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強制退去とは
強制退去とは、根拠と強制力をもって賃借人（借主）に物件から出ていってもらうことです。
家賃滞納・契約違反・違法行為など、大家さんと他の入居者に迷惑をかける賃借人がいる場合に強制退去が行われます。
ただし、強制退去を実行するには大家さん側の主張に根拠がなくてはなりません。
迷惑な入居者を退去させる方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
強制退去には根拠が必要
根拠が何もないのに賃貸人（オーナー）の都合で強制的に賃借人を退去させることはできません。
賃貸物件の入居者は、簡単に追い出せないよう借地借家法により権利が手厚く保護されているからです。
退去にあたっては裁判での勝訴判決に基づく「債務名義（それに基づいて強制執行ができる文書）」など、何らかの根拠が必要となります。
強制退去の執行の条件
強制退去させるためには前提として「確定した勝訴判決（『賃借人は建物を明渡せ』などの文言がある）や和解調書に基づいて強制執行の申し立てをする」が必要です。
たとえば家賃滞納している賃借人に出て行ってもらうことが目的で起こした裁判に勝つためには、短期間、少額の滞納程度ではなかなか認められません。
通常、賃貸借契約を終了させるためには以下の事由が必要とされます。
①契約満了前の解除（双方の合意がある、もしくは賃借人の違反行為による解除）
②契約更新時の解除（契約期間終了1年～6か月前までに通知、かつ正当事由が必要）
①は、当事者の合意がないのであれば、賃借人が「家賃を滞納している」「生活マナーが悪すぎる」などが前提です。
②は賃借人の契約違反がない場合も含まれますが、「更新しないことに対する正当事由が必要」という別のハードルがあります。
裁判になった場合、契約を終了して明渡しを求めることができるかどうかはケースバイケースですが、最低限必要とされる目安があります。
長期間の滞納
家主としては、1ヶ月でも滞納すればやはり不安になり、他の賃借人を入れたいと思うのも無理はないのですが、現在の法律では賃借人の立場が強く守られている状態です。
よって滞納を理由とするのであれば、3か月分の滞納賃料があるなどのまとまった期間が必要になってきます。
家賃滞納を理由に入居者へ強制退去を申し出る場合は、一般的に3ヶ月以上の滞納が前提となります。
明らかに支払いの意思がない
交渉によってはまだ支払ってくれる余地がある場合には、なかなか明渡しまで求められないことが多いでしょう。
たとえば一時的な病気や失業等であれば改善の余地もありますが、賃借人の対応に誠意がなく、今後も明らかに改善の見込みがないという場合であれば明渡しを求めることができる可能性もあります。
裁判所に強制退去を認めてもらうためには、連絡がとれない・督促を無視するなど、客観的に支払いの意思がない旨を証明できなければなりません。
貸主と借主の信頼関係の破綻
賃貸借契約にまつわる裁判では「信頼関係破壊の法理」という言葉がよく使われます。
これは、契約解除を求めるにあたり「解除は必然的なのか」を判断する基準として「賃貸人・賃貸人の間で信頼関係が破壊されたとみるだけの背景があるのか？」を個別に見ていくものです。
通常は賃料の未払いが1ヶ月でもあれば、民法第541条の債務不履行により契約解除ができるはずですが、賃貸借契約においては「本当に継続は難しいのか？」と、再度考慮されるのです。
強制退去の執行ができないケース
ここまでに説明したように、借地借家法では賃借人が強く保護されているという事情があります。
そのため、仮に入居者側に非があっても強制退去が認められないケースも多々あるのです。
この章では、強制退去ができない以下2つのケースを紹介します。
- 家賃滞納が一時的
- 貸主が借主に対して不利な行動をした場合
家賃滞納が一時的
上記のように、1ヶ月や2ヶ月程度の家賃滞納では他によほど悪質な事情がない限り、なかなか建物明渡請求が認められることはないでしょう。
病気や振込み忘れなどで1ヶ月程度の家賃滞納が生じることは珍しくなく、悪意があると客観的に証明しづらいからです。
なお、家賃滞納トラブルの対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。
貸主が借主に対して不利な行動をした場合
賃貸人は賃借人の家賃滞納の場面での対応に気をつけなくてはなりません。
いくら賃借人が契約通りに支払わないからといって、賃貸人が法に基づかずに何をしても良いというわけではないのです。
これを、自力救済の禁止といいます。
賃貸人側が勝手に鍵を交換して家に立ち入れないようにしたり、賃借人の所有物を処分してしまったりすれば、むしろ賃貸人の方が訴えられることになる場合もあります。
実際に、国土交通省の「社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 民間賃貸住宅部会「最終とりまとめ」 案参考資料」でも、ドアに別の鍵をつけて入居者に提訴された事例もあります。
強制執行の前にすべきこと
では、滞納の状態が続いている場合に賃貸人がするべき正しい対応とはどのようなものなのでしょうか？
強制退去の前に大家さんがしておくべき以下2つについて紹介します。
- 任意の話し合いをする
- 穏やかに支払いを促す
いきなり強制執行することはできない
上記のようにいきなりの強制執行は認められないため、まずは任意の交渉（話し合い）からということになります。
入居者の家に訪問、もしくは電話で、滞納している事情をヒアリングしましょう。
事情を聞いた結果、振込み忘れなどの手違いが原因だった場合、滞納分の家賃回収がスムーズに実現できることもあります。
任意の交渉で家賃滞納を解決できたほうが、賃借人にとっても負担が少なくて済みます。
家賃滞納者への支払い交渉
これは賃貸借契約に限らず、交渉ごとのセオリーともいえるものですが「最初は穏やかに」ということです。
滞納者がどのような態度に出るかわからないうちに内容証明など強い手段を取ってしまうと相手の態度を無駄に硬化させてしまうおそれがあります。
よって、ひとまず電話や通常の郵便などを使い、相手を気遣う言葉も入れつつ「現在、どんな状況か？」を尋ねることが大切です。
この段階で賃借人側から現状や滞納解消の見込みへの説明があり、賃貸人も納得できるのであればそれに越したことはありません。
なお、家賃滞納の取り立て方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
強制退去の流れ
賃借人側の対応に誠意が見られなかったり、そもそも対応すらしてくれようとしない、連絡が取れないなどであれば少し強い内容に切り替えていく必要があります。
強制退去の流れは以下のとおりです。
- 配達証明付き督促状&内容証明郵便の送付
- 明渡し請求訴訟&未払い賃料請求の提訴
- 強制執行申立て
- 裁判所からの立ち退きの催告
- 強制執行
立ち退き交渉の流れやポイントについては以下にもまとめています。
配達証明付き督促状&内容証明郵便の送付
最初の督促状は普通郵便でも良いのですが、その先の訴訟にも備えて証拠を残す形にするのであれば内容証明郵便を利用し、配達証明のオプションサービスをつけて送付した方がよいでしょう。
内容証明郵便であれば、誰に・いつ・どのような書類を送付したのか履歴が残るため、裁判でも支払い意思の欠如を証明しやすくなります。
明渡し請求訴訟&未払い賃料請求の提訴
督促状を出しても功を奏しない、話し合ってもらちがあかないようであれば、いよいよ訴訟の提起となります。
不動産に関する訴訟については「訴額」に関係なく、簡易裁判所と地方裁判所のどちらにでも提起することができます。
原則的には「被告の住所地」「物件の所在地」、場合によっては家主の住所地にある裁判所の管轄となります。
簡易裁判所では、以下のようなチェックシート式の訴状でも受け付けてくれます。
自分で訴訟をする時には役に立ちますね。
建物明渡請求訴訟を提起する際には、滞納賃料についても同時に訴えを提起するようにします。
強制執行申立て
裁判に勝ったとしても、それですべてが解決するということではありません。
勝訴判決を得られたり、和解調書（執行文つき）をもらったとしても、裁判所が勝手に明渡しを実行してくれるわけではありませんので、立ち退きを現実化させるためには
・賃借人が任意に退去してくれる
・賃貸人が別途「強制執行」の手続きを申立てる
のどちらかが必要です。
裁判や和解によって得られたのはあくまでも「強制執行を正当に申立てられる権利」に過ぎないということです。
裁判所からの立ち退きの催告
裁判所が強制退去の申立てを受理すると、立ち退きを要請する催告状が賃借人に送付されます。
催告状には部屋を明け渡す期日が記載されており、その日までに退去をしなくてはなりません。
もし、期日までに部屋の明け渡しがなされなかった場合は、次章で解説する強制執行が実行されます。
強制執行
賃借人が判決後もなお物件に居座っている場合は、最後の手段として「強制執行」に踏み切ります。
建物明渡しの強制執行手続きが裁判所の執行係に申立てられると、執行官（裁判所職員）が明渡しの対象となる不動産に出向きます。
玄関チャイムを鳴らすなどしても本人が出てこないことも多いため、その場合には同行した「解錠技術者」が鍵を開け、占有を確認した上で「公示書」という書面をドア等に貼り付けます。
賃借人に対して「催告書」の差し置きも行われます。
公示書には、次のような内容が書かれています。
- 執行官により本日、明渡しの催告がされたこと。
- 明渡しの期限と、それまでに明渡さなければ強制執行を実施すること。
- 占有移転を禁止すること。
- もしそれに違反して占有移転した場合は次の占有者に対し強制執行ができること。
この手続きを「催告」と呼びますが、催告の時点で申立人は、「執行補助者」と呼ばれる業者を準備して室内の残置物の搬出や処分の方法などを検討しておきます。
催告から1ヶ月以内の日に任意の立ち退きがされないと執行官が現場に再び出向き、いよいよ強制執行が「断行」されます。
強制退去で搬出された荷物はその後一定期間は保管される
強制退去後、部屋に残された荷物はすべて搬出され、いったん裁判所指定の倉庫で一定期間（約1ヶ月）保管されたのち、処分されます。
高価な物は競売による売却手続きが取られたり、ゴミ同然と執行官が判断した物は倉庫に保管されずに処分されることもあります。
強制退去にかかる費用は入居者に請求できる
強制退去にかかる費用は入居者に請求できます。
民事執行法第42条では「強制執行の費用で必要なものは、債務者の負担とする」と規定があるからです。
ただし、入居者から支払われるまでの間は「賃貸人が立て替える」「弁護士費用は自腹になる」という点は留意しましょう。
この章では、強制退去にかかる費用相場と内訳について紹介します。
費用の相場
賃料の催告や訴訟の段階を除き、「強制執行だけにかかる費用」を見てみましょう。
ワンルームで約40万円～約60万円くらい、一軒家になると100万円くらいの金額がかかります。
（弁護士を入れた場合の報酬は含んでいません）
費用の内訳については下に説明します。
ただ、これは部屋の残置物の量などによってもかなり違ってくるため、ケースバイケースとなります。
いずれにせよ、訴訟～明渡しまですべてを行うと賃貸人側の負担は相当なものになるのがわかります。
費用の内訳
金額については大まかなものになりますが、ワンルームの例ですとこのような内容となります。
- 動産執行、明渡執行予納金 約10万円
- 解錠技術者（催告日、断行日） 約5万円
- 執行補助者、作業員（催告日、断行日） 約15万円
- 運搬用車両 約５万円
- 残置物保管費用（月・荷物処分費用含む） 約10万円
もし明渡し執行について弁護士を依頼した場合、別途報酬がかかってきますが、これは各事務所により基準が異なるため、見積もりを依頼してから依頼するとよいでしょう。
なお、最初の内容証明による賃料の催告～強制執行までセットにしたプランを設けている法律事務所もありますので、相談の上で比較検討してみましょう。
強制退去はあくまで最終手段
賃貸人としてはやはり滞納されると非常に不安になるので「一刻も早く出ていってもらい、ちゃんと支払う借主に入居してほしい」と思うことでしょう。
しかし、上に説明したように、明渡しを執行するまでには膨大な労力、そしてお金がかかるため、そう簡単なことではありません。
残置物の中でお金に換えられる物を売却などしたとしても到底補いきれず、賃貸人が多くを負担しなければならないことになるケースもあります。
賃借人自身の態度が非常に悪い、逃げ回っている、近所に迷惑をかけている等の悪質事例ではないのであれば、極力話し合いでの解決を試みる方が賃貸人側にとっても金銭的メリットがあるということを覚えておきましょう。
まとめ
本記事の内容をまとめると以下のとおりです。
- 家賃を滞納している賃借人であってもそれが軽微であればすぐ賃貸借契約を解除することはできず、賃貸人が勝手に鍵を開けて立ち入ったり、荷物を運び出してしまえば賃貸人側が罪に問われることもある。
- 強制執行を行い退去させるには前提として「確定判決」「和解書」など「債務名義」と呼ばれる書面が必要になる。
- 強制退去をさせるための費用は数十万円～100万円と非常に高額であるため、これは話し合いを尽くした上での最後の手段と考えるべきである。
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