国土交通大臣(1)第10112号
そもそも旧耐震基準とは
まずは「旧耐震基準」がどういうものなのか、その概要について再確認していきます。旧耐震基準の概要をすでにご存じの方は、この章を読み飛ばしてもらって構いません。
旧耐震基準の概要
1981年（昭和56年）5月31日より前で、建築確認時に適用されていた基準を「旧耐震基準」といいます。そのため、建築確認日が1981年5月31日より前の家は、旧耐震基準の物件に該当するということです。
その後、1981年6月1日から現在までは「新耐震基準」が適用されています。旧耐震基準と新耐震基準は、下表のように地震への強度に異なりがあるのが特徴です。
| 旧耐震基準 | 新耐震基準 | |
|---|---|---|
| 適用期間 | 1981年5月31日より前 | 1981年6月1日から現在 |
| 耐震強度 | 震度5強程度の揺れまでなら、建物が倒壊・崩壊しないことが建築時の基準 | 震度6強～7までの揺れでも、建物が倒壊・崩壊しないことが建築時の基準 |
ちなみに、耐震基準は「建築基準法」「建築基準法施行令」によって、定められています。建築基準法は、建物を建てる際のルールを定めた国の法律です。
そのため、新耐震基準が適用されている現代において、新耐震基準の要件を満たさない物件があれば、それは「既存不適格建築物」に該当します。
旧耐震基準物件に該当するかの確認方法
自分の家が旧耐震基準に該当するのか分からない場合は「確認通知書（建築物）」の建築確認日を見ることで、旧耐震基準に該当するのか、新耐震基準に該当するのかを確認できます。
もし、確認通知書（建築物）がない場合は、登記簿謄本の表題部内「原因及びその日付」の欄を見ることで、建築年月日の確認が可能です。
土地や建物について、所有者や面積、権利関係などが記載された書類のこと。登記簿謄本の内容は、不動産登記法により公示されることが義務になっているので、誰でも交付および閲覧ができる
登記簿謄本は、法務局で取得できます。法務局は各地域に管轄があるので、近くの法務局にてご確認ください。
旧耐震基準の家は「売却が難しい」と言われる5つの理由
旧耐震基準の家の売却が難しいことを深く理解できている方は、おそらく少ないのではないでしょうか。
そこでここからは、旧耐震基準の家の「売却が難しい」と言われる理由を5つの観点から解説していきます。
築年数が古い
前述のように、旧耐震基準は1981年5月31日より前に適用されていた基準です。そのため、2022年時点において、旧耐震基準の家は築年数が、最低でも40年以上であることが確定しています。
冷静に買主の立場になって考えていただければ分かるかと思いますが、家を買う際にわざわざ築年数が古い家を買いたいと思う人はいません。誰もが、築年数の新しい家を買いたいと思うものです。
実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか？」のアンケート調査で、90％の人が「築30年以内」と答え、「築31年以上」と答えた人は10％でした。
また、日本の戸建て住宅の代表的な構造として「木造」がありますが、木造住宅の寿命は30年程度と言われています。
参照元：家の寿命は何年？住宅の建て替えを考えるタイミングや長く住むためのポイント
もちろん、上記の寿命通りに建物が構造的に限界を迎えて、建物が崩壊することはありませんが、それでも築年数が40年以上ある時点で、もう先が長くないことは明白です。
そのため、家の築年数が古い時点で、一般の買主から購入を避けられてしまうので、旧耐震基準の家は「売却が難しい」と言われてしまうのです。
住宅ローンを組めない可能性がある
仮に、旧耐震基準の家を買いたいと思う買主が現れたとしても、その買主は住宅ローンを組めない可能性があります。
その理由について、住宅ローンとして代表的な商品の一つである「フラット35」を引き合いに出しながら解説していきます。
住宅金融支援機構が全国300以上の金融機関と連携して扱う「全期間固定金利型住宅ローン」のこと。毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、利用者にとって返済プランが立てやすいというメリットがある
「住宅金融支援機構」は、フラット35を利用するための条件として、以下の内容を明記しています。
建築確認日が1981年5月31日（建築確認日が確認できない場合にあっては、新築年月日（表示登記における新築時期）が1983年3月31日）以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要があります。
そのため、買主が住宅ローンを組めない可能性を潰して売れる確率を高めるのであれば、「耐震基準適合証明書」を取得するために、売主であるアナタがわざわざ耐震工事を行わてくはならないのです。
耐震基準適合証明書を取得するためにかかる費用は、以降の章でも解説していますが、数十万円程度の金額がかかります。そのうえ、検査の結果が出るまでに1か月程度の時間を要します。
買主が旧耐震基準の家に対して、住宅ローンを組めないとなると、現金一括払いで購入しなくてはなりません。いくら旧耐震基準の家とはいえ、一般の個人が不動産を現金一括で買うことはまず不可能です。
住宅ローン控除の適用を受けられない可能性がある
旧耐震基準の家を中古で買ったとしても、その買主は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けられない可能性があります。
国税庁によって、以下3つのいずれかの内容に該当しないと、住宅ローンの控除は受けられないと明記されているからです。
- 建築から20年以内であること。マンションの場合は25年以内
- 国税庁が定める耐震基準に適合する建物
- 入居までに耐震基準適合証明書を取得できている場合
このように、旧耐震基準の家だと、住宅ローン控除を受けられない可能性がある点も、旧耐震基準の家の「売却が難しい」と言われる大きな要因の一つです。
すまい給付金を受けられない可能性がある
旧耐震基準の家の場合、住宅ローンの有無に関係なく「すまい給付金」を受けられない可能性があります。
2014年4月からの消費税増税に伴い、消費者の経済的負担を軽減するために導入された制度。原則、すまい給付金は2021年12月までではあるものの、一部の住宅は2022年12月まで対象である。すまい給付金の受給者は、最大50万円の給付金を受けられる
たとえば、旧耐震基準の家を住宅ローンありで購入した場合、以下3つ、いずれかの要件を満たさないと、すまい給付金を受けられません。
- 既存住宅売買瑕疵保険へ加入した住宅
- 既存住宅性能表示制度を利用した住宅（耐震等級1以上のものに限る）
- 建設後10年以内であって、住宅瑕疵担保責任保険（人の居住の用に供したことのない住宅を目的とする住宅瑕疵担保責任任意保険を含む）に加入している住宅又は建設住宅性能表示を利用している住宅
このように、旧耐震基準の家だと、購入者は国からの援助を受けられない可能性があります。
家を購入する際に、国からの資金援助が受けられないとなると、買主の購入意欲は著しく低下してしまいます。
地震保険料が高額になる
言うまでもありませんが、日本は地震が多い国です。そのため、住宅の所有者は、万が一に備え、地震保険に加入している方が多くいらっしゃいます。
ところが、旧耐震基準の家になると、地震保険料が高額になってしまう恐れがあります。
耐震等級（地震に対する建物の強度を表す指標のこと）による割引額が低額になる、もしくは割引そのものを受けられない可能性があるからです。
耐震等級は、以下のように1級から3級まであります。数字が大きいほど、地震に対する建物の強度も強くなり、割引額も大きくなる仕組みです。
| 耐震等級 | 建物の強度 | 割引額 |
|---|---|---|
| 1級 | 震度6強～7程度の地震でも耐えられるレベル | 10% |
| 2級 | 1級の1.25倍の耐震強度 | 30% |
| 3級 | 1級の1.5倍の耐震強度 | 50% |
ただし、旧耐震基準の家になると、震度5強程度の地震でも耐えられるレベルを想定しているので、上記3つの等級に該当しない可能性が高くなります。
もし、耐震等級をクリアできたとしても、旧耐震基準の家では、2級や3級に該当する確率は極めて低いものでしょう。
そのため、旧耐震基準の家だと、地震保険料の割引を受けられない、もしくは割引額が新耐震基準の家よりも低くなる可能性が極めて高いといえます。
そもそも地震への強度が弱いうえに、地震保険料の負担額も高くなってしまっては、その家を「買いたい」とは思えません。
旧耐震基準の家を売却する2つの方法
ここからは、旧耐震基準の家を売却する方法を紹介していきます。見出しのタイトルにもある通り、家を売却する際の方法は「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介と買取の仕組みと特徴は、下表に示す通りです。
| 売却方式 | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| 仲介 | 売主から依頼を受けた仲介業者が、売主の代わりに買主を見つけることで家の売買を成立させる方法。仲介業者は、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで商売として成立する | 仲介業者がインターネット広告などで広く買主を募るため、一般の市場価格付近で売却できる可能性がある |
| 買取 | 買取業者が直接、売主から家を買い取る方法。買取業者は、売主から買い取った家にリフォームなどで付加価値をつけた上で、第三者に再販することで商売として成立する | 仲介より売却金額は下がる傾向にあるものの、その分スピーディーに家の売却ができる |
仲介で売却する
前述のように、旧耐震基準の家の立地や周辺環境が良好で、なおかつ時間をかけてでも高く売りたいのであれば、仲介での売却をオススメします。
買手の中には、利便性重視で物件を選ぶ人も少なからず存在するからです。
とはいえ「立地や周辺環境が良好なら」と言われても、具体例がないとイメージがつきませんよね。そこでここからは「都心」と「地方」のそれぞれで、立地や周辺環境の良し悪しを判断するポイントを解説していきます。
都心の場合
都心の場合、最寄り駅からの距離が、建物の立地の良し悪しを判断するポイントです。
最寄駅から近い（徒歩圏内）物件なら、買手のニーズも十分にあると考えられるので、仲介での売却に挑戦する価値が大いにあります。
反対に、最寄駅から遠い（徒歩圏外）物件だと、買手のニーズは低いと想定できるので、仲介での売却を避けて、後述の「買取」での売却を選択するのが賢明です。
地方の場合
地方の場合、市街地や商業施設との距離が、建物の立地の良し悪しを判断するポイントです。
市街地や商業施設までの距離が近い物件なら、買手のニーズもあると考えられるので、仲介での売却に挑戦する価値が大いにあります。
反対に、市街地や商業施設までの距離が遠い物件だと、買手のニーズは低いと想定できます。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
ですので、仲介での売却を避けて、後述の「買取」での売却を選択するのが賢明です。
買取で売却する
以下の条件に該当する場合は「仲介」ではなく「買取」での売却をオススメします。
- 周辺環境が良好でない
- 余計な時間をかけることなく、すぐに売却したい
「築年数が古いうえに、周辺環境も良くないのに、買い取りしてもらえるの？」と思うかもしれませんが、専門の買取業者（築古の物件や地方の田舎物件でも買い取り実績のある業者）なら、買い取りしてもらえる可能性があります。
というのも、専門の買取業者は長年の経験から、旧耐震基準の家を買い取った後に商品化するためのノウハウが豊富にあります。
そのため、旧耐震基準の家を次の買主に再販するまでのコストを必要最小限に抑え、なおかつ自社に利益を残したうえで次の買主に再販できるのです。
具体的には、リフォームにかかる費用や、耐震補強実施時のコストを必要最小限に抑えられます。リフォーム代を安く抑えられる素材や、安価で工事を行ってくれる業者を知り尽くしているからです。
そのため、旧耐震基準の家を買取で売却するなら、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
>>【旧耐震基準の家にも強い専門の買取業者】今すぐ売却したい方はこちらから！
旧耐震基準の家を高く売却するための6つのテクニック
我々人間は、欲がとても深い生き物です。せっかく、旧耐震基準の家を売却するなら、少しでも高く売りたいと思っている方は、きっと多くいるハズです。
そこでここからは「仲介」と「買取」のそれぞれで、旧耐震基準の家を高く売るための実践的なテクニックを3つずつ紹介します。もちろん、これから紹介するテクニックを実践することは必須ではありません。
やるかやらないかは別として、知識として知っておくだけでも、今後の人生に何かと役立つこともありますので、ぜひご覧ください。
仲介の場合
まずは「仲介」で、旧耐震基準の家を高く売るためのテクニックを3つ紹介します。
ただし注意点として、これから紹介する方法は、手間やお金がかかってしまうのが難点です。費やした手間とお金を回収できる保証はありませんし、そもそも買主が現れず売却できない可能性も決してゼロではありません。その点を理解のうえ、実施の判断を行いましょう。
耐震基準適合証明書を取得する
前提として「耐震基準適合証明書」は、対象の家が「新耐震基準」を満たしていることを証明してくれる書類です。
そのため、耐震基準適合証明書を取得することで、アナタの家の耐震基準が「旧耐震基準」から「新耐震基準」に進化を遂げるので、より高く売れる可能性が高まります。
ただし、耐震基準適合証明書を取得するまでには、以下のようなデメリットが生じます。
- 耐震診断を受けるのに、数十万円の費用がかかる
- 耐震診断の結果が出るまでには、1か月程度の時間がかかる
- 耐震診断を受けたからといって、必ず検査に合格できる保証はない
耐震診断を受けるのであれば、これらのデメリットがある点を理解したうえで、検査を行うことが大切です。
ホームインスペクションを実施する
「ホームインスペクション」を実施のうえ、旧耐震基準の家を売却すると、買主はその家に対して安心感を抱けるので、より高く売れる可能性があります。
以下のように、その家の劣化状況や欠陥の有無などが、プロの目によって問題ないことが証明されるからです。
既存住宅状況調査技術者登録講習を受講した建築士が、第三者の視点から、住宅の劣化状況や欠陥の有無、改修すべき箇所などを見極める検査のこと
ホームインスペクションは、一般的に数万円～数十万円程度の金額がかかるといわれています。ホームインスペクションの結果も、その場ですぐに出ることはなく、数週間かかるので、その点は要注意です。
リフォームを行う前提で売却する
旧耐震基準の家を仲介で売り出す際、売主であるアナタが、買主の要望に沿ってリフォームを行うことをセットにすると、より高値で売却できる可能性があります。
ただし、リフォームは、上述の「耐震基準適合証明書の取得」と「ホームインスペクションの実施」とは、比べものにならないほどのコストがかかってしまいます。
リフォームにかかる費用は、一般的に㎡×10万円が目安です。もし、建物の面積が70㎡なら、700万円近くの費用がかかると推測できます。
そのため、リフォームセットで、旧耐震基準の家を売り出すなら、リフォームにかかるコストと時間を確実に回収できるのか、あらかじめシミュレーションする必要があります。
買取の場合
ここからは「買取」で、旧耐震基準の家を高く売るためのテクニックを3つ紹介していきます。
築古の物件でも買取実績のある業者を複数選ぶ
まずは、築古の物件や地方の田舎にある物件でも、買い取り実績のある業者を複数（3社が目安）を選びましょう。
先ほどもお伝えしましたが、専門の買取業者は、築古の家や地方の田舎にある家を買い取った後に、商品化するためのノウハウを豊富に持っています。
そのため、専門の買取業者なら、旧耐震基準の家でも高確率かつ高額で買い取ってもらえる可能性があるのです。
専門の買取業者を選ぶ際は、各会社のホームページやGoogle口コミなどを参考にすると良いでしょう。
お客様の口コミを見れば、実際に築古の家や地方の田舎にある家を買い取っているかがすぐにわかるからです。
弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査でも、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にして、買取実績などを調べていることがわかっています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
口コミを確認して、まずは買取実績のある優良業者を複数ピックアップしましょう。
複数の買取業者に査定を依頼する
複数の専門の買取業者を複数ピックアップしたら、それぞれの会社に、旧耐震基準の家の査定をお願いしましょう。
というのも、各買取業者ごとで買取価格に大きな差が生じるからです。
たとえば、以下のように、各買取業者で異なる出口（利益を生み出す場所）を想定していたとしましょう。
- A社：旧耐震基準の家を投資家に売ることを想定
- B社：旧耐震基準の家を自社内で運用することを想定
このように、そもそも各買取業者が想定している出口が違えば、買取価格にも大きな差が生じるということを、より深く理解できるのではないでしょうか。
そのため、旧耐震基準の家を少しでも高く売りたいのであれば、複数の専門の買取業者に査定を依頼する必要があるのです。
営業担当者に価格交渉を行う
もし、買取価格が一番高いにも関わらず、その業者の営業担当者が不誠実で、いまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者に価格交渉を行いましょう。
言うまでもありませんが、価格交渉を行うことで、買取価格を引き上げてくれる可能性を秘めているからです。
営業担当者に価格交渉を行う際は、謙虚な姿勢で挑むのは当然のこと、いかにその営業担当者のことを信頼しているのかを明確に伝えることを意識しましょう。
信頼していることを明確に伝えることで、その営業担当者の持つ力を最大限発揮させることができるからです。具体的な交渉方法については、以下の記事で解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。
売却するなら早めに！旧耐震基準の家を保有し続ける3つのリスク
旧耐震基準の家の売却を検討しているなら、一日でも早く売却することを強くオススメします。居住用途に使用していない旧耐震基準の家を無意味に保有し続けていると、以下3つのリスクがあるからです。
修繕維持費や税金などのコストを負担し続けなければならない
旧耐震基準の家の状態を悪化させることなく、今の状態を保つためには、定期的に家の掃除などを行わなくてはなりません。
そのうえ、ご存じかとは思いますが、家を保有していると、行政から固定資産税と都市計画税が課されてしまいます。
固定資産税と都市計画税は、一般的に数十万円程度の金額がかかります。居住用途のない家に対して、毎年数十万円程度の金額を払い続けるのは、極めてもったいないことです。
大切なお金を無駄にしないためにも、旧耐震基準の家を早く売却することをオススメします。
地震で建物が倒壊すると損害賠償金が発生する恐れがある
もし、地震が起きて建物が倒壊して、近隣の住民に被害を与えたら、多額な損害賠償金が発生してしまいます。
わざわざ言うまでもありませんが、旧耐震基準の家は地震への強度が弱く、築年数も古いからです。
万が一、建物の倒壊によって死人が出たら、億単位の賠償金が発生します。そのうえ、人の命を奪ってしまったという心の十字架を、生涯にわたり背負い続けなくてはなりません。
近隣の住民に被害を与えることを防ぐために、専門の買取業者に売却を依頼して、旧耐震基準の家を少しでも早く手放しましょう。
空き家になっている場合、近隣トラブルに巻き込まれる恐れがある
もし、アナタが保有する旧耐震基準の家に誰も人が住んでいない場合、近隣トラブルに巻き込まれる恐れがあります。
というのも、人が誰も住んでいない家は、草木が隣の家まで伸びていることがよくあります。そうなると、隣人から「草木が邪魔なのよ。早く何とかしてちょうだい」などといったクレームが入る恐れがあります。
また、空き家の放置を続けていると、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。
そのまま放置を続けると、衛生面や保安面で悪影響を及ぼす恐れがあると行政に判断された空き家
もし、特定空き家に指定されると、固定資産税が6倍に跳ね上がるなど、さまざまなリスクがあります。特定空き家に指定された際の、より詳細はリスクは、以下の記事で詳しく解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。
このように、誰も住んでいない空き家になっていると、さまざまなリスクがあるので、少しでも早く旧耐震基準の家を売ることを強くオススメします。
>>【旧耐震基準の家に強い専門の買取業者】買取依頼はこちら！
まとめ
今回は、旧耐震基準に該当する家の売却事情について、詳しく解説しました。
旧耐震基準に該当する家の売却を検討しているなら、対象物件の立地などに応じて「仲介」と「買取」のベストな売却方法を選択しましょう。
旧耐震基準の家であっても、立地や周辺環境が良好なら、仲介での売却に挑戦する価値は大いにあります。仲介は、一般の市場価格付近で売却できる可能性がある点が最大のメリットです。
ただし仲介は、買主が見つかるまでに、一般的に3ヶ月〜半年程度の時間がかかるといわれています。そのうえ、仲介で旧耐震基準の家を売り出したとしても、買主が必ず見つかるという保証はありません。
旧耐震基準の家を時間をかけることなく、すぐに手放したいのであれば、専門の買取業者に、直接買い取りしてもらうことを強くオススメします。専門の買取業者なら、築古の物件や、地方の田舎にある物件でも買い取ってもらえる可能性があるからです。
当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、仲介では売りにくい物件や、他の買取業者では買い取りを拒否してしまうような物件を数多く買い取りしてきました。
弊社は、全国対応している専門の買取業者です。買い取り前提でない相談も大歓迎ですので、気兼ねなくお問い合わせください。
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