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立ち退き交渉の流れから、代行利用のメリットデメリットまで徹底解説

立ち退き交渉の流れから、代行利用のメリットデメリットまで徹底解説立ち退き
西岡容子司法書士
西岡容子司法書士
熊本にて夫婦で司法書士事務所を営む。10年以上の実務経験で、不動産関連登記の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

大家業をしていると本当に色々な借主に出くわすものです。

中でも一番多く想定されるトラブルは家賃滞納ですが、利用方法が契約に違反している、近隣に迷惑をかける行為をしているなどさまざまな事例があります。

大家側がこれ以上賃貸借契約を継続することができない、契約解除して借主に立ち退きを迫りたいという場合には自分で交渉することもできますが、法的知識の不足など様々なハードルがありますので、弁護士に交渉を代行してもらうのも1つの方法です。

実際に立ち退き交渉とはどのような流れで行われるのか、また、弁護士に代行を依頼する場合のメリットやデメリットにはどんなものがあるのかを見てみましょう。

立ち退き交渉

立ち退きとは

法律上の話で「立ち退き」と言った場合には、もともと不法占拠している者にその場を離れてもらうことや、本記事のように何らかの根拠があって賃貸人(大家)が賃借人(借主)に出ていってもらうことを指します。

では、後者の「契約関係はあったが何らかの事情で終了させ、退去してもらう」場合を詳しく見ていきましょう。

概要

立ち退きとは、当事者の合意、法や判例等で認められている何らかの理由での賃貸人から賃借人への契約解除、もしくは契約の更新を行わなかったことを根拠として物件からの退去を求めることをいいます。

主な理由としては、賃借人が賃料を滞納しており、「金額や頻度、期間、今までの対応」などを考慮して今後回収するのが難しい、勝手に契約者以外の人を住まわせている、禁止事項を破っている(ペットの飼育等)、賃貸人や親族が物件を利用したい事情があるなどの場合です。

大家からの申し出は正当事由が必要

立ち退き交渉

例えば、大家が「借主の人間性が気に入らない」などの主観的な事情を抱えていても、きちんと契約通りの利用をして家賃も遅れず支払っているのであれば、もちろん契約を解除することはできません。

後述しますが、大家側が一方的に契約を解除するには「当事者の信頼関係が破壊されている」と考えられる事情が必要です。

また、大家側が「次回の更新はしたくない」と考えて借主にそれを要求するためには「賃貸人側に更新を拒む正当理由がある」という点を満たしていることが必要です。

ただ、実際の事例が法律の要件を満たすかどうか微妙なケースも多く、一見似ているケースでも裁判になれば異なる判断が下される可能性もあります。

では、まず立ち退き交渉の大まかな流れを確認してみましょう。

立ち退き交渉の流れ

不動産賃貸業を営む上で押さえておきたい重要ポイントとしては

「賃借人は借地借家法などの法によって強く守られている」

ということがあります。

つまり、賃貸人にとっては、決して立ち退きを実行させることは簡単ではないということになります。

まずは任意の交渉からスタートします。

口頭や書面で経緯を伝える

いきなり最初から対決するような姿勢の文書を出してしまうとうまくいくものもいかなくなりますので、慎重に言葉を選ぶようにしましょう。

賃貸人側が今までの状況を整理した上で、なぜ立ち退き要求をするのかということを賃借人に口頭や書面で順序立てて説明することが大切です。

入居者と立ち退き交渉を行う

直接話し合いに応じてもらえそうな場合はまず当事者同士で話し合いや文書のやりとりを試みましょう。

口頭での話し合いでは、言った、言わないの話にならないよう、相手との合意のもと、内容を文書に残す、録音するなどしておきたいものです。

厄介なのは「そもそも賃借人と連絡がつかない」とか「賃借人以外の人が住んでいる」などのケースでしょう。

こういった「話し合いの段階にすら到達できない」レベルだと、最初から弁護士に相談して対応することになるでしょう。

退去の手続きを行う

もし、退去について合意をした場合には立ち退き料や退去日の取り決めなどを書面にしておくべきです。

合意できない場合には、大家側から解除通知や契約更新拒否の通知などをした上で調停や裁判等、話し合いより一段階進んだ方法を考えなくてはならないため、この段階になると弁護士に相談しなければ解決は難しいでしょう。

裁判で勝つことができたとしても任意の退去をしない場合はやむなく強制執行するケースも出てきます。

立ち退きの流れ

立ち退きのハードル

上に説明したように、賃借人は借地借家法で強力に保護されているため、大家側から立ち退きを要求するのはそう簡単ではなく、高いハードルがあるといえます。

立ち退き料さえ支払えば立ち退かせられるほど単純ではなく、裁判等にもつれ込めば大家の立ち退き要求が認められないケースも中にはあります。

では、立ち退きを求めることができる具体的条件について考えてみましょう。

立ち退きに必要な条件

賃借人に物件から退去してもらうには、

①契約解除(双方の合意があるか、もしくは信頼関係破壊による一方からの解除)

②更新拒絶(契約期間終了1年~6か月前迄に通知すること、そして正当事由が必要)

のいずれかが必要になります。

まず①について見てみましょう。

契約解除を行うためには、もちろん当事者の意思が合致すれば何も問題はありません(合意解除)。

しかし、一方的に賃貸人側から解除したい場合、できるかどうかの判断は難しい面があります。

解除の一般原則については民法にこのような定めがあります。
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民法第541条 催告による解除
当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。
=============================================

この条文だけを見ると、例えば賃借人の最も重要な義務である「賃料の支払」を怠ればすぐに解除できるようにも読めます。

しかし、賃貸借契約における解除は、単なる一度の賃料滞納くらいではすることができません。

「他の要素もすべて含めた総合的事情を見て、賃貸人と賃借人の信頼関係が破壊されるほどの事由があったのか?」という点で可否が判断されます(これを「信頼関係破壊の法理」といいます)。

総合的事情としてはこのようなものが考慮されます。

・賃料滞納の回数や総額

・滞納の理由等

・過去の支払状況

・催告の有無やその際の賃借人の対応

つまり、すべての事例を単純化して考えることができず、ケースバイケースで見ていかなくてはならないということです。

次に、②の更新拒絶についてです。

契約期間が決まっているが賃貸人が賃貸借契約の更新をしたくないと考えた場合には期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に賃貸人に対し、更新をしない旨を通知することが必要です(借地借家法第26条)。

大家業をしている人でも誤解していることがあるのですが、どんなケースでもこの通知さえすれば更新を拒絶できるわけではありません。

この通知による拒絶が認められるかどうかはこのような状況が考慮された上で決まってきます(借地借家法第28条)。

・賃貸人および賃借人が建物の使用を必要とする事情

・建物の賃貸借に関する従前の経過

・建物の利用状況及び建物の現況

・立ち退き料の有無や金額

これらを考慮して、大家が更新を拒絶する「正当事由」があると判断される場合でなければ認められません。

そのような意味で賃貸人にとっては非常に更新拒絶のハードルは高く、賃借人が守られているのが現在の法律なのです。

立ち退き交渉のポイント

このように賃借人が法で守られていることから、裁判等になるとどうしても賃貸人に不利な状況が避けられないこともあるでしょう。

賃貸人から見て契約を継続したくない場合、裁判までこじれないよう穏便に交渉して出ていってもらうにはどうしたら良いのでしょうか。

大家自身での交渉はできるだけ避ける

大家自身での交渉

最初に自分で交渉しようとする時には「立ち退きを求める理由、立ち退き料などの条件」などを提示した文章を提示し、あくまで論理的に臨みたいものです。

まだ状況が悪化する前であれば当事者同士で滞納の解消、今後の見込みなどについて関係を悪くせず合意できるケースもあるでしょう。

ただ、賃貸人(大家)自らが交渉する場合、どうしても法的知識の不足からうまく話し合いができないという点が問題となります。

また、当事者自身であることから感情的になりやすいこともありますし、後から振り返った時、お互いが「言った、言わない」の話になるリスクもあります。

そこで、代理人を立てて交渉するという選択肢が出てくるのです。

弁護士への交渉委託も可能

弁護士への交渉委託も可能

自分での交渉が厳しいと思われる場合は、やはり弁護士に依頼することが一番確実です。

交渉を成功させるためには、弁護士の中でも不動産関係に詳しい事務所を選ぶことが大切です。

立ち退き代行のメリット

代行を依頼する場合のメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

家賃の滞納があるときは滞納抑止が可能

もちろん、本当に失業や病気などで生活が逼迫していて支払えない賃借人もいますが、「少しくらい遅れてもよいだろう」と、家賃滞納自体を軽く考えている人もいます。

そのようなケースでは、滞納がたまっている状態で弁護士から何らかの連絡を入れることによって状況が切迫していることを理解させ、その後の滞納防止につながることもあります。

直接揉めることなく解決できる

交渉を代行してもらうことで、賃貸人自らが精神的ストレスにさらされることなく解決することができます。

早期解決が可能

代理人を立てたことにより交渉のスピード感が増し、自分で交渉するよりも大幅に早く解決できることがあります。

立退き代行のデメリット

では、逆にデメリットについても考えてみましょう。

借主との関係を良好に保つのが難しい

当事者の間だけでの交渉であれば、まだ関係を悪化させないように工夫することもできます。

しかし、いったん代行を依頼した弁護士を入れてしまうとそのこと自体がやはり戦闘態勢に入ったと受け取られてしまいやすいため、なかなか元の人間関係に戻ることは難しいでしょう。

借主の家賃滞納による破産の可能性

もし、賃借人の家賃滞納額がたまっている場合は、その他の負債がある可能性も十分考えられます。

そのような場合、「法的手段に訴える」という通告をしてしまうと賃借人が自己破産の手続きに踏み切ることも考えられます。

そうなれば、破産手続開始決定までの滞納家賃は免責されてしまいます。

さらに、自己破産だけを理由として契約を解除し、追い出すことはできないという点にも注意が必要です。

弁護士費用がかかる

当然のことではありますが、やはり弁護士に代行してもらえばそれなりに費用がかかります。

通常、弁護士費用の体系としては「着手金(最初に払う、事件の成否にかかわらず返却されない)」
「成功報酬(依頼者の希望通りに業務が終結した場合、経済的利益に対して%で算出する)」となっています。

具体的にいくらくらいなのかは各事務所によりますので、最初に相談する時点で各費用項目と金額等についてよく確認しておくことが大切です。

立ち退き代行のメリット・デメリット

立ち退き交渉がうまくいかない場合は?

立ち退き交渉に難航している人は、不動産の買取業者を活用し、契約関係から離脱するという手段もあります。

問題のある物件を取り扱う不動産買取業者による買取は、市場の相場価格より安くはなってしまうものの、ストレスなく素早く売却することができます。

弁護士に依頼して立ち退き交渉した場合の費用が浮くというメリットもあるため、選択肢の一つに加えてみるのも良いのではないでしょうか。

まとめ

・大家側から借主に立ち退きを請求するには単に立ち退き料を支払えばよいというものではなく、そこには契約解除の前提となる信頼関係の破壊や、更新拒絶の場合の正当事由など、クリアしなくてはならないポイントがあり立ち退かせるのが難しいこともある。

・立ち退き交渉を自分で行うのは法的知識の不足やお互いの認識のずれなど、うまくいかない可能性も多いため不安がある場合は弁護士に代行してもらう方がよい。

・トラブルになっている契約関係から離脱するためには、問題のある物件を専門に買い取る業者に売却するという手段もある。

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