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相続人がいない土地は国庫に帰属する
相続人がいない土地は、最終的には国庫に帰属すると民法第959条で定められています。
（残余財産の国庫への帰属）
第959条 前条の規定（特別縁故者に対する相続財産の分与）により処分されなかった相続財産は国庫に帰属する。
「国庫に帰属」とは簡単に言うと、国のものになるということです。
NHKの調べによると、相続人がいないために国に納められた遺産の総額は768億9,444万円（2022年度）にもなったということです。
2013年度の336億円から2倍以上に増えていることを見ると、相続人がいないまま亡くなった方が非常に多くなっている実情が浮かび上がってきます。
現在相続人がいないものの、自分が築き上げてきた財産を誰かに譲って役立ててもらいたいと考えているのなら、生前のうちに対策を講じることが欠かせません。
具体的な対策については、後述の「相続人がいない場合にできる土地への対処法4選」で詳しく解説します。
相続人がいない土地が国庫に帰属されるまでの4つの流れ
相続人がいない土地は、以下4つの流れを経て国の所有物となります。
相続人がいない方が亡くなっても、すぐに土地が国の所有物になるわけではないことを押さえておきましょう。
ここでは、相続人がいない土地が国の所有物になるまでの流れについて解説します。
家庭裁判所に相続財産清算人選任を申し立てる
相続人がいない方が亡くなると、その財産を管理する人が誰もいなくなってしまいます。
そこでまずは、相続人がいない方と生前親しい間柄にあった特別縁故者や内縁の夫・妻、お金を貸している債権者、検察官などが家庭裁判所に「相続財産清算人」の選任を申し立てる必要があります。
相続財産清算人は亡くなった方に代わり、相続財産から債権者へ借金を返済したり、特別縁故者に財産分与をおこなったりしたうえで、残った財産を国に納める役割を担います。
一般的には、亡くなった方と直接的な利害関係がなく、中立的な立場から手続きを進められる弁護士が選ばれる傾向にあります。
相続財産清算人の選任にかかる費用と必要書類
相続財産清算人の申し立てをおこなう際には、以下の費用を納める必要があります。
| 内訳 | 費用 |
|---|---|
| 収入印紙代 | 800円 |
| 郵便切手代 | 約1,000円（家庭裁判所ごとに異なる） |
| 官報公告料 | 5,075円 |
| 予納金 | 100万円以下 |
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
予納金は、相続財産清算人の報酬や実務に必要な経費などとして家庭裁判所へ納めるお金です。
基本的には相続財産から支払われますが、相続財産が少ないときには数十万円～100万円ほどの費用を前もって納めるように請求されることがあります。
また、相続財産清算人を選任する際に必要な書類は以下の通りです。
| 書類名 | 入手先 |
|---|---|
| 申立書 | 裁判所ホームページ |
| 被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 被相続人の父母の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 被相続人の子（およびその代襲者）で死亡している方がいる場合、その子（およびその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 被相続人の住民票除票または戸籍附票 | 被相続人が最後に住んでいた自治体 |
| 財産を証する資料（不動産登記事項証明書（未登記の場合は固定資産評価証明書）、預貯金および有価証券の残高が分かる書類（通帳写し、残高証明書など） | 法務局など |
| 相続財産清算人の候補者がある場合にはその住民票または戸籍附票 | 住所地を管轄する自治体 |
| 被相続人の兄弟姉妹で死亡している方がいる場合、その兄弟姉妹の出生時から死亡時までのすべての戸籍(除籍，改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 代襲者としてのおいめいで死亡している方がいる場合、そのおい、またはめいの死亡の記載がある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本 | 本籍地の自治体 |
| 利害関係人からの申立ての場合、利害関係を証する資料（戸籍謄本（全部事項証明書）、金銭消費貸借契約書写しなど） | 本籍地の自治体 |
参照元：裁判所｜相続財産清算人の選任
なお、司法書士に相続財産清算人の選任手続きを依頼する場合は10万円ほどの報酬を支払う必要があります。
しかし書類集めから手続きまで代行してもらえるので、手間をかけずに手続きを進められる点がメリットです。
相続人不存在を確定する
次に、亡くなった方には本当に相続人がいないのかを確認する作業がおこなわれます。
具体的には官報に「亡くなった方の相続人は名乗り出るよう」に掲載され、6か月以内に誰も現れなかった場合に「相続人不存在」が確定します。
もし期限内に相続人が見つかった場合は、相続財産が相続人に与えられて手続きは終了です。
相続人がいない4つのケース
相続人がいないケースに該当するのは、以下の4つです。
それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。
そもそも法定相続人がいない
ひとつ目は、法定相続人になれる親族がすでにいないケースです。
法定相続人とは、民法によって定められている故人の遺産を受け継げる人を指します。
参照元：e-Gov法令検索｜民法第887・889・890・900・907・938・939条
亡くなった方の相続人になれるのは、配偶者、子ども、親・祖父母、兄弟姉妹、甥・姪（兄弟姉妹がすでに死亡しているとき）の順番です。
したがって配偶者や子どもなど法定相続人がいない場合、相続人がいないケースに該当します。
基本的な相続の概念については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
法定相続人が相続放棄をした
法定相続人が相続放棄を選択したときも、相続人がいないケースに該当します。
相続放棄とは、亡くなった方の財産を受け継ぐ権利をすべて放棄することです。
相続放棄を選択した方は、最初から相続人ではなかったと見なされます。
そのため、相続人になれる権利を持つ方がすべて相続放棄を選択した場合は相続人がいないと判断されます。
なお、相続放棄については以下の記事で詳しく解説しています。
法定相続人が相続欠格に該当している
法定相続人が「相続欠格」と見なされた場合も、相続人がいないケースに該当します。
相続欠格は、相続人の相続権を剥奪する制度です。
もし相続人が以下の条件に該当するときは、相続財産を受け取ることができません。
一 故意に被相続人又は相続について先順位若しくは同順位にある者を死亡するに至らせ、又は至らせようとしたために、刑に処せられた者
二 被相続人の殺害されたことを知って、これを告発せず、又は告訴しなかった者。
ただし、その者に是非の弁別がないとき、又は殺害者が自己の配偶者若しくは直系血族であったときは、この限りでない。三 詐欺又は強迫によって、被相続人が相続に関する遺言をし、撤回し、取り消し、又は変更することを妨げた者
四 詐欺又は強迫によって、被相続人に相続に関する遺言をさせ、撤回させ、取り消させ、又は変更させた者
五 相続に関する被相続人の遺言書を偽造し、変造し、破棄し、又は隠匿した者
相続欠格により相続権を剥奪された方は相続人とはなれませんが、その子は相続人になることが可能です。
相続人が相続欠格に該当し、かつその方に子どもがいない場合に相続人不存在が確定します。
法定相続人が相続廃除されている
被相続人が自らの意思によって相続人から相続権を剥奪する「相続廃除」をした場合も、相続人がいなくなるケースのひとつです。
相続欠格が法律に基づいて相続人の権利を失わせる制度であるのに対して、相続廃除は被相続人の意思で相続人の資格を剥奪できる点に大きな違いがあります。
被相続人が相続廃除をした結果、相続人がいなくなったときにも、相続人不存在となります。
特別縁故者に財産分与をおこなう
官報への掲載を経て相続人がいないことが確定したら、被相続人の財産は特別縁故者に与えられます。
特別縁故者に該当するのは、被相続人の生前に生計をともにしていた内縁の夫・妻、看護をおこなった方などです。
ただし特別縁故者は自動的に相続財産を受け取れるわけではなく、相続人捜索の公告期間終了後3か月以内に家庭裁判所へ財産分与の申し立てをおこなう必要があります。
相続人がいない土地が国庫へ帰属する
特別縁故者への財産分与をおこなっても余った財産は、国庫へ帰属します。
ただし土地などの不動産はそのままの形では国に納められないので、相続財産清算人によって売却され、そのお金が国の所有物となる形です。
なお、相続人がいない土地が国の所有物になるまでには、少なくとも1年以上の時間がかかります。
相続人がいない土地を放置する5つのリスク
相続人がいない土地は最終的には国の所有物となるとはいえ、何の用途にも使わずに放置するのはおすすめできません。
なぜなら、以下5つのリスクがあなたにのしかかる恐れがあるからです。
ここでは、相続人がいない土地を放置する5つのリスクについて、詳しく解説していきます。
固定資産税や都市計画税がかかり続ける
固定資産税や都市計画税（土地が市街化区域内にある場合）は、毎年1月1日時点における不動産所有者に課される税金です。
したがって土地を何の用途にも使っていなかったとしても、毎年数万円～数十万円ほどの税金を納め続けなければならない点に注意が必要です。
土地に課される固定資産税や都市計画税の納税額は毎年6月頃に自治体から送られてくる「固定資産税納税通知書」を見ると確認できます。
【固定資産税納税通知書の見本】
自分がいまどのくらいの税金を納めているのか、いま一度確認してみることをおすすめします。
もし納税額が負担となっている場合には、後述の「相続人がいない場合にできる土地への対処法4選」で解説する方法のいずれかによって、生前のうちに土地を手放すとよいでしょう。
近隣トラブルの原因となる
近隣トラブルが発生する恐れがある点も、土地を放置するリスクのひとつです。
空き地となっている土地を放置すると、季節によっては1週間程度で雑草が敷地いっぱいに生い茂ってしまいます。
すると、やがてゴキブリやハエ、ダニなどの害虫が発生し、隣家の方に被害を与えてしまいかねません。
また、土地上に生えている樹木の枝が境界線を越えて隣家にまで伸びてしまい、落ち葉などで迷惑をかける恐れもあります。
実際、弊社がおこなったアンケート調査によると、庭木の枝や落ち葉などによる隣人トラブルに悩んでいる人が多いことがわかります。
もし所有している土地が原因で隣家の方に被害を与えたら、損害賠償などを請求されかねません。
令和2年3月に改正された「土地基本法」により、土地の所有者は近隣の方に迷惑をかけないように適切に管理することが規定されているからです。
近隣の方から損害賠償を請求されるリスクを回避したいのなら、土地の適切な維持・管理が欠かせません。
土地が遠方にあるなどの理由で管理をおこなうのが難しい場合には、近隣トラブルが発生する前に土地を手放すことをおすすめします。
【空き家が建っている場合】倒壊の恐れがある
土地上に建物が建っている場合は、放置期間が長引くほどに倒壊リスクが高まります。
誰も住んでいない空き家は換気不足や雨漏りなどの理由により構造材が腐ってしまうからです。
もし地震や台風などの自然災害で空き家が倒壊して隣家の方や歩行者などに被害を与えたら、所有者が賠償責任を負わされる可能性がある点に注意が必要です。
実際、一般社団法人日本住宅総合センターによると、空き家が倒壊して隣家の4人家族が亡くなった場合には2億円近い損害賠償額が発生するとの試算結果も出ています。
空き家の倒壊リスクを避けたいのなら解体してしまうのも選択肢のひとつですが、それには100万円以上の費用が必要です。
もし費用を掛けずに倒壊リスクを免れたい場合には、そのままの状態で専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の空き家を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
築年数が古かったり、建物の状態が悪かったりする空き家でもそのままの状態で買い取らせていただきますので、空き家の処分にお困りの方はお気軽にお問い合わせください。
なお、以下の記事でも空き家が倒壊するリスクについて詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
【空き家が建っている場合】資産価値が低下する
土地に建物が建っている場合、築年数が経つごとに資産価値が低下する点も放置するリスクのひとつです。
基本的に建物の資産価値は新築時をピークとし、年々下落していく傾向にあります。
実際、公益財団法人東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」を見ると、中古住宅の平均価格は築年数が古いほど安くなっていることがわかります。
それだけではなく、築年数が経った古い家ほど、売却するのが難しい様子もうかがえます。
空き家を放置する期間が延びると、それだけ売却が難しくなり、たとえ売れたとしても安価で手放さざるを得ません。
そのため、今後も空き家を使う予定がないのなら、資産価値が一番高い「いま」の時点で売却を決意したほうがよいでしょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は空き家の買取実績が豊富な専門の買取業者であり、24時間365日無料査定を実施しております。
所有している空き家がいくらで売れるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
【空き家が建っている場合】特定空き家に指定される恐れがある
土地に建物が建っていて管理を怠っていると、自治体から特定空き家に指定される恐れもあります。
特定空き家とは、倒壊の恐れがあったり、衛生面で有害となる恐れがあったりするなど、このまま放置するのは好ましくないと見なされた空き家を指します。
自治体から空き家の状態を改善するように指導があったにもかかわらずに放置を続けると、それまで適用されていた住宅用地の特例の対象から除外され、固定資産税の負担が大幅に増えてしまいます。
居住用の建物が建っている土地に課す固定資産税の税額を最大で6分の1に軽減する制度。
さらには50万円以下の過料を支払うように請求されたり、行政代執行によって強制的に空き家を解体されたりしてしまいかねません。
参照元：e-Gov法令検索｜空家等対策の推進に関する特別措置法第22条第9項・第30条
自治体が所有者に代わって空き家を解体する行為。
行政代執行によってかかった数百万円もの解体費用を負担するのは、空き家の所有者であるあなたです。
実際、千葉県柏市で実施された行政代執行の事例では、建物の所有者に対して約1,040万円もの解体費用が請求されています。
所有している空き家が特定空き家に指定されるのを回避したいのなら適切な管理が欠かせませんが、自分では管理しきれないときには、専門の買取業者に売却するなどして手放すことをおすすめします。
なお、特定空き家については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
相続人がいない場合にできる土地への対処法4選
ここまで解説してきたように、相続人がいないからといって土地を放置するとさまざまなリスクがあなたに襲いかかる恐れがあります。
そのため、土地を放置するリスクを回避したいのなら、生前のうちに以下の対処法を実行しておきましょう。
ここでは、相続人がいない場合にできる土地への対処法を4つご紹介します。
遺言書を作成して特定の人物に土地を譲る
相続人がいない場合でも、生前のうちに遺言書を作成しておけば特定の人物に土地を譲り渡せるようになります。
生前にお世話になった方がいる場合には検討の余地があるでしょう。
ただし民法第967条に定められているように、遺言は自筆証書・公正証書・秘密証書のいずれかの形でおこなわなければなりません。
遺言書の内容を自筆で作成して押印する。
公証役場で2人以上の証人の立ち会いのもと、公証人に遺言の内容を口で伝え、公証人がその内容を筆記する形で作成。
作成後は遺言書、証人の署名・押印が必要。
遺言書の作成はパソコンでも可能だが、自筆で証明して押印したうえで特定の印章で封印する必要がある。
民法に定められた方式で遺言書を作成しないと無効になってしまうので、注意が必要です。
遺言書の作成に不安のある方は、弁護士や司法書士などの専門家にアドバイスを求めることをおすすめします。
土地を自治体へ寄付する
相続人がいない土地を自治体へ寄付するのも選択肢のひとつです。
東京財団政策研究所の「土地の『所有者不明化』～自治体アンケートが示す問題の実態～」によると、「土地の寄付を受け入れる」と回答した自治体の割合は94％となりました。
土地を自治体に寄付したら公園や防災用地などとして活用してくれるので、社会貢献にもつながるでしょう。
ただし、自治体が寄付を受け入れているのは、あくまでも「公的な利用が見込める土地」に限ります。
たとえば新潟市では自治体にとって有益であり、多額の維持管理費用がかからないなどの土地の寄付は受け入れていますが、建物が建っていたり、宅地への転用ができない農地だったりする場合には受け入れを断っています。
参照元：新潟市｜土地の寄附について
土地の寄付を受け入れるかどうかは自治体の判断次第なので、自治体への寄付を検討している場合には一度問い合わせて確認してみるとよいでしょう。
なお、土地の自治体への寄付の実情については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
相続土地国庫帰属制度を利用する
あなたが所有している土地が相続によって受け継いだものなら、相続土地国庫帰属制度に基づき国に引き渡せる可能性があります。
相続土地国庫帰属制度は、所有者不明の土地をなくす目的で2023年4月27日からスタートした国が土地を引き取る制度です。
これまでは、相続した不要な土地を手放すには相続放棄をせざるを得ませんでしたが、預貯金などのプラスの財産を受け継ぐ権利も捨てなければならない点がデメリットでした。
しかし相続土地国庫帰属制度の開始により、相続した不要な土地のみを手放せるようになったのです。
これにより、相続した土地にかかる固定資産税や維持管理費を負担せずに済むようになったのは相続人にとって大きなメリットといえます。
ただし、土地上に建物が建っていたり、土壌汚染されていたりする土地は国に引き取ってもらえないなど、相続土地国庫帰属制度を利用するには厳しい要件をクリアしなければなりません。
実際、相続土地国庫帰属制度を利用して国に引き取ってもらえた土地は、2,481件の申請に対してわずか667件にとどまります（2024年7月31日現在）。
さらに、相続土地国庫帰属制度の利用は無料ではなく、以下の費用を負担しなければならないデメリットもあります。
| 費用の名目 | 費用 |
|---|---|
| 審査手数料 | 1万4,000円 |
| 10年分の管理費用 | 原則20万円 |
相続土地国庫帰属制度はメリットよりもデメリット面が強く、あまりおすすめできる制度とはいえないのが実情です。
そのため相続した不要な土地を確実に手放したいのなら、次の見出しでご紹介するように売却することをおすすめします。
なお、相続土地国庫帰属制度については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
売却する
相続人がいない土地への対処法としてもっともおすすめなのは「売却」です。
土地を売却して現金に替えると、老後の生活資金などとして活用することができます。
また、土地よりも現金のほうが寄付をしやすくなるところもメリットです。
土地の売却方法には、仲介業者に見つけてもらった買主と売買契約を交わす「仲介」と、買取業者に直接買い取ってもらう「買取」の2種類があります。
しかし、あなたが所有している土地の立地条件によって、適している売却方法は以下のように異なる点に注意しましょう。
ここではそれぞれの売却方法について詳しく解説していくので、あなたの土地がどのような立地条件なのかを思い浮かべながら参考にしてください。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも解説しています。
立地が良ければ仲介業者に売却を依頼
あなたが所有している土地が駅から徒歩10分以内、周辺に日常生活の買い物ができる商業施設が充実しているなど立地条件が良い場合には、仲介業者に売却を依頼しましょう。
弊社がおこなったアンケート調査では、マイホームを購入する際に「立地を優先した」と回答した方の割合がもっとも多い結果となりました。
仲介ではマイホームの建築を検討している個人の方が売却相手となるので、あなたの土地の立地が良ければ市場相場に近い価格で売却できる可能性があります。
立地が悪ければ買取業者に直接売却
一方で、あなたの土地が駅から徒歩15分以上かかるなど立地条件が悪い場合には、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
なぜなら、立地条件の悪い土地を仲介で売りに出しても買い手が見つかることはほぼないからです。
しかし、専門の買取業者なら立地条件の悪い土地でもスピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者は、再販を目的としてあらゆる不動産を購入する不動産業者です。
専門の買取業者には居住ニーズがない土地に価値を付加するノウハウや土地を再販できる独自のルートがあるので、立地条件の悪い土地でも問題なく買い取ってくれるのです。
そのため立地条件が悪く、仲介では買い手が見つからないような土地をできる限り早く手放したいのなら、まずは買取業者に相談するとよいでしょう。
以下の記事では、売れない土地を少しでも高く売却するための買取業者の選び方や売れやすくする工夫について解説しています。
併せて参考にしてください。
アルバリンクの土地買取事例をご紹介
ここまで解説してきたように、相続人がいない土地に関する問題を生前のうちに解決したいのなら専門の買取業者に売却するのが最適です。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の土地の買取事例をご紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、以下再建築ができない土地のように、他社では断られるような土地を多数買い取ってきました。
なお、こちらの物件は200万円で買取いたしました。
参照元：AlbaLink｜買取事例
また、立地などの問題で地元の不動産業者から売却を断れてお困りのお客様から迅速に物件を買い取らせていただき、以下のように感謝のお言葉をいただけております。
引用元：AlbaLink｜お客様の声
弊社を実際にご利用いただいたお客様からも、Googleの口コミで多数の好意的な評価を頂いております。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
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なお、査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、安心してご活用いただければ幸いです。
>>【相続人がいない土地を高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
相続人がいない土地は、最終的には相続財産精算人の手によって売却されてから国に納められます。
ただし相続人がいないからといって、何の用途にも使わずに放置するのはおすすめできません。
固定資産税などの税金がかかり続けるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなりかねないからです。
そのため、相続人がいない土地はトラブルが発生する前に、生前のうちに売却するなどの対策を講じておくことをおすすめします。
相続人がいない土地をできる限り早く手放したいのなら、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお任せください。
弊社は全国の土地を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも取り上げられました。
弊社なら、仲介では買い手が見つからないような土地でもスピーディーに、かつ適正価格で買い取ることが可能です。
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