兄弟間で不動産を共有してはいけない３つの理由！具体例と解決策

兄弟で不動産を共有することになるきっかけはいくつかありますが、その代表的なものは「親から相続した不動産を共有で相続登記した」ことによるものでしょう。

遺産分割協議がなかなかまとまらなくて「とりあえず共有にしておこう」のように安易に考えてしまう人も多いのですが、実は共有にはさまざまな問題、リスクが潜んでいます。

それらを確認しつつ、共有を避ける、もしくは後から共有関係を解消するためにどのような方法があるのかも考えてみましょう。

共有とは
不動産を兄弟で共有するリスク
まだ共有状態でないなら兄弟間での共有は絶対に回避！具体的な解決策
すでに兄弟間で不動産を共有してしまっている場合の解決策
まとめ

共有とは

まず初めに、共有とは何かを確認します。

一筆（土地）や一つ（建物）と数えられる不動産は登記簿が一つです。

たとえ外形上、所有者が同じでひとまとまりに見えたとしてもそれらが複数の筆に分かれている（登記簿がいくつも存在する）ということもあります。

それとは逆に、登記簿が一つでありながら所有者が複数いる、というのがいわゆる「共有」の状態です。

※共有で登記された登記簿の例（山田太郎から相続した不動産を山田花子と山田一郎で共有登記した）

二者以上が共有で登記することもしばしばありますが、この場合は共有者がそれぞれに不動産全体の使用権を持ちながら、お互いにそれを制限し合っている状態です。

物理的にこちら側とあちら側、などと半分にしたい場合は「分筆」という手続きで登記簿自体を分ける必要があります。

もし、一筆（一つ）の不動産を二者以上が共有している場合は不動産に関する保存行為以外の重要な管理行為、処分行為（売却や担保の設定など）は共有者の一人だけで勝手にすることはできません。

行為の種類	合意が必要な共有者の数
変更（処分）行為	共有者全員の合意が必要
管理行為	共有者の持分価格の過半数でできる
保存行為	各共有者が単独でできる

※なお、具体的にどのような行為がどの類型に当たるかなど、共有についての詳しくはこちらの記事を参照してください。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは？】

不動産を共有するというのは、１つの不動産（＝登記簿１つ）について二者以上が名義を持っていることを指します。ただ、これは物理的に「Aが北側、Bが南側を使用できる」といったものではなく、AもBも全体に対して使用収益等の権利及び義務がある...

「共有にするかどうか」はこのようにその後の各人の利害関係に強い影響をもたらすため、最初の段階で慎重に考える必要があるのです。

不動産を兄弟で共有するリスク

では、もう少し具体的に「共有した場合のリスク」を考えてみましょう。

勝手に売れない

不動産の売却というのは上記表の「処分行為」に該当し、不動産に関する処理の中では最も重大なものになります。

そのため、共有者「全員」の同意がなければ売却することができません。
その不動産に住む可能性がゼロの共有者であっても、登記簿に名前が入っている以上、その一人が反対すれば売却はできないのです。

※ただし、各共有者が自分の「持分のみ」の売却をすることは可能。

具体的には、売却の手続き（所有権移転登記）の際に共有者全員の実印、3か月以内の印鑑証明書を添付しなくてはならず、不動産業者や司法書士からの（原則、面会での）本人確認、売却の意思確認が行われます。

実質的管理者である人の売却への意向がいくら強くても思い通りにならないというのは、共有における最も大きなリスクといえるのではないでしょうか。

お金を借りて不動産を担保にすることができない

担保の設定も売却と同様に「処分行為」とされます。

銀行などから多額のお金を借りたい場合、担保にできる不動産があればほとんどの場合は差し出す（抵当権を設定する）ことが要求されるでしょう。

しかし、抵当権をつけるということは「返済できなければ競売にかけられても仕方ありません」と表明することですから、売却と同様に重く考えられているのです。

抵当権設定の際にも登記手続きには（持分のみでなく不動産全体への抵当権設定であれば）共有者全員の実印と印鑑証明書が必要です。

よって、一部の共有者の意向で決めることはできないのです。

賃借人との契約を自由に変更できない

たとえば、相続した不動産に誰も住まないので賃貸に出そう、というのはこれからの時代は増えてくるケースかと思われます。

しかし、賃貸人（貸主）が複数の場合、賃借人（借主）との契約やその変更でもなかなか共有者の一人だけでできないものがあります。

つまり兄が事実上物件をほとんど一人で管理している状態なのに、共有持分を持っているという理由だけで弟の同意がなければ契約の変更ができない、といった状況になるのです。

まだ共有状態でないなら兄弟間での共有は絶対に回避！具体的な解決策

相続が発生したもののまだ具体的に決まっておらずこれから不動産に関する話し合いをしようとしている場合、よほどの事情がない限り、兄弟間での共有にすることは避けるべきといえます。

では、共有を回避するためにどのような方法があるのでしょうか。

遺産分割協議

相続においては、その人の故人との関係に応じて民法で定められた配分がありますが、これを「法定相続分」と呼びます。

ただ、必ずしも法定相続分に従って分けなくてはならないわけではなく、法定相続人（民法で定められた範囲の相続人）全員が合意することによりこれとは違った分け方ができます。

この話し合いのことを「遺産分割協議」といいます。

遺産分割協議は上記のとおり「全員」の合意が必要であり、合意の内容を文書にして（遺産分割協議書）全員の実印を押印し印鑑証明書を添付することで登記やその他の相続手続きに使用することができます。

※ただ、実務上は銀行の預金解約については各銀行独自のフォームへの署名押印も要求されることがほとんどです。

不動産もその他の財産も、各相続人の法定相続分に従えば共有という理屈になるのですが、多くの場合は誰か一人に名義を持たせるために遺産分割協議が行われているのが実情です。

実際に不動産をどのように分けるべきか、方法を整理すると次の３類型に分かれます。

不動産のままで分ける（現物分割）
物理的に分けると（分筆）いったん両方の不動産が共有状態になるため、その後それぞれに持分を譲り合って最終的に単有にする。
名義を持つ（不動産をもらう）人が他の人に現金等を渡す（代償分割・価格賠償）。
不動産を維持したまま分割することが難しい場合などは不動産全体を売却し、代金を分割する（換価分割）

相続放棄

相続人の中には「最初から相続手続きに一切関わりたくない」といった人もいます。

それぞれに事情がありますが、両親が離婚し、父親と何十年も音信不通だったが突然親戚から父親の死亡を知らされ、相続人になってしまったなどが典型的な例です。

このような場合には「被相続人（亡くなった人）の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に相続放棄申述書を提出して手続きする」ことにより、「最初から相続人ではなかった」という立場になることができます。
つまり、相続放棄が裁判所に認められた人は遺産分割協議に参加する権利自体を失うことになります。

※よく、遺産分割協議の中で「遺産は要らない」と意思表示することを「放棄する」と表現されることがありますが、こちらは法的な意味での相続放棄にはなりませんので違いに注意しましょう。

なお、相続放棄には重要な注意点があります。

それは「被相続人の死亡を知った時から3カ月以内に申述を行わなくてはならない」ことです。

「被相続人の債務の存在を知らなかった」などの特別な事情がある場合は3か月を過ぎて認められることもありますが、上申書などで説明し裁判所を納得させる必要があります。

よって、そのような場合は最初に弁護士（司法書士）に相談し、相続放棄が認められるかどうかの見通しを立てておきましょう。

以下も参考にして下さい。

共有持分を相続放棄するとどうなるの？他の相続人や共有者への影響まで解説

共有持分を相続したとき、他人と共同で不動産を所有するのが嫌なので相続放棄する方もいらっしゃいます。相続放棄したら、どういった状態になるかご存知でしょうか？相続放棄にはメリットだけではなくデメリットがありますし、他の相続人への影響につ...

民法第907条【遺産の分割の協議又は審判等】

上記のように相続放棄をしていない法定相続人によって遺産分割協議は行われますが、
「話し合いをしてもどうしても合意に達することができない」
「そもそも相手が話し合いに応じてくれない」
といったケースも少なくありません。

そのような場合は、裁判所に介入してもらうことができます。

① 共同相続人は、次条の規定により被相続人が遺言で禁じた場合を除き、いつでも、その協議で、遺産の分割をすることができる。
② 遺産の分割について、共同相続人間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、各共同相続人は、その分割を家庭裁判所に請求することができる。（以下省略）第907条　遺産の分割の協議又は審判等

もし遺産分割協議がととのわなかったり、協議自体ができないときは家庭裁判所に「調停の申立て」を行います。
調停は当事者が主体となって行う話し合いであり、そこで合意できれば良いのですが、調停を行ってもなお合意に至らなければ、裁判が主導し決着をつける「審判」に進みます。