他の共有者に賃料請求可能なシーンは3種類
他の共有者に対して賃料請求（不当利得返還請求）できるシーンは3通りあります。
まずは、自分がどの状況にあるか、そして賃料請求が可能かどうかを確認しましょう。
共有不動産に発生した家賃収入を他の共有者が独占している場合
共有不動産を第三者へ貸し出しており、家賃収入を特定の共有者が独占している場合は、独占者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「共有者に独占されている家賃収入は取り返せる」を参考にしてください。
他の共有者が共有不動産を占拠している場合
あなたが共有不動産に住んでおらず、特定の共有者が物件を占拠している場合は、占拠者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「共有者が物件を占拠している場合も賃料を請求できる」を参考にしてください。
賃貸物件に相続が発生し他の相続人が家賃収入を独占している場合
賃貸物件の所有者が死亡し、遺産分割協議中である場合に、特定の相続人が家賃収入を独占しているのであれば独占者に対して賃料を請求できます。
詳しくはこの記事の「相続人同士で共有している不動産の賃料は誰が受け取るべきか」を参考にしてください。
共有者に独占されている家賃収入は取り返せる
共有不動産を第三者に賃貸することで発生した家賃収入を、共有者のうちの1人が独占してしまうケースがあります。特定の共有者が家賃収入を独占している場合は、独占者に対して持分割合に応じた賃料を請求（不当利得返還請求）することが可能です。
法的根拠に関しては次項で詳しく解説します。
ちなみに、共有不動産の賃貸経営について同意しておらず、賃貸借契約書に賃貸人として名前の記載がない共有者もいます。もしこのように、賃貸人として賃貸借契約を締結していない共有者であったとしても、賃料を受け取る権利があり不当利得返還請求は行なえます。
賃料は持分割合に応じて分配されるのが原則
共有不動産に発生した収益（法律上法定果実という）は、各共有者の持分割合に応じて分配されるのが大原則です（民法第89条）。
ですが、賃貸物件の管理を管理している不動産管理業者は、振込手数料や振込の手間をかけたくないので、わざわざ各共有者に振り分けてはくれず代表者1名に対して家賃収入の全額を振り込みます。よって、共有者全員に家賃収入を分配するかどうかの裁量は代表者1人に委ねられてしまいます。
上記した通り、もしも共有者のうちの1人が家賃収入を独占しているような場合は「不当利得（不当に得た利益）」として、独占者に不当利得返還請求で賃料を取り返すことが可能です。
賃料請求の詳しい流れは、この記事の「賃料請求（不当利得返還請求）の流れ」で解説しておりますので、参考にしてください。
共有者が物件を占拠している場合も賃料を請求できる
（共有物の使用）
第249条
各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。
上記引用の通り、民法上は不動産の各共有者は持分割合の多い少ないに関わらず、不動産全体を使用する権利を有するとされています。そのため、特定の共有者が物件を占拠している場合には、他の共有者が持つ不動産全体の使用権を剥奪されているのと等しい状態になります。
よって、物件を占拠している共有者に対しては、持分割合に応じた金額を目安として、賃料を請求することが可能です。
賃料請求できる金額の具体例
- 一ヶ月の家賃相場が「10万円」の共有不動産（周辺情報などから算出）
- 共有者A、Bの2人で「2分の1」ずつ共有
- Aが1年間、物件を占拠
この場合占拠者Aに対して、Bは「家賃相場の2分の1」を目安として1年間分請求できます。
よって、請求可能な賃料の目安は「10万円×1/2×12=60万円」となる。
ただし、持分割合に応じた金額はあくまで目安であり、共有者同士で納得できるのであればいくらでも構いません。つまり、支払う必要のある賃料は共有者間の話し合いに委ねられるため、賃料を巡って裁判（不当利得返還請求訴訟）へと発展するケースも珍しくありません。
占拠者に対して「賃料請求」は可能だが「明渡請求」はできない
上記で引用した「民法249条」によって、各共有者が不動産全体を使用する権利は守られています。
そのため、占拠の対価として賃料を請求することは可能ですが、「明渡請求」を行って対象物件から追い出すことは基本的にはできません。
ただし、例外として占拠者に対する明渡請求が認められるケースがあります。気になる方は以下の記事を参照ください。
共有者間で使用貸借が認められた場合は賃料請求できない
前述の通り、共有不動産を占拠している共有者に対しては、目安として持分割合相当の賃料を請求することが可能です。
ただし、共有者間では賃料トラブルを解決できずに裁判（不当利得返還請求訴訟）に発展し、裁判所から共有者間で「使用貸借（無償でものを貸し借りする行為）」があったと認められた場合は、賃料請求は棄却されます。
使用貸借の具体例
- 子供が新築のマイホームを購入する際に、建築費用は出せるが土地代は支払えないので、親が所有している土地を無償で借りてそこに住居を建てる。
- 土地を第三者へ貸し出しており、地代（土地の賃料）の代わりに固定資産税を払ってもらう取り決めをしている（賃料は発生していないため、使用貸借となる）。
よって、占拠者に対して裁判（不当利得返還請求訴訟）を起こした場合には、使用貸借ではない、つまりは原告（訴えを起こした側）が占拠を認めていないという事実を証明しなくてはなりません。
専門知識を持たない個人が、裁判における事実証明を行うのは無謀なため、占拠者に訴訟を提起する際は、必ず弁護士に相談しましょう。
詳しい賃料請求の流れは、この記事の「賃料請求（不当利得返還請求）の流れ」を参照ください。
相続人同士で共有している不動産の賃料は誰が受け取るべきか
相続が発生してから、「遺産分割協議」を行い相続登記を完了させるまでの間、不動産は一時的に法定相続分による相続人間での共有状態とみなされます。
- 遺産分割協議
- 相続人同士で遺産の分け方について話し合うこと。
- 法定相続分
- 民法上の基準として定められている、各法定相続人が遺産を受け継ぐ取り分。
では、一時的に相続人間での共有状態となった不動産に賃借人（入居者）がいる場合、発生した家賃収入は誰のものになるのでしょうか。
結論、相続が発生してから遺産分割が成立するまでの間に生じた家賃収入は、法定相続分に合わせて相続人全員が受け取る権利を有します。次項で詳しく説明していきます。
相続開始から遺産分割までに発生した賃料は請求できる
賃貸物件の所有者（大家さん）が死亡し、相続による次の所有者が確定するまでの間は、共同相続人のうちの代表者1人に家賃の振込を行うケースが一般的です。
このように、相続発生から遺産分割（協議に基づく相続登記）完了までの間に生じた家賃収入を、特定の相続人が独占している場合、他の相続人は独占者に対して賃料を請求できます。
実際に、遺産分割前に生じた家賃収入の在り処について争った裁判例が存在します。裁判所の判決内容は以下の2つ。
最高裁 平成17年9月8日判決
- 相続開始から遺産分割までの間に生じた賃料債権は、遺産分割協議の内容とは関係なく、遺産（不動産）とは別個の財産として法定相続分に応じて取得される。
- 上記に加えて、賃料債権を法定相続分に応じて取得することは、後になされた遺産分割の遡及効によって影響されない。
参照元：最高裁判決 平成17年9月8日
平たく言うと、相続発生から遺産分割までの間に生じた家賃収入は、最終的に不動産を相続する人が取得するのではなく、法定相続分に応じて各相続人が受け取れるということです。
遺産分割後に発生した賃料は不動産取得者以外が請求できない
遺産分割（協議に基づく相続登記）が完了した後に発生した家賃収入は、100％不動産を取得した人のものです。
よって、遺産分割後に生じた家賃収入を、相続によって不動産を取得した人以外が請求することはできません。
賃料請求（不当利得返還請求）の流れ
ここまで全く状況の異なる3つのパターンに分けて賃料請求を解説してきましたが、いずれの場合も「不当利得返還請求権」という権利に基づいた法律行為です。
なお、不当利得返還請求権には時効があり、効力を発揮するのは「賃料請求が可能である事実を権利を行使する人が知った日から10年間」です。この「賃料請求が可能である事実を知った日」という時効の起算点がいつになるのかは、状況によっても異なるため、弁護士などに相談すると良いでしょう。
ここからは、他の共有者（相続人）に対して、不当利得返還請求を行い賃料の支払いを求める流れを解説していきます。
不当利得返還請求については、以下の記事でより詳細に解説しておりますので参考にしてください。
共有者間（相続人間）で話し合う
他の共有者（相続人）に賃料の請求を行う場合は、まず対面や電話などで話を持ちかけましょう。
いきなり書面で通知を行うと相手方の態度も硬化して、交渉できるものもできなくなってしまう可能性があるからです。
もちろん、どうしても相手方の共有者と直接関わりたくないという場合は、いきなり弁護士を立てて内容証明郵便による通知を行うことも可能です。
弁護士へ相談する
対面や電話などで話を持ちかけても、「相手方から返答がない」「賃料の支払いを拒否される」等の場合は、弁護士に相談しましょう。
万が一、裁判（不当利得返還請求訴訟）へ発展した場合に、専門知識を持たない一般個人が1人で裁判手続を行うのは無謀だからです。
ここで簡単に信頼できる弁護士の選び方を解説します。
信頼できる弁護士の選び方
- 最も重視すべきなのは自分との相性
- 弁護士を選ぶ際は、弁護士費用よりも自分と相性の良い弁護士を選ぶようにしましょう。弁護士は裁判期間中ずっと自分の代理人として弁護してくれるパートナーです。よって、相性の悪い弁護士を選んでしまい、コミュニケーションが取れなければ、裁判の間ストレスと抱え続けることになりかねません。
- 必要な情報を聞き出そうとしてくれるか
- 依頼主であるあなたから情報を聞き出そうとする姿勢のある弁護士を選ぶようにしましょう。現に、弁護士の中には依頼主からのヒアリングを早々に切り上げてしまう人もいます。ですが、裁判は証拠を第一とするいわば情報戦です。そのため、事実を証明するために必要な情報が揃っていなければ望んでいた結果は得られません。
- 不動産関係の相談に対する解決実績が豊富か
- 弁護士ごとに得意分野があります。不当利得返還請求を行う際は、不動産関連の事案を得意とする弁護士を選ぶようにしましょう。各法律事務所のHPや、電話等で不動産関係の相談に対する解決実績を確認することができます。
なお、以下の記事では優良な共有持分買取業者をピックアップしてまとめてあります。是非参考にして下さい。
内容証明郵便で通知する
弁護士に依頼したら、相手方の共有者（相続人）に対して「内容証明郵便」で正式に賃料請求の旨を通知しましょう。
裁判（不当利得返還請求）となった際に、通知を行った事実を証明する材料になるからです。
不当利得返還請求訴訟を起こす
ここまで交渉を行ったにも関わらず、相手方の共有者（相続人）が賃料の支払いに応じないようであれば、いよいよ不当利得返還請求訴訟を起こして裁判へと進みます。
裁判手続は基本的に弁護士に一任することになりますが、証人尋問が行われる場合には、弁護士と共に本人が裁判期日に裁判所へ出廷する必要があります。
また裁判へと発展した場合は、一般的に解決まで最低でも一年、長ければ数年単位で期間がかかると見積もっておくべきでしょう。
裁判所による判決が下される
裁判所から判決が下されます。勝訴判決となった場合は、判決をもって独占者に賃料の返還を求めることが可能になります。
なお、判決が下されたにも関わらず、相手方が賃料を支払わない場合には、裁判所の力を借りて相手方の財産を差し押さえるなどの強制的な弁済を受けることが可能です。
賃料トラブルを根本から解決したいなら共有状態を解消するべき
ここまでお伝えしてきた、賃料トラブルが引き起こされる根本原因は不動産が共有名義であることです。そのため、不当利得返還請求により一旦は賃料トラブルが解決したとしても、共有状態を続けている限りは同じようなトラブルを何度も繰り返すことになるでしょう。
その上、共有状態を放置していれば、将来あなたが亡くなった際に、あなたの配偶者や子供は不動産の共有持分と一緒にトラブルの種を受け継ぐことになります。あなたと争いを起こしている現共有者が、将来共有関係に加わったあなたの配偶者や子供とうまくやっていけるとは到底考えられないからです。
よって、これらのトラブルを完全に解決したいのであれば、共有状態を解消しましょう。
共有状態を解消してしまえば、以下のメリットを受けられます。
- 共有者間でトラブルになる心配やストレスから開放される。
- 毎年の固定資産税の負担から逃れられる。
- 将来自分の配偶者や子供がトラブルに巻き込まれることを防げる。
それでは、不動産の共有トラブルを解消する方法を5つ見ていきましょう。
他の共有者全員の合意のもと不動産全体を売却する
共有者全員の合意のもと不動産全体を売却して、売却代金を持分割合に応じて分配することで共有状態を解消することが可能です。
ただし、現時点で共有不動産の家賃収入や物件自体を独占している共有者が、不動産を手放すことに合意するとは思えません。
そのため、不動産全体の売却による共有状態の解消は現実的には困難でしょう。
他の共有者の持分を買い取る
他の共有者の共有持分を全て買い取ってしまえば、不動産の所有者はあなた1人となり、共有状態を解消できます。
ただやはり、共有不動産を独占している共有者が、自身の持分を手放すことに納得するとは考えづらいでしょう。
そのため、他の共有者から持分を買い取ることによって共有状態を解消するのも現実的ではありません。
他の共有者に持分を買い取ってもらう
上記とは逆に、他の共有者にあなた自身の共有持分を買い取ってもらうことで、共有状態から抜け出すことが可能です。
相手方の共有者からしても、あなたの持分を買い取ってしまえば争いごともなく不動産を自由に使えるため、売買交渉に応じるメリットがあります。
ただ、共有者間で持分を売買する際の取引価格は、買主と売主になる共有者同士で決めなくてはならず、取引価格を巡って新たなトラブルを引き起こす可能性もあります。
共有者間での持分売買で、争わずになるべく高値で持分を買い取ってもらえる交渉テクニックは以下の記事で解説しておりますので、参考にしてください。
共有物分割請求訴訟を起こす
共有状態は解消したいけど、不動産は手放したくない…
このような場合は、「共有物分割請求訴訟」を起こすことで、裁判により強制的に相手方の共有持分を取得できる可能性があります。
ただし共有状態の解消方法は、裁判所が中立的な立場から決定するため、あなたが望んでいた結果になるとは限りません。例えば、あなたが不動産の取得を望んでいたとしても、裁判所の判断によっては不動産が競売にかけられてしまうかもしれません。
その上、裁判となるので共有状態の解消に「半年～数年」ほどの期間を要しますし、弁護士費用も「50万円～100万円」程は見積もって置く必要があります。
そのため、共有物分割請求訴訟は不動産の利用に関して、どうしても譲れない強い思いがある場合以外はおすすめできません。
自分の共有持分を第三者へ売却する
賃料トラブルを起こした相手とはもう一切関わりたくない…
このような場合には、あなた自身の共有持分のみを第三者へ売却してしまうのが得策です。
あなたの持分はあなた単独の所有物であり、他の共有者から合意を取らなくても、共有不動産から切り離して自由に売却することが可能だからです。ただし、揉め事が起こっている共有不動産の持分のみを買い取ってくれる、モノ好きな一般の個人や不動産屋はごく少数です。
現実的には、共有持分のみを専門に取り扱う不動産買取業者へ相談するのが良いでしょう。共有持分買取業者であれば、相手方の共有者の心を開き権利関係を整理して、不動産を再活用するノウハウを持っており、共有持分のみの買取が可能だからです。
共有持分買取業者に共有持分を売却するメリットは次の通り。
- 他の共有者と一切関わらずに共有状態から抜け出せる
- 金額感さえ合えば最短数日で持分を買い取ってもらえる
- まとまった現金がすぐに手元に入ってくる
デメリットとしては、共有持分の買取価格が一般の市場相場と比べて安価になってしまうことです。
あなたの持分を買い取った後に相手方の共有者から心を開き、不動産を再活用するにも数年単位で時間がかかり、その間の人件費や事務所の家賃などのコストを見越した金額で買い取らなければ赤字だからです。
買取価格は安価になったとしても、面倒なく最短で共有状態から抜け出したいという人は、一度相談してみましょう。
弊社も、共有持分に特化した専門の買取業者です。無理な営業活動はいたしませんので、共有者間での賃料トラブルに頭を抱えている方はお気軽にご相談ください。
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まとめ
この記事では、共有不動産における賃料請求について解説してきました。
記事内でもお伝えしてきた通り、共有不動産の利益を独占する共有者に対しては「不当利得返還請求」によって、賃料を請求することが可能です。
ただし、不当利得返還請求によって一旦はトラブルが落ち着いたとしても、共有状態を放置していれば同様のトラブルを繰り返すことになります。
そのため、記事内でお伝えしてきた方法で、不動産の共有状態を解消することをおすすめします。
弊社もお客様の共有持分を買い取ることで、共有状態から抜け出すお手伝いが可能です。ご相談のみでも大歓迎ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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