株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
良い事故物件はないですか？
こんにちは、借金玉です。
僕は物書きの傍ら不動産営業の仕事をぼちぼちやったりする人なのですが、最近はお客様のリテラシーが上がってきて、「事故物件はないか？」とストレートに要求してくる方が大変増えています。
個人的に、これは大変良いことだと思っております。この事故物件というのは、不動産用語でいえば「心理的瑕疵」だったり「告知事項あり」だったりそんな表現をするのですが、平たく言うと、次にそのマンションやアパート、戸建てなどの物件を買ったり借りたりする人が「それは嫌だ」と感じるような出来事が起きてしまったお部屋ということです。大体は人が死んでいます。
事故物件については以下の記事で詳しく説明しています。ぜひ参考にしてください。
↑このように表示される
人間というのは生きているので死にます。そういうわけで、最悪のケースでいうと殺人事件が起きてしまったり、あるいはお部屋の中でお亡くなりになってしばらく気づかれず、有機物なのでそりゃそうなるよね…ということになってしまうことというのはままあります。
僕もＤＩＹで特殊清掃をしたことが何度かあり、「生きてるんだから死ぬだろ、しょうがない」という気持ちでオゾン消臭機などを活用しつつお掃除をするのですが、「ＤＩＹで特殊清掃をした」というと驚かれる方が多いのが現状と言えるでしょう。
こうしたいわゆる事故物件。取引時に告知義務があるかどうかで法律上微妙に曖昧なところはありつつも、次に借りたり買ったりする人に「こんなことがありました」という告知をする義務が生まれます。それが世にいうところの「事故物件」です。最近よく話題になりますよね。
しかし、これは体感ベースなのですが、最近事故物件の賃料や売買相場に与えるインパクトは徐々に弱まっているように僕は感じています。これは、不動産業界で最も恐れられているサイトこと大島てる※さんの影響が大きいかもしれません。逆説的ですが、お客さんに「事故物件」という概念が浸透することによって、結果的に「事故物件はないか？」と探す人が増えて来たのです。何故そんなことをするか。それはもう「安いから」という一言に尽きるでしょう。
※大島てる・・・事故物件の情報提供ウェブサイトの名称、およびそれを運営する日本の企業である。サイト名であると同時に代表個人の氏名でもある
求める人が増えれば値段が上がるのが市場の常。実際問題、僕ら不動産営業が「いい事故物件はないか」（いい事故物件？）と探しても、最近はお客さんの望むような物件が出て来ることはとても稀です。たまに飛び出して来てもあっという間に争奪戦。そうなると、必然的に物件オーナーさんも告知事項があっても大して値段を下げないという状況が起きて来ます。これが、最近の事故物件におけるトレンドと言っていいでしょう。
特に、この傾向が強いのは立地の良い、「お客様が生活のために必要で借りる物件」です。都心好立地の物件なんかだと、多少のこと（人間がまるごと腐敗していたなど）ではなかなか相場が落ちません。お客さんはみんな「駅近で広くて安い物件はないか」と探すわけですから当たり前なのですが。
そういうわけで、賃貸営業さんには「事故物件を紹介してくれ」と言われて困ってしまっている人もたくさんいるのではないかと思います。あれば紹介したいんですけどね…。僕が不動産業に関わり始めた5年ほど前はもう少しあったし、相場への影響も強かったと思うのですが、最近はお客さんに「みんな欲しがるから言うほど安くないです」と答えることが増えました。事故物件に夢を求めていたみなさまには大変申し訳ないですが、もうあまりご期待には沿えないことが多いかもしれません。山手線駅徒歩５分以内で相場より３割安い物件は無いです。ありません。
事故物件化が怖い例、怖くない例
そういうわけで、不動産営業をやっていると事故物件というのは最早「探すほどの価値は今一つない」という状態なのですが、それでもガッツリ値段が落ちてしまう事例というのはあります。具体的に言うと、「実需は強くないが、ブランド価値が高い」物件などです。例えば、建物は大変豪華だが立地は今一つ…のような物件は、稀に売買案件で「これはお気の毒だ…」というものを見かけることがあります。
最近は不動産オーナー様も「事故物件化」を大変恐れる傾向があります。立地の良い、実需の強い物件では「全国ニュースになるような事件ならともかく、頻発事例程度の話であればそんなに怖がらなくてもいいと思います」と答えられるのですが、実需がそれほど強くないところに付加価値性で利回りを上げようとしている物件、これはちょっと怖いところがいまだにあるかもしれません。
最近は、不動産オーナー様も個性化の時代で、独特の戦略で利回りを確保する有能な方が増えています。へええ、この物件をこうやって人気物件にしてしまうのか！と本業の僕たちが見ても舌を巻くような方がたくさんいらっしゃいます。それは内装であったりコンセプトであったり多種多様なのですが、そういった付加価値性の高い物件ほど、事故物件化によるダメージは大きくなってしまうかもしれません。立地や部屋の広さといった根源的な価値は事故物件化の影響を受けにくいところがありますが、オーナー様の創意やセンスの生きる付加価値の部分は、「事故物件」のイメージから悪影響を受けやすい傾向が出て来るように思うのです。
僕は個人的に、個性のある不動産投資を行うオーナー様がとても好きです。不動産投資家という人種は、世間のイメージをよそに全体的にはとても働き者で、アイディアのある人々だというのが僕の持論なのですが、せっかく尖ったリノベーションなどでお客様をつけようとしているところにそれを吹っ飛ばす事態が起きてしまっては元も子もありませんので、そういったオーナー様には「注意しましょう」とアドバイスさせていただくことにしています。
そう、ここまで読めばわかりましたね。事故物件をお得に買いたい、借りたいのであれば、「不人気エリア」を探すべきなのです。ただでさえ人気のないエリアなのに、そこに更に告知事項が発生してしまうと、そのダメージは好立地エリアの比ではありません。まして物件が築古でリフォーム予算があまりとれないオーナー様だったりすると、「なんだこりゃ」というお値段で出していることがたまにあります。それでも最近はあくまでたまーに…ですけどね。
さぁ！それでもお得な事故物件を探そう！
「要するに、好立地の資産価値の高い物件は事故物件化の影響を受けにくく、そうでない物件は大きな影響を食らう格差社会じゃないか！」と言いたくなってしまった方もいるかもしれません。残念ながらその通りです。しかし、最近はその辺もちょっと動きがあるのです。それは、高齢者の増加というポイントです。
賃貸物件は「高齢者お断り」というケースが大変多いです。７０代くらいの方が一人暮らしのために物件を探すのはかなり大変でしょう。これはもう、単純明快に「死ぬから」という理由になるのですが（本当にひどい理由だ）、最近は高齢者需要の高まりとともに「ウチは高齢者でも対応できる」という管理会社さんや物件オーナー様がぼちぼちと増えてきているように思います。最近は、人の動きがないと警報を出してくれる賃貸物件見守りサービスも少しずつ始まって来ていますし、そもそも高齢化社会でジャカジャカ人が孤独死していくわけですから、市場も徐々にそれに慣れて来ています。売買価格も「やっぱり告知事項の影響は小さくなってるな」と感じることが増えました。
個人的には「事故物件」という考え方自体がナンセンスだと僕は考えています。人間というのはつまるところ死ぬわけですから、そんなことを気にしても仕方がない。だから僕は、管理物件で人が亡くなった後は、元気に特殊清掃に向かいます。そもそも部屋を借りてくれていたお客様が亡くなったからといって文句をつけるのは、些か筋違いではないかと僕は思うのです。誰もが部屋を借りられて、安心して孤独死出来る社会になっていって欲しいな、とひっそり思う昨今です。
そういうわけでみなさん、「お得な事故物件ない？」と不動産営業マンに聞いてみても、良い物件が出て来る確率は高くありませんが、それでもそう尋ねてみるのはいいことです。お得な事故物件を探す人が増えるほど事故物件相場は上がり、オーナーさんにとっての事故物件化リスクは小さくなり、高齢者の部屋探しも楽になります。いいことづくめですね。
人が亡くなっているくらいなんだ、人間は死ぬだろうという気持ちでみなさんもぜひお得な事故物件を探してみましょう。それはとってもいいことです。
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