相続土地国庫帰属法とは
相続土地国庫帰属法とは、相続等によって土地の所有権又は共有持分を取得した者等が、法務大臣の承認を受けて、土地の所有権を国庫に帰属できる制度です。（令和5年（2023年）4月27日施行）
国内にある所有者不明土地（相当な努力を払っても土地所有者の全部又は一部を明確にできない土地）の発生抑制を目的として制定されました。
相続土地国庫帰属法を利用する際の3つのポイント
相続土地国庫帰属法は、帰属させたい土地を所有している人にとって、あまり実用的な法律とは言えません。
なぜなら、国庫への引き取りが承認される土地の条件が多く、承認申請に必要とする費用が高額だからです。
不要な土地を処分する方法として、相続土地国庫帰属法の承認申請を検討する前に、抑えておきたい3つのポイントをご説明します。
承認申請できる人は限られている
相続等によって、土地の所有権のすべて又は一部を取得した土地の所有者が申請できます。
所有する土地について共有者がいる場合は、共有者全員が共同であれば承認申請が可能です。つまり、それ以外で土地を取得した人は申請できません。
例えば、過去に売買で取得した土地の所有者は、相続等で所有権を取得したわけではないので、承認申請することができません。
承認される土地の条件はかなり厳しい
条文に記された条件は10個あり、主に「土地の管理に過大な費用・労力がかかる土地」について制限をかけています。
なぜなら、引き取った土地を費用や労力をかけて管理するのは国であり、どのような土地でも受け入れる訳にはいかないからです。
そのため、下記条件にあてはまる土地は、承認申請できません。
- 建物が立っている
- 担保権や収益につながる権利を持っている
- 通路等第三者の利用が予定されている
- 有害物質で汚染されている
- 境界が不明であったり、もめごとに巻き込まれている
- 崖にあり管理が大変
- 管理作業を阻害する有体物（車や樹木他）がある
- 管理・処分を阻害する有体物が埋まっている
- 隣接する土地の所有者と訴訟問題になっている
- その他管理に多くの時間・費用・労力を必要とする
参照元：相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
また、土地の状態によっては、条件を満たすために工事を行う必要があり、申請前に費用や時間がかかってしまうこともあります。
承認申請を検討する際にはスケジュールを立てる前に申請条件を確認しましょう。
承認申請にかかる費用は高額
承認申請にかかる費用は主に下記の3つです。
- 手数料
- 職員が行う、審査に必要とするすべての調査等にかかる費用を政令に基づき算出し請求される。
- 負担金
- 土地の維持管理費用10年分となっており、実際の金額は国から提示される。数十万円～数百万円と、所有する土地の地価や用途別（宅地・農地など）で大きく異なる。
- 承認条件を満たさない場合の工事費用相場（家屋の解体他）
- 申請したい土地が承認条件を満たしていない場合、申請前に必要となる工事費用
これら承認申請にかかる費用の総額を全国の敷地面積平均および地価平均から計算すると、およそ320万円にものぼると予想されます。
それぞれ、必要とされる費用の相場を説明します。
手数料の相場（予想）
職員による調査内容について問い合わせてみましたが、現段階で詳細は不明でした。
おそらく、高くても数万円程度と考えられます。
ただし、承認申請をする土地によっては、高額の費用になる場合もあります。
例えば、汚染されている可能性がある土地の場合です。
承認される土地の条件の中に、土壌汚染の有無に関する記載があります。申請された土地が汚染されている可能性がある場合、職員によって調査が行われ、のちに費用が請求されることもあり得ます。
相場によると、900㎡以内の土地は対策工事費用を除く調査のみでも100万円前後と、かなりの高額になることがわかります。
土地が汚染されている場合は少ないと思いますが、汚染の可能性があれば費用相場を確認してみましょう。
（例）土壌汚染等の調査費用相場
|
内容 |
万円 |
備考 |
|
|---|---|---|---|
|
1 |
地歴調査 | 10～35 | 1対象地 |
|
2 |
表層土壌調査 | 20～35 | 900㎡以内 |
| 45～65 | 900㎡×2区画以内 | ||
|
3 |
ボーリング調査 | 20～80 | 1か所 |
|
4 |
対策工事費用 | 3～10 | ㎡ |
※汚染の程度、汚染物質の種類、土地の形状や場所等によって変動します。
また、簡易キット（土壌汚染対策法に基づくものではない）も販売されているようなので、一度調べておくと安心です。調査項目内容により種類が異なり、数万円で購入できるキットもあれば、十数万以上になるキットもあります。
負担金の算出方法（概算）
土地の維持管理費には、主に以下の5つが含まれます。
- 固定資産税
- 都市計画税
- 水道代
- 電気代
- 土地の維持管理委託費用
他
固定資産税・都市計画税が土地の維持管理費のほとんどを占めており、所有する土地の公示地価によって金額は年間数万円～数十万円にもなります。
また、土地の用途が農地や山林である場合にも金額は異なります。
固定資産税額は毎年1月1日現在の所有者に送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認しましょう。
参考までに、固定資産税額と負担金の計算方法を下記に記載します。
計算のもととなる地価は、地域によっては40倍以上の開きがあります。
この金額はあくまで平均であることに注意してください。
（例）国内で所有されている平均的な敷地の固定資産税額と負担金
【設定】
敷地面積：130(㎡)
地価 ：140,000（円/㎡）
その他 ：100,000（円/年）（水道代、電気代、土地の維持管理委託費） とする。
固定資産税評価額＝面積（㎡）×地価（円/㎡）より
130（㎡）×140,000（円/㎡）＝18,200,000（円）
概算の課税標準額＝固定資産税評価額×70％より
18,200,000（円）×70％＝12,740,000（円）
固定資産税＝課税標準額×1.4％より
12,740,000×14％＝178,360（円/年）
都市計画税＝課税標準額×0.3％より
12,740,000×0.3％＝38,220（円/年）
土地の維持管理費（1年分）＝固定資産税＋都市計画税＋その他より
178,360（円/年）＋38,220（円/年）＋100,000（円/年）＝316,580（円/年）
負担金は土地の維持費のおよそ10年分なので
316,580（円/年）×10年＝3,165,800（円/10年）
このように、不要な土地を処分するために数百万円もの費用を支払うことになり、とても実用的とは言えません。
後ほど解説しますが、不動産の買取業者に依頼すれば、売主は高額な費用等を負担することなく不要な空き家や土地を手放すことができます。
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承認条件を満たさない場合の工事費用相場（家屋の解体他）
前述のとおり、定められた土地の条件を満たさない場合、国への引き取りは認められません。
それでも申請を行いたいという場合は、条件を満たすために、数万円から数百万円もの費用を支払って工事を行う必要があります。
たとえば、家屋が建っている土地であれば解体工事、管理作業を阻害する樹木等があれば撤去を行わなければなりません。
家屋解体費用
|
坪単価（万円） |
20坪 |
30坪 |
40坪 |
50坪 |
80坪 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| 木造 |
3～5 |
80～100 |
100～150 |
160～200 |
180～250 |
200～300 |
| 軽量鉄骨造 |
6～7 |
120～140 |
150～210 |
240～280 |
200～300 |
300～500 |
| 重量鉄骨造 | ||||||
| RC（鉄筋コンクリート） |
6～8 |
120～160 |
180～300 |
240～320 |
250～400 |
500～800 |
樹木撤去（伐根）費用相場
| 幹の直径 | 樹木撤去費用 |
|---|---|
|
15cm未満 |
3,000～5,000円 |
|
15～30㎝ |
4,000～7,000円 |
|
31～50㎝ |
7,000～25,000円 |
|
51㎝以上 |
25,000円～ |
※抜根の依頼費用は幹の太さ、根の広がり方など切り株の状態、使用する重機の種類、ゴミの量などで変化します。
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相続土地国庫帰属法の承認申請の流れ
申請者は承認を受けるため、必要な書類の準備・手数料の支払い・調査への協力が必要です。
承認された場合には負担金（土地の維持管理費用10年分）を支払うことで、国庫帰属の手続きが完了します。
ただし、場合によっては申請前に土地の整備が必要になるなど、手続きの準備段階にも多くの時間と費用が発生することに注意してください。
申請者は申請する土地が条件を満たしているのか確認
まずは、申請したい土地上の建物、管理を阻害する有体物・埋設物の有無を確認しましょう。
前述したとおり、条件を満たさない場合は、家屋の解体や、有害物の除去等が必要になります。
申請者が承認申請を行う
次に、下記項目について記載した書類と指定の手数料を用意し、地方法務局の窓口で手続きを行います。
- 承認申請者の氏名又は名称及び住所
- 承認申請に係る土地の所在、地番、地目及び地積
- 承認申請の審査に必要とする実費その他一切の事情を考慮し政令で定める額の手数料
参照元：令和三年法律第二十五号 相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律
なお、現時点において、申請に用いる書類の書式等について、法務省での掲載はありません。
法務大臣による要件審査・承認
次に、法務大臣から委任された地方法務局の職員が、申請された土地や周辺地域の実地調査を行います。
法務局職員は、申請者や申請された土地の関係者に対して事実聴取を行ったり、資料提供等を要求できます。
この審査により、承認される土地の条件を満たしていることが確認されれば、法務大臣から承認通知が出されます。
ただし、以下に該当する場合、法務大臣は承認を却下することができます。
- 承認申請の権限がない人からの申請
- 要件に該当しない土地や、提出書類、負担金の規定に違反している場合
- 申請者が事実の調査に協力しない場合
申請者が負担金を納付
承認されると、法務大臣から承認と負担額の通知が届きます。
申請者は通知を受けてから30日以内に負担金うぃ納付しなければ承認の効力は失われるで注意してください。
国庫帰属が完了
申請者が負担金を納付した時点で、土地の所有権は国庫に帰属します。
その後は、財務省がその土地を管理し、所有者がその土地について責任を負うことは一切ありません。
なお、申請が承認された土地が農地や山林として利用されている場合は、農林水産省の管理となります。
不要な空き家や土地の処分方法
相続土地国庫帰属法で承認される土地はかなり限定的であり、高額の費用が必要であることをご理解いただけたでしょうか。
では、不要な空き家や土地等はどう処分したらよいのでしょうか？
結論から言うと、「買取業者への売却」が最も有効な手段です。
以下では相続土地国庫帰属法以外の不要な土地処分方法である「相続放棄」「買取業者への売却」2つの方法をご説明します。
相続放棄する
相続放棄は、相続の開始を知った日から3か月以内に裁判所に申述することで、被相続人の全ての遺産相続を放棄できる制度です。
相続放棄された遺産は、他の相続人によって遺産分割協議されます。
第三順位までの相続人全員が放棄した場合、相続財産管理人の選任手続きにより予納金（相続財産管理費用）が発生します。
そのほか、相続放棄にはいくつか注意点があり、不要な土地の処分方法として有効であるとは言えません。
相続放棄の注意点
- すべての遺産を放棄することになる
- 次の相続人による管理が始まるまでは管理責任を負う
- 管理責任から完全に逃れるには数十万円～数百万円もの予納金を支払う必要がある
相続放棄についての詳細は下記記事をご覧ください。
買取業者への売却
ここまで、相続土地国庫帰属法や相続放棄は、不要な空き家や土地を手放すまでにおおくの手間や費用がかかることをお伝えしました。
そこで、不要な土地の処分方法でお困りの方におすすめしたいのが、買取業者への売却です。
事業目的である買取業者への売却であれば、売主と買取業者での金銭的合意が成立次第、売買契約を結び、費用や手間をかけることなく現金化できます。
なぜなら買取業者は、リフォーム等を行って再度販売することを目的としているからです。
そのため、どのような状態の空き家や土地でも、再生して販売する価値があると判断すれば、現況のまま買い取ってもらえます。
そのほか、国庫帰属法や相続放棄と比較した買取でのメリットは下記の通りです。
買取業者に売却するメリット
- 不要な土地だけを売却できるため、他の遺産を所有し続けられる。
- 相続させたくない土地を生前に処分できる。
- 建物を解体する必要がないため、解体費用をカットできる。
- 売却後は一切の管理責任を負わない。
弊社ではあらゆる物件の買取を行っています。
また、提携する弁護士と常に連絡を取り合える状態になっているので、相続等の問題でお悩みの方も、ぜひご相談ください。
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【やってはいけない】「相続登記をしない」という選択
令和6年（2024年）4月1日以降、相続登記をしなければ、最高で10万円以下の過料が科されます。
今は違反ではありませんが、法改正により令和6年（2024年）4月1日以降は土地と建物については相続登記が義務化されるからです。
相続所有権の取得を知ってから3年以内に相続登記を行わない場合に過料の対象となります。
相続登記の義務化は、相続土地国庫帰属法と同様、所有者不明土地問題の解消を目的のひとつとしています。
所有者不明土地問題は、今後解決すべき社会問題として取り上げられており、今後さらなる法律が設けられる可能性もあります。
そのため、所有する土地をどう活用していくのか、弁護士や司法書士、不動産業者に相談しながら早めの決断をしましょう。
【詐欺に注意】相続土地国庫帰属法を悪用した原野商法被害の危険
相続土地国庫帰属法は、国による引き取りを認められる条件がかなり厳しく、申請者は金銭的に大きな負担を強いられます。
不要な土地を処分したい所有者にとっては見逃せないこの制度ですが、話題に乗じて詐欺の被害が多発しやすくなります。
条件の厳しさや、同時に改正された相続登記の義務化により、不安をあおる材料にされることが予想されるからです。
そのため、詐欺被害にあわないためには、相続土地国庫帰属法や相続登記の中身を正しく理解することが重要になります。
過去の原野商法の事例も確認し、実際に類似した勧誘を受けた場合には消費生活センター等に相談しましょう。
原野商法の例①
相続した山林を手放したいと思っていたところ、業者から「買いたい」と電話勧誘を受けた。土地売却の契約書面にサインし、手数料と言われ18万円を支払った。その際、複雑な説明を色々と受けたが、後日契約書を見たところ、売却と併せて別の山林を買う契約になっていた。
原野商法の例②
過去に原野商法の被害にあっていたが、その土地を買いたいという電話が業者からあり自宅訪問を受けた。複数回の訪問ののち、土地を売るつもりで売買契約書に署名したが、各回の訪問のたびに「違約金として」「税金対策の費用として」とさまざまな名目で費用を請求され、総額約700万円を支払った。しかし実際は、まったく説明を受けていない山林を購入したことになっていた。
まとめ
相続土地国庫帰属法は、不要な土地の所有権を国に引き渡せる制度です。
ただし、実際に承認される土地はかなり限定的で、申請者は多額の費用を支払う必要があります。
そのため、要らない空き家や土地等の処分方法として実用的な制度とは言えません。
いらない空き家や土地を処分するなら、買取業者に直接買い取ってもらいましょう。
買取での売却であれば、不要な土地だけを費用・労力をかけることなく現金化できるからです。
弊社は、空き家や訳あり物件等を専門とした買取業者です。
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