そもそも「未接道の土地」とは？
各都道府県が指定した「都市計画区域」の土地に建物を建てる場合、敷地に道路が接していることが必須条件になります。
しかも、道路なら何でもいいというわけではなく、建築基準法上で定義されている条件を満たしていなければなりません。
これは「接道義務」といって建築基準法の第43条で定められています。
住宅地での日常の通行や、災害などの非常時に避難経路を確保する・緊急車両の出入りをスムーズにするといった目的で義務付けられているのです。
接道義務がクリアされていない土地のことを「未接道の土地」や「無道路地」と呼びます。
未接道の土地は新しい建物が建てられないだけではなく、現在建っている建物を解体しての再建築や、大規模な増改築・リフォームなどの許可がおりません。
未接道の土地は、いわゆる「再建築不可」の物件なのです。
未接道と判断される条件
建築基準法に沿っていない「未接道」には、さまざまな種類があります。
具体的にどのような場合に未接道とみなされるのか、多く見受けられる事例を説明していきましょう。
土地が道路に接していない
敷地に接する道路が全くない「袋地（ふくろち）」は、代表的な未接道の土地といえるでしょう。
（下図参照）
袋地は土地の周囲をぐるりと隣家に囲まれ、隣家の敷地や狭い私道を使わなければ出入りができない形状の土地で、袋地を取り囲んでいる隣地は「囲繞地（いにょうち）」と呼ばれます。
袋地は建築ができない土地ですが、どうしても新築や建て替えをしたい場合は、隣地の一部を売却してもらって敷地を道路につなげるといった方法が考えられます。
道路と接している敷地の間口が２ｍ未満
建築基準法では、建物を建築する土地は、「道路に２ｍ以上接道していなければならない」と、定められています。
わかりやすい例でいえば、旗竿地（敷地延長）で通路部分の幅が狭く、間口が１.8ｍしかない・・といった土地は未接道地になるということです。
（下図参照）
近年の住宅分譲地は、旗竿地の通路幅を２ｍ以上確保した区画割りになっていますが、昭和40年前後につくられた古い住宅分譲地には、通路部分が２ｍに満たない旗竿地も少なくないのです。
古い時代の旗竿地を購入するときには、接道義務が果たされているか確認することが必要です。
旗竿地で間口は２ｍ以上だが通路部分に２ｍ未満の場所がある
旗竿地でもう一つ注意が必要な点は、道路と２ｍ以上接道していても、通路部分の幅が途中で狭くなるなど、２ｍに満たない箇所がある場合も未接道の土地に該当します。
（下図参照）
土地に接する道路の幅員が４ｍ未満
建築基準法では、土地に接している道路の幅員は４ｍ以上でなければならないと定められています。
しかし現実には、幅員が４ｍに満たない狭い道路に囲まれた住宅地は多く存在しています。
未接道の土地の評価が低い理由
未接道の土地は、接道義務を果たしている通常の土地に比べて評価（価格）は非常に低くなります。
最大の理由は、接道義務をクリアしていない違法な土地であるということでしょう。
当然、宅地として利用するには多くの制限があり、「使いにくい土地」ということになるのです。
評価が低くなる理由を具体的にみていきましょう。
建て替えや大規模リフォームができない
未接道の土地は、現在建っている建物をいったん解体してしまうと、新しい建物を建てることができない再建築不可物件です。
建物の主要部分の大半を改装するリフォーム工事なども認められません。
住宅地としては自由度が極めて低い土地なのです。
隣地とのトラブルが起こりやすい
旗竿地や袋地は、土地を隣地に囲まれ密接した形状になっています。
そのため、家同士の距離が近い分、隣家とのトラブルが生じやすくなるのも事実です。
子供の声やテレビの音など、生活音によるトラブル、旗竿地では通路部分に車を駐車する際に隣家のフェンスや壁を破損させてしまうなどはよくある事例です。
袋地の場合は、隣家の敷地を通路として使用させてもらうため、深夜や早朝の通行による苦情やトラブルも起こりやすいのです。
金融機関の住宅ローンが利用できない
未接道の土地を購入する際、金融機関の住宅ローンは利用ができないと思っていた方がいいでしょう。
特に銀行の場合、再建築不可物件=違法物件である土地はリスクが高く、担保価値が低いため融資はしないのです。
現金で購入するのが一番手っ取り早いのですが、現金が準備できない場合はノンバンクや使途自由なフリーローンなどの融資を検討することになります。
売却しにくい・売却価格が低い
再建築も大きなリノベーションもできない、住宅ローンも難しいなどデメリットの多い未接道の土地は、一般的な不動産仲介では売却しにくい物件です。
同じエリアの整形地と比較すると売却価格は3割から5割程度安くなるのが一般的です。
未接道の土地を高く売却する方法
評価の低い未接道の土地ですが、所有者にしてみれば「少しでも高く、いい条件で売却したい！」と思うのが本音だと思います。
そこで、売却しにくく価格も低い未接道の土地を上手に売却する方法をお伝えします。
隣地の買取りで間口を広げる
袋地や旗竿地で接道が確保されていない場合、隣家の敷地を一部分買い取って、法令を満たす接道をつくるという方法があります。
当然、隣家が交渉に応じてくれることが第一条件になります。
隣地を買い取る費用や測量・登記などある程度大きな出費を伴います。
しかし、建築可能な一般の宅地として売却ができるため、売却価格も高くなります。
セットバックで前面道路の幅員を広げる
土地に接する道路が４ｍ未満の場合、次の条件に該当する場合には新築や再建築が認められる場合があります。
・建築基準法が施行された昭和25年11月23日の時点で存在していた道路や建物
・その土地が都市計画区域になった時点で建物が建っていた場合
つまり、現在の法令が施行される以前に整備された道路や建物の場合には、特例として建築が許可されるということです。
ただし、そのためには「セットバック」をおこなうことが必要です。
セットバックとは？
セットバックとは、土地に接する道路の幅員が４ｍ以上になるように、道路の中心線から２ｍ後退した位置に家を建てることをいいます。
要は、今まで敷地だった部分を道路として提供するわけです。
このような道路を「42条2項道路」または「みなし道路」といいます。
セットバックをして道路から後退すると、利用できる敷地は以前よりも狭くなるというデメリットはありますが、それと引き換えに建築の許可が得られるため、売却がしやすくなります。
但し書きの申請で再建築の許可をとる
法令上の接道義務が果たされていない再建築不可の土地であっても、敷地の周りの状況によっては、建物を建てることが許可される場合があります。
「建築基準法第43条但し書きの規定に基づく許可」という制度です。
許可がおりる条件を簡単にいえば、土地の周囲に道路の代わりに利用できる公園や緑地などのスペースがあって、通行や避難に問題がないと建築審査会が認めた場合、建築の許可がもらえるというものです。
専門の買取り業者に買取ってもらう
「家が老朽化したが未接道で建替えられない」「未接道の土地を相続したが活用できない」など、未接道の土地を所有して頭を痛めている方は多いのです。
一般の不動産業者に売却を任せたが、何年経っても買い手が見つからず、どんどん売り出し価格を下げられてしまった・・というケースもあります。
そのような場合、未接道の土地などの難しい物件を専門に扱う業者に買い取ってもらう方法があります。
難しい物件を扱うノウハウを持っている専門業者であれば、安く買い叩かれる心配はありません。
まとめ
未接道の土地は、再建築不可という大きなデメリットにより、宅地として利用するにも、売却するにも非常に難しいのが現実です。
また、接道義務をクリアするために、セットバックや隣地の買い取りなどをおこなう場合は、まとまった費用が必要です。
未接道の土地を扱う専門の買取り業者に依頼すれば、時間やお金をかけずに売却することができます。
まずは、専門業者の提案やアドバイスを受けることをおすすめします。
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