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仲介と買取の「仕組み」の違い
本章では、仲介と買取の仕組みの違いについてご紹介します。
売主と買主の間に不動産業者が入り、売買などの取引を円滑に進めるための方法。
不動産業者は、両者の間に入る仲介役のため、取引が成立すれば成功報酬として仲介手数料が入る。
不動産業者が買主となり、売買を進めていく方法。
不動産業者は売買取引を行う当事者であり、買取では仲介手数料は発生しない。
仲介と買取の大きな違いは、仲介は不動産業者が取引の仲介役であるのに対して、買取は不動産業者自体が買主となり取引を進めていくところです。
仲介では、不動産業者が広告など宣伝活動等を行い反響を募り、内見に立ち会うなど主に一般消費者から買主を探すのが大まかな流れとなります。
一方で、買取は不動産業者が買主となるので広告などの宣伝活動はなく、買取業者さえ決まれば迅速に売買契約に進めます。
よって、不動産を売りたい人は買取業者を探し買取査定を受け、買取額に納得した不動産業者と売買契約の締結などを行っていきます。
このように、仲介は主に一般消費者が買主、買取は不動産業者が買主となるなど、両者の売却の仕組みは大きく異なります。
仲介と買取の「特徴」の違い【メリットやデメリットもわかる】
本章では、仲介と買取の違いについてご紹介します。
まずは、両者の違いを下記表にまとめています。
| 項目＼売却方法 | 仲介 | 買取 |
|---|---|---|
| 売却の確実性 | 売れない可能性がある | 確実に売却できる |
| 売却価格 | 相場通りの金額で売却できる可能性が高い | 相場の6割～7割で売却できることが一般的 |
| 売却の流れ（期間） | 3か月～半年程度 | 1週間～2週間程度で完了できるケースがある |
| スケジュール感の融通 | 融通はきかないことが多い | 融通はきく |
| リフォームやハウスクリーニングの要不要 | 必要となるケースが多い | 不要 |
| 内覧対応の要不要 | 必要 | 不要 |
| 近所に知られるかどうか | 知られる | 知られない |
| 契約不適合責任の有無 | あり | なし |
| 仲介手数料の有無 | あり | なし |
| 訳あり物件に対する扱い | 売却は難しいケースが多い | 専門で買い取る業者が多い |
上記表を踏まえて、仲介と買取の違いについて次章にて詳しく解説していきます。
売却の確実性
売却の確実性についてです。
仲介は、一般消費者に向けて宣伝活動を行い買主を探す作業があるので、万が一物件に興味を持つ人がいないなどの場合には、売れない可能性も十分あります。
一方で買取は、不動産業者が買主となるので確実に売却できます。
例えば、築年数が古い、交通の便が悪い立地など、流通性が乏しい不動産は買取がおすすめです。
複数の買取業者に買取査定を出し、納得のいく買取金額を提示した買取業者で売買契約を進められます。
仲介は、時間を掛けてでも相場に則った金額で売却したい人、買取は売却期間が取れない人や確実に売却したい人におすすめです。
売却価格
売却価格についての比較です。
仲介は、主に一般消費者への売却となるので、市場の動向により相場に則った金額で売却できる可能性や、立地や希少性の高い物件であれば高値売却できる可能性もあります。
一方で買取の売却金額は、相場の6割～7割程度の売却価格になるのが一般的です。
その理由は、一般的に買取業者は買取した不動産を商品化して再販売するために、物件自体を安く仕入れるためです。
高く仕入れてしまえば、リフォーム費用の捻出や再販時の価格を高くせざる得なくなるため、なるべく買取価格は低く抑えたいと考えます。
そのため、買取業者への売却金額は相場より下がってしまいます。
売却金額の観点で言うと、仲介は相場通りの金額や少しでも高く売りたい人、買取は売却金額よりも不動産を確実に処分して少しでも現金化したいと考える人におすすめです。
売却の流れ（期間）
売却の流れや期間についての比較です。
仲介と買取の売却の流れは、以下のとおりです。
仲介の場合、買主を探す販売活動から買主への案内が最も時間が掛かるところであり、且つ買主が現れなければ継続となることから、売却の流れのなかでは期間が読みにくい工程となります。
また、買主がローンを使えば、ローン審査や融資の実行まで1か月～2か月程度かかるため、仲介の売却期間は少なくとも3か月から半年以上、物件によっては1年程度期間を要するケースもあります。
一方で買取は、売却先が決まっていることや買取業者は現金決済が多いので、売買契約から引き渡しが最短1週間程度と仲介と比べて圧倒的な早さがあります。
よって、仲介は売却に時間を掛けられる人、買取は売却に要する期間を取れずに現金化を急いでいる場合におすすめです。
スケジュール感の融通
スケジュール感の融通に関する比較です。
仲介では、スケジュール感の融通がきかないケースが多いでしょう。
例えば、買い替えの場合、引き渡し日を買い替え先の引き渡し日に合わせたり、売り出し価格を相場から下げることで売却を早めたいと思っても、肝心の買主が見つからなければ実現はできません。
また、そもそも買主にもスケジュールの都合があるため、売主が思った通りのスケジュールで進まないケースが多いでしょう。
一方買取では、売主のスケジュール感に合わせて売買契約を進められることや、買主が現金決済の買取業者であるため、資金の流れを確定しやすいというメリットがあります。
よって、仲介はスケジュール感の融通がききにくいため、原則は売却スケジュールに余裕がある人や買主に合わせて進められる人がおすすめです。
買取は、売主の都合で売却を進めたい人におすすめとなります。
リフォームやハウスクリーニングの要不要
リフォームやハウスクリーニングの要不要に関する比較です。
仲介では、リフォームやハウスクリーニングが必要なケースがあります。
その理由は、仲介では一般消費者が実物の不動産を見学して、購入か否かを決めていくからです。
そのため、内装の劣化や設備の故障などが著しければ、売却が難しくなることや契約不適合責任を追及されないために売却前にリフォームを行うことがあります。
また、室内が綺麗でなければ内見者に好印象を与えることができなため、ハウスクリーニングが必要なケースもあります。
特に、水回りは人肌が触れる可能性があるところで清潔感を求められることが多く、水垢やカビがないようにすることや、内見時の印象を良くするために部屋は整理整頓、室内は埃やゴミなどが落ちていないように心がけます。
つまり仲介では、売却前にリフォームやハウスクリーニングの費用負担が生じる可能性があります。
一方で買取では、リフォームやハウスクリーニングを行う必要はありません。
その理由は、買い取るのは不動産業者であり、室内の状況を気にすることがないからです。
また、室内等をリフォームして再販するケースが多いので、そもそもリフォームする必要がないという理由もあります。
よって、築年数が古い不動産やリフォームしないと売却できない不動産、若しくはこれら費用を売却前に負担できない場合は買取がおすすめです。
仮に、築年数が古い不動産などを仲介で進めると、売却前にリフォームなどの費用負担や負担した分を売価に転嫁することで売りづらくなるリスクがあるため、あまりおすすめはできません。
仲介を利用するなら、築年数が新しく室内のリフォームをする必要がない状態の不動産を売却するときにおすすめです。
内覧対応の要不要
内覧対応の要不要についての比較です。
仲介では、内覧が必要となります。
その理由は、仲介は主に一般消費者への売却であり、買主を見つける作業のなかで内覧は重要な工程であるからです。
なお、仲介で内覧は必要な工程ですが、不特定多数の人に室内など生活空間を見られることや、内覧の立会いが必要なケースがあるなどのデメリットがあります。
一方、買取では内覧は不要で、その理由は買主が不動産業者だからです。
買取前に不動産自体の確認で訪問することはありますが、仲介のように広告等で内見者（一般消費者）を募ることはありません。
よって、仲介は不特定多数の人に内覧されても抵抗感がない人や内覧の時間を取りやすい人におすすめです。
一方、買取は内覧不要なので室内を見られることに抵抗感がある人や、仕事等が忙しく内覧の時間を取りずらい人におすすめと言えます。
近所に知られるかどうか
近所に知られるかどうかの比較です。
仲介で売却するときには、近所に知られてしまいます。
その理由は、インターネット等の広告で物件自体の宣伝を大々的に行うからです。
よって、不動産の購入を近隣で検討している人には知られてしまうことや、同じマンション内であれば不動産会社が週末に現地案内会などを開催するケースもあるため、売却している事実が周知される可能性があります。
一方で、買取では近所に知られることはありません。
その理由は、買取では予め売却先が決まっているため、世間一般向けに宣伝活動を行わないので周知される機会すらないからです。
そのため、売却の事実を近隣に知られたくないと思っているなら、買取がおすすめとなります。
また、世間一般に売却している事実を周知して、少しでも高く売却したい人は仲介がおすすめです。
契約不適合責任の有無
契約不適合責任の有無に関する比較です。
買主が売買契約前に思ったような物件でなかったときに、売主に異議申し立てができる権利。
追完請求（修補）、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除があります。
仲介では、契約不適合責任があります。
引き渡しから2年間は、建物内外に関する不具合や故障について、当初売買契約時に知らされていなかったことについては契約不適合責任の追及により、追完請求などを行使される可能性があります。
これにより、特に築年数が古い不動産については、契約不適合責任を追及されないための対策として、売却前にリフォーム工事や外装の修理を行うケースもあるでしょう。
一方で、買取には契約不適合責任はありません。
その理由は、買主となる買取業者は不動産のプロであり、売買契約書の書面上で契約不適合責任を免責にするケースが多いからです。
さらに、買取業者は不具合などの瑕疵があっても、リフォームして再販するので気にする事はありません。
よって、築年数が新しく契約不適合責任の心配がない場合には仲介、築年数が古く契約不適合責任が心配なケースや売却前にリフォーム費用などの捻出が難しい場合には、買取がおすすめです。
契約不適合責任についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
仲介手数料の有無
仲介手数料の有無に関する比較です。
仲介で売買が成立した場合に仲介した不動産会社に支払われる成功報酬。
成約価格400万円以上の仲介手数料の上限額は、「（成約価格×3％＋6万円）×消費税」で計算できる。
仲介で売買が成立した場合には仲介手数料がかかりますが、買取ではかかりません。
買取で仲介手数料がかからない理由は、買取は買取業者自らが買主となり取引を進めていくからです。
買取業者は、買い取った不動産を商品化して再販することが事業であり、取引自体にも関わっているため仲介行為は一切行っておりません。
そのため、仲介手数料という名目で売主より手数料を貰うことは制度上、趣旨に反するという理由もあるでしょう。
よって、少しでも売却時の諸費用を安く抑えたいなら買取、仲介手数料を負担してでも高く売りたいなどの意向があれば仲介がおすすめです。
訳あり物件に対する扱い
最後は、訳あり物件に対する扱いです。
訳あり物件とは、事故物件、空き家、再建築不可、共有不動産、相続トラブル、底地借地、ゴミ屋敷、築古物件を指します。
例えば、事故物件に対しての取扱いに関しては以下のとおりです。
心理的瑕疵が強い物件を一般的に言うが、心理的瑕疵の捉え方は人それぞれであり定義はない。
一般的には、孤独死や自殺、殺人事件など他人の死を容易に想像できる事象が起きた物件を指す。
物件自体に物理的な不具合や故障はないが、そこに住むことで多大なストレスを感じる瑕疵。
孤独死などの他に、自然死でも発見が遅れて特殊清掃が必要なケース、近隣に墓地や反社会的勢力の事務所があるなども該当することがある。
仲介でも訳あり物件を取り扱うことはありますが、売却は難しいケースが一般的です。
なぜなら、一般消費者で事故物件に住みたいと思う人は少ないからです。
実際、弊社が行ったアンケートによると、下記グラフのとおりに事故物件に住みたいと思う人は少なく、買主探しは難航することが容易に予見できます。
引用元：ブームの兆し！事故物件はあり？なし？983人にアンケート調査をしてわかった年収別の超意外な傾向とは？【アルバリンク】
また、【事故物件に住みたくない理由ランキング】男女500人アンケート調査でも、事故物件は「とにかく怖い」「気分がよくない」「縁起が悪い」「幽霊が出そう」など、心理的なストレスに関する意見が大部分を占めており、市場での人気は高くないのは明らかです。
仲介での売却はできるものの、実際の売却は厳しいと言わざる得ないでしょう。
また、再建築不可物件や共有持分不動産の売却、ゴミ屋敷などの訳あり物件も市場での人気は低いため、仲介の売却は難しいです。
一方で買取では、問題なく訳あり物件を売却できます。
なぜなら、買取業者は訳あり要素がある物件や建物の状態などを問わず、商品化するノウハウがあるため、現況のまま現金決済で買取できるからです。
買取業者への売却では、事故物件でも告知義務を気にすることなく、契約不適合責任を免責とするので安心して取引を進められます。
よって、事故物件など訳あり物件を確実に早く現金化したいなら、買取がおすすめです。
仲介は、立地が良い且つ築年数が新しい場合にトライしてみるのが良いでしょう。
なお、株式会社アルバリンクは事故物件や再建築不可物件など訳あり物件を専門で買い取る不動産会社です。
一般的な買取では相場より相当な安価となりますが、弊社アルバリンクでは買取したものを流通しやすい不動産に商品化するノウハウや、商品化した不動産を投資家等に売却できる独自販路を確立しているため、他社よりも高値売却できる可能性があります。
まずは、弊社アルバリンクの買取査定をお試しください。
あなたに向いているのは仲介と買取のどっち？
本章では、不動産売却で仲介と買取のどちらが向いているのかについて解説します。
・「早く売りたい」なら買取
「高く売りたい」なら仲介
高く売りたいなら仲介です。
なぜなら、仲介は一般消費者への売却であるため、相場に則った金額で売却できる可能性が高いからです。
さらに、立地が良い若しくは希少性が高いなど、唯一無二感がある不動産であれば高く売れる可能性もあるでしょう。
例えば、駅直結のタワーマンションの角部屋、人気の住宅街の東南角地の一戸建て、都心部で地下鉄の駅徒歩5分以内のマンションなどになります。
このように、中古市場で流通しやすい不動産なら高く売れる可能性があるので、売却方法は仲介が良いでしょう。
なお、仲介で売却ができなかった場合に買取も提案できる不動産会社もあるので、買取を保険として仲介を利用する考え方もありです。
「早く売りたい」なら買取
早く売りたいなら買取です。
買取であれば、買主が予め決まっているため、売却活動する必要がないからです。
さらに現金決済のため、買取業者さえ決まれば売買契約から引き渡しまでが早く、最短売買契約から1週間程度で現金化ができます。
よって、早く確実に売却して現金化を急ぐなら、買取がおすすめです。
不動産買取業者についてくわしく知りたい場合には、以下の記事を参考にしてください。
「訳あり物件を売る」なら買取
訳あり物件を売るなら買取です。
なぜなら、訳あり物件は市場での流通性が乏しく、一般消費者向けの仲介では売却が難しいからです。
また、訳あり物件は専門の買取業者でなければ円滑な売却手続きができないため、訳あり物件を売るなら迷うことなく買取を選びましょう。
弊社アルバリンクが訳あり物件を買い取った事例
弊社アルバリンクは、訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような訳あり物件を多数買い取ってきました。
例えば、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
また、再建築不可物件の買取事例もご紹介します。
例えば、下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は、前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
買取業者の中にはホームページなどで「訳あり物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社アルバリンクはお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件などデリケートな対応が求められる物件でも、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
仲介と買取の2つの共通点
本章では、仲介と買取の共通点についてご紹介します。
・売却後は「確定申告」を行う
基本的な「諸費用」はかかる
仲介でも買取でも、基本的な諸費用はかかります。
以下の項目について解説します。
・登記費用
・一括返済手数料（ローンがある場合）
印紙税
印紙は、売買契約を締結するときや抵当権抹消手続き（売却する不動産にローンがある場合）のときに使用します。
経済的利益がある取引を明確にする文書を作成した場合に、印紙税法に基づき課税される税金。
作成した書類に添付し、割り印等をすることで納税となる。
不動産売買契約書を作成する場合、納税する印紙税額は記載の契約金額により変わります。
| 契約書記載の金額 | 印紙税額（軽減前の税額） |
|---|---|
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円（10,000円） |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円（20,000円） |
| 5,000万円超～1億円以下 | 30,000円（60,000円） |
| 1億円超～5億円以下 | 60,000円（100,000円） |
参照元：印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで【国税庁】
なお、印紙税は令和9年3月31日まで、所定の税額より軽減される措置が講じられています。
登記費用
登記費用は、所有権移転登記をするときにかかります。
不動産を売買したときに、その不動産の所有者が買主に移行したことを登記簿へ記録すること。
所有権移転登記を行うことで、買主の権利関係が公になり第三者に対して所有権を主張できるようになる。
このような登記をするときにかかる税金が、登録免許税です。
登記手続き時にかかる税金。登記税と言っても過言ではない。
中古不動産取引時の登録免許税の税率は、土地と建物共に20/1000です。
税額は、【固定資産税評価額×20/1000】で計算できます。
参照元：登録免許税の税額表【国税庁】
なお、所有権移転登記に伴う登録免許税は、買主側が負担することが不動産業界の慣例ではあるため、売主側は負担する可能性は低いのですが、登録免許税を負担する可能性もあるので一旦記載しています。
一括返済手数料（ローンがある場合）
売却不動産にローンがある場合、金融機関に支払う一括返済手数料があります。
なお、一括返済手数料の金額は、各金融機関により異なります。
例えば、みずほ銀行などメガバンクの場合、窓口の手続きで33,000円に設定しているケースが多く、一方で住信SBIネット銀行やソニー銀行などいわゆるネット銀行では、条件により無料となっています。
また、ローンの一括返済を行うと抵当権抹消登記の手続きが必要です。
不動産に付けられた抵当権を外す手続き。
ローンを完済したときに司法書士に依頼する。
債務者のローン返済が滞ったときに、債権者である金融機関が主に融資対象の不動産を売却して（競売に出して）弁済を受けられる権利。
なお、抵当権抹消登記にも登録免許税がかかり、その税額は不動産1件につき1,000円、他に司法書士の報酬があります（相場は1件につき15,000円前後）。
売却後は「確定申告」を行う
売却が完了して、売却益が出た場合には、「確定申告」を行います。
確定申告を行う理由は、売却益に対して所得税と住民税が課税されるからです。
確定申告は、売却を行った翌年の2月16日～3月15日の間で手続きを行います。
なお、確定申告の対象となる譲渡所得や課税譲渡所得の計算方法、所得税や住民税の税率等についてくわしくは、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
本記事では、不動産の売却方法である仲介と買取について両者の比較を行ってきました。
仲介は、最も知られた売却方法であり一般的に流通するマンションや一戸建てなどであれば、仲介を利用しての売却で問題ないでしょう。
一方で、買取は立地が悪い若しくは築年数が古いなど、一般的に流通しにくい不動産を売却したい場合や相続税の支払い等で現金化を急ぎたいとき、事故物件など訳あり物件を売却したいときにおすすめです。
また、買取は仲介で売却活動を行うも、売れないときの保険として考えるのも良いでしょう。
実際、多くの不動産会社では、仲介と買取を両方行っているケースがあります。
なお、株式会社アルバリンクは、仲介で売却活動するも売れなかった不動産、交通の便が悪い田舎立地の不動産、建物が著しく古い不動産、事故物件など訳あり要素がある不動産など、他社が買取を断るような不動産でも積極的に買取を行っています。
一般的な不動産買取では相場より相当な範囲で安価となるケースが多いのですが、弊社アルバリンクでは買取した不動産を流通しやすいように商品化するノウハウと、これらを投資家など多方面へ再販する独自販路があるため、他社よりも高値買取できる可能性があります。
実際、弊社アルバリンクは訳あり不動産などを高く買い取る専門業者として、フジテレビ「イット」など、多くのメディアで紹介されています。
まずは、弊社アルバリンクの無料買取査定をご利用ください。
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