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特定空き家とは？
特定空き家とは、2015年より施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により自治体が指定する空き家のことです。
空家等対策の推進に関する特別措置法第2条2項には、特定空き家の条件について以下のように記載されています。
- 倒壊など保安上危険となる恐れのある状態
- 衛生上有害となる恐れのある状態
- 適切な管理が行われず、景観を損なっている状態
- 周辺の生活環境を保全するために空き家の放置が不適切である状態
条件に該当する空き家は、周辺住民の生活をおびやかす恐れがあるため、自治体から所有者へ適切な管理や処置が求められます。
特定空き家と指定されやすい空き家４つの特徴
特定空き家に指定されやすい空き家の特徴は、以下の4つです。
空き家を手入れしないまま放置していると、特定空き家に指定される恐れがあります。
所有している空き家の状況が該当していないか、確認してみましょう。
倒壊の恐れのある空き家
倒壊の恐れのある空き家とは、屋根、外壁や基礎などの主要構造部が劣化し、建物全体の強度が著しく低下している状態です。
具体的には、以下のような状態が挙げられます。
- 屋根瓦のずれや剥がれ
- 外壁のひび割れや剥がれ
- 基礎のひび割れや沈下
劣化が進むと、地震や台風などの自然災害によって建物が倒壊する危険性が高まります。
また、建物の一部が崩落し、近隣の建物や住人に危害を加える恐れもあるので注意が必要です。
衛生上有害になる恐れのある空き家
ごみや害虫・害獣、悪臭などの発生などにより、不衛生な状況の空き家は特定空き家に指定されやすくなります。
たとえば、空き家内に大量のごみが積み重なり、悪臭や害虫が発生していた場合、特定空き家に指定される可能性が高いです。
衛生的に問題のある空き家は、近隣住民の生活環境を悪化させるだけでなく、健康被害を引き起こす恐れもあります。
管理不十分で景観を損なっている空き家
管理不十分で景観を損なっている空き家とは、以下のような状態です。
- 雑草や樹木の繁茂
- 外壁の劣化
- 外壁への落書き
たとえば、外壁の塗装が剥がれて落書きされている空き家は、特定空き家に指定されやすいです。
管理不十分な空き家は、景観を損なうのはもちろん地域のイメージダウンにも繋がります。
近隣住民の生活に悪影響のある空き家
建物の倒壊の恐れやごみの不法投棄など以外にも、近隣住民の生活をおびやかす恐れのある空き家は、特定空き家に指定される恐れがあります。
たとえば、放置されている空き家では、不審者の侵入や不審火など犯罪が起きるかもしれません。
空き家は、近隣住民の生活に悪影響を与えるだけでなく、身体や命を危険にさらす恐れがあるのです。
特定空き家に指定される流れ
以下は特定空き家に指定される流れです。
所有する不動産が特定空き家に指定されてしまったら、迅速に改善を行って管理をするようにしましょう。
空き家の調査
自治体の担当者が、空き家の状況を把握するために「空家等対策計画」にもとづき現地調査を行います。
屋根や外壁の損傷状況、ごみの堆積状況、雑草の繁茂状況、不審者の出入り状況などをチェックするのはもちろん、必要に応じて近隣住民への聞き取り調査も行います。
特定空き家の認定
空き家の調査結果にもとづき、自治体は特定空き家に指定するかどうかを判断します。
もし特定空き家に指定されても、以降でお伝えする「助言や指導」に従って空き家の状況を改善すれば、特定空き家の指定を解除可能です。
お見逃しなく、ぜひお読みください
助言または指導
自治体は、特定空き家に認定された空き家の所有者に対して、空き家の適切な改善方法の助言または指導を文書などで行います。
空き家の解体やごみの撤去など、助言または指導で伝えられた改善を実行し、自治体によって是正が確認されると特定空き家認定は解除されます。
特定空き家認定の解除は、以下のような手順です。
- 自治体からの指摘された問題点の改善
- 自治体に改善できたことを報告
- 自治体の現地確認
- 特定空き家認定の解除
所有者の経済状況や事情に応じて、利用できる支援制度や相談窓口を紹介してくれるケースもあります。
勧告
所有者が、自治体の助言または指導に従わない場合、自治体は空き家の改善を勧告します。
勧告では、改善期限や具体的な措置内容など内容が具体的に記載されるのが特徴です。
勧告に従わない場合には、次の段階の命令に進む可能性があることも伝えられます。
また、勧告を受けた特定空き家は、翌年から固定資産税の優遇措置が受けられません。
詳しくは「固定資産税が最大6倍」で詳しく語っていますのでご確認ください。
命令
命令は、所有者が勧告に従わない場合に行われる強い効力のある措置です。
命令に従わない場合のペナルティは2つです。
- 空き家対策措置法により50万円以下の過料に処される
- 所有している空き家のある自治体によっては、氏名を公表される
所有者が命令に従わないと、次の行政代執行に進みます。
行政代執行
所有者が命令に従わない場合、自治体は、行政代執行を行います。
特定空き家の行政代執行とは、自治体が専門業者に依頼して、所有者に変わり空き家の解体や修繕といった改善を行う措置です。
行政代執行にでかかった費用は、所有者にすべて請求されます。
行政代執行による解体費用は、通常の業者による解体より高額になることが多く、1000万円近く請求されたケースもあります。
もし、所有者が費用の支払いを滞納した場合、自治体に預貯金や給与、不動産などの財産を差し押さえられてしまいます。
とくに、給与が差し押さえられると、会社に滞納を知られる可能性があるので要注意です。
そのようなリスクを避けるためにも、処分にお困りの空き家は早めの売却をお勧めします。
弊社Albalinkは訳あり物件専門の不動産買取業者です。
ご依頼いだけば、老朽化した空き家でもスピーディに売却可能です。
まずはお気軽に下記問い合わせフォームよりお問い合わせください。
なお、行政代執行については以下の記事で詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
特定空き家にひそむ3つの危険
自治体の通知を無視して特定空き家を放置していると、3つの危険が待ち受けています。
3つの危険を理解したうえで、空き家問題を早く解決するようにしましょう。
なお、空き家放置のリスクについては以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
近隣住民への被害
特定空き家が放置されると、建物の倒壊や衛生上の問題が発生して近隣住民の生命や財産に危険がおよぶことが考えられます。
空き家によって実際に近隣住民への被害が出た場合、高額の損害賠償責任を問われる可能性もあります。
NPO法人 空家・空地管理センターのモデル試算によると、空き家の倒壊に隣接する家屋が巻き込まれ居住していた親子3人が死亡した場合、2億円を超える損害賠償が想定されています。
近隣住民の安全を守るのはもちろん、ご自身が大きな損害を被らないためにも空き家の適切な管理は大切です。
売却が困難
手入れされず老朽化した指定空き家は、不動産市場での評価が低いため売却が非常に困難になります。
特定空き家のごみの不法投棄や害虫、悪臭などはイメージが悪く、買い手にとって魅力的な物件とはいえません。
買い手がついたとしても、特定空き家は購入後に修繕や解体の費用がかかるため、大幅な値下げをしなければならないケースが多いです。
不動産業者は、売却が難しい物件を扱うことを避ける傾向があるため、仲介を依頼する不動産業者も見つかりにくいこともあります。
弊社Albalink（アルバリンク）は、空き家専門の不動産買取業者です。
老朽化の激しい空き家や立地条件の悪い空き家など、他社で断られるような物件の高価買取の実績が多数ございます。
「うちの空き家も売れるの？」とお悩みの方はぜひお気軽にお問合せください！
固定資産税が最大6倍
住宅用地の固定資産税は、通常「住宅用地特例」が適用されるため、以下のように計算されます。
ところが、特定空き家に指定されると翌年から住宅用地特例の適用外になるため、固定資産税が最大6倍に跳ね上がってしまいます。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の住宅の場合、固定資産税は7万円です。
いっぽう、特定空き家は住宅用地特例率が適用されないため、42万円支払わなくてはいけません。
固定資産税は毎年支払う税金なので、税額が大幅に増えるのは大きな経済的負担となるでしょう。
また、固定資産税の滞納が続くと、延滞税が発生したり空き家が差し押さえられたりする恐れもあります。
空き家の固定資産税について詳しく知りたい方は、ぜひ以下の記事をお読みください。
管理不全空き家も要注意！
2023年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」により、特定空き家とは別に「管理不全空き家」という区分ができました。
管理不全空き家とは、「特定空き家には至らないものの、管理が不十分な状態の空き家」をいいます。
管理不全空き家でも、特定空き家と同じように「助言または指導」「勧告」が行われます。
管理不全空き家でも勧告を受ければ、翌年から固定資産税の特例を受けられなくなるので注意が必要です。
特定空き家に認定されないための3つの対処法
特定空き家に認定されないための対処法は3つです。
空き家を空き家のまま所有しておくのは、近隣住民の安全や地域社会の環境、所有者の経済的負担にとって、大きなデメリットです。
土地活用や賃貸運営は人の手が加わるので、定期的なメンテナンスが可能です。
また、空き家を売却すれば、空き家問題から解放されて精神的にも楽になるでしょう。
弊社Albalink（アルバリンク）は、空き家専門の不動産買取業者です。
アルバリンクにご相談いただければ、空き家をスピーディーに現金化できます。
土地活用や賃貸運営で費用や手間をかけたくない方は、ぜひ一度買取査定をご依頼ください。
空き家を解体して土地活用する
空き家を解体して更地にした土地を活用する方法は、特定空き家対策として有効な手段です。
老朽化した建物がなくなれば、倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化といった特定空き家に指定される要素を解消できます。
駐車場や駐輪場、資材置き場としての貸出は、収入を見込めます。
家庭菜園として近隣住民に貸し出せば、地域活性化に貢献できるでしょう。
ただし、空き家の解体には費用がかかります。
たとえば平均的な30坪の鉄骨造の戸建ての場合、180万円程かかります。
解体費用や解体後の土地の活用方法については、事前に不動産会社などの専門業者の相談しましょう。
空き家を賃貸物件にする
空き家の建て替えやリフォームして賃貸物件として活用すれば、空き家の有効活用につながるだけでなく、収入源の確保もできるのが大きなメリットです。
賃貸物件として活用することで空き家の適切な管理が行われるため、特定空き家に指定されるリスクを回避できます。
人が住めば、建物の劣化抑制や防犯効果も期待できるでしょう。
ただし、空き家を賃貸物件として活用するには、建て替え費用やリフォーム費用、管理費用がかかります。たとえば、空き家を賃貸戸建てに建て替える費用相場は、1,500～4,500円程度、管理費用は年間で4～13万円必要です。
また、入居者の募集や契約手続き、家賃の回収などの業務も行わなければいけないことを知っておきましょう。
空き家を売却する
空き家の売却は、特定空き家問題を根本から解消する方法です。
空き家の売却には3つの大きなメリットがあります。
- 固定資産税や管理費などの負担から解放される
- 売却代金を得られる
- 買い手に空き家が活用されて地域活性化に繋がる
ただし、空き家の状態によっては売却が難しく、不動産会社から依頼を断られてしまうケースもあります。
空き家を売却するときは、空き家専門の買取業者への依頼がおすすめです。
弊社Albalink(アルバリンク)も、空き家を専門に取り扱う買取業者ですので、状態の悪い空き家でも問題なく買い取れます。
数々の買取実績は多くのメディアで評価され、フジテレビの情報番組「イット」でも紹介されました。
「空き家を放置しており、特定空き家に指定されるのが怖い」「特定空き家に指定されて困っている」そうした方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご依頼ください。
まとめ
倒壊の危険性や衛生上の問題、景観の悪化など、近隣住民の生活に影響をおよぼしている空き家は、特定空き家に指定される可能性があります。
特定空き家に指定されると罰金や行政代執行といったリスクがあるため、放置している空き家は早めの売却がおススメです。
弊社Albalink（アルバリンク）は、空き家を専門に扱っている買取業者です。
他社で断られてしまった空き家でも買取可能です。
全国対応していますので、まずはお気軽に下記フォームよりお問い合わせください。
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