心理的瑕疵にあたる嫌悪施設の一覧｜告知義務や売買価格への影響を解説

心理的瑕疵とは買主や借主が心理的に抵抗を感じること

心理的瑕疵とは、不動産取引売買時において買主や借主が心理的に抵抗を感じるような建物の欠陥や問題のことです。

たとえば殺人事件があった不動産に住む場合、暮らしには問題はないものの心理的に不安や不快感を持つ人がいます。ところが、別の人は「まったく不安に感じない」ということもあるのです。このため、心理的瑕疵は「買主や借主が心理的に抵抗を感じる場合」という特殊な条件によって定義されています。

なお、人が亡くなった不動産以外にも、過去に自然災害があった場所や近隣に工場や反社会的勢力の事務所があるなど、買主や借主が不安や不快感を持つものがあれば、心理的瑕疵に該当する可能性があります。

心理的瑕疵は4種類ある瑕疵のなかのひとつ

不動産売買時に取り上げられる瑕疵には、心理的瑕疵のほかに、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵の合わせて4つがあります。

これらの瑕疵があると売買取引時にマイナスの要因になり、買主が購入をやめたり、査定価格が低くなったりする可能性があります。

瑕疵には告知義務があり、違反すると契約不適合責任に問われる

不動産売買では先に説明した瑕疵がある場合、売主は不動産業者と買主に瑕疵の「告知義務」が定められています。瑕疵があったにも関わらず買主に告知せずに売却した場合、宅地建物取引業法により、売主は「契約不適合責任」に問われます。

契約不適合責任に問われると、買主は売主に対し、以下のことを請求できます。

契約不適合責任について詳しくは、下記の記事でも解説しています。

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ！違いをわかりやすく解説

売主の瑕疵担保責任とは？ 従来の民法では「売主の瑕疵担保責任」が規定されていました。 瑕疵担保責任とは「売買の目的物に傷（欠陥）があったときの売主の責任」です。 契約時に買主が把握できていなかった欠陥があり、後日発覚すると、売主は...

wakearipro.com

2020.08.24

嫌悪施設は「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」に該当する

今回、取り上げている「嫌悪施設」は、このなかで心理的瑕疵や環境的瑕疵に当てはまる可能性があります。どちらも似ている部分がありますが、心理的瑕疵は物件自体の問題、環境的瑕疵は物件の周辺が要因という違いです。また両方が当てはまるケースもあります。

では、どんなものが嫌悪施設に当てはまるのでしょうか？

嫌悪施設に当てはまるもの

心理的瑕疵や環境的瑕疵に該当する嫌悪施設ですが、実際にどのようなものが嫌悪施設とされているのかを見ていきましょう。

嫌悪施設かどうかは人によって違う

嫌悪施設とは、災害時やトラブルが発生した場合に安全性が著しく損なわれる可能性があったり、間接的に生活や健康を脅かす可能性があったりする施設のことです。

ただし、これらはあくまでも可能性であり、実際には起こらないこともありますし、心理的に不安になるかどうかは人によって違います。たとえば、嫌悪施設によくあげられるお墓が住まいの近くにある場合、気になる人もいれば、まったく気にならない人もいるでしょう。
つまり嫌悪施設を定義することは難しいのです。

嫌悪施設になる可能性がある施設の一覧

嫌悪施設になる可能性のあるものは幅広くあります。これから嫌悪施設になる可能性があるものを、要因別にご紹介します。ただし、先述した通り、嫌悪施設と感じるかどうかは人によって違うため、あくまでも「可能性があるもの」として理由と合わせて所有する物件が該当するかを確認してください。

嫌悪施設が近い不動産にもメリットはある

先述した通り、嫌悪施設にもさまざまな種類があり、デメリットだと感じるかどうかは人によって差があります。また、デメリットがあったとしてもメリットも存在します。
いくつか例を挙げてみましょう。

お墓が近くにあるメリット

お墓に隣接している不動産は嫌煙されがちですが、暮らしていくなかで実害がある方は少ないでしょう。そもそもお墓は本来、誰かの大切な人が眠る場所であり、人を思うために作られた場所であり、海外ではマイナスなイメージはありません。

以下は、お墓が近くにある場合のメリットです。

ギャンブル施設が近くにあるメリット

ギャンブル施設には、パチンコ店・競輪場・競馬場・競艇場などが挙げられます。

パチンコ屋は都市計画法により住宅街では営業できないので、パチンコ屋に近い不動産は便利な繁華街や駅に近いことが多くあります。また、広い敷地が必要なため競輪場・競馬場・競艇場は、比較的のどかな場所であるケースが多いでしょう。

ギャンブル施設が近くにある場合に考えられるメリットです。

このように嫌悪施設にあたる可能性がある施設でも、さまざまなメリットが考えられます。嫌悪施設が近くにある物件を購入した、売却したいという場合は、どんなメリットがあるかも見てみるとよいでしょう。

嫌悪施設は重要事項説明書に記載すべき

不動産売買では重要事項説明書を作成し、買主が知っておくべき情報を伝える義務があります。しかし、近隣にある嫌悪施設を記載したかどうかが時折、問題になることがあります。

嫌悪施設は心理的瑕疵や環境的瑕疵にあたる可能性もありますが、心理的瑕疵は人によって感じ方が違うため、重要事項説明書に入れるか悩む人もいることでしょう。

嫌悪施設を重要事項説明書に記載するかどうかには、法的な決まりはあるのでしょうか。

嫌悪施設全てを重要事項に記載する必要はない

結論からいうと、嫌悪施設にあたる可能性があるからといって、上記の表で紹介した全ての施設を重要事項説明書に記載する必要はありません。
その理由は先述した通り、嫌悪施設だと感じるかどうかは人によって差があるためです。

しかし、基本的には「嫌悪施設にあたるのではなか」と考えられる施設がある場合は、重要事項説明書に記載しておくことをおすすめします。

なぜなら、買主が不動産を買った後で嫌悪施設が近くにあることを知った場合、買主は不安や不快感を抱えながら暮らしていくことになり、売主は契約不適合責任で損害賠償や契約解除になってしまう恐れがあるからです。

不動産売買は金額の大きな取引であり、人の暮らしを左右する大きな出来事ですので、後からトラブルにならないよう瑕疵は重要事項説明書に記載しておくべきでしょう。

告知義務違反にすると損害賠償や裁判になることもある

売主は瑕疵の告知義務に違反したとみなされた場合、先述した通り契約不適合責任に問われます。
また、裁判になった場合は判決によって、その処遇が決定されます。

さらにあなたが瑕疵を伝えなかった場合、この取引に携わった不動産業者も宅地建物取引業法違反とされ、2年以下の懲役または300万円以下の罰金か、その両方を課せられたり、1年以内の業務停止や免許取り消しの処分を受ける可能性があります。

出典：昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法

嫌悪施設が近くにある不動産取引の裁判の判例

ここからは、購入した不動産の近くに嫌悪施設があり裁判するか悩んでいる方や、これから嫌悪施設が近くにある不動産を売ろうと考えている方のために、実際にあった嫌悪施設を原因とした裁判の判例2つをご紹介します。

判例から分かる判決に影響すると考えられる４つのポイント

判例を見る前に「判決に影響すると考えられるポイント」を押さえておきましょう。

裁判所の判断はケースごとに違うため、これらはあくまでも過去の判例から見受けられる傾向です。ただ、判決に影響したと思われる重要な要素と考えられます。

このポイントを踏まえて、判例を見ていきましょう。

仲介業者への訴えは棄却、売主への訴えは一部を認めた判例

こちらは不動産の仲介業者への訴えは棄却（認められなかった）ものの、同じ不動産取引に対し行われた売主への裁判で、売主の説明義務違反が認められた判例です。

訴えの内容

仲介業者を通じて自社ビル用の土地を購入した買主が、不動産の引き渡し後に近隣に反社会的勢力の事務所が入っていることを知りました。
仲介業者が作成した広告の「静かな住環境」とは相違があり「調査説明義務違反」にあたるとして、仲介業者に対してとして売買代金相当額を価値の減価分として損害賠償請求しました。（売主への裁判は別の裁判になります）

判決

仲介業者に対しての訴え：「仲介業者は近隣に反社会的勢力の事務所があることを知らなかった」「仲介業者の『静かな住環境』という広告の文言には問題ない」として、買主の訴えを棄却

判決理由

なお、同不動産取引で売主も別件として訴えられており、以下の判決が出ています。

同じ不動産取引であっても、仲介業者と売り主はそれぞれの責任を追及されることになります。このケースでは「土地の瑕疵」はどちらも認められませんでしたが、「瑕疵の事実を知っていたかどうか」で仲介業者は訴えを棄却され、売主は賠償することになりました。

出典：一般座談法人　不動産適正取引推進機構

売主（宅建業者）の嫌悪施設の告知義務違反が認められた判例

こちらは売主が宅建業者でしたが、買主からの「告知義務違反があった」という訴えが認められた判例です。

訴えの内容

宅建業者（売主）から別荘地を購入した買主が、売買契約成立後に、別荘の近隣に産業廃棄物の最終処理場の建設計画があることを知り、その説明を受けていなかったとして、消費者契約法上の不利益事実の不告知であり、不法行為であるとして、売買契約の取り消しと損害賠償請求を求めました。

判決

売主（宅建業者）は「消費者契約法上の不利益事実の不告知にあたる」と判断し、売買契約の取り消しを認め、売買代金の返還と、遅延損害金、さらに弁護士費用を賠償すべきとしました。

判決理由

出典：一般座談法人　不動産適正取引推進機構

2つの判例をご紹介してきましたが、不動産取引では告知義務違反をすると損害賠償請求をされる可能性があるため、売主は、不動産業者や買主に「瑕疵の可能性がある嫌悪施設が近くにある」ということを伝えておいたほうが、トラブルにならずに済みます。

また、買主も購入前に近隣にある嫌悪施設の説明を受けることで、納得したうえで不動産を購入することができるでしょう。

では、嫌悪物件が近くにあると売買価格は安くなってしまうのでしょうか。

近隣に嫌悪施設がある不動産は売買価格に影響するのか

不動産を買う人も売る人も、近くに嫌悪施設がある場合、不動産の売買価格は安くなるのか気になることでしょう。
そこで最後に、嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格についてご紹介します。

「嫌悪物件近隣の売買価格は相場の2～5割」とは限らない

嫌悪施設に近い不動産を売る場合の価格は、周辺相場より下がる傾向にあります。
しかし、不動産の立地や条件、瑕疵の内容や程度によって違うため、相場は存在しません。

ちまたでは、相場の2〜3割、自殺した物件が近いと1〜4割、反社会的勢力の事務所が近いと5割などの情報を聞くこともあるでしょう。しかし、これらはあくまでも全国平均の目安であり、実際は不動産によって違うのです。

同じ嫌悪施設が近くにあっても「都心の一等地」と「郊外の駅から離れたエリア」では、不動産を買う人も目的も違うため、相場価格は分からないのです。

嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格を知るには、その地域に詳しい不動産業者や不動産の一括査定サイトなどで査定してもらうと、おおよその売買価格が分かるでしょう。

気にしない買主であれば、相場価格でも売れる

先述したように、嫌悪施設が近くにある不動産の価格はケースによって違いますが、買主によっては嫌悪施設をまったく気にしない場合もあります。

それは嫌悪施設に抵抗を感じない人もいれば、デメリット以上にメリットを取る人もいるためです。
また、住むことが目的ではない場合、嫌悪施設を気にする必要がないケースもあるでしょう。

なかなか買い手がつかない場合は買取業者へ売却

嫌悪施設によっては、なかなか買い手が見つからないケースもあるでしょう。
「相続分与したい」「事業所の移転で資金が足りない」など、すぐに現金化したいのになかなか買い手が見つからない場合は、買取業者に買ってもらう「買取」という方法も検討してみるとよいでしょう。

仲介による一般市場での売却より価格が下がる可能性はありますが、買取ならすぐに現金化が可能です。買取業者は嫌悪施設が近くにあっても、その土地に合った活用方法や買ってくれる人が分かっているため、すぐに買い取ってくれます。

なお、買取業者に売却する場合も売主には告知義務があります。
ただし、ほとんどの買取業者は事実を把握したうえで、売主の契約不適合責任を免責（契約不適合責任を負わなくてもよいという特約）をしてくれるため、売却後に損害賠償請求のことを気にする必要がなくなるのです。

弊社は、嫌悪施設が近くにある不動産でも数多くの買取実績があり、最短3日で現金化が可能です。
相続や共有持分などさまざまな訳があって売却が難しい不動産でも買取しています。
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まとめ

この記事では、不動産売買でトラブルの元になりうる「瑕疵」と「嫌悪施設」について解説してきました。

瑕疵は、不動産売買前に売主が不動産業者や買主に告知しなければいけない内容です。
ただし嫌悪施設に関しては、その施設が「嫌悪施設だ」と感じる心理的瑕疵にあたるかどうかは個人差があり、全てを報告する必要はありません。

しかし、不動産取引でトラブルにならないためも、売主は嫌悪施設にはどういうものがあるのかを把握し、買主に伝えることが大切です。

すでにトラブルになってしまっている方は、ご紹介した判例などを参考に、不動産取引時の内容をまとめて法律家に相談してみるとよいでしょう。

またこれから嫌悪施設が近くにある不動産の売却を考えているかたは、説明してきたように嫌悪施設が近くにある不動産でも売却は可能なので、まずは不動産業者に査定依頼をして所有する不動産の売買価格を確認してみてくださいね。