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私道持分って何?私道に接する物件を売買する際のトラブルや注意点をわかりやすく解説

私道持分って何?私道に接する物件を売買する際のトラブルや注意点をわかりやすく解説 未分類

造成した宅地を所有している場合などに、私道持分というキーワードを目にする場合があります。私道は公道と違い、維持管理は私道の所有者が行う必要があります。私道に接する物件を売買する際、私道持分についてトラブルに発展するケースも多くあります。

この記事では、私道持分の概要についてご紹介し、私道に接する物件を売買する際のトラブルや注意点についてご紹介していきます。

そもそも私道持分とは?

そもそも、私道持分とはどのような概念でしょうか。まずは私道持分について解説していきます。

公道と私道の違い

道路には、公道私道2種類の道路があります。公道は、国や都道府県、市町村が設置した道路で、道路法とい法律に基づいた規格によって作られています。維持管理も設置者が行う必要があるため、例えば道路に穴が空いている場合には道路を管理している管理者に連絡し修繕を求めることができます。よくあるのが、道路の陥没を発見した住民が役所に連絡し、役所の土木担当者が修繕を行うと言うものです。

公道は、すべての人が利用することを目的として設置されているため、利用者の制限は設けられていません。公道であれば誰でも通行することが可能です。

一方、私道は私有地に設置される道路のことで、主に土地の所有者によって設置されます。維持管理も設置者が行う点は公道と同じですが、私道の場合は利用者を私道の所有者や所有者が認めた人に制限できます。

公道と私道

 

特に、大規模造成によって形成された住宅街や建売物件の場合、物件に面している道路は私道の可能性があります。これは、建物を建てる際には建物を建てる土地が道路に面していなければならないと言う法律があるからです。

建物を建てるのに道路に面していなければならないと定めている法律は建築基準法第43条ですが、この法律では、土地に面している道路について公道と定義しているわけではないため、大規模な土地に宅地を造成する場合、開発業者が私道を建設しています。

私道持分とは

私道持分とは、一本の道路に複数の物件が面している場合、私道の所有権を分配することで私道に面しているすべての住民が道路を利用できる権利のことです。先ほどご紹介した通り、私道は私道所有者または私道の所有者が通行を認めた人のみが利用できる道路なので、私道持分を有していないと通行することができません。従って、私道に面している物件の場合、必ずと言っていいほど私道持分があることになります。

共同所有型と分割型

私道を所有する方法には大きく二通りあります。1つ目が共同所有型です。「共同所有型」とは、1本の私道の所有権を均等に所有する方法です。全員に所有権があることが特徴で、私道の維持管理も全員で行います。

2つめの「分割型」は、私道の面積を所有者の数で分筆し、それぞれに所有者を明確化させる方法です。共同所有と違い、自分が所有している道路の場所が明確ではありますが、自分が所有している道路の修繕を行う場合には、所有者全員の同意が必要です。

また、公道に出るために同じ私道を使用している他の使用者が自分の土地を通行することになるため、使用にあたっては「通行地役権」を設定することになります。

共同所有の場合は、道路の使用や修繕等でトラブルに発生する事はあまりありませんが、分割型の場合は自分の土地が明確である分トラブルに発展する可能性があるため、宅地を開発した開発業者などが、私道と宅地を売却する際に、田口と離れた場所の私道をセットで販売したり、公道に近い宅地を売却する際、付随する私道の所有権は、公道と離れた場所の道路の所有権をつけるなど、トラブルが発生しないように工夫している場合があります。

共同所有型と分割型

 

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私道持分を持つメリット・デメリット

私道持分を持つ最も大きなメリットは、道路使用の権利を持つことです。道路使用の権利があれば、通行だけでなく建て替えや売却など、自由に土地を活用することができます。

一方で、私道持分があることで道路の整備に対して負担する必要が出てきます。道路の亀裂や陥没が発生した場合、所有者が共同で費用を負担し修繕しなければならないため、この点がデメリットと言えるでしょう。

共有者の承諾が必要

私道持分がない場合に想定されるトラブル

自動持ち分があれば土地の通行が可能な一方で整備負担も発生することから、私道持分を持ちたくないと考える方もいるでしょう。そこで、私道持ち分がない場合に想定されるトラブルをご紹介していきます。

通行承諾が得られない

最も大きな問題は土地の通行承諾が得られないことです。私道を所有している他の所有者が持ち分がないにもかかわらず土地を私道を使用することに反対した場合、自分の家に行き着くことができなくなる可能性があります。

私道持ち分は基本的に私道の所有者が共同して道路の維持管理をすることで使用権利も公平に分担すると言う基本的な概念があるため、例えば1つの物件だけ負担せずに道路量の利益だけ享受することを認める事は感情的にも難しいと考えられます。

掘削の承諾が得られない

日常的に私道を掘削すると言うケースはあまり考えられませんが、例えば水道やガスの配管や修理を行う場合に道路を掘削する必要が出てきます。

この場合でも、道路の所有権がない者には採掘も権利もなく、また通行承諾が得られないのと同じように掘削権だけ認めると言う事は考えにくいため、最悪の場合、工事がストップしてしまう可能性があります。

承諾料の支払いを求められる可能性がある

私道持ち分がない場合、私道を通行するためには通行料を支払うのが一般的です。使用料は私道の所有者が自由に決定できるため、場合によっては、私道を所有するのと変わらないだけの通行料求められる可能性があります。

共有私道のデメリット

 

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住宅ローンが通らないケースも

私道所有者との問題だけでなく、金融機関との交渉でも持ち分がないことがデメリットになる可能性があります。住宅ローンを組む際には、購入予定の物件に抵当権がつけられますが、私道持分がない場合、建物の資産価値が大きく毀損されることから、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。金融機関側から見ると、私道の通行をめぐって問題を抱えることになるため、審査が通らないかもしれない可能性があります。

私道持分がない=再建築不可ではない

私道持分がないと、建物の再建築ができないわけではありません。この章では、私道持分と再建築不可にの関係性についてご紹介していきます。

建築基準法の道路であれば建物を建築する事はできる

建築基準法では建物の建築や建て替えについて法律で認められた道路と接することが条件に挙げられていますが、道路の重機については規定がないため、道路の所有者にかからず建物建築できます。

私道持分の有無について調べる方法

私道持分の有無を調べる方法はどんな方法があるでしょうか。この章では、私道持分の調べ方についてご紹介していきます。

公図・登記簿を確認する

私道持ち分があるかどうかは、公図や登記簿で確認できます。調査したい土地の最寄りの登記所に行って確認しましょう。登記上は、多くの場合法務局に併設されています。

公図は、もともと明治時代に作られた地図に準ずる図面です。地租改正の際に土地の形状や所有者を明らかにするために作られたのが始まりです。公図は、土地の形状や所有者を把握するために用いられるため、座標の位置や面積等の正確性にやや難点がありますが、所有者を確認するためには問題なく使用できます。

公図とは

登記簿は、土地や建物の所有者を記録する帳簿で、登記することで土地や建物の所有者として国に認められることになります。

所有者を調べたい場合には、公図か登記簿のいずれかを参照してみると良いでしょう。

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売買の際の注意点

自動持ち分を売買する際にどんな点に気をつける必要があるでしょうか。この章では、私道持分の注意点についてご紹介していきます。

「通行承諾書」と「掘削承諾書」有無を確認

私道持分を売買する際、必ず確認しておいた方が良い項目に「通行承諾書」「掘削承諾書」の存在が挙げられますまず。

「通行承諾書」は、売買対象の土地の前面道路が私道となっている場合、私道の所有者に通行を認める旨を明記し、署名押印した書類を指します。

「掘削承諾書」は、ガスや水道等の工事のために道路を掘削することを私道の所有者が認める旨を明記し、署名押印した書類を指します。

「通行承諾書」と「掘削承諾書」

承諾書の取得方法

私道持分を売買する際には、原則としてこの2種類の書類が必要です。ただし、承諾は、私道持分のある前所有者から承諾を得る必要があるため、所有者が多くなればなるほど、承諾書の取得が困難になります。

測量会社に依頼をすれば、代わりに承諾書を取得してくれますが、費用も時間もかかるため、注意が必要です。

承諾書がない場合でも買取りしてくれる専門業者がいる

承諾書がない場合でも、専門業者が私道持分を買取りしてくれる専門業者もいます。専門の買い取り業者であれば、私道持分に関するトラブルの解消法や買取後の活用に関するノウハウを持っています。承諾書の取得に関する労力や私道売買に関するトラブルのリスクを減らして私道持分を売却することが可能です。

まとめ

私道持分の売買はトラブルに発展する可能性も高いため、自分で売却するためには多くの費用と労力が必要です。早期に私道持分の売却を希望する場合には専門業者を活用しましょう。専門業者に売却すれば、 瑕疵担保責任など売却成立後に発生するリスクを抱える心配もありません。

アルバリンクでは、私道持分の買取も行なっています。 豊富な買取実績があり、私道持分の活用ノウハウもあるため、スピーディーな売却が可能です。私道持分の売却を検討している場合は、ぜひ一度、アルバリンクにお問い合わせください。

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