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共有名義の不動産が売却できないと言われる理由
共有名義の不動産が「売却できない」と言われる最大の理由は、売却に共有者全員の同意が必要な点にあります。
共有物の売却は民法上の「変更行為」に該当し、単独の判断で処分することが認められないためです。
参照元：e-Gov法令検索「民法第251条」
売却自体ができないわけではありませんが、共有者全員の同意を取り付けるのは困難な場合が多く、難易度が高いのが実情です。
そのため、共有名義の不動産は一般に「売却できない」と言われることが多いのです。
他の共有者から売却の同意を得られない原因には、いくつかのパターンがあります。
次章では原因とそれぞれの対処法をお伝えします。
あなたの共有名義が売却できない4つの理由と対処法
共有名義の不動産は、「売りたいのに売れない」という状況に陥りやすいのが特徴です。
その大きな原因となるのが、共有名義の不動産を売却する場合「共有者全員の同意が必要である」というルールです。
ここでは、共有名義不動産が売却できない理由とそれぞれの対処法を解説します。
共有名義の不動産を売却する方法が知りたい方は、この記事の「反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法」をご確認ください。
なお、共有名義について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をご参照ください。
共有者に反対されトラブルになっている（持分売却を検討する）
共有名義の不動産を全体として売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
もし、一人でも反対している共有者がいる場合は、売却できません。
これは民法に基づく原則であり、たとえ一人が過半数の持分を所有していても、他の共有者が反対すれば話し合いが長期化し、売却自体が困難になることもあります。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
たとえば、兄弟3人で相続した土地を売却したい場合、原則として、全共有者が売却に同意し、売主として契約手続に参加しなければなりません。
特に、不動産の価格が高額だったり、固定資産税などの費用負担が偏っていた場合、それぞれの意見や利害が対立しやすい傾向にあります。
トラブルを避けるためには、あらかじめ遺産分割協議や権利整理を進め、売却の方向性について共有者全員での合意を得る必要があります。
しかし実際には、意見が対立する人を説得すること自体が大きなハードルになるケースが多いです。
話し合いが長期化すれば、精神的な負担も蓄積しかねません。
さらに、不動産を所有していれば、税金や管理費用も発生しつづけます。
こうした負担から解消されるためにも、共有名義の不動産全体の売却にこだわらず、自分の持分だけでも売却することを検討してみましょう。
不動産全体ではなく、自分の「共有持分」だけを売却することは可能です。
ただし、現実的な話をすると、共有持分だけでは実質的に土地や建物を利用できないため、一般の買い手はまずつかないでしょう。
そのため、もし持分を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の不動産買取業者であればあなたの持分を買い取ったうえで、他の共有者とも交渉し、建物全体を再販・活用するノウハウがあるためです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も専門の不動産買取業者であるため、共有名義不動産の持分の買取が可能です。
弁護士とも連携しておりますので、共有者とも法律に基づいて交渉することができます。
買取後は、弊社が新たな共有者として他の共有者との協議を進めますのでご安心ください。
「共有者に反対されトラブルになっている」「持分のみの売却について知りたい」という方は、まず弊社にご相談ください。
なお、まだトラブルにはなっていないが、他の共有者に反対されている場合の対処法についてはこの記事の「反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法」で解説しているのでご確認ください。
共有者が音信不通・行方不明である（不在者財産管理人を選任する）
共有者と連絡が取れない場合も売却の同意が得られず、共有名義の不動産を全体として売却できません。
このようなケースでは、不在者財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てるのも一つの手段です。
（不在者財産管理人選任とは）
従来の住所又は居所を去り，容易に戻る見込みのない者（不在者）に財産管理人がいない場合に，家庭裁判所は，申立てにより，不在者自身や不在者の財産について利害関係を有する第三者の利益を保護するため，財産管理人選任等の処分を行うことができます。
このようにして選任された不在者財産管理人は，不在者の財産を管理，保存するほか，家庭裁判所の権限外行為許可を得た上で，不在者に代わって，遺産分割，不動産の売却等を行うことができます。
引用元：裁判所｜不在者財産管理人選任
こうした法的手続きを経ることで、売却を進められる可能性があります。
ただし、手続きを行うには以下の費用がかかるため、あらかじめ相場を把握しておく必要があります。
| 費用の内容 | 費用の相場 |
|---|---|
| 申立て手続き | ・収入印紙：800円分 ・連絡のための郵便切手代 ・必要な書類取得費用 |
| 不在者財産管理人の報酬 | 1～5万円/月 |
| 予納金 | 30～100万円 |
上記はあくまでも費用の目安であり、実際の費用は個別のケースごとに裁判所が決定し、財産額や管理の難易度、期間などで変動します。
場合によっては100万円以上かかるケースもあり、費用負担が大きくなることがあります。
また、期間についても、不在者財産管理人の申立てから選任まで1～3か月かかるのが一般的です。
なお、2023年4月施行の改正民法により、行方不明の共有者がいる場合に、他の共有者が裁判所の許可を得てその持分も含めて不動産全体を第三者へ売却できる「所在等不明共有者の持分譲渡権限付与裁判」が新設されています。
参照元：法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」
参照元：裁判所「所在等不明共有者持分譲渡の権限付与の申立てについて」
ただし、新しい制度を利用できるのは、必要な調査を尽くしてもその所有者が見つからない場合などに限定されるため、いずれの方法を取るにしても、売却までには多くの時間がかかります。
「そこまで費用や時間をかける余裕がない」と感じる方は、ご自身の共有持分のみ売却することも検討すべきでしょう。
共有者が認知症・意思能力がない（後見人を設ける）
共有者が認知症などで意思能力を欠いている場合、有効とみなされる同意ができないため、共有名義の不動産を全体として売却することは困難です。
例えば、認知症の共有者の意思確認が曖昧な状態や、家族が代理でサインするなどで共有名義不動産の売買契約を締結した場合、後から無効になるリスクがあります。
契約が無効になってしまうと、次のようなトラブル・損失が発生する恐れがあります。
- 売買契約が無効になる
- 買主に代金の返還が必要になる
- 買主から損害賠償を請求される恐れがある
- 不動産会社とのトラブルになる
こうしたトラブルを避けるには、成年後見制度を利用し、後見人を通じて売却手続きを行える場合があります。
成年後見制度とは
認知症、知的障害、精神障害などによって物事を判断する能力が十分ではない方について、本人の権利を守る人（「後見人」等）を選ぶことで、本人を法律的に支援する制度
ただし、売却対象が本人の自宅（居住用不動産）である場合は、後見人が選任された後、さらに家庭裁判所の売却許可が必要となります。
参照元：e-Gov法令検索「民法第859条の3」
なお、後見人には弁護士など専門家の第三者が選任されることもあり、その場合、月々の報酬の支払いが発生します。
共有者に未成年が含まれる（代理人を選任する）
共有者に未成年がいる場合、単独で契約等の意思決定ができないため、共有名義不動産の売却にも制限が生じます。
通常は親権者が代理人となり、不動産の売買契約を締結することが可能です。
ただし、利益相反（りえきそうはん）がある場合に限り「特別代理人」の選任が必要になります。
特別代理人選任
親権者である父又は母が，その子との間でお互いに利益が相反する行為（これを「利益相反行為」といいます。）をするには，子のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求しなければなりません。また，同一の親権に服する子の間で利益が相反する行為や，未成年後見人と未成年者の間の利益相反行為についても同様です。
利益相反とは、一方の立場では利益になるものの、別の立場では不利益になることをいいます。
共有名義不動産の共有者に未成年がいる場合では、以下のようなケースが挙げられます。
- 親と子が共同相続人となる遺産分割
- 親の債務のために子の不動産へ抵当権を設定する行為
特に、未成年は自分で判断することが難しく、不利な契約でも気づけない場合があります。
このような不利益を防ぐため、第三者の立場として、家庭裁判所の関与が必要です。
ただし、特別代理人の選任申立てから完了までの手続きに時間がかかる点に注意しましょう。
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反対者がいて共有名義不動産を売却できないときの4つの対処法
繰り返しお伝えしているとおり、共有名義不動産の売却は、原則として共有者全員の同意が必要です。
しかし、現実には「共有者の一人が反対している」「連絡が取れない」などの理由で売却が進まないケースも珍しくありません。
ここでは、共有者の同意が得られない状況で検討すべき4つの対処法を解説します。
共有者に持分の買取を依頼する
反対している共有者や他の共有者に対して、自身の共有持分を買い取ってもらうよう交渉する方法です。
売却を希望している共有者が自分の持分だけを手放すことで、共有関係を解消できる可能性があります。
相手が買い取りに同意し、資金面でも対応できる場合に限られますが、関係悪化を避けたい場合に有効です。
売却金額の相場は、登記上の持分割合と市場価格に基づく査定により決定されるのが一般的で、必要に応じて不動産会社や司法書士の協力を得ながら進めるのがベストです。
共有者に買い取ってもらうことが困難な場合は、自身の共有持分のみ売却することを検討しましょう。
土地を分筆し単独名義にして売却する
物理的に土地を分けられる場合は「分筆（ぶんぴつ）」し、自分の名義部分だけを単独所有とすることで、その部分を売却できる場合があります。
分筆とは、登記上ひとつだった土地を複数に分ける手続きであり、測量・境界確定などの工程が必要になります。
土地を分筆し、その後所定の手続きを踏んで単独名義にすれば、他の共有者の同意がなくても自分が所有する土地を売却できるようになる場合があります。
ただし手続きは容易ではありません。
共有名義の土地を分筆するには、持分の過半数の同意が必要となり、さらに分筆後の土地をそれぞれ単独所有にする（現物分割を行う）には、原則として共有者全員の合意が必要です。
参照元：e-Gov法令検索「民法第252条」
参照元：法務省「共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）」
また、土地が狭い場合や建物がある場合、接道義務を満たさない場合には、そもそも分筆できないこともあるため、事前に専門家の判断を仰ぐことが重要です。
都市計画区域・準都市計画区域内では、建築物の敷地は、原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」
共有物分割請求訴訟を起こす
話し合いによる解決が難しい場合は、裁判所に「共有物分割請求訴訟※」を提起するという法的手段もあります。
土地や建物などの財産を複数人で分け合うため、共有物分割請求の法的解説に基づき裁判所に分割方法を決めてもらう手続き。
参照元：法務省「共有関係の見直し（通常の共有関係の解消方法）」
分割方法には「現物分割」と共有者が他の共有者の持分を取得する「賠償分割」があり、これらが困難な場合には競売を命じられることがあります。
ただし、競売では市場価格よりも低い価格で売却されてしまう可能性が高く、共有者全員が経済的に損をする場合もあるため、慎重な判断が必要です。
なお、共有物分割請求訴訟について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
関連記事：「共有物分割請求訴訟」が世界一わかる！手順や費用面などを完全網羅
あなたの共有持分のみ専門の買取業者へ売却する
共有名義不動産の中でも、自分の持分のみを売却することは法的には可能です。
しかし、実際のところ通常の不動産業者に売却を依頼しても、多くの場合取り扱いを断られてしまいます。
なぜなら、建物全体の所有権がない「共有持分」は買い手がつきにくいからです。
一方、共有持分の取り扱いに慣れた不動産買取業者であれば、買取できる場合があります。
専門の買取業者は共有持分を買取した後、他の共有者と交渉し、建物全体の所有権を手に入れ、再販・活用するといったノウハウを持っているためです。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、共有持分の買取が得意な専門の買取業者です。
弊社Albalinkは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような複雑に利権が絡まる共有持分を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように全国各地の共有持分を買い取っており、中には1000万円以上で買い取ったこともあります。
上記以外にも、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
弊社は共有名義に強い弁護士とも連携し、複雑な権利関係の問題のご相談にも対応しておりますので、「共有者の同意が取れそうになく途方に暮れている」という方はぜひ一度お気軽にご相談ください。
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自身の共有持分のみの売却を検討すべき3つのケース
ここでは、共有持分のみの売却を検討すべきケースを具体的に3つ紹介します。
もし、以下で解説するケースに1つでもあてはまっていたら、弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）にご相談ください。
株式会社Albalinkは、共有持分専門の買取業者です。
共有者との交渉や煩雑な手続きなどは弊社が代行し、スムーズな買取に努めさせていただきます。
弁護士とも連携しながら複雑な権利関係を整理するため、売却後のトラブルリスクを抑えやすくなります。
まずは、以下の無料査定から、お気軽にお問合せください。
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共有名義不動産を活用する予定がない場合
自分が住む予定がない、貸す予定もないといった不動産は、持っているだけで税金や維持費の負担がかかり続けます。
活用の見込みがない共有不動産を保有し続けるよりも、早めに持分を売却し、現金化することでリスクを軽減できます。
なお、専門の不動産買取業者である弊社Albalink（アルバリンク）では、買取手続きが1週間～1か月程度で完了するケースがあります。
まずは下記無料買取査定フォームよりお気軽にお問い合わせください。
共有者とトラブルが起きている場合
共有者間の意見対立や信頼関係の悪化によって、話し合いが困難な場合は、自分の持分だけでも売却して関係から抜け出すことが一つの解決策です。
意見の対立が続く状態で共同所有を維持すると、問題がさらに複雑化しがちなため、早期の行動が重要です。
弊社Albalink（アルバリンク）は弁護士と連携しているため、共有者間でトラブルが生じている共有持分についても買取を検討できます。
買取後は、弊社が共有者とやりとりを行い、必要に応じて煩わしい交渉などにも対応しますので、共有者のの話し合いが困難で持分を売却できずにいる方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
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共有者が共有名義不動産に居住している場合
共有者の誰かが共有不動産に居住しており、今後も住み続ける意思がある場合、売却の同意を取るのは困難です。
共有名義でいる以上、あなたには税金などの負担だけがかかり続けるでしょう。
その場合は、自分の共有持分のみを売却し、共有関係から抜け出すのも一つの方法です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）にご依頼いただけば、あなたの持分を買い取ったのち、共有者との話し合いも対応させていただきます。
売主様が話し合いの矢面に立たされることはありませんので、ご安心ください。
共有名義不動産に居住者がいて、売却できずにお困りの方は、まずは弊社までお気軽にご相談ください。
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共有名義不動産を売却できないまま所有し続ける3つのリスク
共有名義不動産を保有し続けることで生じる3つの代表的なリスクについて解説します。
共有名義の不動産を売却できないまま所有し続けることには、大きなリスクが伴います。
「とりあえず保有しておけばよい」と思われがちですが、時間が経つにつれて費用負担や人間関係のトラブルが表面化し、結果的に資産価値が下がることも少なくありません。
また、相続が発生するとさらに共有者が増え、話し合いや手続きが複雑化する可能性もあります。
リスクを避けたい方には、自分の「共有持分だけを売却する」という選択肢が有効です。
専門の買取業者を利用すれば、他の共有者の同意なしに現金化できるため、トラブルの早期解決が期待できます。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）も、共有名義不動産の持分専門の不動産買取業者です。
共有名義不動産の問題を解決する豊富なノウハウがあるので、複雑に名義が絡みあった物件でも適正価格でスムーズにお買取りいたします。
「共有名義不動産のリスクを回避したい」「解決しない共有名義問題に疲れた」という方は、ぜひ弊社までご相談ください。
税金・維持管理費用の分担が必要
共有名義不動産を所有していると、たとえ利用していなくても固定資産税や管理費用の一部を負担し続けなければなりません。
とくに、空き家や空き地の場合、雑草の除去や建物の修繕費、管理会社への依頼費用など、思った以上にコストがかかります。
しかも、共有者間で費用負担の割合が曖昧な場合は、「自分ばかりが払っている」という不満につながり、関係悪化の火種にもなります。
費用面でのトラブルを回避するためにも、不要な不動産は早期に共有状態を解消し、可能であれば持分のみでも売却する判断が有効です。
相続で共有者が増え続ける懸念
共有名義不動産をそのまま保有し続けると、相続のたびに新たな共有者が増えていくというリスクがあります。
たとえば、3人で共有していた不動産が、それぞれの相続によって孫世代にまで分かれると、10人以上の共有者が存在することも珍しくありません。
共有者が増えると、不動産の売却や修繕といった意思決定に多くの人の同意が必要となり、事実上、何も進まなくなります。
権利関係が複雑化すると、相続登記や名義変更にも時間と費用がかかり、最終的には「所有者不明土地※」化するおそれもあるでしょう。
不動産登記簿を見ても所有者が分からない、または所有者は分かっていても連絡がつかない土地のこと。
参照元：国土交通省「所有者不明土地ガイドブック～迷子の土地を出さないために！～」
将来の相続トラブルを未然に防ぐためにも、早めに共有持分の売却を検討することが賢明です。
なお、所有者不明の土地を売却する方法を詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
関連記事：所有者が不明の土地を売買する方法を圧倒的にわかりやすく解説
人間関係悪化によるトラブルの可能性
共有名義不動産のもう一つの大きなリスクが、人間関係の悪化です。
たとえば、兄弟間で意見が対立したり、遠方に住む共有者と連絡が取れなかったりすると、些細なことでもトラブルに発展します。
「売却したい」「貸したい」「リフォームしたい」といった提案に対して、他の共有者が同意しなければ何も進まず、感情的な対立に発展するケースも多く見られます。
こうした状況を避けるには、問題が深刻になる前に、自分の共有持分だけでも専門業者に売却し、関係性から抜け出すことが有効です。
弊社、「株式会社Albalink（アルバリンク）」は、日本全国の幅広い訳あり物件を積極的に買い取っている買取業者です。
「売れにくい」「他社に断られた」物件や土地であっても、活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、物件の状況に応じた適正な金額での買取を検討できます。
実際に、訳あり物件、土地専門の不動産買取業者として、フジテレビの「イット」をはじめ、多くのメディアに特集されています。
物件の処分にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
弊社スタッフが、あなたのお悩みを解決できるよう、全力でサポートさせていただきます。
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まとめ
共有名義不動産の売却は、共有者全員の同意が原則ですが、反対者がいる場合でも諦める必要はありません。
共有者への持分買取、土地の分筆、共有物分割請求訴訟、そして専門業者への共有持分売却という手段があります。
とくに、共有持分のみの売却は、活用予定のない不動産や、共有者とのトラブル、共有者が居住しているなどの状況で、迅速な解決策となるでしょう。
共有名義のまま放置すると、税金や維持費の負担、相続による共有者の増加、人間関係の悪化といったリスクが生じかねません。
リスクを回避し、スムーズな問題解決を目指すなら、専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
弊社、株式会社Albalink（アルバリンク）は、共有持分の買取実績が豊富な不動産買取業者です。
全国各地の共有名義不動産の共有持分について出張無料査定を行い、物件や権利関係の状況に応じて買取に対応いたします。
弁護士や税理士などさまざまな専門家とも連携していますので、共有名義トラブルも一緒にお任せください。
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