建築不可物件を高く売るためには欠かせません。営業担当者の中には、不誠実な人もいるからです。不誠実な営業担当者の特徴として、以下の点が挙げられます。

  • 言ったことを守らない人
  • 契約をせかそうとする人
  • 売主に対しての態度が高圧的な人
  • 電話やメールの問い合わせに対する対応が遅い人 など

もし、自身の営業担当者が、やたらと契約をせかそうとしてきたらどうでしょうか。

「本当に契約を結んで大丈夫何だろうか?」と不安になってしまいますよね。誠実な営業担当者なら、契約をせかすようなことはしません。

誠実な営業担当者なら、売主が安心して再建築不可物件を売却できるよう、じっくりと考える時間を設けるなど、それ相応の対応をしてくれます。

万が一、査定額が一番高い業者の営業担当者が不誠実でいまいち信用できないと感じた場合は、2番目に査定額が高い業者に買取額を上げてもらえないか交渉しましょう。

買取業者への交渉例
自分「先週、〇〇社に査定をお願いしたら、△△万円提示されたんだけど、なんか怪しいんですよね。こっちの質問に対しても、的確に答えてくれないし、やたらと契約をせかしてきますし」

営業担当者「なるほど。たしかに、質問に対して的確に答えてくれないのは、ちょっと怪しいですね。」

自分「そうなんですよ。だから、お宅に買い取ってもらおうと思って、今日は連絡したんですよ」

営業担当者「本当ですか。ありがとうございます。ぜひ買い取らせてください。」

自分「そこで提案があるのですが、買取額を現状の価格から、もう少しだけ上げてもらえませんかね?」

営業担当者「かしこまりました。もう一度、社内で検討してみます。」

もちろん、交渉を行ったからといって、必ずしも買取額が上がるとは限りません。それでも、誠実で信頼できる営業担当者なら、できる限りの対応をしてくれるはずです。

まとめ

今回は、再建築不可物件の買取相場の計算方法や、再建築不可物件を専門の買取業者に高く売るための方法について解説しました。

再建築不可物件の売却を考えているなら、なるべく早く、専門業者に買い取ってもらうことをおすすめします。

再建築不可物件を無意味に保有していると、老朽化がますます進行していき、資産価値も下がっていきます。建物の老朽化が原因で倒壊したとなると、売却代金を入手できるどころか、多額の賠償金を支払わなくてはなりません。

再建築不可物件を専門の買取業者に売却する際は、買取実績が豊富にある業者を選ぶことが大切です。業者のホームページなどを参考にして、訳あり物件の買取にたしかな実績がある業者に査定・売却を依頼しましょう。

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再建築不可物件の相場に関してよくある質問

現在ある建物を解体しても、新しい建物を建てることのできない土地のことです。都市計画区域と準都市計画区域に建物を建てるには、接道義務を満たす必要があります。
固定資産税は、その固定資産の1.4%が課されます。都市計画税は、最高0.3%の税率が課せられます。
原則、幅員が4m以上必要です。ただし、道路の幅員が4m未満であっても、例外的に建築基準法の道路として認められるケースもあります。たとえば「位置指定道路」の指定を受けると、建築基準法の道路としてみなされます。
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