国土交通大臣(1)第10112号
他の共有者に賃料請求可能なシーンは3種類
あなたが他の共有者に対して賃料請求（不当利得返還請求）できるシーン以下のは3通りあります。
- 共有不動産に発生した家賃収入を他の共有者が独占している場合
- 他の共有者が共有不動産を占有している場合
- 賃貸物件に相続が発生し他の相続人が家賃収入を独占している場合
まずは、自分がどの状況にあるか、そして賃料請求が可能かどうかを確認しましょう。
共有不動産に発生した家賃収入を他の共有者が独占している場合
共有不動産を第三者へ貸し出しており、家賃収入を特定の共有者が独占している場合は、その共有者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「共有者に独占されている家賃収入は取り返せる」を参考にしてください。
他の共有者が共有不動産を占有している場合
あなたが共有不動産に住んでおらず、特定の共有者が物件を占有している場合は、占有者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「共有者が物件を占拠している場合も賃料を請求できる」を参考にしてください。
賃貸物件に相続が発生し他の相続人が家賃収入を独占している場合
賃貸物件の所有者が死亡し、遺産分割協議中である場合に、特定の相続人が家賃収入を独占しているのであれば独占者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「共有不動産の賃料は相続人全員に受け取る権利がある」を参考にしてください。
共有者に独占されている家賃収入は取り返せる
共有不動産を第三者に賃貸することで発生した家賃収入を、共有者の1人が独占するケースがあります。
特定の共有者が家賃収入を独占している場合は、独占者に対して持分割合に応じた賃料を請求（不当利得返還請求）できます。（法的根拠に関しては次項で詳しく解説します。）
ちなみに、共有不動産の賃貸経営について同意しておらず、賃貸借契約書に賃貸人として名前の記載がない共有者でも、賃料を受け取る権利があり、不当利得返還請求を行なえます。
賃料は持分割合に応じて分配されるのが原則
共有不動産に発生した収益（法律上では法定果実という）は、各共有者の持分割合に応じて帰属されるのが大原則です。
共有不動産で発生した収益であれば、不動産の所有者全員に与えられる権利があって当然だからです。
上記については、民法第89条でも定められています。
たとえば、共有者の1人であるAがBと共有する土地を第三者Cに貸しているとします。
仮に「Aだけ」がCに対して不動産の使用を認めていて、Bがそれを知らなかったような場合でも、Cは無権利者ではないため、BはCを追い出せません。
ただし、Bは「AとC両方」あるいは「どちらか」に対して「賃料相当額を共有持分で割った金銭」の請求はできます。
賃料請求の詳しい流れは、この記事の「賃料請求（不当利得返還請求）の流れ」で解説しておりますので、参考にしてください。
共有者に独占している家賃収入に対して賃料請求した判例
実際に、遺産分割前に生じた家賃収入をめぐって争った裁判例があります。
相続開始から遺産分割までの間に共同相続に係る不動産から生ずる金銭債権たる賃料債権は，各共同相続人がその相続分に応じて分割単独債権として確定的に取得し，その帰属は，後にされた遺産分割の影響を受けない。
簡単に言うと、相続発生から遺産分割前までに発生した家賃収入は、最終的に不動産の所有者となる人が取得するのではなく、法定相続分に応じて各相続人が受け取れることを意味しています。
今回の判例では、夫が亡くなり、最終的に不動産を相続した妻と他の相続人で争われました。
妻は「賃料はすべて遺産分割協議で決まった不動産の相続人がすべて受け取れる権利がある」と主張したのに対し、他の相続人は「不動産の相続人が正式に決まるまでの賃料は法定相続分で各相続人が受け取れる権利がある」と主張しました。
結果は上記の通り、後者の言い分が通り、遺産分割前までの賃料は各相続人に法定相続分の割合で精算されることになりました。
共有者が物件を占有している場合も賃料を請求できる
特定の共有者が共有不動産を占有している場合、持分割合に応じた金額を目安に、その共有者に対して賃料を請求できます。
特定の共有者が物件を占有している場合、他の共有者が持つ不動産全体の使用権を剥奪されているのと同じだからです。
民法上でも、不動産の各共有者は持分割合に関わらず、不動産全体を使用する権利を持ちます。
（共有物の使用）
第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
物件を占有している共有者に請求できる賃料の計算方法は以下の通りです。
賃料請求できる金額の具体例
- 一ヶ月の家賃相場が「10万円」の共有不動産（周辺情報などから算出）
- 共有者A、Bの2人で「2分の1」ずつ共有
- Aが1年間、物件を占有
この場合占有者Aに対して、Bは「家賃相場の2分の1」を目安として1年間分請求できます。
よって、請求可能な賃料の目安は「10万円×1/2×12=60万円」となる。
ただし、持分割合に応じた金額はあくまで目安であり、共有者同士の同意があればいくらでも構いません。
つまり、支払う賃料は共有者間の話し合いで決まるので、賃料を巡って裁判（不当利得返還請求訴訟）へ発展するケースも珍しくありません。
物件を占有している共有者への賃料請求が認められた判例
実際に、共有不動産を占有している共有者への賃料請求が認められた判例があります。
不動産の共有者は、当該不動産を単独で占有することができる権原がないのにこれを単独で占有している他の共有者に対し、自己の持分割合に応じて占有部分に係る賃料相当額の不当利得金ないし損害賠償金の支払を請求することができる。
引用元：最高裁判所 平成12年4月7日
この裁判は、土地を共有者Aから子であるBに贈与したが、その土地を他の共有者CとDが占有していたため、BがCとＤに対して賃料請求を行ったという内容です。
共有者同士で「使用貸借」がなかったことがポイントとなり、この裁判ではCとDに対する賃料請求が認められました。
占有者に対して「賃料請求」は可能だが「明渡請求」はできない
「民法249条」によって、各共有者が不動産全体を使用する権利は守られています。
そのため、占有の対価として賃料を請求できますが、「明渡請求」を行って対象物件から追い出すことはできません。
しかし、例外として、占有者に対する明渡請求が認められるケースがありますので、気になる方は以下の記事を参照ください。
共有名義の不動産を所有しているが家賃を請求できない3つのケース
前述したとおり、物件を占有している特定の共有者に対して賃料を請求できますが、以下3つの状況なら占有している共有者に対して賃料を請求できません。
- 共有者間で使用貸借が認められた場合は賃料請求できない
- 被相続人と同居してきた相続人が引き続き居住する場合
- 不動産を共有していた内縁の夫婦の片方が死亡した場合
使用貸借が認められた場合は賃料請求できない
共有者の一人が物件を専有していたとしても、「使用貸借（無償でものを貸し借りする行為）」があったと認められた場合は、賃料請求は棄却されます。
貸主が借主に無償で何らかのモノを引き渡し、借主が使用または収益したあと貸主に返還する契約のこと。契約書を結び必要はなく、口約束で行われることが多い。
使用貸借の具体例
- 子供が新築のマイホームを購入する際に、建築費用は出せるが土地代は支払えないので、親が所有している土地を無償で借りてそこに住居を建てる。
- 土地を第三者へ貸し出しており、地代（土地の賃料）の代わりに固定資産税を払ってもらう取り決めをしている（賃料は発生していないため、使用貸借となる）。
よって、あなたが占有者に対して裁判（不当利得返還請求訴訟）を起こした場合は、使用貸借ではない、つまりは原告（訴えを起こした側）が占有を認めていないという事実を証明しなくてはなりません。
専門知識を持たない個人が、裁判における事実証明を行うのは無謀なため、占有者に訴訟を提起する際は、必ず弁護士に相談しましょう。
詳しい賃料請求の流れは、この記事の「賃料請求（不当利得返還請求）の流れ」を参照ください。
被相続人と同居してきた相続人が引き続き居住する場合
被相続人と同居してきた相続人が引き続き居住する場合、その相続人に対して賃料を請求できません。
同居してきた相続人は被相続人と「使用貸借」を結んでいることが多いからです。
使用貸借は「貸主（＝被相続人）が死亡したら効力が亡くなる」という規定はありません。
そのため、借主（＝同居してきた相続人）は引き続き、該当物件に住み続けられる上、賃料を他の共有者に支払う必要がないのです。
たとえば、親Aと長男Bが同居しており、次男Cは別のところに居住している場合、CはAの死後にBに対して明渡請求や賃料請求はできません。
実際に、最高裁平成8.12.17で結論が出されていますが、その要旨としてはこのようなものです。
遺産分割が終了するまでの間は親Aと長男Bの間に契約等がなくても「無償で使用させる旨の合意」があったと推認される。
つまり、特にAの生前にAB間に明確な契約等がなくても使用貸借の合意があったとされますから、BとCの間で遺産分割を行うまで、CはBに対して明渡請求も賃料請求もできません。
不動産を共有していた内縁の夫婦の片方が死亡した場合
不動産を共有していた内縁の夫婦の片方が死亡した場合、死亡した方の相続人は内縁の相手方に賃料を請求できません。
内縁の夫婦の場合でも、前項で解説した「使用貸借」が認められるからです。
実際に、「内縁の夫婦ABが不動産を共有しており、内縁の夫Aが死亡した後でAの相続人Cが残された内縁の妻Bに明渡請求をすることができるのか」という点について、最高裁平成10.2.26では内縁の妻を保護する結論が出されています。
内縁の夫婦がその共有不動産を居住や共同事業に利用してきた場合、特段の合意がなくても片方がもう一方に対し、自分の死亡後にその不動産を単独で使用する旨の合意していたと推認するのが相当である。
引用元：最高裁平成10.2.2
つまり、内縁の夫婦の片方が亡くなっても、内縁の相手方は亡くなった方の相続人に追い出されたり、賃料を請求されることはありません。
共有不動産の賃料は相続人全員に受け取る権利がある
一時的に相続人間での共有状態となった不動産に「賃借人（入居者）」がいて賃料収入を得ている場合、発生した家賃は誰のものになるのでしょうか。（家賃収入を得ていない場合は、この章を飛ばして「賃料請求（不当利得返還請求）の流れ」の章をご覧ください）
結論から言いますと、相続が発生してから遺産分割が成立するまでの間に生じた家賃については、相続人全員に法定相続分に合わせた金額を受け取る権利があります。
相続が発生し、「遺産分割協議」を行って相続登記を完了させるまでの間、不動産は一時的に相続人が法定相続分で共有している状態とみなされるからです。
- 遺産分割協議
- 相続人同士で遺産の分け方について話し合うこと。
- 法定相続分
- 民法上の基準として定められている、各法定相続人が遺産を受け継ぐ取り分。
では、一時的に相続人間での共有状態となった不動産に賃借人（入居者）がいる場合、発生した家賃収入は誰のものになるのでしょうか。
結論、相続が発生してから遺産分割が成立するまでの間に生じた家賃収入は、法定相続分に合わせて相続人全員が受け取る権利を有します。
次項で詳しく説明していきます。
相続開始から遺産分割までに発生した賃料は請求できる
賃貸物件の所有者（大家さん）が死亡し、相続による次の所有者が確定するまでの間は、相続人のうちの代表者1人に家賃の振込を行うケースが一般的です。
このように、相続発生から遺産分割（協議に基づく相続登記）完了までの間に生じた家賃収入を、特定の相続人が独占している場合、他の相続人は独占者に対して賃料を請求できます。
遺産分割協議により賃貸物件の正式な所有者が決まるまでは、相続人全員の共有状態にあるからです。
参照元：民法第898条
実際に、遺産分割前に生じた家賃収入の在り処について争った裁判例が存在します。
裁判所の判決内容は以下の2つです。
最高裁 平成17年9月8日判決
- 相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料債権は、遺産分割協議の内容とは関係なく、遺産（不動産）とは別個の財産として法定相続分に応じて取得される。
- 上記に加えて、賃料債権を法定相続分に応じて取得することは、後になされた遺産分割の遡及効によって影響されない。
参照元：最高裁判決 平成17年9月8日
平たく言うと、相続発生から遺産分割までの間に生じた家賃収入は、法定相続分に応じて各相続人が受け取れるということです。
遺産分割後に発生した賃料は不動産取得者以外が請求できない
前項の内容に伴い、不動産の相続人以外の人が遺産分割後に生じた家賃収入を請求することはできません。
遺産分割（協議に基づく相続登記）が完了し、正式な所有者が決定すれば、協議後に発生した家賃収入はすべて不動産を相続した人のものになるからです。
たとえば、賃貸物件を3兄弟（長男、次男、三男）で相続することになり、遺産分割協議中は家賃収入を法定相続分の割合で受け取っていたとします。
遺産分割協議が終わり、長男が正式に賃貸物件を相続することになれば、その瞬間から賃貸物件で発生した家賃はすべて長男のものになります。
遺産分割協議後は、次男と三男は、長男に対して賃料請求を行えません。
賃料請求（不当利得返還請求）の流れ
ここまで全く状況の異なる3つのパターンに分けて賃料請求について解説してきましたが、いずれの場合も「不当利得返還請求権」という権利に基づいた法律行為です。
ここからは、他の共有者（相続人）に対して、不当利得返還請求を行い賃料の支払いを求める流れを解説していきます。
- 共有者間（相続人間）で話し合う
- 弁護士へ相談する
- 内容証明郵便で通知する
- 不当利得返還請求訴訟を起こす
- 裁判所による判決が下される
不当利得返還請求権には時効があり、効力を発揮するのは「賃料請求が可能である事実を権利を行使する人が知った日から10年間」です。
この「賃料請求が可能である事実を知った日」という時効の起算点がいつになるのかは、状況によっても異なるため、弁護士などに相談すると良いでしょう。
不当利得返還請求については、以下の記事でより詳細に解説しておりますので参考にしてください。
共有者間（相続人間）で話し合う
他の共有者（相続人）に賃料の請求を行う場合は、まず対面や電話などで話を持ちかけましょう。
いきなり書面で通知を行うと相手方の態度も硬化して、交渉できるものもできなくなってしまうからです。
もちろん、どうしても相手方の共有者と直接関わりたくないという場合は、いきなり弁護士を立てて内容証明郵便による通知もできます。
弁護士へ相談する
対面や電話などで話を持ちかけても、「相手方から返答がない」「賃料の支払いを拒否される」等の場合は、弁護士に相談しましょう。
万が一、裁判（不当利得返還請求訴訟）へ発展した場合に、専門知識を持たない一般個人が1人で裁判手続を行うのは無謀だからです。
ここで簡単に信頼できる弁護士の選び方を解説します。
信頼できる弁護士の選び方
信頼できる弁護士の選び方は以下の3つですので、詳しく解説していきます。
- 最も重視すべきなのは自分との相性
- 必要な情報を聞き出そうとしてくれるか
- 不動産関係の相談に対する解決実績が豊富か
なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者をまとめてあります。ぜひ参考にして下さい。
最も重視すべきなのは自分との相性
弁護士を選ぶ際は、弁護士費用よりも自分と相性の良い弁護士を選ぶようにしましょう。
弁護士は裁判期間中ずっと自分の代理人として弁護してくれるパートナーです。
よって、相性の悪い弁護士を選んでしまい、コミュニケーションが取れなければ、裁判の間ストレスと抱え続けることになりかねません。
必要な情報を聞き出そうとしてくれるか
依頼主であるあなたから、情報を聞き出そうとする姿勢のある弁護士を選ぶようにしましょう。
現に、弁護士の中には依頼主からのヒアリングを早々に切り上げてしまう人もいます。
ですが、裁判は証拠を第一とするいわば情報戦です。
そのため、事実を証明するために必要な情報が揃っていなければ望んでいた結果は得られません。
不動産関係の相談に対する解決実績が豊富か
弁護士ごとに得意分野があります。
不当利得返還請求を行う際は、不動産関連の事案を得意とする弁護士を選ぶようにしましょう。
各法律事務所のHPや、電話等で不動産関係の相談に対する解決実績を確認することができます。
なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者をまとめてあります。ぜひ参考にして下さい。
内容証明郵便で通知する
弁護士に依頼したら、相手方の共有者（相続人）に対して「内容証明郵便」で正式に賃料請求の旨を通知しましょう。
裁判（不当利得返還請求）となった際に、通知を行った事実を証明する材料になるからです。
内容証明に記載する文言は以下を参考にしてください。
上記はあくまで例なので、内容証明郵便の書き方や送り方は、弁護士のサポートを受けて確認してください。
不当利得返還請求訴訟を起こす
ここまで交渉を行ったにも関わらず、相手方の共有者（相続人）が賃料の支払いに応じないなら、不当利得返還請求訴訟を起こして裁判へ進みます。
裁判手続きは基本的に弁護士に一任することになりますが、証人尋問が行われる場合には、弁護士と共に本人が裁判期日に裁判所へ出廷する必要があります。
また、裁判へ発展した場合は、一般的に解決まで最低でも一年、長ければ数年単位で期間がかかると見積もっておくべきでしょう。
裁判所による判決が下される
裁判所から判決が下されます。勝訴判決となった場合は、判決をもって独占者に賃料の返還を求めることができます。
なお、判決が下されたにも関わらず、相手方が賃料を支払わない場合には、裁判所の力を借りて相手方の財産を差し押さえるなどの強制的な弁済を受けられます。
賃料トラブルを根本から解決したいなら共有状態を解消するべき
ここまでお伝えしてきた、賃料トラブルが引き起こされる根本原因は「不動産が共有名義であること」です。
共有名義ではなく単独名義であれば、不動産の所有者も賃料と受け取れる権利者も一人であり、争う相手がいないからです。
そのため、不当利得返還請求により一旦は賃料トラブルが解決したとしても、共有状態を続けている限りは同じようなトラブルを何度も繰り返すことになるでしょう。
その上、共有状態を放置していれば、将来あなたが亡くなった際に、あなたの配偶者や子供は不動産の共有持分と一緒にトラブルの種を受け継ぐことになります。
あなたと争いを起こしている現共有者が、将来共有関係に加わったあなたの配偶者や子供とうまくやっていけるとは到底考えられないからです。
よって、これらのトラブルを完全に解決したいのであれば、共有状態を解消しましょう。
共有状態を解消してしまえば、以下のメリットを受けられます。
- 共有者間でトラブルになる心配やストレスから開放される。
- 毎年の固定資産税の負担から逃れられる。
- 将来自分の配偶者や子供がトラブルに巻き込まれることを防げる。
先に申し上げておくと、共有状態を解消するには、「共有持分のみ」を共有持分専門の買取業者へ売却する方法をおすすめします。
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他の共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する
共有者全員の合意のもと不動産全体を売却して、売却代金を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消することが可能です。
ただし、現時点で共有不動産の家賃収入や物件自体を独占している共有者が、不動産を手放すことに合意するとは思えません。
そのため、不動産全体の売却による共有状態の解消は現実的には困難でしょう。
他の共有者に持分を買い取ってもらう
上記とは逆に、他の共有者にあなた自身の共有持分を買い取ってもらうことで、共有状態から抜け出せます。
相手方の共有者からしても、あなたの持分を買い取ってしまえば争いごともなく不動産を自由に使えるため、売買交渉に応じるメリットがあります。
ただ、共有者間で持分を売買する際の取引価格は、買主と売主になる共有者同士で決めなくてはならず、取引価格を巡って新たなトラブルを引き起こす可能性もあります。
共有者間での持分売買で、争わずになるべく高値で持分を買い取ってもらえる交渉テクニックは以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。
他の共有者の持分を買い取る
他の共有者の共有持分を全て買い取ってしまえば、不動産の所有者はあなた1人となり、共有状態を解消できます。
ただやはり、共有不動産を独占している共有者が、自身の持分を手放すことに納得するとは考えづらいでしょう。
そのため、他の共有者から持分を買い取ることによって共有状態を解消するのも現実的ではありません。
共有物分割請求訴訟を起こす
「共有状態は解消したいけど、不動産は手放したくない…」
このような場合は、「共有物分割請求訴訟」を起こすことで、裁判により強制的に相手方の共有持分を取得できる可能性があります。
ただし共有状態の解消方法は、裁判所が中立的な立場から決定するため、あなたが望んでいた結果になるとは限りません。
たとえば、あなたが不動産の取得を望んでいたとしても、裁判所の判断によっては不動産が競売にかけられてしまうかもしれません。
その上、裁判となるので共有状態の解消に「半年～数年」ほどの期間を要しますし、弁護士費用も「50万円～100万円」程は見積もって置く必要があります。
そのため、共有物分割請求訴訟は不動産の利用に関して、どうしても譲れない強い思いがある場合以外はおすすめできません。
自分の共有持分を第三者へ売却する
「賃料トラブルを起こした相手とはもう一切関わりたくない…」
このような場合には、あなた自身の共有持分のみを第三者へ売却してしまうのが得策です。
あなたの持分はあなた単独の所有物であり、他の共有者から合意を取らなくても、共有不動産から切り離して自由に売却できるからです。
ただし、揉め事が起こっている共有不動産の持分のみを買い取ってくれる、モノ好きな一般の個人や不動産屋はごく少数です。
現実的には、共有持分のみを専門に取り扱う不動産買取業者へ相談するのが良いでしょう。
共有持分買取業者であれば、相手方の共有者の心を開き権利関係を整理して、不動産を再活用するノウハウを持っており、共有持分のみを買取できるからです。
共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットは次の通り。
- 他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出せる
- 金額感さえ合えば最短数日で持分を買い取ってもらえる
- まとまった現金がすぐに手元に入ってくる
デメリットとしては、共有持分の買取価格が一般の市場相場と比べて安価になってしまうことです。
あなたの持分を買い取った後に相手方の共有者から心を開き、不動産を再活用するにも数年単位で時間がかかり、その間の人件費や事務所の家賃などのコストを見越した金額で買い取らなければ赤字だからです。
買取価格は安価になったとしても、面倒なく最短で共有状態から抜け出したいという人は、一度相談してみましょう。
弊社も、共有持分に特化した専門の買取業者です。無理な営業活動はいたしませんので、共有者間での賃料トラブルに頭を抱えている方はお気軽にご相談ください。
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まとめ
この記事では、共有不動産における賃料請求について解説してきました。
記事内でもお伝えしてきた通り、共有不動産の利益を独占する共有者に対しては「不当利得返還請求」によって、賃料を請求できます。
ただし、不当利得返還請求によって一旦はトラブルが落ち着いたとしても、共有状態を放置していれば同様のトラブルを繰り返すことになります。
そのため、記事内でお伝えした通り、共有持分を持分買取専門の不動産業者に売却することで不動産の共有状態を解消することをおすすめします。
なお、弊社もお客様の共有持分を買い取ることで、共有状態から抜け出すお手伝いが可能です。
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