そもそも再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、物件のある土地が建築基準法の要件を満たしていないため、建物を壊してしまうと建て替えができない物件のことを言います。再建築不可物件は1950年に建築基準法が制定される以前に建てられた建物が多く、古くからある市街地や住宅密集地で物件を見かけることがあります。具体的にはどのような土地なのかを調べてみましょう。
接道義務を満たしていない敷地
「接道義務」は物件が再建築不可となる代表的な要件で、接道義務を満たしていないという理由で再建築不可物件とされるケースが数多くあります。接道義務は建築基準法第42条と第43条で定められており、敷地が法律上で定義されている道路に2メートル以上接していることを要件としています。
これは火災や急病などの緊急時に、救助活動を行うための消防車や救急車などの緊急車両が敷地に進入できる道路と間口が必要であることが理由です。
建築基準法第42条は道路の定義を定めており、「道路法で定められた道路」や「行政によって認められた道路」が道路であると定義されています。一般的に自治体が敷設した道路は道路法で定められた道路として認められています。また旧市街地などに存在する幅員の狭い道路でも建築基準法が制定された日に存在していた道路も法律上「道路とみなされている」という処置によって道路として認められます。この道路は「みなし道路」・「2項道路」と呼ばれます。
私道でも建築基準法が施行された時に幅員が4メートル以上ある道路は既存道路として認められています。また道路法に定められた道路のほかにも都市計画法上の道路や特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路も含まれています。これら、建築基準法第43条の基準を満たしている道路を総称して「道路」と呼ばれます。
建築基準法第43条では、土地が第42条で認められた道路に敷地の間口が2メートル以上面していなければならないと定義しています。
再建築不可物件とは建築基準法第42条・第43条のいずれか、または両方を満たしていない物件を指します。具体的には敷地に面している道路が第42条の要件を満たしている道路ではないか、道路と接する敷地の間口が2メートル以下であるということです。
この再建築不可物件を購入した場合は建て替えができなくなってしまうので、事前に専門家に確認を行うのが良いでしょう。
<建築基準法第42条：道路の定義>
「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル）以上のものをいう。
<建築基準法第43条：敷地等と道路との関係>
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。（以下略）
再建築不可物件の要件や調べ方は以下にまとめています。
建築当時は再建築できたが法改正により既存不適格になってしまった
建物を建築した当初は適法でしたが、法律の改正によって同じ規模の建物を再建築できないことを「既存不適格」といいます。例えば都市計画法によって定められた用途地域が変更になることで物件が既存不適格になることがあります。
再建築不可物件の11の活用方法
再建築不可物件は活用が難しいことから相場よりも安く購入できる、固定資産税が安いというメリットがあります。このメリットを活かして再建築不可物件を活用する方法をご紹介していきます。
隣地を借りるまたは購入する
隣地の所有者と交渉し、賃貸や購入によって接道義務や間口要件をクリアできるようになると、土地の活用できる幅が大きく広がります。場合によっては相場の半額で隣地の賃貸または購入と再建築不可物件を購入し、建て替えができる物件として活用することが可能となります。
隣地の所有者との交渉次第という条件はつきますが、建て替えによって物件を活用したいと思う場合には、まず隣地の賃貸や購入ができないかを交渉してみましょう。
戸建賃貸として活用する
再建築不可物件は都市部の旧市街地など、住宅密集地に建っていることがあります。中には駅からの立地が良い物件もあるので駅近の再建築不可物件を購入し、リノベーションして戸建物件として活用することも可能です。
この場合はリノベーションの手間は発生しますが、物件の購入費用や固定資産税を抑えることができ、賃貸物件を新築するよりも少ない投資で高い利益をあげることが期待できます。
トランクルームとして活用する
トランクルームはコンテナを並べてスペースを貸し出すもので、利用者は主に物置として利用します。トランクルームを始めるにはコンテナを購入するだけで良いので初期費用が少ないことが一番のメリットです。またランニングコストがほぼ発生しないことから、手間を掛けずに維持することが可能です。初期費用が少ないので投資に対する回収も比較的容易で、撤退時もコンテナを撤去するだけで完了するので、一時的な物件の活用方法としても有効です。
太陽光発電用地として活用する
再建築不可の物件でも、太陽の光があれば太陽光発電をすることは可能です。建物を解体し、野立ての太陽光発電用地として活用するのも１つの選択肢でしょう。敷地内に太陽光パネルと設置し、太陽光によって集めたエネルギーを販売することで収益を上げることが可能です。
既存の建物が平屋建てであればそのまま屋根に太陽光を設置するのも面白いかもしれません。太陽光発電用地としての条件は、下記の通りです。
- 日照時間が長い
- 日当たりが良い
- 周りに高い建物がない
- 近くに電柱が通っている
- 災害などの危険性が低い
ドッグランとして活用する
ドッグランとして活用するのも選択肢の1つです。ドッグランとなると少なくとも30~40坪程度の敷地が必要となりますが、簡易的な囲いや集金箱を設置するなど、比較的管理の手間も少ない活用方法の1つです。
特に市街化区域の中にはドッグランが少ないエリアもありますので、認知が進んでいけば面白い活用方法となるかもしれません。
貸し用地としてそのまま貸す
用途自由の貸し用地として貸し出すのも1つです。資材置き場など長期的な貸し出しも良いですが、1日や1か月など短期的な貸し出しを受け付ければ小さな需要も拾っていけるかもしれません。
看板を立てて「土地1日から貸します。」と書いて電話番号を添えておくだけで今日からでも運用できますので、取り急ぎであればおすすめの方法です。
自動販売機などを設置する
再建築不可物件の活用方法として、自動販売機も挙げられます。一般的なジュースやお酒を売る自動販売も良いですが、エリアに合わせて「カップ麺」「アダルトグッズ」「お菓子」などあまり見かけないタイプの方が売上は期待できるかもしれません。最近では出汁の自動販売機が当たっていて、都内でも見かけるようになりました。
また、自動販売機ではありませんが子供用のガチャポンなんかも面白いかもしれません。
トレーラーハウスを設置する
トレーラーハウスを設置してそのまま収益物件として貸し出す方法もあります。トレーラーハウスは20㎡くらいのものから40㎡くらいまで様々ですが、賃貸需要の盛んなエリアであれば十分に借り手が見つかるでしょう。特にアパートではなく独立した空間というのは根強く人気がありますので、一般的な賃貸物件よりも高い賃料が狙える可能性もあります。
ただし、トレーラーハウスというだけあって車で引いてくる必要がありますので、一切道路に面してない土地や通路を確保できない土地だと設置が難しいでしょう。また、市区町村によっては条例などが抵触してくる可能性もありますので、その点については自己責任にて運用をお願い致します。
駐車場や駐輪場として活用する
間口の取れる土地であれば駐車場や駐輪場として活用するのもおすすめです。2m接道はしていないけれど奥が広がっている土地などであれば、自転車やバイクは侵入可能です。都心部であればバイク駐輪場は月極めでも需要がありますし、駅が近ければ駐輪スペースでも面白いかもしれません。
再建築不可専門の買い取り業者へ売却する
再建築不可物件の活用には手間がかかることから、相続等で再建築不可物件を手に入れた場合には売却を検討するのも選択肢の一つです。再建築不可物件は一般的な消費者に向けての売買である不動産仲介方式での売却は非常に難しく、査定で断られてしまうこともあります。そこで再建築不可物件を専門で買い取ってくれる業者に買取りを依頼します。
買取業者によっては高く売却できる場合やすぐに現金化できる場合があります。複数の買取業者を比較して検討してみるのも良いでしょう。
通常の不動産売買は売主には「瑕疵担保責任」が発生しますが、買取再販業者へ売却であれば売主の瑕疵担保責任を免責してくれる買い取り業者もあります。売却後にトラブルが発生しても修繕等のコストは業者が負担するので、売主の売却コストは不動産仲介会社に比べて安くなる傾向にあります。
再建築不可物件を手放す場合には、買取再販業者への売却も選択肢に入れると良いでしょう。
43条但し書き申請を行い再建築可能にする
再建築不可物件でも、再建築が可能な方法があります。それは「43条但し書き申請」を行うことです。
「43条但し書き申請」とは、再建築を行うのに必要な接道要件を満たすための申請で、法的に認められていない通路を道路として認めてもらうための申請です。
申請には周囲に空地があり、交通・安全・防災・衛生の観点から再建築を認めても問題ないと特定行政庁（市町村長や都道府県知事）が認めることが必要です。続いて建築審査会の同意を得て許可されると、敷地に面する通路が道路として認められて再建築が可能になります。
物件の周囲の状況や建築審査会での審査などハードルは高いですが、許可が下りれば再建築が可能となるので、再建築を検討している場合には検討してみると良いでしょう。
許可申請は物件の所在する自治体の建築部門の窓口を通して行われるので、まずは自治体で確認してみましょう。
<建築基準法第43条：敷地等と道路との関係>
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。
まとめ
ご紹介した通り、再建築不可物件の活用方法は様々です。
しかし、コストや時間が掛かるものや借り手がつかないと損をしてしまうリスクも含んでいます。再建築不可物件を積極的に活用するために必要な資金と時間をかけることにメリットを感じられない場合は、売却も選択肢の一つとして考えておきましょう。
以下も参考にして下さい。
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