嫌悪施設は「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」に該当する
嫌悪施設とは、災害時やトラブルが発生した場合に安全性が著しく損なわれる可能性があったり、間接的に生活や健康を脅かす可能性があったりする施設のことです。（具体的な施設の例は、嫌悪施設になる可能性がある施設の一覧でご紹介しております。）
物件の近くにある嫌悪施設は、物件の「心理的瑕疵」もしくは「環境的瑕疵」に該当します。
- 心理的瑕疵
- 不動産取引の際、買手（借手）に心理的な抵抗を与えるおそれのある瑕疵（物件の欠陥）
- 環境的瑕疵
- 不動産取引の際、物件の周辺環境的に買手（借手）に抵抗を与えるおそれのある瑕疵（物件の欠陥）
このように、何かしらの瑕疵のある物件を売却するなら、売主は買主にその旨を伝える義務（告知義務）を負います。
まずは、不動産の4つの瑕疵を解説しますので、前提知識として理解しましょう。
心理的瑕疵は4種類ある瑕疵のなかのひとつ
不動産売買における瑕疵には、心理的瑕疵や環境的瑕疵のほかに、物理的瑕疵、法的瑕疵の合わせて4つがあります。
| 心理的瑕疵 | 「自殺があった」「窓からお墓が見える」など、住む人によって心理的な抵抗を感じる物件 |
|---|---|
| 物理的瑕疵 | シロアリ被害や雨漏りなど、住むうえで建物に問題のある物件 |
| 環境的瑕疵 | 線路横に建っているため騒音や振動があるなど周辺環境による問題がある物件 |
| 法的瑕疵 | 建築基準法に違反している、法により建替えができないなど、法律的な問題のある物件 |
これらの瑕疵があると売買取引時にマイナスの要因になり、買主が不動産の購入をやめたり、査定価格が低くなったりする可能性があります。
物件内で起きた事件や事故による人の死も心理的瑕疵にあたる
補足になりますが、先ほど少し触れたとおり、自殺を含む物件内で起きた事件や事故による人の死も、心理的瑕疵に含まれます。
人の死によって心理的瑕疵を抱えた物件は、事故物件とも呼ばれます。
事故物件を売買する際、事件や事故の発生から何年が経過しようと、売主の負う告知義務は無くなりません。
一方、事故物件を賃貸に出す際、事件や事故の発生から原則3年経過すれば告知義務は無くなるとされています。
ただし、借主によっては、たとえ3年以上経過しても心理的抵抗を感じるおそれがあることから、基本的には人の死から何年が経過しようと、その旨を売主は買手に伝えるべきです。
参照元：国土交通省｜不動産取引における 心理的瑕疵に関するガイドライン（案）
周辺の嫌悪施設に心理的抵抗を感じるかどうかは人それぞれ
嫌悪施設に該当する可能性のある施設はいくつか種類がありますが、実際に買手が心理的不安を感じるかどうかは人それぞれです。人によっては、嫌悪施設があることによってむしろメリットを感じることもあります。
どのような施設が嫌悪施設とされているのか、具体的に見ていきましょう。
嫌悪施設になる可能性がある施設の一覧
嫌悪施設になる可能性のあるものは幅広くあります。これから嫌悪施設になる可能性があるものを、要因別にご紹介します。
ただし、先述した通り、嫌悪施設と感じるかどうかは人によって違うため、あくまでも「可能性があるもの」として、理由と合わせて所有する物件が該当するかを確認してください。
| 嫌悪施設の種類 | 主な施設 | 嫌悪される理由 | 瑕疵の種類 |
|---|---|---|---|
| 生活に支障をきたす可能性がある嫌悪施設 | ・高速道路や線路、航空ルートなど ・駅、駐車場、飛行場、基地など ・ガソリンスタンド、薬品貯蔵庫など ・工場、発電所、変電所など |
騒音・振動・臭い・煙・危険性など | 環境的瑕疵 |
| 健康に影響を及ぼす危険性がある嫌悪施設 | ・ごみ処理場・下水処理場 ・高圧線鉄塔 ・養豚場・養鶏場 |
・騒音・振動・臭い・煙・危険性、土壌・水質・大気汚染など | 環境的瑕疵 |
| 風紀や治安が悪化する恐れのある嫌悪施設 | ・ギャンブル施設 ・ゲームセンター ・ラブホテル、風俗店 ・飲食店 |
風紀や治安の悪化、臭いや害虫被害など | 環境的瑕疵 |
| 人によって心理的瑕疵を感じる可能性のある嫌悪施設 | ・墓地、葬儀場 ・刑務所、拘置所 ・消防署、警察署 ・スポーツ施設・イベント会場 ・宗教施設（神社など） ・病院、精神科病院 ・学校、幼稚園、保育園 |
不快感・嫌悪感、治安の悪化、時間に関係なく聞こえるサイレンなど | 環境的瑕疵 心理的瑕疵 |
| 公的施設ではないが、嫌悪施設にあたる可能性のある住宅 | ・事故物件の隣家 ・廃屋、空き家 ・ゴミ屋敷、騒音を出す家 ・動物を多頭飼している家 |
不快感・嫌悪感、臭い、害虫など | 環境的瑕疵 心理的瑕疵 |
嫌悪施設が近い不動産にもメリットはある
前述した通り、嫌悪施設にも様々な種類がありますが、人によっては嫌悪施設があることでメリットを感じられる物件もあります。嫌悪施設の存在をプラスにとらえた購入希望者が運良く現れれば、あっさりと物件の買手がつく可能性もあるのです。
いくつか例を挙げてみましょう。
墓地が近くにあるメリット
墓地に隣接している不動産は敬遠されがちですが、暮らしていくなかで実害がある方は少ないでしょう。そもそもお墓は本来、「誰かの大切な人が眠る場所」「人を思うために作られた場所」であり、海外ではマイナスなイメージはありません。
以下は、お墓が近くにある場合のメリットです。
- 日当たりや眺望を遮られない
- 隣に背の高い建物やほかの嫌悪施設が建つ可能性が低い
- 周辺相場より安く購入できる可能性がある
- 火災が発生した場合、建物から建物への延焼を防ぐ効果がある
墓地の存在を気にされない方にとっては、これらの恩恵を受けつつ、比較的安価に物件を購入できます。
ギャンブル施設が近くにあるメリット
不動産の近くにギャンブル施設があることで、買手にとってメリットを感じられることもあります。
ギャンブル施設の例を挙げるとすると、パチンコ店・競輪場・競馬場・競艇場などです。
パチンコ店に近い不動産は、繁華街や駅などに近く、利便性が高いメリットをもつ傾向があります。
都市の健全な発展等を目的とする法律である「都市計画法」により、パチンコ店は住宅街で営業できないことが定められているからです。
また、競輪場・競馬場・競艇場は広い敷地が必要なため、比較的のどかな場所であるケースが多くあります。
そのほか、ギャンブル施設が近くにある場合に考えられるメリットです。
- その地域の税収入が多く、公的な資金が潤沢である
- 駅から施設への送迎バスを利用できるなど近隣住民にとって利点がある
- イベント開催日以外に花火大会やお祭りなど近隣向けイベントがある
- その施設が自分の趣味の場合はすぐに行ける
このように、嫌悪施設にあたる可能性がある施設でも、さまざまなメリットが考えられます。買手へのアピールにもなりますから、周辺に嫌悪施設のある不動産の売却を検討されている方は、どんなメリットがあるかを事前に調べておくのも良いでしょう。
嫌悪施設は重要事項説明書に記載して告知すべき
嫌悪施設は「心理的瑕疵」と「環境的瑕疵」に該当するでもすこし触れましたが、周辺に嫌悪施設のある不動産を売買する際、売主は告知義務を負います。
具体的には、不動産売買時に売主と買主の間を仲介する不動産会社（仲介業者）が、売主からの情報をもとに、買主へ伝えるべき瑕疵を重要事項説明書に記載し、売主と買主の双方に内容を説明します。
重要事項説明書、又は告知書（物件状況報告書）
不動産売買契約前に、買主に「どんな不動産か」「どんな契約内容か」を詳細に説明するための書類。消費者保護の観点から、買主が不動産売買で不利益を被らないために作成される。
不動産の周辺にある嫌悪施設の種類によっては、この重要事項説明書に嫌悪施設の存在を記載すべきか悩む方もいるかと思います。しかし、基本的にどのような嫌悪施設も重要事項説明書に記載して買手に告知すべきです。
重要事項説明書の記載例として、物件の周辺に墓地がある場合、「本物件○側約○ m のところに墓地（および寺院）がありますので、あらかじめご承知おき下さい。」などと記載します。
実際、不動産会社はどのような小さな瑕疵も告知します。不動産売却後のトラブルや、買主から告知義務違反として訴えられるのを防ぐためです。
以降の見出しで具体的に見ていきましょう。
不動産業者はどんな小さな瑕疵も告知する
お伝えした通り、多くの不動産会社（仲介業者）はどんな嫌悪施設であっても（どんな小さな瑕疵であっても）買主に告知します。
もし売却後にトラブルに繋がれば、売主だけでなく不動産会社（仲介業者）も罰則の対象になってしまうからです。売買契約後、周辺の嫌悪施設の存在を知った買主から、売主とともに不動産会社（仲介業者）も損害賠償を請求されることもあります。（判例は次の見出しで説明します）
ただし、心理的瑕疵を買主に告知することで、売却価格は何の瑕疵もない物件より当然安価になってしまいます。いくら金額を下げても、売却できないおそれもあります。
周辺の嫌悪施設により買手のつきにくい不動産を確実に売却したい方は、専門の不動産買取業者に直接売却することをおすすめします。
詳細はページ内リンク「なかなか買い手がつかない場合は買取業者へ売却」で解説しますが、いくら金額を下げても買手がつかないような心理的瑕疵物件も、専門の買取業者は適正な価格で確実に物件を買い取れるからです。
弊社AlbaLinkは、市場では買手がつかない心理的瑕疵物件も、確実に買い取ることが可能です。
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告知義務に違反すると損害賠償や裁判になることもある
売主が瑕疵の告知義務を怠ると、のちに買主から告知義務違反として訴えられて、損害賠償金や売買契約の解除を請求されることもあります。
というわけで、ここからは、実際にあった嫌悪施設を原因とした裁判の判例2つをご紹介します。
補足ですが、判例を見る前に「判決に影響すると考えられるポイント」を押さえておきましょう。
判決に影響すると考えられるポイント
- 売主および不動産業者が嫌悪施設の存在を認識していたか
- 売主および不動産業者が嫌悪施設について説明していたか
- 売主および不動産業者が販売の際に行った勧誘（広告や説明）の内容と事実は異なるか
- 買主が嫌悪施設があることで受ける被害の程度はどのくらいか
裁判所の判断はケースごとに違うため、これらはあくまでも過去の判例から見受けられる傾向です。ただ、判決に影響したと思われる重要な要素と考えられます。
このポイントを踏まえて、判例を見ていきましょう。
【判例①】買主から仲介業者への訴えは棄却/売主への訴えは一部認められた
こちらは、不動産の仲介業者への訴えは棄却（認められなかった）ものの、同じ不動産取引に対し行われた売主への裁判で、売主の説明義務違反が認められた判例です。
訴えの内容
仲介業者を通じて自社ビル用の土地を購入した買主が、不動産の引き渡し後に近隣に反社会的勢力の事務所が入っていることを知りました。
仲介業者が作成した広告の「静かな住環境」とは相違があり「調査説明義務違反」にあたるとして、仲介業者に対してとして売買代金相当額を価値の減価分として損害賠償請求しました。（売主への裁判は別の裁判になります）
判決
仲介業者に対しての訴え：「仲介業者は近隣に反社会的勢力の事務所があることを知らなかった」「仲介業者の『静かな住環境』という広告の文言には問題ない」として、買主の訴えを棄却。
判決理由
「仲介業者は近隣に反社会的勢力の事務所があることを知らなかった」とされた理由は、下記のとおりです。
- 問題となっている反社会的勢力の事務所があるビルは、外観上特別な建物と思われるものが見当たらない
- 売主は引き渡しまでに何度かこの不動産の測量や境界立会の作業を行っているが、反社会的勢力の事務所の存在を知るようなきっかけがなかった
- 買主が売り主に対し、周辺物件の所有者や使用者に反社会的勢力が存在しているか調査を依頼した事実がうかがえず、売主は周辺の土地の所有者の名称を認識していても、その所有者や使用者の属性にちうて調査すべき義務があったとはいえない
仲介業者の「静かな住環境」という広告の文言と事実に相違があるという訴えに対して、問題はないとされた理由は、下記の通りです。
- この土地の駐車場の通路では、何度か違法駐車があったことを駐車場管理会社は認識していたが、このトラブルを土地の所有者や警察に連絡したことはない
- ほかにこのビル関係者と近隣トラブルがあった事実は認められない
なお、同不動産取引で売主も別件として訴えられており、以下の判決が出ています。
- 土地の瑕疵とは認められないため、契約解除請求は棄却
- 売主は反社会的勢力の事務所を知ってたため、説明義務違反として1割を賠償
同じ不動産取引であっても、仲介業者と売り主はそれぞれの責任を追及されることになります。このケースでは「土地の瑕疵」はどちらも認められませんでしたが、「瑕疵の事実を知っていたかどうか」で仲介業者は訴えを棄却され、売主は賠償することになりました。
【判例②】売主の件を施設の告知義務違反が認められた
こちらは売主が宅建業者でしたが、買主からの「告知義務違反があった」という訴えが認められた判例です。
訴えの内容
宅建業者（売主）から別荘地を購入した買主が、売買契約成立後に、別荘の近隣に産業廃棄物の最終処理場の建設計画があることを知り、その説明を受けていなかったとして、消費者契約法上の不利益事実の不告知であり、不法行為であるとして、売買契約の取り消しと損害賠償請求を求めました。
判決
売主（宅建業者）は「消費者契約法上の不利益事実の不告知にあたる」と判断し、売買契約の取り消しを認め、売買代金の返還と、遅延損害金、さらに弁護士費用を賠償すべきとしました。
判決理由
消費者契約法上の不利益事実の不告知にあたるとされた理由は、下記の通りです。
- 土地は別荘地として売り出されており、売却地の周辺の自然環境は購入するかの判断材料であり、「消費者契約法４条２項にいう重要事項」にあたる
- 売主（宅建業者）は「この土地は緑豊かで、空気のきれいな、大変静かなな環境が抜群の別荘地である」と説明しているが、産業廃棄物の最終処分場や中間処理施設が建てば、別荘地周辺の自然環境を阻害する要因になりうるため、消費者契約法所定の不利益事実の不告知に該当する
- 宅建業者の主張「産業廃棄物の最終処分場建設予定地は、別荘地から遠い」とあるが、「産業廃棄物の最終処分場が建設されても、ダイオキシン等による汚染問題が発生するとは言い切れない」は認められない
- 産業廃棄物の最終処分場の建設の申請書がまだ許可されておらず、地元住民や市の反対から県が許可しない方針であっても説明義務を負うべき不利益事実に当たる
- 宅建業者は近隣の物件を多く取り扱っており、この売買契約締当時、産業廃棄物の最終処分場の建設を知っていたと認められ、故意に告げなかったと考えられる
嫌悪施設による心理的瑕疵物件は売却価格が下がる
お伝えしてきた通り、周辺に嫌悪施設のある不動産を売却する際、売主は心理的瑕疵の内容を買手に伝えなければなりません。
心理的瑕疵の内容を知れば、買手から購入を避けられて売れにくくなることから、基本的に瑕疵の無い通常の物件よりも売却価格は安価になってしまいます。
ただ、周辺の嫌悪施設による心理的瑕疵物件の売却価格は買主の価値観によって大きく異なるので、どの程度安くなるかは断言できません。
嫌悪施設の存在を気にしない買主であれば、売主の予想よりも高く物件が売れることもありますし、一方で金額をいくら下げても買手がつかないおそれも十分あります。
嫌悪施設による心理的瑕疵物件を確実に売却したければ、専門の買取業者に依頼することで、1円にもならなかった物件をきちんと金額をつけて買い取ってもらうことも可能です。
というわけで、嫌悪施設による心理的瑕疵物件の売却相場や売却方法を具体的に解説していきます。
「嫌悪物件近隣の売買価格は相場の2～5割」とは限らない
周辺に嫌悪施設のある不動産の売却価格は、周辺に嫌悪施設の無い類似物件と比較すると、2割から5割ほど下がる傾向があります。自殺のあった物件が近くにあることで1～4割、反社会的組織の事務所が近くにあることで5割程度まで売却価格が下がることもあります。
ただし、これらは全国平均から算出した目安であり、周辺に嫌悪施設のある不動産の売却相場と言えるほど当てになる数字ではありません。
どんな嫌悪施設が周辺にあるのかだけでなく、物件の立地や買主の心情によって不動産の売却価格は大きく異なるからです。
嫌悪施設が近くにある不動産の売買価格を知りたい方は、その地域に詳しい不動産業者や不動産の一括査定サイトなどで査定してもらうと、おおよその売買価格が分かるでしょう。
弊社は、嫌悪施設等による心理的瑕疵のある物件を積極的に取り扱っておりますので、適正な査定価格をご提示できます。査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、ぜひ下記フォームよりご連絡ください。
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心理的瑕疵を気にしない買主なら相場価格で購入してくれる
前述の通り、嫌悪施設が近くにある不動産の価格は、心理的瑕疵の内容や物件の立地に大きく影響します。
ですが、それ以上に価格に大きく影響するのが、買主の価値観や購入の背景です。
というのも、嫌悪施設に感じる不快感は、個人の価値観によって大きく異なります。そのため、嫌悪施設をあまり気にしない買主であれば、普通の物件と同じくらいの価格で購入してくれる可能性もあるのです。
例えば、以下のようなケースでは、買主が嫌悪施設をあまり気にしません。
嫌悪施設が近くにあっても気にされない例
- 生活時間によって気にならない
- 帰宅時間がいつも遅い人の場合、昼のみ稼働している工場が近くにあっても気にならない
- 人気エリアだから気にならない
- 東京都港区にある青山霊園の近くは人気エリアのため、墓地の近くであっても好立地というメリットが勝る
- 自身の居住用ではないから気にならない
- 会社のオフィスや、荷物置き場として購入するなら、近くに嫌悪施設があってもさほど気にならない
ただ、このようなケースは稀です。
市場で売却する場合、大半の買手が、自身のマイホームを探しています。
いくら価格が安くても、自身のが生涯暮らす家として、わざわざ嫌悪施設が近くにある物件を購入する日本人は滅多にいないでしょう。そのため、嫌悪施設による心理的瑕疵物件は、やはり売却しにくい傾向が強くあります。
嫌悪施設による心理的瑕疵のある物件を確実に売却したい方は、後述する専門の不動産買取業者に直接依頼することをおすすめします。
なかなか買い手がつかない場合は買取業者へ売却
個人の買主に売却するのが困難な心理的瑕疵物件も、訳あり不動産に特化した専門の買取業者であれば、適正な価格で確実に買い取れます。
一般の買手にとっては抵抗を感じる心理的瑕疵物件も、専門の買取業者であれば、これまで蓄積してきた活用ノウハウを活かし、賃貸での運用や不動産投資家への再販といった事業目的で物件を買い取れるからです。
売れない物件を所有し続けたところで、建物の老朽化が進行して所有者に管理の手間がかかるのはもちろん、物件の価値自体も低下してしまいます。そのうえ毎年の固定資産税も数万円以上かかり、所有者の負担は想像以上に大きくなります。
それに対して、専門の不動産買取業者は売主から連絡を受けてから1週間から1カ月程度で物件を買い取れますから、長い間余計な維持費用等をかけ続ける必要はありません。
嫌悪施設による心理的瑕疵物件の売却に、少しでも興味がある方は、まず弊社にご相談ください。弊社AlbaLinkでは、ご相談はもちろん、物件の査定も無料で受け付けております。
数多の訳あり不動産を買い取った経験を活かし、プロが真摯に対応しますので、気負わずご連絡ください。
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まとめ
心理的瑕疵に該当する嫌悪施設や、瑕疵の告知義務、嫌悪施設による心理的瑕疵物件の売買について解説しました。
もし、売りたい物件の周辺に嫌悪施設があるなら、訳あり不動産専門の買取業者に直接売却するのが最も賢明です。
市場では買手がつかない物件も、専門の買取業者であれば金額をつけて確実に買い取ってくれるからです。
売れない物件や用途がない物件を所有しつづけても、所有者には物件の管理や固定資産税の負担が重くのしかかるばかりで、何一つメリットがありません。
周辺に嫌悪施設があり売れない物件、売れにくい物件を手放したいなら、ぜひ弊社にご相談ください。
数多の訳あり不動産を買い取ってきた知識と経験を活かし、お客様が納得できるご対応をすることを、我々はお約束いたします。
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