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抵当権抹消とは
抵当権抹消とは、ローン完済やローン契約の解除などに伴って、不動産登記簿に記載された｢抵当権｣を消す登記手続のことを指します。
この抵当権とは、住宅取得などの目的で借り入れたローンを、債務者が返済できなくなったときのために、債権者(金融機関)が担保として設定する権利です。
もし債務者がローン返済を数ヶ月と滞ると、債権者は抵当権の付いた物件を競売にかけて、競落代金をもとに残ローンを回収します。
注意しなければならないのが、ローンを完済すれば抵当権の効力は実質失われるが、登記簿上から抵当権の記載が自動的に消えることは無いという点です。
ローンを全て払い終えたら、物件についている抵当権の記載を消すために、債務者と抵当権者(金融機関)の共同申請で抵当権抹消登記を行う必要があります。
なお、差し押さえられた不動産の競売を回避する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
抵当権が抹消されているかの確認方法
ローン完済から長い期間が経過しており、物件についている抵当権が抹消されているかわからない場合の確認方法を解説します。
確実な確認方法は、抵当権を設定した不動産の登記簿謄本(登記事項証明書)を取り寄せることです。
登記簿謄本の権利部(乙区)に抵当権に関する記載がありますが、すでに抹消されている抵当権に関しては下画像の｢順位番号1｣のように下線が引かれています。
登記簿謄本は全国の法務局窓口で誰でも取得できます。
また「インターネット登記情報」といって、自宅のパソコンから登記簿を確認することも可能です(クレジットカードが必要)。
インターネット登記情報の閲覧は、下記URLから行えますので、自分の不動産の抵当権が抹消されているか簡易的に確認したい方は活用して下さい。
登記簿謄本の見方については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義不動産の抵当権抹消
共有名義不動産における抵当権の抹消手続きを解説していきます。
共有不動産の場合は、抵当権が不動産全体に設定されているのか、共有者の持分のみに設定されているのかによって抹消手続きが若干異なります。
では見ていきましょう。
共有者全員で不動産全体に設定した抵当権
共有者全員が共同で不動産全体に設定した抵当権が残っている場合は、民法上どの共有者からでも抵当権抹消登記を申請することが可能です(債権者との共同申請は必要)。
参照元：民法第252条(但書)
仮に、共有者ABで共有している不動産全体にC銀行が抵当権を設定したとしましょう。
この場合、｢AとC銀行｣もしくは｢BとC銀行｣の共同申請で抵当権抹消登記が可能です。
しかし、抵当権の抹消を司法書士に依頼した場合は、共有者全員の意思を確認されるため、法律上可能でも実務上は他の共有者の合意がなければ登記申請ができない場合が大半です。
共有者の持分のみに設定した抵当権
共有者が単独で自身の持分のみに設定した抵当権が残っている場合は、抵当権を設定した本人以外の共有者が抵当権を抹消することはできません。
仮に、共有者ABで共有している不動産の「A持分」のみにC銀行が抵当権を設定したとしましょう。
この場合、Bが抵当権の抹消登記を申請することはできず、必ずAとC銀行の共同申請で抵当権抹消登記を行います。
共有者が非協力的な場合の対処法
他の共有者が抵当権抹消登記に協力してくれない場合は、｢司法書士に依頼せずに自分1人で本人申請を行う｣という方法が有効です。
前述の通り、司法書士に依頼すると共有者全員へ意思確認をされるので、どうしても他の共有者の協力が必要となります。
他方で、自分1人での本人申請であれば、当然他の共有者の関与は必要ありません。
法律上、共有不動産全体に設定されている抵当権を、共有者のうちの1人のみで抹消登記できることは前述した通りです。
夫婦の共有名義の具体例
共有不動産における抵当権抹消登記の手続きをざっくりと解説してきました。
ここからは、夫婦の共有名義になっている不動産を例に、抵当権抹消登記は誰から申請するべきなのかを様々な状況ごとに解説していきます。
建物と土地が夫婦共有になっている場合
建物が夫・妻の共有・土地も夫・妻の共有といった状態です。
夫婦で共有している建物と土地に抵当権が設定されている場合は、夫婦のどちらからであっても抵当権抹消登記を申請できます。
建物は夫婦共有、土地は夫単独
建物は夫婦の共有名義であるが、土地は夫が単独で所有しているケースを考えてみましょう。
土地と建物についている抵当権を「一括申請」で抹消するのであれば、夫と債権者(金融機関)が共同して登記を行う必要があり、妻が単独で登記申請を行うことはできません。
もし建物と土地についている抵当権を別々に抹消するのであれば、土地については妻だけでも申請可能です。
建物は夫単独、土地は妻単独
共有名義の例ではありませんが、土地と建物を夫婦が別々に所有しているケースを考えてみましょう。
この場合、夫と妻が共同申請を行うことで、建物と土地についている抵当権を「一括申請｣でまとめて抹消することが可能です。
抵当権抹消登記の申請書の書き方については後述します。
ローン完済後はすぐに抵当権を抹消するべき
前述した通り、ローンを全て返済し終わったとしても、債権者と共同で抵当権抹消登記を行わない限り、抵当権は不動産登記簿上に残ります。
結論、ローンの完済後にはすぐに抵当権を抹消するべきです。
「ローンを完済していれば、抵当権が残っていても差し押さえられたりしないでしょ？」と思う方もいるかも知れません。
ですが、ローン完済後の抵当権を抹消せずに放置しておくと、下記のような多大なるリスクを抱えることになります。
- 不動産を売却できない
- 時間が経つごとに抹消登記が複雑になる
- 将来の相続人がトラブルに巻き込まれる
では、リスクをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
不動産を売却できない
抵当権を抹消せずに放置している限り、不動産を売却することができません。
抵当権が残っている不動産は、買主側からすれば「債務者に債務不履行があったら、せっかく買ったのに競売にかけられてしまう…」と非常に危険であり、買い手がつかないのが通常だからです。
売主がいくら、「抵当権は残っていますが、ローンは完済しているので大丈夫です！｣と言ったところで、買主は通常そんな危ない橋を渡ろうとはしません。
その上次項で解説する通り、時間の経過に応じて抵当権の抹消登記は複雑になっていきますので、不動産を売却しなければならなくなった際に、登記申請が売却スケジュールに間に合わなくなる恐れがあります。
時間が経つごとに抹消登記が複雑になる
ローン完済から時間が経つごとに、抵当権の抹消に必要な手続きが複雑化していくおそれがあります。
理由の1つ目に、｢必要書類の紛失｣が挙げられます。
抵当権抹消登記には、ローン完済後金融機関から渡される「抵当権抹消書類の一式」が必要になるのですが、時間の経過に伴って書類を紛失してしまう可能性が高まります。
仮に、書類を紛失してしまった場合は、金融機関に再発行を依頼することになりますが、一ヶ月～半年ほどの期間を要する上に、別途手数料もかかってきます。
金融機関が過去の債権情報を引っ張り出して、再調査しなければならないからです。
2つ目の理由は、｢金融機関の合併･倒産により必要書類が増える｣ことです。
合併や倒産により抵当権者となる金融機関が変わっていると、当初必要だった書類以外の書類を取り寄せる必要が出てくるため、抵当権抹消までの手順が通常より多くかかってしまいます。
将来の相続人がトラブルに巻き込まれる
抵当権を抹消しないまま債務者が死亡すると、不動産を受け継ぐ相続人がトラブルに巻き込まれるおそれがあります。
抵当権の残っている不動産を相続する際に、相続人はローン残債の有無を確認してから相続するかを判断し、相続登記を完了した後に抵当権の抹消登記を行わなくてはなりません。
相続登記とは、相続をきっかけに亡くなった人から相続人へ名義変更する所有権移転登記の一つです。
抵当権を抹消するためにも、被相続人(亡くなった人)の自宅に必要書類がないか調査し、見つからなければ再発行の手続きを行う必要があります。
抵当権者が金融機関であればまだ良いのですが、｢抵当権者が個人｣の場合は更に問題が深刻化します。
融資を行っていた抵当権者がすでに死亡している可能性があり、その場合は、登記申請に必要な「弁済証書や解除証書」を用意するために、抵当権者の相続人を調査しなければならなくなるからです。
現に、大正時代や明治時代に設定された古い抵当権が、未だ残っており相続に困るケースが多々あります。
このような非常に古い抵当権を抹消するためには、当事者の調査や交渉のために訴訟を起こさなければならず、100万円を超える弁護士費用を払わなければ抵当権を消せないなんてこともあります。
なお、先祖代々名義を変更していない土地の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
共有名義不動産の抵当権抹消は自分でも可能だが…
前述した通り、共有名義の不動産に設定されている抵当権の抹消登記は、自分で(本人申請)行うことも可能です。
しかし、ローン完済から長期間が経過していたり、債務者が死亡していたりすると抵当権の抹消手続きが複雑になるため、個人での登記申請は困難を極めます。
そのため、抵当権の抹消登記は司法書士に相談するようおすすめします。
抵当権抹消にかかる司法書士報酬も「15,000円～20,000円」が相場とそれほど高額ではありません(不動産の状況により変動する可能性がある)。
そのため、ローン完済後すぐに抵当権の抹消を行う場合であっても、手間や時間を考慮するなら司法書士に依頼して確実に登記申請を行うほうが安全かつ楽です。
司法書士に依頼した場合は、司法書士から依頼された書類を取得したり、委任状に署名捺印するだけで手続きが完了します。
ただ、どうしても自分で手続きを行いたいという人もいるかも知れませんので、ここからは｢本人申請で抵当権の抹消登記を行う手順｣を解説していきます。
なお、抵当権抹消登記を行う流れについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
抵当権抹消の手順と必要書類
本人申請で抵当権抹消登記を行う場合にはどのような手順になるのか、必要な書類は何かなどを確認します。
なお、司法書士に依頼した場合は指示を仰ぎましょう。
この章では、抵当権抹消登記を自身で行う以下5つの流れについて解説します。
- 金融機関から書類を受け取る
- 登記簿謄本を取得する
- 住民票と戸籍謄本を取り寄せる
- 登記申請書の作成
- 登記完了証の受け取り
金融機関から書類を受け取る
ローンを完済すると金融機関から「抵当権抹消に必要な書類一式」が渡されます。
金融機関から受け取る必要書類は以下の4つです。
- 弁済証書
- 登記済証または登記識別情報
- 登記事項証明書
- 委任状（金融機関が作成したもの）
これらの書類を紛失してしまった場合は、金融機関に連絡して書類の再発行を依頼しましょう。
再発行時には別途手数料が発生する可能性があります(金融機関やローン完済時期によって変動する可能性がある)。
登記簿謄本を取得する
ローン完済から長期間が経過している場合や、抵当権の残った不動産を相続した場合は、現在の登記簿の状態を確認するために「登記簿謄本」を取得しましょう。
登記簿謄本は不動産の所在地・担保・所有者の情報などが記載された、以下のような書類です。
全国の法務局窓口で登記簿謄本を取り寄せたり、インターネット上で登記情報を閲覧したりする方法があります。
住民票と戸籍謄本を取り寄せる
もし不動産所有者の住所や氏名が変更されているのであれば、抵当権抹消登記を行う前に、「所有権登記名義人住所(氏名)変更登記」を行う必要があります。
所有権登記名義人住所(氏名)変更登記には、不動産所有者の住民票と戸籍謄本が必要になりますので、各市区町村の役所にて取り寄せましょう。
所有権登記名義人住所(氏名)変更登記については、以下の記事で詳細に解説しております。
登記申請書の作成
抵当権抹消登記の申請書を作成します。
登記申請書が作成できたら、金融機関から受け取った「抵当権抹消登記書類の一式」と併せて法務局窓口に提出しましょう。
もし、登記申請書や添付書類に不備があれば、法務局の登記官より補正を求める連絡が入る場合があります。
共有名義不動産における抵当権抹消登記の申請書の書き方
以下の申請書ひな形は「共有不動産全体に設定された抵当権を、共有者の1人と債権者による共同申請で抹消登記する」際の参考例です。
抵当権の設定内容などの条件によっても、登記申請書の書式は異なります。各項目の記載方法や申請書作成にあたっての注意点は、下記の「法務局 登記申請書記載例」にも解説があります。
参照元：「法務局 登記申請書記載例」
登記申請書
登記の目的 〇番抵当権抹消
原因 令和〇年〇月〇日解除
権利者 〇〇市〇〇町一丁目二番三号
（申請人）山田 太郎
同所同番同号
山田 花子
※権利者は物件所有者。共有者のうち一人、山田太郎のみから行われる申請では、上記のように（申請人）とつける。他の共有者も権利者としての記載自体は行う。
義務者 〇〇市〇〇町二丁目三番四号
株式会社〇〇銀行
代表取締役 田中 次郎
添付情報 登記識別情報（または登記済証） 登記原因証明情報
会社法人等番号 代理権限証明情報
令和〇年〇月〇日 〇〇地方法務局
申請人兼義務者代理人
〇〇市〇〇町一丁目二番三号 山田 太郎 印
連絡先電話番号 ０８０－１２３４－５６７８
登録免許税 金 1,000 円
不動産の表示
所在 〇〇市〇〇町一丁目
地番 二番
地目 宅地
地積 250.00㎡
登記申請書が作成できたら、金融機関から受け取った「抵当権抹消登記書類の一式」と併せて法務局窓口に提出しましょう。
もし、登記申請書や添付書類に不備があれば、法務局の登記官より補正を求める連絡が入る場合があります。
抵当権抹消は共有者の一人からでも申請書を出せる
前述したように、抵当権抹消の登記申請は共有者の1人が単独で行えます。
抵当権抹消登記は民法上、不動産の現状維持を目的とした「保存行為」に該当するからです。
夫婦だけでなく、親子・兄弟も同様に抵当権抹消登記は単独で申請が可能です。
登記完了証の受け取り
法務局にて登記簿への反映が完了したら、申請人は法務局で「登記完了証」を受け取ります。
登記完了証とは、登記申請後に法務局より送付される、登記が完了した旨を証明する書類です。
なお、登記完了証を受け取った後に、登記簿謄本を再取得して抵当権の記載が抹消されているか確認しましょう。
抵当権が抹消されているかの確認方法はこの記事の「抵当権が抹消されているかの確認方法」で前述しております。
共有名義不動産の抵当権抹消を司法書士に依頼した際の費用
抵当権抹消登記を司法書士に依頼した場合は「報酬＋登録免許税など実費」がかかります。
不動産一筆の場合、抵当権抹消登記にかかる費用は大体20,000円前後が相場と考えられます。
具体的に、登記申請する際にどのような費用がどのくらいかかるかを確認していきましょう。
各種実費部分
抵当権抹消登記にかかる実費部分としては下記のようなものがあります。
- 登録免許税 不動産一筆につき1,000円
- 全部事項証明書（登記簿謄本) １通600円
- 書類の郵送料金 数十円から数百円
司法書士報酬
司法書士報酬は各司法書士事務所ごとに異なりますが、おおよその相場としては不動産一筆につき「15,000円～20,000円程度」です。
抵当権抹消登記は司法書士が代理する業務の中では、かなり安価な部類に入ります。
司法書士に依頼せず自分で(本人申請)登記を行えば、実費部分の負担のみで済みますが、殆どの場合で不備が見つかり法務局から補正と再提出の依頼が入ってしまいます。
補正の度に法務局まで出向く時間や、法務局の指摘意図を調べて登記申請書に反映させる手間を考えると、最初から司法書士に依頼してしまったほうがはるかに楽で安上がりといえます。
特に、不動産を売却する予定がある人は、補正依頼などが入ってしまえば売却までに抵当権抹消が間に合わなくなってしまうおそれがあるので、司法書士に依頼して確実に登記申請を行うようおすすめします。
信頼できる司法書士の選び方
実際に登記手続きを司法書士に依頼する際に、どのような基準で司法書士を選べば良いか解説していきます。
抵当権抹消登記自体は、難しい部類の登記ではないため、どの司法書士に依頼しても大差はありませんが、費用面や対応面では差が出てくるでしょう。
そのため、以下で解説する基準をもとに依頼先を選ぶようおすすめします。
当事者への意思確認を怠っていないかどうか
依頼先の司法書士が、当事者への意思確認を確実に行ってくれるかどうか確認しましょう。
司法書士が登記権利者(不動産所有者)、登記義務者(金融機関)に必ず登記申請の意思があるかどうかを確認することは、法令に則って業務を行う重要なプロセスです。
ひと昔前は、金融機関等の意思確認も大雑把だったため、司法書士が登記権利者(不動産所有者)へ直接の連絡をせずに抵当権抹消登記が行われることもありました。
しかし現在では、様々な業界で本人確認などのコンプライアンス遵守が厳格化してきていることもあり、本人の意志を介さずに登記を行うことがあってはなりません。
一例として、登記権利者(不動産所有者)が｢登記申請を行う日にすでに死亡していた｣という事態も考えられます。
もし、登記権利者本人が死亡していれば、相続人から登記申請を行わなければなりません。
ですが、司法書士が本人への意思確認を怠って死亡の事実を見落とせば、虚偽の書類に基づく登記申請になってしまいます。万が一、抵当権者に虚偽の登記申請が発覚すれば、抵当権抹消登記を無効にする請求を起こされるおそれもあります。
このことは一例に過ぎず、不動産の登記手続きには様々な周辺法令が存在しますので、適法に登記を行うためにも意思確認を怠らない司法書士を選ぶようにしましょう。
事前に見積書を作成してくれるかどうか
依頼者に対して事前に見積もりを提示してくれるかどうかも非常に大切です。
抵当権抹消の登記費用は比較的安価ではありますが、見積もりをきちんと提示して依頼者の理解を求める姿勢は信頼の置ける事務所であるかを確認するための基準となります。
仮に見積書が提示されないまま登記申請を依頼してしまうと、報酬金を支払う際に「こんな項目は聞いていない」などとトラブルに繋がる恐れがあるため注意しましょう。
依頼主への説明は丁寧かどうか
これから行う手続きについて、担当の司法書士が順を追って丁寧に説明して貰えれば、依頼者側も安心して任せることができるでしょう。
例えば、抵当権の抹消以前に必要となる別の登記についてが挙げられます。
抵当権抹消の前提として相続登記や名義変更登記が必要になる場合に、司法書士からその説明が十分になされなければ、依頼者が予想していない報酬金額を請求されるおそれがあります。
まとめ
この記事では、共有不動産における抵当権抹消登記について解説してきました。
ローンを完済していれば、たしかに抵当権を実行されて不動産が競売にかけられる心配はありません。
ですが、抵当権の抹消登記を放置していると不動産が売却できないばかりか、抵当権を抹消する手続きが複雑化してしまうおそれもあります。
よって、ローンの完済後は司法書士に依頼して、早急に抵当権抹消登記を行いましょう。
ローン完済から長期間が経過している場合は、必要書類の再発行や抵当権者の調査などが必要になるため、必ず司法書士に依頼して確実に登記手続きを済ませるようおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有名義不動産・共有持分に強い専門の買取業者です。
抵当権抹消登記を済ませていない共有名義不動産・共有持分も、司法書士と連携のある弊社であればそのままの状態で買取可能です。
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