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不動産の告知事項ありとは?その意味と種類を解説

不動産の告知事項ありとは?その意味と種類を解説 事故瑕疵物件

「不動産を購入する時に告知事項について説明されたけど、どういう意味?」
「告知事項にはどんな種類がある?」
「告知事項がある建物には住まないほうが良い?」

土地や建物を購入する際に行われる「重要事項説明」において、「告知事項」について説明されることがあります。告知事項は土地建物など物件の欠陥やその物件で過去に起こった事件事故、周辺環境についてなど、購入の意思決定を妨げるような悪い情報を事前に説明する義務です。これは法律でも定められており、告知義務に違反すると大きなトラブルに発展します。

今回の記事では土地や建物を購入する場合も売却する場合も重要とされている告知事項の意味と種類について解説していきます。

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告知事項とは?

賃貸物件や中古の住宅・マンションなどを探していると、不動産広告などで「告知事項あり」と記載されている物件があります。
告知事項とは物件を取引する際に、購入者の意思決定を左右するような重大な欠点がその物件にある場合に、売主が買主に対して欠点を伝える必要のある事柄があることを示しています。これを「瑕疵(かし)」といいます。

瑕疵とは「傷」「欠陥」や「不具合」を意味する言葉で、不動産取引においては物件の物理的な損傷だけでなく、物件を利用するうえで不都合がある周辺環境も含めて瑕疵という表現を使用します。

瑕疵の内容を伝えることは不動産取引についての法律である宅地建物取引業法第35条で「購入者等が売買等の意思決定をする上での重要な判断材料を(中略)契約が成立するまでに説明しなければならない」と定めており、これを告知事項と呼んでいます。

告知事項あり

土地や建物の購入は、一般的には一生で一度あるかないかの大きな買い物です。それだけ購入者の人生において重要な場面なので、告知義務によって購入の意識決定を左右するような情報は購入前にしっかりと売主が説明することが求められています。

売主が重要事項の説明を怠ると契約の解除や損害賠償責任が発生する場合があるので、多くの売主はきちんと告知事項に関する説明を行います。

告知事項の主な種類

告知事項は内容によって4種類に分かれています。この章ではそれぞれの瑕疵の種類と意味をご紹介していきましょう。

物理的瑕疵のある物件

「物理的瑕疵」は建物の物理的な傷や損傷などの瑕疵です特に住居の場合、人が住んでいないと建物はどんどん痛んで行きます。元々あった傷や、売りに出してから発生した傷や痛みを「物理的瑕疵」といいます。具体的にはシロアリによる構造材の痛みや雨漏りなど、使用する上で物理的な欠点を指します。

物理的瑕疵には他にも土壌汚染や地中の障害物も含まれており、耐震性能の不足も物理的瑕疵と判断される場合があります。

物理的瑕疵

心理的瑕疵のある物件

告知事項の中で最も買主によって可否の判断が分かれる瑕疵が「心理的瑕疵」です。心理的瑕疵は買主が購入するうえで心理的に障害となるような問題を指しています。
例えば、取引する物件において過去に自殺や殺人事件などがあったり、火災や死亡事故が発生した場合などは人によって購入を躊躇します。このような心理的抵抗を持ちやすい瑕疵が心理的瑕疵とされています。

心理的瑕疵は事故や事件があった場合に適用されるケースが多く、自然死の場合は心理的瑕疵に当たらないとされています。これは住宅というものが購入・賃貸問わずに人の生活の本拠となる場所なので、そこで自然死が発生することは当然に予想される事柄であり、社会通念上は心理的瑕疵に当たらないとされています。

ただし賃貸物件の場合は前の入居者が自然死も含めて何らかの理由で死亡した場合には、次の入居者に対してその事実を伝えなければならないとされています。

心理的瑕疵

他にも火災や、土砂崩れ、水害などの災害があった土地についても心理的瑕疵とされています。

心理的瑕疵にはこれ以外にも土地の権利関係者と紛争や、近隣に墓地や反社会勢力の拠点があるということも含まれています。

これら心理的瑕疵がどれだけ重大かは買主によって判断が分かれるので、告知義務を果たさないとトラブルが発生しやすく、裁判に発展した例も多く存在しています。

環境的瑕疵のある物件

環境的瑕疵とは、物件を活用する上で支障があると考えられる周辺環境の瑕疵を指しています。例えば周辺に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害が発生する環境を指しています。

嫌悪施設とはその存在により地価が下がり治安が悪化するような施設や、公害を発生させる懸念のある施設、不安感や不快感を与える可能性のある施設を指しています。

地価や治安に影響のある施設の例として、風俗店や反社会勢力の拠点が挙げられます。このような施設は地価が下がる直接的な要因として環境的瑕疵とされています。

公害を発生させる懸念のある施設としては、大型トラックの頻繁な出入りなどで騒音や大気汚染を引き起こす工場や、悪臭を引き起こす下水処理場、ゴミの焼却場、産業廃棄物処理施設などが挙げられます。
不安感や不快感を与える可能性のある施設としては火葬場や刑務所、ガスタンクなどが挙げられ、場合によっては宗教施設や軍事施設も嫌悪施設であると考える人も存在しています。
このように、物件そのものではなく物件の周辺に瑕疵があることを環境的瑕疵といいます。

環境的瑕疵は心理的瑕疵と同じように買主の心象によって問題に発展する問題ですが、物件そのものに問題があるため瑕疵担保責任を履行することが難しい瑕疵です。買主として環境的瑕疵のある物件を購入してしまった場合には契約解除することは難しく、売買価格の1~2割が損害賠償金として支払われるケースが大半です。

環境的瑕疵

ただし環境的瑕疵の物件かどうかは購入前に自分で調査することも可能です。環境瑕疵があるかどうか、実際に物件の周囲を自分で調査することでリスクを軽減させましょう。

法的瑕疵のある物件

法的瑕疵とは、法律によって物件の活用が制限されている状態を指しています。具体的には、都市計画法や建築基準法によって建物の形状や土地の活用方法に制限がある物件を指しています。
例えば、法的瑕疵の代表例としては再建築不可物件が挙げられます。再建築不可物件は接道義務を定めた建築基準法によって建物の建て替えが認められていない物件で、法律的な制限によって建物の活用ができない物件を指しています。

法的瑕疵

 

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また、違法建築の物件も増改築や建て替えができないことから法律の制限が理由で自由な運用ができない法的瑕疵の物件とされています。

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告知事項のありの物件の見分け方

物件を探す際に、告知事項がある物件かどうかを見分けるには不動産広告の特記事項などを確認していく必要があります。
通常の不動産広告の物件には土地建物の種類や面積、価格などが掲載されていることが一般的ですが、告知事項がある物件の広告には特記事項として「告知事項あり」「瑕疵物件」「訳あり物件」「事故物件」「建築制限あり」などといった表記がされています。

ただし不動産広告に告知事項を記載する義務はありません。不動産会社によってはあえて告知事項を契約まで伝えない場合もあります。そこで内覧や物件を実際に見る前に告知あり物件かどうかを見極める方法を2点ご紹介していきましょう。

告知事項のありの物件の見分け方

極端に相場よりも家賃が安い

例えばアパートの場合、一部屋だけ家賃が極端に安い場合には告知事項のある物件と考えて間違いないでしょう。賃貸物件の場合、不動産業界の慣例として自然死でも次の入居者には心理的瑕疵がある物件であることを伝えて割安で物件の貸し出しを行っています。

家賃が安ければ安いほど重大な心理的瑕疵があると考えてよいでしょう。心理的瑕疵に対するおおよその値下げの割合は、孤独死や自然死の場合は1割、事件や事故の場合は5割、自殺の場合は7?8割引で貸し出しを行うケースがあります。

一部リフォーム済みと記載されている

不動産広告などで直接的に「告知事項あり」や「瑕疵物件」という記載がされていなくても、「一部リフォーム済」「フローリング張替え済み」といった記載がある場合は事故物件の可能性が高いです。
このような場合は、事故の痕跡を消すために一部だけをリフォームしている可能性があります。

まとめ

告知事項は不動産取引を行う上で重要な項目の一つです。告知事項を説明せずに不動産の売買が成立して後から瑕疵が発覚した場合、売主は損害賠償請求をされる可能性があります。

また、告知事項の説明を怠って提訴された不動産業者は宅建法違反で業務の一部停止や、悪質性が高い場合には宅建免許の取消といった重い処分を下される可能性があります。
しかし、中には告知事項を説明しない不動産業者もいるので注意が必要です。

不動産業者にとって業務停止は致命的な処分です。不動産業者を通さずに売却する場合も知義務は発生します。個人で売買を考えている場合でも、告知事項に該当する物件であればトラブルを避けるために不動産業者に相談することをおすすめします。

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