国土交通大臣(1)第10112号
再建築不可物件とは？
再建築不可物件は、土地が法律の要件に合致しておらず、一度建物を壊してしまうと建て替えができない物件を指しています。この章では、まず再建築不可物件についてご紹介していきます。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件は「接道義務」を満たしていない物件を指します。
建築基準法第42条・第43条では「接道義務」について規定しており、敷地が法律上認められている道路に2メートル以上の間口で接していることを定めています。
再建築不可物件になる例としては「接道している道路の幅が4m以下である」という例や「法律で認められた道路ではない」、「接道している間口が2m以下である」という例が挙げられます。
再建築不可物件を購入したり、相続した場合は、接道要件を満たさないと建物の建て替えができないので注意が必要です。
再建築可能にできるかもしれない
再建築不可物件を再建築可能にする方法が存在しています。
それが「但し書き許可」と「隣地の購入による間口の拡大」です。
「但し書き許可」とは、建築基準法第43条に記載された「但し書き道路（空地）」に接道していれば建物が再建築できるというルールです。
「隣地の購入による間口の拡大」は、接道している土地の間口が2メートル以下の場合、間口と隣接している土地を購入することで間口を広げる方法です。
このように、再建築不可物件でも工夫をすれば再建築が可能になる場合があります。
詳細については別の記事でご紹介しておりますのでご参照ください。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件には大きく2つのデメリットがあります。1点目は「建物の建て替えができない」という点です。法律によって建物を立てることを禁止されているので、一度取り壊してしまうと同じ土地に建物を建てることができなくなってしまいます。建て替えができないので、既存の建物をリフォーム等で延命しなければ住み続けることもできません。リフォームする場合でも工事費用が割高な可能性が高くなります。また、土地の活用を考える場合にも、用途が大幅に制限されてしまうのが再建築不可物件のデメリットです。
2点目のデメリットは「資産価値が低い」という点です。融資を受ける場合、担保として土地や建物に抵当権を設定する場合がありますが、再建築不可物件は資産価値が低いので、融資を受ける場合にも活用できません。その分、固定資産税などの税金は安いのですが、リフォームや改修に要する費用は一般の住宅と同じなので、投資に見合うリターンが得られない可能性があります。このように資産としての価値が低いことも大きなデメリットです。
再建築不可物件の売却方法と買取業者選びのポイント
再建築不可物件を売却する場合、どんな手順で売却するのでしょうか。この章では、再建築不可物件の売却方法と買取業者選びのポイントについてご紹介していきます。
再建築不可物件を売却する方法
再建築不可物件を売却するためには3つの方法があります。
①自分で買主を見つける
②不動産会社に仲介を依頼する
③不動産会社に売却する
自分で買主を見つけることは難しいため、多くの場合は不動産会社に仲介または買取を依頼します。優良物件であれば仲介によって買い手を探してもらうことも可能ですが、再建築不可物件の場合は買い手が現れるよりも不動産会社に売却した方が高額・スピーディーに売却できる可能性が高まる場合があります。また、仲介の場合は「瑕疵担保責任」が売主に発生するため、売却後に瑕疵が発覚すると売主に損害賠償請求されるリスクがあります。従って、再建築不可物件を売却するには不動産会社への売却するのが一般的です。
買取業者選びのポイント
買取業者を選ぶ場合には値段の他に2つのポイントがありますので、それぞれのポイントをご紹介していきましょう。
1点目は「数社比較を行う」ということです。再建築不可物件の買取業者の中には、全国エリアで訳あり物件の買取を専門に行う業者や地域に昔から根ざした営業活動をしている業者などさまざまな不動産会社が存在しています。数社買取査定比較をする事をおすすめ致します。
2点目は「現状のまま買取を行なっている」ということです。相続などで再建築不可物件を手に入れた場合、物件の中には古い家財道具が残っている場合があります。このような場合でも、家財道具の処分も含めて現状で買取してくれる業者があります。物件の処分に加えて、家財道具の処分にもお困りの場合は現状のまま買い取ってくれる業者を選択すると良いでしょう。
問題があっても買取してくれる？実はアルバリンクも買取行っています！
アルバリンクは問題を抱えている物件でも買取を行っています。この章では、アルバリンクが買取を行う理由と売却までの流れをご紹介していきましょう。
アルバリンクなら高額買取も可能！
アルバリンクは多様化する価値観のなかで新たに生まれる不動産ニーズを敏感に察知し、運用方法や法律知識の活用によって物件を再生するノウハウを持っています。
独自の販路を持つことで、ニーズに合った買主に売却する一方で、自社運用も行い、あらゆる物件を再生させています。
経験豊富な査定員が、どんな複雑な物件にも真摯に対応しています。再建築不可物件の売却にお悩みの場合はぜひ一度ご相談ください。
実際の買取実績をご紹介！！
参考：お客様の声
相続にて取得した再建築不可の物件
相続で再建築不可の戸建てを取得された相続人の息子様Ｋ様からのご相談。
「物件を相続したがすでに家を購入しており、維持管理ができないので売却したい」とのご相談でした。間口は2ｍ以下で特例を使っても再建築が難しい物件でした。家屋内の残地物や植栽などもかなり多いのですべてお任せしたいとのご要望でした。
買取金額は250万円を提示させて頂きました。残地物撤去費用の70万円を含めるとお客様には320万円相当のメリットを出すことができ、お客様も手間が省けてよかったと感謝のお言葉を頂きました。
再建築不可＋告知事項のある物件
物件の所有者様であるＳ様からのご相談
「長年夫婦で住んできた家だが、この度、子供と同居することになり売却を検討していますが調べると再建築不可ができない上に告知事項もあるのですが買い取りは可能でしょうか」ととのご相談でした。
昭和後期に分譲された住宅で一見すると建替え可能に見えるのですが実は前面道路が法定の基準を満たす道路ではないことが判明。告知事項もありましたが800万円での買い取り金額を提示させて頂きました。夫婦で長年住んだ家が上手く整理できて気持ちが楽になりましたと大変満足頂く事ができました。
ひとくくりに「再建築不可」といっても様々な要素が関係している場合がほとんどです。
どんな案件でもまずは気軽に相談してみましょう。
売却までの流れ
それでは具体的に売却までの流れをご案内致します。大きく3つのステップに分けて進めていきます。
- STEP１お問い合わせ豊富な知識と経験を積んだ査定員が物件を無料で査定します。
- STEP２査定価格の提示市場価格や物件の条件などを勘案し、価格を提示します。提示された金額に納得できれば売買契約の手続きをご案内致します。
- STEP3売買契約契約を締結し、引渡しを行います。司法書士の手配や引渡しまでの手続きも丁寧に分かりすくサポートします。
アルバリンクなら高額買取も可能！
再建築不可物件は建物の建て替えができず、資産価値が低いことから相続などで手に入れてから早々に処分を検討している方も多くいます。再建築不可物件を売却する場合には、個人売却や不動産仲介よりも再建築不可物件の買取業者に売却する方が時間的にも早く、瑕疵担保責任などのリスクを負うこともありません。
アルバリンクであれば、立地や条件によっては他の買取会社よりも高価買取が可能です。再建築不可物件の売却をお考えの場合には、ぜひお問い合わせください。
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