再建築不可物件は売却できる？相場価格や業者選びのポイントをご紹介

再建築不可物件でも売却できる？

再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、土地の活用が難しいため相場価格比べて低い金額での売却となるのが一般的です。その理由をご紹介していきましょう。

建て替えができない

売却価格が下がる最も大きな理由は建て替えができない点です。物件を再建築するための要件は法律によって定められているので、その要件をクリアしていない再建築不可物件はどれだけ建物が老朽化しても建物の建て替えを行うことができません。

建物を建て替えることができないのは、建築基準法の第42条によって建物に接続する道路の要件が定められているからです。建物を建築するには「法律などで認められた道路」に「土地の間口が2メートル以上接している」ことが条件ですが、土地に接している道路が法律で認められた道路に該当しない場合には、再建築の許可を取ることができません。

このように、建て替えができないことが物件としての価値を大きく下げる原因の一つです。

倒壊の際に建て替えができず返済リスクが高い

再建築不可物件の多くは建築基準法が制定以前に建築された建物が大半です。この時期に建てられた建築物の多くは耐震基準を満たしておらず、建築から相当年数が経っている建物も多く存在しています。

再建築不可物件は、地震や老朽化などによって倒壊した場合でも再建築を行うことができません。

返済リスクが高くなることも売却価格が低い一因です。

都内や立地が良い物件であれば高く売れる場合もある

再建築不可物件でも、都内や立地が良い物件であれば高く売ることができる可能性があります。
賃貸需要の高いエリアであればリフォームを行う事で長く住んで頂けるような物件になるかもしれません。また、駅前の土地であれば建物を取り壊し駐輪場等の住宅の用途以外の活用方法も検討でき、買い取り価格が高くなることも想定できます。

売りにくい土地の活用方法・処分方法

相場は市場価格の半分と言われるが本当？

再建築不可物件の売却相場は市場価格の半分といわれていますが、実際には土地の条件によって様々なのが実態です。モデルケースを参考にご紹介していきます。

パターン①駅が近い等好立地の未接道地の戸建て

駅が近いなど、立地が良い物件であれば未接道の戸建て物件でも高く評価される場合があります。

パターン②私道に接している戸建て

私道に接している戸建も、活用の余地が大きいため高く売却することが可能です。

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パターン③間口が2m以下の路地状敷地

間口が2m以下の路地状敷地も活用方法によっては高く売却する可能性があります。

高く売却する為にするべきこと

再建築不可物件を高く売却するためにはいくつかの方法があります。それぞれポイントをご紹介していきましょう。

専門の買取り業者へ相談する

不動産を売却する場合には不動産会社に査定を依頼するのが通常の流れですが、再建築不可物件を一般の不動産会社に査定依頼した場合、非常に安い査定価格になる可能性があります。

そこで、再建築不可物件の買取を専門の行なっている専門業者に相談してみると良いでしょう。再建築不可物件の専門業者は土地の活用法にも熟知しており、一般の不動産会社が着目しない土地の活用法に気づき、査定金額を上げてくれる可能性があります。

買い取り業者選びのポイント

複数の業者に査定を依頼した場合、どの業者を選ぶかがポイントになります。査定価格は重要ですが、次のようなポイントにも留意して買取業者を選択すると良いでしょう。

瑕疵担保責任を負担してくれるかどうか

瑕疵担保責任は、把握していなかった物件の欠陥や不具合が売却後に見つかった場合、誰が責任を持って修理するかを決める項目です。特に再建築不可物件は建築から相当年数が経過している物件も多いので、売主や業者が気づかない瑕疵が売却後に発見される可能性があります。

瑕疵の内容によっては修理費用として100万円単位の支出も考えられることから、売主が瑕疵担保責任を持つことはリスクが大きく得策ではありません。
従って瑕疵担保責任を買取業者が負担し、瑕疵が見つかった場合に修理してくれるかどうかは買取業者選定の大きなポイントとなるでしょう。

現状のまま引き取ってくれるか

買取業者によっては物件の引き渡し前に修理を求めてくる場合があります。しかし、現状のまま物件を引き取ってくれる業者も存在します。売却にあたって修理などの余計な支出を行わずに引き取ってくれる業者を選定しましょう。

境界未確定のままでも引き取ってくれる

昔から持っている土地であれば隣地との境界線が曖昧なままの場合があります。土地の境界には登記された公の境界である「筆界」と、話し合いや過去からの経緯で自然と定められた「所有権界」の2種類が存在します。

特に相続の物件の場合は境界線がはっきりしないケースがあり、売却の際に境界確認を行わないと引き取ってくれない業者もあります。

境界確認には手間がかかり、トラブルや裁判沙汰に発展しやすい事項であることからも、境界未確定のままでも引き取ってくれる買取業者を選ぶと良いでしょう。

スピード感を持って動いてくれるか

スピード感も買取業者選びのポイントの一つです。不動産相場は1日単位で変動するので、良い物件はその日のうちに買い手がつくということもあります。こういった市場の中で連絡や査定に数週間かける業者よりは、スピード感を持って対応してくれる業者を選ぶ方がスムーズに売却交渉が進みます。

複数の査定を依頼した際のやり取りを元に、スピード感のある業者を選定すると良いでしょう。

専門家との繋がりが豊富にあるか

再建築不可物件は一般の物件に比べて取り扱いの難易度の高い物件なので、土地家屋調査士や不動産鑑定士などの専門家との繋がりが豊富にある業者かどうかも業者選びのポイントの一つです。自社に土地家屋調査士や不動産鑑定士が在籍している場合には査定のスピードも上がりやすくなるので、専門家との繋がりが豊富にあるかも買取業者選びのポイントの一つです。