国土交通大臣(1)第10112号
告知事項とは不動産の欠点となる情報
告知事項とは、不動産の売主（貸主）から買主（借主）に伝えなければならない、不動産の欠点となる情報です。
買主や借主の契約の意思決定を左右しかねない重大なものが該当し、具体的には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つに分類されます。
「きず」や「不具合」を指す言葉。不動産取引においては、不動産そのものの物理的な損傷をはじめ、不動産を利用するうえで不都合となる周辺環境なども含む。
不動産の所有者である売主と売却をサポートする不動産業者（宅建業者）の両者には、告知事項を買主（借主）に告知する義務が課せられます。
これは、それぞれ民法と宅地建物取引業法により定められています。
参照元：宅地建物取引業法第35条
参照元：改正民法第562条
売主（貸主）側が告知の義務を果たさなかった場合、後から契約の解除や損害賠償を求められてしまうおそれがあります。
そのため、売主（貸主）側は、契約前に買主（借主）に必ず告知事項の説明をしなければなりません。
告知事項の主な種類
告知事項は内容によって、物理的瑕疵・心理的瑕疵・環境的瑕疵・法的瑕疵の4種類に分かれています。
この章ではそれぞれの瑕疵の種類と意味をご紹介していきましょう。
物理的瑕疵のある物件
「物理的瑕疵」は建物の物理的な傷や損傷などの瑕疵です。特に住居の場合、人が住んでいないと建物はどんどん痛んで行きます。
元々あった傷や、売りに出してから発生した傷や痛みを「物理的瑕疵」といいます。具体的にはシロアリによる構造材の痛みや雨漏りなど、使用する上で物理的な欠点を指します。
物理的瑕疵には他にも土壌汚染や地中の障害物も含まれており、耐震性能の不足も物理的瑕疵と判断される場合があります。
心理的瑕疵のある物件
告知事項の中で最も買主によって可否の判断が分かれる瑕疵が「心理的瑕疵」です。心理的瑕疵は買主が購入するうえで心理的に障害となるような問題を指しています。
例えば、取引する物件において過去に自殺や殺人事件などがあったり、火災や死亡事故が発生した場合などは人によって購入を躊躇します。このような心理的抵抗を持ちやすい瑕疵が心理的瑕疵とされています。
心理的瑕疵は事故や事件があった場合に適用されるケースが多く、自然死の場合は心理的瑕疵に当たらないとされています。
これは住宅というものが購入・賃貸問わずに人の生活の本拠となる場所なので、そこで自然死が発生することは当然に予想される事柄であり、社会通念上は心理的瑕疵に当たらないとされています。
ただし、賃貸物件の場合は前の入居者が自然死も含めて何らかの理由で死亡した場合には、次の入居者に対してその事実を伝えなければならないとされています。
他にも火災や、土砂崩れ、水害などの災害があった土地についても心理的瑕疵とされています。
心理的瑕疵にはこれ以外にも土地の権利関係者と紛争や、近隣に墓地や反社会勢力の拠点があるということも含まれています。
これら心理的瑕疵がどれだけ重大かは買主によって判断が分かれるので、告知義務を果たさないとトラブルが発生しやすく、裁判に発展した例も多く存在しています。
心理的瑕疵にあたる嫌悪施設の一覧についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
死亡による告知義務は永遠に続く
該当の建物内で人が亡くなったときに発生する心理的瑕疵の告知義務は、いつまで売主に課されるのでしょうか。
国土交通省の「人の死の告知に関するガイドライン」によると、死亡による心理的瑕疵の告知義務は、賃貸契約の場合は3年、売買契約の場合は永遠に課せられるとされています。
参照元：国土交通省HP「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
売買契約は、賃貸契約より大きな金額が取引されるため、後から心理的瑕疵が発覚したら、より大きなトラブルに発展するおそれがあるからです。
ただ、実際のところ、死亡事故や事件があった旨を告知されたうえで不動産の購入を決断する買主の方は滅多にいません。
不動産やマイホームの購入は、多くの方にとって人生の記念ともいえる重要な買い物なので、マイナスの感情が邪魔をするとどうしても購入を決断できないからです。
一般の方に売却できない心理的瑕疵がある不動産は、ぜひ弊社にご相談ください。
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環境的瑕疵のある物件
環境的瑕疵とは、物件を活用する上で支障があると考えられる周辺環境の瑕疵を指しています。例えば周辺に嫌悪施設があったり、異臭や騒音などの公害が発生する環境を指しています。
その存在により地価が下がり治安が悪化するような施設や、公害を発生させる懸念のある施設、不安感や不快感を与える可能性のある施設を指しています。
地価や治安に影響のある施設の例として、風俗店や反社会勢力の拠点が挙げられます。このような施設は地価が下がる直接的な要因として環境的瑕疵とされています。
公害を発生させる懸念のある施設としては、大型トラックの頻繁な出入りなどで騒音や大気汚染を引き起こす工場や、悪臭を引き起こす下水処理場、ゴミの焼却場、産業廃棄物処理施設などが挙げられます。
不安感や不快感を与える可能性のある施設としては火葬場や刑務所、ガスタンクなどが挙げられ、場合によっては宗教施設や軍事施設も嫌悪施設であると考える人も存在しています。
このように、物件そのものではなく物件の周辺に瑕疵があることを環境的瑕疵といいます。
環境的瑕疵は心理的瑕疵と同じように買主の心象によって問題に発展する問題ですが、物件そのものに問題があるため瑕疵担保責任を履行することが難しい瑕疵です。買主として環境的瑕疵のある物件を購入してしまった場合には契約解除することは難しく、売買価格の1～2割が損害賠償金として支払われるケースが大半です。
ただし環境的瑕疵の物件かどうかは購入前に自分で調査することも可能です。環境瑕疵があるかどうか、実際に物件の周囲を自分で調査することでリスクを軽減させましょう。
法的瑕疵のある物件
法的瑕疵とは、法律によって物件の活用が制限されている状態を指しています。
具体的には、都市計画法や建築基準法によって建物の形状や土地の活用方法に制限がある物件を指しています。
例えば、法的瑕疵の代表例としては再建築不可物件が挙げられます。再建築不可物件は接道義務を定めた建築基準法によって建物の建て替えが認められていない物件で、法律的な制限によって建物の活用ができない物件を指しています。
再建築不可物件の活用方法についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
また、違法建築の物件も増改築や建て替えができないことから、法律の制限が理由で自由な運用ができない法的瑕疵の物件とされています。
違法建築の建物は売買についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
告知事項のありの物件の見分け方
物件を探す際に、告知事項がある物件かどうかを見分けるには不動産広告の特記事項などを確認していく必要があります。
通常の不動産広告の物件には土地建物の種類や面積、価格などが掲載されていることが一般的ですが、告知事項がある物件の広告には特記事項として「告知事項あり」「瑕疵物件」「訳あり物件」「事故物件」「建築制限あり」などといった表記がされています。
ただし不動産広告に告知事項を記載する義務はありません。不動産会社によってはあえて告知事項を契約まで伝えない場合もあります。
そこで内覧や物件を実際に見る前に告知あり物件かどうかを見極める方法を2点ご紹介していきましょう。
極端に相場よりも家賃が安い
例えばアパートの場合、一部屋だけ家賃が極端に安い場合には、告知事項のある物件と考えることができます。賃貸物件の場合、不動産業界の慣例として自然死でも次の入居者には心理的瑕疵がある物件であることを伝えて割安で物件の貸し出しを行っています。
家賃が安ければ安いほど重大な心理的瑕疵があると考えてよいでしょう。
心理的瑕疵に対するおおよその値下げの割合は、孤独死や自然死の場合は1割、事件や事故の場合は5割、自殺の場合は7～8割引で貸し出しを行うケースがあります。
一部リフォーム済みと記載されている
不動産広告などで直接的に「告知事項あり」や「瑕疵物件」という記載がされていなくても、「一部リフォーム済」「フローリング張替え済み」といった記載がある場合は事故物件の可能性が高いです。
このような場合は、事故の痕跡を消すために一部だけをリフォームしている可能性があります。
告知事項あり不動産は専門の買取業者へ
一般の方に売却するのが困難な告知事項ありの不動産は、専門の買取業者に直接売却するべきでしょう。
告知事項ありの不動産は、告知事項がない一般の不動産に比べて、一般の買手や借り手を確保するのが困難です。
事故物件など、様々な瑕疵を抱えた不動産に強い専門の買取業者に依頼すれば、最短数日で売却＆現金化が可能です。
さらに、所有権を手放して、固定資産税の負担からも解放されるので、一石二鳥です。
弊社では、最短3日のスピード買取を行っております。
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以下では、買取業者に依頼した場合の具体的なメリットを簡単にご説明します。
現金化が圧倒的に早い
専門の買取業者に依頼すれば、最短数日で売却＆現金化が可能です。
前提として、一般の不動産業者は、住居を探している個人の買主を広く募集し、売買契約成立を目指します。
一方、専門の買取業者は、売主から直接買取を行います。
そのため、専門の買取業者に依頼すれば、一般の不動産業者のように、買主が現れるのを待つ必要がありません。
結果として、専門の買取業者は最短数日の売却と現金化を実現できるのです。
住居として価値がない不動産も売却できる
専門の買取業者は、住居としての価値を下げる告知事項がある不動産も買い取ることができます。
そもそも買取業者の買取目的は、住居用ではなく事業用だからです。
ここでいう事業とは、買い取った不動産をリフォーム等して不動産投資家に再販し、買取価格と再販価格の差額で利益を上げることです。
そのため、一般の住居として価値がなくても、買取業者は独自のノウハウを駆使して再販することができるため、問題なく買い取ることができます。
売主の責任が一切免責される
不動産の売主には契約不適合責任が課せられるのが一般的です。
買主を守るために、売主に課せられる責任。
売却後の不動産に欠点や不具合が見つかった場合、売主は責任として売買契約の取り消しや損害賠償に応じる必要がある。
専門の買取業者であれば、大抵の場合、契約不適合責任の一切を免責（免除）しています。
不動産知識が豊富ではない一般の方が、建物の告知事項を全て完璧に把握するのは非常に困難です。
そのため、事故物件や訳あり物件は専門の買取業者に依頼するのが断然安心です。
弊社も、もちろん売主の方の責任を一切免責したうえで買い取っています。
ただ、業者によっては免責していないこともあるので、契約前に必ず確認してください。
売却経費が抑えらえる
専門の買取業者に依頼すれば、以下の費用を抑えることができます。
- 家具や荷物の処理費用
- 1立方メートルあたり1万円
- 修繕費用
- 部分的な修繕であれば数十万
- リフォーム費用
- 建物全体のリフォームであれば数百万～1,000万程度
前述の通り、専門の買取業者は、住居用ではなく、事業用として不動産を買い取るからです。
一般の不動産業者は、住居を探している一般の個人に向けて売却活動を行うので、「ここに住みたい」と思ってもらえる状態にしなければなりません。
そのためには、売主自身が費用をかけて、家具や荷物を片づけたり、室内の修繕や建物全体のリフォームをする必要があります。
一方、専門の買取業者は、リフォーム等して再販する前提なので、売主が上記の費用をかけて住居としての価値を上げる必要はありません。
家具や荷物の処理も、買取と一緒に引き受けてくれる買取業者が大半です。
まとめ
不動産に告知事項がある場合、売主（貸主）には告知義務が課せられるため、必ず買主（借主）に告知事項説明をしなくてはなりません。
売買契約成立後、買主（借主）に知らされていない告知事項が発覚したら、売主（貸主）は、契約の取り消しや損害賠償を求められるおそれがあります。
ただ、告知義務がある不動産は一般の方には売却（貸し出し）しにくいため、所有者の方は不動産を手放すことも活用することもできず、途方に暮れてしまうケースも多々あります。
告知事項がある不動産を所有してお困りの方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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