訳アリ物件の売却相談はこちらから

閉じる

離婚前の別居中でも不動産を売却することは可能なのか?

離婚前の別居中でも不動産を売却することは可能なのか? 共有持分

結婚後に不動産を購入していたものの、やむなく離婚を考えることになってしまった場合、不動産の行方がどうなるのかは大きな問題です。

中には夫婦のどちらかが家を出て行き別居中であるが、出ていった方の当事者が、自分が居住していない間に不動産が他人の手に渡ることがないかどうか心配になっているケースもあるはずです。

  • では、離婚前の別居中に不動産を売却することは可能なのか?
  • 単有、共有といった状況によりどうなるのか?
  • 勝手に売られることを防ぐ方法はあるのか?

などを考えてみましょう。

名義人が別居中に勝手に売ることは可能なのか?

では、夫婦が別居中という状況で、不動産の売却がどこまで可能なのか考えてみましょう。

単有名義なら?

夫婦どちらかのみに収入があるケースを考えてみましょう。

このような夫婦では通常、働いている一方しかローンを借りられない(=債務者になれない)はずですので、妻が貯金や贈与されたお金などを使って一部出資しているような事情がない限りは、債務者になった方が一人で所有権を持っています。

では、夫のみが銀行ローンを利用して名義が夫一人になっている(単有)と仮定します。

このような場合は、名義人となっている夫は自分だけの判断で、物件を売却することが可能です。

名義を全く持っていない妻の同意を得る必要はないのですが、問題になってくるのはむしろローンを組んでいる銀行との関係です。

単有名義の場合

 

通常、ローン契約(金銭消費貸借契約)の中で、銀行にことわりもなく勝手に売却する(=所有者が変わる)ことは禁じられています。

よく「離婚するので財産分与として夫から不動産をもらいたい」と妻が主張するケースがあるのですが、結局ローンを組んでいる場合はまだ銀行の抵当権が設定されているため、負債も負わずに丸々もらうのはかなり難しくなります。

妻が住み続けるとすると下記のようなケースが想定されます。

  1. 夫の名義のままにしておき、妻が居住しローンの残債務を夫が支払い続ける。
    夫が最後まで支払ってくれる保証がなく、途中で返済がストップすれば銀行は抵当権を実行して競売にかけ、結果的に妻は追い出されることになるため非常にリスクが高い。
    また、夫が居住しなくなることが銀行との契約違反になる可能性が高い。
  2. 名義を妻に移転し、妻が銀行から新たにローンを借りる。
    妻に収入、信用力がないと銀行の審査に通らないため実現不可能。

結局のところ、売却した上で財産分与にあたる分を妻に分けるのが現実的でしょうが、ローンを組んで日が浅い場合はローンの返済をすると手元にほぼ残らない(むしろマイナスになる)ことが多いため、あまりお金がもらえることは期待できないと考えた方が良いかもしれません。

共有名義なら?

夫婦共有名義になっている場合、結論から言えば各共有者は

  • 自分の持分のみの売却は可能
  • 全体を売却したいのであれば共有者全員の合意と協力(印鑑証明書などの添付)が必要

ということになります。

共有持分のみの売却は共有者の1人からできる

共有不動産全体の売却は全員で

共有名義の場合

しかし権利証や実印、印鑑カードを二人分預かっている名義人が勝手に不動産を売却してしまうことはないのだろうか?という懸念もあるでしょう。

現実のところ、不動産売却における意思確認は近年、非常に厳しくなっています。

まともな不動産業者と司法書士が間に入る以上は、一度も共有者の関与なしに他人の手に渡ってしまうことは考えにくいといえます。

本人に面会などの確実な方法で意思確認を行わなかった場合、司法書士であれば状況によって懲戒処分の対象にもなるからです。

ただ、業者を通さずに売買する、自分で登記するなどの状況であれば話は別です。
いつの間にか勝手に売られているという心配はゼロではありません。

減った分の財産分与対象を取り戻すことは可能なのか?

離婚前の別居中に夫単独名義の不動産を夫が売却した場合、その売買は相手方との関係で完全に有効なものですのでそれを取り戻すことはほぼ不可能です。

もし、妻が離婚にあたっての財産分与を求めるのであれば金銭その他の形で求めるしかないことになります。

また、夫婦共有名義の不動産を、夫が書類や印鑑等を持ち出して勝手に売却してしまったとしても、少なくとも夫の持分については有効な売買となりますので、売買全体を取り消すことは困難です。

勝手に売却されることを防ぐことは可能なのか?

では、夫婦どちらかの意思に反して不動産を売却されることを防ぐ具体的な方法はあるのでしょうか。

上記のとおり、単有の不動産については名義人一人で売却しても何ら違法ではありません。

共有になっている不動産については、上記のように通常であれば夫が勝手に妻の持分も含めて売却するようなことはできないはずですが、現実的に書類を持ち出されて売却された場合、取り戻しが困難になることもあります。

不動産の売却を事前に防ぐ方法がないのかどうか考えてみましょう。

登記済証や登記識別情報を預かる

不動産売買の時、売主が必ず提出、提示しなければならない書類として登記済証や登記識別情報があります。
これらは似ているようでかなりその性質が異なります。

まずこれらの違いを把握し、自分の不動産はどちらなのかを知っておきましょう。

登記済証と登記識別情報の違い

日本で不動産についての登記をすると、従来発行されていたのが「登記済証」です。

登記済証は所有権について発行される場合は「権利証」とも呼ばれ、イメージとしては厚紙に挟まっている和紙(普通のコピー用紙のこともある)に法務局の赤い「登記済」のはんこが押された書類です。

それなりに重々しさがあり、いかにも「重要書類」という外観を呈しています。

登記済証の場合、複数人が不動産を共有していても同時に購入したのであれば複数発行されるわけではなく、あくまで1通の登記済証に共有者全員の名前、持分が書いてあることになります。

それに対して、現在の法律では、登記の際に発行されるのはこの権利証ではなく「登記識別情報」と呼ばれるものです。

登記識別情報

登記識別情報通知は、A4サイズのグレーがかった用紙1枚のあっさりしたものです。
(ただし、司法書士が最終的に厚紙の表紙をつけて権利者に返却することが多い)

下部の色の濃い部分がめくれるようになっており、その下に「アルファベットと数字を組み合わせた12桁の記号」が記載されています。

登記識別情報が登記済証と異なるのは、「不動産ごと」「共有ならその名義人ごと」に発行されるのであり、各人が別々に保有することができるという点です(2つの不動産を両方とも二者で共有するなら合計4通)。

登記済証と登記識別情報

 

登記済証から登記識別情報への移行は登記のオンライン申請導入に伴って行われたのですが、いつ登記した分からが登記識別情報になったのか、それは法務局の管轄によって異なります。

大体、平成17年~平成20年くらいの時期にかけて順次、移行していきましので、それ以前に購入した人には登記済証(権利証)が、それ以降に購入した人には登記識別情報が発行されています。

なお、各法務局の詳しい移行時期を掲載しているサイトも見受けられます。
自分の保有する不動産につきどちらが発行されたかわからない人は、オンライン指定庁への移行時期を調べるとよいでしょう。

登記済証を預かることに意味はあるか

上記のように夫婦が同時に購入した共有不動産の「登記済証」は「1通」です。

つまり、自分も持分を保有する妻が「別居中、夫に勝手に売られたくない」と考えた場合、登記済証を握っていればかなりそれを防止する効果があります。

「登記済証」の場合は登記済証の紙そのものを法務局に提供するため、提供できなければ基本的には権利の移転等(売却や抵当権設定)ができません。

ただし、気をつけなくてはならないのが、夫が何が何でも売却すると思った場合「登記済証を失くしました」と言えば司法書士の「本人確認情報」という書類で代用できてしまう点です。

もちろん、まともな司法書士であれば本人確認情報作成の時点で厳密に本人確認をしますので、妻に売却意思がないことから登記を断るでしょう。

しかし、中にはこのような作業をいい加減に行う司法書士に当たってしまい、登記まで至るケースがあるのも事実です。

そこで、登記済証を預かっても100%売却されてしまうことを防止できるとは限らないのです。

登記済証を預かる

 

登記識別情報を預かることに意味はあるか

登記識別情報とは、権利に対して割り振られた記号であり、権利者が次に売却や不動産への抵当権設定を行う際には法務局にこの記号を提供して登記を行います。

登記識別情報は登記済証のような「モノ」ではなく「情報」です。

つまり、登記識別情報通知という紙自体を出さなくても、中に書いてある記号を提供さえすれば登記ができてしまうのです。

よって、登記識別情報を自分が預かっていても記号を知られていれば相手が登記をしてしまうことはできるので、相手から預かっておくことにほぼ意味はありません(ただし、その他にも印鑑証明書や実印は必要)。

また、記号を知らなくても上記のように「本人確認情報作成」での登記をしてしまう危険もありますので、売却防止としては完璧ではありません。

登記識別情報を預かる

覚書を書いておく

「覚書」とは、当事者同士で約束した内容を書面にしておくものであり、契約書と法的な意味に差はありません。
結局、書面にどんなタイトルがついているかということではなく、内容が法的効果を左右するのです。

覚書や契約書、その他どんな名称の書面であっても片方の同意なしに物件を売らない、という約束自体はできますが、それは当事者(夫婦)相互で間でのみ効力を持ちます。

つまり売却の相手方(買主)を拘束できるわけではないので、不動産の売却自体を無効や取消にできるのではなく、金銭で財産分与を約していたのであればその金額を金銭で要求できるに過ぎないということです。

覚書

仮差押え

自分の権利に基づき相手の財産から強制的に回収する手段として「差押え」がありますが、「差押え」と「仮差押え」はどこが違うのでしょうか。

差押えは、ある請求権が判決等で確定している(=債務名義を取っている)ケースで相手の財産に対して行い、実際に換価(お金に換え)、回収するというものです。

しかし、判決が出るまでに何カ月もかかる裁判もあり、その間に財産を処分されてしまっては元も子もありませんから、その前段階で財産を凍結させておく方法があります。
それが「仮差押え」です。

たとえば、不動産を仮差押えした場合は次のような効果があります。

BがAに対して債権の有無を争っている段階で仮差押えをしたとします。
「仮差押え」は登記簿に表示されますが、その後に元の所有者から新所有者に所有権を移転すること自体はできます(下図のAからCへの移転)。

しかし、下図のBがAに勝訴した結果、競売にかけてDに競り落とされてしまえば仮差押えの後に権利を取得したCはDに負けることになるのです。

仮差押えによる財産凍結の効果

わかりにくいと思いますので、これを離婚調停のケースで考えてみましょう。

夫は仮差押えされた自分の持分を売却することは自由です。
仮差押えされている段階ではまだあくまで自分の財産権ですから。

ここで、たとえば夫が持分を他人Cに売却したとします。

ただ、その後調停が成立して妻が夫の持分相当からの財産分与を受ける権利が確定したら、妻は「差押え(本差押え)」をしてその夫の持分(もしくは自分の持分と合わせて)競売し、金銭に換えて受け取ることができます。
(他人Cへの売却そのものをなかったことにできるわけではありません。)

競売で競り落としたDは仮差押え後の買主Cの所有権(もしくは持分権)を否定することができます。
一方、妻がどうしても不動産自体を取り戻したいと考えるのであれば、競売した際に自分自身が夫持分を買受けるしかありません。

他人Cはもともと仮差押えがついている状態を登記簿で確認し購入しているので、こうなることを想定しておかなければならないことになります。
(だからこそ実務では抵当権や仮差押え、差押えつきのまま購入する人はいないのです)

仮差押えとは?

仮差押えは、上記のとおり権利が確定する以前にとりあえず財産を凍結させるためだけに行うものです。

その次の段階として(本)差押えをし、実際に換価と回収をするためには、勝訴判決や和解調書をもらうプロセスが必要になります。

仮差押えの順番

仮差押えはまだ権利が確定していない段階で相手の財産を凍結させるわけですから、裁判所もより慎重になるのは無理のないことです。

よって、むやみにどんな財産でも仮差押えしてよいのではなく、相手方に対して比較的影響が少ないものを優先的に差し押さえるよう言われることもあります。

たとえば、妻が夫の給料債権の仮差押えをすると、夫の勤務先(第三債務者といいます)に給与の一部が留保されるため、勤務先に知られる=必然的に夫自身の信用に傷がつくことになります。

また、預貯金についても自由におろせなくなり生活に影響が出てきます。

これに対し、不動産については登記簿に「仮差押え」の記載が入るだけで実質的に住めなくなるわけでもなく、相手方への影響は少ないため、まず裁判所から「他の財産より優先して不動産を仮差押えするように」言われるケースもあるようです。

仮差押えの保証金

仮差押えを申立てる際には、裁判所に対し「被保全権利(財産分与など)」「保全の必要性(相手との対立が激しいなど、このままでは債権を回収できない危険があること)」を「疎明」しなければなりません。

疎明というのは「証明」より若干大雑把なもので、裁判所に「本人の言っていることは一応、確からしい」という心証(気持ち)を抱かせればよいとされます。

ただ、申立ての費用そのものはそこまで高いわけではありませんが、仮差押えにおいて当事者を悩ませるハードルとなるのが「担保金を払わなければならない」ことです。

目的物もしくは被保全債権の5%~15%程度の担保を提供しなければなりませんが、担保金だけで数百万円になってしまうこともあるため、当事者が二の足を踏むことが多いのも無理はありません。

仮差押えのリスク

また、仮差押えには申立て側のリスクも存在します。

上記のように、仮差押えの段階ではまだ「係争中」であるわけで、本訴(実際の訴訟)で申立人が負ける(権利の存在が認められない)ことも考えられるのです。

もし申立人が本訴で負けた場合、仮差押えをかけられた側に対して「損害賠償」をしなければならないことになります。

そうなると非常に厄介ですので、申立てを検討している人は「本当に自分のケースで仮差押えまですることが必要なのかどうか(勝ち目があるのかどうか)」をあらかじめ弁護士に相談して、慎重に判断しなければなりません。

 

離婚調停中の共有不動産については以下も参考にして下さい。

離婚調停中に自分の不動産持分だけ売却できる?リスクと対処方法を解説
婚姻中、夫婦で自宅を購入して「共有名義」にするケースがよくあります。 その後離婚することになったら「自分の持分」だけを売却できるのでしょうか? もしも離婚調停中に自分の持分だけを売却したら大きなトラブルになる可能性もあります。 「...

まとめ

・夫婦が同居、別居中のどちらであるかに関わらず、単有の不動産であればその人だけの判断で売却することができるが、共有不動産については双方の合意がなければ売却することができない。

・離婚前、別居中に不動産を勝手に売却されてしまうことを避けるためには覚書で約束する、登記済証を保持しておく等の方法が考えられるが、これらによって100%売却を阻止できるものではない。

・どうしても財産分与の金額を保全したい場合、相手方の不動産に仮差押えをかけるという方法もあるが、訴訟で負けた時には仮差押えをした側に損害賠償義務があるなどのリスクがあるため慎重に判断しなければならない。

離婚前の別居中でも不動産を売却することは可能なのか?・まとめ

 

タイトルとURLをコピーしました