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分筆とは一つの土地を複数筆に切り分ける登記
分筆とは、元々一筆(登記簿上一つ)の土地だったものを物理的に複数に切り分け、別々の登記簿にする登記手続です。
一筆(一つ)の土地に複数人で所有権を持つ場合には「共有名義」にするしか方法がなく、共有状態になっていると共有者それぞれが物件を勝手に処分できないなどの不都合が生じます。
しかし、分筆登記により土地を切り分けて別々の登記簿にすれば、それぞれの土地に単独で所有権を持てるようになります。
また、切り分けた複数の土地に、別々の地目(土地の利用用途)を設定することも可能です。
例えば、もともと宅地だった一筆の土地を2つに切り分けて、片方を雑種地に地目変更することで駐車場として利用するなどが挙げられます。
なお、以下の記事では共有名義の土地を分割する方法について解説しています。
併せて参考にしてください。
分筆登記を検討するケース
分筆登記を検討するべきケースは以下の4つです。
- 土地の一部を売却する
- 土地の一部を異なる用途で活用する
- 共有の土地を、それぞれの単独所有に分けるとき
- 複数人で土地を相続するとき
土地の一部を売却する
分筆登記により土地を切り分けることで、土地の一部分のみを売却できます。
特に、相続した場合など、自分の意思に関わらず取得した土地では取得者のニーズに合った広さとは限らないため、このような必要が生じることもあります。
親から相続した土地が広大で、使いみちがなく固定資産税も高額であるため、半分だけ切り分けて売却したいといったケースが挙げられます。
土地を分割して売る方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
土地の一部を異なる用途で活用する
分筆登記により土地を切り分けることで、一部を別々の用途で活用することが可能です。
土地の登記事項証明書（登記簿）を見ると、「地目」という欄があります。
地目とは「その土地をどのように利用しているか」が端的に示されているものと考えたらよいでしょう。
例えば、宅地として使うには広すぎるため一部を切り分け、駐車場にするため「雑種地」に地目変更するといった活用方法が考えられます。
地目を雑種地に変更することで、駐車場やトランクルームとして活用できるようになります。
また、「宅地」は一般的に固定資産税評価額が高くなる（＝固定資産税が多額になる）ため、所有土地のトータルでの評価額を下げるための対策として行われることもあります。
共有の土地を、それぞれの単独所有に分けるとき
相続などが理由で複数人の共有名義となっていた土地をそれぞれの単独所有に分けるケースです。
共有名義だと売買等の法的な処分や管理などに制約が多くなりますが、分筆し単独名義とすることは土地の利用制約を回避し自由な利用を行うために有効な方法です。
ただ、気をつけなくてはならないのが、分筆登記だけで共有名義を解消できるわけではないという点です。
一筆を二筆に分けると、AB共有の土地が二筆できることになり、それぞれが自分の持分を相手に譲渡し合うことにより初めてA単有、B単有の土地となります。
共有持分を譲渡する3つの方法と注意点については以下の記事で詳しく解説しています。
複数人で土地を相続するとき
複数の相続人で一筆の土地を相続するのであれば、分筆で切り分けることで、各相続人が単独名義として土地を取得できます。
不動産以外の相続財産があれば長男は土地、次男は預貯金といった分割方法を取ることも可能です。
しかし、日本人の資産構成としては不動産に偏っている家庭も多く、土地で分割せざるを得ないこともあるため、複数相続人の共有にしないための方法として行われます。
なお、被相続人（亡くなった人）名義のままで相続人から分筆登記を申請できます。
この場合、遺産分割協議によって土地を取得することになった相続人（複数いれば取得する人全員）が申請します。
分筆できない土地の例
上記のような目的で行われる分筆登記ですが、分筆自体が容易にできないケースもあります。
分筆できない土地の例は以下の3つです。
- 隣地所有者が境界立会を拒否している
- 隣地所有者が行方不明
- 最低面積を下回る
どのような状況下で分筆不可となるのか詳しく見ていきましょう。
隣地所有者が境界立会を拒否している
基本的に分筆登記を行う際は、隣地所有者と「境界立会」を行い「筆界確認書(筆界確認情報)」を作成することで、登記申請が行えるようになります。
筆界確認書とは、隣接する土地の境界線について、双方の署名・押印により合意を交わした旨を証明する書面です。
そのため、隣地所有者が境界立会を拒否していれば、立ち会いも署名＆押印もできないため、分筆登記を行うことが困難です。
近隣関係で何らかのトラブルを抱えているなど、隣地所有者と不仲であれば、このような状況になりやすいといえます。
もちろん、隣地所有者が境界立会を拒否しているケースでも、分筆登記を行う方法はあります。
後ほど解説しますので、安心して読み進めてください。
なお、敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては以下の記事で詳しく解説しています。
隣地所有者が行方不明
境界立会いを申し入れる以前に、そもそも隣地所有者を見つけられないケースもあります。
例えば、隣地が共有名義でありその一部の人だけしか連絡が取れない、また、相続が発生していて相続人が多数いるといったことも珍しくありません。
※なお、隣地所有者の立会拒否や行方不明等の場合については、下に令和4年「筆界認定に関する表示登記の運用見直し（法務省民事局）」における改正点として解説しています。
最低面積を下回る
明確に法的な分筆制限が定められているわけではないものの、実務的には「分筆先の土地の面積が0.01㎡未満になる分筆登記をすることは不可能」となります。
土地の表題登記の欄には面積が記入されますが、ここには「1㎡の100分の1」までしか表示できず、0.01㎡未満となると「0.00㎡」の表示になってしまうため、実質的に公示不可能となるのが理由です。
また、「建築協定（※）」が存在する場合、分筆登記そのものはできるものの、分筆前の状態の土地（一筆の土地）として取り扱って建物を建築する必要があります。
土地所有者等同士が建築物の基準（建築基準法による最低基準を超えた高度な基準）に関する一種の契約を締結するときに、公的主体（特定行政庁）が認可することにより、契約に通常の契約には発生しない第三者に対する効力を付与して、その安定性・永続性を保証し、良好な環境のまちづくりを促進しようとする制度。
地区計画によって最低敷地面積が定められている場合は、最低敷地面積を下回るような分筆を行わないようにすることにも注意が必要です。
地区計画とは、地区の課題や特徴を踏まえ、住民と区市町村とが連携しながら、地区の目指すべき将来像を設定し、その実現に向けて都市計画に位置づけて「まちづくり」を進めていく手法。
敷地面積、建築物の用途や高さなど、きめ細かなルールが定められていますが、具体的な数字は自治体に委ねられています。
分筆しやすくするための登記実務の改正
令和4年に登記実務の運用見直しが行われ、分筆登記とその先の売買による所有権移転登記が以前より行いやすくなりました。
原則として分筆登記の際には「筆界確認情報」といって、登記申請者と隣地所有者とが筆界（土地の境界線）の位置を確認して互いの意識を合致させ、その結果を書面等にしたものを添付しなければなりません。
しかし、上記のように隣地所有者の協力が得られない、隣地所有者の行方がわからないため筆界確認情報を作れないなど、分筆登記を妨げる状況が多発していました。
そこで令和4年9月末より、登記を円滑に行うための実務改正が行われました。
本改正のポイントを解説します。
参照元：法務局｜所有者不明土地対策のための筆界認定に関する表示登記の運用見直し
法務局に明確な地図があるなら新たな筆界確認情報は不要に
隣地所有者の連絡先がわからない、連絡が取れないなどの場合、法務局に「精度の高い地図」がある場合に限り、隣地との境界確認情報が不要となりました。
精度が高い地図とは、法務局で備え付けられている「14条1項地図」を指します。
14条1項地図は、不動産登記法第14条第1項に規定される、土地の面積・距離・形状・位置の正確性が高い図面です。
注意点として、全国の法務局で14 条地図が備え付けられている数は約55％と半数程度であるため、対象の不動産の所在地によってはこれに該当しません。
参照元：国土交通省｜地図混乱地域における対応について～対応方法と留意事項～
無条件に筆界確認情報が不要になったわけではないという点は誤解がないようにしましょう。
隣地が相続人多数であれば占有者だけの立会いでよい
相続人が多数人の共有になっている土地は、現に占有する者のみに筆界確認情報を求めればよいことになりました。
相続人調査だけでも膨大な時間を要することがあるため、よりスピーディで簡便に分筆登記を行うためです。
なお、現に占有する者が立会いでいない場合には、委任状があれば家族・代理人でも可能です。
隣地所有者の実印押印、印鑑証明書の添付を不要とする
筆界確認情報への隣地所有者の実印、印鑑証明書を求めない取り扱いとしました。
【印鑑証明書の見本】
実印を押印することや印鑑証明書を取りに行くことに対し、隣地所有者が億劫がったり抵抗感を示したりすることもあるためです。
このように申請人の負担を軽減しながらも、登記官は現地調査や現存資料を活かした調査を行い、筆界確認の適正性を確保するという考え方になります。
土地が分筆できない場合の対処法
土地の分筆登記が困難な場合の対処方法を確認してみましょう。
上記の通り分筆における境界立会等の条件が緩和されましたが、緩和された条件でも隣地の立会いや筆界確認情報作成が難しく分筆できない場合もあるため、対応措置が用意されています。
ただし、隣地の協力が得られる場合に比べると、手続きに時間や手間、費用がかかることは覚悟しておかなくてはなりません。
筆界特定制度を利用する
筆界調査委員が、法務局職員とともに実地調査等を行って登記官に図面等を提出し、登記官が筆界を決める「筆界特定制度」があります。
筆界特定制度を利用すれば、公的機関によって筆界を決められるため、筆界のトラブルを客観的な判断に基づいて解決することが可能です。
ただし、筆界特定を行うためにはある程度時間と費用がかかります。
筆界特定されるまでの期間は、東京法務局管内の事件で標準期間が9カ月、地方はもう少し短めですが6カ月程度はかかることを覚悟しなければなりません。
また、筆界特定の手数料は土地の価格によって決められます。
東京法務局のサイトから「申請手数料計算シミュレーション」を開くことができるため、必要事項を入力するだけで簡単に手数料を算出することが可能となります。
例えば申請人の土地と隣地の合計額が4,000万円である場合には申請手数料は8,000円です。
ただ、上記手数料だけではなく、土地の測量が必要となる場合、測量費用として50万以上かかることもあるため、予想外に高額となることもあります。
境界確定訴訟を起こす
「境界確定訴訟」を起こして裁判所の力を借り、強制的に境界を確定させる方法もあります。
境界確定訴訟は他の種類の訴訟とは若干異なる性質があります。
- 裁判所が必ず境界を確定させるが、「所有権境界」ではなく「筆界（上記参照）」である。
- 所有権を確定させるには別途「所有権確認訴訟」を起こす必要がある。
- 原告、被告となるのは必ず隣接する当事者であり、共有の場合は全員が原告被告となる必要があるが、勝訴、敗訴という概念はなく単に境界を確定する判決が出るだけである。
- 当事者の主張に関係なく裁判所が強制的に境界を確定するため、和解や調停で当事者が任意に境界を決めることはできない。
- いったん確定した境界を確定して以降、争うことはできない。
上記のような特色を持つ境界確定訴訟では、
- 裁判官が土地について高度の専門知識を持っているとは限らない
- 弁護士費用など高額の負担が生じる可能性がある
- 当事者が証拠資料を持参するため、資料として不十分なこともある
- 隣人との人間関係が悪化するリスクがある
といった弱点があります。
上の項目で解説した「筆界特定制度」は、専門知識を持つ登記官が手続きに関与したり、当事者提出だけではなく法務局にある資料を積極的に活用できるなど、訴訟のデメリットを改善する工夫が施されています。
隣り合う所有者同士が対立構造になることもないため、総合的に見ると筆界特定制度の方が当事者としては使い勝手が良いといえます。
不在者財産管理人の選任
当事者が行方不明で連絡の取りようがない場合には「不在者財産管理人」の選任を家庭裁判所に申し立て、不在者財産管理人との間で筆界確定を行うという手段があります。
不在者財産管理人の選任申立てが利害関係人や検察官により行われると、家庭裁判所が弁護士や司法書士などを選任し、本人の適切な財産の保存を行います。
また、必要がある場合には不在者財産管理人が裁判所の許可を得て、不動産の売却等も行うことがあります。
ただ、不在者財産管理人を実際に利用するにはハードルが高く、具体的には下記のようなデメリットがあります。
- 不在者財産管理人の職務は当初目的としていた業務（筆界確認や遺産分割協議など）が終わったら即、終了するわけではない。
- 本人が現れたり、失踪宣告がされたりするまで継続するため非常に長期に渡ることがある。
- 不在者財産管理人への報酬が定期的に発生する。不在者本人の財産から支出されるが、金額は裁判所が本人の資産などを考慮し、案件に応じ決定する。
- 予納金として20万円～100万円くらいかかることがあるが、予納金は申立人が負担する。
このように、裁判所を介した手続きであるため大がかりになりやすく、また将来に渡り継続する手続きであるため慎重に選択するべきです。
なお、筆界未確定の土地でも売却できないわけではありません。
以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
分筆の流れ
分筆登記の大まかな流れは以下のとおりです。
- 土地家屋調査士へ依頼
- 法務局や役所で資料収集
- 現地調査
- 現況測量
- 境界確認
- 境界標の設置、境界確定測量
- 登記申請
土地家屋調査士へ依頼
分筆登記は測量や境界立会などで高度な専門知識を要するため、一般の人が自分で行うことはほぼ不可能で、表題登記の専門家である土地家屋調査士に依頼するべきです。
土地家屋調査士は、日本土地家屋調査士会連合会のホームページで土地が所在する都道府県を指定し、「会員検索システム」で対象地域を指定すれば、依頼先を選択できます。
所有者からの依頼があった後、以下の作業はすべて土地家屋調査士が行います。
法務局や役所で資料収集
土地家屋調査士が依頼された土地に関する資料・情報を、法務局・役所で収集します。
- 登記事項証明書
- 公図
- 地積測量図
上記の書類を土地家屋調査士が取得し、現地の測量・測量結果との照らし合わせに利用されます。
現地調査
現地に出向き、実際の状況を確認するとともに、隣地所有者への事前の説明や挨拶を行います。
スムーズな進行のためにも極力、土地家屋調査士だけでなく所有者自身が隣地に出向く方が望ましいといえます。
現況測量
現在の境界標（石杭や金属のプレートなどに赤い印をつけたもの）を確認し、現状の面積等をそのまま把握するための現況測量を行い、「現況測量図」を作成します。
現地の境界標やブロック塀・フェンスで囲われた範囲を測量し、大まかな境界を現況測量で把握します。
現況測量で一日かかることはほとんどなく、大抵は3時間ほどで完了します。
境界確認
申請人と隣地所有者、役所の職員など関係者全員で「現況測量図」「公図」「地積測量図」等を参照しながら既存の境界と新しい境界等を確認します。
隣接地が公共の道路などで国や自治体との合意形成が必要な場合もありますが、民間人同士の場合より時間やコストがかかります。
境界標の設置、境界確定測量
決定した境界に新たな境界標を設置し、関係者全員が合意した境界線に基づいて「境界確定測量」を行います。
境界確定測量は以下の流れで行われます。
- 仮杭を永久杭に取り替える
- 測量結果を元に詳細な図面を作成する
- 申請人・隣地所有者が筆界確認書に署名・捺印をする
- 正式に境界標を設置する
登記申請
法務局に分筆登記を申請するための「登記申請書」を作成し、提出します。
提出から登記完了までは法務局の管轄や時期により異なりますが、平均して（稼働日で）10日くらいはかかると考えた方がよいでしょう。
土地家屋調査士による「地積更新登記」が完了すると測量結果が地積測量図に反映されます。
土地の分筆登記にかかる費用
分筆登記にかかる費用を解説します。
| 内訳 | 費用相場 |
|---|---|
| 事前調査 | 6万円〜10万円 |
| 測量費用 | 25万円〜(土地の広さなどにより幅がある) |
| 書類作成 | 2万円〜5万円 |
| 境界立会 | 2万円〜 |
| 登記申請費 | 6万円〜 |
| 登録免許税 | 分筆後の筆数×1,000円 |
分筆登記については、土地の条件や国、自治体が絡むかどうかなど各条件により非常に幅がありますが、総額で50万円～80万円、もしくはさらに高額の費用がかかることも珍しくありません。
土地家屋調査士の費用は現在自由化されているため、各事務所によって条件が異なります。
そのため、数か所の土地家屋調査士事務所に概算見積もりを依頼してみることが大切です。
境界確定が困難な土地は専門の買取業者に相談
境界確定が困難である土地は、不動産買取業者に直接売却してしまうのも有効な手段です。
ここまで解説してきたとおり、隣地所有者とのトラブルに発展しており境界立会が難しければ、土地を分筆するために50万円以上の費用と1年以上の期間を要します。
所有者にかかってくる時間、費用、心理的負担などを考えるとそのままの状態で売却してしまうほうが遥かに楽な場合もあるでしょう。
長期間放置するとその分の固定資産税なども負担しなければならなくなるため、売却するなら早期に決断するようおすすめします。
しかし、仮に隣地所有者と境界問題で長年揉めている、分筆を機にトラブルになってしまった、などであれば、一般個人への売却は困難を極めます。
このような場合は、隣地所有者との紛争解決など、法律問題に長けている専門の不動産買取業者に相談しましょう。
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ご相談だけでも大歓迎ですので、お気軽にご連絡ください。
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まとめ
この記事では、分筆できない土地の解決方法をご紹介しました。
隣地所有者と不仲で境界立会が困難であれば、筆界特定制度を用いることで分筆登記を申請できる状態となります。また、隣地所有者が行方不明で境界立会が困難であれば、不在者財産管理人を選任し、境界立会を済ませることも可能です。
ただし、いずれの方法も、分筆が完了するまでの間に、数十万円と多額の費用や、半年から1年に及ぶ長期間を要します。
分筆できずにお困りの土地は、専門の不動産買取業者に直接売却することも視野に入れましょう。
隣地所有者との紛争を解決する法律家との提携や、いかなる土地でも活用するノウハウを有した専門の不動産買取業者であれば、分筆できない土地もそのままの状態で買い取ってもらえます。
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境界線未確定な土地をはじめとした訳あり不動産を買い取っており、フジテレビの「イット」でも市場での売却が難しい不動産も買い取る業者として紹介されています。
不動産業界でありがちな、強引な営業活動はいたしませんので、安心してご連絡くださいますと幸いです。
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