株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
底地は買取で売却可能
底地は、仲介では買い手を見つけるのが困難ですが、専門の不動産買取業者であれば売却できる可能性があります。
不動産会社が売主と買主の間に入り、売買を成立させる方法
不動産会社が自ら直接の買主となり、売主から物件を買い取って現金化する方法
ここでは、以下の2つを根拠に、底地の売却には買取が向いていることを詳しく解説していきます。
底地の売却が仲介では難しい理由
仲介で底地の売却が難しい理由は、おもに4つあります。
- 土地を自由に活用できない
- 借地人の建物が建っているため、購入しても自由に家を建てたり駐車場にしたりできない
- 住宅ローンを利用しにくい
- 担保評価が低いため、銀行の住宅ローン審査が通りにくく、購入者が現金を用意できる人に限られる
- 収益性が低い
- 受け取れる地代に対して固定資産税などの税金が高く、収益が見込みにくい
- 借地人との間でトラブルが起こる恐れがある
- 地代の滞納や無断増改築、更新時の条件交渉など、引き渡し後に借地人と対立するリスクがある
仲介で家や土地を探す層の大半は、自分たちが住むための「マイホーム用地」を求めている一般の個人です。
そのため、自由に家を建てられず収益性も低い底地は、購入候補から外されてしまいます。
このように一般の買い手からの需要が見込めない底地は、仲介で売り出しても買い手を見つけるのが困難です。
底地をスムーズに売却したい場合は、次に解説する専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
底地は買取なら売却できる
仲介では買い手が見つかりにくい底地であっても、専門の不動産買取業者に依頼すれば、1か月程度の短期間で売却できる可能性があります。
専門の不動産買取業者が底地を買い取れる理由は、主に3つです。
- 業者が自社資金で直接買い取る
- 自社の現金で購入するためローンの審査待ちがなく、資金不足で購入を見送られる心配がない
- 独自の再販ルートや活用ノウハウを持っている
- 借地人と交渉して権利を整理したり、底地を求める投資家ネットワークへ再販したりするルートを確保している
- 現状のまま買い取れる
- 「境界が未確定」「借地人とのやり取りが複雑」といった状態であっても、現状のまま買い取れる
底地を専門の不動産買取業者に売却するメリットについては、次章で詳しく解説します。
なお、底地の売却方法は以下の記事でも詳しく解説しているので、併せてご参照ください。
関連記事：底地は売却できる？借地人に断られた場合の対処法も解説
底地を専門の不動産買取業者に売却する4つのメリット
底地を専門の不動産買取業者へ売却するメリットは、大きく4つあります。
これらのメリットに魅力を感じる場合は、まずは専門の不動産買取業者に査定を依頼してみるとよいでしょう。
弊社アルバリンクも、4つのメリットを兼ね備えた底地専門の不動産買取業者です。
買取の際に仲介手数料などの諸経費がかからないのはもちろん、創業以来蓄積した3万件におよぶ査定データをもとにスピーディーに適正価格を提示いたします。
余計な費用や手間をかけずに底地を売却したいとお考えの方は、まずは以下の無料査定フォームよりお気軽にご相談ください。
そのままの状態で買い取ってもらえる
専門の不動産買取業者に依頼すれば、底地の上に借地人が住む建物が建っている状態であっても、現状のままで買い取ってもらえます。
仲介で一般の個人へ売却する場合、買い手は自分で家を建てて住むことを目的としています。
そのため、売却活動を始める前に、借地人を立ち退かせて更地にするよう求められるケースが一般的です。
しかし、法律上の正当事由がなければ、借地人に立ち退いてもらうことはできません。
さらに、立ち退きの合意を取り付けるまでには多くの時間がかかるうえ、高額な立退料の支払いが必要です。
一方、専門の不動産買取業者は、底地を買い取った後に借地人と交渉して権利を整理したり、独自のネットワークを通じて再販したりするノウハウを持っています。
そのため、売主自身で借地人に立ち退きを求めたり、建物を解体して更地にしたりする必要がなく、現状のままでスムーズに手放せます。
短期間で売却できる
専門の不動産買取業者に依頼すれば、1か月程度の短期間で底地を売却可能です。
仲介は、物件広告を出してから情報公開、内覧対応、売買条件の交渉、買主の住宅ローン審査など工程が多く、売却完了までに通常でも3か月〜半年以上の期間がかかります。
加えて、底地は一般の個人からの需要低いため、買い手が現れないまま何年も売れ残ってしまうケースも珍しくありません。
一方、買取は不動産買取業者が自ら直接の買主となって購入する取引です。
仲介のように一般の買い手を探す期間や条件交渉の手間が発生しないため、業者が提示する査定額や契約条件に納得がいけば、スピーディーに現金化できます。
また、売却期間中でも、固定資産税や借地人対応の負担は発生し続けます。
短期間で売却できる専門の不動産買取業者への依頼は、金銭的・精神的負担を長引かせずに手放したい方に適しています。
売却諸経費がかからない
専門の不動産買取業者に底地を売却する場合、仲介手数料や測量費などの諸経費を売主側で負担する必要はありません。
仲介では売却が成立した際に成功報酬として「仲介手数料」を支払います。
また、仲介では売却前に売主の費用負担で境界を確定させる必要があります。
土地の境界が曖昧なままだと、購入後の隣人トラブルを警戒されて買い手がつかないためです。
売却諸経費の目安は、以下の通りです。
| 費用項目 | 目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格の3％＋6万円＋税（上限） ※売買価格が800万円以下の物件は、 特例により最大33万円 |
| 測量費・境界確定費 | 30万〜100万円程度 |
仮に仲介で底地を300万円で売却した場合、33万円の仲介手数料に加え、境界確定のための測量費として30万〜100万円程度の諸経費が売却代金から差し引かれることになります。
その点、専門の不動産買取業者は自らが直接の買主となるため、仲介手数料は発生しません。
また、自社で測量や境界整理を行うノウハウを備えているため、未確定のままでも売却できます。
提示された査定額から高額な諸経費が差し引かれないため、売却代金をそのまま手元に残しやすいのが専門の不動産買取業者への売却の強みです。
契約不適合責任を免除してもらえる
専門の不動産買取業者による買取では、売主の「契約不適合責任」を免除してもらえるのが一般的です。
売買契約書に記載のない欠陥や不具合が見つかった際、売主が買主に対して負う修繕費用や損害賠償などの責任
仲介で売却する場合、専門知識のない一般個人の買主を保護する観点から、売主は引き渡し後も契約不適合責任を負い続けなければなりません。
もし、底地の売却後に地中からコンクリートガラなどの埋設物が見つかったり、土壌汚染が判明したりした場合は、買主から高額な撤去費用や損害賠償を請求される恐れがあります。
実際に、土地の売却後に地中から大型杭やコンクリート塊などの産業廃棄物が大量に見つかり、売主側に約1,339万円の損害賠償が命じられた裁判例（東京地裁平成28年4月13日判決）もあります。
参照元：RETIO「瑕疵担保責任に関する条文を破棄するとした特約は、特約を排除して民法の原則に委ねる趣旨に解されるとした事例」
一方、底地買取のプロである専門の不動産買取業者は、土地のリスクや将来かかるコストをあらかじめ見込んだうえで買い取ります。
自社責任でトラブルを引き受ける前提で購入するため、契約不適合責任の免除が可能なのです。
引き渡し後に地中からがれきなどの問題が見つかっても責任は問われないため、売却後も安心して過ごせます。
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底地の買取相場は売却先によって変わる
底地の買取相場は、どこに売却するかによって異なります。
ここでは、底地の売却先ごとの買取相場と買取価格の計算方法について解説します。
借地人に売る場合：更地価格の50％程度
借地人へ底地を売却する場合、借地人に対して「限定価格」が適用されるため、買取相場は「更地価格の50％程度」と高めです。
借地人が底地を買い取って完全な所有権にする際など、特定の相手と売買して価値が高まる際に成立する特別な価格
借地人が底地を購入すると、自身が所有する借地権と底地がひとつにまとまり、自由に活用できる「完全な所有権」の土地に変わります。
地主の制約を受けずに建て替えや売却ができるようになるうえ、毎月の地代や将来の更新料を支払う必要もありません。
土地の資産価値が大幅に高まるため、借地人にとっては更地価格の半分程度を支払ってでも買い取るメリットがあります。
ただし、借地人への売却は「借地人の購入する意思」と「購入資金」があることが前提です。
断られたにもかかわらず強引に交渉しようとすると借地人との関係が悪化し、今後の地代の受け取りや契約更新に支障をきたす恐れがあります。
借地人に購入の意思がない場合は無理に交渉を続けず、次で解説する専門の不動産買取業者への売却を検討しましょう。
買取業者に売る場合：更地価格の10〜20％程度
専門の不動産買取業者に底地を売却する場合、買取相場は「更地価格の10〜20％程度」となります。
借地人に売る場合と比べて相場が下がるのは、業者が借地人との権利調整にかかる実費や、再販までの事業リスクをあらかじめ査定額から差し引いて買い取るためです。
そのかわり、借地人に断られた際や直接交渉したくない場合でも、相手と直接やり取りをすることなく現状のままスピーディーに現金化できます。
ただし、底地の買取価格は、土地の立地や形状、現在の地代設定などによって変動するため、一概に決まるものではありません。
所有している底地が実際にいくらで売れるのかを把握したい場合は、底地買取の実績が豊富な専門の不動産買取業者へ査定を依頼してみるのが確実です。
弊社アルバリンクは、底地をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
累計4,500件以上（2025年12月時点）の買取実績を活かし、他社で取り扱いが難しい底地であっても適正価格を提示いたします。
借地人とのやり取りに精神的な負担を感じている方や、ご自身の底地の適正な価値を確かめたい方は、ぜひ以下の無料査定フォームよりお気軽にご相談ください。
底地価格の目安を計算する方法
底地価格の目安の計算式は以下の通りです。
底地割合を求める際によく使われるのが、国税庁の「路線価図」に記載された借地権割合です。
底地割合は「1－借地権割合」で算出します。
路線価図では、道路に記載された数字の右隣にあるアルファベット記号（A〜G）によって借地権割合が定められています。
引用元：国税庁「路線価図の説明」
たとえば、借地権割合が60%（記号D）に指定されている場合、底地割合は「1－60%＝40%」となります。この土地の更地価格が3,000万円であれば、底地価格は1,200万円となります。
ただし、この計算で算出される金額は、あくまで目安にすぎません。
実際の売却価格は、借地人との関係性や立地条件、毎月の地代設定などによって変動します。
もし、正確な価格を知りたいなら、底地専門の不動産買取業者へ無料査定を依頼しましょう。
なお、底地価格の計算方法は以下の記事でも解説しています。
関連記事：底地価格の計算方法を解説！更地価格との違いや売却相場も紹介
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底地の買取価格を左右する3つの要素
専門の不動産買取業者へ底地を売却する際、土地そのものの立地だけでなく以下の3つの要素も買取価格を左右します。
借地権の種類
借地権には主に「旧法借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類があり、とくに定期借地権は残りの契約期間が短いほど買取価格が高くなります。
各借地権の特徴と買取価格への影響は、以下の通りです。
| 借地権の種類 | 特徴 | 買取価格への影響 |
|---|---|---|
| 定期借地権 | 契約更新がなく、期間満了とともに 更地で返還される |
残存期間が短いほど高くなる |
| 旧法借地権 | 借地人の権利が強く、 契約が半永久的に更新されやすい |
低くなりやすい |
| 普通借地権 | 地主に正当な事由がない限り 更新されるため、返還の見込みが薄い |
低くなりやすい |
旧法借地権や普通借地権は、借地人が希望する限り契約が更新されます。
不動産買取業者が土地を取り戻して更地として再販・活用することが難しいため、買取価格は低く抑えられがちです。
一方で定期借地権は契約更新がなく、期間が満了すれば確実に更地が戻ってきます。
契約期間満了までの残り期間が短い底地ほど、近い将来に完全な所有権として自由に再販・活用できるため、高い査定価格が期待できます。
地代や更新料など借地契約の内容
底地は「土地から得られる定期的な収入」そのものが評価される不動産のため、毎月の地代や将来発生する更新料などの借地契約の内容が買取価格を大きく左右します。
査定時に高く評価されやすい借地契約の条件は、以下の通りです。
- 安定して適正な地代が得られる
- 周辺相場に見合った収入が滞りなく入り、収益性が高い
- 契約書に更新料や承諾料の定めがある
- 更新時や建替え時にまとまった一時金を受け取れる
一方、以下のような場合、収益性や回収リスクの観点から買取価格が下がりやすいです。
- 地代が周辺相場と比べて大幅に低い
- 維持費を差し引くと手元に利益がほとんど残らず、収益性が低い
- 地代の滞納が続いている
- 購入後に滞納者への督促や回収といったトラブル対応の手間が発生する
とくに、親の代から何十年も地代を値上げせず、長期間安いまま据え置かれている底地は「利益を生まない土地」とみなされ、査定価格は落ち込みます。
借地人との関係
借地人との間にトラブルがある底地は、トラブル解決の費用があらかじめ差し引かれるため、買取価格は低くなります。
底地を買い取った不動産買取業者は、借地人との間でこじれた人間関係や揉め事もすべて引き継ぎます。
関係修復のための話し合いや弁護士への依頼、法的手続きといった多額の費用と長い時間がかかるため、解決に必要な費用を見込んで査定額が算出されます。
減額の対象となりやすい主な借地人トラブルは、以下の通りです。
- 地代の支払い遅延や滞納が繰り返し起きている
- 地主の承諾を得ていない無断増改築や建替えが行われている
- 地代の値上げ交渉や境界確定を巡って対立している
このように、借地人との関係が悪化している底地を専門の不動産買取業者に売却する場合、買取価格が低く抑えられます。
売主自身が交渉の窓口になる負担を抑えながら、面倒なトラブル対応や交渉をすべて任せられる点を踏まえれば、査定額が低くても専門の不動産買取業者への売却は有益な選択肢といえます。
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底地を買取業者に高く買い取ってもらう5つのポイント
底地を専門の不動産買取業者へ売却する際、事前の準備や業者選びを工夫することで買取価格を引き上げられる可能性があります。
専門の不動産買取業者に底地を少しでも高く買い取ってもらうためのポイントは、以下の5つです。
借地契約書や地代の支払い履歴を揃えておく
専門の不動産買取業者は、書類をもとに底地の権利関係や収益性を判断するため、査定前に契約書や地代の支払い履歴などを揃えておくと買取価格が上がりやすくなります。
契約内容や入金の実績が客観的に証明できれば、購入後のトラブルリスクが低いと評価され、適正な査定価格を提示してもらいやすくなるためです。
査定前に準備しておきたい主な書類と確認内容を、以下にまとめました。
| 書類 | 確認・証明できる内容 |
|---|---|
| 土地賃貸借契約書 | 契約期間や地代の金額、更新料、承諾料 |
| 地代の受取通帳や領収書の控え | 地代が遅延なく支払われている入金実績 |
| 固定資産税・都市計画税の納税通知書 | 土地の維持にかかる年間の税額や評価額 |
| 土地の図面・登記事項証明書 | 土地の面積や境界、現在の所有権などの権利関係 |
土地賃貸借契約書や支払い履歴が手元にない状態でも買取は可能ですが、権利関係の調査に手間や費用がかかる分、査定額が減額される要因になります。
専門の不動産買取業者の査定を検討するなら、できる限り早い段階で書類を集めておくことが重要です。
地代や更新料などを適正水準にしておく
底地から得られる地代や更新料などの条件を周辺相場に見合った適正水準にしておくことも、買取価格を引き上げるのに効果的です。
底地の査定では「毎月得られる地代収入」が重視されるため、何十年も地代が据え置かれたままの土地よりも、周辺相場に見合った金額を受け取れる土地のほうが高く評価されます。
事前に見直しておきたい主な契約条件は、以下の通りです。
- 毎月の地代
- 固定資産税や都市計画税といった税金を上回り、かつ周辺相場に見合った金額か
- 更新料の取り決め
- 契約更新時にまとまった一時金を受け取れる条項が明記されているか
- 建替え・名義変更の承諾料
- 建物の増改築や第三者への譲渡時に地主へ承諾料を支払う定めがあるか
客観的なデータをもとに借地人と話し合い、地代や更新料などを適正水準へ改定しておくことで、収益性が改善されるため査定額の向上が見込めます。
ただし、売却直前の大幅な地代の値上げ要求は、借地人との関係を悪くする原因になります。
借地人が値上げに応じない場合や関係悪化が懸念される場合は、無理に交渉を進めず、現状のまま専門の不動産買取業者に査定を依頼するのが有力な選択肢です。
借地人との関係を悪化させない
底地を少しでも高く売却するためには、日頃から借地人との関係を悪化させない配慮が不可欠です。
専門の不動産買取業者は借地人との関係が悪い底地であっても現状のまま買い取れますが、購入後に発生する交渉費用や訴訟リスクを警戒し、査定額を大幅に下げる傾向があるためです。
借地人との関係を良好に保つためのポイントは、主に3つあります。
- 地代の値上げや立ち退きを一方的に迫らない
- 法的な根拠や借地人の状況を無視して強引な要求を突きつけると、感情的な反発を招く
- 建替えや名義変更の相談には柔軟に対応する
- 借地人からの増改築や建て替えなどの申し出に対し、高額の承諾料を要求して関係をこじらせないように配慮する
- 売却意向を突然突きつけない
- 売却について事後報告すると借地人が不信感を抱くため、必要に応じて丁寧に説明する
売却前に無理な要求を突きつけて関係をこじらせてしまうと、査定額を大きく下げる原因になります。
日頃から借地人への配慮を怠らず、無用なトラブルを防ぐことは、査定時の減額を回避するための有効な対策です。
底地の買取実績が豊富な買取業者に依頼する
底地を売却する際は、底地の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者へ依頼しましょう。
底地は権利関係が複雑なため、一般的な不動産会社ではリスクやトラブルを恐れて、極端に安い査定額を提示されたり買取自体を断られたりすることが珍しくありません。
一方、底地の買取実績が豊富な専門の不動産買取業者は、以下のような強みを持っているため、適正な価格を提示できます。
- 物件本来の価値を正確に見抜ける
- 過去の豊富な取引データをもとに、権利関係の難易度や将来の収益性を正確に査定できる
- 多様な再販先を確保している
- 借地人との権利調整や投資家への再販など、買い取った後の活用ルートを確立しているためリスクを恐れず評価できる
ただし、底地専門の不動産買取業者のなかでも、業者ごとにノウハウや査定力には大きな差があります。
そのため、専門の不動産買取業者へ相談する際は、公式サイトなどで底地の具体的な買取実績やトラブル解決事例が公開されているかを事前に確認することが重要です。
なお、底地の買取実績が豊富な不動産買取業者は、以下の記事で詳しく紹介しています。
関連記事：底地の買取業者おすすめ16選｜高く売る方法と選び方を解説
複数の不動産買取業者の査定額を比較する
底地の売却を検討する際は、最初から1社に絞り込まず、複数の不動産買取業者に査定を依頼して金額や条件を比較しましょう。
不動産買取業者によって再活用のノウハウや得意とするエリア、査定基準が異なるため、同じ底地であっても提示される査定額には大きな差が生じることがあるからです。
複数の査定結果を比較検討する際は、提示された金額の高さだけでなく、以下のポイントを照らし合わせましょう。
- 査定額の算出根拠が明確か
- 権利関係を整理する難易度や再生コストなどを踏まえ、なぜその金額になるのか納得のいく説明があるか
- 契約不適合責任が免責されるか
- 売却後に借地人とのトラブルや土地の不具合が発生しても、売主側に責任が及ばないか
- 底地取引に精通した専門知識があるか
- 借地人との複雑な権利調整や法的な手続きを安心して任せられるノウハウを持っているか
査定額の表面的な高さだけに惑わされず、算出根拠や契約条件まで慎重に見比べることが、不当な減額トラブルを防ぎ、結果として有利な条件で底地を売却することにつながります。
弊社アルバリンクは、全国の底地をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
創業以来蓄積した3万件におよぶ査定データを活かし、他社で取り扱いが難しい物件であっても、適正価格を提示できるよう積極的に取り組んでいます。
また、弁護士などの専門家とも連携し、借地人との権利関係の調整や法的な手続きも責任を持って対応いたします。
「手元の底地がいくらで売れるのか知りたい」「借地人との関係が悪くて困っている」という方は、まずは以下の無料査定フォームよりお気軽にご相談ください。
底地買取の流れ
専門の不動産買取業者による底地の買取は、査定依頼から売却代金の受け取り・引き渡しまで大きく5つのステップで進みます。
| ステップ | 具体的な内容 |
|---|---|
| 1.査定依頼 | 土地賃貸借契約書や固定資産税の納税通知書などを準備し、 専門の不動産買取業者へ査定を申し込む |
| 2.現地・権利関係の調査 | 不動産買取業者が査定額を算出するために 以下のような調査を行う ・法務局や役所での権利関係や法令制限の確認 ・現地での敷地境界や建物の利用実態の確認 ・賃貸借契約書や振込履歴による地代設定・支払状況の確認 |
| 3.査定額の提示 | 現地調査や権利関係の調査の結果を踏まえ、 不動産買取業者から適正な買取価格の提示を受ける |
| 4.売買契約の締結 手付金の受取 |
条件に合意したうえで売買契約書を 取り交わし、手付金を受領する |
| 5.残金の受取 書類の引き渡し |
売却代金の残金を受け取り、司法書士へ権利証などの 必要書類を引き渡して所有権移転登記を委任する |
底地専門の不動産買取業者に依頼すれば、借地人と直接交渉したり境界を確定させたりする手間をかけることなく、現状のままスムーズに売却できます。
法務局への登記申請も司法書士に一任できるため、ご自身で複雑な書類作成や手続きを行う必要はありません。
また、借地人への通知手続きも不動産買取業者が引き継いでくれるため、地主として矢面に立つ負担を避け、引き渡し後に発生するトラブルを心配することなく底地を手放せます。
まとめ
底地は自由に活用できず収益性も低いため、マイホーム用地を探している一般の個人への売却は困難です。
しかし、独自の再生ルートや活用ノウハウを持つ専門の不動産買取業者であれば、借地人との立ち退き交渉や更地化、境界確定などの手間をかけずにそのまま売却できます。
少しでも有利な条件で買い取ってもらうためには、日頃から借地人との関係を悪化させないように配慮し、契約書類や地代の支払い履歴を事前に揃えておくことが大切です。
そのうえで、表面的な査定額の高さだけに惑わされず、提示された算出根拠や契約条件まで比較して信頼できる専門の不動産買取業者を見極めましょう。
弊社アルバリンクは、全国の底地をはじめとする訳あり物件専門の不動産買取業者です。
年間2,000件超の買取実績（2025年12月時点）で培った独自のノウハウを活かし、他社で取り扱いが難しい物件であっても、適正な価格を提示できるよう積極的に取り組んでいます。
売却後の借地人対応や煩わしい手続きもすべて弊社が引き継ぎますので、引き渡し後のトラブルを心配することなく、安心して底地を手放していただけます。
「安い地代のまま据え置かれていて固定資産税ばかりが重い」「借地人に気兼ねせず底地を手放したい」とお考えでしたら、まずは以下の無料査定フォームより弊社までお気軽にご相談ください。
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