事故物件で耳にする心理的瑕疵とは?賃貸や売買する時の注意点を解説

507 事故物件

「心理的瑕疵ってどういう意味?事故物件には住みたくないけど、いったいどうすればいいんだろう?」
「所有している不動産が事故物件になってしまった……売却時には何に気をつけたらいい?」

一般的に、事件や事故などで人が亡くなっている「いわくつき」の家を事故物件と呼びます。

また、事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもありますが、そもそも「心理的瑕疵」とは何なのか、どのような状態が該当するのかが分からずにお悩みの方もいるのではないでしょうか。

そこで今回は、事故物件の「心理的瑕疵」について知りたいという方へ向けて、以下の内容を詳しくお伝えします。

この記事を読むと、心理的瑕疵についての知識を身につけることができ、安心して賃貸借や売買などの取引を行えるようになります

なお、詳しくは本文で解説しますが、事故物件の賃貸・売却をする際、貸主や売主には告知義務が課されるため、人が亡くなっている事実を正直に伝えなければなりません。

ただし告知義務期間が定められている「賃貸」とは異なり、「売買」では半永久的に事実を告知しなければならない点に注意が必要です。

もし人が亡くなっている事実を借主・買主に告げたことで賃貸・売却ができないとお悩みなら、専門の買取業者に相談することをおすすめします。
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事故物件とは?

事故物件とは、事件や事故などによって建物内で人が亡くなっている物件のことです。

事故物件

たとえば、「室内で凄惨な殺人事件が起こった」「自殺により人が亡くなった」などのケースでは事故物件に該当します。

ただし、人が亡くなっている建物が必ずしも事故物件に該当するわけではありません

国土交通省が2021年に制定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、事故物件に該当する死因は以下のとおりです。

  • 殺人(他殺)
  • 自殺
  • 焼死など事故死
  • 長期間遺体が放置されて特殊清掃が必要となった自然死(病死・老衰)
特殊清掃
遺体から漏れ出した血液や体液、腐敗臭などで汚損された部屋を特殊な薬剤を使って原状回復する清掃作業のこと

一方で、人はいつか亡くなってしまうことから、病死や老衰による自然死、建物内での不慮の事故死(階段からの転落や浴室内での溺死など)といった死因は事故物件には該当しないとされています。
ただし自然死や事故死であっても、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となった場合は事故物件として扱われる点に注意が必要です。

事故物件に該当する死因・しない死因

事故物件の定義については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

事故物件の定義と告知義務を徹底解説|高額売却の方法も紹介
売れない訳あり不動産の活用方法なら

心理的瑕疵とは?

殺人や自殺などの死因で人が亡くなっている事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれることもあります。
心理的瑕疵とは、建物に住む人に心理的な抵抗感や嫌悪感を与える欠陥のことです。

【事故物件】心理的瑕疵とは

建物内で人が亡くなっている事実を知ったときに「住みたくない」「購入したくない」と感じる人は少なくありません

実際、弊社が行ったアンケート調査でも、「事故物件に抵抗がある」と回答した方の割合は全体のじつに85%を超えました。

心理的瑕疵物件への抵抗感

参照元:【500人にアンケート調査!許容できる心理的瑕疵物件のレベルランキング】みんなが選ぶダントツの第1位は?

また、事故物件に住みたくない理由の第1位は「とにかく怖い」でした。

【事故物件に住みたくない理由ランキング】男女500人アンケート調査

参照元:【事故物件に住みたくない理由ランキング】男女500人アンケート調査

このように、日常生活を営むうえで建物自体には何ら問題がなくても、買主・借主に精神的な嫌悪感を抱かせる恐れのある物件が「心理的瑕疵物件」と扱われているのです。

心理的瑕疵と精神的瑕疵は同じ

心理的瑕疵を「精神的瑕疵」と呼ぶことがありますが、両者に明確な違いはありません

買主・借主の心理面・精神面において嫌悪感を抱かせる欠陥があることから、心理的瑕疵・精神的瑕疵と呼ばれているわけです。

物件によって表記が異なることがありますが、基本的には同じ意味であると捉えて問題ありません。

心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは、以下の記事でも詳しく解説しています。

心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは?他の瑕疵の種類や所有リスクも解説
心理的瑕疵と精神的瑕疵の違い 不動産に付随する「瑕疵」の中でも最も有名なのが、「心理的瑕疵」および「精神的瑕疵」でしょう。 心理的瑕疵と呼ぶ場合と、精神的瑕疵と呼ぶ場合がありますが、心理的瑕疵と精神的瑕疵に明確な意味の違いはなく、同じ意味と

どのような場合が心理的瑕疵に当てはまる?

心理的瑕疵物件に該当するのは、殺人や自殺などが起こって人が亡くなっている事故物件に限りません。

物件の周辺に嫌悪施設がある場合も、心理的瑕疵物件として扱われることがあります

嫌悪施設とは、その名のとおり存在することで周囲の人々に嫌悪感を抱かせる恐れのある建物です。
具体的には、以下のような施設が該当します。

  • ごみ処理場
  • 下水処理場
  • 墓地
  • 拘置所
  • 暴力団事務所

不動産を取り巻く環境に関する欠陥であることから、「環境的瑕疵(詳しくは後述)」とも呼ばれます。

実際、暴力団事務所の存在を心理的瑕疵と認定した判例もあります。

つまり心理的瑕疵物件とは事故物件を含めた広い概念であり、事故物件はあくまでも心理的瑕疵の種類のひとつというわけです。

なお、嫌悪施設については以下の記事でも詳しくご紹介しています。

嫌悪施設の種類別一覧表|心理的瑕疵物件の告知義務や売却価格もプロが解説
周辺に嫌悪施設のある不動産は、買手がつきにくく売却価格も安価になってしまうことは事実です。本記事では、嫌悪施設に該当するおそれのある施設・心理的瑕疵の告知義務・売買や売却価格・早く、適正価格で売却する方法について解説します。

心理的瑕疵物件の3つの見分け方

これから物件を購入する、あるいは借りるにあたって心理的瑕疵物件は避けたいですよね。

心理的瑕疵物件かどうかの見分け方は、以下の3つです。

  • 物件の概要欄を確認する
  • 相場の不動産価格や家賃を確認する
  • 不動産会社に聞く

それぞれのポイントについて、詳しく見ていきましょう。

物件の概要欄を確認する

まずは、物件情報の概要欄に「心理的瑕疵あり」「告知事項あり」などと記載されていないかを確認しましょう

物件パンフレットに「告知事項あり」の記載があるか確認

心理的瑕疵物件の取引を行う際、不動産業者には心理的瑕疵の内容に関して借主・買主へ告知する義務を負うので、事実を隠して取引することはできません(告知義務については次章で解説)。

そのため、物件情報に上記のように記載されているときには候補から除外するか、不動産業者に問い合わせて事実関係を確認することをおすすめします。

ただし、心理的瑕疵物件であるからといって物件情報にその旨が記載されているとは限りません
不動産業者はあくまでも契約成立までの間に事実を告知すればよいのであって、物件情報に記載する義務までは課されていないからです。

したがって、心理的瑕疵物件であるかどうかを確認したいなら、以下2つの調査も併せて行うことが大切です。

相場の不動産価格や家賃を確認する

不動産の売り出し価格や家賃が相場よりも安すぎないかどうかも事前に確認しておきたいポイントのひとです。

物件周辺の不動産の売り出し価格や実際の売買価格、家賃相場は、各種不動産ポータルサイトや国土交通省の「不動産情報ライブラリ」などを使うと把握できます。

まずは上記サイトを通じて、購入・賃貸を希望している物件の周辺で売りに出ている不動産の価格や入居者を募集している賃貸物件の家賃を確認しましょう。

築年数や間取り、駅からの距離など条件がほぼ同じであるにもかかわらず、極端に価格が安く設定されている物件があれば、心理的瑕疵物件である可能性が高いといえます。

不動産会社に聞く

物件情報に「心理的瑕疵あり」と記載されていたり、相場よりも価格が安く設定されていたりする場合には、不動産会社に理由を直接問い合わせましょう

前述のように不動産会社には告知義務があるので、多くの場合は事実を正直に教えてくれます。

ただし、物件の仲介を行うだけの不動産会社では心理的瑕疵物件である事実を知らない可能性があります
仲介業者には、取り扱っている物件に心理的瑕疵が潜んでいるかどうかを自発的に調査する義務はないからです。

不動産会社から「心理的瑕疵物件ではないと思います」と告げられても、じつは心理的瑕疵物件だったというケースもあり得るため、注意が必要です。

以下の記事では事故物件を買ってしまった場合の対処法について解説しているので、併せて参考にしてください。

事故物件を買ってしまったときの対処法3選!【完全保存版】
事故物件とは「物件内で人が亡くなった物件」 事故物件に関する明確な定義は存在しませんが、一般的には建物内で発生した事件や事故などによって人が亡くなった物件を指します。事故物件の購入や入居にあたって心理的に嫌悪感を抱く方が多いことか...

心理的瑕疵以外の瑕疵3つのそれぞれの違い

物件情報に「告知事項あり」と記載されていたら心理的瑕疵物件の可能性があると前述しましたが、不動産取引時に告知が必要な瑕疵には心理的瑕疵に加えて以下の3種類があります。

  • 物理的瑕疵
  • 法律的瑕疵
  • 環境的瑕疵

いずれの瑕疵も不動産取引に影響を及ぼす恐れのある欠陥なので、心理的瑕疵と併せて押さえておきましょう。

ここでは、3種類の瑕疵の違いについて詳しく解説していきます。

なお、以下の記事でも不動産取引時に押さえておきたい瑕疵の種類について解説しているので、併せて参考にしてください。

不動産の告知事項ありの意味と種類を解説|売主側には告知の義務がある
告知事項が課される瑕疵の種類や告知事項のある不動産の見分け方、売却方法を解説します。この記事を読むと、どのようなケースで告知義務が発生し、告知義務ありの物件をどうすれば売却できるのかがわかります。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、土地や建物に物理的な欠陥や不具合が生じていることです。

物理的瑕疵

具体的には、以下のケースが該当します。

  • 構造の柱がシロアリに喰われている
  • 雨漏りが生じている
  • 外壁がひび割れている
  • 化学物質で土壌が汚染されている
  • 地中に井戸や瓦礫などの埋設物がある
  • 地盤沈下している

いわゆる「欠陥住宅」をイメージすると分かりやすいでしょう。

建物に物理的瑕疵が存在すると自然災害発生時に倒壊などの被害に見舞われかねませんが、築年数が古い物件の場合には構造など目には見えない箇所に不具合が生じているケースが少なくありません。

そのため、築年数の古い物件を購入する際には建築士などの専門家による調査が不可欠といえます。

法律的瑕疵

法律的瑕疵とは、建物や土地が建築基準法都市計画法などの基準を満たしておらず、自由な活用が制限される欠陥を指します

法的瑕疵

たとえば、幅4m以上の建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していない(接道義務を満たしていない)再建築不可物件などが該当します。

再建築不可物件

再建築不可物件の売買自体は違法ではありませんが、将来的な建て替えや増改築ができない点には注意しなければなりません。

法律的瑕疵の有無は、自治体の建築指導課や都市計画課の窓口で確認可能です。
また告知事項に該当する瑕疵のため、不動産会社に問い合わせる方法も有効です。

なお、再建築不可物件かどうかの調べ方は以下の記事で解説しています。
併せて参考にしてください。

再建築不可物件かどうかの調べ方
再建築不可物件は建て替えが出来ないので購入・売却を検討するときには再建築不可なのかどうかを調べて検討する必要があります。本記事では、再建築不可物件かどうかを調べる3つの方法・再建築不可物件の要件・役所で確認する方法・役所で確認するべき内容・最適な処分方法について解説します。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、前述のように建物の周辺に嫌悪感を覚えるような施設がある状態のことです。

環境的瑕疵

具体的には、高速道路や線路、ガソリンスタンド、火葬場、墓地、宗教施設などが該当します。

ただし、周辺の施設が精神面に与える影響の度合いは人によって大きく異なります。

「線路沿いであっても電車の音は気にならない」「きちんと整備されているから墓地があっても問題ない」など、どの程度の環境的瑕疵なら妥協できるのかを事前に確認しておくとスムーズに取引できるようになります。

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心理的瑕疵がある事故物件の場合の告知義務について

前述のように、心理的瑕疵がある事故物件を売却・賃貸する場合、売主・借主は不動産会社を通じて買主・借主に人が亡くなっている旨を告知する必要がありま

売主は事故物件の売却時に告知義務を負う

ただし、「物件内で人が亡くなっている=告知義務が発生する」わけではありません。

国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、告知義務が発生する死因と発生しない死因は以下のとおりです。

告知義務が発生する死因 告知義務が発生しない死因
・殺人(他殺)
・自殺
・焼死
・遺体の発見が遅れて部屋が汚損した孤独死
・病気や老衰による自然死
・階段からの転落や入浴中の溺死などの事故死

病気や老衰などによって人間が亡くなるのは一般的であるため、告知する必要はないとされています。
また、自宅の階段からの転落事故など日常生活を送るなかで発生し得る不慮の事故死も予想できる死因であることから、買主・借主の心理面に大きな影響は与えないとして原則告知は不要です。

一方で、上記以外の死因で人が亡くなっている場合には買主・借主の判断に重大な影響をおよぼすと考えられるため、取引の際には告知しなければならないと定められています。

告知義務の基準については、以下の記事でも詳しく解説しています。
告知義務に関する判例も掲載しているため、ぜひ参考にしてください。

事故物件の告知義務は何年?確実に売買する方法を不動産業者が大公開!
事故物件の告知義務の時効は「賃貸契約:原則約3年」「売買契約:時効なし」と定められています。本記事では、事故物件の告知義務に関する概要・事故物件の告知義務に関する売買・賃貸の3つの判例・事故物件を確実に売却する方法について解説します。

賃貸契約か売買契約で告知期間が異なる

事故物件の告知期間は、取引形態が賃貸か売買かで異なります。

告知義務の時効

事故物件を賃貸する場合の告知義務期間は、原則として3年です。
つまり事件の発生から3年が経過したら、借主に告知する必要がなくなるということです。

たとえば、ワンルームマンションで借主の従業員が自殺し、貸主が借主に損害賠償を求めた事例において、裁判所は「大都市の単身者用のパートの1室であり、本件事件は2年程度を過ぎると瑕疵と評せなくなり、他に賃貸するにあたり告知義務はない」との判決を下しています。

参照元:一般財団法人不動産適正取引推進機構|心理的瑕疵の有無・告知義務に関する裁判例について

ただし「凄惨な殺人事件によって人が亡くなった」などテレビニュースで大々的に報道されるほど社会的影響力の大きい事件による死については、何年経っても告知しなければなりません
また入居希望者から問い合わせがあった場合には、事件から3年が経過していても心理的瑕疵について正直に伝える必要がある点に注意が必要です。

参照元:国土交通省|宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

一方、事故物件を売却する場合には、事件から何十年経過していても買主に事実を告知する必要があります
賃貸よりも取引金額が大きく、事実を隠して売却するとより大きなトラブルに発展する恐れがあるためです。

実際、約50年前に殺人事件が起こった土地の売買において、近隣住民の記憶にいまだ根強く残っていることから告知すべき瑕疵であるとした判例もあります。

賃貸とは違い、事故物件の売買における告知義務期間には時効はない点に注意しましょう。

自然死の場合でも告知義務が必要なことがある

自然死の場合には告知義務が不要であると前述しました。

しかし自然死でも、告知義務が必要となることがあります
それは、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要となったケースです。

遺体は死後1時間以内に腐り始めるといわれています。
やがて体内に溜まったガスにより遺体は膨張し、破れた皮膚から飛び出してきた血液や体液、腐敗臭により床や壁が汚損されます。

床や壁に染みついた血液や体液、腐敗臭は特殊な薬剤を使わないと落とすことができません。
時には一部のみをリフォームしてきれいにしなければならない事態に陥ることもあります。

遺体の血液や体液によって汚損された事実が買主・借主の判断に大きな影響を与えることは容易に想像がつくでしょう。
そのため遺体の発見が遅れて特殊清掃を行った場合には、いつどの場所で亡くなったのか、清掃を行ったのはいつなのかなどをしっかりと告知しなければならないのです。

悪臭のもとの腐敗した体液は容易に落とすことができません。隙間から流れて床下の素材まで汚染していることも多いです。
一見きれいに見える状況でも、臭いが残っている場合には床下など、どこかに汚物が残っているため、その場所を突き止め徹底した洗浄が必要となります。また場合によりリフォームや防臭処置が必要です。

【監修者】ハーティスト

なお、自然死でも告知義務が必要な事例については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

自然死でも告知義務が発生するケースとは?孤独死との違いも解説!
自然死が発生した不動産に告知義務が発生するケースとしないケース、自然死のあった不動産を売却する方法を解説します。この記事を読むと、自然死のあった不動産をスムーズに売却できるようになります。

心理的瑕疵のある事故物件を借りる・購入する時の注意点5つ

事故物件を借りたい・購入したいと考える方は少ないため、事故物件の家賃や売却価格は相場よりも低く設定されているケースが一般的です。

事故物件であることを気にしない方にとっては大きなメリットといえますが、以下5つのデメリットがある点には注意しなければなりません。

  • インターネットに事故物件として紹介されている
  • 近隣の住民が事件を覚えている
  • 事故の痕跡が残っていることがある
  • 精神的なストレスがかかる
  • 契約更新時に家賃が上がることがある

ここからは、事故物件を借りたい・購入したいと考えている方へ向けて、事前に押さえておきたい5つの注意点を詳しく解説します。

なお、事故物件には住みたくないとお考えの方は、以下の記事で紹介している事故物件の見抜き方を参考にしてください。

事故物件を見分ける6つの方法!知らずに購入したときの対処法も解説
事故物件の売主は建物内や敷地内で人の死があった旨を知らせずに売却してはいけないという「告知義務」が課されています。とはいえ、本当に事故物件でないか自身で調べたいと思う方も少なくないでしょう。というわけでこの記事では事故物件の調べ方6選を解説しています。

インターネットに事故物件として紹介されている

近年は「大島てる」をはじめ、さまざまなWebサイトで事故物件が紹介されています。

また、事故物件に住み続ける芸人の話が書籍化・映画化されるなど、事故物件が一種のエンターテイメントと化してしまっている側面が否めません。

実際、Webサイトで調べた事故物件を見学に訪れる方は一定数存在し、敷地内に勝手に立ち入ったり、SNSで騒いだりといったトラブルが絶えないことが問題視されています。

参照元:朝日新聞DIGITAL|世田谷一家4人殺人現場敷地内に高校生約10人侵入 「肝試し感覚」

そのため、事故物件に住んでいると好奇のまなざしにさらされて日常生活が脅かされる恐れがある点には注意が必要です。

近隣の住民が事件を覚えている

近隣に住んでいる方が事故や事件で人が亡くなったことを覚えている可能性があるところも、事故物件を賃貸・購入する際の注意点のひとつです。

事故や事件の大きさにもよりますが、人が亡くなっている家を不吉と捉えて近づきたくないと考える方は少なくありません。

そのため、事故物件に住むと周囲の方からあらぬ噂を立てられてしまい、ご近所付き合いがうまくいかないばかりか、近隣トラブルにも発展しかねない点に注意が必要です。

事故の痕跡が残っていることがある

事故物件は、特殊清掃やリフォームを行って事故や事件の痕跡をなくしてから売却されたり、貸し出されたりするケースが一般的です。

しかし床や建具などの一部のみが新しかったり、トイレや浴室のみを交換していたりと不自然なリフォーム箇所からどこで人が亡くなったのかがすぐに分かることがあります。

また、腐敗臭が部屋全体に残っていることも少なくありません。

いくら事故物件は気にしないといっても、実際に住み始めてから「誰かが亡くなっている部屋で生活をする」ことが耐えられなくなり、後悔してしまうケースがあります

精神的なストレスがかかる

精神的なストレスがかかる点も、事故物件に住むデメリットのひとつです。

「見た目がきれいになっていれば気にならない」と居住を決意したとしても、「以前この場所で殺人や自殺などがあった」という事実を知っていると、精神面に支障をきたしかねません。
小さな物音が気になったり、ふとした瞬間に何かの気配を感じたりといった具合です。

精神的なストレスが少しずつ溜まっていくと、やがて部屋にいることすら落ち着かなくなり、事故物件への入居を後悔する恐れがあります。

契約更新時に家賃が上がることがある

事故物件を借りた当初は家賃が安くても、契約を更新する際に大家から値上げを要求されるケースがある点にも注意が必要です。

前述のように、事故物件を貸す際に貸主に課される告知義務期間は原則として3年です。
したがって事件から3年が経過したら、元の家賃に戻したいと考える大家は少なくありません。
もし入居者が家賃の値上げに反発して退去しても、通常の物件として募集すればよいと考えているわけです。

ただし、大家が入居者に家賃の値上げを請求するには、以下のような正当事由が必要です。

  • 周辺の賃貸物件よりも家賃が安い
  • 土地・建物の資産価値向上に伴い固定資産税の負担が大きくなった
  • 物価上昇により適正な家賃ではなくなった

参照元:e-Gov法令検索|借地借家法第32条

また、家賃を値上げするには入居者の同意も必要であり、大家側が一方的に家賃の値上げを強要することはできません。

もし大家から家賃値上げの申し出があったら、まずはその根拠を確認しましょう。

そのうえで、お互いが納得できる金額に落ち着くまで交渉します。

なお、このとき「家賃の値上げに納得できない」からといって家賃の支払いを拒むのはNGです。
家賃の滞納となってしまい、大家側に退去を正当化する根拠を与えてしまいかねません。

そのため家賃の交渉をする際には、「現在定められている金額は払い続ける」ことが大切です。

心理的瑕疵のある事故物件を貸す・売却する時の注意点5つ

心理的瑕疵が生じた事故物件を貸したい、売却したいと考えた際には、以下5つの点を意識する必要があります。

  • 告知義務がある
  • 相場より安くする必要がある
  • リフォームなどが必要
  • 契約不適合責任を問われる可能性がある
  • お祓いが必要

それぞれの注意点を見ていきましょう。

告知義務がある

前述のように、国土交通省のガイドラインで示された死因、他殺・自殺・焼死・特殊清掃が必要となった孤独死で人が亡くなった物件を貸したり売却したりする際には、不動産会社を通じて告知しなければなりません

事実を隠して賃貸・売却した場合、借主・買主から契約不適合責任を問われる恐れがある点に注意が必要です。

告知義務に違反した場合のペナルティー

契約不適合責任については、このあと詳しく解説します。

なお、以下の記事では事故物件の基準や死因別・死亡場所別の告知義務について解説しています。
併せて参考にしてください。

事故物件の定義と告知義務を死因・死亡別に解説!売却方法も紹介!
事故物件とは主に心理的瑕疵のある不動産 事故物件とは具体的にどういう物件を言うのか?と聞かれても、分からないという人がほとんどなのではないでしょうか。 一般に、本来の機能や性能が備わっておらず、欠陥・不具合があることを瑕疵(かし)と...

相場より安くする必要がある

事故物件を貸したり売却したりする際には、相場よりも価格を安く設定しないと借主・買主は見つかりません
原則として事故物件にあえて住みたいと考える方はほぼいないためです。

一般的には事故物件の家賃は相場よりも20~30%ほど安くなるケースが多いものの、駅前にあるなど立地がよければ、それほど値下げをしなくても借り手が見つかる可能性があります。

また事故物件の売却相場も、孤独死の場合は10~20%減、自殺の場合は20~30%減など買い手の心理面に与える影響の大きさによって異なります。

ただし、一口に事故物件といっても死因や物件の状態、立地条件などは大きく異なるため、相場よりもいくら下げればよいのかは一概にはいえません。

そのため、事故物件の適正相場を知りたいなら、事故物件に精通している不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、2011年の創業以来、数多くの事故物件を買い取ってきた専門の買取業者です。

買い取った事故物件にリフォームを施してから再販するなど収益化のノウハウを豊富に有しているため、あなたの事故物件を適正価格で買い取れるのが強みです。
査定は無料で行っているため、事故物件の売却価格の目安を知りたい方は、お気軽にお問い合わせください

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なお、事故物件の売却相場についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

売りたい事故物件の高額買取を実現する方法!相場や告知義務も解説
事故物件は通常の不動産よりも、売却相場は10%〜50%・家賃相場は20%〜30%程度下がるのが一般的です。本記事では、事故物件の売却価格は相場よりも10~50%安い・事故物件の売却時に売主は告知義務を負う・事故物件を少しでも高く売る方法について解説します。

リフォームなどが必要

事故物件を賃貸・売却する際には、特殊清掃やリフォームが不可欠です。
事件の痕跡をきれいにしないと、借り手や買い手は見つからないためです。

まずは特殊清掃業者に特殊清掃を依頼し、清掃や消臭、除菌などの原状回復作業を行ってもらいます。

特殊清掃にかかる費用の相場は、以下のとおりです。

間取り 費用相場
1K・1R 7~30万円
1DK~3LDK 13~50万円
4LDK~ 20~70万円

特殊清掃を行って室内への出入りができるようになったら、リフォーム業者にリフォームを依頼します。
このとき、トラブルを未然に防ぐためにも事故物件である事実は正直に伝えるようにしましょう。

リフォーム費用は何をどこまでやるかによって異なりますが、大まかな相場は以下のとおりです。

リフォーム内容 費用相場
クロス張り替え 1,000~2,000円/㎡
フローリング張り替え 3,000~4,000円/㎡
畳交換 8,000~1万2,000円/枚
トイレ交換 20~30万円
浴室交換 90~100万円

事故物件を賃貸・売却するにあたり、数百万円ほどの費用がかかる点は覚悟しなければなりません

ただし気をつけたいのは、特殊清掃やリフォームを行っても借り手・買い手が見つかるとは限らない点です。

たとえば、あなたが所有している事故物件が駅から遠いなど立地が悪かったら、リフォームをしても売却できない可能性があります。
なぜなら、マイホームを購入したいと考えている方がもっとも優先している条件は「立地」だからです。

家の購入で優先したことアンケート

参照元:訳あり物件買取プロ|【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査

ケースによっては、リフォーム代や特殊清掃費用が無駄になってしまいかねません。

そのため事故物件の立地が悪く、きれいに修繕しても借り手や買い手を見つけるのが難しい場合には、特殊清掃やリフォームを依頼する前に専門の買取業者に相談することをおすすめします。

弊社AlbaLink(アルバリンク)では、事故物件をそのままの状態で買い取っております。
売却に際して、あなたが特殊清掃やリフォームを行う必要はありません。

事故物件をなるべく手間や費用をかけることなく売却したい方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください

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なお、以下の記事では事故物件をリフォームする際に押さえておきたいポイントを解説しています。
併せて参考にしてください。

所有物件が事故物件になったら?直後の対応やリフォーム・処分方法を解説します!
事故物件はリフォームをしないと売却が困難 事故物件には、この後解説する心理的瑕疵があるため、現状のまま売却することは極めて難しいことが大半です。 この心理的瑕疵を緩和するためにリフォームが不可欠と言えるでしょう。 事故物件とは? ...

契約不適合責任を問われる可能性がある

前述のように、事故物件である事実を隠して貸したり売却したりすると、借り手や買い手から契約不適合責任を問われる恐れがあります
契約不適合責任とは、買主へ引き渡した目的物に対して売主が負うべき責任のことです。

契約不適合責任

もし物件を引き渡したあとで売買契約書には記載のない不具合が見つかったら、買主から修繕や損害賠償、契約解除などを請求されかねない点に注意が必です。

買主から契約不適合責任を問われるのを回避したいなら、売買契約を締結する前に事故物件に潜んでいる不具合をすべて洗い出したうえで買主に伝えることが欠かせません。

なお、事故物件を売却する際に上記のような手間をかけたくない方は、専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
専門の買取業者はリフォームを前提として事故物件を買い取るため、不具合の有無はとくに問題とはならないのです。

弊社AlbaLink(アルバリンク)でも、あなたの契約不適合責任を免責にしたうえで事故物件を買い取らせていただきます。

実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。

引用元:事故物件の買取事例(Albalink)

上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。

買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格からわかっていただけると思います。

実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。

信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

個人売買における契約不適合責任の概要と注意点【司法書士が簡単解説】
個人売買において売主が負うべき契約不適合責任について、従来の瑕疵担保責任との違いや不動産売却時の注意点と併せて解説します。この記事を読むと、買主から契約不適合責任に問われるリスクを回避できます。

お祓いが必要

事故物件の新たな入居者を募集したり、買い手を探したりする際には基本的にお祓いが必要です。

事故物件のお祓いは行うべき

お祓いには、借り手・買い手の心理的な不安感を和らげる効果があります。
そのため事故物件をお祓いすると、より早く借り手や買い手が見つかる可能性が高まります。

お祓いにかかる料金は死因によって異なりますが、3~10万円ほどが相場です。

お祓い料金は死因により変動

ただし、お祓いをしても事故物件である事実に変わりはありませ
借り手・買い手の安心感につながるとはいえ、引き続き事実を告知する必要はあるため、死因や立地などによっては借り手・買い手が見つからない恐れがある点には注意しましょう

なお、お祓いの依頼先や依頼するタイミング、注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
併せて参考にしてください。

事故物件にはお祓いは必要か?お祓いに掛かる料金や依頼方法について解説
事故物件の賃貸前にお祓いは必要なのか、依頼するタイミングや費用相場と併せて解説しています。この記事を読むと事故物件へのお祓いをスムーズに行え、次の入居者をより見つけやすくなります。

まとめ

殺人や他殺などで人が亡くなっている建物を事故物件と呼びます。
事故物件は居住する人の精神面に嫌悪感を抱かせることから、「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます

心理的瑕疵が発生した事故物件を貸したり売却したりする際には、借り手・買い手に対して事実を告知しなければなりません。
もし故意に事実を隠した場合には、借り手・買い手から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求される恐れがある点に注意が必要です。

なお、専門の買取業者に事故物件を売却する際には契約不適合責任を免責にしてもらえるので、余計なトラブルに巻き込まれる心配はありません。
また特殊清掃やリフォームを事前に行わなくても、そのままの状態で買い取ってくれる点もメリットです。

当サイトを運営している弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」にも取り上げられました。

イットで紹介されました

年間600件を超える買取実績(2023年1月~10月実績)を活かし、あなたの事故物件を適正価格で、かつスピーディーに買い取らせていただきます。

所有している物件が事故物件となってしまってお困りの方は、まずは弊社の無料査定をご活用ください。
なお、査定を依頼しても無理な営業をかけることは一切ありませんので、安心してご利用いただければ幸いです

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「心理的瑕疵のある事故物件」に関するよくある質問

心理的瑕疵とは、買い手・借り手の判断に重大な影響をおよぼす欠陥を指します。 具体的には、殺人や自殺などが起きて建物内で人が亡くなっている、近隣に暴力団事務所などの嫌悪施設があるなどのケースが該当します。
事故物件は、殺人や自殺などが原因で人が亡くなっている不動産のことです。 それに対して、心理的瑕疵は買い手・借り手の心理面に抵抗を生じさせる欠陥のことで、事故物件に限らず嫌悪施設なども含まれます。 つまり心理的瑕疵とは、事故物件も含む幅広い概念であるといえます。
心理的瑕疵物件に住むデメリットは以下のとおりです。 ・将来的に売却や賃貸がしにくい ・居住者の精神面に不安感やストレスをもたらす恐れがある ・野次馬からの好奇の目にさらされて日常生活が脅かされる恐れがある ・近隣住民にあらぬ噂を立てられて近所付き合いがしにくくなる
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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