田舎の実家が売れない原因
田舎の実家を処分するとき、多くの所有者は「まずは地元の不動産屋に売却活動を依頼しよう」と考えるのではないかと思います。
ただ、これを読んでいる方は実感しているかもしれませんが、田舎にある実家は、なかなか売却できません。
田舎の実家がなぜ売れないのか、まずは原因を簡単に解説します。
なお、実家の処分方法から知りたい方は『田舎の実家の処分方法3選』からお読みください。
立地が悪い
田舎の実家は、立地の悪さが原因となって、地元の不動産屋ではなかなか売却できません。
働き盛りであったり、これから子育てをしたりする若いカップルが、終の棲家としてあえて生活に不便な場所を選ぶことはないからです。
例えば、あなたの実家が以下の項目に当てはまるようであれば、生活するうえで不便であると言えます。
不便な立地
- 最寄り駅まで徒歩圏外
- 病院・学校・商業施設まで行くときに車を使わなければならない
通勤や通学、買い物はもちろん、病院に行く際も、車や自転車を使わなければならないとなれば、住人は大きな不便を強いられます。
当然、買いたいと思う人はなかなか現れません。
建物の状態が悪い
「建物の老朽化が進んでいる」「建物や敷地内の管理がきちんとされていない」等も、田舎の実家が売れない原因の1つです。
老朽化した建物や、管理されずに伸びきった草木は、明るい新生活のイメージからはほど遠く、買主の購買意欲を削いでしまうからです。
また、購入後の建物の修繕費用やリフォーム費用は、買主の金銭的負担となります。
立地も悪いうえ、購入後に買主が修繕費用を負担しなければならないとなれば、当然売れにくくなります。
不動産業者に売却活動をしてもらえない
田舎の実家の多くは、地元の不動産業者に積極的な売却活動をしてもらえません。
地元にあるような普通の不動産業者は、売買契約成立の成功報酬として、売主や買主から仲介手数料をもらい、利益を出しています。
ただ、田舎の実家は、前述した立地や建物の状態の悪さが原因となって、売却しにくいのが実情です。
売却できなければ、不動産業者は、仲介手数料を1円も受け取れません。
仮に売れたとしても、売却金額が安ければ仲介手数料も安くなり、街の不動産業者は骨折り損のくたびれもうけになってしまいます。
そのため、田舎の実家の多くは、不動産業者に積極的な売却活動をしてもらえなかったり、販売自体を断られたりします。
田舎の実家の処分方法3選
田舎の実家は、上記の理由により、なかなか売却できません。
しかし、ご安心ください。以下では、田舎の実家を処分できる方法をご紹介します。
売却する
ここまで読んでいただいた方は、「田舎の実家は売れないんじゃなかったの？」と思うかもしれません。
ただ、売却する方法にも数種類あります。
今回ご紹介する3つの売却方法の中でも、「買取業者に直接売却」すれば、売れにくい田舎の実家もほぼ確実に処分できます。
田舎の実家の売却方法
- 不動産仲介業者に売却活動を依頼する
- 不動産買取業者に直接売却する
- 空き家バンクに登録する
では、1つずつ説明します。
不動産仲介業者に売却活動を依頼する
「不動産の売却」と聞くと、多くの方は、地元の不動産業者に売却活動を依頼する方法を思い浮かべるのではないでしょうか。
これは「仲介」と呼ばれる売却方式で、地元の不動産業者はほとんどが「不動産仲介業者」にあたります。
個人の売主から売却の依頼を受けた不動産仲介業者が、自身の住居を探している個人の買手に向けて不動産情報を公開し、内覧の対応や売買契約などの売却活動を行う
ただ、田舎の実家はただでさえ立地が悪く売れにくいのに、そのうえ建物にも魅力がなければ、買主が現れるはずがありません。
仲介業者は、売却する不動産に付加価値等をつけてくれるわけではなく、あくまで建物には手を加えないまま、買主を探してくれるだけです。
そのため、そのままの状態で需要がない田舎の実家を、仲介でいくら広告しても、結局は売れ残ってしまうのです。
不動産買取業者に直接売却する
不動産を売却する方法として「仲介」をご紹介しましたが、もう1つ「買取」という売却方法があります。
不動産買取業者が売主から直接不動産を買い取る
「買取」であれば、仲介では売れにくい田舎の実家も、ほぼ確実に買い取れます。
買取業者の買取目的は、居住用ではなく、「事業用」だからです。
ここでいう事業とは、不動産再販事業（買い取った不動産に付加価値をつけて再販し、買取金額と再販金額の差額で利益を上げる）を指します。
買取業者は不動産に付加価値をつけて再販するプロです。
そのため、そのままの状態では住居として需要がない（仲介では売却できない）田舎の実家も買い取ることができます。
「付加価値を付けるってどういうこと？」「誰に再販するの？」等、気になる方は、記事後半「田舎の実家は買取業者に直接売るべき理由」をぜひ参考にしてください。
空き家バンクに登録する
売却方法として「仲介」と「買取」をご紹介しましたが、最後に「空き家バンク」をご紹介します。
「空き家バンク」とは、自治体が運営する、空き家の流通を促すためのサービスです。
売主から、空き家の情報公開を依頼された自治体が、主に田舎への移住を検討している買手に向けて、HP等を通して情報を掲載する
ただ、田舎の実家を売却するために空き家バンクを利用するのは、おすすめできません。
空き家バンクの運営元である自治体は、不動産の知識も経験もなく、利用者どうしの取引をサポートしてくれるわけではないからです。
そのため、不動産知識がない利用者（売主と買主）どうしで直接やりとりしなければならず、トラブルが後を絶ちません。
取引の途中でトラブルが起きれば、結局実家を手放せないばかりか、余計な精神的ストレスがかかり、売主にはいいことがありません。
空き家バンクについて、詳しく気になる方は以下の記事も参考にしてください。
寄付する
実家が建っている自治体や、個人（親戚や隣地の所有者）に、寄付しようと考える方もいるかもしれません。
ただ、寄付は全く現実的ではないため、選択肢に入れるべきではありません。
そもそも、ほとんどの自治体が実家の寄付を受け入れません。
現状、自治体は、実家の所有者から固定資産税を徴収しています。
固定資産税は、街の行政サービスを営むにあたり、非常に重要な資金源です。
にもかかわらず、実家の寄付を受け入れたら、実家の所有者は「自治体」となり、自治体は現状の所有者から固定資産税を徴収できなくなります。
また、「自治体への寄付が不可能ならば個人に寄付しよう」と考えるかも知れませんが、寄付された個人には、譲渡所得税が課税されます。
税金を払ってまで、田舎の築古戸建てを欲しがる人はいないため、全く現実的ではありません。
寄付について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
「相続土地国庫帰属法」は売主にデメリットが多い
「相続土地国庫帰属法」とは、相続などによって所有した不要な土地の所有権を、法務大臣の承認のもと、国に帰属（返還）できる制度です。
ただし、同法で、相続した田舎の実家の土地を国に帰属するのは、以下の理由からおすすめできません。
相続土地国庫帰属法のデメリット
- 売主は自費負担で実家を解体し、更地にしなければならない
- 土地の審査手数料や管理費など、およそ数十万を売主は国に納入しなければならない
- 帰属の対象となる土地の条件が多く、ほとんどの土地が帰属を承認されない
相続土地国庫帰属法は、現実的でないうえ、売主の経済的負担も大きいので、わざわざ利用する必要はありません。
相続放棄をする
相続放棄とは、相続人が、被相続人（故人）の財産に関する一切の権利を放棄することです。
「相続放棄をして、田舎の実家の管理や処分の手間から免れたい」と考える方もいるでしょう。
ただ、相続放棄にも様々な注意点があるため、おすすめできる手段ではありません。
以下では、相続放棄の注意点を簡単にご説明します。
なお、相続放棄について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
特定の財産だけを相続放棄することはできない
相続放棄の際は、金銭的にプラスとなる相続財産も、思い出の品も、全てを放棄しなければならないので注意してください。
前述の通り、相続放棄は「相続人が被相続人（故人）の財産に関する一切の権利を放棄すること」だからです。
相続放棄をするだけでは実家の管理責任から逃れられない
相続放棄をするだけでは、実家の管理責任から完全には逃れられないので注意してください。
言い換えれば、実家の管理を怠り第三者に迷惑がかかれば、相続放棄した人も管理責任を問われるおそれがあるということです。
実家の管理責任から完全に逃れるには、相続放棄をした後に、裁判所にて「相続財産管理人選任の申し立て」を行う必要があります。
相続人に代わって遺産の管理をする人。
裁判所によって、主に弁護士などが選任される。
ただ、相続財産管理人選任の申し立てには、およそ20～100万円の予納金を裁判所に納めなくてはなりません。
さらに、申し立ての手続きに必要な書類も多く、労力も時間もかかるため、全くおすすめできません（相続財産管理人選任の申し立てをするくらいであれば、一度相続したうえで売却する方が賢明でしょう）。
相続放棄した実家の所有権と管理責任の意向について詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
田舎の実家は買取業者に直接売るべき理由
田舎の実家の処分方法は、「買取業者に直接売却する」が1番現実的であると理解していただけたでしょうか。
以下では、「買取」が最も現実的である理由を詳しく解説していきます。
仲介では売れない物件も買取可能
仲介では売れ残ってしまう、もしくは、売却活動を断られてしまう田舎の実家も、買取業者であれば買い取れます。
「不動産買取業者に直接売却する」でも少し説明しましたが、買取業者は、田舎の実家を再生するノウハウと再販するルートを持っているからです。
再販ルートとは、住居を探している一般の個人ではなく、不動産投資家やカフェ・民泊などのオーナーといった事業者の顧客リストです。
また、ノウハウとは、住居用ではなく、事業用としてコスパの良いリフォームをするノウハウを指します。
買取業者は、これらを駆使して田舎の実家も確実に再販し、利益をあげられるので、買取が可能です。
売却＆決済までがスピーディー
仲介では長年売れ残ってしまう田舎の実家も、買取であれば最短数日で買い取れます。
仲介は、購入を希望する個人の買主が現れるのを待たなければならないのに対し、買取業者は売主から直接買い取るからです。
売主が買取金額に納得さえできれば、最短数日で実家を売却できます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、最短3日で買取、最短1週間で決済を行っております。
「仲介で売れる気配がない」「早急に現金化したい」という所有者の方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。我々にお力になれることがあれば幸いです。
契約不適合責任が免責される
買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任が一切免責（免除）されます。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に、契約書に記載されていない不具合があった際、売主が負わなければならない責任です。
例えば、引き渡した実家に、シロアリや雨漏りが見つかり、売主が買主に契約不適合責任を問われたとしましょう。
その場合、売主は、建物の修繕費用の支払いや、売買契約の取り消しに応じなければなりません。
買主が一般の個人である場合は、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責されないと定められています。
しかし、買取業者に直接売却すれば、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任は一切免責されます。
実家などの築古戸建てには、売却前には気づかない不具合が隠れています。
買取業者に直接売却すれば、売却後も売主が責任を問われる心配はありません。
売却経費がかからない
仲介であれば売主の負担となる以下の費用が、買取であればかかりません。
買取であればかからない売却経費
- 仲介手数料
- 実家の家具や荷物処分費用
- リフォーム費用や解体費用
1つずつ簡単に説明します。
仲介手数料
買取業者の仕事は仲介業務ではないため、当然仲介手数料はかかりません。
仲介の場合、売却金額400万以上の仲介手数料は、売却金額の3％＋6万円と定められています。
例えば、実家の売却金額が600万だったとすると、仲介手数料は24万円で、決して安くはないとわかります。
買取業者に直接売却すれば、売主には仲介手数料の負担が一切かかりません。
実家の家具や荷物処分費用
買取であれば、売主は実家に残された家具や荷物を自ら処分する必要はありません。
買取業者の多くが、買取の際に、不要な家具や荷物の処分も引き受けてくれるからです。
一方、仲介では、個人の買主の内覧に備えて、売主自ら家具や荷物の処分を済ませておかなければなりません。
荷物の処分を専門業者に依頼した場合、平均的な中古住宅（30平方メートル）であれば、およそ30万の処分費用がかかります。
売却前に家具や荷物の処分費用を負担したくないのであれば、買取業者に直接売却するのが賢明です。
リフォーム費用や解体費用
買取なら、売主が費用を負担して、リフォームや解体を行う必要はありません。
なぜなら、買取業者は、再販するためのノウハウを豊富に持ち合わせていて、買取後に自分たちの手で商品化できるからです。
平均的な空き家（30坪）の解体費用は、木造ならおよそ120万、鉄筋コンクリート造ならおよそ180万かかります。
また、建物全体のリフォームは1,000万近くかかり、とても高額です。
買取であれば、売主は売却前に高額な解体費用や売却費用を負担せずに済みます。
リフォームや解体に関する注意点は「田舎の実家を処分する際の注意点」でも解説しているので参考にしてください。
田舎の実家を少しでも高く売る！買取業者選びの流れ
田舎の実家を買取業者に直接売却するべき理由を、お分りいただけたでしょうか。
ここからは、田舎の実家を少しでも高額で売却するための買取業者選びの流れを解説いたします。
皆さんが少しでも実家を高額で買い取ってもらえるよう、記事を通してお役に立てれば幸いです。
田舎の築古戸建て専門の買取業者をピックアップ
田舎の築古戸建てに特化した買取業者を複数ピックアップしてください。
田舎の築古戸建てに特化しているかどうかは、業者のHPやグーグルの口コミをチェックしましょう。
買取業者は、それぞれ持っている再販ルートやノウハウが異なります。
当然、田舎の築古戸建ての再販を得意とする買取業者の方が、確実に再販できるという自信があります。
再販できずに買取費用が赤字になる等の心配がないため、売主に、より強気な（高額な）買取金額を提示できるのです。
なお、弊社も田舎の築古戸建ての買取実績を豊富に持ち合わせています。ぜひ、候補の1つとして、弊社もピックアップしてください。
>>【最短12時間のスピード査定はこちら】売れない実家も確実に買い取れます
複数社の査定金額を比較する
複数（3社程度）の業者に、実家の査定を依頼しましょう。
買取業者によって、買取後の活用方法が異なるため、買取金額にも差が出るからです。
買取後の活用方法の例
- 古民家カフェとしてリフォームし、カフェオーナーに再販する
- 賃貸物件としてリフォームし、入居者を付けたうえで不動産投資家に再販する
複数の査定価格は、後々買取金額を交渉する際の材料となるので、必ずいくつかの業者に査定を依頼してください。
（画像）
複数社の営業担当者を比較する
査定価格だけでなく、必ず営業担当者の対応も比較してください。
残念ながら、契約直前に買取金額下げてくるような悪徳な買取業者もいます。
トラブルに巻き込まれないためには、営業担当者の態度から、信頼できる買取業者であるかを見極めることが重要です。
例えば、営業担当者の以下の項目に注視してください。
営業担当者のチェックポイント
- 買取金額や話の内容に根拠があり、納得できるか
- 対応がスピーディーで、後回しにされていると感じないか
- 身だしなみや言葉遣いが社会人として適切であるか
営業担当者とは何度も話をするので、メモを取りながら話を聞く等して、話の矛盾に気がつけるようにしましょう。
買取金額を交渉する
必要に応じて、買取金額の交渉を行います。
例えば、複数の買取業者を比較した結果、1番信頼できるA社が、1番高額な査定金額を提示してくれたとしましょう。
その場合は、迷わずA社に買い取ってもらってください。買取金額の交渉は必要ありません。
反対に、1番信頼できる買取業者と、1番高額な査定金額を提示した買取業者が異なるとしましょう。
その場合は、前者に、1番高額な査定金額を提示して交渉してください。
交渉の際は「他の買取業者でこの（高額な）査定金額を出してもらったけど、あなたの方が頼りになるから御社と契約したくて悩んでいる」と相談してください。
売主にこのような言い方をされれば、誠実な担当者は、売主の希望する金額に近づくよう、できる限りの努力をしてくれるはずです。
もし金額を変えられないのであれば、その理由を正直に教えてくれるでしょう。
田舎の実家を買取で処分できた事例
実際に弊社AlbaLink（アルバリンク）で買い取った、田舎の築古戸建てを一部ご紹介します。
今回ご紹介する事例以外にも、弊社は、田舎の築古戸建ての買取実績を豊富に持ち合わせています。安心してお任せください。
なお、お客様の生の声は、こちらからご覧いただけます。
「諦めかけていたので、とてもホッとしました」（築37年/山口県）
| 項目 | 買取物件の情報 |
|---|---|
| 所在地 | 山口県 |
| 築年数 | 37年 |
| 構造 | 木造2階建 |
田舎の実家で、地元の仲介業者を通して売りに出していましたが、1年弱売れ残っていました。
もう仲介での売買は無理だと、他の買取業者さんに電話で問い合わせましたが、何社か断られてしまいました。
そんなとき、AlbaLinkさんの「うちなら買い取れます」の一言に救われました。
もう諦めかけていたので、とてもホッとしました。
本当にありがとうございました。
「あまりのスピーディーな対応に驚くばかりでした」（築50年/長野県）
| 項目 | 買取物件の情報 |
|---|---|
| 所在地 | 長野県 |
| 築年数 | 50年 |
| 構造 | 木造平屋 |
ネットで検索し、「売れにくい不動産を直接買い取る」という文言に惹かれ、しかもグーグルの口コミも良かったのでお願いしました。
お電話をするとすぐに査定の日程が決まり、当日は午前中に査定が終了。
査定した日の夕方には買取が決まり、あまりのスピーディーな対応に驚くばかりでした。
手続きもこちらの負担にならないように進めていただき、とても感謝しております。
田舎の実家を処分する際の注意点
ここからは、売却に限らず、田舎の実家を処分する際に注意していただきたいことを3点ご紹介します。
解体しない
田舎の実家が老朽化しているからといって、売主の独断で解体してはいけません。
そもそも立地が悪くて売れないのであれば、老朽化した建物を解体しても立地の問題は解決しないからです。解体しても売却できなければ、高額な解体費用がまるまる赤字になってしまいます。
さらに、解体すると、翌年から課税される固定資産税は最大6倍になります。
前提として、人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が1/6されています。
しかし、更地は、人が住むための土地とは認められないため、特例の適用外となり、結果的に固定資産税が6倍になってしまうのです。
解体について、詳しくは以下の記事をご覧ください。
リフォームしない
田舎の実家が老朽化しているからといって、独断でリフォームしてはいけません。
解体と同様、そもそも立地が悪くて売れないのであれば、老朽化した建物をリフォームしても立地の問題は解決しないからです。
リフォームしても売却できなければ、当然リフォーム費用がまるまる赤字になってしまいます。
また、「買取」の場合は、買取業者が再販目的に合わせて、自らの手で買取後にリフォーム等を行います。
そのため、不動産知識がない売主が独断で行ったリフォームのほとんどは、買取業者が再販する際に無駄になってしまうのです。
そのため、買取業者に直接売却する際は特に、売主の独断によるリフォームは行わず、そのままの状態で査定を依頼してください。
複数人で相続したら所有者全員の同意が必要
複数人で田舎の実家を相続した場合、所有者1人の意向で実家の処分（売却）はできません。
共有物の処分（売却）には、共有者全員の同意が必要であると、民法251条で定められているからです。
相続人どうしの意見が食い違えば、いつまでも処分（売却）できない事態もあり得るので、注意してください。
田舎の実家を処分せず放置するリスク
田舎の実家を処分せず放置すると、所有者には多くのリスクがあります。
以下で説明するリスクを回避するために、要らない実家は早急に処分するべきです。
固定資産税が課税され続ける
誰も住んでいない、何も活用していないとしても、田舎の実家を所有しているだけで、所有者には毎年固定資産税が課税され続けます。
一般的な築古戸建ての固定資産税は、年間およそ10～15万です。
何の用途もない実家に毎年10万円以上の税金を納めるのは、非常に無駄な出費であると感じるはずです。
近隣トラブルで損害賠償を請求される
田舎の実家が老朽化して第三者に被害を及ぼせば、所有者には損害賠償が請求されます。
民法717条で、建物による事故の責任は、建物の所有者にあると定められているからです。
参照元：民法第七百十七条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
例えば、実家の老朽化によるトラブルは、以下のようなものが挙げられます。
実家の老朽化によるトラブル
- 伸びきった雑草や木の幹が近隣の敷地に入る
- 雑草を放置することで害虫が発生する
- 建物の老朽化や敷地内のゴミの不法投棄によって景観を乱す
- 建物が倒壊・破損して第三者にケガを負わせる、ひいては死亡させる
損害賠償額はトラブルによって異なりますが、万が一ケガや死亡をさせる事故が起きれば、数億円にまで及ぶおそれもあります。
特定空き家に指定される
特定空き家とは、保安・衛生・景観・その他の観点から、行政に「今後も放置するのは危険」と判断された空き家を指します。
特定空き家に指定されると以下のようなリスクがあります。
固定資産税が最大6倍になる
特定空き家に指定されると、翌年から固定資産税の負担が最大6倍になります。
「解体しない」で少し説明しましたが、人が住むための土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が1/6されています。
しかし、特定空き家が建っている土地は、人が住むための土地とは認められません。
そのため、特例の適用外となり、結果として固定資産税が最大6倍になってしまうのです。
最大50万円の罰金が課せられる
特定空き家に指定されると、所有者は行政から空き家管理の指導を受けます。
行政の指導通りに空き家の管理を行わないと、所有者は最大50万円の罰金の対象となってしまいます。
高額な解体費用が請求される
特定空き家に指定されても、所有者が空き家の管理を行わない場合、行政による空き家の強制解体（行政代執行）が行われます。
行政代執行の恐ろしさは、高額な解体費用（およそ数百万～1,000万近く）が、全額所有者に請求される点です。
なお、行政代執行の解体費用は、税金を滞納したときと同様「強制徴収」が認められています。
そのため、所有者が自己破産をしても逃れられません。
所有者は財産や給料を行政に差し押さえられながら、何年もかけて全額返済するしかありません。
管理の手間と費用がかかる
建物の老朽化による人身事故や特定空き家の指定を避けるためにも、所有者の実家の管理は必須です。
ただ、実家の管理には、想像以上の労力を要します。
具体的には、毎月実家に出向き、換気や清掃、破損部分の修繕、敷地内の草木の管理などを行わなくてはなりません。
空き家管理専門の業者に依頼することもできますが、毎月5,000～1万の委託費用がかかります。
犯罪に使われて資産価値が下落する
放置された空き家が、犯罪に使われるケースも珍しくありません。
空き家が犯罪に使われてしまったら、当然空き家の資産価値は下落します。
犯罪が起きた家に「住みたい」「買いたい」と思う一般の個人は、なかなか現れないからです。
空き家で起こるおそれがある犯罪は、例えば以下のようなものがあります。
空き家で起こるおそれがある犯罪
- 放火される
- 詐欺軍団のアジトとして使われる
- 室内で大麻を栽培される
- 暴行（殺人）の現場になる
ちなみに、管理していない空き家が放火されて第三者に迷惑がかかったら、所有者は責任を問われ、損害賠償請求されるおそれがあります。
空き家の放置は、失火責任法の重過失に該当し、民法709条に基づき損害賠償責任が問われるからです。
まとめ
田舎の実家を確実に処分する方法や売却の際の注意点などを解説しました。
田舎の実家は、立地や建物の状態の悪さから、個人の買主に売却するのは困難です。
しかし、専門の買取業者であれば、田舎の実家も買い取れます。
買取業者に直接売却すれば、所有者は実家を手放せるうえ、最短1週間前後でまとまった現金が手に入り、一石二鳥です。
より高額で買い取ってもらうためには、買取業者選びが非常に重要です。
記事内で解説したように、複数の買取業者をピックアップし、買取金額の交渉を行ってください。
弊社も、田舎の築古戸建てに強い、専門の買取業者です。
買取業者選びの際は、ぜひ弊社も候補に入れていただき、買取金額を他社と比較してみてください。
我々が、実家の処分にお困りの方の、お力になれれば幸いです。
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