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誰も住まない実家を相続してはいけない理由
冒頭でも述べた通り、処分･活用方法を決めずに、誰も住まない実家を相続してはいけません。
誰も住まない実家は空き家として、固定資産税の負担や、維持管理の手間、近隣住民とのトラブルなど、所有者に多方面でリスクを与えるからです。
実家に居住したり、活用したりといった強い思いが無い限りは、早期に売却してしまうのが賢い選択でしょう。
では、この章では、誰も住まない実家を相続してしまうと、どうなるのか見ていきましょう。
相続税額が増加する
誰も住んでいない実家を相続すると「小規模宅地等の特例」が受けられず、相続税の負担が大きくなってしまいます。
小規模宅地等の特例とは、不動産の相続税計算において、土地部分の相続税評価額を最大80%軽減できる大きな節税効果を持つ制度です。
小規模宅地等の特例を適用するには、被相続人と同居している親族が相続人として不動産を受け継ぐ必要があります。
つまり、遠方で一人暮らしをしている子供が実家を相続する際は、小規模宅地等の特例を適用できませんので、相続税が予想以上の金額になることが想定されます。
小規模宅地等の特例の適用要件は、以下の参照元URLをご覧ください。
参照元：国税庁HP
ちなみに、弊社が独自で行った「実家に関する不安」のアンケート調査では、「相続・相続税」と答えた人が最も多い結果となっています。
多くの方が不安に感じているように、相続税には様々な制度があり、手続きが複雑です。
ですから、実家を相続する前に必ず弁護士や税理士などの専門家に相談するようにしてください。
なお、小規模宅地等の特例についてさらに詳しく知りたい方は、以下のコンテンツをご参照ください。
固定資産税の負担が生じる
実家を相続すれば、たとえ誰も住んでいなくとも、固定資産税は毎年、物件の所有者に課税されます。
一般的な戸建て住宅の固定資産税は、年間およそ10～12万と言われています。
現在の生活費に、毎年10万円前後の出費が加算されてしまうと知れば、安易に相続はできないでしょう。
空き家の維持管理には手間も費用もかかる
相続した実家に誰も住んでいなくとも、維持管理のために、所有者には大きな手間や費用がのしかかります。
特に、誰も住んでいない空き家状態の建物は、換気や清掃が行き届かないので、人が居住している建物と比べて、老朽化が急速に進行してしまいます。
具体的には、以下のような維持管理の手間がかかります。
- 屋内の清掃
- 水道管に水を通す
- 敷地内の草むしり
- 伸びた樹木の伐採
日頃の仕事や家事をこなしつつ、定期的に実家のある場所まで出向き、管理作業を行うとなれば体力的にも限界が見えてくるでしょう。
とはいえ、次の節で述べる通り、管理を投げ出すことも所有者にとって別のリスクを招きます。
なお、自分で空き家の管理ができない場合には、業者に依頼するのもひとつの方法です。
以下の記事では空き家の管理サービスについて詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
近隣トラブルに発展し損害賠償を請求される
誰も住んでいない上に、実家の管理を怠れば、近隣住民とのトラブルを招く恐れがあります。
管理不足により樹木が伸び放題となれば隣人からクレームになるでしょうし、老朽化が進行して家屋が倒壊してしまうかも知れません。
倒壊した家屋によって、近隣住民や歩行者、周りの建物や自動車などに危害を与えれば、損害賠償は免れないでしょう。
公益財団法人 日本住宅総合センターの試算では、家屋の倒壊により第三者へ人身被害をおこし、仮に死亡させてしまった際の損害賠償額は、1億9360万円に上ると言われています。
参照元：日本住宅総合センター
空き家の放置には、固定資産税や管理費のように、継続して家計を圧迫し続けるだけではなく、一度で破産に追い込まれるほどの潜在的なリスクがあると覚えておきましょう。
空き家が倒壊するリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
行政から特定空き家に指定される
誰も住んでいない空き家状態の実家を、適切な管理もせずに放置していると、自治体から「特定空き家」に指定される恐れがあります。
保安、衛生、景観、その他周辺地域の環境等の観点から、今後も放置するのは危険であると行政に判断された空き家
特定空き家に指定されると、物件所有者に以下のようなリスクがあります。
- 住宅用地に適用されている税金特例が外され、固定資産税が6倍に増加する
- 自治体からの勧告を無視すると、強制的に家屋を解体撤去される
- 家屋の解体にかかった工事費用(100～200万円程度)が所有者に徴収される
ここまででお分かり頂けたように、誰も住む予定のない実家を安易な気持ちで相続するのは、今後の人生設計を大きく狂わせる危険性もある行為です。
もし将来的に居住する予定も、活用する目処も立っていないのであれば、早期に売却してしまうのが得策です。
売却方法については、次の章で解説します。
空き家が自治体に強制解体されるリスクについて知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
誰も住まない実家は相続した後すぐに売却するべき
実家に誰も住まないのであれば、相続後早期に売却してしまうのがベストな選択です。
この章では、居住予定のない実家には売却がおすすめな理由と、売却方法や手順について解説していきます。
なお、親が生きているうちに、居住目的の無い実家を売却する方法は、以下の記事で解説しておりますので参考にしてください。
売却処分がおすすめの理由
誰も住まない空き家を早期に売却してしまうべき理由は以下の3つです。
- 実家にかかる税負担や管理の手間から解放される
- 遺産分割で揉めづらくなる
では、詳しく解説します。
実家にかかる税負担や管理の手間から解放される
実家を売却してしまえば、前の章で解説したような、固定資産税の負担や維持管理の手間から解放されます。
金銭的にも時間的にもマイナスとなる実家を手放し、まとまった現金を受け取れるため、一石二鳥と言えるでしょう。
遺産分割で揉めづらくなる
実家を売却し現金化することで、親族同士の遺産分割で揉めづらくなります。
主に、遺産分割の際に揉める原因としては、遺産の大半が実家であり、誰か一人物件を譲ると不公平になってしまうということでしょう。
その点、実家を売却し現金に換えてしまえば、相続人は一円単位で遺産を分け合えばよくなりますので、基本的には揉めづらくなるといえます。
ただ、相続登記の済んでいない実家を売却するためには、法定相続人全員の同意が必要ですので、慎重に話し合いを進めましょう。
弊社AlbaLinkでは、不動産相続でお困りの方に向けた「不動産相続・相談会」を開催しています。
弁護士や税理士といった法律のプロ、不動産の専門家に「無料で」相談ができます。
オンラインでの開催も行なっていますので、実家や土地など、相続した不動産のことでお困りの場合は、以下のバナーからお気軽にご相談ください。
実家の売却方法は2つ
では、この節では、実家を売却する方法をご紹介します。
不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の二種類があります。
それぞれの売却方法に適した実家もあわせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
一般の仲介業者に買主を見つけてもらう
一般の不動産仲介業者に、買主を見つけてもらうことで、実家の売却が可能です。
仲介売却の特徴は以下の通りです。
仲介売却の「買主は一般の個人である｣という特性上、第三者が居住できる状態の実家でなければ、長期にわたって売れ残るリスクがあります。
そのため、仲介業者に売却を委任する方法は、以下のような実家をお持ちの売主におすすめです。
- 比較的築浅かつ大規模なリフォームをしなくても第三者が居住できる実家
- 駅から徒歩10分圏内(都市部)、市街地まで車10分圏内(地方部)と利便性の高い立地にある実家
実際、弊社がおこなったアンケート調査でも、家を購入する際に「立地を優先する」と回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
専門の買取業者に直接売却する
不動産買取業者に空き家を直接買い取ってもらうのであれば、居住ニーズが見込まれない実家でも売却できます。
買取業者は個人の買主とは異なり、自社内でリフォームなどを施し、物件に付加価値を付けた上で、再販売するのが購入目的だからです。
買取売却の特徴は以下の通りです。
- 居住ニーズが見込まれない実家でも買い取ってもらえる
- 買取後に再販コストがかかるため、売却金額は市場価格(時価)より安価になる
- 買取の相談から最短数日間で、決済まで全て完了できる
- 仲介手数料などの売却経費は売主に一切かからない
- 契約不適合責任(物件の欠陥･欠損を保証する責任)は免責され売主には生じない
買取業者に物件を直接売却する方法は、以下のような実家をお持ちの売主におすすめです。
- 建築から十数年が経過しており、そのままでは買手が付きづらい実家
- 駅から徒歩10分以上(都市部)、市街地まで車10分以上(地方部)に位置する実家
上記の通り、買取であれば売却にかかる諸費用もありませんし、売却後に「物件の欠陥を保証しろ！」と責任を追及される心配もありません。
当サイトを運営する「株式会社Albalink」は、築古や悪立地、再建築不可などの訳あり物件を専門に取り扱う買取業者です。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。 上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
どんな物件でも適正な価格を提示いたします。買取前提のお話でなくても大歓迎ですので、気兼ねなくご相談下さい。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
実家を相続してから売却するまでの手順
実際に、実家を相続して売却してしまうまでの手順を解説していきます。
なお、実家を売却する流れは、以下の記事で詳細に解説しておりますので、参考にしてください。
では見ていきましょう。
【共通】相続登記の手順
実家を売却するためには、必ず売主名義で相続登記を済ませなければなりません。
いくら相続人とは言え、不動産の登記簿に所有者として記載のない人が、売主として不動産を売却することはできないからです。
親が亡くなってから、相続登記を行う手順は以下の通りです。
なお、相続登記は当事者が個人で申請可能ですが、内容に不備があると、再申請を求められたり、余分な相続税が課される恐れがあります。
したがって、相続が発生したら必ず、司法書士へ相続登記の手続きを委任しましょう。
相続登記の申請にかかる司法書士報酬の相場は、5～10万円程度です。
相続登記の手順については、以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介売却の手順
一般の不動産仲介業者に売却活動を委任して、実家を売却する手順は以下の通りです。
- 仲介業者に物件の査定を依頼する
- 仲介業者を選定して媒介契約を結ぶ
- 仲介業者が主導して売却活動を行う
- 購入検討者が現れたら内覧対応をする
- 買主の購入意思が固まったら売買契約を結ぶ
- 決済･登記の完了と物件の引き渡し
仲介で不動産を売却する際、売買契約が成立するまで3～6ヶ月程度かかるのが一般的です。
ただし、築古･悪立地など、個人の買手が付きづらい実家であれば、仲介業者に売却を依頼したところで永遠に売れ残ってしまう恐れもあるので注意しましょう。
買取売却の手順
買取業者に実家を直接売却する手順は以下の通りです。
- 買取業者に物件の査定を依頼
- 複数業者と金額の交渉をする
- 買取業者を選定し売買契約を結ぶ
- 決済･登記の完了と物件の引き渡し
買取業者に不動産を直接買い取ってもらうのであれば、最短数日で決済まで全て完了するのが一般的です。
当サイトを運営する｢株式会社Albalink｣では、買手の付きづらい実家もスピーディーに積極的に買い取っております。
ご相談だけでも大歓迎ですので、気兼ねなくご連絡ください。
>>【処分に困る実家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
【共通】確定申告
不動産を売却して生じた利益には「譲渡所得税」が課税されますので、売主は確定申告を行う必要があります。
譲渡所得(売却価格-物件取得にかかった費用-売却にかかった費用)×税率
※税率39.63％(所有期間5年以内)/20.315％(所有期間5年超)
不動産売却によって損失が生じた場合でも、損益通算することによって、翌年の所得税を減額できる可能性がありますので、忘れずに確定申告をしましょう。
なお、確定申告の期限は、物件引渡し日の翌年2月16日~3月15日までです。
誰も住まない実家の相続放棄は慎重に
｢親が亡くなったが、実家に住む予定も特にない…｣という場合は、相続放棄してしまうというのも一つの手です。
そもそも、実家を含めた遺産の相続を放棄してしまえば、固定資産税の負担や維持管理の手間を背負う必要はありません。
ただし、相続放棄を行う際には、注意しなければならないポイントがあるので、しっかりと把握した上で決断するようにしてください。詳しく見ていきましょう。
実家のみで相続放棄はできない
相続放棄を行うと、｢相続人としての一切の権利を手放す｣ことになりますので、実家以外の遺産についても全て相続できなくなってしまいます。
相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす。
引用元：民法第939条
例えば、亡くなった親が不動産以外にも、自動車や預貯金などの遺産を残していたとしましょう。
この場合も、相続放棄を行えば受け継ぐことができなくなりますので、相続放棄を行う際は、正確な財産調査の上慎重に判断する必要があります。
実家の管理責任から完全に解放されない
実家の相続を放棄したところで、管理責任から完全に解放されるとは限らない点もデメリットです。
相続人のうちの誰かが実家の管理を開始するまでの間、相続放棄をした人も含め他の相続人全員には管理責任がのこり続けるからです。
実家の管理責任から完全に解放されたいのであれば、次の節で述べる通り、家庭裁判所を通して相続財産清算人を申し立てる必要があります。
相続財産清算人を選任する必要がある
実家の管理責任から完全に解放されるためには、相続放棄とあわせて｢相続財産清算人｣の選任を家庭裁判所に申し立てる必要があります。
遺産を管理する役割を担う第三者。申立を受けた家庭裁判所により、法律家である弁護士などが選任されるケースが一般的。
しかし、この相続財産清算人の申立には、50～100万円に及ぶ予納金(主に相続財産清算人の報酬に当てられる金銭)を支払わなければなりません。
高額な予納金を納めて相続財産清算人の選任の申立てをするくらいなら、実家は売却してしまった方が金銭的にプラスです。
以下の記事でも、相続した空き家の管理義務から解放される方法を解説しています。
3ヶ月以内に相続放棄の手続を行う
相続放棄を行う際は、被相続人が亡くなってから3ヶ月以内に、家庭裁判所へ相続放棄の申立を行う必要があります。
正当な理由が認められる場合は、申立期限の延長も可能ですが、いずれにせよ家庭裁判所へ3か月以内に期限延長の申立をしなければなりません。
正当な理由として認められる事例
- 3ヶ月では遺産の全容が把握できない場合
- 法定相続人の所在が不明で3ヶ月では協議が成立しない
そのため、相続放棄を視野に入れるのであれば、なるべく早期に被相続人の財産を調査し、実家の売却も含めて検討しておくよう強くおすすめします。
なお、相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説しています。
2023年から施行される「相続土地国庫帰属制度」はあてにならない
2023年4月27日より施行される「相続土地国庫帰属制度」を利用すれば、相続放棄をせずとも用途のない実家を国に帰属させることで手放せるようになります。
ただ、この制度が適用されるのは、｢建物のない土地のみの不動産」に限定される点に注意が必要です。
そのため、実家に家屋が含まれる場合は、所有者負担で解体工事をしなければならず、高額な工事費用が必要になります。
また、相続対象物件を国に帰属させるためには、10年分に相当する物件の維持管理費を国に納めなくてはなりません。
以上から、わざわざ相続土地国庫帰属制度を活用するくらいであれば、相続を済ませた上で、実家を売却処分してしまうのが賢い選択と言えます。
相続土地国庫帰属法の適用方法について詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
この記事では、誰も住まない実家を安易に相続してはいけない理由と、実家を売却処分する方法について解説してきました。
売却する目処もなく、考えなしに空き家状態の実家を相続してしまうと、固定資産税の負担や維持管理の手間が所有者であるあなたにのしかかります。
したがって、実家を相続する場合は、なるべく早期に売却し、現金として受け取るのが賢い選択と言えるでしょう。
なお、実家と言うと、築年数も十数年以上経過しており、一般の不動産市場では買手がつかず売れ残ってしまうことも珍しくありません。
もし「ウチの実家でも本当に売れるのだろうか…」と不安な方は、専門の買取業者に相談しましょう。
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