マンションが売れない7つの理由
「なぜわたしのマンションは売れないの？」と、不安を感じている方もいるかと思います。
そこで、まずは所有するマンションにこれまで買い手がつかなかった売れない理由を把握しましょう。
理由がわかれば、不動産会社とのマンションを売却する作戦の練り直しや、売却方法の変更を検討できるからです。
マンションが売れない理由は、主に下記の7つが考えられます。
- 築年数が古い
- 立地が悪い
- 売り出し価格が高い
- 不動産会社の売却活動が不十分
- 不動産会社に「囲い込み」されている
- 内覧時の部屋の印象が悪い
- 売主好みのリフォームがされている
なお、買い手がつかないマンションであっても、専門の不動産業者に依頼すれば、高確率ですぐさま買い取ってもらうことが可能です。詳細は後述します。
それでは、マンションが売れない7つの理由を、簡単に説明していきます。
築年数が古い
築年数が古いマンションは、買い手がつきにくい傾向があります。
マンションの購入を検討している一般の買い手は、これから何十年も居住するなら、比較的新しくなるべく快適なマンションを選びたいと考えるからです。
また、築年数が40年から50年以上経過しているマンションは、新耐震基準を満たしていないこともあり、居住するうえで不安があることから、買い手から敬遠されがちです。
これらのことから、築年数が古いマンションは、なかなか買い手がつきません。
立地が悪い
立地が悪いマンションは、買い手がつきにくくなります。
一般の買い手は、これから長い間生活していくというのに、わざわざ不便な場所にあるマンションを購入しようとは思えないからです。
たとえば、都心部で言えば、最寄り駅まで徒歩20分以上かかるマンションよりも、徒歩5分以内で着けるマンションのほうが、圧倒的に需要があります。
反対に、郊外や地方で言えば、市街地まで30分前後かかるマンションよりも、車で数分程度の場所にあるマンションのほうが、買い手からの高い需要があります。
以上のように、居住する上で利便性が悪いエリアに位置するマンションは、なかなか買い手がつきません。
売り出し価格が高い
売り出し価格が高いマンションは、売買契約の成約まで、なかなかたどりつけません。
同じような条件でより価格が安いマンションがあれば、買い手は安い方のマンションを選ぶからです。
たとえば、築年数や立地、間取りなどの条件が同じで、売り出し価格が3,000万円と2,800万円の物件が売り出されていれば、買い手は当然、2,800万円のマンションを購入します。
これにより、売り出し価格が高いマンションは、たとえ立地等の条件が良くても、なかなか売却に至りません。
不動産会社の売却活動が不十分
不動産会社による売却活動が不十分なマンションは、買い手がつきにくくなります。
売却活動が不十分だと、売り出しているマンションの物件情報を十分に宣伝できず、マンションの購入を検討している買い手まで、情報が届かなくなるからです。
不動産会社による売却活動が不十分な例は、下記の通りです。
- 1つのポータルサイトにしか掲載されていない
- 物件の外観の写真しかない
このように、売却活動が不十分で宣伝効果が発揮できていないマンションは、たとえ買い手からの需要があっても、売れにくくなってしまいます。
売主業者が「囲い込み」し、売却のチャンスを潰されている
囲い込みとは、売主から物件の売却活動を依頼されている不動産会社（売主業者）が、他社（買主業者）が連れてきた購入希望者に物件を案内させず、売主業者自身で買主も見つけようとすることです。
売主業者は、囲い込みによって、買主業者が購入希望者に物件案内するのを拒みつつ、自社で買主も見つけて契約できれば、両者から仲介手数料を得られるため、報酬が2倍になります。
これを狙って、売主業者が囲い込みをしていることで、売主は、本来ならもっと早く買い手が付いていたはずのマンションを、売却できずにいるおそれがあります。
内覧時の部屋の印象が悪い
内覧時の部屋の印象が悪いマンションは、買い手がつきにくくなってしまいます。
なぜなら、居住するためにマンションを探している人にとっては、家財や不用品などが置かれている部屋は狭く見えてしまいますし、購入後に理想的な居住生活を送っていく様子を想像しにくくなるからです。
内覧時に買い手に対して悪い印象を与えてしまう例としては、不用品が多く残っている部屋や、キッチンや風呂場などの清掃が不十分な部屋などが挙げられます。
このように、前の住人の生活感を強く感じさせる物件は、買い手がいい印象を持てず、購入に至りにくくなります。
売主好みのリフォームがされている
売主好みのリフォームがされたマンションは、買い手がつきにくい傾向があります。
なぜなら、買い手は、好みじゃないリフォームがされている上に、余計なリフォーム費用分が上乗せされた物件を、購入したいとは思えないからです。
たとえば、普段目に見えない配管の取り換えなどであれば、好みは問われませんが、キッチンやトイレ、浴室などは、人によって好みが分かれてしまいます。
このように、売主は、いくら費用をかけてマンションをリフォームしても、買い手に気に入ってもらえなければ、結局売却できずに終わってしまいます。
売れないマンションでも所有権は放棄できない
マンションが売れないなら、いっそのこと所有権を放棄してしまいたいと考える人も、多くいるかと思います。
しかし、残念ながら、売れないマンションであっても、所有権を好き勝手に放棄することはできません。
なぜかというと、現在は、不動産の所有権の放棄について、明確に定めた法律がないからです。
少し複雑ですので、順を追って説明します。
まず、放棄できないことを先ほどお伝えしましたが、「所有者がいない不動産は、国庫に帰属する（所有権が国に帰される）」という一文自体は、民法の条文に存在しています。
参照元：e-GOV｜民法239条第2項
この一文を読むと、所有権を国に帰すことができそうに思えますが、そうではありません。
条文内の「所有者がいない不動産」という言葉は、「もともと所有者がいない不動産」を指しています。
つまり、「現に所有者がいる不動産」は、この法律の対象には含まれていないということです。
不動産の所有権を放棄することについて定めた法律は、この法律以外、現在ありません。
よって、マンションの所有権を放棄することは不可能です。
ただし、売れないマンションを相続する前であれば、所有権を放棄する方法がありますので、詳しくは次章で解説していきます。
なお、令和5年（2023年）4月27日から、相続土地国庫帰属法が施行されます。
相続土地国庫帰属法は、国から承認を得られれば、不要な土地の所有権を国庫に帰属できる制度です。
しかし、国庫に帰属できるのは土地のみであるため、マンションの所有権を放棄したい方は利用できませんし、承認される条件が厳しく、実用的な制度ではありません。
詳細を知らないことで損をしてしまうことはありませんが、国庫帰属法の詳細については、下記記事にて紹介しております。
相続前のみ申請可能な「相続放棄」はおすすめできない
前述で、売れないからと言って、マンションの所有権を好き勝手に放棄できないと述べましたが、唯一、所有権を放棄できるタイミングがあります。それは、相続時です。
相続放棄と言って、相続が発生してから期限内に申請することで、相続財産の所有権を放棄できる制度があります。
しかし、相続放棄は、売れないマンションの所有権を放棄したいと考えている人には、おすすめできません。
よって、売れないマンションの所有権を放棄したい人は、相続放棄せず、一度相続してから売却を目指しましょう。
売りにくいマンションを売却する方法の詳細は、後述します。
というわけで、この章では、相続放棄がおすすめできない理由を解説していきます。
全ての遺産を放棄することになる
相続放棄は、放棄したい財産のみを選べないため、遺産総額がプラスになる場合は、おすすめできません。
なぜなら、相続放棄は、相続人という立場自体を放棄する制度であり、全遺産の相続を放棄することになるからです。
つまり、相続放棄すると、マンションの所有権以外に相続したい遺産があっても、相続できなくなってしまうということです。
よって、相続放棄を検討する際は、被相続人が残したすべての遺産の総額がプラスになるのか、マイナスになるのかを調査してから、相続放棄するか否かを判断しなければなりません。
プラスの遺産の例
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- 預貯金
- 不動産
- 株
- 宝石や骨とう品 など
マイナスの遺産の例
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- 負債
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申請期限が「相続発生から3ヶ月以内」と短く、慎重に判断する余裕がない
相続放棄は、相続があったことを知った日から3ヶ月という短い期限内に申請しなければならず、慎重に判断できる余裕がありません。
相続放棄したい人は、この3ヶ月以内に、前述した全遺産の調査を全て済ませ、家庭裁判所へ申請手続きを完了させる必要があります。
なお、申請者が、家庭裁判所に申請期限の延長を申し出ることは可能です。
ただし、家庭裁判所が期限の延長を必ず認めてくれるとは限りません。
ゆえに、相続予定の人は、時間に余裕を持って全遺産の総額を調査し、相続するのか、放棄するのか、判断する必要があります。
この3ヶ月という期限内に申請を逃してしまえば、相続放棄は今後できません。
マンションの管理責任から完全に解放されるには、手間も費用もかけなければならない
相続放棄した元相続人は、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
相続放棄した人が、管理責任から完全に解放されるには、次のいずれかを満たす必要があります。
- 次順位の相続人が、管理を開始する
- 第三順位までの相続人全員が相続放棄し、相続財産管理人が選任される
ただし、次順位の相続人が管理を開始したあとでも、その相続人が管理を怠って損害を出すおそれが生じた場合、相続放棄していた元相続人に責任を問われる可能性もあります。
また、相続財産管理人を選任してもらうには、元相続人が裁判所に対して「相続財産管理人の申し立て」を申述し、数十万円もの費用を支払う必要があります。
このように、相続放棄した人は、いらないマンションの管理責任から完全に解放されるために、手間も費用もかけなければなりません。
無償譲渡や寄付は現実的ではない
買い手がつかず、所有権の放棄もできないマンションを、無料でもいいから誰かに受け取ってほしいと考える方もいると思います。
ですが、売れないマンションは、譲渡や寄付をしたくても、ほとんどの場合、受け入れを断られてしまいます。
その理由について、説明していきます。
無償で譲渡された物件でも、受け取った個人や法人に維持費の負担がかかる
個人や法人は、価値があるマンションであればまだしも、買い手がつかないようなマンションの無償譲渡を受け入れることは、ほとんどありません。
個人でも、法人でも、マンションの無償譲渡を受け取った側に、維持費の負担がかかるからです。
マンションの無償譲渡を受け取った側は、不動産を所有しているだけで、固定資産税の支払いや管理費、ライフラインの維持費用がかかります。
さらに、何年も所有しているうちに、当然修繕費も必要になってきます。
このように、マンションを所有する側は、1年間だけでも数十万円から数百万円にも及ぶ費用を負担しなければなりません。
以上のことから、個人や法人は、多額な維持費をかけてまで、価値が見いだせないマンションの譲渡を、受け入れてはくれません。
寄付の受け入れは、自治体にとって貴重な税収が減ってしまう
自治体が、マンションの寄付を受け入れることは、まずありません。
なぜなら、マンションの寄付を受け入れても、自治体にとってデメリットしかないからです。
たとえば、自治体がマンションの寄付を受け入れてしまうと、固定資産税による貴重な税収が無くなってしまいます。また、個人や法人と同様、所有している間は維持費がかかり、その費用を税金から捻出しなければなりません。
以上のことから、自治体がマンションの寄付を受け入れることは、ほぼあり得ません。
売れないマンションは買取業者に依頼して処分するのがベスト
ここまで、マンションが売れない理由や、売れないマンションを放棄することはほぼ不可能であることを説明してきました。
相続放棄は、相続発生時でない限り申請できませんし、無償譲渡や寄付も、受け取る側に維持費の負担等がかかるために、ほとんど受け取ってもらえません。
結局のところ、売れにくいマンションは、売却によってしか手放すことはできないのです。
しかし、この記事を読んでいる方は、「マンションが売れないから困っているのに…」と、お思いですよね。
ご安心ください。
なかなか買い手がつかないマンションを売却するためにできることが、まだあります。
まず、内覧に来る人がいるにもかかわらず、売却に至らないマンションは、売り出し価格が高い可能性があります。
よって、上記にあてはまるマンションは、少しでも売却につながりやすくなるよう、価格の値下げを検討してみましょう。
一方、そもそも内覧希望者すらいないマンションは、一般の買い手にとってニーズ自体が無いおそれがあります。
買い手にとってニーズ自体が全く無いマンションは、いくら価格を下げようが、不動産会社を変えようが、一生売れ残ってしまうかもしれません。
中古マンションの売買契約成立までにかかる平均日数は、3ヶ月程度が目安になっていますので、それ以上の期間内覧希望者がいないマンションは、売却方法を変更しましょう。
具体的な手段としては、買取という不動産売却方法があります。
買取は、買取業者が売主から直接、不動産を買い取る売却方法です。
買取業者は、買い取った物件に付加価値をつけてから自社で運用したり、取引先へ再販したりすることで利益を得る、といった事業目的で不動産を買い取ります。
だからこそ、買取業者は、一般の買い手にとって居住ニーズが無いマンションも、高確率で買い取ることが可能です。
以上のことから、売主は、築年数の古さや、買取業者に依頼することで、立地や内覧時の印象の悪さが原因で買い手が付かなかったマンションも、高確率で買い取ってもらえます。
さらに、買取は、売りにくいマンションを「買い取れる」だけでなく、売主にとって「3つのメリット」をもたらします。
この3つのメリットについて、次章で解説していきます。
売れないマンションを買取業者に直接買い取ってもらう3つのメリット
一般の買い手には売れないマンションは、買取業者に買い取ってもらうことで、下記3つのメリットがあります。
- 1週間から1か月程度で買い取ってもらえる
- 売主が負担する売却経費が一切ない
- 売主が負う契約不適合責任のすべてが免責される
それでは、ひとつずつ解説していきます。
1週間から1か月程度で買い取ってもらえる
買取は、売主から依頼を受けてから、およそ1週間から1か月程度で決済＆引渡しが完了します。
というのも、買取業者は、売主から直接不動産を買い取るので、買い手を募る売却活動期間が不要だからです。
また、買取業者は、物件を査定するうえで、一般の買い手のように、人の感情に関わる要素や趣味趣向を考慮する必要がありません。
このことから、買取業者は、一般の買い手では良くない印象を受ける物件も、事業として利益が見込める金額を算出し、その金額に売主が合意すれば、すぐに買い取れます。
そのため、売主は、買取業者に依頼することで、今まで売れずに悩んでいたマンションを、1週間から1か月程度で、完全に手放すことが可能です。
弊社は、最短3日で物件を買い取った実績もありますので、売却をお急ぎの方は、まずは一度ご相談ください。
売主が負担する売却経費が一切ない
買取は、売主が負担する売却経費が一切ありません。
なぜなら、買取業者は、マンションを活用するまでにかかるコストを、すべて計算に含めたうえで、物件の価格から差し引いているからです。
マンションを活用するまでにかかるコストの例
- ごみ処分費
- リフォーム費用
- 人件費 など
このことから、リフォームや不用品の処分等が必要なマンションでも、売主は一切の売却経費を支払うことなく、現状のままマンションを買い取ってもらえます。
売主が負う契約不適合責任のすべてが免責される
買取は、売主が負う契約不適合責任のすべてを免責できます。
契約不適合責任とは、不動産を売却したあと、契約書に無い不具合や欠陥等があったとき、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、契約書には書いていないのに、室外機が故障していた場合、売主はその修理費用を負担しなければなりません。
契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般の買い手が、すべての不具合等に気付くことは難しいことから、買主を保護するために設けられています。
しかし、買取は、一般の買い手ではなく宅建業者自身が買主になるため、売主が負う契約不適合責任の一切を、特約によって免責することが可能です。
よって、売主は、買取業者に依頼することで、どんな不具合があるか把握しきれないようなマンションも、売却後に契約不適合責任を負う心配をすることなく手放せます。
売れないマンションを高額買取してもらうコツ
前章では、一般の買い手には売れないマンションは、買取業者に直接買い取ってもらうべき理由について、解説しました。
一度は売却をあきらめたマンションとはいっても、値段が付くというのなら、少しでも高額で買い取ってもらいたいですよね。
そこで、この章では、売れないマンションを少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶコツをお伝えします。
ぜひ実践していただき、放棄したいほど不要だったマンションを、より高い金額で買い取ってもらいましょう。
売りにくい物件を積極的に取り扱う買取業者をピックアップする
売りにくい物件を積極的に取り扱う買取業者は、一般消費者相手では買い手が付かなかったマンションも、高確率で買い取れます。
なぜなら、売りにくい物件の買取を得意とする業者は、これまで蓄積してきた経験や知識、再生後の運用方法、再販を見込める顧客リストを、豊富に持っているからです。
ゆえに、このような買取業者は、商品化に必要となるコストを正確にはじき出せることで、過度に売れ残るリスクヘッジをしないため、その分より高額な買取価格を提示できます。
逆に、売りにくい物件の扱いが不慣れな買取業者は、売れ残るリスクを考慮して、極端に安い買取価格を提示してくることや、買取に応じてくれないこともあります。
以上のことから、買取を依頼する業者をピックアップするときは、売りにくい物件も積極的に取り扱っている業者なのか、ホームページの買取実績から確認しましょう。
複数の買取業者に査定を依頼する
査定は必ず、売りにくい物件の買取を得意とする、複数の業者に依頼しましょう。
買取業者は、物件を買い取った後の活用方法が各社でそれぞれ異なり、その結果、査定価格に大きく差が出るからです。
よって、査定は、売りにくい物件も買い取れる複数の業者に依頼して、より高い査定価格を提示してくれる業者がないか、比較しましょう。
査定価格の根拠を各社の担当者に確認する
複数の買取業者から査定結果が届いたら、その査定価格の根拠を、各社の担当者に確認しましょう。
残念なことに、最初は高い査定価格を提示しておきながら、契約直前になって大幅な値下げを要求する買取業者が、少なからずいるからです。
このような悪質な業者を見抜くために、各社の査定価格の根拠を、あらかじめ担当者に確認しておきましょう。
具体的な根拠に基づいて査定価格を提示している買取業者は、周辺の買取事例や、商品化に必要になるコストなど、具体的な数字を提示しながら、売主がわかるように説明してくれます。
弊社は、担当者が責任を持って適正な買取価格を提示し、ご納得いただけるよう丁寧にご説明いたします。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりません。
「参考までに査定価格だけ知りたい」「とりあえず相談相手がほしい」という方も、ぜひご連絡ください。
売れないマンションは所有し続けても金銭的負担やリスクが増すばかり
マンションが売れないからと言って、所有し続けてしまえば、売主の金銭的負担や、リスクが増す一方です。
下記のような負担やリスクを負い続けないためにも、買取業者に依頼して、すぐにでも売れないマンションを買い取ってもらいましょう。
- 固定資産税や維持費の支払いがかさむ
- 老朽化が進行しますます売れなくなる
- 子や孫に売れないマンションの管理負担を引き継ぐことになる
- 管理組合や他の住民からクレームを受ける
それでは、ひとつずつ見ていきましょう。
固定資産税や維持費の支払いがかさむ
売れないマンションは、所有しているだけでも、当然毎年固定資産税を納めなければなりません。
また、所有者は、管理費や修繕積立費なども毎月管理組合に支払う必要があります。
国内の一般的なマンションの平均金額として、固定資産税は年間およそ10万円前後、管理費および修繕積立費は1月あたり2万円前後かかります。
平均の金額で言えば、マンションの所有者は、1年間所有するだけで、総額数十万円もの維持費を支払うことになるのです。
このように、売れないマンションを所有し続け、数十万円もの費用を支払うことになる前に、買取業者に依頼して処分しましょう。
老朽化が進行しますます売れなくなる
売れないマンションは、所有し続けたところで、今以上に売れなくなってしまいます。
買い手を探している間にも、マンションの老朽化は進行し、資産価値は下がる一方だからです。
逆に言えば、最も価値が残っている「今」、買取業者に依頼することで、最も高額で買い取ってもらえます。
子や孫に売れないマンションの管理負担を引き継ぐことになる
売れないマンションは、子や孫にとっても、不要な遺産です。
今所有しているあなたが処分しなければ、いずれは子や孫に、その管理負担を引き継ぐことになってしまいます。
そうすると、相続したくもないマンションの所有権や管理の負担を巡って、相続人同士での争いに発展することも、珍しくはありません。
自分の子や孫にまで、負の遺産を引き継ぐことになる前に、買取業者に依頼して、早急に処分しましょう。
管理組合や他の住民からクレームを受ける
新しい住まいにすでに居住しており、以前居住していたマンションが売れず、いまだ所有し続けている方も、なかにはいるかと思います。
このように、現在は居住していないマンションが売れず、所有し続けている方は、さらに注意していただきたいことがあります。
誰も住まず、定期的に管理がされない状態が続いたマンションの所有者は、管理組合や他の住民から、クレームを受けるおそれがあるということです。
定期的な管理がされなくなったマンションは、衛生環境が悪化し、他の住民にまで迷惑をかけてしまうこともあるからです。
たとえば、マンションに居住者がおらず、生活において通常の管理がされていないマンションは、以下のような衛星環境の悪化を招きます。
- 長期間使っていなかった水道管から異臭が放たれ、他の住民に危害を加える
- 虫が湧き、他の居住者の部屋にまで被害が及ぶ
- ベランダに住みついた鳩により、他の居住者のベランダや窓等にまで糞害が及ぶ
結果、マンションの所有者は、損害賠償金や慰謝料を請求されるおそれもあります。
これらの事態を防ぐためには、定期的な管理が必須です。
ですが、定期的な管理が難しい所有者は、すみやかに買取業者へ依頼し、買い取ってもらうことで、管理の負担や精神的負担から解放されましょう。
まとめ
買い手が付かず、手放したいマンションでも、持ち主は好き勝手に所有権を放棄できません。
また、相続時に申請できる「相続放棄」は、下記のような理由から、マンションの所有権を放棄したい方にとって有効な方法とはいえないでしょう。
- マンションの所有権のみの放棄はできない
- 相続発生から原則3か月以内に申請しなければならない
- マンションの管理責任から完全に解放されるには、手間も費用もかかる
さらに、たとえタダと言われても、個人、法人、自治体問わず、買い手がつかないマンションをわざわざ引き取ってくれる人は、まずいません。
そこで、買い手がつかず、放棄したいほど手放したいマンションは、買取業者に依頼して、直接買い取ってもらいましょう。
売りにくい物件を積極的に取り扱う買取業者は、高確率＆スピーディーに、売りにくいマンションを買い取ってくれます。
少しでも高額買取してくれる買取業者を選ぶ際には、売れないマンションを高額買取してもらうコツをぜひご参考ください。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、これまで数多くの売れにくい物件を買い取っております。
豊富な買取経験を活かし、少しでも高額で買い取れるよう、全力でお手伝いさせていただきますので、ぜひご連絡ください。
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