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古民家の売却が難しいと言われる4つの理由
古民家とは築年数が相当経過している木造住宅のことです。
古民家に明確な定義はありませんが、一般的に築年数が50年以上の建物は古民家と呼んでいいでしょう。
築年数が50年以上経過している古民家は売却が難しいと言われています。
その理由は4つあります。
それぞれについて詳しく説明していきます。
【前提】高く売却できるのは手入れされ、すぐ住める古民家だけ
「古民家を使ってカフェを開きたい」など、古民家には一定のニーズがあるのは事実です。
しかし、高く早く売れるのはきちんと手入れがされており、すぐに住める状態の古民家だけであることを認識しておいたほうがよいでしょう。
ボロボロの状態の古民家を活用するには、数百万円以上の費用をかけてリフォームしなければなりません。
現行の耐震基準を満たしていないときには、耐震補強工事も必要となります。
そのため、購入後に多額の費用がかかる古民家は購入希望者からは敬遠されがちなのが実情です。
資産価値が低い
築年数が50年以上経過した古民家は建物の老朽化が著しく、資産価値はゼロに等しいです。
なぜなら、木造住宅は築後22年が経過すると税制上の資産価値は無くなるからです。
実際に、居住用の住宅の法定耐用年数は22年と定められています。
住宅は、月日の経過とともに価値が減少していく減価償却資産であり、耐用年数とは減価償却資産の価値が無くなるまでの期間を表しています。
つまり、築後50年を過ぎた木造住宅である古民家は資産価値がゼロであるといえます。
古民家の売却相場はおよそ400～500万円
古民家の売却相場はおよそ400万円から500万円です。
古民家売却の相場を調べるには、不動産ポータルサイトや不動産流通機構が運営するレインズで物件を検索して調べることができます。
大手不動産ポータルサイトや各自治体の空き家の流通を目的とした空き家バンクという情報サイトを参考にすると、ほとんどの物件が500万円以下で売りに出されています。
また、中には100万円以下で売りに出されている物件もあり、通常の中古戸建よりもかなり低い金額で取引されています。
建築されてから50年が経過すると、修繕が必要な箇所が多いことや、ライフラインが一部使用できなかったりするため売りに出す価格を低くせざるを得ないというのが現状です。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では古民家の無料査定を行っています。
査定は無料となっておりますので、不動産ポータルサイトに掲載されている古民家の売買価格と比較して買取を検討したいとお考えの方は、お気軽にご活用ください。
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耐震性が低い
建築されてから50年以上経過している古民家は、耐震性が非常に低いです。
その理由は、古民家が建築された当初の耐震基準は、現在のものと比べると耐震性が低い物となっているからです。
建築基準法には以下のように記載があります。
（構造耐力）
第二十条 建築物は、自重、積載荷重、積雪荷重、風圧、土圧及び水圧並びに地震その他の震動及び衝撃に対して安全な構造のものとして、次の各号に掲げる建築物の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める基準に適合するものでなければならない。引用元：建築基準法
このように、地震に対して安全な構造であることを現行の建築基準法では求めており、震度6強～7に達する程度の大規模地震でも倒壊・崩壊するおそれのない建築物とすることを定めています。
参照元：林野庁 木造住宅の耐震性について
しかし、現行の建築基準法は1981年の建築基準法の改正によって耐震基準が厳格化したものであり、それ以前の建築基準法における耐震性能の規定は現行の耐震基準を大きく下回るものとなっています。
古民家は少なくとも築後から50年が経過した木造の建築物を指しており、そのほとんどが1981年の建築基準法改正前に建築されたものであるため現代の建築物よりも低い耐震基準で建築されています。
また、経年劣化の分も踏まえると耐震性能は建築当初よりも低下しており、耐震性能が低くなっています。
建築基準法以前の耐震性能についてはこちらの記事でも説明しています。参考にしてください。
住宅ローンが通りにくい
古民家を購入する際には、通常の中古戸建てと比べると住宅ローンが通りにくいです。
なぜかというと、古民家は不動産としての価値が低く、担保となることが難しいからです。
住宅ローンを使ってお金を借りる際には、建物や土地に対して金融機関が抵当権を設定することがほとんどです。
抵当権を設定することで、金融機関が万が一住宅ローンの返済が滞った場合に、抵当権を使い不動産を売却することで貸したお金を回収することができます。
古民家の場合は、築年数が経過しているため建物としての価値はゼロに等しいです。
そのため、仮に抵当権を使い不動産を売却したとしても貸したお金を回収できるほど高く売れる可能性は低くなります。
そのため、金融機関は古民家に抵当権を設定してお金を貸すことが難しいので、住宅ローンが通りにくくなります。
古民家を売却する前に準備しておくべきこと
古民家を売却したいのなら、以下準備をしてから不動産業者に相談するようにしましょう。
家の中をからっぽにしておく
古民家をそのままの状態で売るには、不用品や遺品を全て家から出しておく必要があります。
なぜなら、不用品や遺品が残った古民家は需要が狭まるだけでなく、仲介業者が案内をする際に案内しづらかったり、見学に来る人にとっても不快な印象を与えるからです。
また、古民家を売りに出すと多くの人が住宅を見学に訪れます。
その際に、古民家に置いてあった物がなくなったり壊れたりした際の責任の所在がはっきりしないため、仲介業者が依頼を断るケースもあります。
残置物を古民家からなくすためには自分で片付けるか片付け業者に依頼する必要がありますが、業者に依頼すると片付けの費用が残置物の量によっては高額になるケースがあるため注意しましょう。
なお、専門の買取業者に古民家を売却する場合は事前の片付けは不要です。
その理由は「状態、立地が悪い場合専門の買取業者に売却する」の章で解説しています。
補助制度の確認
古民家を売却するにあたり、リフォームなどが必要になることがあります。
その場合は、自治体の補助制度を使って費用を抑えられることがあるため、事前に確認しておきましょう。
たとえば福井県福井市では、伝統的な民家の外装や構造の改修工事にかかる費用の2分の1（上限140万円）を補助する「伝統的民家普及促進事業」を行っています。
また、静岡県浜松市では昭和56年5月31日以前に建築された木造住宅の耐震改修工事費の8割（上限100万円）を補助する「木造住宅耐震補強助成事業」を実施しています。
ただし制度を利用するには一定の要件を満たす必要があるため、古民家の所在地を管轄する自治体の補助制度の有無と併せて確認しておくことをおすすめします。
瑕疵の確認
築年数が相当経過している古民家は、目には見えない構造部分などに瑕疵（欠陥）を抱えていることがあります。
もし古民家の売却後に売買契約書に記載のない瑕疵が見つかったら、買主から契約不適合責任を問われて損害賠償や契約の解除などを請求されかねません。
そのため、古民家を売却する前には瑕疵の有無を確認しておくことも大切です。
古民家に瑕疵が潜んでいるかどうかは、専門業者にホームインスペクションを依頼することで確認可能です。
物件の劣化状況や欠陥の有無を専門家が調査して報告書にまとめてくれるサービス。
ホームインスペクションには10～25万円ほどの費用がかかるものの、売却後のトラブルを回避したいなら実施しておいたほうがよいでしょう。
なお、専門の買取業者に古民家を売却するときには契約不適合責任を免除してもらえるため、事前にホームインスペクションを依頼する必要はありません。
費用や手間をかけずに古民家を売却したいなら、専門の買取業者への売却を検討することをおすすめします。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
築年数が経過した古民家でもそのままの状態で、かつあなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取らせていただきます。
売却後のトラブルに巻き込まれたくない、手間をかけずに古民家を売却したい方は、お気軽に弊社までご相談ください。
【状況別】古民家の売却方法4選
通常の不動産よりも売却が難しい古民家を売却する最適な方法は、状況によって以下のように異なります。
- 比較的状態、立地が良い場合は仲介業者に売却する
- 状態、立地が悪い場合は専門の買取業者に売却する
- 状態は悪いが立地は良い場合は古家付き土地として売却する
- 売却に時間がかかってもいい場合は空き家バンクを利用する
どの方法にも良い点はありますが、結論から言うと古民家は専門の買取業者に買い取ってもらう方法が最もおすすめです。
比較的状態、立地が良い場合は仲介業者に売却する
古民家の状態が比較的良く、かつ立地も良い場合には仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介業者に売却を依頼すると、まず仲介業者が古民家を訪問し査定を行います。
その後、査定金額をもとに仲介業者と売買金額や条件を設定して媒介契約を締結すれば、あとは仲介業者が案内や契約手続きをしてくれます。
仲介業者に依頼をする際には、以下のような売買の方法があります。
古民家としての魅力をアピールし、そのまま売却する
仲介業者を通じて古民家を早く、できる限り高く売却したいなら、古民家としての魅力を最大限にアピールしましょう。
たとえば、古民家の柱や梁にはケヤキやヒノキなどの天然木が使われています。
壁には漆喰や珪藻土、建具には木や和紙が使われるなど、そのほとんどが天然素材でできている点が魅力です。
また、太い松を丸太のまま使った梁など、現代の住宅では手に入りにくい素材を使用している点も特徴です。
有害な化学物質を含まない天然素材に囲まれた空間で暮らしたいと考えているシニア世代、子育て世代に訴求すると、より早く売却できる可能性が高まるでしょう。
一方、古民家を活用したお店を開きたいと考えている方もターゲットとなります。
たとえば札幌市円山公園近くにある森彦は築100年以上の古民家を改装して作られたカフェで、地元の方から観光客まで連日にぎわいを見せています。
引用元：森彦
地方にある古民家でも立地によっては一定の需要があるため、仲介業者に相談しながら適切な販売戦略を立てるとよいでしょう。
ただし、仲介業者を通じて古民家を売却する場合には注意したい点があります。
欠陥がある場合は買主に告知する
古民家をそのまま売却する際には、欠陥を買主に告知しましょう。
古民家を売却する際には、売主に対して民法に基づいた契約不適合責任という責任が発生します。
- 契約不適合責任
- 納品された目的物があらかじめ決めていた 種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないこと が判明したときに、売主が負担する責任のこと。
古民家を売却し、売主から買主に引き渡した際に引き渡された住宅が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合に、売主は次のことを請求される可能性があります。
- 住宅の修繕
- 売買代金の減額
- 損害賠償
- 契約解除
欠陥を事前に買主に告知することで、このような請求を受けることを防げます。
早く売りたいという焦りから欠陥を買主に告げないまま売買を行うと、引き渡し後に契約不適合責任を追求され思わぬ費用を請求されるため、必ず欠陥を告知するようにしましょう。
契約不適合責任については以下の記事でも説明しています。ぜひ参考にしてください。
リフォームしてから売却する
２つ目の方法は古民家をリフォームしてから売却する方法です。
リフォームしてから売却することで、不動産の価値を高められるというメリットがあります。
ただし、古民家のリフォームは通常の中古戸建てよりも工事が複雑で難しいケースがあり、費用も1000万円を超えるなど高額になることが多いため、売却前に多額の費用を支払わなければならないことがデメリットです。
また、リフォームをしても古民家が必ず売れるとは限らず、売却するために値段を下げていった結果、売却によりリフォーム代金を回収できない可能性があるため注意が必要です。
また、リフォームすることにより、需要を狭める可能性もあるため、事前に仲介業者と相談して工事を進めるべきです。
解体してから売却する
古民家を解体してから売却する方法があります。
解体することで、更地としての販売となるため新築やアパート建築などさまざまな用途での活用が考えられるため需要が高くなることがメリットです。
また、解体して建物がなくなることで、土地全体の広さや勾配が確認しやすくなります。
しかし、解体してから売却するには事前に解体費用を負担しなければなりません。負担した解体費用を売買代金から回収するために代金を設定することで相場よりも高い金額となる可能性が高くなります。
古民家を解体してから売却する際には、解体費用を見積もりした上で仲介業者と相談して判断しましょう。
状態、立地が悪い場合は専門の買取業者に売却する
古民家の状態や立地が悪いと、仲介ではなかなか買い手は見つかりません。
そのため、状態、立地が悪い場合には専門の買取業者に買い取ってもらうとよいでしょう。
仲介とは異なり、買取では専門の買取業者が買主となるため販売活動を行う必要がありません。
したがって、仲介よりも短期間で売却できる点がメリットです。
また、買主との条件の調整や交渉が発生しないため古民家の所有者の負担が少ない、仲介手数料が発生しないため余計な経費をかけずに売買が可能な点もメリットです。
デメリットは、仲介よりも売却金額が低くなることです。
業者によって査定方法は異なりますが、買取業者は物件を買い取ったあと再び販売することで利益をあげるため買取の金額は仲介での売却よりも低くなる傾向があります。
ただし、弊社は古民家のような老朽化した物件を専門に扱う買取業者で、コストを抑えて古民家を商品化することにより、お客さんの買取価格に還元しています。
他社では安く売りされるような古民家でも弊社ならできる限り高く買い取れますので、ぜひ一度ご相談ください。
もちろん、売却前提のお話でなくても、弊社の豊富な買取経験と知識を活かし、全力でアドバイスさせていただきます。
状態は悪いが立地は良い場合は古家付き土地として売却する
古家付き土地とは、古い家が建っている状態の不動産をあくまでも「土地」として売却する方法です。
建物の資産価値は反映されず、あくまでも土地のみの評価で売却価格が決まります。
古民家の状態が悪くても、駅から徒歩10分以内など立地が良い場合にはマイホームの建築用地を探している方にアピールできるため、早期売却も不可能ではありません。
ただし、古家付き土地として売り出す場合は買主が解体費用を負担することになります。
そのため、解体費用分の値下げを要求される可能性がある点はデメリットといわざるを得ません。
少しでも高く売りたいなら、値下げ分を見越したうえで売り出し価格を設定するなどの工夫が求められます。
売却に時間がかかってもいい場合は空き家バンクを利用する
古民家の売却をとくに急いでいない場合には、空き家バンクを利用するのはひとつの手です。
- 空き家バンク
- 日本全国で増え続ける空き家を流通させるために各自治体が運営するサービスのこと。各自治体によって運営方法は若干違いますが、空き家の所有者と購入希望者をマッチングさせることが主な機能。
空き家バンクを日頃からチェックしている人は、最初から空き家や古民家の購入を希望している方が空き家バンクをチェックしているため、古民家の購入に対してあまり抵抗がない人が多いです。
そのため、通常の不動産ポータルサイトよりも古民家に対する問い合わせが多くなる可能性が高いです。
ただし、空き家バンクはあくまで自治体が情報を掲載しているに過ぎず、広告や取引に関して自治体からのサポートが受けられるわけではない点に注意が必要です。
空き家バンクへの登録を希望する際には、事前に不動産会社に仲介の依頼をしたうえで空き家バンクへの登録について相談するのがおすすめです。
空き家バンクに関してはこちらの記事でも説明しています。ぜひ参考にしてください。
古民家を売却する流れを仲介と買取の違いも含めて解説
古民家を売却する流れは仲介か買取かによって大きく異なります。
結論からいうと、専門の買取業者による買取の方が圧倒的にスピーディに売却が可能です。
仲介による売却では、広告や案内などの販売活動をしなければならないため、時間がかかります。
また、買主との条件交渉や住宅ローンの審査などが発生するとさらに長期化し、最悪の場合数年単位で時間がかかることがあります。
その点、買取による売却では、そのような手間が一切発生せず、買取金額が決まれば買取業者の方ですぐに手続きが行われるため素早く売却できます。
仲介と買取では、売却のスピードに大きな違いがあり、買取の方が短い期間での売買が可能です。
古民家の売却にかかる税金と費用
古民家の売却をする際にはさまざまな費用がかかるだけでなく、売却すると譲渡所得税と呼ばれる税金を納めなければなりません。
古民家の売却時にかかる費用と税金は４つあります。
それぞれ、具体例をもとに解説します。
仲介手数料
古民家を仲介で売却する際には仲介業者に支払う仲介手数料がかかります。
仲介手数料は、仲介した不動産業者に対する報酬であり、売買代金に応じて以下の通りに決定されます。
たとえば、500万円の古民家を売却した際の仲介手数料は以下のように計算できます。
ただし、売買代金が400万円以下の土地建物を売買した際の仲介手数料は上記とは別に税抜き18万円が上限となっています。
仲介の依頼をする前に、仲介業者に仲介手数料の金額を確認しましょう。
登記費用
古民家を売却する際には、登記費用が発生する場合があります。
古民家を売却する際の、所有権移転の登記費用は基本的には買主が負担します。
しかし、売却する古民家設定された抵当権を抹消する登記申請や、売主の現住所が登記情報に登録された住所と異なる場合の住所変更登記申は登記費用を売主が負担する必要があります。
抵当権の抹消や住所変更を自分で行う場合には不動産一筆につき1000円がかかります。司法書士に依頼すると1万5000円～2万円程度かかります。
事前に、売却に際して必要な登記手続きがあるかどうか不動産の登記情報を取得して確認することがおすすめです。
印紙税
古民家を売却する際には、印紙税という税金を負担することが必要です。
印紙税とは、商業取引に関連する文書に対してかかる税金で、不動産売買契約時に契約書に収入印紙を貼る形で納税されます。
契約書は通常売主分と買主分で２通作成されるため、売主も印紙税を負担することとなります。
印紙税は不動産の売却額金額によって異なります。
引用元：国税庁 印紙税額一覧
以上の表を参考にすると、例えば600万円が売却金額だった場合は、印紙税は500万円超え1000万円以下の1万円となります。
譲渡所得税
不動産を売却した後に、利益が出ていればその利益に対して譲渡所得税という税金が発生します。
譲渡所得税は不動産を売却した際に以下の計算式で求められる譲渡所得に対して課税されます。
※1不動産の取得費…購入時の価格
※2不動産の売却に要した諸経費…印紙税・リフォーム費用・仲介手数料など
参照元：国税庁 譲渡所得の計算のしかた
この譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけることによって税額がわかります。
税率は、所有期間が５年以下であれば39.63%、5年を越えれば20.315%であり最大で利益の40%が税金となるため大きな出費となります。
たとえば、取得費200万円で所有期間20年の古民家を500万円で売却した場合とします。また、不動産を売却するのに100万円を出費したとすると譲渡所得と税金の額は
譲渡所得税=200万円×0.20315=40万6,300円
となります。
譲渡所得税を軽減できる3つの特例
譲渡所得税を軽減する３つの特例があり、活用することにより税金を大きく減らすことができます。
- 取得費加算特例
- 被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除
- 居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例
1つ目の取得費加算特例は相続した不動産を売却した際に、相続により不動産を種痘してから一定期間内に譲渡することで相続税の一部を取得費として加算できるという特例です。相続の際に相続税が発生しているのであれば、それを取得費に加算することで譲渡所得を減らすことができ、節税につながります。
2つ目の被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円特別控除は、相続した空き家を売却した時に譲渡所得から最大3000万円を控除できる特例です。所定の要件を満たした空き家を売却すれば譲渡所得か3000万円を控除することができるため大きな節税効果があります。
3つ目の居住用財産(マイホーム)を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例は、自分が住んでいる古民家を売却した時に、所定の要件を満たすことで譲渡所得から3000万円を控除できる特例です。要件がかなり厳しいため、適用できるかどうかを事前に確かめましょう。
これらの三つの特例をうまく活用することで譲渡所得税を節税することが可能です。
譲渡所得税の特例については、以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
今回は古民家の売却方法や高く売れる秘訣について詳しく解説しました。
結論として、古民家は売却が非常に難しい不動産の一つです。
古民家は、築年数が50年以上経過した木造建築物であり、耐震性が低いことや住宅ローンが通りづらいなどさまざまなデメリットがあるだけでなく、売却方法を工夫してもなかなか売却ができない可能性が高いです。
また、売却以外にも古民家にはさまざまな活用方法がありますが、初期投資がかかるものがほとんどでうまく活用できる可能性は低いといえます。
そんな中、古民家を売却するのであればおすすめな方法は専門の買取業者による買取です。
専門の買取業者であれば、築年数が経過して価値が下がった古民家もそのままの状態でスピーディに買い取ってくれます。そのため、解体費用や仲介手数料などの余計な費用がかかりません。
古民家は経年劣化が著しく、売却する期間が長引けば長引くほど不動産としての価値は減少していく一方です。買取業者に買取を依頼して、素早く現金化するだけでなく固定資産税の支払いや古民家の管理から解放されましょう。
なお弊社、アルバリンクは古民家の買取の実績が多い専門の買取業者です。
古民家など築年数が相当数経過した不動産を買い取ってきた実績があります。
実際に、弊社はフジテレビの「Newsイット！」にも取り上げられたこともあり、おかげさまでたくさんのお客さまから支持されています。
また、築年数が経過した古民家であっても商品化するノウハウを持っているため高額買取が可能です。
「古民家をできるかぎり早く高値で売却したい」とお考えの方はぜひ一度弊社へご相談ください。
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