心理的瑕疵にあたる嫌悪施設の一覧|告知義務や売買価格への影響を解説

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心理的瑕疵(しんりてきかし)」や「嫌悪施設(けんおしせつ)」という言葉は不動産売買のトラブルで出てくることのある言葉です。「それぞれどういうものを指しているのか明確には分からない」という人が多いかもしれません。

この記事では、心理的瑕疵や嫌悪施設の解説から、告知義務の必要性や範囲、どんなトラブル(判例)があったのか、嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格までご紹介していきます。

この記事を最後までお読みいただくと、売買取引時に知っておくべき心理的瑕疵と嫌悪施設について必要な情報が分かります。買主、売主ともに不動産取引でのトラブル回避や解決の参考にお役立てください。

こんな人におすすめ
・購入した不動産の近くに嫌悪施設があることを売買契約後に知った買主
・売りたい不動産の近くに嫌悪施設がある売主
・心理的瑕疵や嫌悪施設の定義を知りたい不動産業者

どんな物件でも買い取ります

自殺や他殺、孤独死・病死があった物件でも大丈夫!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

心理的瑕疵とは買主や借主が心理的に抵抗を感じること

心理的瑕疵とは、不動産取引売買時において買主や借主が心理的に抵抗を感じるような建物の欠陥や問題のことです。

たとえば殺人事件があった不動産に住む場合、暮らしには問題はないものの心理的に不安や不快感を持つ人がいます。ところが、別の人は「まったく不安に感じない」ということもあるのです。このため、心理的瑕疵は「買主や借主が心理的に抵抗を感じる場合」という特殊な条件によって定義されています。

なお、人が亡くなった不動産以外にも、過去に自然災害があった場所や近隣に工場や反社会的勢力の事務所があるなど、買主や借主が不安や不快感を持つものがあれば、心理的瑕疵に該当する可能性があります。

心理的瑕疵は4種類ある瑕疵のなかのひとつ

不動産売買時に取り上げられる瑕疵には、心理的瑕疵のほかに、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法的瑕疵の合わせて4つがあります。

心理的瑕疵 自殺があった、窓からお墓が見えるなど住む人によって心理的な抵抗がある物件
物理的瑕疵 シロアリ被害や雨漏りなど、住むうえで建物に問題のある物件
環境的瑕疵 線路横に建っているため騒音や振動があるなど周辺環境による問題がある物件
法的瑕疵 建築基準法に違反している、法により建替えができないなど、法律的な問題のある物件

これらの瑕疵があると売買取引時にマイナスの要因になり、買主が購入をやめたり、査定価格が低くなったりする可能性があります

瑕疵には告知義務があり、違反すると契約不適合責任に問われる

不動産売買では先に説明した瑕疵がある場合、売主は不動産業者と買主に瑕疵の「告知義務」が定められています。瑕疵があったにも関わらず買主に告知せずに売却した場合、宅地建物取引業法により、売主は「契約不適合責任」に問われます。

契約不適合責任とは

不動産売買時に目的の不動産が契約時の説明(告知事項)と違っていたときに、売主が負う責任のことです。瑕疵のあるなしではなく、買主が瑕疵の有無や内容を理解したうえで売買契約をしたかどうかがポイントです。

契約不適合責任に問われると、買主は売主に対し、以下のことを請求できます。

追完請求 修理や代替品の要求できる
代金減額請求 追完請求に応じない場合のその分の代金を請求できる
催告解除 契約解除を請求できる
無催告解除 売主が上記に応じない場合に、契約を解除できる
損害賠償請求 売主が故意に瑕疵を隠したり、売主の過失により損害が発生した場合に損害を賠償請求できる

契約不適合責任について詳しくは、下記の記事でも解説しています。

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ!違いをわかりやすく解説
売主の瑕疵担保責任とは? 従来の民法では「売主の瑕疵担保責任」が規定されていました。 瑕疵担保責任とは「売買の目的物に傷(欠陥)があったときの売主の責任」です。 契約時に買主が把握できていなかった欠陥があり、後日発覚すると、売主は...

嫌悪施設は「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」に該当する

今回、取り上げている「嫌悪施設」は、このなかで心理的瑕疵や環境的瑕疵に当てはまる可能性があります。どちらも似ている部分がありますが、心理的瑕疵は物件自体の問題、環境的瑕疵は物件の周辺が要因という違いです。また両方が当てはまるケースもあります。

では、どんなものが嫌悪施設に当てはまるのでしょうか?

嫌悪施設に当てはまるもの

心理的瑕疵や環境的瑕疵に該当する嫌悪施設ですが、実際にどのようなものが嫌悪施設とされているのかを見ていきましょう。

嫌悪施設かどうかは人によって違う

嫌悪施設とは、災害時やトラブルが発生した場合に安全性が著しく損なわれる可能性があったり、間接的に生活や健康を脅かす可能性があったりする施設のことです。

ただし、これらはあくまでも可能性であり、実際には起こらないこともありますし、心理的に不安になるかどうかは人によって違います。たとえば、嫌悪施設によくあげられるお墓が住まいの近くにある場合、気になる人もいれば、まったく気にならない人もいるでしょう。
つまり嫌悪施設を定義することは難しいのです。
心理的瑕疵とは

嫌悪施設になる可能性がある施設の一覧

嫌悪施設になる可能性のあるものは幅広くあります。これから嫌悪施設になる可能性があるものを、要因別にご紹介します。ただし、先述した通り、嫌悪施設と感じるかどうかは人によって違うため、あくまでも「可能性があるもの」として理由と合わせて所有する物件が該当するかを確認してください。

嫌悪施設の種類 主な施設 嫌悪される理由 瑕疵の種類
生活に支障をきたす可能性がある嫌悪施設 ・高速道路や線路、航空ルートなど
・駅、駐車場、飛行場、基地など
・ガソリンスタンド、薬品貯蔵庫など
・工場、発電所など
騒音・振動・臭い・煙・危険性など 環境的瑕疵
健康に影響を及ぼす危険性がある嫌悪施設 ・ごみ処理場・下水処理場
・高圧線鉄塔
・養豚場・養鶏場
・騒音・振動・臭い・煙・危険性、土壌・水質・大気汚染など 環境的瑕疵
風紀や治安が悪化する恐れのある嫌悪施設 ・ギャンブル施設
・ゲームセンター
・ラブホテル、風俗店
・飲食店
風紀や治安の悪化、臭いや害虫被害など 環境的瑕疵
人によって心理的瑕疵を感じる可能性のある嫌悪施設 ・刑務所、拘置所
・消防署、警察署
・スポーツ施設・イベント会場
・宗教施設
・病院、精神科病院
・学校、幼稚園、保育園
不快感・嫌悪感、治安の悪化、時間に関係なく聞こえるサイレンなど 環境的瑕疵
心理的瑕疵
公的施設ではないが、嫌悪施設にあたる可能性のある住宅 ・事故物件の隣家
・廃屋、空き家
・ゴミ屋敷、騒音を出す家
・動物を多頭飼している家
不快感・嫌悪感、臭い、害虫など 環境的瑕疵
心理的瑕疵

嫌悪施設が近い不動産にもメリットはある

先述した通り、嫌悪施設にもさまざまな種類があり、デメリットだと感じるかどうかは人によって差があります。また、デメリットがあったとしてもメリットも存在します。
いくつか例を挙げてみましょう。

お墓が近くにあるメリット

お墓に隣接している不動産は嫌煙されがちですが暮らしていくなかで実害がある方は少ないでしょう。そもそもお墓は本来、誰かの大切な人が眠る場所であり、人を思うために作られた場所であり、海外ではマイナスなイメージはありません

以下は、お墓が近くにある場合のメリットです。

  • 日当たりや眺望を遮られない
  • 隣に背の高い建物やほかの嫌悪施設が建つ可能性が低い
  • 周辺相場より安く購入できる可能性がある
  • 火災が発生した場合、建物から建物への延焼を防ぐ効果がある

ギャンブル施設が近くにあるメリット

ギャンブル施設には、パチンコ店・競輪場・競馬場・競艇場などが挙げられます。

パチンコ屋は都市計画法により住宅街では営業できないので、パチンコ屋に近い不動産は便利な繁華街や駅に近いことが多くあります。また、広い敷地が必要なため競輪場・競馬場・競艇場は、比較的のどかな場所であるケースが多いでしょう。

ギャンブル施設が近くにある場合に考えられるメリットです。

  • その地域の税収入が多く、公的な資金が潤沢である
  • 駅から施設への送迎バスを利用できるなど近隣住民への得点がある
  • イベント開催日以外に花火大会やお祭りなど近隣向けイベントがある
  • その施設が自分の趣味の場合はすぐに行ける

このように嫌悪施設にあたる可能性がある施設でも、さまざまなメリットが考えられます。嫌悪施設が近くにある物件を購入した、売却したいという場合は、どんなメリットがあるかも見てみるとよいでしょう。

嫌悪施設は重要事項説明書に記載すべき

不動産売買では重要事項説明書を作成し、買主が知っておくべき情報を伝える義務があります。しかし、近隣にある嫌悪施設を記載したかどうかが時折、問題になることがあります。

重要事項説明書とは

不動産売買契約前に買主に「どんな不動産か」「どんな契約内容か」を詳細に説明するための書類です。これは消費者保護の観点から、買主が不動産売買で不利益を被らないために作成されるものです。

売主は売却する不動産に関する情報を不動産業者に伝えて、重要事項説明書に記載してもらいます。不動産業者の宅建士は、売主と買主の双方に重要事項を説明する義務があります。

嫌悪施設は心理的瑕疵や環境的瑕疵にあたる可能性もありますが、心理的瑕疵は人によって感じ方が違うため、重要事項説明書に入れるか悩む人もいることでしょう。

嫌悪施設を重要事項説明書に記載するかどうかには、法的な決まりはあるのでしょうか。

嫌悪施設全てを重要事項に記載する必要はない

結論からいうと、嫌悪施設にあたる可能性があるからといって、上記の表で紹介した全ての施設を重要事項説明書に記載する必要はありません。
その理由は先述した通り、嫌悪施設だと感じるかどうかは人によって差があるためです。

しかし、基本的には「嫌悪施設にあたるのではなか」と考えられる施設がある場合は、重要事項説明書に記載しておくことをおすすめします

なぜなら、買主が不動産を買った後で嫌悪施設が近くにあることを知った場合、買主は不安や不快感を抱えながら暮らしていくことになり、売主は契約不適合責任で損害賠償や契約解除になってしまう恐れがあるからです。

不動産売買は金額の大きな取引であり、人の暮らしを左右する大きな出来事ですので、後からトラブルにならないよう瑕疵は重要事項説明書に記載しておくべきでしょう。

告知義務違反にすると損害賠償や裁判になることもある

売主は瑕疵の告知義務に違反したとみなされた場合、先述した通り契約不適合責任に問われます
また、裁判になった場合は判決によって、その処遇が決定されます

さらにあなたが瑕疵を伝えなかった場合、この取引に携わった不動産業者も宅地建物取引業法違反とされ、2年以下の懲役または300万円以下の罰金か、その両方を課せられたり、1年以内の業務停止や免許取り消しの処分を受ける可能性があります。

出典:昭和二十七年法律第百七十六号宅地建物取引業法

嫌悪施設が近くにある不動産取引の裁判の判例

ここからは、購入した不動産の近くに嫌悪施設があり裁判するか悩んでいる方や、これから嫌悪施設が近くにある不動産を売ろうと考えている方のために、実際にあった嫌悪施設を原因とした裁判の判例2つをご紹介します。

判例から分かる判決に影響すると考えられる4つのポイント

判例を見る前に「判決に影響すると考えられるポイント」を押さえておきましょう。

判決に影響すると考えられるポイント

  • 売主および不動産業者が嫌悪施設の存在を認識していたか
  • 売主および不動産業者が嫌悪施設について説明していたか
  • 売主および不動産業者が販売の際に行った勧誘(広告や説明)の内容と事実は異なるか
  • 買主が嫌悪施設があることで受ける被害の程度はどのくらいか

裁判所の判断はケースごとに違うため、これらはあくまでも過去の判例から見受けられる傾向です。ただ、判決に影響したと思われる重要な要素と考えられます。

このポイントを踏まえて、判例を見ていきましょう。

仲介業者への訴えは棄却、売主への訴えは一部を認めた判例

こちらは不動産の仲介業者への訴えは棄却(認められなかった)ものの、同じ不動産取引に対し行われた売主への裁判で、売主の説明義務違反が認められた判例です。

訴えの内容

仲介業者を通じて自社ビル用の土地を購入した買主が、不動産の引き渡し後に近隣に反社会的勢力の事務所が入っていることを知りました。
仲介業者が作成した広告の「静かな住環境」とは相違があり「調査説明義務違反」にあたるとして、仲介業者に対してとして売買代金相当額を価値の減価分として損害賠償請求しました。(売主への裁判は別の裁判になります)

判決

仲介業者に対しての訴え:「仲介業者は近隣に反社会的勢力の事務所があることを知らなかった」「仲介業者の『静かな住環境』という広告の文言には問題ない」として、買主の訴えを棄却

判決理由

1.「仲介業者は近隣に反社会的勢力の事務所があることを知らなかった」とされた理由
  • 問題となっている反社会的勢力の事務所があるビルは、外観上特別な建物と思われるものが見当たらない
  • 売主は引き渡しまでに何度かこの不動産の測量や境界立会の作業を行っているが、反社会的勢力の事務所の存在を知るようなきっかけがなかった
  • 買主が売り主に対し、周辺物件の所有者や使用者に反社会的勢力が存在しているか調査を依頼した事実がうかがえず、売主は周辺の土地の所有者の名称を認識していても、その所有者や使用者の属性にちうて調査すべき義務があったとはいえない
2.仲介業者の「静かな住環境」とう広告の文言と事実に相違があるという訴えに対しては、問題ないとされた理由
  • この土地の駐車場の通路では、何度か違法駐車があったことを駐車場管理会社は認識していたが、このトラブルを土地の所有者や警察に連絡したことはない
  • ほかにこのビル関係者と近隣トラブルがあった事実は認められない

なお、同不動産取引で売主も別件として訴えられており、以下の判決が出ています。

  • 土地の瑕疵とは認められないため契約解除請求は棄却
  • 売主は反社会的勢力の事務所を知ってたため説明義務違反として1割を賠償

同じ不動産取引であっても、仲介業者と売り主はそれぞれの責任を追及されることになります。このケースでは「土地の瑕疵」はどちらも認められませんでしたが、「瑕疵の事実を知っていたかどうか」で仲介業者は訴えを棄却され、売主は賠償することになりました。

出典:一般座談法人 不動産適正取引推進機構

売主(宅建業者)の嫌悪施設の告知義務違反が認められた判例

こちらは売主が宅建業者でしたが、買主からの「告知義務違反があった」という訴えが認められた判例です。

訴えの内容

宅建業者(売主)から別荘地を購入した買主が、売買契約成立後に、別荘の近隣に産業廃棄物の最終処理場の建設計画があることを知り、その説明を受けていなかったとして、消費者契約法上の不利益事実の不告知であり、不法行為であるとして、売買契約の取り消しと損害賠償請求を求めました。

判決

売主(宅建業者)は「消費者契約法上の不利益事実の不告知にあたる」と判断し、売買契約の取り消しを認め、売買代金の返還と、遅延損害金、さらに弁護士費用を賠償すべきとしました。

判決理由

消費者契約法上の不利益事実の不告知にあたる理由
・土地は別荘地として売り出されており、売却地の周辺の自然環境は購入するかの判断材料であり、「消費者契約法4条2項にいう重要事項」にあたる
・売主(宅建業者)は「この土地は緑豊かで、空気のきれいな、大変静かなな環境が抜群の別荘地である」と説明しているが、産業廃棄物の最終処分場や中間処理施設が建てば、別荘地周辺の自然環境を阻害する要因になりうるため、消費者契約法所定の不利益事実の不告知に該当する
・宅建業者の主張「産業廃棄物の最終処分場建設予定地は、別荘地から遠い」とあるが、「産業廃棄物の最終処分場が建設されても、ダイオキシン等による汚染問題が発生するとは言い切れない」は認められない
・産業廃棄物の最終処分場の建設の申請書がまだ許可されておらず、地元住民や市の反対から県が許可しない方針であっても説明義務を負うべき不利益事実に当たる
・宅建業者は近隣の物件を多く取り扱っており、この売買契約締当時、産業廃棄物の最終処分場の建設を知っていたと認められ、故意に告げなかったと考えられる

出典:一般座談法人 不動産適正取引推進機構

2つの判例をご紹介してきましたが、不動産取引では告知義務違反をすると損害賠償請求をされる可能性があるため、売主は、不動産業者や買主に「瑕疵の可能性がある嫌悪施設が近くにある」ということを伝えておいたほうが、トラブルにならずに済みます。

また、買主も購入前に近隣にある嫌悪施設の説明を受けることで、納得したうえで不動産を購入することができるでしょう。

では、嫌悪物件が近くにあると売買価格は安くなってしまうのでしょうか。

近隣に嫌悪施設がある不動産は売買価格に影響するのか

不動産を買う人も売る人も、近くに嫌悪施設がある場合、不動産の売買価格は安くなるのか気になることでしょう。
そこで最後に、嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格についてご紹介します。

「嫌悪物件近隣の売買価格は相場の2~5割」とは限らない

嫌悪施設に近い不動産を売る場合の価格は、周辺相場より下がる傾向にあります。
しかし、不動産の立地や条件、瑕疵の内容や程度によって違うため、相場は存在しません。

ちまたでは、相場の2〜3割、自殺した物件が近いと1〜4割、反社会的勢力の事務所が近いと5割などの情報を聞くこともあるでしょう。しかし、これらはあくまでも全国平均の目安であり、実際は不動産によって違うのです。

同じ嫌悪施設が近くにあっても「都心の一等地」と「郊外の駅から離れたエリア」では、不動産を買う人も目的も違うため、相場価格は分からないのです。

嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格を知るには、その地域に詳しい不動産業者や不動産の一括査定サイトなどで査定してもらうと、おおよその売買価格が分かるでしょう。

気にしない買主であれば、相場価格でも売れる


先述したように、嫌悪施設が近くにある不動産の価格はケースによって違いますが、買主によっては嫌悪施設をまったく気にしない場合もあります

それは嫌悪施設に抵抗を感じない人もいれば、デメリット以上にメリットを取る人もいるためです。
また、住むことが目的ではない場合、嫌悪施設を気にする必要がないケースもあるでしょう。

【嫌悪施設が近くにあっても気にされない例】

生活時間によって気にならない
帰宅時間がいつも遅い人の場合、昼のみ稼働している工場が近くにあっても気にならない
人気エリアだから気にならない
東京都港区にある青山霊園の近くは人気エリアのため、墓地の近くであっても好立地というメリットが勝る

なかなか買い手がつかない場合は買取業者へ売却

嫌悪施設によっては、なかなか買い手が見つからないケースもあるでしょう。
「相続分与したい」「事業所の移転で資金が足りない」など、すぐに現金化したいのになかなか買い手が見つからない場合は、買取業者に買ってもらう「買取」という方法も検討してみるとよいでしょう。

仲介による一般市場での売却より価格が下がる可能性はありますが、買取ならすぐに現金化が可能です。買取業者は嫌悪施設が近くにあっても、その土地に合った活用方法や買ってくれる人が分かっているため、すぐに買い取ってくれます。

なお、買取業者に売却する場合も売主には告知義務があります。
ただし、ほとんどの買取業者は事実を把握したうえで、売主の契約不適合責任を免責(契約不適合責任を負わなくてもよいという特約)をしてくれるため、売却後に損害賠償請求のことを気にする必要がなくなるのです。

弊社は、嫌悪施設が近くにある不動産でも数多くの買取実績があり、最短3日で現金化が可能です。
相続や共有持分などさまざまな訳があって売却が難しい不動産でも買取しています。
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まとめ

この記事では、不動産売買でトラブルの元になりうる「瑕疵」と「嫌悪施設」について解説してきました。

瑕疵は、不動産売買前に売主が不動産業者や買主に告知しなければいけない内容です。
ただし嫌悪施設に関しては、その施設が「嫌悪施設だ」と感じる心理的瑕疵にあたるかどうかは個人差があり、全てを報告する必要はありません。

しかし、不動産取引でトラブルにならないためも、売主は嫌悪施設にはどういうものがあるのかを把握し、買主に伝えることが大切です。

すでにトラブルになってしまっている方は、ご紹介した判例などを参考に、不動産取引時の内容をまとめて法律家に相談してみるとよいでしょう。

またこれから嫌悪施設が近くにある不動産の売却を考えているかたは、説明してきたように嫌悪施設が近くにある不動産でも売却は可能なので、まずは不動産業者に査定依頼をして所有する不動産の売買価格を確認してみてくださいね。

心理的瑕疵・嫌悪施設についてよくある質問

嫌悪施設とは、心理的瑕疵(不安に感じる欠陥や問題)、環境的瑕疵(周辺環境による問題)を発生させる可能性のある施設や周辺環境のことです。 嫌悪施設と感じるかどうかは個人差があるため、明確な定義は存在しませんが、騒音や振動、健康被害、治安の悪化、よくないイメージを与える施設が該当する可能性があります。 詳しくは一覧で確認できます。 嫌悪施設になる可能性がある施設の一覧
嫌悪施設だと感じるかどうかは人によって差があるため、可能性がある施設全てを伝える必要はありません。 しかし、買主が心理的瑕疵(不安に感じる欠陥や問題)、環境的瑕疵(周辺環境による問題)にあたる嫌悪施設だと判断した場合、契約前に告知してないと、売主は「契約不適合責任(売買契約前に買主の不利益になる事実を伝えなければいけない義務)」に反したとされ、損害賠償請求や契約解除などを求められる可能性があります。
不動産の立地や条件、瑕疵の内容や程度や、買主の生活スタイルや価値観によって、嫌悪施設かどうかの判断が変わるため、価格はケースバイケースです。 無料査定であなたの不動産の価格を確認してみてください。
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