国土交通大臣(1)第10112号
再建築不可物件は通常物件と比べて売却相場が低くなる
再建築不可物件とは、接道義務を満たさない土地や、その土地の上に建つ家屋を指します。
幅員4m以上の道路に、土地が2m以上接していなければならないこと。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
つまり、再建築不可物件は建築に必要な要件を満たしていない土地であるため、今ある建物を壊してしまうと新しく建物を建てることができません。そのため、不動産としての価値が低くなり、売却相場も低くなってしまうのです。
再建築不可物件の売却相場が低くなる要因についての詳細はのちほど解説しますが、一つとして再建築できないリスクのある物件は一般の買い手からの需要が低いことが挙げられます。
再建築不可物件の売却相場について「再建築が可能な一般的な物件のおよそ○割程度」と表現されることもありますが、これはあくまで目安でしかありません。物件の立地や家屋の状態などの条件によって、売却を見込める金額は大きく異なるからです（詳細は後述します）。
物件によっては価格を下げてもまったく買い手が見つからないこともあります。そのため、ご自身で再建築不可物件の売却相場を調べても「実際に売れる価格相場」は把握できない可能性が高いでしょう。
したがって、売却価格を知りたい方は、不動産会社に査定を依頼して早く＆確実に売却価格を把握することをおすすめします。
弊社でも無料で再建築不可物件の査定をおこなっておりますので、とりあえず価格を知りたいという方は、ぜひご連絡ください。
それでは、再建築不可物件の売却相場が低くなってしまう理由と、およその売却相場の考え方を見ていきましょう。
再建築不可物件は一般の買い手に売れにくい
不動産を売りたい！と考えた場合、まずは不動産会社に売却の相談をするのが一般的でしょう。
不動産の売却を依頼された不動産会社が仲介業者の場合、物件情報を広く公開して一般の買い手から買主を募集する手法を取ります。「仲介」では、不動産会社が購入希望者との内覧や交渉など売買契約の成立に向けて対応します。
しかし、このような仲介業者に再建築不可物件の売却を依頼しても、買い手が見つからずに時間だけが過ぎてしまうケースも多いのです。
一般の買い手は「自分が住む」ことを目的として物件を探しているため、以下の2つの理由から再建築不可物件が購入の選択肢に入りにくい現状があります。
- 将来的に建て替えができない物件はリスクが大きい
- 住宅ローンの借り入れが困難
再建築不可物件を売りたい方は、専門の買取業者は再建築不可物件を高確率で買い取れるを参照してください。
ここからは、再建築不可物件が一般の買い手に売れにくい理由について一つずつ解説します。
将来的に建て替えができない物件はリスクが大きい
一般の買い手が求めている不動産は、自分や家族が長期にわたって暮らす「マイホーム」です。そのため将来建て替えられない物件を積極的に選ぶ人はいないでしょう。
築年数の経過により建物は少しずつ老朽化していきます。どんなに丁寧に扱っていても、長く暮らしていれば建物に不具合が生じてしまうのです。再建築のできる一般的な物件であれば「建て替え」も選択肢に入りますが、再建築不可物件の場合は建て替えができません。修繕・リフォームにより不具合を直しながら暮らしていくことになるでしょう。
しかし、修繕・リフォームだけでは、やがて構造的に限界を迎えてしまう可能性があります。
また、地震などの災害により建物が倒壊しても新しく建物を建てることができません。土地があっても再建築ができないため、そのまま住む場所を失ってしまうリスクがあるのです。
このように、再建築不可物件は「長期的に暮らしたい」人にはリスクの大きい物件だと考えられます。したがって、マイホームを目的に不動産を探す一般的な買い手から買主を見つけることは難しく、価格を下げても売れ残ってしまうケースもあるのです。
住宅ローンの借り入れが困難
マイホームを購入する場合、住宅ローンの借り入れをするケースが多いでしょう。しかし、再建築不可物件である場合は基本的に住宅ローンの借り入れができません。
住宅ローンを貸し出す金融機関は、マイホームとして購入する物件を「担保」とします。万が一住宅ローンの返済が滞った場合に、担保とした不動産を売却して資金を確保するためです。
再建築不可物件は「建て替えができない物件」。つまり法律違反の建物であるため、不動産価値が低くなってしまいます。そのため、金融機関からの担保評価が非常に低くなってしまうのです。
住宅ローンの借り入れができなければ、マイホーム目的の買主の場合は現金での一括購入することになるでしょう。しかし、不動産のような大きな金額を現金で一括購入できる人は非常に限られてしまいます。
したがって、再建築不可物件を購入したい人が現れたとしても、購入資金を用意できずに売却に至らないケースも考えられるのです。
再建築不可物件の売却相場は「通常物件の〇割」とは限らない
インターネット上には「再建築不可物件の売却相場は5～7割程度」という情報もありますが、必ずしもこの数字であるとは限りません。
もちろん、「建て替えができない」というリスクの大きい再建築不可物件は、再建築可能な一般的な物件よりも売却価格は安くなりやすいでしょう。
しかし、実際にどのくらいの売却価格になるかは、買い手のニーズに大きく影響を受けます。影響を受ける条件は、主に「立地」と「家屋の状態」です。
たとえば、再建築不可物件でも生活に便利な人気の高い場所に位置していて、定期的なメンテナンスによりきれいな状態を保っている建物であれば、不便な立地かつボロボロで状態の悪い物件よりも買い手からの需要が高いといえます。
後者の立地も家屋の状態も悪い物件の場合、値下げをしても時間をかけても売れ残ってしまう可能性もあるでしょう。
実際に、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、66.5%の人が「立地」と答えており、立地の良い物件の需要は高い傾向にあります。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
再建築不可物件の売却相場「通常物件の○割」というのはあくまで目安にすぎず、物件の条件によって売却を見込める金額は大きく異なります。そのため、ご自身が所有する再建築不可物件がどのくらいの価格で売却できるか知りたい方は、不動産会社に査定を依頼してみてください。
再建築不可物件の売却額を左右する2つの要素
先ほどお伝えした通り、再建築不可物件の売却額は大きくわけて下記2つの要素によって左右されます。
- 物件の立地
- 家屋の状態
それぞれ分けて見ていきましょう。
物件の立地
不動産会社が物件の価値を算定する上で、「立地」は最も重視するポイントといっても過言ではありません。当サイト「訳あり物件プロ」を運営する弊社AlbaLinkのように不動産の「買取」を行う業者も、買取価格を計算する上で立地を重視しています。
物件の立地における良し悪しは、「生活の利便性」が深く関わっています。たとえば都心の場合、駅からの距離が近い方が生活の利便性が高いといえるため、「立地が良い」とされやすいでしょう。
生活の利便性が高い立地であれば買い手からの需要も高く、不動産の買取価格も高くなりやすいのです。
地方の場合は、市街地からの距離や周辺環境がポイントとなりやすいでしょう。市街地と物件の距離が短く、生活に必要なお店や施設などが揃っていて周辺環境に恵まれているほど生活の利便性が高いといえるため、不動産の買取価格も高くなりやすいのです。
家屋の状態
不動産の価値を算定する上で、家屋の状態も非常に重要なポイントの一つです。家屋の状態は、「今すぐに住める状態であるか」「人が住める状態にするまでどの程度の修繕が必要か」が一つの判断基準となります。
たとえば、キッチンやトイレ、お風呂といった水回りが既にリフォームによりきれいになっていて、問題なく利用できる状態の物件を考えてみましょう。このような物件であれば、表層的なリフォームのみで「人が住める状態」になるため、あまり費用がかからないといえます。
一方で、築年数は50年超え、長らく放置されていてキッチンやトイレといった水回りは汚く使用できない状態の物件の場合、「人が住める状態」にするためには大規模なリフォームが必要だといえるでしょう。
両者を比較すれば、大規模なリフォームが必要な後者の方が「人が住める状態」にするための費用が大きくかかるため、売却額が低くなってしまうのです。
同じような立地であっても家屋の状態が異なれば、売却価格も大きく異なるといえるでしょう。
専門の買取業者は再建築不可物件を高確率で買い取れる
ここまで解説したように、再建築不可物件はマイホーム目的の一般の買い手には売れにくいといえます。再建築のできる一般的な物件と比較すると売却価格は安くなりやすく、時間をかけてもずっと売れ残ってしまう可能性も考えられるでしょう。
専門の買取業者は、一般の買い手のように自分が住むマイホーム目的で不動産を購入するわけではありません。買い取った不動産をリフォーム等して、自社で運用したり、不動産投資家などの売却を見込める取引先に再販したりする目的で購入するからです。
専門の買取業者が買い取った不動産は、たとえば賃貸経営などに活用されます。再建築不可物件を賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る手法です。再建築不可物件であっても、人が住める状態の建物であれば入居者を見つけることは可能です。数十年にわたる長期入居を目的として暮らし始める入居者は少ないため、入居者にとって建て替えできないことはそれほど問題視されません。
事業目的で不動産を買い取っている専門の買取業者であれば、再建築不可物件の活用先を考えられるため高額での売却も期待できるでしょう。
再建築不可物件を「仲介」ではなく専門の買取業者に「買取」してもらうことには、以下のメリットがあります。
- 1週間から1ヶ月程度の短期で売却できる
- 売主の負う契約不適合責任の一切が免責される
1つずつ解説していきます。
1週間から1ヶ月程度の短期で売却できる
再建築不可物件を専門とした買取業者に買い取ってもらう場合、買取業者自身が買主となることから、買い手を見つける時間が必要ありません。そのため、1週間から1ヶ月程度の短期での売却が可能となります。
また、買取業者が提示する買取価格は、文字通り「買取業者が買い取る価格」を意味しています。したがって、買取業者が提示した価格に納得できれば、その価格ですぐに売却できるのです。
「仲介」では値下げしても時間をかけても売れ残ってしまう可能性がある再建築不可物件ですが、専門の買取業者による「買取」であればあっという間に売却できる可能性が高まるでしょう。
弊社は再建築不可物件を最短3日で買い取りいたしますので、売却をお急ぎの方は、ぜひご連絡ください。
売主の負う契約不適合責任の一切が免責される
買取業者に物件を売却する場合、売主が負わなければならない「契約不適合責任」が免責されるのが一般的です。
売主が買主に対して引き渡した目的物に「種類・品質・数量」といった面で、契約内容と異なる点が判明したとき、相手方に対して責任を負わなくてはならない
わが国には、消費者が、適切かつ安全に商品やサービスを選べる状態を維持するべく「消費者保護」という概念があります。上記の内容をもとに、不動産取引に置き換えると、、売主が買主に引き渡した不動産において、契約書の内容と異なる点があったら、売主はその責任を負わなくてはなりません。
たとえば、契約時には物件の不具合があると聞かされていなかったにも関わらず、一般消費者である買主が購入した家の屋根に不具合があり、それが原因で雨漏りが発生したとしましょう。
雨漏りがした箇所や被害の大きさなどにもよりますが、修理費用として数十万円から数百万円程度かかることが多いでしょう。
不動産知識に乏しい一般の買主が中古住宅にあるすべての欠陥を見抜くことは非常に困難です。そのため、売買契約書に記されていない不具合が原因での雨漏りであれば、売主が修理費用を負担したり、損害賠償請求に応じたりしなければならないのです。
一方、不動産買取を行う業者は「不動産のプロ」。プロだからこそ、買い取る不動産の不具合を見抜いたり、修繕などの対応をしたりすることができます。
そのため、買取業者に売却する際は、売主の契約不適合責任を免責（責任を負わない）するケースが多くあるのです。
「契約不適合責任が免責になる」ことで、売却後に欠陥が見つかっても売主が責任を負わなくて良いことになります。つまり、売主にとって非常に有利な契約だといえるでしょう。不動産のプロである買取業者が買主になるからこそ、安心して売却しやすいといえます。
ただし、買取業者に売却する際も、後々のトラブルを防ぐために売買契約の中に「契約不適合責任免責」の内容があるかどうかしっかりと確認しておきましょう。
再建築不可物件をより高額で買い取ってもらう3つのテクニック
ここまで解説したように、専門の買取業者に依頼すれば再建築不可物件を高確率で売却できるでしょう。
とはいえ、売却できればいくらでも良いわけではなく、「少しでも高く買い取ってもらいたい」と考える人が多いのではないでしょうか？
そこで、この章では「再建築不可物件をより高額で買い取ってもらうための3つのテクニック」をご紹介いたします。
- 再建築不可物件を専門とする買取業者をピックアップする
- 複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する
- 営業担当者を比較し、業者を決める
ここからは、上記の内容を1つずつ具体的に解説していきます。
再建築不可物件を専門とする買取業者をピックアップする
再建築不可物件の専門業者であれば、一般の不動産会社に比べて高額で買取できる可能性が高まります。
再建築不可物件の買取を専門に行っている業者であれば、これまでの取引実績や長年の経験から買い取った再建築不可物件を活用するためのノウハウが積み上がっています。つまり、買い取った再建築不可物件を再活用するまでの時間や費用を効率よく削減するノウハウを持っているため、その分を買取額に上乗せできるのです。
専門の買取業者は長年の経験とノウハウが豊富にあるため、以下の内容を十分に把握しています。そのため、買い取った再建築不可物件のリフォーム代を最小限に抑えることが可能となるのです。
- リフォームを安値で行ってくれる業者
- 価格を抑えられるリフォーム素材
なお、同じ「買取業者」という括りの中でも「どの物件の買い取りが得意であるか」は異なります。
したがって、再建築不可物件をできる限り高い価格で買い取ってもらいたいのであれば、再建築不可物件の買取を専門的に行っている買取業者を選ぶことが大切です。複数の専門買取業者をピックアップしましょう。
複数の専門買取業者に査定を依頼して比較する
再建築不可物件の査定を専門の買取業者に依頼する際は、複数の会社（目安は3社）に依頼することをおすすめします。
不動産の取引は大きな金額が動きやすい特徴があるため、複数社の比較を行わなければ数百万円の損をしてしまう可能性もあるからです。
たとえば、再建築不可物件の査定をA社・B社・C社の3社に依頼したとしましょう。そして、各会社からの査定額が以下のようになったとします。
- A社：980万円
- B社：910万円
- C社：1,050万円
「仲介」とは違い、「買取」の場合は提示された価格が売却できる価格に直結します。そのため、上記のケースでいえば、より高額で売却したいのであればC社が視野に入りやすいといえるでしょう。最も安い査定額のB社と比較すると、140万円もの差があります。
このように、買取業者によって提示される査定額が大きく異なるケースがあります。再建築不可物件をできる限り高く売りたいのであれば、複数社に査定を依頼した方が良いといえるでしょう。
ただし、「査定額が1番高い業者に売却する」ことが必ず良いとは限りません。複数社を比較する際は、査定価格だけでなく営業担当者も比較することが大切です。その理由は、次の章で解説します。
営業担当者を比較し、業者を決める
再建築不可物件を高く買い取ってもらうためには、営業担当者を比較することも非常に重要なポイントです。残念ながら、営業担当者の中には顧客のことを考えない不誠実な人も存在しています。そのため、次のような特徴がある営業担当者は避けた方が無難でしょう。
- 言ったことを守らない人
- 契約をせかそうとする人
- 売主に対しての態度が高圧的な人
- 電話やメールの問い合わせに対する対応が遅い人 など
たとえば、あなたが「この買取業者に買い取ってもらおうか、でも○○が不安だな…」と悩んでいるところで、営業担当者がやたらと契約を急かしてきたらどのように感じますか？
「本当に契約しても問題ないのだろうか？」とさらに不安になってしまう人が多いのではないでしょうか。
誠実な営業担当者であれば契約を急かすのではなく、売主が安心して売却の意思決定ができるようにじっくりと考える時間を設けるなどの対応をするでしょう。
複数社を比較して査定額が一番高い業者であったとしても、営業担当者とやり取りしていて信用できないと感じる場合は、他の業者も検討してみましょう。不誠実な対応をされることで、後々トラブルにつながってしまう可能性も考えられるからです。
ちなみに、提示された査定額に交渉することで買取額を上げてもらえる可能性があります。「対応は良かったけれど買取額が不満…」という場合は、買取業者に直接交渉するのも一つの手です。
自分
「実は先週、○○社に査定をお願いして△△万円を提示してもらえたのですが、あまり信用できなくて…。こちらの質問に答えてくれないばかりか、やたらと契約を急かしてくるし…。」
営業担当者
「なるほど。質問にもきちんと答えてくれず、契約だけ急かされるとなれば不安になりますよね。」
自分
「そうなんですよ。だから、できればそちらで買取していただけないかと思って、今日ご連絡しました。」
営業担当者
「本当ですか。ありがとうございます。ぜひ買い取らせてください。」
自分
「そこで提案があるのですが、買取額を現状の価格から、もう少しだけ上げてもらえませんかね？」
営業担当者
「かしこまりました。もう一度、社内で検討してみます。」
もちろん、交渉を行ったからといって、必ずしも買取額が上がるとは限りません。それでも、誠実で信頼できる営業担当者なら、できる限りの対応をしてくれるはずです。
【難易度★★★】再建築不可物件の買取価格を予想する計算方法
再建築不可物件の買取価格は、ご自身で計算して予想することも可能です。たとえば、以下のような手順で計算する方法があります。
- 近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する
- 近隣の投資用物件の利回り確認する
- 投資家への売却金額を想定する
- リフォーム代を算出する
- 諸経費を算出する
不動産取引に慣れていない方の場合、上記のそれぞれの適正な相場を把握することが難しいでしょう。難易度が高いことに加えて、ご自身で算出した金額が必ずしも適正な買取価格であるとは限りません。そのため、再建築不可物件の買取価格が知りたい場合は、専門の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。
弊社でも無料で査定を承っておりますので、ぜひご連絡ください。もちろん、売却を前提としないご相談のみでも大歓迎です。
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認する
まずは、自身が保有する再建築不可物件と類似した賃貸物件の家賃を確認します。なお、今回はあくまでも類似物件の家賃を確認するのが目的なので、必ずしも再建築不可物件である必要はありません。賃貸物件の場合、再建築不可物件の特徴である「再建築できない」ことは大きなマイナス要素にはならないからです。
類似した賃貸物件を探す際は、以下の項目で絞り込みしましょう。
- 場所
- 築年数
- 建物の面積
今回は「suumo」に掲載されている以下の物件を例に、解説していきます。
- 家賃：15万円
- 場所：JR山手線「目黒駅」から徒歩10分
- 築年数：48年
- 専有面積：70.42㎡
以降では、この家賃15万円の物件をもとに、再建築不可物件の買取相場を求めていきます。
近隣の投資用物件の利回り確認する
近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認したら、今度は近隣の投資用物件の利回りを確認します。
投資用物件の利回りを確認する際は、「健美家」「REGuide」などのポータルサイトを利用するのがおすすめです。
健美家で近隣の投資用物件を探すと、目黒駅から電車で20分ほどの場所にある池袋駅から徒歩圏内の以下の物件が掲載されています。
- 場所：JR山手線「池袋駅」から徒歩11分
- 築年月：1969年1月（築53年）
- 建物の面積：68.07m2
- 利回り（満室時）：7.85％
投資家への売却金額を想定する
類似した賃貸物件の家賃と近隣の投資用物件の利回りを確認したら、その情報をもとに、投資家への売却金額を想定します。
まずは、年間の家賃収入を求めます。
15万円（家賃）×12か月=180万円
年間の家賃収入を求めたら、その金額に利回りを割って、投資家への売却金額を算出します。
180万円（年間の家賃）÷7.85％≒2,300万円
リフォーム代を算出する
投資家への売却金額を想定した後は、リフォームにかかる費用を算出します。ここでは、リフォームにかかる費用を一般的な目安「㎡×10万円」として計算してみましょう。
先ほどの「1.近隣で類似した賃貸物件の家賃を確認」の章で求めた物件（専有面積：70.42㎡：71.48m2）をもとに、建物面積70㎡で計算します。
70㎡×10万円=700万円
諸経費を算出する
リフォーム代を求めたら、買取業者が再販するまでに必要となる諸経費を算出します。諸経費の具体例は、以下のとおりです。
- 所有権移転登記に関する手数料
- 確定測量図を作成するための測量費用
- 買取業者の利益（会社の利益＋人件費＋会社の維持運営費） など
諸経費は、投資家への売却金額の20～30％程度が目安です。先ほどの「3.投資家への売却金額を想定する」で求めた2,300万円をもとに、諸経費30％と見積もって計算します。
2,300万円×30％=690万円
これまでの内容をもとに、再建築不可物件の買取相場（概算）を計算すると、以下のようになります。
2,300万円（投資家への売却金額）-700万円（リフォーム代）-690万円（諸経費）=910万円
ただし、今回求めた金額は簡易的な想定にすぎません。実際には、上記で求めた買取額より上がる可能性もあれば、逆に買取額が下がる可能性もあります。
したがって、より確実に再建築不可物件の買取相場を知りたい場合は、専門の買取業者（再建築不可物件を取り扱っている業者）に査定をお願いしましょう。
弊社では最短12時間で査定価格をご提示いたしますので、下記お問い合わせフォームより、ご連絡ください。
まとめ
今回は、再建築不可物件の売却相場や一般の買い手に売れにくい理由などを解説いたしました。
再建築不可物件とは、今ある建物を解体してしまうと新しい建物を建てられない土地のこと。リスクが大きいことからマイホーム目的で不動産を探している一般の買い手には売れにくいため、売却を見込める金額が低くなりやすいのです。
そのため、どれだけ時間をかけても売れず、結果的に1円にもならないケースも珍しくありません。
再建築不可物件を確実に売却したい方は、「仲介」ではなく専門の不動産買取業者への「買取」を検討することをおすすめします。専門の買取業者であれば、高確率で売却できる、1週間から1ヶ月程度の短期での売却が実現しやすいなどのメリットがあるからです。
弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、再建築不可物件を積極的に買い取っております。
これまで蓄積してきた知識や活用ノウハウを駆使して、他社よりも高額に買い取れるよう、全力で対応いたしますので、ぜひご相談ください。
もちろん、ご相談のみでも大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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