事故物件を相続するのはまだ早い！相続のデメリットから活用方法まで徹底解説

相続前に把握しておくべき事故物件の定義

事故物件とは居住者の死によって、買主（借主）に心理的抵抗感を生じる物件のことをいいます。具体的には他殺や自殺などの心理的に抵抗感を生じる瑕疵がある物件をさしています。

事故物件に該当するかの判断に影響を及ぼす心理的瑕疵と、事故物件に該当した場合に瑕疵を説明しなければならない告知義務について解説します。

事故物件は心理的瑕疵がある物件

上記で説明した瑕疵は「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」の４つに分類されます。

買主や借主に心理的抵抗感を生じさせる瑕疵が、上記の心理的瑕疵に該当します。

心理的瑕疵のある物件は買主の購入判断に重大な影響を与えるため、買主が見つからず物件が売れ残る可能性があります。

心理的瑕疵に該当する場合は物件を売却する際、買主に告知が必要になるので注意しましょう。

事故物件の売却時に告知が必要

先述の通り、他殺や自殺などの心理的瑕疵がある物件は事故物件に該当します。

相続した事故物件を売却する場合は、買主の購入判断に重大な影響を与えるため、売主である相続人は買主に対して心理的瑕疵を告知する必要があります。

告知義務を果たさずに事故物件を売却すると契約不適合責任として、売主は買主から損害賠償を請求されたり、契約解除をされたりします。

ちなみに相続した事故物件を賃貸に出すときでも、借主の契約判断に重大な影響を与える瑕疵がある場合は、心理的瑕疵が生じてからおおむね3年間は告知が必要です。

事故物件は心理的瑕疵が生じるため、瑕疵がない通常の物件よりも買手が見つけづらくなってしまいます。

事故物件は売却が難しいことを念頭に置いて、相続するか相続放棄するか慎重に決めましょう。（※相続放棄の場合、不動産だけを限定して個別に放棄はできない）

事故物件を相続したくないなら相続放棄

事故物件を相続した後の活用方法は「居住」「売却」「賃貸」の３つです。居住をしない場合は物件を売却するか、賃貸に出すかを検討します。

しかし、事故物件は買主や借主に嫌悪感を抱かせるので、売却や賃貸に出すのは厳しく、所有しているだけで、固定資産税や管理費などのランニングコストがかかります。

そのため、事故物件を相続し、売却や賃貸に出すことができない場合は、コストだけがかかる負の遺産になる恐れがあるので注意が必要です。

下記で相続放棄をすべきケースを確認していきましょう。

相続放棄をおすすめするケース

まず相続放棄のメリットは、マイナスとなる遺産を引き継がなくてよくなる点です。
例えば、被相続人に多額の借金があった場合、それを受け継ぐ必要がなくなるため、負債の相続による金銭的な負担を回避できます。

相続財産に負債が多い

相続する財産が借金などのマイナス資産が多い場合は、相続すると借金の返済などをする必要があるので相続放棄が有効になります。

相続の話し合いに参加したくない

前提として相続人が一人の場合や、遺言書によって全ての遺産の行き先が決定されている場合は、遺産分割協議が必要ありません。

もし遺産分割協議が行われる場合は、他の相続人と遺産の分け方について話し合わなければいけません。

普段から他の相続人と話し合う関係性ではないため、相続遺産についての話し合いは面倒です。
対して、相続放棄を選択すれば、相続人同士の話し合いに参加する必要はありません。

相続放棄をおすすめしないケース

相続放棄の注意点として、遺産の中でマイナスの負債よりプラスの財産が上回っている場合は、相続放棄することで相続人は金銭的に損する恐れがあります。

というのも、相続放棄で特定の財産だけを放棄することはできないため、本来受け取れたはずの財産もすべて放棄することになってしまうからです。

また、亡くなった人の財産が相続放棄してから発見されても、遺産を受け取るために相続放棄を却下することはできません。

お金や土地などの財産が負債より多い

相続した際に相続財産が、借金などの負債よりも多い場合は相続することを推奨します。

もし、相続財産がプラスかマイナスか判断できない場合、限定承認という手続きを行うのも一つの手段です。

限定承認をすることで、把握しきれてない借金が相続後に判明した場合はプラスの範囲内でしか借金を負担しなくて済みます。

たとえば、相続財産が1000万で亡くなった人の借金1億円が後から見つかった場合、限定承認をすることで借金1億円を相続財産の1000万円で支払った後、残りの9000万円を支払う必要がなくなります。

ただし、限定承認は、相続による負債の負担が軽減できる一方、デメリットが伴うことから、実務上ではあまり選ばれない相続方法です。
具体的には、以下のようなデメリットが伴います。

• 相続人全員の同意が必要
• 被相続人が連帯保証人になっている場合、その地位は放棄できない
• 弁護士費用、官報広告への搭載費用など、手続きに費用がかかる
• 手続き開始から完了まで半年〜1年程度かかる

一番のハードルは、相続人全員の同意が必要であることです。
相続人の中に一人でも限定承認に反対する人がいた場合、「説得する」「相続放棄をお願いする」など協議が必要になるため、トラブルに発展するリスクは高いと言えます。

ですので、すべての財産を受け継ぐ「単純承認」のように隠れた負債を心配する必要はありませんが、手間・費用の負担が重いという点を留意した上で、限定承認するか否かを判断しましょう。 

実家に思い入れがある

幼少期から大人になるまで住んでいた実家で、物件を手放したくない場合は相続を推奨します。

もし、物件を手放したくないが居住できない場合は、賃貸に出すことを考えるでしょう。

しかし、事故物件だと借主に嫌悪感を生じさせるので、借手が見つからない恐れがあります。

手放したくないという気持ちだけで事故物件を相続せず、相続後に活用できるのか慎重に考えてから相続しましょう。

下記では相続放棄を選択した後の手続きの仕方を説明します。

相続放棄の手続き

相続放棄には５つの手順に沿って行います。

相続放棄の費用を準備

相続放棄をする場合は収入印紙代800円と郵便切手代が必要です。

相続放棄に必要な書類を用意

亡くなった人と相続放棄する人の関係性次第で、追加で書類を用意する必要があります。

家庭裁判所に相続放棄を申し立てる

必要書類を準備したら、家庭裁判所に申し立てします。

相続放棄の申し立て先は、亡くなった人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所です。

亡くなった人の最後の住所地というのは、亡くなった人が最後に住民登録されている市区町村です。

最後の住所地を管轄する家庭裁判所は、裁判所のホームページで調べることができます。

相続放棄申立後に照会書が届く

相続放棄を申し立てた後に、家庭裁判所から申し立てを行った人物あてに相続放棄照会票が届きます。内容としては相続放棄についての確認事項が記載されており、回答期限内に記入して家庭裁判所に返送します。

相続放棄が許可されれば相続放棄申述受理通知書が届く

相続放棄照会票が受理されたら家庭裁判所から相続放棄申述受理通知書が届きます。

家庭裁判所から相続放棄受理通知書が届いたら、正式に相続放棄が認められたことを意味し、相続放棄の手続きが完了します。

相続放棄の注意点

相続放棄するためには、期限内に申し立てを行うなどのルールを守る必要があるので下記で説明します。

相続人が相続財産を処分や消費した場合は相続放棄が認めらない

相続人が相続財産を処分や消費した場合は、相続放棄が認められません。

相続財産を一部でも着服すると、全体承認とみなされるからです。

期限を過ぎたら相続放棄できない

相続放棄には申し立ての期限があります。

相続人は相続開始を知ってから3か月以内に、放棄する意思を家庭裁判所に申し立てする必要があるからです。（民法915条、938条）

相続開始後にしか相続放棄できない

亡くなった人の生前に負債があることを把握しており、相続放棄をする約束をしていた場合でも相続放棄することはできません。

相続放棄は相続開始後に家庭裁判所に対して相続放棄の申述をすることで成立し、家庭裁判所は相続を開始する前の相続放棄を受け付けていないからです。

たとえば、「親父は借金があるから、もし死んだら相続放棄する」といった会話をすることがあるかもしれません。基本的には口約束に法的効果はないので、申請期限を過ぎた場合は相続放棄をすることができません。

相続財産清算人がいない状態で相続放棄しても、相続した物の管理が必要

前提として、亡くなった人の財産が不動産だった場合は、固定資産税などの費用や物件の管理を相続人がしなければいけません。

しかし、全員が相続放棄したら不動産を管理する人がいないので、代わりに利害関係人や検察官が相続財産を管理してくれる人を家庭裁判所で見つける必要があります。

家庭裁判所に利害関係人や検察官が申し立ててから、相続財産清算人を選任するまで最低でも10か月はかかるので、その間は相続放棄した人が不動産などの相続財産を管理しなければいけません。

事故物件を相続する際は相続税が軽減される可能性がある

事故物件を相続するときは相続税が発生します。しかし、事故物件は通常物件よりも納税額が安くなる可能性があります。

国税庁では「周辺宅地に比べて利用価値が低下している宅地については、相続税評価が10％程度控除した価格で評価する」という見解を示しているからです。

まずは、相続税の概要と共に基本的な計算例を見ていきましょう。
相続人と相続財産を確定した後に相続税を計算します。

相続税は課税価格（相続税の課税対象となる相続財産の価額）から基礎控除額を差し引いた額に税率をかけて、控除額を差し引いて計算します。

下記のように各相続人に分配した遺産を合算して、相続税を計算します。総額を相続人全員で割り振った金額が、各相続人が納める税額となります。

各相続人が納める税金について具体例を書きます。
基礎控除額を引いた課税遺産総額が3600万円と判明した場合は、次に法定相続人（民法で定められている遺産の相続人）を確定させます。

法定相続人の範囲と優先順位は、以下の画像のように民法上定められており、亡くなった人の配偶者が生きている場合は、配偶者が法定相続人として優先されます。

参照元：法定相続分「相続人の範囲と法定相続分（国税庁）

なお、上位の順位者がいる場合、下位の順位者は相続人にはなれません。

父親が亡くなり、母・長男・次男で相続税の合計額を計算する式は以下のとおりです。

なお、かける税率は取得金額によって異なり、国税庁ホームページの「相続税の税率」で速算表を確認できます。

もし、実際に相続する割合が5分の３（母）、5分の１（長男）、5分の１（次男）だった場合の計算は下記になります。

上記の事例では、実際に各相続人が納める納税額は母親240万円、長男と次男がそれぞれ80万円です。

ただし、相続税には以下の基礎控除が適用されます。

相続財産が基礎控除額よりも低ければ、相続税はかかりません。

相続後は「居住」「賃貸」「売却」の3つから選ぶ

相続後の選択肢は「居住」「賃貸」「売却」の3つがあげられます。

相続人自身が物件に居住する

相続した事故物件に対して思い入れがあり、相続人自身が住める場合は居住することをおすすめします。

しかし遺体の発見が遅れた場合は、死体が腐敗して体液や血液が床などを汚染し、建物への損傷が激しくなるので注意が必要です。

賃貸

事故物件でも「駅から徒歩10分」や「市街地まで車で10分圏内」など、賃貸需要が高いエリアの場合は賃貸に出すのを推奨します。

立地が良くて相場よりも価格が安いなら事故物件でも住みたいと思う人がいるからです。

しかし、事故物件は通常物件の賃料相場よりも30〜50％程度安くしないと借手がつかない可能性があります。

加えて、建物自体の損傷が激しく、賃貸に出すまでに数百万のリフォーム費用がかかります。リフォームしたところで心理的瑕疵がなくなるわけではありません。

空室が続いた場合は、数百万のリフォーム費用を回収することもできないので、賃貸需要が高いエリアに物件がある場合のみ賃貸に出すことをおすすめします。

売却

相続した事故物件を居住せず、賃貸に出しても借主が見つからない場合は、物件の売却を検討すると思います。
事故物件を売却する際には「仲介業者に依頼する」「買取業者に直接売却する」の2択になります。

仲介業者に依頼して売却する

事故物件を仲介業者に依頼して、一般市場で買手を探す方法です。

仲介業者に依頼する場合は、買手が一般個人なので事故物件を売却できないおそれがあります。

事故物件は買主に心理的な抵抗感を生じさせるからです。

実際に、弊社が独自に行った「事故物件かどうかを気にする人」のアンケート調査では、87.4%の人が「気にする」と答えています。

事故物件を「とても気にする」「やや気にする」と答えた人が合わせて87.4%。

引用元：事故物件に住みたくない理由ランキング

それでは、事故物件は具体的にどのくらいの価格で売却が可能なのでしょうか。

もし、遺体の発見が早ければ、体液や血液が床や畳に染み込まずに、建物の損傷が最小限に抑えられます。

建物の損傷がなければ、その分買主に与える心理的抵抗感も弱くなり買手がみつかる可能性があるため、仲介業者に依頼して買手を探すのも1つの方法です。

事故物件専門の買取業者に直接売却する

一般市場には売りに出さずに、事故物件専門の買取業者に直接売却する方法です。

事故物件専門の買取業者は、一般市場では買手が見つからない事故物件でも買い取ることができます。

事故物件の瑕疵（不具合や欠損）を把握したうえで買い取るからです。

加えて、買手を見つける労力や時間が必要ないので、仲介業者に依頼するよりも早く売却できます。

相続した事故物件で、早く物件を売却したい人や立地などの条件がよくない物件は事故物件専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

遺体の発見が遅れると、体液や血液が床や畳に染み込んで、清掃しても汚れが落ちないので特殊清掃が必要になります。

そこで、事故物件専門の買取業者に直接売却することで、特殊清掃をせずにそのままの状態で物件を手放すことができます。

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事故物件は更地にすべきではない

事故物件を解体し更地にしてから、売却する方法がありますが推奨しません。

建物を解体する費用がかかるからです。

加えて事故物件を更地にしたところで、人が亡くなった事実が消えることはなく、告知義務がなくなるわけではありません。

事故物件を売却する手順

相続から売却までの流れを説明します。

相続人を確定させる

亡くなった人の戸籍を遡り、子供や兄弟など相続権を持っている血縁者がいないか確認して相続人を確定させましょう。

相続登記の手続きを行うには、相続人全員の住民票・戸籍謄本などが必要となるため、亡くなった人の戸籍を調べて相続人の確定をする過程が欠かせません。

遺産分割協議をおこなう

相続人が確定したら遺産分割協議をします。

事故物件の売却活動を行うためには、相続人全員の協議で合意を得る必要があります。

相続登記をおこなう

遺産分割協議の終了後、遺産分割協議書を作成し法務局で相続登記をおこないます。

相続登記は不動産を引き継ぐ相続人が申請を行いますが、司法書士や弁護士に依頼するケースが大半です。

相続登記のみを弁護士に依頼することは珍しく、司法書士に依頼するのが一般的です。相続登記を司法書士に依頼する費用は、5万円〜10万円とされています。

事故物件の売却先を決める

事故物件の売却先は「事故物件専門の買取業者に直接売却する」「市場に出して個人の買手を見つける」の２つです。

上記で述べた売却先の特徴を参考にして全員が納得する売却先を決めましょう。

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売買契約をおこなう

事故物件の売却先がみつかったら、買主と売買契約を結びます。

相続物件を売却する際の売買契約では、委任状を作成して代理人に売買契約の手続きを依頼するケースが大半です。

翌年の譲渡所得税の確定申告をする

事故物件を売却して譲渡所得がでた場合は、売買契約をした翌年に譲渡所得税の確定申告をおこないます。

しかし、事故物件の売却金額よりも取得費や売却費用のほうが高い場合でも、損益通算や繰越控除を適用できるため、確定申告をしたほうがいいです。

事故物件の売却は専門の買取業者へ

事故物件を相続した後は固定資産税などの費用がかかるため、売却するのが賢明です。

しかし一般市場で買手を探しても事故物件は、心理的抵抗感を生じさせるため買手が見つからない可能性があります。

なので事故物件を専門にしている買取業者に売却しましょう。

事故物件専門の買取業者は心理的瑕疵がある物件の取り扱いに長けているので、一般市場の個人では避けてしまう物件でも買い取るからです。

事故物件を市場で売却する場合は買手が見つかるまで物件を手放すことができません。

しかし、専門の買取業者なら1週間から1か月以内に売却することが可能になります。

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まとめ

今回は事故物件の相続について詳しく解説しました。

相続するとお金や土地などの資産と、借金などの負の遺産のすべてを相続することになります。

相続財産がお金や土地などの資産よりも借金の方が多い状況で相続すると、相続人は借金の返済をしなければいけません。

しかし、相続放棄をすることで借金などの負の遺産を背負わないで済みます。

もし事故物件を相続し売却をする場合は、事故物件専門の買取業者に直接売却することで、一般市場で買手を見つけるよりも早く売却することが可能です。

弊社では事故物件を専門に取り扱う買取業者です。事故物件でも1週間から1か月で買い取ることが可能です。無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。

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