国土交通大臣(1)第10112号
マンションが売れないからといって放棄はできない
結論から言いますと、マンションが売れないからといって放棄はできません。
現在は、不動産の所有権の放棄について、明確に定めた法律がないからです。
民法第239条第2項では「所有者のない不動産は、国庫に帰属する。」という規定がありますが、この条文は元々「所有者のいない不動産（自然現象によって海底から隆起した土地など）」のことを指しており、すでに所有者のいる不動産は該当しません。
だから、「もういらない」といって物理的にマンションを放置しても、法律上はあなたの所有物であることに変わりはありません。固定資産税の納付通知書もあなたの住所地に届き続けますし、何かトラブルがあれば管理責任はあなたが取らねばなりません。
固定資産税の納付通知書もあなたの住所地に届き続けますし、何かトラブルがあれば管理責任はあなたが取らねばなりません。
では、「なぜ、放棄できないのか」について、マンションの所有権の話から詳しく解説していきます。
「マンションを放棄する」とは「所有権を手放す」ということ
「マンションを手放す」とは「所有権を手放す」ことを意味します。
マンション所有者には、以下2つの権利を所有することになります。
| 区分所有権 | マンションの一室など構造上区分された建物の部分を住居や店舗などの使用目的として所有する権利
参照元：Wikipedia「区分所有権」 |
|---|---|
| 敷地利用権 | 分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が持っている土地に関する権利 |
2つを簡単に説明すると、区分所有権は「専有部分を所有する権利」、敷地利用権は「マンションのある敷地を利用できる権利」のことです。
マンションの各住戸の内部が「専有部分」に該当する。
区分所有権と敷地利用権は一体化しており、区分所有権の登記名義に付随して、敷地利用権も自動的に移転されます。
つまり、「マンションを手放す」とは、すなわち「区分所有権」や「敷地利用権」を手放すことを意味します。
「所有権移転」以外にマンションを手放す手段はない
マンションを手放すには、前述した「区分所有権」や「敷地利用権」を手放す必要がありますが、それは「所有権移転」でしか実現しません。
所有権移転登記とは、土地や建物を購入したときに、その所有権が売主から自分（買主）に移ったことを明確にするために行う登記です。
例えば、マンションを売却した場合は、売り手であるあなた名義の区分所有権と敷地利用権（以下、所有権と呼ぶ）を抹消し、買い手の名義で所有権を新しく登記し直します。また、マンションを相続する場合も同様で、被相続人名義の所有権を抹消し、相続人の名義で所有権を登記し直します。
このように、あなたから第三者に所有権が移った時（所有権移転した時）でしか、マンションを手放せません。
つまり、マンションが売れないからといって勝手に放棄したところで、所有権が他者に移転されていなければ、法律上では完全に放棄できたことにはならないのです。
売れないマンションを国や自治体へ寄付するのもほぼ不可能
売れないマンションを国や自治体へ寄付することはできません。
財務省には「不動産を寄付できる制度」がありますが、対象が「土地」のみであり、マンションは対象外です。
寄付の申出があった場合、土地等については、国有財産法第１４条及び同法施行令第９条の規定により、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする場合は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。
なお、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（国民負担）が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。
また、自治体へ不動産を寄付する制度もありますが、こちらも「土地」のみを対象としているケースがほとんどで、マンションを寄付することはできません。
土地でさえ「固定資産税による貴重な税収が無くなる」という理由で寄付を断られるケースがほとんどなので、マンションが寄付の対象としている自治体が見つかったとしても、寄付が実現する確率はかなり低いでしょう。
「相続土地国庫帰属法」もマンションは対象外
2023年4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まりましたが、マンションは対象外のため利用できません。
相続土地国庫帰属制度とは、相続又は遺贈によって土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に返すことができる制度です。
土地を国へ帰属することが決まった場合は、国に生ずる管理費用の一部を負担する意味合いとして、「負担金」を納付する決まりとなっています。
つまり、相続土地国庫帰属制度負担金と引き換えに土地を引き取ってもらう制度ということです。
ですが、法務省のHPでは「引き取ることができない土地」として「建物がある土地」としっかり明記されています。
相続土地国庫帰属制度によって不動産を手放せるチャンスは増えましたが、マンションは対象外のため、国へ寄付することはできません。
売れないマンションを手放す4つの方法
売れないマンションは放棄できない。そして、国や自治体へ寄付もできない。
では、売れないマンションはどうやって手放せばいいのか？
この章では、売れないマンションを手放せる以下4つの方法について詳しく解説していきます。
- 「現状の売却方法」を見直す
- 「相続放棄」する
- 「無償譲渡」する
- 「買取」で売却する
結論を先にお伝えすると、売れないマンションを手放すのに最も現実的なのは「買取で売却する方法」です。
「売却方法を見直す」「相続放棄」「無償譲渡」では、どれも厳しい条件やデメリットが多く、実現させるのが難しいからです。
それぞれの特徴をお話ししながら、買取がおすすめな理由を詳しく解説してきます。
「現状の売却方法」を見直す
売れないマンションを手放す方法として、まず検討したいことは「現状の売却方法を見直すこと」です。
あなたのマンションが売れないのは、売り方に原因があるからかもしれません。つまり、売り方を変えればスムーズに買い手がつく可能性があります。
売却方法の見直し案としては、以下の4つが挙げられます。
- 内覧で買い手に不快な印象を与えていないか？
- 不動産会社（担当者）に問題がないか？
- 売り出している時期は適切か？
- 売出価格は適切か？
ただし、「上記を見直せば買い手が現れる」というのはあくまで可能性の話です。そもそも需要がないマンションの場合は、売り方を見直しても売れないことがほとんどです。
例えば、
- 地方や田舎にある
- 最寄り駅から遠い
- マンションそのものが老朽化している
などは、売却方法を見直したところで状況は変わらないため、買い手が見つかることの期待はできません。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
ただ、試す価値は大いにあるので、それぞれ詳しく解説していきます。
内覧を見直す
まずは、内覧で買い手に不快な印象を与えていないかを見直してみてください。
当然ですが、内覧時の部屋の印象が悪いと、買い手が付きにくくなります。
例えば、「不用品が多く残っている部屋」だと、買い手は「自分が住んだ時のイメージ」がしづらくなるので、購入意欲をそぐ結果となります。
また、「キッチンや風呂場などの水回り清掃が不十分な部屋」だと、単純に「こんな汚いところに住みたくない」という感情を抱かせてしまい、買い手から購入を避けられる可能性が高いです。
内覧時の部屋の状態が、買い手にとって不快な印象となっている場合は、部屋の状態を改善すれば買い手が現れる可能性があります。
不動産会社や担当者を変える
内覧状況を改善してもだめなら、売却を依頼している「不動産会社（担当者）」を変えてみてください。
担当者が怠けていたり、仕事ができないような人の場合、売り出しているマンションを十分に宣伝できておらず、買い手まで十分に情報が届いていない可能性が高いからです。
まずは、担当者がどのような売却活動をしているのか確認してみてください。
具体的には、
- どのサイトに物件情報を出しているのか？
- 内覧の申し込み数はどのくらいなのか？
- どんな理由で買い手に断られているのか？
などを聞き取りし、それらの証拠資料も要求してください。
証拠資料を元に納得できる説明があれば、ちゃんと売却活動をしている証拠です。しかし、そうでなければ怠けている可能性が高いです。
その場合は、不動産会社を一度変えてみてください。
>>【売れないマンションでも高額売却】無料で買取査定を依頼する
売り出す時期を見直す
内覧状況や不動産会社を変えてもマンションが売れなければ、「売り出す時期」を変えてみてください。
売り出している時期が「閑散期」だと、なかなか買い手がつかないケースがあります。
例えば、「7～8月頃」は不動産業界では閑散期とされ、不動産を探す人が少ないので、なかなか買い手がつきません。逆に「1～3月」は繁忙期で、入社や入学のシーズンで引っ越しが増え、不動産を探す人が増えるため、買い手がつきやすくなります。
「時期を変えたらすんなり売れた」というケースも非常に多いので、売り急いでいなければ試してみる価値はあります。
売出価格を引き下げる
上記3つを試しても売れない場合は、最終手段として売出価格を下げてみてください。
「価格」は、買い手にとって重要な検討材料です。価格が下がるだけで買い手の候補は劇的に増えます。
相場より高く売り出しているなら、相場まで価格を下げれば売れる可能性は上がります。すでに相場通りに売り出しているなら、あなたが納得できる価格まで下げてみてください。
どこまで価格を下げていいかわからない場合は、不動産会社の担当者に相談すると、適正な価格をつけてくれます。
「相続放棄」する
マンションが売れないからと言って、マンションの所有権を放棄することはできないと述べましたが、「相続時」であれば所有権を放棄できます。
「相続放棄」と言って、相続が発生してから期限内に申請することで、相続財産の所有権を放棄できる制度があります。
相続放棄とは、相続人が被相続人の権利義務の承継を拒否する意思表示のことをいいます。（中略）。相続放棄により、法定相続における後順位の者が相続人となります。たとえば すべての子が相続放棄をすると、直系尊属（父母等）が相続人となります。
上記の通り、あなたがマンションを相続放棄した場合、後順位の相続人へマンションの法定相続分が移ることになります。
共同相続人が取得する相続財産の民法に定められた相続割合のこと
放棄とはいっても、「被相続人から次順位の相続人へ所有権が移る」ということなので、マンションを手放すことが可能なのです。
しかし、正直言うと、マンションを手放す方法として、相続放棄はあまりおすすめできません。
相続放棄には、以下3つのデメリットがあるからです。詳しく解説していきます。
- 全ての遺産を放棄することになる
- 申請期限が「相続発生から3ヶ月以内」なので慎重に判断できない
- 相続放棄してもマンションの管理責任からは逃れられない
全ての遺産を放棄することになる
相続放棄は、放棄したい財産のみを選べないため、遺産総額がプラスになる場合は、おすすめできません。
なぜなら、相続放棄は、相続人という立場自体を放棄する制度であり、すべての遺産の相続を放棄することになるからです。
つまり、相続放棄すると、マンションの所有権以外に相続したい遺産があっても、相続できなくなってしまうということです。
よって、相続放棄を検討する際は、被相続人が残したすべての遺産の総額がプラスになるのか、マイナスになるのかを調査してから、相続放棄するか否かを判断しなければなりません。
【プラスの遺産の例】
預貯金
不動産
株
宝石や骨とう品など
【マイナスの遺産の例】
負債
申請期限が「相続発生から3ヶ月以内」である
相続放棄したい場合は、「相続があったことを知った日から3ヶ月」に、前述した全遺産の調査を全て済ませ、家庭裁判所へ申請手続きを完了させる必要があります。
上記の期限を過ぎた場合は、相続放棄を行うことができません。
なお、申請者が、家庭裁判所に申請期限の延長を申し出ることは可能です。
ただし、家庭裁判所が期限の延長を必ず認めてくれるとは限りません。
ゆえに、相続予定の人は、時間に余裕を持って全遺産の総額を調査し、相続するのか、放棄するのか、判断する必要があります。
この3ヶ月という期限内に申請を逃してしまえば、相続放棄は今後できません。
マンションの管理責任から完全に解放されるには、手間も費用もかけなければならない
相続放棄した元相続人は、すぐに管理責任から解放されるわけではありません。
相続放棄した人が、管理責任から完全に解放されるには、次のいずれかを満たす必要があります。
- 次順位の相続人が、管理を開始する
- 第三順位までの相続人全員が相続放棄し、相続財産管理人が選任される
ただし、次順位の相続人が管理を開始したあとでも、その相続人が管理を怠って損害を出すおそれが生じた場合、相続放棄していた元相続人に責任を問われる可能性もあります。
また、相続財産管理人を選任してもらうには、元相続人が裁判所に対して「相続財産管理人の申し立て」を申述し、数十万円もの費用を支払う必要があります。
このように、相続放棄した人は、いらないマンションの管理責任から完全に解放されるために、手間も費用もかけなければなりません。
「無償譲渡」する
あなたがお金を必要としていないなら「無償譲渡」を一つの手です。
無償譲渡とは、言葉の通り「所有物を無償（無料、タダ）で他社に譲り渡すこと」です。
あなたのマンションを欲しいと思っている人にタダで譲り渡すことができれば、前述したように「所有権」を相手に移転でき、あなたは法的にもマンションを手放すことができます。
例えば、親類や友人、知人などを当たり、「あなたのマンションが欲しい人」を探してみてください。知っている人ではなくても、同じマンション内にも「もう一部屋欲しい」と思っている人も少なくないので、不動産業者や管理組合を通して募集してみるのも手です。
ただし、無償譲渡の実現にはいくつか壁があります。
- 不動産の調査、贈与契約書の作成など、手続きが煩雑になり、知識のない個人では完遂できない。
- 所有権移転登記として「3～5万」の費用が掛かる
- 無償譲渡に伴い「贈与税」や「固定資産税」などの税金が発生する
このように、無償譲渡とは言っても手間や費用がかかるので、相手が嫌がって譲渡を受けてくれないこともあり得ます。
なので、「費用が掛かっても欲しいという親戚や知人がいる」かつ「あなたもお金を必要としていない」なら、無償で譲渡することも検討してみてください。
ただし、あなたのマンションが「手放す方法さえ間違えなければお金になる物件」だった場合、無償で手放してしまうのはもったいないです。
無償譲渡を検討する前に、次の「買取」の章も一読しておくことをおすすめします。
>>【売れないマンションでも高額売却】無料で買取査定を依頼する
「買取」で売却する
ここまで、売れないマンションが放棄できないこと、国や自治体にも寄付できないこと、手放す方法はあっても条件やデメリットがあり、現実的には難しいことを解説してきました。
しかし、マンションを完全に手放したいなら「所有権を他者に移転させる」しかありません。
では、具体的にどうすれば良いのか？
売れないマンションを手放す方法として、最も現実的な方法は「専門の買取業者」に買い取ってもらうことです。
専門の買取業者に買取を依頼すれば、需要が少なくて売れず、1円にもならないと思っていたマンションを手放せて、しかもお金も受け取ることができます。
買取とは「不動産業者にあなたのマンションを直接買い取ってもらう方法」です。「仲介売却」と違い、買い手を探す必要がないので、早く手放すことができます。
売れないマンションを専門の買取業者に買い取ってもらう方法には、以下3つのメリットがありますので、詳しく解説していきます。
- 「契約不適合責任」がすべて免責される
- 「最短3日」で買い取ってもらえる
- 優良買取業者を選べば高く買い取ってもらえる
>>【売れないマンションでも高額売却】無料で買取査定を依頼する
「契約不適合責任」がすべて免責される
買取は、売主が負う「契約不適合責任」のすべてを免責できます。
契約不適合責任とは、不動産を売却したあと、契約書に無い不具合や欠陥等があったとき、売主が買主に対して負う責任のことです。
たとえば、契約書には書いていないのに、室外機が故障していた場合、売主はその修理費用を負担しなければなりません。
契約不適合責任は、不動産の知識を持たない一般の買い手が、すべての不具合等に気付くことは難しいことから、買主を保護するために設けられています。
しかし、買取は、一般の買い手ではなく宅建業者自身が買主になるため、売主が負う契約不適合責任の一切を、特約によって免責することが可能です。
よって、売主は、買取業者に依頼することで、どんな不具合があるか把握しきれないようなマンションも、売却後に契約不適合責任を負う心配をすることなく手放せます。
「最短3日」で買い取ってもらえる
買取は、売主から依頼を受けてから、およそ「最短3日」で買い取ってくれます。
というのも、買取業者は、売主から直接不動産を買い取るので、買い手を募る売却活動期間が不要だからです。
また、買取業者は、物件を査定するうえで、一般の買い手のように、人の感情に関わる要素や趣味趣向を考慮する必要がありません。
このことから、買取業者は、一般の買い手では良くない印象を受ける物件も、事業として利益が見込める金額を算出し、その金額に売主が合意すれば、すぐに買い取れます。
そのため、売主は、買取業者に依頼することで、今まで売れずに悩んでいたマンションを「最短3日」で完全に手放すことが可能です。
優良買取業者を選べば高く買い取ってもらえる
売れないマンションのような「訳あり物件」を専門に扱う買取業者を選べば、一般的な買取業者に依頼するよりも高い価格で買い取ってくれます。
専門の買取業者なら、売れないマンションを商品化して再販するノウハウを持っているため、あなたのマンションを高く買い取っても利益を出すことができるからです。
売れないマンションを「そのままの状態」で「高く買い取ってくれる」ということは、あなたが売却方法を見直す必要もなければ、相続放棄や無償譲渡のようにお金を受け取れないこともないということです。
こう考えると、買取を利用するメリットはかなり大きいと言えるのではないでしょうか。
そこで、売れないマンションを高額買取してくれる買取業者の選び方についても詳しく解説していきます。
- 訳あり物件を専門に扱う買取業者をピックアップする
- 複数の買取業者に査定を依頼する
- 査定価格の根拠を担当者に確認する
訳あり物件を専門に扱う買取業者をピックアップする
訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、買い手が付かないマンションも高確率で買い取ってくれます。
売れないマンションのような訳あり物件を専門に扱う業者は、これまで蓄積してきた経験や知識、再生後の運用方法、再販を見込める顧客リストを、豊富に持っているからです。
ゆえに、このような買取業者は、商品化に必要なコストを正確に算出することで、売れ残るリスクを最小限に抑えられるため、その分より高額な買取価格を提示できます。
逆に、売れないマンションのが不慣れな買取業者は、売れ残るリスクを考慮して、極端に安い買取価格を提示します。最悪は、買取に応じないこともあります。
以上のことから、買取を依頼する業者をピックアップするときは、売れないマンションのような訳あり物件も専門的に扱う買取業者をピックアップしましょう。買取業者の公式サイトから実績を確認してみてください。
複数の買取業者に査定を依頼する
査定は必ず、売りにくい物件の買取を得意とする、複数の業者に依頼しましょう。
買取業者は、物件を買い取った後の活用方法が各社でそれぞれ異なり、その結果、査定価格に大きく差が出るからです。
よって、査定は、売りにくい物件も買い取れる複数の業者に依頼して、より高い査定価格を提示してくれる業者がないか、比較しましょう。
>>【売れないマンションでも高額売却】無料で買取査定を依頼する
査定価格の根拠を各社の担当者に確認する
複数の買取業者から査定結果が届いたら、その査定価格の「根拠」を各社の担当者に確認しましょう。
残念なことに、最初は高い査定価格を提示しておきながら、契約直前になって大幅な値下げを要求する買取業者が、少なからずいるからです。
このような悪質な業者を見抜くために、各社の査定価格の根拠を、あらかじめ担当者に確認しておきましょう。
具体的な根拠に基づいて査定価格を提示している買取業者なら、周辺の買取事例や、商品化に必要になるコストなど、具体的な数字を提示しながら、売主がわかるように説明してくれます。
なお、弊社は担当者が責任を持って適正な買取価格を提示し、ご納得いただけるよう丁寧にご説明いたします。
「参考までに査定価格だけ知りたい」という場合でも、遠慮なく弊社までご連絡ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
売れないマンションを所有し続ける4つのリスク
マンションが売れないからと言ってそのまま所有し続けることには、以下のような4つのリスクが潜んでいます。
- 固定資産税や維持費の支払いがかさむ
- 老朽化が進行しますます売れなくなる
- 子や孫に売れないマンションの管理負担を引き継ぐことになる
- 管理組合や他の住民からクレームを受ける
下記のような負担やリスクを負い続けないためにも、買取業者に依頼して、すぐにでも売れないマンションを買い取ってもらうことをおすすめします。
固定資産税や維持費の支払いがかさむ
売れないマンションは、所有しているだけでも、毎年「固定資産税」を納めなければなりません。
また、所有者は、管理費や修繕積立費なども毎月管理組合に支払う必要があります。
国内の一般的なマンションの平均金額として、固定資産税は年間およそ「10万円前後」、管理費および修繕積立費は「月2万円前後」かかります。
つまり、マンションの所有者は1年間で「総額30万前後」の維持費を支払うことになるのです。
このように、売れないマンションを所有し続け、毎年30万円もの費用を支払うことになる前に、買取業者に依頼して手放しておきましょう。
老朽化が進行しますます売れなくなる
売れないマンションは、所有し続けたところで、今以上に売れなくなっていきます。
手続きが面倒だからと売れないマンションの処分を先延ばしにしていたり、買い手や貰い手を探している間にも、マンションの老朽化は進行し、資産価値は下がる一方だからです。
また、いつまでも売りに出していると、買い手から「このマンションいつも売りに出てるな。欠陥でもあるのかな？」と疑われ、さらに売れなくなります。
逆に言えば、マンションの価値が最も残っているのは「今」です。なので、買取業者に依頼するのが、最も高額で買い取ってもらう方法と言えます。
子や孫に売れないマンションの管理負担を引き継ぐことになる
売れないマンションは、子や孫にとって「負の遺産」となります。
今所有しているあなたが処分しなければ、いずれは子や孫に、その管理負担を引き継ぐことになってしまいます。
そうすると、相続したくもないマンションの所有権や管理の負担を巡って、相続人同士での争いに発展することも、珍しくはありません。
自分の子や孫にまで、負の遺産を引き継ぐことになる前に、買取業者に依頼して、早急に処分しましょう。
管理組合や他の住民からクレームを受ける
誰も住まず、定期的に管理がされない状態が続いたマンションの場合、管理組合や他の住民から、クレームを受ける恐れがあります。
管理されなくなったマンションは、衛生環境が悪化し、他の住民に迷惑をかけてしまうことがあるからです。
例えば、管理されていないマンションは、以下のような衛星環境の悪化を招きます。
- 長期間使っていなかった水道管から異臭が放たれ、他の住民に危害を加える
- 虫が湧き、他の居住者の部屋にまで被害が及ぶ
- ベランダに住みついた鳩により、他の居住者のベランダや窓等にまで糞害が及ぶ
結果、マンションの所有者は、管理組合や他の住民から損害賠償金や慰謝料を請求される可能性があります。
こういったリスクを防ぐためには定期的な管理が必須ですが、遠方にマンションがあるなどの様々な理由で管理が難しいケースもあるでしょう。その場合は、すみやかに買取業者へ依頼し、買い取ってもらうことで、管理の負担や精神的負担から解放されましょう。
>>【売れないマンションでも高額売却】無料で買取査定を依頼する
まとめ
買い手が付かず、売れないマンションでも好き勝手に所有権を放棄できません。
また、国や自治体への寄付も、土地のみが対象であるケースがほとんどで、マンションには使えません。
その他、売れないマンションを手放す方法として、「売却方法を見直す」「相続放棄」「無償譲渡」を紹介してきましたが、どれも厳しい条件やデメリットが多く、実現は難しいです。
ですから、売れないマンションは、「専門の買取業者」に直接買い取ってもらいましょう。
専門の買取業者なら、売れないマンションを商品化して再販するノウハウを持っているため、あなたのマンションを高く買い取っても利益を出すことができます。
ですから、あなたの売れないマンションを「そのままの状態」で「できる限り高い価格」で買い取ってくれます。
つまり、あなたが売却方法を見直す必要もなければ、相続放棄や無償譲渡のようにお金を受け取れないこともないということです。
こう考えると、買取を利用するメリットはかなり大きいと言えるのではないでしょうか。
売れないマンションを「できる限り高い価格で確実に手放したい」とお考えなら、一度買取を検討してみてください。
なお、弊社は売れないマンションのような特殊な物件に強い専門の買取業者です。
年間200件以上の買取実績とノウハウを元に、特殊物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
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※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提とするものではありませんので、お気軽にご利用ください。
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